№ 3346
гр. Варна, 26.09.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 46 СЪСТАВ, в публично заседание на
седемнадесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Евгения Мечева
при участието на секретаря Стоянка М. Георгиева
като разгледа докладваното от Евгения Мечева Гражданско дело №
20253110101366 по описа за 2025 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по предявен от С. П. С., ЕГН
**********, чрез процесуалния й представител – адв. М. И., срещу А. А. М.,
ЕГН **********, и Х. В. М., ЕГН **********, и двамата с адрес: ******, иск с
правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 1 ЗЗД за осъждане на ответниците да
заплатят солидарно на ищцата сумата 4000 евро, с левова равностойност
7823.32 лв., представляваща недължимо платена сума за закупуване на
поземлен имот с идентификатор ****** по КККР на с. С., община А., област
В..
В исковата си молба и уточняващата молба към нея ищцата С. П. С.
излага, че на 20.02.2024 г. е сключила предварителен договор с ответниците за
покупко-продажбата на собствения им имот: дворно място с площ 1740 кв. м.
по документи за собственост и 1944 кв. м. по кадастрална карта, ведно с
изградените в него жилищна сграда, плевник и сайвант. Продавачите
продавали имота чрез Агенция за недвижими имоти ******. Съгласно
сключения предварителен договор и договорената цена в общ размер на 60000
евро, тя в качеството си на купувач следвало да заплати на продавачите капаро
в размер на 4000 евро, а остатъкът от 56000 евро – в деня на нотариалното
изповядване на сделката. Твърди, че първоначално капарото било платено
чрез Агенцията на 16.02.2024 г., като при подписване на предварителния
договор на 20.02.2024 г. била изготвена нова разписка с дата 20.02.2024 г., от
която е видно, че сумата е изплатена на ответниците. На 29.03.2024 г. се явили
пред нотариус за сключване на окончателен договор и тъй като била теглила
ипотечен кредит с инвестиционна цел за закупуване на този имот и
ипотекиран друг имот, банката не признала плащането по разписката от 4000
евро. Това наложило в деня на изповядване на сделката да преведе пълния
1
размер на договорената продажна цена – 60000 евро по банков път. Страните
трябвало да уредят връщането на вече платените 4000 евро по разписката.
Продавачите поискали да се консултират с адвокат, като след няколко дни
отказали доброволно да възстановят платеното капаро. Счита, че ответниците
неоснователно са се обогатили за нейна сметка със сумата 4000 евро. По
изложените съображения моли предявеният иск да бъде уважен. Претендира
разноски.
В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил писмен отговор от ответниците
А. А. М. и Х. В. М., чрез процесуалния им представител – адв. А. А..
Поддържат становище за допустимост, но неоснователност на предявения иск.
Не оспорват, че страните са се запознали във връзка с продажбата на
собствения им имот, находящ се в с. С., община А., област В.. Не оспорват, че
на 20.02.2024 г. са сключили предварителен договор за покупко-продажбата на
този имот, съответно, че на 29.03.2024 г. при нотариус е сключен окончателен
договор. Посочват, че имотът продавали чрез Агенция за недвижими имот
******. Оспорват твърдението, че банката не признала плащането по
разписката от 4000 евро, което наложило вписването в нотариалния акт на
сумата 60000 евро, а продавачите били предупредени, че следва да върнат
парите, платени в брой. Поддържат, че продажната цена на имота била 68000
евро. В тази връзка на 08.02.2024 г. брокерката К. С. и ищцата подписали
договор за поръчка-посредничество за продажба на недвижим имот, съгласно
който ищцата дължи 3% комисионно възнаграждение върху договорената
цена на имота. Посочват, че ищцата сама настояла да се впише по-малка
продажна цена, за да плаща по-малко такси и данък придобиване. Твърдят, че
към настоящия момент ищцата не е заплатила уговорения в договора
комисион в размер на 2040 евро, съответно не е заплатила пълния размер на
уговорената продажна цена – 68000 евро, а само 64000 евро. Излагат, че не
винаги в нотариалния акт за продажба на имота се записва реалната цена на
сделката. По изложените съображения молят предявеният иск да бъде
отхвърлен. В условията на евентуалност правят възражение за прихващане с
все още дължимите от ищцата 4000 евро. Претендират разноски.
