№ 7103
гр. София, 24.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-9 СЪСТАВ, в публично заседание
на тридесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Мария М. Запрянова
при участието на секретаря СИМОНА Н. И.А
като разгледа докладваното от Мария М. Запрянова Гражданско дело №
20231100102955 по описа за 2023 година
Производството е образувано по предявен от З. А. А. с ЕГН **********, гр. София, ж.к.
********, срещу Б. К. Г. с ЕГН **********, гр. София, ул. ********, конституирана като
наследник на първоначалния ответник М. П. М. с ЕГН **********, починала в хода на
процеса, иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения
между починалия наследодател на ответницата Г. К.Г. и ищеца предварителен договор от
13.01.2023г. по отношение на следния недвижим имот, находящ се в град София, квартал
Бояна, улица ********, а именно: двуетажна жилищна сграда с идентификатор
68134.1941.276.2 със застроена площ съгласно акт за собственост от 60.85 / шестдесет
квадратни метра и осемдесет и пет квадратни сантиметра/ кв.м. и разгърната застроена площ
от 127,75 / сто двадесет и седем квадратни метра и седемдесет и пет квадратни сантиметра/
кв.м., състояща се от: на първи етаж-входно антре, стълбищно рамо за втори етаж, дневна,
кухня, столова и санитарен възел, на втори етаж - три спални помещения, санитарен възел и
балкон, съгласно архитектурни проект одобрен на 22.02.1996г. и Разрешение за строеж №
15/19.04.1996г., издадено от главен архитект на Столична община-Район Витоша, заедно с
1/2 /една втора/ идеална част от мястото в което е построена сградата, съставляващо
урегулиран поземлен имот V-275 / парцел пети, отреден за имот планоснимачен номер
двеста седемдесет и пети / в квартал 26 / двадесет и шести / по регулационния план на град
София, Район Витоша, квартал Бояна с площ от 730 /седемстотин и тридесет/ кв.м., при
граници на урегулирания поземлен имот по скица: УПИ IV- 275,VI-277, XIV-270 и улица и
съседи по документ за собственост: А..Б., С.М.Б., М.Б.Г. и Д. С.З., за сумата от 200 000 лева.
В исковата молба се твърди, че за сключването на предварителния договор починалият
наследодател на ответницата Г. К.Г. е упълномощил лицето И. С. Б. /трето лице,
1
неучастващо в настоящото дело/ с пълномощно с нотариална заверка на подписа и
съдържанието с peг. № 335 и № 336 на нотариус В.Б. с peг. № 302 на НК. Продавачът се е
легитимирал, като собственик и имотът е описан съгласно Нотариален акт за дарение-делба
N0182, том VI, per. № 32418, дело 1117 от 2007г. по описа на нотариус Б.Я. с peг. № 258 на
НК и район на действие СРС.
В чл. 4 от предварителния договор страните договорили обща продажна цена в размер на
200 000 (двеста хиляди) лева платима на части, а именно: задатък в размер от 9500 лева,
платим при подписване на договора и 190 500 лева, платими в деня на сключване на
окончателния договор.
Ищецът релевира, че в изпълнение на задължението си заплатил на пълномощника на Г. Г.
сумата от 9500 лева в деня на подписване на предварителния договор. За платената сума е
издадена разписка от пълномощника И. Б.. В чл. 5 от предварителния договор страните са се
задължили да сключат окончателен договор в срок най-късно до един месец след подписване
на окончателния договор, т.е. до 13.02.2023г., като се явят пред нотариус в предварително
уточнени ден и час. Междувременно, преди настъпване на крайния срок, продавачът Г. Г.
починал. Това обстоятелство е станало известно на купувача от средствата за масова
информация, тъй като настъпил инцидент, който бил отразен в медиите. След това с оглед
изпълнение на задълженията от наследниците на продавача ищецът потърсил единствения
наследник на починалия Г. – настоящата ответница М. М., на която представил договора и
разписката за капарото. Ищецът поканил ответницата да сключат окончателен договор, тъй
като всички документи вече били готови, но тя отказала. Поканата за сключване на договора
била отправена в присъствието на свидетел, а именно пълномощника И. Б..
