№ 1239
гр. Варна, 24.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V СЪСТАВ ГО, в публично заседание на
двадесет и осми октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Мирела Огн. К.
Членове:Весела Гълъбова
мл.с. Цвета Б. Борисова
при участието на секретаря Петя П. П.а
като разгледа докладваното от мл.с. Цвета Б. Борисова Въззивно гражданско
дело № 20243100500871 по описа за 2024 година
Производството е по реда на чл. 258 - 273 от ГПК.
Образувано e по въззивна жалба от Д. Г. Н., ЕГН ********** от ***,
срещу Решение № 487 от 16.02.2024г., постановено по гр. дело № 18057/2021г.
по описа на ВРС, с което са разпределени по реда на чл. 353 от ГПК
допуснатите до делба недвижими имоти между въззивника и И. С. М., ЕГН
**********.
Въззивникът намира обжалваното решение за неправилно и
необосновано, постановено в противоречие с материалния закон и с
императивни правни норми, при допуснати множество съществени
нарушения на съдопроизводствените правила, довели до неправилно
извършване на делбата, изразяващо се в неправилно разпределяне на имотите
между съделителите. Излага, че контролираната инстанция неправилно е
отказала да уважи искане за осъществяване на инцидентен контрол за
законосъобразност по реда на чл. 201, ал. 5 от ЗУТ върху становище за реална
неподеляемост на главния архитект на район „***“, във връзка с налични
данни по делото за обратно становище на главния архитект на Община Варна
и на заключението на в. л. К. в приетата по делото СТОЕ. Излага, че
1
районният съд погрешно е отхвърлил изявеното в последното о.с.з искане,
като е приел, че съответният акт подлежи на контрол по общия ред на АПК от
административните съдилища. Позовава се на актуална практика на ВАС,
съгласно която жалби срещу такива актове са недопустими, защото е в
правомощията на делбения съд да извършва контрол върху тях. С посоченото
съществено процесуално нарушение въззивникът обосновава последващо
нарушение на материалния закон – чл. 69, ал.2 от ЗН. Твърди, че на всеки от
съсобствениците е отнета възможността да искат своя дял в натура, доколкото
такава възможност, установена от заключението на в. л. К. и от становището
на главния архитект на Община Варна, е налице за три от четирите делбени
имота. Сочи се, че като е отказал да довърши процедурата по реално
разделяне на имота в м. „***“ /ПИ № 10135.5073.4/, на практика съдът се е
произнесъл по същество на спора не с крайния акт, а с акт по хода на делото –
в съдебното дирене още в хода на съдебното дирене. Излага се оплакване за
неизясняване на делото от фактическа страна, що се касае до извърШ.та
повторна СТОЕ. Същата е приета с отговори на въпроси, които не са задавани,
както и при липса на отговори на поставени от съда въпроси. Твърди се, че
неустановяването на относимите факти е намерило отражение в порочни
решаващи изводи по същество на спора. Изложено е, също, оплакване за
необоснованост на решението на районния съд и постановяването му в
нарушение на чл. 203 от ГПК – поради липса на взето становище от съда в
хипотеза на разногласие между заключенията на назначените вещи лица по
първоначалната и повторната СТОЕ. В тази връзка въззивникът излага
критики за липса на мотиви, от които да стане ясно на страните защо се
кредитира оценителното заключение на в. л. Х. и защо не се дава вяра на това
на в. л. А.. Намира, че районният съд неоснователно и неправилно е отклонил
искането за поставяне на допълнителна задача на СОЕ, чрез която да се
установи стойността на делбените имоти, единствено като земеделски земи, за
да не се стигне до парадокс – същите да бъдат оценени като УПИ, т.к. се
намират в урбанизирана територия, а да не могат да се поделят реално, защото
са със статут на земеделски земи. По същия начин е отклонил и искането за
даване на задължителни указания по чл. 201, ал.5 от ЗУТ, както и искането
съдът служебно да изпрати на СГКК – Варна заключението на в.л. К. за
становище относно реална поделяемост на ПИ в местнонстите „***“, „***“ и
„***“, като се твърди приложимост на чл. 52 , ал. 1, т. 1 от ЗКИР и чл. 59, ал. 1,
2
т. 1 от Наредба № РД – 02-20-5/15.12.2015 г. за създаването, съдържанието и
поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри. На последно
място въззивникът релевира оплакване за процесуално нарушение на чл. 353
от ГПК и ТР №2/11.04.2022 г. по т. д. №2/2021 г. на ВКС, ОСГК. Твърди се, че
като е поставил в дял на единия съделител УПИ, а в дял на другия останалите
имоти със статут на земеделски земи, районният съд е нарушил правилото,
съгласно което при наличие на еднакви по вид и предназначение недвижими
имоти и ако е налице съответния брой съделители, еднородните обекти да
бъдат поставени в дял на всеки от съделителите. Отправено е искане да се
отмени обжалваното решение и да се извърши делба, като бъде довърШ.