Прието за съвместно разглеждане е направеното в условията на
евентуалност възражение за прихващане на вземането на ищцата, предмет на
настоящата искова претенция, с насрещното вземане на ответниците за сумата
4000 евро, представляваща незаплатената част от действително дължимата
продажна цена – 68000 евро във връзка с покупко-продажбата на процесния
имот.
В проведеното по делото открито съдебно заседание ищцата се
представлява от адв. М. И. П., която заявява, че поддържа подадената искова
молба и моли предявеният иск да бъде уважен.
Ответниците се представляват от адв. А. А., който поддържа становище
за неоснователност на исковата претенция и моли същата да бъде отхвърлена.
В условията на евентуалност моли възражението за прихващане да бъде
уважено. В предоставения от съда срок представя писмена защита.
Съдът, след като взе предвид становищата на страните, събраните
по делото доказателства и съобрази приложимия закон, прие за
установено от фактическа и правна страна следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 1 ЗЗД.
За основателността на така предявения иск е необходимо ищцата да
2
установи, че е заплатила процесната сума в полза на ответниците, съответно,
че е заплатила пълния размер на уговорената между страните продажна цена
на имота.
По делото са обявени за безспорно установени и ненуждаещи се от
доказване следните обстоятелства: 1. че между страните на 20.02.2024 г. е
сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, с
предмет: дворно място с площ 1740 кв. м. по документи за собственост, а по
скица – с площ 1944 кв. м., находящо се в с. С., община А., област В., заедно с
построените в имота жилищна сграда, плевник и сайвант; 2. че ищцата е
заплатила на ответниците на 20.02.2024 г. сумата 4000 евро, представляваща
капаро по сключения предварителен договор; 3. че на 29.03.2024 г. при
нотариус е сключен окончателен договор за покупко-продажбата на процесния
имот, обективиран в нотариален акт № ******2024 г., на основание чл. 146, ал.
1, т. 3 и 4 ГПК.
Видно от представения предварителен договор от 20.02.2024 г. /л. 6 – л.
7 от делото/, уговорената между страните продажна цена за покупката е 60000
евро, платима по следния начин: в деня на подписване на настоящия договор –
капаро /задатък/ в размер на 4000 евро; в деня на подписване на нотариалния
акт пред нотариус – 56000 евро – по банкова сметка, посочена от продавачите
– ответниците в настоящото производство.
Не е спорно, че договореното капаро е реално заплатено от купувача –
ищцата по делото, видно и от представените разписки от 16.02.2024 г. и
20.02.2024 г. /л. 4 и 5 от делото/.
В сключения окончателен договор за покупко-продажбата на находящия
се в с. С. имот, обективиран в НА № ******2024 г., също е посочено, че
недвижимия имот се продава за сумата 60000 евро.
Видно от представеното платежно нареждане /л. 11 от делото/, на
същата дата 29.03.2024 г. ищцата е платила на ответниците цялата продажна
цена в размер на 60000 евро по банков път.
Плащането на цялата сума е обяснимо именно с оглед обстоятелството,
че цената на сделката надхвърля сумата 10000 лв., а съгласно чл. 25, ал. 10
ЗННД, плащанията по ал. 9 /при извършване на възмездни сделки, с които се
учредяват, прехвърлят, изменят или прекратяват вещни права върху
недвижими имоти/ в общ размер над 10 000 лв. се извършват по специална
банкова сметка на нотариуса или по банкова сметка в избрана от страните
банка. В тази връзка обяснимо е и защо нотариусът не е приел разписката за
заплащане на сумата 4000 евро като част от продажната цена, в който смисъл
са и твърденията на ищцата в исковата й молба.
Тоест, в случая, въпреки че между страните е уговорена цена в размер на
60000 евро /веднъж записана в подписания от тях предварителен договор и
втори път потвърдена в нотариалния акт за покупко-продажба/, реално ищцата
е заплатила в полза на ответниците сумата 64000 евро, тоест, недължимо е
надплатила сумата 4000 евро, с която ответните страни без основание
неоснователно са се обогатили.
По изложените съображения съдът приема, че сумата от 4000 евро е
недължимо платена в полза на ответниците и като такава подлежи на връщане.
С оглед направените изводи за основателността на предявения иск съдът
намира, че дължи произнасяне по направеното в условията на евентуалност
възражение за прихващане.
