№ 47963
гр. София, 19.11.2025 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 34 СЪСТАВ, в закрито заседание на
деветнадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:СИЛВИЯ П. НИКОЛОВА
като разгледа докладваното от СИЛВИЯ П. НИКОЛОВА Гражданско дело №
20241110158618 по описа за 2024 година
Ищците Н. К. И. и С. П. И. са предявили срещу ответника Л. К. С. обективно съединени
искове. Първоначално исковата молба е квалифицирана като иск по член 108 във връзка с
член 56 и член 111 от Закона за собствеността (ЗС) за предаване на владението върху
Самостоятелен обект в сграда Апартамент № 111, с идентификатор 68134.4361.56.11.7,
находящ се в град София, заедно с прилежащото мазе № 8, както и осъдителен иск за
заплащане на обезщетение в размер на 14 000 лева за времето от 01.08.2023 година до
01.10.2024 година, през което време са били лишени от правото си на ползване, ведно със
законната лихва.
В изпълнение на указанията на съда, с уточнителна молба от 27.10.2025 година, ищците са
конкретизирали петитума на предявените искове. Първият иск е прецизиран като
установително-осъдителен иск за признаване за установено по отношение на ответника, че
всеки един от ищците е носител на ограничено пожизнено право на ползване при равни
дялове (по 1/2 идеална част за всеки) върху процесния имот, както и да бъде осъден
ответникът да напусне апартамента и да предаде на всеки един от ищците фактическата
власт върху тяхната 1/2 идеална част от правото на ползване. Правното основание на този
иск е член 108 от ЗС, приложен по аналогия и за защита на ограничено вещно право.
Вторият иск, за обезщетение за лишаване от ползване, е прецизиран като иск по член 59 от
ЗС за заплащане на всеки един от ищците на сумата от 7000 лева, представляваща
обезщетение в размер на по 500 лева месечен наем за периода от 01.08.2023 година до
01.10.2024 година, ведно със законната лихва.
Ищците обосновават правата си с Нотариален акт № 117, том 1, дело № 37/2018 година от
02.07.2018 година, по силата на който им е учредено пожизнено вещно право на ползване
при равни дялове върху имота, продаден със същия акт на техния син Калоян Николаев К..
Твърдят, че ответникът, придобил собствеността върху имота чрез публична продан по
изпълнително дело № 20238490400016 по описа на ЧСИ Ангел Петров, въз основа на
Постановление за възлагане, влязло в сила на 01.08.2023 година, владее имота, не ги
1
допуска до него и е започнал основен ремонт, с който го е направил абсолютно
неизползваем по предназначение.
По твърденията на ответника:
Ответникът Л. К. С. оспорва изцяло предявените искове като недопустими, неоснователни и
недоказани.
По иска за предаване на владението, ответникът твърди, че е придобил имота с
Постановление за възлагане от 14.07.2023 година, влязло в законна сила на 01.08.2023
година, като на същата дата владението му е било предадено доброволно от предишния
собственик Калоян Николаев К.. Той излага, че частният съдебен изпълнител не е посочил в
постановлението наличие на учредено право на ползване. Навежда възражение за
погасяване на правото на ползване на основание член 59, алинея 3, предложение 2 от ЗС,
поради твърдението, че ищците не са упражнявали правото си на ползване в продължение на
5 години от учредяването му на 02.07.2018 година, за което прави и възражение за изтекла
погасителна давност.
По иска за обезщетение, оспорва претендирания месечен наем от 1000 лева като прекомерен,
предвид състоянието на имота.
В отговора на исковата молба, депозиран на 01.10.2025 година, ответникът прави общо
възражение за прихващане срещу извършените от него подобрения в процесния имот и
възражение за задържане на имота до изплащане на сумите от ищците. С уточнителна
молба от 14.11.2025 година, депозирана в изпълнение на разпореждане на съда от 04.10.2025
година, ответникът конкретизира, че е извършил подобрения в общ размер на 25 543 лева,
включващи цялостен ремонт на санитарни възли, смяна на инсталации и врати, извършени в
периода от 16.02.2024 година до 30.10.2024 година. Той се счита за добросъвестен владелец,
тъй като е действал със съзнанието на единствен собственик. В тази уточнителна молба
отново е направено възражение за прихващане на стойността на подобренията от 25 543
лева със сумата, претендирана от ищеца, и е повторено възражението за право на
задържане до изплащане на същата стойност на основание член 72–74 от ЗС.
