Р Е
Ш
Е
Н
И
Е № 208
гр. ВРАЦА, 04.07.2018 г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Врачанският окръжен съд ,гражданско отделение, в публично заседание на 20 юни две
хиляди и осемнадесета година ,
в състав:
Председател:Надя Пеловска
Членове:Евгения Симеонова
Рената Г.Мишонова- Хальова
при участието на секретаря Христина Цекова
като разгледа докладваното от съдия Хальова
въз. гр. дело N`225 по описа за 2018 год.,за да се произнесе взе предвид:
"Юлстрейд"ООД
със седалище и адрес на управление гр.София 1220, Община Столична, район
Надежда , ЖК ***, ул. ***, чрез проц. си представител адв. М.Л. от ВАК, е
подало въззивна жалба против решение
№33/14.02.2018 г по гр.д.№ 1314/17 г по описа на РС-Козлодуй.
В жалбата се навеждат дводи ,че решението на
първоинстанционния съд е незаконосъобразно. Твърди се, че за да уважи
предявения установителен иск за съществуването на договор за аренда на зем.
земя от 07.08.2008 г и анекс към него вписан на 21.10.2015 г и постанови отмяна на извършеното на 08.08.17
г заличаване посочения договор и анекс от СП в СВ в гр. Козлодуй, решаващият
съдия неправилно бил приел че едностранното волеизявление на дружеството- жалбоподател за прекратяване
договора за аренда било ненадлежно упражнено и не било породило правен ефект.
Освен това КРСъд неправилно бил приел , че поредността на
вписване на сключения от жалбоподателя договор за наем не следвало да бъде
зачетен като предшестващ анекса към
договора за аренда от страна на ответника.
Моли се решението
на КРСъд, атакувано с жалбата, да бъде отменено като незаконосъоразно и
иска отхвърлен изцяло със законните
последици ,включително присъждане
разноски за двете съдебни инстанции.
С въззивната жалба
не се представят допълнителни доказателства.
В срока за
отговор на въззивната жалба Земеделският
производител /ЗП/ Л.Й. *** поддържа ,че
жалбата е неоснователна,
необоснована, а решението на КРСъд- правилно и законосъобразно, поради което
следва да бъде потвърдено. Твърди се ,че
по делото не било доказано Й. като арендатор да е нарушил разпоредбата на чл.11
ал.1 от ЗАЗ, не били събрани и доказателства за залагане или прехвърляне права
по договора на трети лица, а напротив справката по партидата на имота в СП в
гр.Козлодуй показвала, че единствения арендатор на имота бил Й..
С отговора не се правят нови доказателствени искания.
Въззивният съд.
състав, след като обсъди доводите на жалбоподателя, становището на ответника и
взе предвид всички доказателства по делото ,приема следното:въззивната жалба е
процесуабно допустима, тъй като е подадена
в законния срок от страна с право
на обжалване ,срещу акт от категорията на обжалваемите. Разгледана по
същество същата е н е о с н о в а т е л н а .
Пред КРСъд е предявен УСТАНОВИТЕЛЕН ИСК от Л.Б.Й., ЕГН ********** с адрес ***, подаден чрез пълномощник
адвокат В.Ч. ***, против „ЮЛСТРЕЙД” ООД със седалище и адрес на
управление гр.София, ЕИК ***, представлявано от М.К.А. – Управител, за
установяване съществуването между страните на договор за аренда на земеделска
земя от 07.08.2008 г. вписан в Служба по вписванията Козлодуй с № 215, том 5,
вх.рег.№ 3650/15.09.2008 г. и Анекс към него от 28.09.2015 г., вписан в Служба
по вписванията Козлодуй с № 181, том 9, вх.№ 3925 от 21.10.2015 г. и евентуален
иск за отмяна на незаконно вписване в
същата служба по вписванията на едностранно прекратяване на същия договор за
аренда извършено от ответника с Акт № 220, том 3, вх.№ 1847 от 08.08.2017.
Приложени са писмени доказателства – договор за аренда на
земеделска земя от 07.08.2008 г. вписан в Служба по вписванията Козлодуй с №
215, том 5, вх.рег.№ 3650/15.09.2008 г.; Анекс от 28.09.2015 г. към договора за
аренда, вписан в Служба по вписванията Козлодуй с № 181, том 9, вх.№ 3925 от
21.10.2015 г,едностранно заявление за предизвестие
за прекратяване на договора за аренда, вписано в Служба по вписванията Козлодуй
от ответника с Акт № 220, том 3, вх.№ 1847 от 08.08.2017 г.; справка за имот по
партида № 45076 от Служба по вписванията Козлодуй и справка от търговския
регистър относно статута на юридическото лице на ответника.