В срока по чл. 131 ГПК е депозиран ОИМ, с който оспорва предявения иск като
неоснователен, като в тази връзка е релевирано правоизключващо възражение, като се
твърди, че предварителният договор е сключен от лице без представителна власт, доколкото
се заявява, че упълномощителната сделка /пълномощно от 12.01.2023г. с нотариална заверка
на подписа и на съдържанието/ е сключена поради упражнена спрямо упълномощителя Г.
К.Г. заплаха. В тази връзка се изтъква, че през ноември 2021г. Г. се запознава с К. Д. И.
/трето лице за настоящия спор/, като последният от своя страна го запознава с
пълномощника, подписал предварителния договор – И. С. Б. и ищеца – З. А. А.. За периода
м. май 2022г. до м. януари 2023г. в къщата на Г. Г. били настанени приятелите на К. И. –
Н.Т.Н. и Р. (с неизвестни презиме и фамилия), а около тях гравитирал и Д.Ц.Х.в. Всички
изброени лица били криминално проявени. За периода от месец ноември 2021г. до
24.01.2023г. Г. К.Г. загубил работата си и спестяванията си, бил постоянно със синини и
оттоци по лицето, видимо притеснен и затворен. След доста усилия близките му (които
живеели в съседната къща) разбрали за постоянния физически и психически тормоз,
систематично извършвани от посочените лица. С общи усилия успели да изгонят Р. в края на
м. ноември 2022г. В резултат на това на 06.01.2023г. Г. Г. бил жестоко пребит от Д.Ц.Х.в, за
което на 09.01.2023г. била подадена жалба в 06 РУ при СДВР. В периода от 09.01.2023г. до
12.01.2023г. последвали опити за проникване в имота на Г. Г., чрез прескачане на оградата,
2
катерене по балконите на къщата, блъскане и опити за проникване през балконските врати и
прозорци, поради което от племенника и сестрата на Г. били подадени два сигнала на
телефон 112. В крайна сметка на 12.01.2023г. Г. К.Г. (целият в синини и оттоци) подписал
пълномощно, ведно със съпътстващите декларации, с което пълномощникът И. С. Б.
(двамата се познавали по-малко от година) имал право да се разпорежда с процесния
недвижим имот. До 20.01.2023г. били извадени данъчна оценка и скици от АГКК на
имотите, но се оказало, че сделката не може да бъде изповядана, доколкото имало разлика в
квадратурите на сградата и поземления имот, посочени в нотариалния акт и отразените в
актуалната кадастрална карта при АГКК. Необходимо било да бъдат подписани нови
документи от Г. Г. и върху него започнало отново тормоз. След поредния жесток побой,
нанесен му от Д.Ц.Х.в на 24.01.2023г. Г. починал от нанесените му рани.
В условията на евентуалност ответникът оспорва действителността на процесния
предварителен договор за покупко-продажба на имот, като е направил възражение за
нищожност на предварителния договор, на основание чл.26, ал.1, предл. 3 – поради
накърняване на добрите нрави, както и на основание чл.26, ал.2, предл.1 ЗЗД – поради
невъзможен предмет. В тази връзка се твърди, че договорът накърнява добрите нрави,
защото насрещната престация по нея - 200 000 /двеста хиляди/ лева е над десет пъти по-
малко от реалната пазарната стойност на процесните недвижими имоти. Същевременно се
релевира, че в случая продавачът притежава нотариален акт за собствеността върху имот с
застроена площ от 60,85 кв.м., ведно с 1/2 идеална част от УПИ с площ от 730 кв.м., а реално
продаваемият имот е със застроена площ от 74 кв.м., а ½ от УПИ е с площ от 881 кв.м.
Заявява се, че другата 1/2 идеална част е собственост на трето лице, а съгласно чл. 92 от ЗС
построеното без надлежно учредено право на строеж /пристройка или др./върху общото
УПИ се явява обща собственост на всички съсобственици па поземления имот, поради което
в случая законът не допуска продавачът по предварителния договор да продаде това, което
не му принадлежи.
Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства и доводите на страните, намира
от фактическа и правна страна следното:
В доказателствената тежест на ищеца е да установи при условията на пълно и главно
доказване следните обстоятелства: 1/. наличието на валидно правоотношение с
наследодателя на ответницата по предварителен договор, съдържащ уговорки относно
съществените условия на окончателен договор за прехвърляне на провото на собственост
върху процесните недвижими имоти; 2/. изпълнение на задълженията на ищеца по
предварителния договор; 3/. настъпил падежът на насрещното задължение на наследодателя
на ответника по сключения предварителен договор; 4/. процесният недвижим имот е
собственост на ответника.
От събраните писмени и гласни доказателства се установява, че:
Г. Г. придобил процесните имоти – жилищна сграда с РЗП 127, 75кв.м. и ½ от УПИ V-275,
находящи се в кв. Бояна, ул. ********, въз основа на Нотариален акт за дарение-делба №182,
том VI, peг. № 32418, дело 1117 от 2007г. по описа на нотариус Б.Я. с peг. № 258 на НК и
3
район на действие СРС, с който родителите на Г. Г. му ги дарили. Видно от същия
нотариален акт останалата ½ от УПИ V-275, ведно с втората жилищна сграда в имота с площ
79,39 кв.м. родителите дарили на дъщеря си Б. К. Г. /сестра на Г./.
Така в едната къща живеел Г. Г., а в другата – сестра му Б. Г., синът й К. Б.Г. /племенник на
Г./ и майката на Г. Г. и Б. Г. - М. П. М..
Установява се, че Г. работел като строителен работник и често злоупотребявал с алкохол.
Познавал се с лице на име К. Д. И., който му обещал да му намери работа в чужбина. В
къщата на Г. живеело и друго лице на име Н., доведен от К.. К. също така запознал Г. с И. Б.,
с оглед продажба на имота на Г., а И. Б. запознал Г. със З. А., който имал интерес да купи
имота.
Г. Г. често пиел с други три лица – Д.Ц.Х.в, Л.М.К. и майка й Р.М.А.. Тримата били от
ромски произход. Д. живеел в изоставена къща близо до къщата на Г. /на ул. ********/, а по
това време Л. му „била гадже“. На 06.01 срещу 07.01.2023г. след употреба на алкохол Д. Х.
пребил Г., за което Г. подал жалба в 06 РПУ и си извадил медицинско удостоверение. През м.
май 2023г. по този повод било образувано ДП № 230 ЗМК 859/2023г. за престъпление по
чл.131, ал.1,т.12, вр. чл.130, ал.1 НК. След този побой Г. вече не искал да общува с тримата,
но те няколко пъти проникнали в двора на имота му, а също и в къщата му, за което
близките на Г. /сестра му и племенникът му/ подали сигнали на тел.112.
На 12.01.2023г. било съставено пълномощно с нотариална заверка на подписа и
съдържанието с peг. № 335 и № 336 на нотариус В.Б. с peг. № 302 на НК, от името на Г. Г. в
полза на И. С. Б., с право последният да се разпорежда с посочените имоти, собствени на Г.,
с когото намери за добре, включително и сам със себе си, при цена – каквато договори, но не
по-ниска от данъчната оценка на имотите, както и да представлява упълномощителя пред
всички държавни органи и пред нотариус във връзка с разпореждането с имотите. Въпросът
за автентичността на пълномощното не е бил спорен между страните.
От представеното свидетелство за съдимост се установява, че пълномощникът Б. е
осъждан четири пъти и към момента изтърпява наказание „лишаване от свобода“ за срок от
9 години.
На 13.01.2023г. между Г. Г. и З. А. е сключен предварителен договор за покупко-продажба
на описаните недвижими имоти – жилищна сграда с РЗП 127, 75кв.м. и ½ от УПИ V-275,
находящи се в кв. Бояна, ул. ********, за сумата 200 000 лева. Било уговорено окончателен
договор да се сключи в срок до 1 месец от сключването на предварителния договор или по-
рано – ако продавачът е готов с документите. Било уговорено плащането на капаро от 9500
лева в деня на сключване на предварителния договор, за което да се състави разписка.