процедурите по чл. 201, ал 1 - 5 ЗУТ и 52, ал. 1, т. 1 от ЗКИР и чл. 59, ал. 1, т. 1
от Наредба № РД - 02-20-5/15.12.2015 г. по отношение на ПИ № 10135.5073.4,
находящ се в р. Варна, м-ст „***", целият с площ от 1359 кв.м., представляващ
нива, шеста категория; ПИ № 10135.5203.15, находящ се в град Варна, м-т
„***", целият с площ от 2266 кв.м., представляващ земеделска земя; ПИ №
10135.5010.142, находящ се в град Варна, м-т „***", целият с площ от 2489
кв.м., представляващ земеделска земя, шеста категория, и след реалното
обособяване на по два самостоятелни имота от всеки един от посочените
имоти, да се възложи отделен имот и дял на всеки от съделителите от всеки
един от посочените имоти, който е най - близък по площ и по-стойност на
квотата им в съсобственостт, а ПИ № 10135.4021.112 по КККР - Варна,
одобрени със заповед № РД - 18 - 30/19.06.2007 г. на изп.директор на АК
/допуснат до делба като ПИ № 10135.4012.26/, находящ се в град Варна, м- т
„***", целият с площ от 383 кв.м, представляващ УПИ № I - 26 по ПУП - ПРЗ
на кв. 1, кв. 2 и кв. 3 от зона Смф 1 /***, Караулницата/, район „***" и улична
регулация от т. 1 до т. 21., одобрен със заповед № Г - 202/13.05.2016 г. на
заместник кмета на община Варна/, с площ от 383 кв.м., устр. зона Смф1, с
предназначение - обществено обслужващи дейности, да се изнесе на публична
продан. Евентуално, ако се приеме, че имотите в м-ст „***“ и м-ст „***“ са
реално неделими, след като бъде довърШ. процедурата по чл. 201, ал. 1 - 5
ЗУТ по отношение на ПИ № 10135.5073.4, находящ се в р. Варна, м-ст „***",
целият с площ от 1359 кв.м., представляващ нива, шеста категория и след
реалното обособяване на два самостоятелни имота, да се възложи отделен
имот и дял на всеки от съделителите от посочения имот, който е най - близък
по площ и по - стойност на квотата им в съсобствеността и да се извърши
3
разпределение на останалите имоти при спазване указанията по TP №
2/11.04.2022 г. по тълк. д. № 2/2021г. на ВКС, ОСГК., като се възложи в дял на
всеки от съсобствениците имот с еднородно предназначение и начин на
трайно ползване и се уравнят дяловете в пари. Евентуално, при допускане на
повторна съдебно - оценителна експертиза или ако се кредитира експертизата
на в.л. М. А., да се уравни дела на И. М. с по-малка сума от 14391,67 лева,
евентуално със сумата от 2066 лева, евентуално да не бъде уравняван въобще
или да бъде осъдена М. да заплаща парична сума за уравняване. Иска се
изменение на решението в частта за дължимите държавни такси при извод за
различна средна пазарна стойност на делбените имоти от приетата от
районния съд.
В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК е постъпил отговор от И. С. М., в
който е изразено становище за неоснователност на оплакванията срещу
постановеното решение, което намира за правилно и законосъобразно, както и
за неоснователност на всички доказателствени искания. Въззиваемият моли за
потвърждаване на първоинстанционното решение.
След преценка на събраните по делото доказателства във връзка със
становищата на страните, окръжният съд приема следното:
Въззивната жалба е подадена в предвидения от закона срок от лице,
имащо право на жалба и е процесуално допустима. Разгледана по същество,
същата е частично основателна по следните съображения:
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като
по останалите въпроси е ограничен от релевираните основания в жалбата.
Настоящият състав намира обжалваното решение за валидно и
допустимо, поради което дължи произнасяне по същество на правния спор в
рамките на заявените във въззивната жалба доводи.