Предявените искове са както следва:
1. Иск по член 108 от ЗС (ревандикационен иск), приложен по аналогия за защита на
ограничено вещно право на ползване, като иск за признаване за установено, че ищците
са носители на правото на ползване, и за осъждане на ответника да им предаде
фактическата власт върху имота, съответно върху 1/2 идеална част от правото на
ползване за всеки.
2. Иск по член 59 от ЗС за обезщетение за лишаване от ползване.
Приложимо право и задължителна съдебна практика:
По въпроса за защитата на вещното право на ползване чрез ревандикационен иск, ВКС е
приел, че защитата на ограниченото вещно право на ползване се осъществява по реда на
2
член 108 от ЗС по аналогия, тъй като ползвателят, подобно на собственика, има право да
получи фактическата власт върху имота, а трето лице, което я държи без основание, дължи
нейното предаване.
По възражението за погасяване на правото на ползване поради неупражняване за срок от
5 години (член 59, алинея 3, предложение 2 от ЗС), съдът следва да приложи задължителната
практика на ВКС, съгласно която това е погасителна давност, която тече от деня, в който
правото е могло да бъде упражнено, и се прилага по възражение на заинтересованата страна.
По възражението за прихващане със стойността на подобренията, това възражение е
допустимо, доколкото е направено в срока за отговор на исковата молба и е насочено към
компенсиране на насрещното вземане на ищците за обезщетение по член 59 от ЗС.
По въпроса за преклузията на възражението за право на задържане:
Възражението за право на задържане е направено в отговора на исковата молба, депозиран
на 01.10.2025 година. Срокът за отговор на исковата молба е изтекъл на 29.09.2025 година.
Съгласно представените от страната данни, отговорът е бил предаден на пощенска
станция за изпращане на 29.09.2025 година.
Съгласно разпоредбата на член 62, алинея 2 от ГПК, денят на подаването на писмените
книжа до съда чрез пощенска станция се счита за ден на подаването. Предвид това, съдът
приема, че отговорът на исковата молба е подаден в законоустановения едномесечен
срок.
Правото на задържане (член 71 и член 72 от ЗС) представлява обезпечително право, което се
упражнява чрез възражение в рамките на процеса. Като процесуалноправно възражение
срещу иска, то подлежи на преклузия по силата на член 133 във връзка с член 131, алинея 1,
точка 6 от ГПК, ако не е направено най-късно в срока за отговор на исковата молба.
Правен извод за допустимост: Тъй като възражението за право на задържане е направено в
отговора на исковата молба, който се счита за подаден на 29.09.2025 година, същото е
направено в срок и е допустимо за разглеждане. Уточняването на фактическите му
основания и размера, извършено с молбата от 14.11.2025 година, не води до преклузия, тъй
като представлява прецизиране на вече направено възражение по указания на съда.
ДОКАЗАТЕЛСТВЕНА ТЕЖЕСТ
В тежест на ищците е да докажат по иск с правно основание чл 108 ЗС, съединен с иск
по чл. 59 , ал. 1 ЗЗД:
1. Наличието и ненарушената валидност на учреденото в тяхна полза вещно право на
ползване към датата на придобиване на собствеността от ответника, ползване на имота
от ответника в процесния имот.
2. Факта на лишаване от ползване на имота и размера на дължимото обезщетение
(справедливия среден пазарен наем) за периода 01.08.2023 година до 01.10.2024
година.
3
3. Спиране и прекъсване на давностен срок за упражняване на вещно право на позлване.
В тежест на ответника е да докаже:
Обстоятелствата относно извършването на подобренията, тяхната стойност и факта, че е
добросъвестен владелец, както и основанията за възражението за прихващане и правото на
задържане.
БЕЗСПОРНИ факти, които не се нуждаят от доказване:
Ищците са носители на пожизнено вещно право на ползване при равни дялове върху
Апартамент № 111, учредено с Нотариален акт от 02.07.2018 година. Ответникът е придобил
собствеността върху имота чрез публична продан с Постановление за възлагане от
14.07.2023 година, влязло в сила на 01.08.2023 година. От 01.08.2023 година ответникът
упражнява фактическа власт върху имота.
