№ 14670
гр. София, 29.07.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 166 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и девети април през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ДЕСИСЛАВА АЛ. АЛЕКСИЕВА
при участието на секретаря МИРЕЛА Т. МИЛКОВА
като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА АЛ. АЛЕКСИЕВА Гражданско
дело № 20241110158308 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано по искова молба вх. №
******/02.10.2024 г., подадена от ******************** срещу ответника
*******************, с която са предявени установителни искове по реда на
чл. 422 ГПК вр. чл. 61, ал. 2 ЗЗД за заплащане на сумата 1124,76 лв. –
представляваща припадаща се на **************** част от заплатени от
******************* суми за охрана на общи части на административна
сграда с адрес : *********************** ( високо тяло) за периода от
01.10.2023 г. о 31.10.2023 г. Заявява, че е собственик на 54,42 % от УПИ и 72,7
% от общите части на сградата – т.е. партер и от втори до осми етаж.
Навеждат се твърдения за дължимост на исковите суми, чиито размери са
определени въз основа Решение на ОС на ЕС, обективирани в протокол № 5 от
22.07.2020 г., протокол № 6 от 07.04.2022 г., протокол № 7 от 14.09.2023 г. и
протокол № 8 от 22.12.2023 г.
С отговора на исковата молба ответникът оспорва исковете като
неоснователни, като твърди, че решенията на ОС на ЕС са незаконосъобразни.
Заявява, че е собственик на 27,3 % от общите части на сградата , т.е. на 9, 10 и
11 ти етаж от същата сграда. Твърди, че е завел искове за отмяна по чл. 40
ЗУЕС на решенията по посочените от ищеца пет протокола от ОС на ЕС. За
първи път за протоколите узнали по ч. гр. д . № 58038/2024 г. 31 състав и
ч.гр.д. № 58036/24 СРС, 90 състав. Твърди, че ответникът е бил лишен от
достъп до сградата и не е ползвал общите части поради пречки, създадени от
ищеца. Поддържа, че в процесния период ищецът е ползвал сам общите части
на сградата. Моли искът да бъде отхвърлен.
Съдът, преценявайки събраните, събраните по делото доказателства,
доводите и възраженията на страните приема за установено следното от
1
фактическа страна:
За уважаване на предявения иск по чл. 61, ал. 2 ЗЗД, в тежест на ищеца е
при условията на пълно и главно доказване, че е предприел работа по охрана
на имота, която е била необходима за запазването му или е довела до
увеличаване стойността му; че работата е била извършена със съгласието на
ответника; че работата е изпълнена уместно и е била добре управлявана; че
чрез извършената работа ответникът си е спестил разходи и техния размер; В
тежест на ответника, че при установяване на горепосочените факти в негова
тежест е да докаже плащане. В тежест на ответника е да докаже възраженията
си по иска. Всяка страна следва да докаже фактите, от които черпи изгодни
последици.
Между страните е отделено за безспорно, че са съсобственици в сграда,
находяща се в **************************** (високо тяло), като ищецът е
собственик на 72,7 % от общите части от сградата / партер, 2-ри до 8-ми етаж/,
а ответникът е собственик на 27,3 % от общите части на сградата / 9-ти до 11
етаж/.
Като част от доказателствената съвкупност по делото е приобщен
Правилника за вътрешния ред в обект Търговско-административна сграда
*********** (високо тяло), ********, приет с решение № 2 по протокол № 1
от Общото събрание на етажните собственици от 11.09.2016 г., потвърдено с
решение от 11.05.2020 г. по в.гр.д.№ 1819/2019 г. на СГС, II- В. Съгласно чл.
14, ал. 1 от правилника, сградата поддържа денонощна жива охрана. За целта
се наема денонощна охранителна фирма. Съгласно решение № 4 по протокол
№1 от 11.09.2016 г., разходите за управление и поддръжка , в това число но не
само за охрана, асансьори и пожароизвестяване се правят ежемесечно.
Етажният собственик *************** се задължава да заплаща всички
разходи за етажната собственост. След заплащането им, дължимите суми за
поддръжка и управление на общите части, ****************** издава
проформа фактура с получател другия етажен собственик
******************* съобразно припадащата му се част.
******************* се задължава да преведе сумата за управление и
поддръжка за съответния месец по издадена проформа фактура в 7 дневен
срок. След плащане, се издава и фактура в 3 –дневен срок.
С Протокол № 5 от Общото събрание на етажните собственици от
22.07.2020 год. (л.71-76), се въвежда изменение в правилника в унисон с
решение № 4 от протокол № 1 от 11.09.2016 г., което е потвърдено по реда на
съдебния контрол с Решение от 11.05.2020 г. по в.гр.д.№ 1819/2019 г. на СГС,
II- В. С решението от 22.07.2020 г. не се изменя приетото с първоначалния
правилник задължение за осигуряване на жива денонощна охрана на сградата,
а се добавя допълнителна разпоредба - чл. 21 от Правилника за вътрешния ред
със същото съдържание като решение № 4 от протокол от 11.09.2016 г., с което
страните са уговорили начинът и редът за плащане на сумите, в частност, че
разходите за управление и поддръжка, като етажният собственик притежаващ
по-голям дял от общите части на сградата заплаща цялата стойност на
потребената енергия, а впоследствие издава проформа фактура на етажния
собственик с по-малък дял от общите части. В ал.2 страните са уговорили, че
2
след издаване на проформа фактура, етажния собственик с по-малък дял от
общите части следва да заплати задължението в 7-дневен срок.