С писмения
отговор по чл. 131 от ГПК ответникът-настоящ
жалбоподател е навел доводи за нищожност на Анекс от 28.09.2015 г. към договора
за аренда на земеделска земя от 07.08.2008 г., вписан в Служба по вписванията
Козлодуй с № 181, том 9, вх.№ 3925 от 21.10.2015 г., поради противоречие със
закона – чл.18 от Закон за арендата в земеделието. Оспорват исковата претенция и поддържат
заявеното становище в отговора на
ИМ като представят договор за наем на земеделски земи от 14.09.2015г., във връзка с довода, че
същият е вписан по-рано преди анекса на ищцовата страна, предвид
съобразяване на поредността на вписванията при противопоставяне на аналогични
права във връзка с отговора на ИМ. С отговора е изписано ,че са депозирани констативен нот.
акт за собственост и договор за прехвърляне на търг. предприятие, но такива
не фигурират де факто по делото,
освен приложен договор за наем на
земеделски земи от 14.09.2015г. по отношение на процесната арендувана нива- 10.161дка.
Първоинстанционният
съд при
събраните писмени доказателства пред него е приел в мотивите си ,че Договора за аренда от 07.08.2008г. е
бил сключен за срок от осем стопански
години, за периода от 01.10.2008 г.
до 01.10.2016 г., т.е. към момента на вписване на Договор за наем на земеделска земя от 10,161 дка от 14.09.2015г., е
съществувал валиден договор за аренда между арендатора и арендодателя, които не
са страни по договора за наем. Така безспорно към датата, когато е отправил
предизвестие за прекратяване на процесния договор на 20.06.2017г. и когато е
вписано прекратяването на 08. 08. 2017 г.
от ответника М.К.А. действащ като управител на „ЮЛСТРЕЙД” ООД, той е нямал качеството арендодател и не е бил
страна по договора за аренда, следователно не могъл и да го прекрати и
безспорно това му действие е незаконосъобразно.Освен
това КРСъд е приел,че твърдението на "Юлстрейт "ООД , че ищецът в
качеството му на арендатор е бил нарушил
разпоредбата на чл. 11, ал. 1 от ЗАЗ, не е доказано. Ищецът Л.Б.Й., ЕГН **********,
не е извършил нарушение на задължението си по т. 6 от раздел 4 на договора за
аренда на земеделски земи,на каквото основание е предизвестието на
жалбоподателя- ответник за прекратяване арендния договор, тъй като е обработвал лично отдадените му за
ползване със същия договор земи. По делото не се събрани никакви доказателства
за залагане или прехвърляне на права по договора за аренда на трети лица. Видно от справка за имот по
партида № 45076 от Служба по вписванията
- гр. Козлодуй, единствения арендатор на посочения имот бил именно Л.Б.Й.. При преарендуване на имота по
отношение на който е вписано едностранно прекратяване, за да възникне
фактическия състав на преарендата било необходимо задължително вписване на
преарендата в Служба по вписванията - гр. Козлодуй, а такова вписване няма.
При така гореизложената факт. обстановка , се
налагат следните правни изводи:
1.Безспорен
факт е ,че Л.Б.Й. като арендатор е
сключил договор за аренда на 4 зем. земи
с лицето И.К.Б./арендодател/ на 07.08.2008
г. за 8 стопански години до 01.10.2016 г, вписан в Служба по вписванията
Козлодуй с № 215, том 5, вх.рег.№ 3650/15.09.2008 г.Преди изтичане на арендния
договор същите страни са сключили Анекс от 28.09.2015 г. към договора за аренда, вписан в Служба по
вписванията Козлодуй с № 181, том 9, вх.№ 3925 от 21.10.2015 г за срок от 2016 до 2023 г при спазване 9 м. срок по чл. 18 от ЗАЗ.
За една от зем.
ниви от 10,161 дка в м. "Брестовец" землището на с.***, предмет
на договора за аренда и анекса, жалбоподателят ответник "Юлстрейт"
ООД гр.София сключва договор за наем от 14.09.2015г, вписан на 16.09.15 г в СВ
в гр.Козлодуй с лицето Н.К.Б. от с.***
Община Козлодуй за срок от 10 години. Този договор е приложен към делото.
