РЕШЕНИЕ
№ 2573
гр. Бургас, 18.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на тридесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:ПАНАЙОТ СТ. АТАНАСОВ
при участието на секретаря ЕЛЕНА Г. ХРИСТОВА
като разгледа докладваното от ПАНАЙОТ СТ. АТАНАСОВ Гражданско дело
№ 20242120107339 по описа за 2024 година
Делото е образувано по повод исковата молба на „Съни Хил
Мениджмънт“ ЕООД, ЕИК ............, със седалище гр. Бургас, против Ц. Ц. М.,
от гр. Бургас, за осъждането й да заплати на ищеца сума в размер от 902,90
лева, представляваща дължимата от ответника част от разходите, направени от
ищеца за поддръжка и управление на общите части на жилищен комплекс
„Съни Хил“ – гр. Бургас, за периода 01.12.2022-30.06.2024 год., ведно със
законната лихва от подаване на исковата молба до окончателното й
изплащане.
Исковата молба е уточнена с писмени молби от 04-и и 18.12.2024 год. и
04.02.2025 год.
Ищецът е изложил следните фактически и правни твърдения: ищецът е
дружество, осъществяващо поддръжката и управлението на жилищен
комплекс от затворен тип „.....”, находящ се в гр. ......”, въз основа на писмен
договор от 01.08.2019 год., сключен с инвеститора „Съни Хил 2” ЕАД, ЕИК
......., както и въз основа на тристранни договори с мнозинството от
собствениците на апартаменти в комплекса; жилищният комплекс е построен
1
в ПИ с идентификатор ............и се състои от 9 бр. жилищни сгради, с общо 303
апартамента, има изградени басейн, детска площадка, беседка, които са
предоставени за общо ползване на собствениците, ползвателите и обитателите
на комплекса, а достъпът е контролиран от охрана; услугите, които ищецът
предоставя на всички собственици на обекти от комплекса, считано от
01.08.2019 год., са поддръжка чистотата на общите части на комплекса и на
блоковете, включително улици, тротоари, паркоместа, стълбища, площадки,
тавани, поддръжка на зелените площи в комплекса, чрез редовно поливане и
почистване и осигуряване на специализиран персонал за под дръжката им,
осигуряване на 24-часова физическа охрана на целия комплекс и
пропускателен режим за влизане в комплекса, както и постоянно наблюдение
на ключови места чрез наличните устройства, заплащане на разходи за
електрическа енергия и вода, като ел. енергията включва разходи както за
електричество за входа (асансьори и осветление), така и за целия комплекс
(осветление), разходите за вода са за почистване и основно за поливане за
поддръжка на зелените площи в комплекса и басейна; заплащане на разходи за
консумативи и такива за текущата под дръжка, където се влагат материали и
се ползват външни услуги за специализирани дейности (дезакаризация и
дезинсекция, поддръжка на система за видеонаблюдение, ключарски услуги,
изследвания за басейн, снегопочистване и други), вкл. редовно извозване на
сметта от комплекса в сътрудничество със съответните общински фирми най-
малко два пъти седмично; осигуряване на техническа поддръжка и редовна
профилактика на асансьорите в блоковете, вкл. ежемесечни абонаменти такси
за асансьорите във всички сгради от комплекса, ежегодна подмяна на сим
картите за тях и ежегодни технически прегледи; счетоводни услуги –
ежемесечно начисляване и отразяване на плащания за всеки един от обектите
в комплекса и осигуряване на информация за живущите, правни услуги,
транспортни, административни разходи, разноски по дела, водени срещу
неизправни длъжници, държавни такси, координация и управление – вземане
на решения по текущата поддръжка, контрол върху подизпълнителите,
осигуряване необходимите материали и на човек, който да е на разположение
на живущите в комплекса при възникнали въпроси и проблеми; ищецът е
сключил договори със свои служители, които са пряко ангажирани с
поддръжката и управлението на блоковете и комплекса, така и договори с
подизпълнители за охрана, за поддръжка и абонаментно поддържане на
2
