№ 350
гр. Несебър, 17.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, I-ВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на тридесети септември през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:Йорданка Г. Майска Иванова
при участието на секретаря Красимира Ил. Любенова
като разгледа докладваното от Йорданка Г. Майска Иванова Гражданско дело
№ 20252150100252 по описа за 2025 година
Производството по делото е образувано по повод исковата молба на Л. С. Л.,
гражданка на Руската Федерация, ЛНЧ **********, родена на ******., в качеството си
на собственик на апартамент *******, представляващи самостоятелни обекти в
„Жилищна сграда“ с идентификатор 51500.503******** по КККР на гр. Несебър, с
адрес: ******** идентификатор 51500.503.******* с пълномощник адв. Т. И. Х. от АК
- Бургас срещу Етажна собственост на „Жилищна сграда“ с идентификатор
51500.503******** по КККР на гр. Несебър, с адрес: ******** идентификатор
51500.503.******* представлявана от управителя З. С. Т., с която е предявен иск с
правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.
Твърди се в обстоятелствената част на исковата молба, че по силата на
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 97, том VII, рег. № 7459,
дело № 969 от 26.09.2017г. на Валентина Илиева - помощник - нотариус по заместване
при Мария Бакърджиева с рег. № 110 на НК за района на НРС и Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 98, том VII, рег. № 7460, дело № 970 от
26.09.2017г. на Валентина Илиева - помощник - нотариус по заместване при Мария
Бакърджиева с рег. № 110 на НК за района на НРС, ищцата е собственик на апартамент
№ 3 с идентификатор 51500.503********.2 и студио № 9 с идентификатор
51500.503********.8, представляващи самостоятелни обекти в процесната етажна
собственост.
Излага се, че с решение по т. 6 от проведеното на 23.03.2023г. учредително
общо събрание на етажните собственици в „Жилищна сграда“, З. Т. била избрана за
1
управител на етажната собственост с управителен мандат от 18 месеца. Сочи се, че на
23.12.2024г. в 09:38 ч. на фоайето на сградата била поставена покана за свикване и
провеждане на общо събрание на етажните собственици на 16.01.2025г. от 13:00 ч.,
подписана от З. Т. и свидетелите К.Т. и А.Т..
Развиват се съображения, че решенията по т. 2, т. 3, т. 4, т. 5, т. 6, т. 7, т. 8, т. 10,
т. 12, т. 13 и т. 14, взети на процесното общо събрание са незаконосъобразни. Изтъква
се, че не е било налице редовно оповестяване на отчетите и докладите на управителя
на ЕС по реда на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС, което водило до незаконосъобразност на
решенията по т. 2, т. 3, т. 4, т. 5, т. 6, т. 7 и т. 8 от дневния ред. Цитира се нормата на чл.
23, ал. 2 от ЗУЕС, като се навежда, че в началото на общото събрание процесуалният
представител на ищцата направил изявление в тази връзка, което не било отразено в
протокола.
Акцентира се, че през 2024г. не е било свикано и провеждано общо събрание,
на което управителят на етажната собственост да се отчете с подробен доклад пред
общото събрание за направените от етажната собственост разходи и постъпилите
приходи през 2023г. Твърди се, че от управителя на етажната собственост не били
предоставяни ежемесечни отчети за приходите и разходите в етажната собственост на
видно и общодостъпно място, като през месеците февруари, март, април, май и юни
2024г. били отправяни пимени искания от ищцата по официално предоставената
електронна поща за кореспонденция, но такива отчети не били получавани. Заявява се,
че на 11.07.2024г. било депозирано Заявление за установяване на нарушение по чл. 57
от ЗУЕС с вх. № Н5-ОА5-627/11.07.2024г., ведно с Костативен протокол за
установяване на нарушение от 27.06.2024г. до Община Несебър, във връзка с които Акт
за установяване на нарушение не е бил съставен, а с протокол от 07.08.2024г., подписан
от управителя на етажната собственост отчетите за месеците януари, февруари, март,
април, май, юни и юли били поставени на таблото за съобщения във входното антре на
сградата. Последният поставен отчет на информационното табло бил за месец август
без данни за изготвилото го лице и подпис, след което предоставянето на ежемесечни
отчети било преустановено. Обръща се внимание, че представените на общото
събрание отчети за месеците септември, октомври, ноември и декември 2024г. били
без подпис на съставителте, като представените справка за разходите за обект Черно
море за период 01.01.2023г. - 31.12.2023г. и 2 броя таблици, наименувани „Мистрал
Фемили“ - без име и подпис на съставителите. Навежда се, че Доклад за дейността на
управителя за периодите 23.03.2023г. - 31.12.2023г. и 01.01.2024г. - 31.12.2024г.,
балансови извлечения от банкови сметки, по които се превеждат таксите за управление
и поддръжка на общите части на сградата и вноските за фонд „Ремонт и обновяване“ и
разходни документи, удостоверяващи направени в полза на етажната собственост
плащания, не били представени на общото събрание.