Представена е разписка от 13.01.2023г., видно от която И. Б., като пълномощник от Г. Г., е
получил от З. А. сумата 9500 лева капаро, съгласно сключения предварителен договор
между Г. и А..
Представена е втора разписка от 13.01.2023г., видно от която Г. получил от Б. сумата 9500
лева капаро, съгласно сключения предварителен договор.
4
На 24.01.2023г. отново след употреба на алкохол заедно с Д. и Л., Д. обвинил Г., че харесва
Л. и започнал да бие Г., който починал вследствие на побоя. За това деяние било образувано
ДП №513 ЗМК-26/2023г. по описа на СДВР, пр.пр. №822/2023г. по описа на СГП, като на Д.
Х. било повдигнато обвинение с обвинителен акт за извършване на престъпление по чл.116,
ал.1,т.6, пр.2 и пр.3, т.12, пр.1, вр.чл.115, вр. чл.29, ал.1, б.а и б.б НК и било образувано
НОХД 4035/2023г. по описа на СГС, НО, 38 състав, по което с влязла в сила присъда Д. Х. е
признат за виновен за причиняване смъртта на Г. Г..
На 25.02.2025г. и на 27.02.2025г. М. М. подала две жалби в 06 РУ-СДВР за това, че три
лица от мъжки пол се явяват в дома й и имат претенции за сключване на договор за покупко-
продажба на имота на починалия й син. Била образувана пр.пр. № 10154/2023г. по описа на
СРП, по която бил постановен отказ за образуване на досъдебно производство на основание
чл.24, ал.1, т.1 НПК – деянието не представлява престъпление от общ характер. Отказът бил
отменен с постановление от 20.07.2023г. на прокурор от СГП. С постановление от
11.06.2024г. на СРП отново е постановен отказ за образуване на досъдебно производство.
Съгласно приетото заключение към съдебно-оценителната експертиза пазарната стойност на
процесните имоти е 655 220 лева.
Съгласно приетото заключение към първата съдебно-графическа експертиза подписът в
разписка от 13.01.2023г., видно от която И. Б., като пълномощник от Г. Г., е получил от З. А.
сумата 9500 лева капаро, е изпълнен от И. Б..
Съгласно приетото заключение към втората съдебно-графическа експертиза подписът в
разписка от 13.01.2023г., видно от която Г. Г. е получил от И. Б. сумата 9500 лева капаро по
предварителния договор, не е изпълнен от Г. Г..
Съгласно приетото заключение към съдебно-техническа експертиза, на 09.01.2023г. и на
10.01.2023г. са подавани сигнали до тел.112 с посоченото съдържание в експертизата от
племенника и от сестрата на Г. във връзка с проникване в общия двор и в имота на Г. от
страна на Д.Ц.Х.в, Л.М.К. и майка й Р..
От показанията на св. Г. /племенник на Г. Г./ се установява, че той е живял в един общ
двор с вуйчо си, като са обитавали две отделни къщи и между тях са съществували нормални
и близки семейни отношения. Свидетелят сочи, че в последните години преди убийството
отношенията им станали още по-близки, като вуйчо му живеел сам и бил дълбоко привързан
към дома си, който сам построил с помощта на родителите си. От показанията се
установява, че къщата е била неговата най-голяма житейска гордост и никога не е
споменавал желание да я продава или дарява, нито е изразявал намерение да замине в
чужбина. Свидетелят сочи, че през пролетта на 2022 г. вуйчо му заминал да работи на
морето за няколко месеца, като решението му било трудно, но се завърнал през май, за да
отпразнува именния си ден със семейството. След това се появил К., който предложил на
вуйчо му работа, като поискал негов познат, Р., да поживее временно в къщата му. От
показанията се установява, че вуйчото се съгласил, но впоследствие отношенията му със
семейството се променили – станал напрегнат, изплашен и отчужден. Свидетелят сочи, че
5
тези лица – Р., Н. и К. – често идвали в къщата и оказвали негативно влияние върху вуйчото.