асансьори, счетоводство и др., като лицата - служители на фирмите
подизпълнители - изпълняват съответните си задълженията по охрана и др.;
ответникът е собственик на апартамент № 12 в бл. 6 от жилищния комплекс,
тя не е подписала индивидуален договор за управление и поддръжка на
комплекса с инвеститора и с ищеца; като собственик на самостоятелен обект в
комплекса тя има задължение да заплаща разходите за поддържане на общите
части в етажната собственост; отношенията по управление на общите части не
могат да останат извън предмета на правно регулиране, поради което в тази
хипотеза, доколкото управлението не е уредено в договор, на общо основание
приложение намират разпоредбите на ЗУЕС и общите правила на ЗС и ЗЗД;
собствениците на самостоятелни обекти в сгради с етажна собственост са
задължени да заплащат разходите за управлението и разходите за
поддържането на общите части на сградата – това са тези за сградата, в която
се намира апартаментът на ответника, и тези на комплекса, в който се намира
блокът; част от разходите за поддръжка и управление на комплекса, в който се
намира самостоятелният обект на ответника, са платени не от собственика на
апартамент 12, а от ищеца, поради което е налице неоснователно обогатяване
от страна на ответника за сметка на ищеца; ответникът не е собственик на
идеални части от поземления имот, в който е изграден комплексът, но се
ползва от всички услуги, които се предоставят от ищеца, и сумите,
съставляващи направените от ищеца разходи по поддръжка и управление на
комплекса, се дължат на основание чл. 59 от ЗЗД; всички услуги по
поддръжката на общите части на комплекса са надлежно предоставени от
страна на ище;а и са предприети уместно в интерес на собствениците на
самостоятелни обекти от отделните блокове; неоснователно обогатяване се
реализира и в случаите, когато едно лице неоснователно си спестява за сметка
на друго разходи, които са били необходими и е трябвало да бъдат извършени;
Ц. М. се е обогатила без основание за сметка на ищеца и следва да върне
всички суми, платени от ищеца за поддръжката и управлението на общите
части на комплекса за периода 01.12.2022-30.06.2024 год.; съотношението
между площта на апартамента на ответника (54.53 кв. м.) към общото РЗП на
обектите в комплекса (16 373,03 кв. м.) е 0.333 %, поради което прилежащите
части на апартамент 12 се равняват на 0,333 % ид. ч. и за периода 01.12.2022-
30.06.2023 год. ответникът дължи сумата от 333,87 лева, представляваща
0,333 % от общия размер на разходите за поддръжка и управление за този
3
период – 100 246,66 лева; през месец юли са въведени в експлоатация блокове
7 и 10 от ж. к. „Съни Хил“, е което общата разгърната застроена площ на
обектите в комплекса е 21 111.76 кв. м., съгласно таблиците за
площообразуване, изготвени от лицензиран оценител; съотношението между
площта на апартамента на ответника към общото РЗП на обектите в комплекса
(21 111,76 кв. м.) е 0,2583 %, поради което прилежащите части на апартамент
12 се равняват на 0,2583 % ид. ч. и за периода 01.07.2023-30.06.2024 год.
ответникът дължи сумата от 569,03 лева, представляваща 0,2583 % от общия
размер на разходите за поддръжка и управление за този период – 220 304,81
лева; ответникът многократно е уведомяван за дължимите от същия суми, но
към момента същите не са платени.
Ищецът е ангажирал доказателства, моли за присъждане на
деловодните разноски.
Правните основания на предявените обективно съединени осъдителни
искове са чл. 59, ал. 1 и чл. 86, ЗЗД.
В срока по чл. 131, ГПК ответникът е депозирал писмен отговор, с
който е оспорил иска; изложил е следните фактически и правни твърдения:
искът е неоснователен и недоказан; с платежни нареждания от 25.02.2025 год.
и 26.05.2023 год. ответникът е платил на ищеца следните суми: 540 лева –
такса поддръжка общи части, охрана, асансьор, за периода м. ноември 2022-м.