2
На следващо място се излагат доводи за необоснованост на приетия по т. 10 от
дневния ред проектобюджет за календарната 2025г. Сочи се, че в представения на
общото събрание проектобюджет били включени пера в разходната част, чиито
прогнозни стойности са необосновано завишени. Акцентира се, че всички съдържащи
се в бюджета разходи за управление и поддръжка следвало да са пряко свързани с
управлението и поддържането на общите части на сградата. Изтъква се, че за
одобрението на проектобюджет за 2025г. със заложени разходвани суми на годишна
база от 2024г. следвало да се докаже действителното извършване на посочените
разходи, респективно дейностите, възложени от етажната собственост, вследствие на
които се издават разходни-счетоводни документи, което не било сторено.
Наред с горното се навежда липсата на специална сметка за превеждане на
паричните вноски във фонд „Ремонт и обновяване“ и неправилно определяне и
разпределение на гласуваните по т. 12 дължими вноски. Цитира се разпоредбата на чл.
50, ал. 3 от ЗУЕС. Сочи се, че посочената в решението по т. 12 от дневния ред е
идентична с тази в т. 11 от дневния ред за заплащане на разходите за управление и
поддържане на общите части на сградата. Акцентира се, че извън правомощията на
общото събрание е да определя ежемесечните вноски да са на самостоятелен обект, а
не съобразно идеалните части на отделните собственици в общите части на етажната
собственост, както и вноските им да са платими в пълния им годишен размер.
Ищцата развива съображения за противоречие с императивни норми на
приетите по т. 13 и т. 14 решения за упълномощаване на управителя да се разпорежда
с наличните по сметката по чл. 50, ал. 3 от ЗУЕС парични средства и да възлага
извършването на неотложни ремонти и ремонт и обновяване на общите части.
Цитират се нормите на чл. 50, ал. 5 и чл. 48, ал. 5 от ЗУЕС. Обръща се внимание, че
откриването на специална набирателна сметка било гаранция за собствениците, че
средствата по нея ще бъдат разходвани само по предназначение, като управителят
няма право да се разпорежда със средствата по сметката без наличие на решение на
общото събрание. Единствената възможност за отпускане на средства по фонда по чл.
50, ал. 3 от ЗУЕС била предвидена в случаите по чл. 49, ал. 1 от ЗУЕС, когато се касае
за неотложен ремонт. Цитира се съдебна практика.
Предвид гореизложеното се моли от съда да постанови решение, с което да
отмени като незаконосъобразни взетите решения по т. 2, т. 3, т. 4, т. 5, т. 6, т. 7, т. 8, т.
10, т. 12, т. 13 и т. 14 от дневния ред на общото събрание на етажната собственост,
проведено на 16.01.2025г. Представят се писмени доказателства. Правят се
доказателствени искания. Претендира се присъждане на направените по делото
разноски.
