РЕШЕНИЕ
№ 1095
гр. Варна, 28.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, I А СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
шести октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Светла В. Пенева
Членове:Деница Славова
мл.с. Виляна Н. Михалева
при участието на секретаря Славея Н. Янчева
като разгледа докладваното от мл.с. Виляна Н. Михалева Въззивно
гражданско дело № 20253100501673 по описа за 2025 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
Образувано е въз основа на въззивна жалба, подадена от Етажна
собственост с административен адрес: гр. В., р-н „П.“, ул. „**“, №*, ж. к. „Б.“,
бл. *, вх. *, чрез адв. А., срещу Решение №1773/19.05.2025 г., постановено по
гр. д. №9401/2024 г. по описа на РС – Варна, с което е уважен иск на „К. А. П.“
ООД с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, като са отменени приетите
решения от Общо събрание на ЕС с административен адрес: гр. В., р-н „П.“,
ул. „**“, №*, ж. к. „Б.“, бл. *, вх. *, обективирани в протокол от 28.06.2024 г.,
както следва: по т. 1 за възлагане на правомощия за управление на вътрешни и
външни общи части на юридическото лице „Б. М.“ ООД; по т. 2 за избор на
управител на ЕС блок * (*) - И. Л.; по т. 3. за утвърждаване на електронния
адрес: ***@gmail.com, като официален електронен адрес, посочен и в
регистъра по чл. 47а ЗУЕС и явяващ се официален адрес за кореспонденция;
по т. 4 за одобряване на възможността за провеждане на събрания,
включително неприсъствено гласуване на решения, онлайн и с използване на
електронна поща в съответствие на ЗУЕС; по т. 5 за приемане на офертата на
„С. **“ ЕООД за ремонт на покрива; за ремонта сумите да се събират в
банковата сметка на ЕС и да са разпределени спрямо ид. ч. от общите части на
сградата; изплащане на аванса от салдото по разплащателната сметка на
етажната собственост.
Във въззивната жалба са изложени съображения за неправилност и
необоснованост на обжалваното решение. Жалбоподателят сочи, че по делото
1
са представени и приети доказателства за изходящи от Р. С. и Е. Х. изявления
до управителя на етажната собственост за свикване на общо събрание за
28.06.2024 г. Поддържа, че към момента на свикване на Общото събрание
срокът по чл. 12, ал. 3 ЗУЕС бил изтекъл, като управителят не бил свикал
общо събрание. Сочи, че управителят не разполагал с правомощия да
упълномощи друго лице, което да свика събранието, а и в конкретния случай
такова упълномощаване липсвало. Поддържа, че предпоставките на чл. 12, ал.
4 ЗУЕС били налице. По изложените съображения отправя искане за отмяна
на първоинстанционното решение и постановяване на друго, с което
предявеният конститутивен иск да бъде отхвърлен. Претендира разноски.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор от въззиваемия „К. А.
П.“ ООД, чрез адв. Ч., с който жалбата се оспорва като недопустима,
евентуално - неоснователна. Сочи, че за депозиране на жалбата не било
прието решение на общото събрание на етажната собственост и тя не
упълномощила процесуален представител в тази връзка. Навежда доводи, с
които обосновава правилност и законосъобразност на обжалваното решение.
Отправя искане за потвърждаването му. Претендира разноски.
За да се произнесе, съдът съобрази следното:
Производството пред РС – Варна е образувано въз основа на искова
молба, подадена от „К. А. П.“ ООД, ЕИК *********, с която е предявен иск
срещу Етажна собственост с административен адрес: гр. В., р-н „П.“, ул. „**“,
№*, ж. к. „Б.“, бл. *, вх. *, с правно основание чл. 40 ЗУЕС за отмяна на
приетите решения от Общо събрание на ЕС с административен адрес: гр. В.,
р-н „П.“, ул. „**“, №*, ж. к. „Б.“, бл. *, вх. *, обективирани в протокол от
28.06.2024 г., както следва: по т. 1 за възлагане на правомощия за управление
на вътрешни и външни общи части на юридическото лице „Б. М.“ ООД; по т. 2
за избор на управител на ЕС блок * (*) - И. Л.; по т. 3. за утвърждаване на
електронния адрес: ***@gmail.com, като официален електронен адрес,
посочен и в регистъра по чл. 47а ЗУЕС и явяващ се официален адрес за
кореспонденция; по т. 4 за одобряване на възможността за провеждане на
събрания, включително неприсъствено гласуване на решения, онлайн и с
използване на електронна поща в съответствие на ЗУЕС; по т. 5 за приемане
на офертата на „С. **“ ЕООД за ремонт на покрива; за ремонта сумите да се
събират в банковата сметка на ЕС и да са разпределени спрямо ид. ч. от
общите части на сградата; изплащане на аванса от салдото по
разплащателната сметка на етажната собственост.