октомври 2023 год., и 600 лева – такса поддръжка общи части, охрана,
асансьор, за периода м. ноември 2023-м. октомври 2024 год.; с така
извършените плащания дължимите от ответника такси за управление и
поддръжка за целия исков период са изцяло погасени; плащането от 25.02.2025
год. е извършено след образуване на настоящото производство, но преди
датата на връчване на исковата молба и ответникът не е дал повод за
завеждане на делото; посочените в платежните нареждания основание и
период, за който се отнасят, задължават получателя на плащането да отрази
като погасени задълженията именно за процесния период така, както е заявил
платецът; изложението в исковата молба не обосновава връзка между
обедняването на ищеца и обогатяването на ответника; в посочените от ищеца
разходи присъстват неприсъщи разходи, които не се отнасят към разходите за
управление и поддръжка на общите части; анализът на разпоредбите на
договора между инвеститора и ищца сочи, че на ищеца е възложено
изпълнението на дейностите по управление и поддръжка на общите части, при
4
изрично предвидено с договора разпределение на разходите за тези дейности;
в тежест на собствениците на самостоятелни обекти, платими
пропорционално на площите на притежаваните обекти, са възложени
разходите за консумирани електроенергия и вода, необходими за
осъществяването на поддръжката, почистването, напояването на зелените
площи, за видеонаблюдение и др.; изброяването не е изчерпателно, то се
отнася до разноските за всички онези дейности, които са сторени пряко за
управлението и поддръжката на комплекса; на ответника – длъжник по
извъндоговорното основание на чл. 59, ЗЗД не могат да се възложат
икономически тежести и разходи, обосноваващи стойността на доставените
услуги в размер, по-висок от този, който са уговорили за тях самите
контрагенти по договора; от общия обем на заявените от ищеца разходи
следва да се приспаднат тези, направени от него като търговско дружество и
работодател, тъй като цитираният договор между възложителя-инвеститор и
изпълнителя изрично ги възлага в тежест на ищцовото дружество и липсва
договорно или извъндоговорно основание те да бъдат понесени от третите
лица – собственици; разходите за възнаграждения, съгл. договора между
възложителя и изпълнителя, за заплати и осигуровки на персонала следва да
се „... компенсират от дължимите от собствениците такси поддръжка съгласно
индивидуалните им договори, а при липса на такива – се разпределят между
всички собственици на обекти пропорционално на площите на притежаваните
от тях обекти“ – тази уговорка между възложителя и изпълнителя не се отнася
до всички останали изброени в исковата молба разходи, голяма част от които
са неприсъщи и без пряко отношение към дейностите по управление и
поддръжка; разходите за канцеларски материали и офис-техника, за
счетоводни услуги, за одит, правни услуги, трудова медицина, обяви персонал,
присъдени разноски дела, административни, застраховки, нотариални
банкови, куриерски и др. по никакъв не могат да се отнесат към разноските,
необходими за управлението и поддържането на общите части на сградата; не
се установява основанието на част от претендираните разходи, обозначени с
абстрактното „административни“; ответникът не споделя извода, че всички
направени и заявени от ищеца разходи за поддръжката на комплекса, разбити
по пера, са необходими и действително сторени; напълно неясно е
основанието и отношението към управлението и поддръжката на общите
части на разходите за „координация и управление на текущата дейност“; от
5
собствениците на самостоятелни обекти се събира една допълнителна такса за
услуга, каквато поначало не е уговорена в договора между инвеститора и
изпълнителя (ищец в процеса), а наред с това от приложените към исковата
молба доказателства не се установява нейното основание, още по-малко
ефективното й изпълнение; цитираните суми – 7268,34 лева за периода
01.12.2022-30.06.2023 год. и 19 209,98 лева за периода 01.07.2023-30.06.2024
год., не следва да бъдат взети предвид при определяне общия размер на
разходите за управление и поддръжка на общите части на сградите и на
комплекса, още по-малко да бъдат разпределяни и да се понасят от
собствениците; значителна част от сочените общи разходи за поддръжка на
комплекса се отнасят към целия комплекс, в който през исковия период е
извършвана строителна дейност на нови, предвидени за изграждане сгради в
общия план на комплекса, и стойността на разходите за охрана включва и
охраната на откритите строителни площадки, складираните в комплекса