При въззивната проверка за нарушение на императивни
материалноправни норми при постановяването му и при проверка на неговата
правилност по изложените в жалбата оплаквания Варненски окръжен съд
намира следното:
С влязло в законна сила Решение № 2404/19.07.2022г. по гр.д. №
18057/2021г. по описа на ВРС е допуснато извършването на съдебна делба, на
4
основание чл. 34 ЗС, по отношение на следните недвижими имоти: 1/
Поземлен имот с идентификатор 10135.5073.4, находящ се в град Варна, м-т
„***", целият с площ 1359 кв.м., представляващ нива, шеста категория при
граници - поземлени имоти с идентификатори: 10135.5426.2431,
10135.5426.2432, 10135.5426.9528, 10135.5426.2433, 10135.5426.9527,
10135.5426.2434, 10135.5073.2, 10135.5073.5 и 10135.5073.3; 2/ Поземлен имот
с идентификатор 10135.5203.15, находящ се в град Варна, м-т „***", целият с
площ 2266 кв.м., представляващ земеделска земя, при граници - поземлени
имоти с идентификатори: 10135.5505.480, 10135.5503.6, 10135.5506.28,
10135.5203.132; 3/ Поземлен имот с идентификатор 10135.4021.26, находящ се
в град Варна, м-т „***", целият с площ 383 кв.м., представляващ нива, шеста
категория при граници - поземлени имоти с идентификатори: 10135.4021.31,
10135.4021.54; 4/ Поземлен имот с идентификатор 10135.5010.142, находящ се
в град Варна, м-т „***", целият с площ 2489 кв.м., представляващ земеделска
земя, шеста категория при граници - поземлени имоти с идентификатори:
10135.5510.821, 10135.5510.820, 10135.5510.127, 10135.5510.695 и
10135.5510.126; между съделителите И. С. М., ЕГН ********** и Д. Г. Н.,
ЕГН ********** при квоти 1/6 ид. ч. за И. С. М. и 5/6 ид. ч. за Д. Г. Н., като
исковата претенция за делба е отхвърлена по отношение на Н. Г. Н., ЕГН
**********.
В хода на първоинстанционното производство във втора фаза на
делбата е изготвеното заключение от в. л. М. А., според което процесните
имоти са неподеляеми, като е определена пазарна стойност на всеки един от
тях.
С нарочна молба И. М. е направила искане за възлагане в неин дял на
Поземлен имот с идентификатор 10135.4021.26, находящ се в град Варна, м-т
„***", целият с площ 383 кв.м., на основание чл. 349, ал.4 ГПК.
По делото е приета повторна СТЕ, изготвена от две вещи лица /Ст.К.
и Ш. Х./, по която вещото лице Ст. К. дава заключение, че Поземлен имот с
идентификатор 10135.4021.26, /112/ находящ се в град Варна, м-т „***",
целият с площ 383 кв.м., представляващ нива, шеста категория при граници -
поземлени имоти с идентификатори: 10135.4021.31, 10135.4021.54 е
неподеляем, като по отношение на останалите имоти е предложил варианти за
реална поделяемост. Вещото лице Ш.Х. е дала заключение относно пазарната
5
цена на всеки един от имотите, както следва: 1/ Поземлен имот с
идентификатор 10135.5073.4, находящ се в град Варна, м-т 5 „***", целият с
площ 1359 кв.м., представляващ нива, шеста категория при граници -
поземлени имоти с идентификатори: 10135.5426.2431, 10135.5426.2432,
10135.5426.9528, 10135.5426.2433, 10135.5426.9527, 10135.5426.2434,
10135.5073.2, 10135.5073.5 и 10135.5073.3 с пазарна стойност- 100 800 лв. ; 2/
Поземлен имот с идентификатор 10135.5203.15, находящ се в град Варна, м-т
„***", целият с площ 2266 кв.м., представляващ земеделска земя, при граници
- поземлени имоти с идентификатори: 10135.5505.480, 10135.5503.6,
10135.5506.28, 10135.5203.132 с пазарна стойност -149 000 лв.; 3/ Поземлен
имот с идентификатор 10135.4021.26, /112/ находящ се в град Варна, м-т „***",
целият с площ 383 кв.м., представляващ нива, шеста категория при граници -
поземлени имоти с идентификатори: 10135.4021.31, 10135.4021.54 с пазарна
стойност - 60 000 лв. и 4/ Поземлен имот с идентификатор 10135.5010.142,
находящ се в град Варна, м-т „***", целият с площ 2489 кв.м., представляващ
земеделска земя, шеста категория при граници - поземлени имоти с
идентификатори: 10135.5510.821, 10135.5510.820, 10135.5510.127,
10135.5510.695 и 10135.5510.126 с пазарна стойност - 136 550 лв.
Заключението по повторната СТЕ е оспорено от ответника в оценителната си
част.