В срока по чл. 131 от ГПК постъпи писмен отговор от ответника - Етажна
собственост на „Жилищна сграда“ с идентификатор 51500.503******** по КККР на
3
гр. Несебър, с адрес: ******** идентификатор 51500.503.******* представлявана от
управителя З. С. Т., с пълномощник адв. С. Ч. от АК - Бургас, с който се излага
становище за допустимост, но неоснователност на предявения иск. Сочи се, че в
правомощията на общото събрание било да одобрява или да не одобрява доклада на
управителния орган за дейността и отчета му за приходите и разходите. Изтъква се, че
не е налице твърдяното от ищеца нарушение /неоповестяване на отчетите и доклада/,
тъй като от протокола от проведеното процесно общо събрание било видно, че
управителят на етажната собственост представил обширен доклад за дейността си за
периода от 23.03.2023г. до 31.12.2024г., както и че на всички присъстващи лица били
предоставени писмени отчети за разходите, обхващащи посочения период, като след
изчерпване на дискусията във връзка с отчетите, на всички присъстващи етажни
собственици и пълномощници на етажни собственици била дадена възможност да
изложат своите възражения (ако имат такива) и да поставят своите въпроси във връзка
с представения отчет по т. 2 от дневния ред. Акцентира се, че при така предоставената
им възможност, други възражения и въпроси не са били изложени и поставени от
присъстващите лица, като след проведено гласуване по т. 2 от дневния ред,
представения от управителя на етажната собственост отчет за периодите 23.03.2023г. -
31.12.2023г. и 01.01.2024г. - 31.12.2024г. бил приет с мнозинство 83,20 % от гласовете
на представените общи части на сградата. Изтъква се, че видно от протокола, ищецът
или друг етажен собственик не е заявил, че не е запознат с отчета на управителя за
дейността му. Обръща се внимание, че доклада на управителя на етажната собственост
обхващал от т. 2 до т. 7 от дневния ред, поради което твърденията за липса на такъв от
ищеца били несъстоятелни. Обръща се внимание, че на събранието присъствал
преводач, като по този начин била обезпечена възможността всички етажни
собственици, които не разбират български език да се запознаят със съдържанието на
доклада на управителя. Излагат се доводи, че не е било налице неспазване на
изискването за доказване на извършените разходи на етажната собственост, а за
нежелание от страна на пълномощника на ищцата да прегледа на място съответните
разходно-оправдателни документи предвид това, че същите били в насипно състояние,
като същите са били изпратени на неговата електронна поща. Твърди се, че отчетите
за месеците януари, февруари, март, април, май и юни, юли и август 2024г. били
поставени на видно и общодостъпно място в сградата на етажната собственост, като на
проведеното на 16.01.2025г. общо събрание били предоставени и ежемесечните отчети
за месеците септември, октомври, ноември и декември 2024г. с подпис на съставителя,
с изключение на отчета за месец октомври. Навежда се, че в хода на общото събрание
на всички присъстващи собственици и пълномощници на собственици били
представени от управителя на етажната собственост писмени отчети за разходите на
етажната собственост за календарния период 01.01.2023г. - 31.12.2023г. и 01.01.2024г. -
31.12.2024г. Акцентира се, че независимо от това, че тези отчети били наименовани
4
като „Справка за разходите за обект - Черно мopе“, в тяхното съдържание се
съдържала информация, даваща яснота на всеки един от етажните собственици за
разходите по пера за конкретните периоди. Излагат се доводи, че при разискването на
т. 3 и т. 4 от дневния ред на процесното общо събрание управителят на етажната
собственост направил подробен отчет за общия размер на постъпленията от таксите за
управление и поддръжка на общите части за периода 23.03.2023г. - 31.12.2024г., както
и за общият размер на незаплатените от етажните собственици такси за управление и
поддръжка за посочения период, като длъжниците били посочени поименно. По т. 5 от
дневния ред на общото събрание управителят на етажната собственост направила
подробен отчет за общия размер на сумата от заплатените/постъпилите от етажните
собственици вноски за попълване на фонд „Ремонт и обновяване" за периода
23.03.2023г. - 31.12.2024г. Развиват се съображения, че решението по т. 8 от дневния
ред не било незаконосъобразно, тъй като е от компетентността на Общото събрание на
етажната собственост, прието е след направени обсъждания, след проведено гласуване
и с изискуемия съгласно чл. 17, ал. 3 от ЗУЕС кворум. С неговото приемане на
практика присъстващите собственици и пълномощници на собственици утвърждавали
и одобрявали всички отчети на управителя, направени по т. 2 - т. 7 от дневния ред на
общото събрание. Обръща се внимание, че всички решения били приети с
необходимото мнозинство и на база извършено гласуване, като след изчерпване на
дискусията и преди самото гласуване по всяка една от точките, включени в дневния
ред, на присъстващите етажни собственици и пълномощници на етажни собственици
била предоставена възможност да правят възражения, да поставят въпроси, както и да
правят предложения.
Излагат се доводи, че възражението на ищцата за необоснованост на приетия
по т. 10 от дневния ред проектобюджет за календарната 2025г. е неоснователно.
Твърди се, че съгласно разпоредбите на ЗУЕС общото събрание на етажната
собственост било в правомощията си да приема или не годишен бюджет за приходите
и разходите. Заявява се, че не е имало предложение за друг бюджет, затова единствено
предложения от управителя на етажната собственост бил подложен за гласуване.