строителни материали и съхраняваната техника и механизация; липсва
основание тези разходи да бъдат понесени от собствениците на самостоятелни
обекти във вече въведените в експлоатация сгради; същото се отнася и до
разходите за електроенергия и вода, каквито също се консумират в хода на
строителните дейности, но техният дял не е съобразен при разпределението
им между собствениците; значителна част от заявените разходи –
електроенергия общи части и вода, както и отчетените разходи за „абонамент
асансьори, СИМ карти, годишни прегледи“, по никакъв начин не съдържат
информация за разпределението им, и каква част от отчетените
електроенергия и вода са консумирани в/за обектите в отделните сгради,
въведени в експлоатация, и каква част от тях включва потреблението за целите
на извършваното в комплекса строителство, както и в какъв размер се
начисляват таксите за абонаментна поддръжка на асансьорните уредби в
отделните сгради; ищецът е имал възможност да приложи диференциран
подход и да разпределя разходите за всяка отделна сграда между
собствениците на самостоятелни обекти в нея, съобразно реалното
потребление или стойност на получената услуга; неоснователно е
включването от ищеца в общо претендирания размер на разходите „отписани
несъбираеми и по съдебни дела вземания”, тъй като чрез възлагането им в
тежест на собствениците те все пак ще бъдат събрани, макар и не от пряко
задълженото за тях лице; методиката за разпределение на разходите
6
неоснователно възлага в тежест на собствениците на самостоятелни обекти и
разходи, които не се включват в обхвата на необходимите разходи за
обслужване и поддръжка на общите части в комплекса, а са административни
по своя характер, предназначени за обезпечаване търговската дейност на
юридическото лице; при хипотезата на спестяване на обогатения на някои
разходи, това води до обогатяване само в случай, че разходите са били
необходими и ответникът по иска по чл. 59, ЗЗД е трябвало да ги понесе от
собственото си имущество; връзката между обогатяването и обедняването е
винаги конкретна, подлежи на установяване във всеки отделен случай, като
следва да се изясни дали обедняването на ищеца и обогатяването на ответника
произтичат от един общ факт, или от обща група факти; тази форма на
неоснователно обогатяване изисква възстановяване на икономическото
равновесие между насрещните престации на страните не въобще, т. е. в
пълната стойност на даденото от ищеца, а само в онази част, с която се е
обогатил ответникът, получил правната облага, без да заплати цената на
необходимия разход; дългът на ответната страна следва да се формира не от
всички направени от ищеца разходи за дейността му през процесния период
изобщо, а само от тези от тях, които той се задължил да направи с оглед
възложената му дейност по управление и поддръжка; ответната страна няма
изискуеми и непогасени задължения към ищеца, произтичащи от дължими, но
незаплатени разходи за управление и поддръжка на общите части в комплекса;
не се доказва по безспорен и непротиворечив начин обедняването на ищеца в
обема на заявената претенция, а именно, че ответната страна, в качеството си
на собственик на самостоятелен обект в сграда на територията на комплекса,
който не притежава идеални части от поземления имот, но се ползва от всички
услуги, предоставяни от ищеца, се е обогатил, като неоснователно си спестява
разходи, които са били необходими и е трябвало да бъдат извършени - липсва
изискуема материалноправна предпоставка за основателността на иска, което
налага неговото отхвърляне като неоснователен и недоказан и по основание, и
по размер.
Ответникът е ангажирал доказателства, моли за присъждане на
направените разноски.
Съдът, след запознаване със становищата на страните и данните по
делото, като съобрази приложимите нормативни разпоредби, намира за
установено:
7
Видно от представения нотариален акт, ответникът Ц. М. е
легитимирана като етажен собственик на самостоятелен обект в сграда с
идентификатор ..........., находящ се на адрес гр. ..............
По делото е представен договор за управление и поддръжка на
жилищен комплекс „Съни Хил“, сключен на 01.08.2019 год. между
възложителя-инвеститор „Съни Хил 2“ ЕАД и ищеца „Съни Хил
Мениджмънт“ ЕООД, по отношение цялостната поддръжка и управление на
общите части на комплекс „Съни Хил“ и на жилищните блокове в него.
По делото не се спори, че жилищен комплекс „Съни Хил“ е от затворен
тип, по смисъла на § 1, т. 3 от ДР на ЗУЕС, както и че между инвеститора и
ответника-етажен собственик не е бил сключен писмен договор с нотариална
заверка на подписите, по чл. 2, ал. 1, ЗУЕС.