От показанията се установява, че вуйчото на свидетеля един ден му дал лист с личните
данни на Р., като заявил, че ако нещо му се случи, Р. ще бъде отговорен. Свидетелят сочи, че
след този случай заедно с майка си и баба си се конфронтирали с Р. и го изгонили от къщата,
след което вуйчото признал, че е бил тормозен от Р. физически и психически. От показанията
се установява, че свидетелят е виждал синини по лицето на вуйчо си и след донесеното
листче той изразявал страх за живота и здравето си. Свидетелят сочи още, че вуйчо му
винаги е имал спестявания и стабилни доходи, като преди заминаването си за морето му
оставил 3000 лева за съхранение и вероятно имал около 5000 лева спестени от работа. След
завръщането си обаче се оплакал, че тези пари са изчезнали, а впоследствие, въпреки
върнатите му от свидетеля средства, отново останал без пари. От показанията се установява,
че след появата на Р. и останалите лица вуйчото започнал да изпитва финансови
затруднения, каквито преди това не е имал.
Свидетелят сочи, че в къщата на вуйчо му е извършено влизане с взлом, при което била
изнесена цялата му техника, включително телевизори, кафе-машина и други уреди, като това
се случило малко преди изчезването и смъртта му. От показанията се установява, че след
този инцидент отново се появил Н., доведен от К., а вуйчото отказвал предложения за работа
от свои колеги, заявявайки, че К. ще му намери по-добра. Свидетелят сочи, че са били
подавани жалби за изчезнали пари и за нанесен побой от страна на Д., по-късно осъден за
убийството на вуйчо му. Свидетелят посочва, че непосредствено преди убийството е видял
три фигури да прескачат оградата на двора, разпознал сред тях Д. и незабавно подал сигнал
на телефон 112. От показанията се установява, че при пристигането на полицията лицата
били още на двора. Вуйчото не реагирал по време на инцидента, но впоследствие свидетелят
видял, че е пребит и с кръвоизлив в окото.
Свидетелят сочи, че не познава лицата И. Б. и З. А., но свързва настъпилите трагични
събития в живота на вуйчо си с група лица, сред които били К., Д., Р. и Н., които се
познавали помежду си. От показанията се установява, че К. е бил свързващото звено между
тях, като именно той ги довеждал при вуйчото, включително лицата, свързани с
пълномощното и предварителния договор за продажба на къщата. Свидетелят сочи, че
всички тези лица се появили в един и същи период, а малко след това вуйчото му бил убит.
От показанията на св. Б. се установява, че той познава Г. Г. от около две години, като се
запознали по повод продажба на имот в квартал Бояна. Свидетелят сочи, че тяхното
запознанство е станало чрез лицето К., който го представил на Г. с обяснението, че
последният продава своя имот. От показанията се установява, че свидетелят бил ангажиран
от Г. да съдейства при изваждането на необходимите документи за сделката, като за услугата
било уговорено възнаграждение от 2000 лева. К. му съобщил, че с Г. планират да заминат за
Германия, за да работят там, като посочил, че ще е необходимо време, докато бъде намерен
купувач на имота.
Свидетелят сочи, че във връзка с продажбата се е свързал със З. А., когото познавал от
седем–осем години и който се занимава с инвестиции в недвижими имоти. Той му
6
предложил въпросния имот, З. проявил интерес и пожелал да го види. След огледа започнал
процес по изваждане на документите, а цената на имота била договорена на 200 000 лева, с
уточнението, че върху него има запазено право на ползване от собственика до края на
живота му. Бил подписан предварителен договор между свидетеля и З. А., включително за
сумата 9 500 лева, които представлявали капаро по сделката. Свидетелят сочи, че е получил
сумата от З. и я е предал на Г., като за това била съставена разписка, подписана от
последния. Цената на имота, според свидетеля, била определена от самия Г..