Предложените варианти от в.л. Ст.К. по приетата от съда СТЕ са
изпратени за съгласуване до Община Варна. С писмо рег.№
АУ119134ВН_007ВН/23.01.24г. е представено становище от Гл.архитект на
Община Варна, в което се сочи, че изводът в становище с изх. №
АУ119134ВН_007Ас/17.01.24г. на Гл.архитект на район „***“ относно
поделяемостта на поземлени имоти 10135.5073.4, 10135.5203.15 и
10135.5010.142 е неправилен. Излагат се съображения, че липсата на
урегулиране с ПУП е неотносимо, доколкото изискванията на чл. 200 ЗУТ се
прилагат и за неурегулирани имоти в урбанизираните територии, като в тези
хипотези се прилага разпоредбата на чл. 200, ал.1 ЗУТ, но не и тази на чл. 200,
ал.3 ЗУТ. По делото цитираното становище на гл.архитект на район „***“
липсва.
С писмо рег.№ АУ119134ВН_010АС/30.01.24г. е дадено становище от
район „***“, с което се посочва, че е възможна подялба на ПИ 10135.5073.4 по
представените от ч.л. К. варианти 3 и 4 от експертизата. Поддържа се изводът
6
за неподеляемост на имоти 10135.5203.15 и 10135.5010.142.
С обжалваното Решение № 487 от 16.02.2024г. по гр. дело №
18057/2021г. по описа на ВРС първостепенният съд е разпределил
недвижимите имоти между съделителите по реда на чл.353 от ГПК, както
следва: ПОСТАВЕН Е В ДЯЛ И СОБСТВЕНОСТ на И. С. М. Поземлен имот
с идентификатор 10135.4021.112 по КККР, одобрени със Заповед РД-18-
30/19.06.2007г. на изп.директор на АК (допуснат до делба като ПИ с
идентификатор 10135.4021.26), находящ се в град Варна, м-т „***", целият с
площ 383 кв.м., представляващ нива, шеста категория при граници -
поземлени имоти с идентификатори: 10135.4021.97, 10135.4021.54, на
стойност 60 000 лв. /шестдесет хиляди лева/; ПОСТАВЕН Е В ДЯЛ И
СОБСТВЕНОСТ на Д. Г. Н. 1/ Поземлен имот с идентификатор 10135.5073.4,
находящ се в град Варна, м-т „***", целият с площ 1359 кв.м., представляващ
нива, шеста категория при граници - поземлени имоти с идентификатори:
10135.5426.2431, 10135.5426.2432, 10135.5426.9528, 10135.5426.2433,
10135.5426.9527, 10135.5426.2434, 10135.5073.2, 10135.5073.5 и 10135.5073.3
на стойност 100 800 лв. /сто хиляди и осемстотин лева/, 2/ Поземлен имот с
идентификатор 10135.5203.15, находящ се в град Варна, м-т „***", целият с
площ 2266 кв.м., представляващ земеделска земя, при граници - поземлени
имоти с идентификатори: 10135.5505.480, 10135.5503.6, 10135.5506.28,
10135.5203.132 на стойност 149 000 лв. /сто четиридесет и девет хиляди лева/
и 3/ Поземлен имот с идентификатор 10135.5010.142, находящ се в град
Варна, м-т „***", целият с площ 2489 кв.м., представляващ земеделска земя,
шеста категория при граници - поземлени имоти с идентификатори:
10135.5510.821, 10135.5510.820, 10135.5510.127, 10135.5510.695 и
10135.5510.126 на стойност 136 550 лв. /сто тридесет и шест хиляди петстотин
и петдесет лева/, като Д. Г. Н. е осъден за уравняване на дяловете да заплати
на И. С. М. сумата от 14 391,67 лв. (четиринадесет хиляди триста деветдесет и
един лева и шестдесет и седем стотинки).