Установява се, че на 02.05.2023 г. е сключен договор за осъществяване на
охранителна дейност /физическа охрана/ на обект фирма
******************** между ************* и
************************************* за физическа охрана на
административна сграда на адрес: *********************** са с по един
дежурен охранител на смяна. За извършени услуги по договор за охрана за м.
октомври е издадена фактура от ************************************* на
******************** за сумата от 4944 лева с вкл. ДДС, която сума е
заплатена от получателя на фактурата на 01.11.2023 г. съгласно приложено
платежно нареждане на л. 103 по делото.
Съгласно взетото Решение № 2 по Протокол № 8 от Общо събрание на
етажните собственици, проведено на 22.12.2023 год., се установява, че са
одобрени извършените на разходи за охрана на общите части за периода
01.10.2023 год. – 31.10.2023 год.
Свидетелски показания на свидетеля Б. и свидетеля М. не следва да
бъдат кредитирани, доколкото и двамата са заинтересовани от изхода на спора,
предвид пряка обвързаност с контрола и управление на двете дружества –
страни в процеса / първият е семейно обвързан с управителя О. Т. на
едноличния собственик на *******************, а вторият е съпруг на
управителя Ж. М. на ******************.
Останалите представени по делото писмени доказателства не са
относими към предмета на спора.
Предвид така установеното от фактическа страна, от правна страна
съдът намира следното:
Отношенията между етажните собственици във връзка с поддържането,
възстановяването и подобряването, както и с ползването на общите части на
сградата се уреждат съгласно чл. 31 от ЗС. Съгласно чл. 32, ал. 1 ЗС, общата
вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците,
притежаващи повече от половината от общата вещ. Принципно тази уредба се
прилага за управлението на общите части на сгради в режим на етажна
собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на
повече от един собственик/ чл. 3 от ЗУЕС/. В случаите, които самостоятелните
обекти са повече от три и принадлежат на повече един собственик се прилага
ЗУЕС. Независимо дали по реда на ЗС или по реда на ЗУЕС, всеки собственик
е задължен, съразмерно с дела си в общите части, да участва в разноските,
необходими за поддържането или за възстановяването им, и в полезните
разноски, за извършване на които е взето решение от общото събрание. Както
необходимите, така и полезните разноски са за сметка на собствениците на
сградата. Принципът е участието на всеки собственик на обект в етажната
собственост относно разноски да е съобразно с дела му в общите части. За да
бъдат извършени т.н. полезни разноски, законодателят приема, че решението
за тях се взема от общото събрание на собствениците.
Претенцията за разпределение на разходите между отделните
3
собственици на обекти в етажната собственост, касае хипотезата на управител
на чуждата работа (гестор), действал не само в полза на чужд интерес, но и в
полза на свой интерес. Ако е налице одобрение от лицето, в чиито интерес е
предприетата работа (предварително по решение на общото събрание или
последващо), отношенията следва да се уредят съгласно чл. 62 от ЗЗД. Ако
подобренията са извършени без да е взето решение от общото събрание,
съгласно разпоредбата на чл. 61, ал.2 от ЗЗД гесторът може да претендира от
останалите собственици на обекти в етажната собственост само съответната
част от направените разноски, до размера на обогатяването и то само ако
работата е предприета уместно. Ако общите части са подобрени против волята
на останалите съсобственици, отговорността на последните може да бъде
търсена само по правилата на чл. 59 от ЗЗД, които съвпадат с тези по чл. 61,
ал.2 от ЗЗД. /В този смисъл Решение № 85 от 24.06.2014 г. постановено по
гр.д. № 1157/2014 год. по описа на ВКС-II г.о. /
Между страните е отделено за безспорно, че са съсобственици в сграда,
находяща се в **************************** (високо тяло), като ищецът е
собственик на 72,7 % от общите части от сградата / партер, 2-ри до 8-ми етаж/,
а ответникът е собственик на 27,3 % от общите части на сградата / 9-ти до 11
етаж/.