В исковата молба ищецът „К. А. П.“ ООД излага, чрез адв. Ч., че бил
собственик на апартамент №* в сграда, находяща се в гр. В., р-н „П.“, ул.
„**“, №*, ж. к. „Б.“, бл. *, вх. *. На 14.06.2024 г. на информационното табло
управителят на дружеството видял залепена неподписана покана за общо
събрание на сградата за 28.06.2024 г. с инициатива на собственици на 20% ид.
ч. от общите части за свикване на общо събрание. На 05.07.2024 г. бил
поставен протокол от проведено на 28.06.2024 г. общо събрание. Поддържа, че
същото било незаконосъобразно свикано и проведено. Твърди, че процедурата
по чл. 12, ал. 2 ЗУЕС не била спазена, защото на управителя не било връчено
писмено искане за свикване на общо събрание. Инициативата, с която се
искало общо събрание, била неподписана. Общото събрание не било свикано
съобразно чл. 13, ал. 1 ЗУЕС, защото липсвал протокол за поставената покана.
Счита, че била нарушена нормата на чл. 14, ал. 5 ЗУЕС, като сочи, че не били
представени пълномощни, не било прикрепено копие от тях и в протокола не
2
било отразено участието на пълномощници. Твърди, че в регистрационния
списък било записано, че Е. Л., собственик на ап. №*, упълномощавала И. Л.,
който не бил собственик и не бил вписан в книгата на собствениците като
член на домакинството към датата на общото събрание и не било представено
пълномощно. И. К. и В. С., собственици на ап. №** и ап. №**, също
упълномощили И. Л., като пълномощно не било представено. А. Н. Я. и С .С.,
собственици на ап. №** и ап. №** упълномощили Е. Л., която не била
собственик, като пълномощно не било представено. Такова не било
представено и от Р. С. в полза на Е. Х.. Изтъква, че подписите на Х. на реда, в
който се разписва като собственик, и реда, в който се разписва като
пълномощник, съществено се различавали. Предвид неспазването на
правилото на чл. 14, ал. 5 ЗУЕС твърди, че събранието било проведено при
кворум под 26% ИДОЧС, т. е. под минимално изискуемия кворум за
провеждане на общо събрание. Поддържа, че записаните идеални части не
отговаряли на реалните идеални части, представени в площообразуването на
сградата. Счита, че не била спазена процедурата по оповестяване на
решенията от общото събрание съгласно чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, защото не било
поставено съобщение за изготвен протокол и не бил съставен протокол за
поставянето му. На таблото бил поставен единствено протокола от
събранието.
Оспорва решението по т. 1, с което е прието възлагане на правомощия за
управление на вътрешни и външни общи части на „Б. М. ООД“ и е приета
офертата, представена от „Б. М." ООД, защото то не било взето с изискуемия
кворум съгласно действащата към датата на общото събрание редакция на чл.
19, ал. 8 ЗУЕС.
Оспорва решението по т. 2, с което за управител на ЕС блок „*“ бил
избран И. Л., поради нарушение на чл. 19, ал. 5 ЗУЕС.
Оспорва решението по т. 3, с което е утвърден електронния адрес:
***@gmail.com, който ще бъде регистриран в регистъра по чл. 47а от ЗУЕС и
ще се явява официален адрес за кореспонденция, по съображения, че такъв
регистър не съществувал към момента на вземане на решението.
Оспорва решението по т. 4, с което е одобрена възможността за
провеждане на събрания, включително неприсъствено гласуване за решения,
онлайн и с използване на електронна поща във съответствие на ЗУЕС, като
заобикалящо чл. 16, ал. 1 ЗУЕС и противоречащо на чл. 17а, ал. 3, изр. второ
ЗУЕС.