Акцентира се, че приемането на бюджета е въпрос на целесъобразност и не подлежи
на съдебен контрол. Навежда се, че приетия бюджет на етажаната собственост за
2025г. включвал приходна и разходна част с посочени конкретни суми, по конкретните
пера.
По отношение на твърдението на ищцата за липса на специална банкова сметка
за превеждане на паричните вноски във фонд „Ремонт и обновяване“ и неправилно
определяне и разпределение на гласуваните по т. 12 дължими вноски се изтъква, че
управителят на етажната собственост направил множество опити за откриването на
специална банкова сметка на името на етажната собственост, но му било отказано с
различни мотиви. Обръща се внимание, че независимо от липсата на специална
5
банкова сметка, всички етажни собственици във времето заплащали дължимите от тях
към етажната собственост суми по сметката на управителя и никой от тях не е излагал
каквито и да е възражения в тази връзка, като управителят никога не е злоупотребявал
със заплащаните от етажните собственици парични средства. Сочи се, че до момента
ищцата винаги извършвала дължимите плащания по банковата сметка на управителя.
Развиват се съображения, че решението по т. 14 от дневния ред не било
незаконосъобразно, тъй като е от компетентността на общото събрание, прието е след
надлежно извършено гласуване, с мнозинство 83,20 % от гласовете на представените
идеални части от общите части на сградата и в съответствие с разпоредбата на чл. 50,
ал. 5 от ЗУЕС.
С тези доводи се моли от съда да постанови решение, с което да отхвърли
предявените искове. Представят се писмени доказателства. Изразява се становище по
доказателствените искания на ищцата. Претендират се сторените по делото разноски.
Съдът, като взе предвид становищата на страните, приложения по делото
доказателствен материал и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено от
фактическа и правна страна следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС.
Ищцата следва да докаже, че е собственик на самостоятелен обект в сградата,
която се намира в режим на етажна собственост, че е спазила 30-дневният срок по чл.
40, ал. 1 от ЗУЕС, както и че са били взети решенията, чиято отмяна се иска,
включително и тяхната незаконосъобразност, съгласно твърденията визирани в
обстоятелствената част на исковата молба. Ответникът следва да докаже, че общото
събрание е свикано и проведено законосъобразно, оборвайки изложените от ищца
факти. Тежестта на доказване е указана на страните с определение № 635 от
19.06.2025г. по настоящото дело (л. 79 - л. 83).
По делото не се спори, а и видно от нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 97, том VII, рег. № 7459, дело № 969 от 26.09.2017г. (л. 9 - л. 10) и
нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 98, том VII, рег. № 7460,
дело № 970 от 26.09.2017г., двата по описа на Валентина Илиева - помощник-нотариус
по заместване при нотариус Мария Бакърджиева с рег. № 110 на НК и с район на
действие Районен съд - Несебър, ищцата е собственик на следните недвижими имоти:
самостоятелен обект в сграда с идентификатор 51500.503********.2 по КККР на гр.
Несебър, с адрес: ********* находящ се в сграда № 1, разположена в поземлен имот с
идентификатор 51500.503.******* с посочена в документа площ 61.97 кв.м., ведно с
5.904 %, равняващи се на 8.75 кв.м., както и на самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 51500.503********.8 по КККР на гр. Несебър, находяща се в ********
находящ се в сграда № 1, разположена в поземлен имот с идентификатор
51500.503.******* с посочена в документа площ 34.75 кв.м., ведно с 3.245 %,
6
равняващи се на 4.81 кв.м.
Изводът, който се налага е, че искът за отмяна на решенията, взети на
проведеното на 16.01.2025г. общо събрание на етажна собственост в „Жилищна
сграда“ с идентификатор 51500.503******** по КККР на гр. Несебър, е предявен от
легитимна страна.
С оглед вида на настоящата претенция, а именно - конститутивен иск по чл. 40,
ал. 1 от ЗУЕС, съдът дължи произнасяне единствено досежно посочените в исковата
молба нарушения, които представляват самостоятелни основания за отмяна на
такуваните актове на общото събрание.
От представеният по делото протокол от проведено на 16.01.2025г. общо
събрание на процесната етажна собственост (л. 13 - л. 22) се установява, че същото е
свикано на основание чл. 12, ал. 1, т. 1 от ЗУЕС, с покана, поставена на видно и
общодостъпно място на входната врата на сградата на 23.12.2024г.