С влязло в сила решение по в.гр.д. № 1819/2019 г. на СГС е потвърдено
взетото решение на ОС на ЕС от 01.09.2016 г. по т. 2 и т. 4, с което е приет
правилник за вътрешния ред на сградата, с който се предвижда задължителна
жива денонощна охрана на цялата сграда, както и начинът и редът за
плащането им. Следователно, ответникът е дал съгласието си за наемане на
денонощна жива охрана и участие в разходите за това, като е предвиден ред и
срокове за плащане / т. 4 от същия протокол/. По въведеното от ответника
възражение за нищожност на това решение на ОС на ЕС, съдът намира, че е
недопустимо да преразглежда или пререшава валидността на взетите решения
на ОС на ЕС от 01.09.2016 г., предвид силата на присъдено нещо на влязлото в
сила решение по смисъла на чл. 299 ГПК. Действително с последващ протокол
от 2020 г. е въведено изменение на правилника, което обаче настоящият състав
приема, че не преурежда въпросите, които са предмет на влязлото в сила
решение от 2016 г., а включва решение по т. 4 от протокола от 2016 г. като
допълнителна разпоредба в правилника за вътрешния ред. Следователно по
съществото си не представлява ново решение. Предвид това неотносими се
явяват възраженията за нищожност на протокол от общото събрание на
етажната собственост от 2020 г. Липсва и преюдициална връзка между
настоящото дело и гр.д. № 3651/2025 г., по описа на СРС, поради което
искането за спиране на осн. чл. 229, ал. 1, т. 4 ГПК е неоснователно. Ето защо,
съдът приема, че посредством горното, ответникът е дал съгласие цялата
сграда да бъде охранявана и е регламентиран начин и срок за плащане на
задълженията.
Относно преценката за вида на разноските, извършени по отношение на
сграда в режим на етажна собственост съдът съобрази, че т. 8, 9 и 12, § 1 от ДР
от Закон за управление на етажната собственост са дадени легални дефиниции
на използваните в закона понятия "необходим ремонт", "неотложен ремонт",
4
"полезни разходи", които също са ориентиран за определяне дали сторени
разноските за общите части са необходими или полезни. В т. 11, § 1 от ДР от
ЗУЕС е дадена дефиниция на "разходи за управление и поддържане",
съставляващи разходите за консумативни материали, свързани с управлението,
за възнаграждения на членовете на управителните и контролните органи и за
касиера, както и за електрическа енергия, вода, отопление, почистване,
абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за
управлението и поддържането на общите части на сградата. С оглед
изложеното, съдът намира, че извършените от ищеца разноски са необходими
във връзка с поддръжка на процесната сграда, както и че работата е била
предприета уместно и в интерес на двете страни по спора.
Възражението на ответника, че през периода 01.11.2023 г. до 30.11.2023
г. ответникът е бил лишен от достъп до сградата и не е ползвал общите части
поради пречки, създадени виновно от ищеца, съдът намира за неоснователни,
доколкото в хода на процеса между страните е отделено като безспорно и
ненуждаещо се от доказване, че ответното дружество е имало достъп до
собствените си обекти в сградата по стълбището в процесния период. Предвид
горното, съдът намира възражението за неоснователно.
В случая ищецът е заплатил разноски за охрана на общите части в
процесния период, които следва да бъдат разпределени между всички
съсобственици, съобразно притежаваните от тях идеални части. Установи се,
че ищецът е заплатил сумата от 4944 лева с вкл. ДДС/ 4120 лева без ДДС/, с
фактура №520 от 01.11.2023 год. и платежно нареждане от 01.11.2023 год.,
поради което ответникът следва да бъде осъден да заплати частта от този
разход според дела в общите части без ДДС, т. е. за сумата от 1124,76 лв.
По отношение на разноските:
С оглед изход на спора и на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК , съдът следва да
разпредели отговорността за разноски. Дължимите разноски, направени в
заповедното производство по чл. 410 ГПК са в размер на 505 лв.,
представляващи заплатена държавна такса и адвокатско възнаграждение. За
исковото производство ответникът следва да заплати на ищеца сторените от
него разноски, съобразно уважената част от исковете в размер на 505 лв.
представляващи заплатена държавна такса и адвокатско възнаграждение.
Воден от горното,
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения по реда на чл. 422, ал. 1
ГПК иск с правна квалификация по чл. 61, ал.2 ЗЗД, че
********************, ЕИК ********* дължи на ******************, ЕИК:
*********, сумата от 1124,76 лева / хиляда сто двадесет и четири лева и 76
стотинки/ , представляваща припадащата се на ******************** част от
заплатени от ****************** суми за охрана на общи части на
административна сграда с адрес: ****************************** (високо
тяло), за периода от 01.10.2023 г. до 31.10.2023 г., ведно със законната лихва от
28.06.2024 г., за която сума е издадена Заповед за изпълнение на парично
5
задължение по чл. 410 ГПК от 24.07.2024 г. по ч. гр. д. № 39871/2024 г. по
описа на СРС, 66-ти състав.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ********************, ЕИК
*********, да заплати на ******************, ЕИК: *********, сумата от
505 лв./ петстотин и пет лева/, представляваща разноски в заповедното
производство по ч.гр.д. №39871/2024г. по описа на СРС, 166-ти състав, както
и сумата от 505 лв./ петстотин и пет лева/, представляваща разноски в
исковото производство.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред СГС в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6