Свидетелят сочи, че била подготвена пълна документация за нотариално прехвърляне на
имота и бил записан час при нотариус, на който Г. следвало лично да се яви. Г. не се явил и
не отговарял на телефонните обаждания, поради което той и З. отишли до имота, където се
срещнали с майката и сестрата на Г., за да им обяснят ситуацията. Там разбрали, че Г. е
починал вследствие на инцидент, за който свидетелят няма подробности.
Свидетелят посочва, че познавал Г. единствено чрез К. и знаел, че той се занимава със
строителство и възнамерявал да замине за Германия. От показанията се установява, че Г. се
държал винаги адекватно и спокойно, без признаци на неуравновесеност или неадекватност.
Една от срещите им се провела пред заведение „Чепишев“ в квартал Бояна, срещу което се
намирала и къщата, а друга – в Банкя, когато Г. и К. дошли да получат договореното капаро.
Свидетелят сочи, че имало определен час за нотариалното прехвърляне, но Г. не се явил
поради настъпилия инцидент, довел до смъртта му.
Свидетелят сочи, че не се занимава с посредничество при сделки с имоти по професия, но
в конкретния случай бил натоварен с техническото изготвяне на документи. Той
потвърждава, че предварителният договор бил подписан между него и З. А., а при
нотариалното изготвяне на пълномощното за имота не е присъствал, като тогава там били
единствено К. и Г.. Свидетелят сочи, че З. не е влизал вътре в имота, а го е огледал отвън,
като имал уговорка за втори оглед, за който впоследствие не знае дали се е състоял. От
показанията му се установява, че Г. не е споделял да е получавал заплахи или да е имал
проблеми с някого.
Свидетелят сочи, че пълномощното, което Г. издал, било придружено от декларации и му
давало право да изготви документите за прехвърляне, като самата сделка следвало да се
извърши лично от Г. и З. при нотариус, по реда на закона. От показанията се установява още,
че при едно от първите им запознанства свидетелят забелязал нараняване на окото на Г., но
не го е питал за произхода му. Г. се държал адекватно и не показвал промяна в поведението
си при следващите срещи.
Съдът не кредитира показанията на св. Б. в частта, в която сочи, че е предал капарото от
9500 лева на Г., предвид установяване на неавтентичността на представената по делото
разписка.
При така установените факти съдът намира от правна страна следното:
Установява се, че между наследодателя Г. Г. и З. А. е сключен предварителен договор за
покупко-продажба на конкретно описани недвижими имоти – жилищна постройка и ½ ид.ч.
7
от УПИ. Предварителният договор е подписан от пълномощника на Г. И. Б., упълномощен с
пълномощно с нотариална заверка на подписа и съдържанието.
Относно направените възражения за унищожаемост на пълномощното и за нищожност на
предварителния договор съдът намира, че първо следва да се произнесе по възражението за
унищожаемост на пълномощното, а след това – по възраженията за нищожност на
предварителния договор, тъй като упълнономощителната сделка предхожда сключването на
договора.
Относно направеното от ответника възражение за унищожаемост на упълномощителната
сделка поради заплашване съдът намира следното: От събраните по делото доказателства не
се установява с категоричност наличието на връзка между Д.Ц.Х.в, Л.М.К. и Р.М.А. от една
страна и лицата К. Д. И., И. С. Б. и З. А. от друга, нито се доказва те да са действали
координирано с обща цел, свързана с разпореждане с имота на Г. Г.. Безспорно е, че Г. е
познавал К. И. и по негово посредничество се е стигнало до контакт със св. Б., а чрез Б. – със
З. А., с когото на 13.01.2023 г. е сключен предварителен договор за покупко-продажба и са
оформени разписки за капаро. Същевременно е безспорно и че в отделен житейски кръг Г. е
общувал с Д., Л. и Р. като от този кръг е произтекъл побоят от 06-07.01.2023 г., както и
последвалото на 24.01.2023 г. престъпление, довело до смъртта му, за което Д. Х. е осъден с
влязла в сила присъда. Тези две линии на факти обаче, макар и съществували във времева
близост, не се пресичат по начин, който да позволи достоверен извод за познанство или
съучастие между групите в контекста на разпореждане с имота.