В хода на въззивното производство е прието заключение на тройна
съдебно-оценителна експертиза със следните задачи: 1/ Да се опишат
процесните имоти съобразно фактическото им съС.ие и отС.ие от главен
/асфалтов път/, възможност за електро и водоснабдяване и канализация,
съС.ие на съседните имоти - застроеност и облагороденост, местността в която
7
се намират и съС.ието на пазарното търсене в района. 2/ Да се определи
средна пазарна стойност на всеки от процесните имоти, като се използва поне
два познати и подходящи метода за оценка. При използване на метода на
„пазарните аналози" - да извършат справка в ИР при АВ за продажните цени
по реално извършени сделки с имоти от същия вид, със същия статут и
характеристики с тези на процесиите имоти. При използване на информация
относно офертни цени за имоти със същите характеристики на процесните, да
използват повече от един източник на информация. Да се съобразят
актуалните статут и предназначение на имотите. При използване на
коефициенти за корекция на средната пазарна цена, получена при осредняване
на тази на еталонните имоти, да се посочат критериите за определяне на тези
коефициенти. 3/ Да се даде заключение за средната пазарна стойност на ПИ №
10135.5073.4; ПИ № 10135.5203.15 и ПИ № 10135.5010.142, като се вземе
предвид единствено трайното предназначение и начина на трайно ползване на
посочените имоти и се използват пазарни аналози за имоти със същото трайно
предназначение и начин на трайно ползване във Варненска област. В открито
съдебно заседание вещите лица са задължени да дадат отговор на поставената
им задача по т.3, като вземат за аналог най-близките по местоположение
земеделски земи във Варненска област до процесните имоти и като се вземат
за аналог имоти от три най-близки локации.
Прието е повторно експертно заключение относно задачата по т.3,
според което средната пазарна стойност в лева на ПИ № 10135.5073.4 е 18 234
лв.; на ПИ № 10135.5203.15 – 30 403 лв.и на ПИ № 10135.5010.142 – 33 395
лв.
Като писмени доказателства са приети: писмо от Община Варна, район
„***“ с вх. № 25276/10.10.2024 г.; писмо от Агенция по геодезия, картография
и кадастър с вх. № 27690/01.11.2024 г.; писмо от Община Варна, район „***“ с
вх. № 1568/20.01.2025 г., ведно с копие на писмо до съдия М.К. с рег.№
РД24015403АС_002АС/10.10.2024г., копие на писмо до Д. Г. Н. и И. С. М. с
рег.№ ПНО025000015ВН_002АС/15.01.2025г.; писмо от Агенция по геодезия,
картография и кадастър с вх. № 4747/18.02.2025 г.; писмо от Агенция по
геодезия, картография и кадастър с вх. № 5207/21.02.2025 г.; писмо от
Министерство на земеделието и храните, Областна дирекция „Земеделие“
Варна с вх. № 5212/21.02.2025 г. с приложени документи по опис; копие
заверено за вярност на становище от Община Варна, район „***“ с рег.№
8
АГУП25000469АС_001АС/08.04.2025г., ведно с приложения към него вариант
за делба на ПИ 10135.5203.15 по КК на р-н „***“, м-т „***“ от 24.03.2025г.,
координатен регистър, справка за предоставяне на идентификатор за проектен
имот № 25-97021/24.03.2025г., заповед № 672/26.07.2001г. на Агенция по
кадастър, застрахователна полица № ********* за застраховка
„Професионална отговорност“ на инж.С. К., полица 1316240146000338 на
инж.С. К..; становище от Община Варна, район „***“ с рег.№
АГУП25000711АС_001АС/25.09.2025г.
Първият спорен въпрос пред настоящата инстанция е относно
реалната поделяемост на процесните имоти. В тази връзка ВОС намира
следното:
От приетото заключение по повторната СОТЕ и постъпилите писма
от гл.архитект на Варна и гл.архитект на р.*** се установява разминаване в
становището за поделяемост досежно имоти 10135.5203.15 и 10135.5010.142.
Безспорно се установява, че имот 10135.4021.26, /112/ находящ се в град
Варна, м-т „***", целият с площ 383 кв.м., е неподеляем. По отношение на
другите три имота, макар вещото лице да приема, че същите са реално
поделяеми, гл.архитект нар.*** счита първоначално и трите за неподеляеми,
като впоследствие изменя становището си относно имот 10135.5073.4.
Изводът за неподеляемост на имоти 10135.5203.15 и 10135.5010.142 на
гл.архитект на р.*** се обосновава с изискването, предвидено в чл. 72 ЗН във
вр. с чл.7 ЗСПЗЗ.
Съдът намира, че становището от р.*** за неподеляемост на имоти
10135.5203.15 и 10135.5010.142 е неправилно. Когато поземлен имот попада в
границите на общ устройствен план на населено място, приема се, че се касае
до имот в урбанизирана територия. Спрямо такъв имот, при преценка на
реалната му поделяемост, се прилага чл. 200 ЗУТ, като е без значение дали
имотът е урегулиран и с подробен устройствен план и дали е променено
предназначението му от земеделски по реда на ЗОЗЗ. Основанието за това
разрешение е обстоятелството, че предназначението на имот в урбанизирана
територия е да бъде урегулиран с подробен устройствен план. В такава
хипотеза приложима е процедурата по чл. 201, ал. 1 ЗУТ, но не и тази по чл.