Разпоредбата на чл. 12 от ЗУЕС предвижда пет начина за свикване на общо
събрание на етажната собственост. Първите три са по инициатива на управителния
съвет (управителя); на контролния съвет (контрольора) или по писмено искане на
собственици с по-малко 20 % идеални части от общите части на сградата. Четвъртият
начин е по инициатива на всеки един от собствениците или ползвателите в неотложни
случаи или когато е изминала повече от една година от последното проведено общо
събрание. Петият начин касае нововъзникнала етажна собственост.
Съгласно нормата на чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС общото събрание се свиква чрез
покана, подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на
видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата
на събранието, а в неотложни случаи - не по-късно от 24 часа. Датата и часът на
поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват
общото събрание, за което се представя протокол. В случая по делото не е представена
покана, но с оглед липсата на оспорване от ищцата в тази насока, съдът намира, че
общото събрание е свикано на основание чл. 12, ал. 1 от ЗУЕС от управителя на
етажната собственост, който е имал правомощието да свиква такова събрание съгласно
цитираната разпоредба. Ето защо и с протоколно определение от 30.09.2025г. по
делото (л. 101 - л. 105) съдът е приел за безспорно, че цялата преписка по оспореното
Общо събрание се намира по делото, като част от документите по нея са представени
от ищеца като приложения към исковата молба, част от ответника като приложения
към писмения отговор, а останалите непредставени документи, касаещи свикването на
Общото събрание не са предмет на делото, поради липсата на оспорване на
процедурата по свикване на общото събрание.
Видно от протокола от процесното общо събрание, с решение по т. 2 от
дневния ред е бил приет отчетът на управителя на етажната собственост за периодите
7
от 23.03.2023г. до 31.12.2023г. (вкл.) и за периода от 01.01.2024г. до 31.12.2024г. (вкл.).
По т. 3 от дневния ред общото събрание е приело отчета на управителя на
етажната собственост за общия размер на сумата от заплатените/постъпилите от
етажните собственици такси за управление и поддръжка на общите части на сградата
за периода 23.03.2023г. до 31.12.2023г. (вкл.) и за периода от 01.01.2024г. до
31.12.2024г. (вкл.). Управителят е изложил, че общия размер на
заплатените/постъпилите такси за управление и поддръжка на общите части на сграда
за периода от 23.03.2023г. до 31.12.2023г. възлизал в размер на 4140 евро, при очаквани
постъпления в размер на 4600 евро, като от собствениците на ап. № 6 и ап. № 8 не
постъпили плащания. За периода от 01.01.2024г. до 31.12.2024г. заплатените/постъпили
такси за управление и поддръжка на общите части възлизали в размер на 4370 евро,
при очаквани постъпления от 4600 евро.
С решение по т. 4 от дневния ред общото събрание е приело отчетът на
управителя на етажната собственост за общия размер на незаплатените от етажните
собственици такси за управление и поддръжка на общите части на сградата за периода
от 23.03.2023г. до 31.12.2023г. (вкл.) и за периода от 01.01.2024г. до 31.12.2024г. (вкл.).
За периода от 23.03.2023г. до 31.12.2023г. сумата от незаплатените такси за покриване
на разходите за управление и поддръжка възлизала на 460 евро, като за периода от
01.01.2024г. до 31.12.2024г. същата възлизала в размер на 230 евро.
По т. 5 от дневния ред общото събрание е приело отчет на управителя на
етажната собственост за общия размер на сумата от заплатените/постъпилите от
етажните собственици вноски за попълване на фонд „Ремонт и обновяване“ за периода
от 23.03.2023г. до 31.12.2023г. (вкл.) и за периода от 01.01.2024г. до 31.12.2024г. (вкл.).
Управителят е отбелязал, че за 2023г. постъпила сумата в общ размер на 2040 лева от
2400 лева очаквани постъпления. За 2024г. постъпила сумата от 1980 лева от 2400 лева
очаквани постъпления.
С решение по т. 6 от дневния ред общото събрание е приело отчет на
управителя на етажната собственост за общия размер на незаплатените от етажните
собственици вноски за попълване на фонд „Ремонт и обновяване“ за периода от
23.03.2023г. до 31.12.2023г. (вкл.) и за периода от 01.01.2024г. до 31.12.2024г. (вкл.).
Управителят е посочил, че за 2023г. незаплатената сума възлизала в размер на 360 лева
от общо дължима за всички самостоятелни обекти сума в размер на 2400 лева, като
плащания за периода не били извършени от ап. № 5, ап. № 6 и ап. № 8. За целия
период от 23.03.2023г. до 31.12.2024г. общите постъпления във фонд „Ремонт и
обновяване“ възлизали на сумата от 4020 лева, а общия размер на непостъпилите във
фонда вноски за непосочения период бил в размер на 780 лева.