Св. Г. сочи, че К. И. е довеждал при Г. различни лица, включително лицата Н. и Р., и че
след появата им поведението на Г. се е изменило. От показанията се установява, че
свидетелят свързва „всички лица“ помежду им на база лични впечатления и казано му от
вуйчо му. Тези показания обаче имат общ и предположителен характер, не съдържат
конкретика за общи срещи, разговори, начин на комуникация, разпределение на роли,
обещани облаги или заплахи, нито сочат конкретни действия на Д., Л. или Р. чрез които
последните да са въздействали върху волята на Г. по повод съставяне на пълномощното или
предварителния договор. Същевременно показанията на св.Б., че е действал като
пълномощник за изваждане на документи и подготовка на сделката, кореспондират по време
с изготвеното на 12.01.2023 г. пълномощно и сключения на 13.01.2023 г. предварителен
договор и очертават отделен, формално документиран процес на планирана продажба, без в
тях да се съдържат данни за намеса или заплахи от страна на Д., Л. или Р..
От заключенията на назначените експертизи се установява, че подписът под разписката за
получено от Б. капаро от името на З. А. е положен от самия Б., а подписът под разписката за
предадено капаро от Б. на Г. не е положен от Г.. Тези констатации дискредитират частично
показанията на св. Б., но не установяват връзка между наказуемите действия на Д. Х. и
кръга около него и действията на И., Б. и А. във връзка с упълномощителната сделка.
Наличието на сигнали до тел. 112 на 09–10.01.2023 г. за проникване в имота от Д., Л. и Р.
доказва конфликти и противоправни посегателства към личната сфера на Г., но не доказва,
че именно тези лица са въздействали върху него да подпише пълномощното от 12.01.2023 г.
8
или че са имали каквато и да било координация с И., Б. и А. по повод продажбата. Не без
значение е и че автентичността на пълномощното не е спорна между страните, а от
съдържанието му следва ясно обхватът на предоставените права.
От доказателствата по делото не следва правдоподобна причинно-следствена връзка
между побоя от 06-07.01.2023 г., последвалото фатално деяние на 24.01.2023г. и
предприетите на 12–13.01.2023г. правни действия по разпореждане с имота. Времевата
близост на събитията сама по себе си не замества необходимите доказателства за заплаха или
принуда, отправени от Д., Л. или Р. с цел Г. да упълномощи Б. или да се сключи
предварителен договор със З. А.. Свидетелските показания на св. Г., включително изразените
предположения за „общи познати“ и „довеждане“ на лица от К., са недостатъчни да
обосноват категоричен извод за общност на умисъл или координираност на действия по
заплашване на Г. с цел придобИ.е на имотите му. Предвид изложеното, съдът приема, че не е
установено подписването на пълномощното в полза на св. Б. да е извършено поради заплаха,
както и че не е доказана връзка между Д., Л. и Р. с И., Б. и А. в контекста на разпореждането
с имота на Г..
Относно възраженията за нищожност на договора:
По отношение на възражението за нищожност на договора, поради невъзможен предмет:
“невъзможен предмет” по смисъла на чл. 26, ал. 2 ЗЗД се установява, когато липсата на
предмет е първоначална, обективна и несъвместима с правния ред към момента на
сключване на договора – т.е. когато обещаното не може да бъде прехвърлено поради правна
или фактическа невъзможност, а не при чисто описателни несъответствия или неточности в
индивидуализацията на имота. ТР № 3/2014 на ОСГК на ВКС подчертава, че за нищожност
поради невъзможен предмет е необходимо начална и непреодолима невъзможност, а не
отстраними неточности при индивидуализацията на имотите.