С уточняваща молба допълва още, че иницииращите събранието не
упълномощили лица, които да свикат общо събрание от тяхно име. Изтъква,
че пълномощното, с което А. Н. Я., собственик на ап. №**, упълномощил Е.
Л. не било датирано и не съдържало лични данни на упълномощителя.
Пълномощното било изпратено на 29.06.2024 г. в 13:32 ч., от което следвало,
че на общото събрание Е. Л. не разполагала с пълномощно. От пълномощното
от С. С. поради разминаване между преведеното и превода не ставало ясно кое
е упълномощеното лице. От пълномощното от К. Л. поради разминаване
между преведеното и превода не ставало ясно за общо събрание на коя дата се
отнасяло. В нарушение на разпоредбата на чл. 16, ал. 5 ЗУЕС не били водени
анкетни карти и не бил удостоверен начина, по който собствениците са
гласували. Анкетните карти били състави впоследствие, което било видно от
различия на подписите от адресните карти и регистрационния списък. В
протокола било посочено, че е изготвен в присъствие на преводач, като текстът
3
на протокола бил само на български език.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ответника Етажна
собственост с административен адрес: гр. В., р-н „П.“, ул. „**“, №*, ж. к. „Б.“,
бл. *, вх. *, чрез адв. А., с който оспорва предявения иск като неоснователен.
Излага, че управителят на етажната собственост трайно отсъствал от страната,
затова с обява от 08.06.2024 г. в Телеграм група, ползвана от етажните
собственици и управителните органи, бил предложен дневен ред и било
направено искане за свикване на общо събрание от етажни собственици,
притежаващи над 20% ИДОЧС по реда на чл. 12, ал. 2 ЗУЕС. Наред с това
всеки от иницииращите събранието собственици с писмо, адресирано до
управителя на ползвани от него имейл адреси, отправил искане за свикване на
общо събрание, както следва: С. С., собственик на ап. №***, притежаваща
6,26% ИДОЧС с електронно писмо от 11.06.2024 г., с получател
***@yandex.ru; К. Л., собственик на ап. №***, притежаваща 6,43% ИДОЧС с
електронно писмо от 12.06.2024 г., с получател ***@yandex.ru, ***@ua.ru; Е.
Х. и Р. С., съсобственици на ап. №*** и ***, притежаващи 9,92% ИДОЧС с
електронно писмо от 14.06.2024 г., с получател ***@ua.ru, с копие до
***@yandex.ru. Едновременно с това било изпратено и електронно писмо от
И. К.. В искането била посочена удобна за етажните собственици дата за
провеждане, а именно: 28.06.2024 г., която била определена след
предварително съгласуване със собствениците – чужденци, които искали да
вземат лично участие. Изпратеният до управителя дневен ред също бил
обсъден предварително с болшинството собственици чрез общия чат. На
11.06.2024 г. С. С. получила отговор от управителя, че той няма да може да
присъства и да вземе участие в организацията на поисканото общо събрание и
посочил контрольора като лице, на което разчитал да го замести и на което за
целта се ангажирал да даде пълномощно. Бил изготвен протокол за поставяне
на поканата на видно място. Поканата била залепена на таблото за обяви на
12.06.2024 г., снимана и обявена като снимка в кореспонденция в Телеграм
групата на етажната собственост. Не оспорва, че поканата не била подписана
от инициаторите, като сочи, че към момента на обявяването й се намирали
извън пределите на страната. Протокол за поставянето на поканата бил
изготвен и подписан по тяхно нареждане от други двама собственици – И. Л. и
Е. К.. Сочи, че И. Л. и Е. Л. били етажни собственици и били надлежно
упълномощени от свои съседи по реда на чл. 14, ал. 1 ЗУЕС, както и че Е. Х. и
Р. С. взели лично участие в събранието и Р. С. се подписал лично в
присъствения лист и в листа за гласуванията. Изтъква, че за изчисляване на
кворума били ползвани данни от площообразуването на сградата. Протоколът
от проведеното общо събрание бил поставен на видно място на таблото за
обяви. Бил изготвен протокол за поставянето, според който обявлението му
било извършено на 06.07.2024 г. Поддържа, че всяко от решенията било взето
законосъобразно.