По т. 7 от дневния ред общото събрание е приело отчета на управителя на
етажната собственост за извършените в периодите от 23.03.2023г. до 31.12.2023г. и от
8
01.04.2024г. до 31.12.2024г. разходи във връзка с управлението и поддръжката на
общите части на сградата, включително и представяне на отчет за извършени разходи
за ремонти в сградата в периода от 23.03.2023г. до 31.12.2024г. Общият размер на
извършените разходи за етажната собственост за периода от 01.01.2024г. до
31.12.2024г. възлизал на сумата от 15849.34 лева, като за 2023г. възлизал на сумата в
размер на 14378.16 лева. В тези разходи се включвали електричество на общите части,
асансьор, такса за годишен преглед на асансьора, почистване на общи части,
поддържане на зелените площи и разходи за текуща поддръжка.
С решение по т. 8 от дневния ред общото събрание е приело решение за
одобряване на представените от управителя отчети от т. 1 до т. 7 от дневния ред.
Общото събрание е приело решение по т. 9 от дневния ред за избор на З. Т. за
управител на етажната собственост, с продължителност на управителния мандат - 2
години и месечно възнаграждение в размер на 500 лева.
По т. 10 от дневния ред общото събрание общото събрание е приело е приело
представения от управителя проекто-бюджет за календарната 2025г. Видно от
представената таблица „проекто-бюджет“ (л. 35) общият размер на разходите на
етажната собственост възлизал на сумата от 24010 лева. В тях се включвали разходи за
електрическа енергия в общите части на сградата, поддръжка на зелени площи, такса
асансьор, консумативи, банкови такси, хонорари за правна помощ и юридически
услуги, възнаграждения на камериерка, работник по поддръжката и управител.
Приходната част на проекто-бюджета била в размер на 15334.98 лева и в нея
фигурирали постъпления от такси по чл. 51 от ЗУЕС и от вноски във фонд „Ремонт и
обновяване“.
С решение по т. 11 от дневния ред общото събрание е приело размера на
паричните вноски за разходите и управлението и разходите за поддържането на
общите части на сградата да са в размер на 300 евро годишно. Същите следвало да
бъдат платими от етажните собственици в пълен размер по банков път в срок до
31.03.2025г.
По т. 12 от дневния ред общото събрание е определило размера на паричните
вноски във фонд „Ремонт и обновяване“ на сумата от 15 лева месечно за всеки
отделен самостоятелен обект. Вноските следвало да се заплатят от етажните
собственици в пълния им дължим годишен размер от 180 лева по банкова сметка в
срок до 31.03.2025г.
С решение по т. 13 от дневния ред общото събрание е приело решение да
упълномощи управителя на етажната собственост с правото да се разпорежда с
наличните по сметката по чл. 50 от ЗУЕС парични средства при необходимост от
извършване на дейностите по чл. 49 от ЗУЕС.
В тази връзка общото събрание на процесната етажна собственост е приело
9
решение по т. 14 от дневния ред, съгласно което е оправомощило управителя да
възлага извършването на неотложни ремонти или неотложни разходи, които не търпят
отлагане, както и ремонт и обновяване на общи части, като за това да разполага със
средствата от фонд „Ремонт и обновяване“.
С решение по т. 15 от дневния ред общото събрание е упълномощило
управителя на етажната собственост да предприема необходимите фактически и
правни действия във връзка със събиране на дължимите към етажната собственост
суми.
Съгласно разпоредбата на чл. 6, ал. 1, т. 9 и т. 10 от ЗУЕС собствениците са
длъжни да заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен
ремонт и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи
инсталации или оборудване и вноските, определени за фонд „Ремонт и обновяване“,
съразмерно с притежаваните идеални части и разходите за управлението и разходите
за поддържането на общите части на сградата.
заплащат разходите за ремонт, реконструкция, преустройство, основен ремонт
и основно обновяване на общите части на сградата, подмяна на общи инсталации или
оборудване и вноските, определени за фонд "Ремонт и обновяване", съразмерно с
притежаваните идеални части;От своя страна нормата на чл. 11, ал. 1, т. 5 и т. 7 от
ЗУЕС предвижда, че Общото събрание на Етажната собственост определя размера на
паричните вноски за разходите за управлението и поддържането на общите части на
сградата и размера на паричните вноски във фонд „Ремонт и обновяване“. Налага се
извод, че цитираните решения съдържат изричната воля на собствениците за
определяне на таксите в посочените размери.