3
В случая съдът приема за недоказано твърдението на ответните страни,
че дължимата продажна цена във връзка с покупко-продажбата на процесния
имот в действителност е 68000 евро. Ирелевантно в този смисъл е каква е била
първоначално обявената от тях продажна цена, доколкото вече в подписания
между страните предварителен договор ясно е посочено, че цялата сума е в
размер на 60000 евро. Ирелевантни в този смисъл са и представените с
отговора на исковата молба писмени доказателства – договор за депозит от
31.01.2024 г. и договор за поръчка – посредничество при продажба на
недвижим имот от 08.02.2024 г., доколкото същите касаят отношенията между
ищцата и трето за настоящия спор лице – посредника ******. Още повече, че
сключеният между ищцата и ответницата предварителен договор е от
последваща тези документи дата – 20.02.2024 г., което само идва да покаже, че
така уговорената в него продажна цена на имота е след водени преговори
между страните. В същото време обаче преддоговорните им отношения също
са ирелевантни за предмета на настоящия спор. Ирелевантно е и каква
комисиона самите ответници са заплатили в полза на посредника. В тази
връзка съдът не следва да коментира като неотносима и представената
разписка от 02.04.2024 г.
Предвид посоченото съдът приема, че така приетото за съвместно
разглеждане възражение за прихващане, направено от ответниците, се явява
неоснователно, поради което подлежи на отхвърляне.
Неоснователно обаче е искането на ищцата за солидарното осъждане на
ответниците, доколкото само по себе си обстоятелството, че същите са
получили тази сума не обуславя извод за солидарна отговорност, поради което
и претенцията за солидарното осъждане на А. и Х. М.и подлежи на
отхвърляне. Отговорността в случая е разделна, поради което и доколкото не е
уговорено друго, съдът намира, че всеки един от ответниците следва да бъде
осъден да заплати на ищцата сумата от по 2000 евро, на основание чл. 55, ал.
1, пр. 1 ЗЗД.
Предвид изхода на спора, право на разноски в производството има
ищцата. Същата представя списък на разноските по чл. 80 ГПК и
доказателства за извършени такива в общ размер от 1392.93 лв., в това число
312.93 лв. – платена държавна такса и 1080 лв. – платено в брой адвокатско
възнаграждение, която сума следва да бъде присъдена в полза на страната, на
основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА А. А. М., ЕГН **********, с адрес: ******, да заплати на С.
П. С., ЕГН **********, с адрес: ******, сумата 2000 евро /две хиляди евро/,
представляваща ½ част от недължимо платена сума в общ размер от 4000 евро
за закупуване на поземлен имот с идентификатор ****** по КККР на с. С.,
община А., област В., на основание чл. 55, ал. 1, пр. 1 ЗЗД.
ОСЪЖДА Х. В. М., ЕГН **********, с адрес: ******, да заплати на С.
П. С., ЕГН **********, с адрес: ******, сумата 2000 евро /две хиляди евро/,
представляваща ½ част от недължимо платена сума в общ размер от 4000 евро
за закупуване на поземлен имот с идентификатор ****** по КККР на с. С.,
община А., област В., на основание чл. 55, ал. 1, пр. 1 ЗЗД.
4
ОТХВЪРЛЯ претенцията на ищцата С. П. С., ЕГН **********, за
солидарното осъждане на двамата ответници А. А. М., ЕГН **********, и Х.
В. М., ЕГН **********.
ОТХВЪРЛЯ направеното от ответниците А. А. М., ЕГН **********, и
Х. В. М., ЕГН **********, в условията на евентуалност възражение за
прихващане на вземането на ищцата С. П. С., ЕГН **********, предмет на
настоящата искова претенция, с насрещното вземане на ответниците за сумата
4000 евро, представляваща незаплатената част от действително дължимата
продажна цена – 68000 евро във връзка с покупко-продажбата на процесния
имот.
ОСЪЖДА А. А. М., ЕГН **********, и Х. В. М., ЕГН **********, и
двамата с адрес: ******, да заплатят на С. П. С., ЕГН **********, с адрес:
******, сумата 1392.93 лв. /хиляда триста деветдесет и два лева и
деветдесет и три стотинки/, представляваща сторените в производството
съдебно-деловодни разноски, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред Варненски окръжен съд в
двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Варна: _______________________
5