201, ал. 3 ЗУТ, тъй като последната касае само урегулираните поземлени
имоти /Решение № 3 от 30.05.2022 г. по гр. д. № 213/2021 г., г. к., ІІ г. о. на
9
ВКС/. Доколкото е налице отрицателно становище на гл.архитект относно
поделяемостта на съответните два имота, съдът следва да извърши косвен
съдебен контрол относно това становище на осн. чл. 201, ал.5 ЗУТ, като в
случая настоящата инстанция не го кредитира.
С оглед гореизложеното, по делото са налице три реално поделяеми
имота - 10135.5073.4, 10135.5203.15, 10135.5010.142, един неподеляем
(10135.4021.26, /112) и двама съделители при квоти 1/6 за И. М. и 5/6 за Д. Н..
Съсобствеността в делбеното производство се прекратява посредством четири
способа: чрез възлагане по реда на чл. 349 от ГПК, чрез теглене на жребий,
чрез разпределение на имотите по реда на чл. 353 от ГПК или чрез изнасяне на
имота на публична продан – чл. 348 ГПК. При определяне способа за
извършване на делбата съдът следва да се води от основния принцип,
установен в нормата на чл. 69, ал. 2 от ЗН, а именно всеки съделител да
получи дял в натура. При възлагане на неподеляемия недвижим имот съдът
уравнява дяловете на останалите съделители с други имоти или с пари.
На първо място, разпоредбата на чл. 349 ГПК е неприложима
доколкото имотът трябва да е реално неподеляем и да е жилищен по
предназначение, каквато хипотеза не е налице. Прекратяване на
съсобствеността не е възможна и чрез теглене на жребий, тъй като до делба са
допуснати имоти, съществено различаващи се един от друг по площ, обем и
стойност и квотите на съделителите, определени с решението по допускане на
делбата, не са равни. В случая делбата следва да се извърши по реда на чл. 353
ГПК /чрез разпределение на имотите/ - от допуснатите до делба имоти могат
да се обособят достатъчен брой дялове, така че всеки съделител да получи
реален дял, като същевременно извършването на делбата чрез теглене на
жребий е невъзможно. Както е прието в ТР № 2/2021 от 11.04.2022 г. по тълк.
д. № 2/2021 г. на ОСГК на ВКС, за да се извърши делбата по реда на чл. 353
ГПК, не е необходимо допуснатите до делба имоти да са еднакви по вид и
предназначение (еднородни). Според мотивите към тълкувателното решение,
извършването на делбата по начин, че всеки съделител да получи реален дял,
е водещият принцип в делбата, уреден в чл. 69, ал. 2 ЗН. Различната стойност
на делбените имоти, както е подчертано и в т. 5 от ПП-7-73 г., не е пречка за
извършване на делбата чрез разпределение, защото, съгласно изричното
правило на чл. 69, ал. 2 ЗН - неравенството в стойността на дяловете се
уравнява в пари. Не е пречка и различието във вида и предназначението на
10
делбените имоти. Понятието "различни по вид" (разнородни) имоти е
относително, защото имотите могат да променят предназначението си както
по инициатива на собствениците, така и по инициатива на администрацията
при приемане на нов подробен устройствен план (ПУП), а това се отразява
пряко върху експлоатационните им качества и стойността им. Изискването за
еднородност на имотите, които се разпределят, води до невъзможност делбата
да се извърши чрез разпределяне на дял в натура и до изнасяне на делбените
имоти на публична продан. Способът, предвиден в чл. 348 ГПК, обаче е
изключение, приложимо, когато някой имот е неподеляем и не може да бъде
поставен в един от дяловете /решение № 561 от 07.10.2025 г. по к. гр. д. №
3714/2024 г., г. к., іі г. о. на ВКС/. Ето защо настоящата инстанция намира, че
способът за прекратяване на съсобствеността, избран от районния съд, е
правилен.
С оглед разпределянето на процесните имоти, следва да се определи
тяхната средна пазарна стойност, респ. да се определят сумите за уравняване
на дяловете на страните. В този смисъл съдът кредитира експертното
заключение по допуснатата тройна съдебно-оценителна експертиза (на в.л.
Ю.П., А. В. и Н.А.), прието в хода на въззивното производство. Съгласно
същото средната пазарна стойност на делбените имоти е както следва: ПИ
10135.5073.4, гр.Варна, местност „***“, площ 1359 кв.м. – 131 000 лева; ПИ
10135.5203.15 – гр.Варна, местност „***“, площ 2 266 кв.м. – 171 000 лева; ПИ
10135.5010.142, гр.Варна, местност „***“, площ 2 489 кв.м. – 102 700 лева и
ПИ 10135.4021.112, гр. Варна, местност „***“, площ 383 кв.м. – 68 000 лева.