Съдът намира, че не са налице твърдяното нарушение на разпоредбата на чл.
16, ал. 7 от ЗУЕС относно обявяване на отчетите и докладите на управителя на
етажната собственост по отделните решения. В нормата на чл. 23, ал. 1 от ЗУЕС са
дадени конкретни правомощия на управителния съвет (управителя), сред които това по
чл. 23, ал. 1, т. 3а от ЗУЕС да предоставя ежемесечен отчет за приходите и разходите в
етажната собственост на видно и общодостъпно място на входа на сградата; при
поискване от страна на собственик, обитател или ползвател отчетът се предоставя на
електронен адрес или на хартиен носител; образец на отчета и указания по създаването
му се утвърждават от министъра на регионалното развитие и благоустройството.
Следователно самият законодател е предвидил задължение управителният съвет
(управителят) да предоставя съответните отчети.
Според разпоредбата на чл. 23, ал. 2 от ЗУЕС предвижда, че управителният
съвет (управителят) се отчита ежегодно и в края на мандата си с доклад пред общото
събрание, като докладът и протоколите от заседанията на управителния съвет се
оповестяват по реда на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС. Цитираната разпоредба предвижда, че
10
председателят на управителния съвет (управителят) в срока по ал. 6 поставя на видно
и общодостъпно място на входа на сградата съобщение за изготвянето на протокола.
За поставяне на съобщението се съставя протокол от председателя на управителния
съвет (управителя) и един собственик, ползвател или обитател, в който се посочва
датата, часът и мястото на поставяне на съобщението. Копие от протокола от
провеждане на общото събрание, заверен с надпис „Вярно с оригинала“, и
приложенията към него се предоставят на собствениците, ползвателите и обитателите,
а в случаите по чл. 13, ал. 2 се изпраща на посочената електронна поща или адрес в
страната. Когато в случаите по чл. 13, ал. 2 лицето не е посочило електронна поща или
адрес в страната, на които да се изпращат копия на протоколи, то се смята за
уведомено с поставяне на съобщението.
Същевременно разпоредбата на чл. 23, ал. 1, т. 4 от ЗУЕС предвижда, че
управителният съвет (управителя) изготвя годишния бюджет за управлението,
поддържането и ползването на общите части на етажната собственост и годишния
план за извършване на ремонти, реконструкции, преустройства и други дейности в
сградата, както и отчети за изпълнението им, и организира изпълнението на приетия
годишен бюджет на етажната собственост. А съгласно нормата на чл. 11, ал. 1, т. 4 и т.
8 от ЗУЕС общото събрание приема приема годишен бюджет за приходите и разходите
и одобрява годишните отчети на управителния съвет (управителя) и на контролния
съвет (контрольора), както и на професионалния управител-търговец, управляващ
етажна собственост, вписан в регистъра по чл. 47а, ал. 1, т. 1, в случаите, в които
управлението е възложено по реда на чл. 19, ал. 8, както и приема план за извършване
на ремонти, реконструкции, преустройства и други дейности в общите части на
сградата, включително и по изпълнение на предписаните мерки в техническия
паспорт, или на други предписания на компетентните органи, както и одобрява
годишния отчет на управителния съвет (управителя) за изпълнението му.
В тази връзка не се спори по делото, че на процесното общо събрание са били
представени ежемесечните отчети за приходите и разходите на етажната собственост
за месеците септември, октомври, ноември и декември 2024г. (л. 36 - л. 44), справка за
разходите за етажната собственост за периода от 01.01.2023г. до 31.12.2023г. (л. 32) и
два броя таблици, съдържащи информация за дължимите към етажната собственост
такси (л. 33 - л. 34). Отчети за периода от месец януари 2024г. до месец юли 2024г.
били поставени на таблото за съобщения във входното атре на сградата (л. 52).
Видно от протокола от проведеното общо събрание, с решения по т. 2, т. 3, т. 4,
т. 5, т. 6, т. 7 и т. 8 от дневния ред са били приети представените отчети на управителя.