Спорни факти:
1. Дали правото на ползване на ищците е погасено поради неупражняване за срок от 5
години до 01.08.2023 година.
2. Дали ответникът е добросъвестен владелец по отношение на извършените подобрения.
3. Каква е стойността на извършените подобрения и каква е претенцията за прихващане.
4. Какъв е справедливият месечен наем за процесния имот за периода 01.08.2023 година
до 01.10.2024 година.
Следва да се премат доказателствата, приложени с ИМ и ОИМ, да се допусне СТЕ и СЧЕ,
както и един свидетел, доведен от ответника, относно състоянието на имота преди
подобренията .
С оглед горното, СРС
ОПРЕДЕЛИ:
ПРИЕМА доказателства по делото всички приложени от страните писмени документи.
Оставя без уважение искане за събиране на гласни доказателствени средства чрез разпит на
свидетели за ищците. Обстоятелствата, които ищците искат да докажат чрез свидетели, са
или безспорни факти (началният момент на ползване), или ще бъдат установени обективно и
изчерпателно чрез допуснатата съдебно-техническа експертиза (фактическо състояние на
имота понастоящем).
Допуска събиране на гласни доказателствени средства чрез разпит на един свидетел при
режим на довеждане за ответника, за да докаже фактическото състояние на имота
непосредствено преди началото на основните ремонтни дейности (преди 16.02.2024 година),
относимо към характера на извършените подобрения (необходими или луксозни), като
оставя без уважение искане за събиране на гласни доказателствени средства чрез разпит на
4
още двама свидетели - доколкото на доказване в гражданския процес подлежат положителни
факти - отрицателен факт не се доказва (Неупражняване на правото).
Указва на ответника да доведе допуснатия му свидетел в първо открито съдебно заседание,
като в противен случай опредлението за допускане на същия ще бъде отменено, освен ако в
същото съдебно заседание не се представят доказателства за наличие на причини, които да
се ценят като уважителни от съда.
ДОПУСКА Съдебно-техническа експертиза за установяване на вида, естеството и
стойността на извършените подобрения, като определи двата метода за изчисляване на
стойността – по приложими цени на СМР и каква е стойността на увеличената стойност на
имота към датата на постановяване на съдебното решение.
Определе ВЛ Бойко Терзиев, който да отговори на горните въпроси, след оглед на същия и
след депозиране на съдебни показания на допуснатия свидетел като определя депозит в
размер на 500лв., вносим от ответника в в 7 дневен срок от получаване на съобщението.
ДОПУСКА Съдебно-оценителна експертиза за определяне на средния месечен пазарен наем
за процесния имот за периода 01.08.2023 година до 01.10.2024 година.
ОПРЕДЕЛЯ ВЛ Мимоза Влъчкова.
Определя депзоит в размер на 300 лв., вносим от ищците по равно в 7 дневен срок от
получаване на съобщението.
СЪДЪТ напътва страните към спогодба, медиация, преговори или друг подходящ според тях
начин за извънсъдебно и доброволно уреждане на споровете помежду им. На страните се
указва, че при приключване на делото със спогодба, ще бъде върната половината от
внесената държавна такса. Ако страните решат да започнат процедура по медиация, делото
ще бъде спряно, а давност няма да тече, така че не съществува опасност от накърняване на
права или злоупотреба с такива. Извънсъдебното уреждане на спора би било в полза на
страните с оглед запазване на добрите отношения между тях, както и предвид възможността
да бъдат спестени значителни по размер суми, свързани с евентуални разноски в исковото
производство или пък принудително изпълнение на задълженията (разноски в
изпълнителния процес).
НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 27.02.2026 година от
11:00 часа, за когато да се призоват страните.
УКАЗВА на страните, че мотивната част на настоящото определение има характера на
проект за доклад по делото по смисъла на член 140, алинея 3 от ГПК, който при липса на
твърдения за нови факти и обстоятелства в насроченото съдебно заседание, може да бъде
обявен за окончателен доклад по делото по смисъла на член 146 от ГПК. ОПРЕДЕЛЕНИЕТО
не подлежи на обжалване. Препис от определението да се изпрати на страните, като на
ищеца се изпрати и препис от писмения отговор с приложенията към него, подаден от
ответника.
5
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6