Съдът намира, че заключението отговаря на поставените въпроси и е
изготвено от компетентни лица. При изготвянето му са взети предвид
продажните цени по реално извършени сделки с имоти от същия вид, със
същия статут и характеристики, като са използвани повече от един източник
на информация и са съобразени актуалните статут и предназначение на
имотите. Ето защо и доколкото имотите се намират в урбанизирана територия,
не следва да се вземат предвид оценките, дадени с повторно поставената
задача, при която са взети предвид единствено трайното предназначение и
начина на трайно ползване на ПИ 10135.5073.4, ПИ 10135.5203.15 и ПИ
10135.5010.142, като са използвани пазарни аналози на имоти – земеделски
земи. В допълнение, приетото от въззивния съд заключение е по-актуално от
това, изготвено в хода на първоинстанционното производство, предвид
11
изминалото време и покачването на цените.
Критериите за преценка на това на кого от съделителите да бъде
разпределен конкретен делбен имот включват притежаваните от съделителите
квоти в съсобствеността, паричната стойност недвижимите имоти,
разположението и предназначението им, действията, които ще са необходими
за управлението им, ползването на имотите, което осигурява най-доброто
стойностно съответствие. Преценката е обвързана и от това какви са
делбените права на страните от всеки един от имотите, извършени ли са в
имотите подобрения, налице ли е трайно установен по волята на страните
начин на ползване, съществува ли възможност за такова разпределение, при
което стойността на поставените в дял имоти да съответства в най-голяма
степен на стойностното изражение на квотата на всеки съделител в
съсобствеността. В настоящия случай имотите имат различни стойности, а
двама съделители са с неравни дялове, като всеки от тях следва да получи в
натура имот, който е близък по стойност до дела му от съсобствеността.
Паричното уравнение на дяловете следва в онези хипотези, когато стойността
на дяловете е различна, както и когато частите на всеки един от съделителите
в общата делбена маса са различни. Никой от тях не може да получи реален
дял - обект на правото на собственост, чиято пазарна стойност превишава
стойностното изражение на дела му от общата маса и обратното, никой от
съделителите не може да получи реален дял - обект на правото на собственост
с пазарна стойност, която е по - ниска от стойностното изражение на дела му
от общата сънаследствена маса, без разликата между стойността на получения
дял и тази на стойностния дял от общото имущество да бъде допълнена с пари
чрез присъждането им за уравнение на дяловете. Стойностното уравнение на
дяловете, при възлагане на делбения имот и уравнение с имот и /или пари,
както и при разпределение на делбените имоти, с различна стойност, се
извършва на базата на съпоставка на стойността на получения в собственост
имот и стойностното изражение на дела от общата делбена маса, изчислена
също с парична стойност /Решение № 151 от 07.01.2020 год. по гр. д. №
235/2019 год., Г. К., ІІ Г. О. на ВКС/. При извършване на делбата чрез
разпределение на делбените имоти по реда на чл. 353 ГПК, съдът следва да се
стреми да бъде постигнато най-голямо съответствие между стойността на
поставения в дял имот и стойностното изражение на квотата в собствеността
/Решение № 182 от 25.03.2025 г. по гр. д. № 3324/2023 Г., г. к., І Г. О. на ВКС/.
12
При така определената средна пазарна стойност на имотите, тяхната
обща стойност възлиза на 472 700 лв. И. М. притежава 1/6 от съсобствеността
или стойността на дела й е 78 783,33 лв., а Д. Н. притежава 5/6, имащи
стойност 393 916,67 лв. Ето защо в дял на И.М. следва да се постави най-
близкият по стойност имот - ПИ 10135.4021.112. Доколкото неговата стойност
е 68 000 лева, Д.Н. следва да й заплати сумата от 10 783,33 лева за уравняване
на дела й. В дял на Д.Н. следва да се поставят останалите три имота - ПИ
10135.5073.4, ПИ 10135.5203.15 и ПИ 10135.5010.142, чиято обща стойност е
404 700 лева.
С оглед гореизложеното, първоинстанционното решение следва да
бъде отменено частично – относно стойността за уравняване на дяловете, като
в останалата част следва да се потвърди.