Нещо повече - изложеното се потвърждава и от отговор от управителя на етажната
собственост във връзка с направено от ищцата възражение на протокола по чл. 16, ал. 9
от ЗУЕС (л. 29 - л. 30). Ето защо етажните собственици са били уведомени надлежно
11
за съдържанието на отчетите и проекто-бюджета. Впечатление прави, че по
решенията, касаещи отчетите на етажната собственост (т. 3, т. 4 и т. 5 от дневния ред)
процесуалният представител на ищцата е гласувал със „За“. В тази връзка с протоколно
определение от 30.09.2025г. по делото (л. 101 - л. 105) съдът е приел за безспорно, че
доклада за дейността на управителя по отделните точки е изцяло инкорпориран в
протокола от оспореното общо събрание, като управителят не е съставил отделни
писмени отчети, а е представил устно своите отчети и неговия устен доклад е вписан в
протокола от общото събрание. Предвид гореизложеното съдът намира, че са спазени
предвидените в чл. 11, ал. 1, т. 4 и т. 8 изисквания по отношение на отчетите и
бюджета на етажната собственост и решенията са взети законосъобразно.
Що се касае до оплакванията, касаещи бюджета на етажната собственост,
съдът счита, че този въпрос е извън предмета на съдебен контрол, тъй като какви по
вид и размер са приходите и разходи и дали ще бъдат включени в бюджета на
етажната собственост е въпрос на оперативно решение по целесъобразност, чиято
преценка е само от компетентността на общото събрание. Контролът за
законосъобразност от съда относно бюджета на етажната собственост се ограничава
само в проверката дали бюджета включва приходна и разходна част, като в случая това
условие е налице.
Съдът не споделя и възраженията на ищцата, касаещи липсата на специална
банкова сметка за превеждане на паричните вноски във фонд „Ремонт и обновяване“.
Действително разпоредбата на чл. 50, ал. 3 от ЗУЕС предвижда, че средствата във
фонда се набират в сметка със специално предназначение, която се открива на името
на етажната собственост или на сдружението. Следва да се обърне внимание, че в
ЗУЕС не е посочена друга уредба във връзка с режима, под който се намира тази
банкова сметка или реда, по който титуляра може да се разпорежда със средствата по
нея. Задължението за заплащане на дължимите от етажните собственици суми е
възникнало по силата на взетите в този смисъл решения от общото събрание, които
подлежат на изпълнение. В настоящия случай е установено, че етажните собственици,
включително и ищцата, са заплащали дължимите вноски по банкова сметка на
управителя на етажната собственост. По делото не се доказа противоправно поведение
от страна на управителя на етажната собственост във връзка с опериране и
изразходване на сумите. Още повече, че с протоколно определение от 30.09.2025г. по
делото (л. 101 - л. 105) съдът е приел за безспорно, че ответната етажна собственост
разполага с една банкова сметка и това е банковата сметка, по която се извършват
плащанията от етажните собственици на дължимите такси. Както беше посочено, в
правомощията на общото събрание е да определя размера на паричните вноски във
фонд „Ремонт и обновяване“, поради което решението по т. 12 от дневния ред е прието
законосъобразно на основание чл. 11, ал. 1, т. 7 от ЗУЕС.
12
В тази връзка съдът констатира, че решенията по т. 13 и т. 14 от дневния ред не
нарушават разпоредбите на чл. 48, ал. 1 и ал. 3 и чл. 50 ЗУЕС, поради което същите са
законосъобразни.
С оглед гореизложеното съдът достигна до извода, че предявеният иск следва
да бъде отхвърлен.
При този изход на спора на ответника следва да се присъдят разноски, но от
негова страна не е направено такова искане.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ иска с правно основание чл. 40, ал. 1 от ЗУЕС, предявен от Л. С.
Л., гражданка на Руската Федерация, ЛНЧ **********, родена на ******., в качеството
си на собственик на апартамент *******, представляващи самостоятелни обекти в
„Жилищна сграда“ с идентификатор 51500.503******** по КККР на гр. Несебър, с
адрес: ******** идентификатор 51500.503.******* за отмяна на решенията по т. 2, т. 3,
т. 4, т. 5, т. 6, т. 7, т. 8, т. 10, т. 12, т. 13 и т. 14, взети на общото събрание на Етажна
собственост на „Жилищна сграда“ с идентификатор 51500.503******** по КККР на
гр. Несебър, с адрес: ******** идентификатор 51500.503.******* представлявана от
управителя З. С. Т., проведено на 16.01.2025г.
Решението може да бъде обжалвано с въззивна жалба пред Окръжен съд -
Бургас в двуседмичен срок от връчване на препис.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
13