Ищецът твърди, че през процесния период е извършил дейности,
свързани с управлението и поддръжката на общите части в комплекса и
сградата, в която етажен собственик е ответникът, а отказът на Ц. М. да
заплати дължимата част от разходите водят до неоснователното й обогатяване
със сумата от 902,90 лева.
Направените разходи за управление и поддръжка са описани и
пояснени в писмените молби на ищеца от 04.12.2024 год. и 04.02.2025 год.
По делото е изготвено и прието експертно заключение, неоспорено от
страните. Вещото лице, въз основа проверка в счетоводството на ищеца, е
посочила, че отразените при ищеца парични задължения на ответника за
дължимата част от разноските по управление и поддръжка на общи части
възлизат на общо 902,87 лева; при ищеца не се води аналитична отчетност по
отчитане на разходите на всека от 9-те блока в комплекса; част от
извършените от ответника две плащания са отнесени от ищеца за период
преди процесния (за него е погасена сумата от 895 лева).
При така изложената фактическа и правна обстановка съдът намира
главния иск за заплащане на сумата от 902,90 лева за неоснователен. В тежест
на ищеца е провеждане на главно и пълно доказване на релевантните за спора
факти – престиране от ищеца на услуги по управление и поддържане на общи
части в жилищния комплекс от затворен тип, извършване на разходи във
връзка с управлението и поддръжката и легитимация на ответника като етажен
собственик-длъжник, който е спестил поемането на дължимата част от
8
разходите (чл. 154, ал. 1, ГПК във вр. с чл. 59, ЗЗД). Такова доказване по
делото не е проведено. За да е налице неоснователно обогатяване по чл. 59,
ЗЗД, следва да е проведено главно и пълно доказване на обстоятелството, че
длъжникът, за сметка на друго лице, е спестил разход, който е бил необходим и
е следвало да бъде извършен, т. е. че е налице обогатяване на едната страна и
обедняване на другата. По делото липсват данни, че ответникът М. дължи
всяка една от процесните суми, формирали сбора от 902,90 лева, и чрез
липсата на плащане е спестила дължим разход за сметка на дружеството-
ищец.
Предвид безспорния за страните факт, че Ц. М. е етажен собственик на
самостоятелен обект в сграда в жилищния комплекс, тази страна дължи
съответна част от направените разноски за управление и поддържане на
общите част от сградата и от комплекса. Това означава, че в нейна тежест е
заплащане на сумите за електроенергия за асансьора и осветлението в сградата
и в общите части от комплекса, както и за разходите за охрана и за труд и
консумативи за поддържане на общите части. Видно от представените от
ответника две операционни бележки – л. л. 144-145 по описа на делото, на
26.05.2023 год. Ц. М. е платила на ищеца-ЕООД сумата от 540 лева, с
посочено основание такса за поддръжка на общи части, охрана, асансьор, за
ап. 12 в бл. 6, за периода м. ноември 2022-м. октомври 2023 год., а на
25.02.2025 год. е платила сумата от 600 лева – на същото основание, за
периода м. ноември 2023-м. октомври 2024 год. Според признанието на ищеца
и заключението на вещото лице, сумите са получени от „Съни Хил
Мениджмънт“ ЕООД. Съдът намира за неоснователно твърдението на ищеца,
че с платените две суми ответникът е погасил и свои по-стари по време
задължения. Делото не съдържа доказателства кои са тези по-стари вземания,
няма данни за тяхната ликвидност и изискуемост, поради което съдът не може
да игнорира ясната воля на платеца Ц. М., посочила недвусмислено
основанието и периода на задълженията си, които е погасила със сумите от
540 лева и 600 лева. Волята на ищеца по чл. 76, ал. 1, изр. първо, ЗЗД е
надлежно манифестирана пред кредитора-получател, поради което е правно
ирелевантно как в счетоводството си ищецът е отразил получените плащания.
Ц. М. е направила избор на периода, за който се отнасят двете суми, и този й
избор обвързва кредитора – вж. мотивите към т. 1 от Тълкувателно решение №
3/27.03.2019 год. по тълк. д. № 3/2017 год. на ОСГТК на ВКС.