2.По делото
липсват доказателства за роднински връзки между И.К.Б. /арендодател/ и Н.И.Б./наемодател/ на
един и същ зем. имот- нива
от 10,161 дка в м. "Брестовец" землището на с.***,но същите са
с еднаква фамилия и вероятно наследници-съсобственици на процесната нива. Както
в ИМ така и в заявлението за предизвестие за прекратяване на процесния аренден договор и анекс,се посочва съществуването на констативен нот. акт за собственост за част
от процесната нива от 10,161 дка, но писмени доказателства не са представени.В
тежест на "Юлстрейт"ООД бе да представи този нот. акт за уточняване правото на собственост върху процесния зем.
имот, за което КРС му е дал изрични указания.
3.ВОС
установява,че арендния договор е сключен за срок от 8 години ,който е изтичал
на 01.10.2016 г, а договора за наем за
същия имот е сключен преди изтичането му на 14.09.2015 г Следователно този
договор за наем не е могъл да породи правни последици от подписването му, тъй като същата зем.
земя е била вече арендувана и предмет на валиден
договор за аренда. Въпреки ,че е
последвало сключването на анекс към
арендния договор, съдебната практика е категорична ,че това е самостоятелно
правоотношение между страните по арендния
договор , а не и продължение на същия. Затова е ирелевантен факта ,че договора за наем на процесния зем. имот е сключен на 14.09.2015 г т.е. преди анекса на 28.09.2015 г, тъй като както
се посочи арендния договор още не е бил
изтекъл до 01.10.2016 г.
4.Предизвестието
за прекратяване договора за аренда и анекса към него е от "Юлстрейт"ООД гр.София, които
не са страна по арендния договор.Няма
писмени доказателства наемодатеилят да е собственик на имота. Освен това проц. им представител поддържа ,че
прекратяването се искало на осн. чл.11 ал.4 от ЗАЗ, но никъде в делото няма
доказателства да е имало преарендуване на процесната зем. земя от страна на арендатора- Л.Б.Й., какъвото е
основанието посочено в чл. 11 ал.4 от ЗАЗ. Ако е имало
преарендуване, то е следвало да бъде вписано на партидата на зам. имот в АВ в гр.Козлодуй , а от приложената писмена разпечатка от
регистъра е видно, че няма вписване на
нов преарендатор и сключен нов договор
за преаренда.
5.Поради
изложеното в т.4 ВОС приема ,че съдията по вписванията е извършил
вписване /заличаване на действащ аренден договор/ на несъществуващо обстоятелство. Липсата на основание за прекратяване
на арендния договор и въпреки това извършеното заличаване на същия, по естеството
си представлява вписване на несъществуващо обстоятелство. Затова следва да бъде извършено заличаване на вписаното
заличаване на сключения договор за аренда на земеделска земя от 07.08.2008г.
вписан на 15.09.2008г., вх. peг. № 3650 и Анекс към него вписан на
21.10.2015г., вх. peг. № 3925, както и заличаване на вписаното прекратяване на
същия, извършено вх. peг. № 1847 от 08.08.2017г. на Служба по вписванията гр.
Козлодуй.
6. Пред
въззивният съд жалбоподателят отново се
позовава на право на съсобственост на
идеална част от процесния арендуван имот, но
въпреки изричните указания от КРС с определение №1028/28.11.17 г /стр.35/,не
представя нотариален акт. Дали
притежаването на ид. част от обекта на арендата, макар и не арендодател, дава
право на вмешателство в правоотношенията с арендатора, въззивният съд не може
да преценява и прави изводи без липсата
на документ за собственост.
С оглед
гореизложеното поради съвпадение изводите на
въззивния съд с тези на първоинстанционния, решението на КРС следва да
бъде потвърдено. Жалбпоподателят следва да заплати на ответника направените от
него разноски пред въззивната инстанция в размер на 720 лв - адвокатско
възнаграждение заплатено в брой.
Водим от
горното Врач. Окр. съд
Р Е Ш И:
ПОТВЪРЖДАВА решение №33/14.02.2018 г по гр.д.№1314/17 г
по описа на КРъд.
ОСЪЖДА „ЮЛСТРЕЙД” ООД, със седалище и
адрес на управление гр.София, ЕИК ***, представлявано от М.К.А. – Управител, да
заплати на Л.Б.Й., ЕГН ********** с адрес ***, направените разноски пред
въззивната инстанция от 720 лв-
заплатено адвокатско възнаграждение.
На осн.чл. 280
ал.3 от ГПК решението е
окончателно.
Председател :
Членове:1/ 2/