Съдът приема, че специалната разпоредба на чл. 355 от ГПК касае
само разноските, направени в първоинстанционното производство по
допускане и извършване на делбата, но не и разноските, направени при
въззивно и касационно обжалване /в тази насока е определение № 101 от
18.04.2013 г. по гр. дело № 671/2012 г., Г. К., І г. о. на ВКС/. За направените
при обжалването разноски важат общите разпоредби на чл. 81 и чл. 78 от
ГПК. Предвид приетата от настоящата инстанция нова пазарна оценка на
имотите и на основание чл.8 от ТДТССГПК във вр. с чл. 355 ГПК, страните
следва да бъдат осъдени да заплатят държавна такса на първоинстанционното
производство, както следва: Д. Н. – сумата от 15 756,67 лева и И. М. – сумата
от 3 151,33 лева. За въззивното производство държавната такса възлиза на
7 878,33 лева, от която сума са внесени 7 439,16 лева. Ето защо Д. Н. следва да
бъде осъден да довнесе сумата от още 439,17 лева. При този изход на спора и
доколкото въззивната жалба е оставена без уважение, разноски се следват на
въззиваемата страна, но тя не претендира такива.
По изложените съображения съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение № 487 от 16.02.2024г., постановено по гр. дело №
18057/2021г. по описа на ВРС, в частта, с която Д. Г. Н., ЕГН ********** е
осъден да заплати на И. С. М., ЕГН ********** сума за уравняване на
дяловете на съделителите в размер от 14 391,67 лева и вместо това
13
постановява:
ОСЪЖДА Д. Г. Н., ЕГН ********** да заплати на И. С. М., ЕГН
********** сумата от 10 783,33 лева за уравняване на дела на съделителката,
ведно със законната лихва, считано от влизане на решението в сила.
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 487 от 16.02.2024г., постановено по гр.
дело № 18057/2021г. по описа на ВРС, в останалата обжалвана част, с която
недвижимите имоти са разпределени между съделителите по реда на чл.353 от
ГПК, както следва:
ПОСТАВЯ В ДЯЛ И СОБСТВЕНОСТ на И. С. М., ЕГН **********,
Поземлен имот с идентификатор 10135.4021.112 по КККР одобрени със
Заповед РД-18-30/19.06.2007г. на изп.директор на АК (допуснат до делба като
ПИ с идентификатор 10135.4021.26), находящ се в град Варна, м-т „***",
целият с площ 383 кв.м., представляващ нива, шеста категория при граници -
поземлени имоти с идентификатори: 10135.4021.97, 10135.4021.54, на
стойност 68 000 лв.
ПОСТАВЯ В ДЯЛ И СОБСТВЕНОСТ на Д. Г. Н., ЕГН **********,
както следва:
1/ Поземлен имот с идентификатор 10135.5073.4, находящ се в град
Варна, м-т „***", целият с площ 1359 кв.м., представляващ нива, шеста
категория при граници - поземлени имоти с идентификатори:
10135.5426.2431, 10135.5426.2432, 10135.5426.9528, 10135.5426.2433,
10135.5426.9527, 10135.5426.2434, 10135.5073.2, 10135.5073.5 и 10135.5073.3
на стойност 131 000 лева;
2/ Поземлен имот с идентификатор 10135.5203.15, находящ се в град
Варна, м-т „***", целият с площ 2266 кв.м., представляващ земеделска земя,
при граници - поземлени имоти с идентификатори: 10135.5505.480,
10135.5503.6, 10135.5506.28, 10135.5203.132 на стойност 171 000 лева;
3/ Поземлен имот с идентификатор 10135.5010.142, находящ се в град
Варна, м-т „***", целият с площ 2489 кв.м., представляващ земеделска земя,
шеста категория при граници - поземлени имоти с идентификатори:
10135.5510.821, 10135.5510.820, 10135.5510.127, 10135.5510.695 и
10135.5510.126 на стойност 102 700 лева.
ОТМЕНЯ Решение № 487 от 16.02.2024г., постановено по гр. дело №
14
18057/2021г. по описа на ВРС, в частта за разноските и вместо това
постановява:
ОСЪЖДА И. С. М., ЕГН ********** да заплати държавна такса за
първоинстанционното производство в размер на 3 151,33 лева по сметка на
ВРС, на осн. чл.8 от ТДТССГПК.
ОСЪЖДА Д. Г. Н., ЕГН ********** да заплати държавна такса за
първоинстанционното производство в размер от 15 756,67 лева по сметка на
ВРС, на осн. чл.8 от ТДТССГПК.
ОСЪЖДА Д. Г. Н., ЕГН ********** да заплати държавна такса за
въззивното производство в размер от още 439,17 лева по сметка на ВОС, на
осн. чл.18 от ТДТССГПК.
Решението подлежи на касационно обжалване пред ВКС в 1-месечен
срок от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
15