9
Второто плащане е извършено в хода на настоящото съдебно
производство, но преди ответникът да е получил преписи от исковата молба и
от приложенията към нея, поради което не може да се приеме, че към датата
на плащане Ц. М. е била в забава. По делото са представени покана за
доброволно изпълнение, с адресант ищецът, и известие за доставяне, но няма
данни за връчването й на адресата М., нито че пратката е съдържала точно
тази покана.
Делото не съдържа доказателства за реално извършени от ищеца
разноски (заплатени от тази страна в процеса суми) във връзка с поддържане
на общите части от бл. 6 в затворения комплекс. Приложените към
уточняващите молби рекапитулации, разчетно-платежни, синтетични и
аналитични хронологични ведомости са частни документи, съставени от
ищеца, поради което не могат да служат като доказателство за удостоверените
изгодни за автора си факти. Противоположен по съдържание извод не може да
бъде направен и въз основа на приетото по делото експертно заключение,
което се основава единствено на счетоводните вписвания, извършени от
ищеца. В заключението е посочено, че ищецът не води аналитична отчетност
за разходите на всяка отделна сграда в затворения комплекс, поради което не
може да се установи как са формирани задълженията на ответника (и на
другите етажни собственици в сградите) и как е извършено разпределението
между различните собственици. Задължението за заплащане цената на
електроенергия зависи от обема консумация в общите части на съответната
постройка и на обслужващите я части от поземления имот, а липсата на
аналитична отчетност по отделните сгради, чиито етажност и осветеност
вероятно са различни, изключва възможността за определяне дължимата от Ц.
М. част.
Съдът счита, че за част от претендираните суми липсва основание за
дължимост от ответника, тъй като те не представляват вземания, свързани с
поддържане и управление на общите части в жилищния комплекс от затворен
тип. Това са вземанията по т. т. 10, 14, 16, 17, 19, 21 и 23 по двете уточняващи
молби на ищеца от 04.12.2024 год. и 04.02.2025 год. (л. л. 104-105 и 115-116 по
описа на делото). Дейността по т. 10 е формулирана с неясна престация и не
обоснована връзката й с обслужването на общите части в комплекса.
Дейностите по т. 14 са нелимитативно изброени и липсват данни кои от тях
кога и къде са извършени (дали за общите части за всички сгради в комплекса,
10
или само за някои от тях). Вземането по т. 16 е свързано със счетоводното
обслужване на дружеството-ищец, а цената за тази услуга не следва да бъде
заплащана от етажните собственици. Вземанията по т. т. 17, 19, 21 и 23 нямат
връзка с управление и поддържане на общите части в комплекса, поради което
ответникът не дължи възстановяване на част от тях.
Изложеното мотивира съда да приеме, че главният иск е
неоснователен, поради което той следва да бъде отхвърлен, ведно с
обусловената акцесорна претенция за законна лихва за забава.
Неоснователността на исковете налага в полза на ответника да бъдат
присъдени направените деловодни разноски в общ размер от 900 лева – сбор
от платените адвокатско възнаграждение и депозит за вещо лице (чл. 78, ал. 3
във вр. с чл. 80 и чл. 81, ГПК).
Мотивиран от изложеното, на основание чл. 235, ГПК,
Бургаският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ исковете с правни основания чл. 59 и чл. 86, ЗЗД на „Съни
Хил Мениджмънт“ ЕООД, ЕИК ................, със седалище и адрес на
управление гр. ............ за осъждане на Ц. Ц. М., ЕГН **********, с адрес гр.
.................да му заплати сума в размер от 902,90 лева, представляваща
дължимата от ответника част от разходите, направени от ищеца за поддръжка
и управление на общите части на жилищен комплекс „Съни Хил“ – гр. Бургас,
за периода 01.12.2022-30.06.2024 год., ведно със законната лихва върху
сборната сума, начиная от подаване на исковата молба до окончателното й
изплащане.
ОСЪЖДА „Съни Хил Мениджмънт“ ЕООД, ЕИК .........., със седалище
и адрес на управление гр. .............., на основание чл. 78, ал. 3, ГПК, да заплати
на Ц. Ц. М., ЕГН **********, с адрес гр. .................деловодни разноски в
размер от 900 лева.
Решението може да бъде обжалвано от страните по въззивен ред пред
Окръжен съд – Бургас в 2-седмичен срок от връчване на препис от съдебния
акт.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
11
12