След съвкупна преценка на доказателствата по делото по вътрешно
убеждение и въз основа на приложимия закон и съобразявайки
становището на страните, в предметните предели на жалбата, съдът
приема за установено следното от фактическа страна и въз основа на
приетата за установена фактическа обстановка формира следните
правни изводи:
Въззивната инстанция счита, че фактическата обстановка по делото е
установена надлежно от първата инстанция и не намира основание да
преповтаря същата, доколкото страните нямат наведени доводи, че тя е
4
неправилно установена и в настоящата инстанция не са събирани нови
доказателства, поради което и на основание чл. 272 ГПК препраща към частта
от мотивите досежно фактическата обстановка.
Предявеният конститутивен иск намира правното си основание в
разпоредбата на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.
Исковата молба е депозирана на 25.07.2024 г., а атакуваното общо
събрание на етажната собственост е проведено на 28.06.2024 г. Следователно е
спазен преклузивният срок по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС, поради което искът е
допустим.
Безспорно е, че въззиваемият е собственик на обект в сградата в режим на
етажна собственост.
Страните не спорят, че на 28.06.2024 г. е проведено общо събрание на
етажните собственици в сградата, на което са взети оспорените пет решения.
Тъй като основание на предявения иск по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС са само
изрично наведените от ищеца в преклузивния срок по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС
основания за порочност на атакуваното решение на общото събрание, в
настоящия случай при спазване принципа на диспозитивното начало следва да
се разгледат въпросите относно законосъобразността на свикване на
събранието - дали е нарушено изискването на чл. 12, ал. 2 и 3 ЗУЕС и чл. 13,
ал. 1 ЗУЕС, както и на провеждане на събранието – дали са нарушени
разпоредбите на чл. 14, ал. 5 ЗУЕС и чл. 16, ал. 7 ЗУЕС.
Досежно решението по т. 1 се поддържа нарушение на разпоредбата на
чл. 19, ал. 8 ЗУЕС, по т. 2 – чл. 19, ал. 5 ЗУЕС, по т. 3 – чл. 47а ЗУЕС, и по т. 4 -
чл. 16, ал. 1 ЗУЕС и чл. 17а ЗУЕС .
По отношение на законосъобразността на свикване на събранието, съдът
намира за неустановено спазването на процедурата по чл. 12, ал. 4 ЗУЕС, вр.
чл. 13, ал. 1 ЗУЕС.
В чл. 12, ал. 2 – 4 ЗУЕС е предвидена възможност общото събрание на
етажната собственост да се свика по писмено искане на собственици, които
имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата.
Искането се отправя до управителя, който свиква общото събрание в 10-
дневен срок от получаването му. Когато управителят не свика общото
събрание в десетдневния срок, общото събрание се свиква от собствениците,
които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата по
реда, предвиден в този закон, а именно: в чл. 13 ЗУЕС.
Съгласно чл. 13, ал. 1 ЗУЕС общото събрание се свиква чрез покана,
подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на
видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди
датата на събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. Датата и
часът на поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата,
които свикват общото събрание, за което се съставя протокол. Общото
събрание може да бъде насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след
датата на поставяне на поканата, а в неотложни случаи - не по-рано от 24 часа
след поставянето й.
В настоящия случай, от представените по делото преводи на
кореспонденция се установява, че на 12.06.2024 г. К. Л., притежаваща 90% от
6,44% ИДОЧС според представения нотариален акт от 2019 г., е изпратила
писмено искане до управителя на етажната собственост за свикване на общо
събрание, което да се проведе на 28.06.2024 г. Такова искане са отправили на
5
14.06.2024 г. и Е. Х. и Р. С., притежаващи 9,92% ИДОЧС, и С. С.,
притежаваща 6,26% ИДОЧС. Доказателства за искане от страна на И. К. не са
ангажирани. Ето защо, следва да се приеме, че собствениците на общо 21,97%
ИДОЧС са отправили писмено искане до управителя на 14.06.2024 г.,
доколкото до тази дата искане е отправено от собственик, който притежава по-
малко от 20% ИДОЧС.
За да възникне за собствениците, притежаващи най-малко 20 на сто
идеални части от общите части на сградата, субективно право да свикат общо
събрание на етажната собственост, следва в десетдневен срок от 14.06.2024 г.,
когато е получил исканията, управителят да не е свикал общо събрание, т. е.
до 24.06.2024 г. вкл.
При несвикване на общото събрание до посочената дата собствениците,
иницииращи събранието, имат възможност сами да го свикат, като спазят
изискванията на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС.
В случая неподписана покана за свикване на общо събрание по
инициатива на собствениците, притежаващи според самата покана 27%
ИДОЧС, е поставена на видно и общодостъпно място на входа на сградата на
12.06.2024 г., за което е съставен протокол от двама етажни собственици,
които видно от поканата не са част от инициативната група.
Към момента на разгласяване на поканата не са били налице
предпоставките на чл. 12, ал. 4 ЗУЕС, доколкото, както бе посочено по-горе
десетдневният срок за свикване на общото събрание от управителя изтича на
24.06.2024 г.
Едва след тази дата иницииращите собственици имат правомощия да
свикат общо събрание, като поставят подписана от тях покана на видно и
общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата
на събранието.
След като събранието е проведено на 28.06.2024 г., то настоящият
съдебен състав приема, че минимално изискуемия по чл. 13, ал. 1 ЗУЕС срок
между поставяне на поканата и събранието - не по-късно от 7 дни преди
датата на събранието, не е спазен.
Само на това основание проведеното на 28.06.2024 г. общо събрание е
незаконосъобразно и взетите на него решения подлежат на отмяна.
Наред с това ответникът, чиято е доказателствената тежест за
установяване на законосъобразността на процедурата по свикване и
провеждане на общото събрание, не е представил подписана от иницииращите
събранието етажни собственици покана за свикване на общото събрание, в
която да са отбелязани дата и час на поставянето й на видно и общодостъпно
място на входа на сградата, както и протокол за поставянето на поканата,
който да е съставен от инициативната група.
Липсата на посочените реквизити на поканата и съставянето на протокол
за поставянето й от лица, различни от иницииралите събраните собственици,
води до извод за ненадлежно разгласяване на поканата.
Уведомяването в Телеграм група и съобщаването на предлаган дневен ред
не заместват необходимостта от изпълнение на процедурата по чл. 13, ал. 1
ЗУЕС, тъй като правилата за свикване на общо събрание са императивни.
Изложените съображения обуславят извод за незаконосъобразност на
процедурата по свикване на общото събрание поради нарушаване на
6
разпоредбата на чл. 12, ал. 4, вр. чл. 13, ал. 1 ЗУЕС, което е достатъчно
основание за отмяна на взетите решения.
Предвид горното, преценка относно спазване на процедурата по
провеждане на общото събрание, както и относно законосъобразно на
решенията по т. 1-4, не е необходима.
С оглед гореизложеното искът с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС е
основателен и следва да бъде уважен.
Поради съвпадане решаващите изводи на двете съдебни инстанции,
първоинстанционното решение следва да бъде потвърдено.
С оглед изхода на спора и на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК на въззиваемия следва
да бъдат присъдени сторените във въззивното производство съдебно-
деловодни разноски. Представен е списък по чл. 80 ГПК за направени
разноски за настоящото въззивно производство в размер на 800 лв. за
заплатено адвокатско възнаграждение, както и доказателства за извършването
им. Ето защо, в тежест на въззивника следва да бъде възложена сумата от 800
лв.
Мотивиран от изложеното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №1773/19.05.2025 г., постановено по гр. д.
№9401/2024 г. по описа на РС – Варна.
ОСЪЖДА Етажна собственост с административен адрес: гр. В., район
„П.“, ул. „**“, №*, ж.к. „Б.“, бл. *, вх. *, да заплати на „К. А. П.“ ООД, ЕИК
*********, сума в размер на 800 лв. (осемстотин лева), представляваща
сторените във въззивното производство съдебно-деловодни разноски, на осн.
чл. 78, ал. 1 ГПК.
Решението не подлежи на обжалване, по аргумент от чл. 280, ал. 3, т. 2
ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7