В насотоящия случай се установява разлика между площите, отразени в цитирания
нотариален акт за дарение и делба и по действащата кадастрална карта – за сградата - 60,85
кв.м., съответно - 74 кв.м., а за ½ от урегулирания имот - 730 кв.м., съответно - 881 кв.м. Тези
разлики не водят до невъзможност на предмета, доколкото идентичността на недвижимия
имот е осигурена чрез правноиндивидуализиращите му белези - местонахождение,
идентификатор/квартал и граници на обекта. Следва да се посочи, че несъответствието в
квадратурите между предварителния договор, схемата от СГКК и удостоверенията по ЗУТ
обичайно е резултат от различни методики на измерване (светла/брутна/застроена площ) и
не обуславя “невъзможен предмет”, а при по-голяма фактическа площ защитата е по реда на
чл. 210 ЗЗД (увеличение на цена), а не чрез отричане на дължимото конкретно изпълнение.
В този смисъл е постановеното по реда на чл. 290 ГПК решение № 138/31.07.2018 г. по гр.д.
№ 2861/2017 г. на ВКС, в което е посочено, че несъответствието в площта е следствие на
различни начини на измерване и “в този случай отклоненията са без значение, защото
реално параметрите на обекта … са едни и същи”, като при установена по-голяма площ на
продаваемия имот продавачът няма право да се откаже от договора, а може да претендира
съответно увеличение на цената.
9
Неточността в описанието на имота не е липса на предмет и не препятства уважаване на
иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, когато идентичността е определима въз основа на останалите белези
и актуалните кадастрални данни, а непълнотата се преодолява в самото съдебно решение.
Както е посочено в цитираното решение „ във всички случаи при спор за собственост, съдът
следва да съобрази и отрази в решението си и индивидуализацията на спорния имот по
кадастрална карта, щом същия е заснет в нея и според трайната практика на ВКС
посочването на тази индивидуализация в хода на процеса не съставлява изменение на иска,
нито служебното й съобразяване от съда съставлява произнасяне по непредявен иск. След
като при влязла в сила кадастрална карта и регистри индивидуализацията на спорен
недвижим имот по данните от кадастъра /когато имотът е заснет в него/ е изискване за
редовност на исковата молба, съответно и за вписването й /чл.6, ал.3 ПВ/, както и с оглед
задължението на съда да съобрази индивидуализацията на влязла в сила в хода на процеса
кадастрална карта и кадастрални регистри, то и при спор за идентичност на недвижими
имоти, следва да бъдат събрани и съобразени данни от кадастралната карта и кадастралните
регистри, въз основа на които данни в съвкупност с останалите доказателства да се формира
извода по спора налице ли е идентичност на имотите, описани в актовете, легитимиращи
правата на всяка от страните или на някои от тях и съществуващият в действителност
недвижим имот-обект на кадастъра.“
С оглед на това съдът приема, че сочените разлики в квадратури между нотариалния акт и
скиците от кадастъра представляват отстраними несъответствия в индивидуализацията,
които не засягат съществуването на предмета на договора и не препятстват сключването на
окончателен договор по съдебен ред. Предвид изложеното, възражението за невъзможен
предмет се явява неоснователно.
Относно възражението за нищожност поради противоречие с добрите нрави: Въз основа
на събраните по делото доказателства съдът намира, че възражението за нищожност на
предварителния договор поради противоречие с добрите нрави е неоснователно. Съгласно
трайната практика на Върховния касационен съд, отразена в решение № 119 от 22.03.2011 г.
по гр.д. № 485/2011 г. на I г.о. и решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр.д. № 4277/2008 г. на I
г.о., както и в Определение № 174 от 18.03.2016 г. по гр.д. № 257/2016 г. на I г.о.,
нееквивалентността на насрещните престации сама по себе си не прави договора нищожен
поради накърняване на добрите нрави, освен ако разликата е толкова значителна, че
практически води до липса на престация. Законът допуска страните свободно да уговарят
цената на имота, включително и под пазарната, дори под данъчната му оценка, стига да не се
постига резултат, който очевидно противоречи на основните нравствени принципи на
справедливост и почтеност. В случая договорената цена от 200 000 лева е по-ниска от
определената пазарна стойност от 655 220 лева, но е по-висока от данъчната оценка на
имота – 132 741,40 лева. Разликата между пазарната и договорената цена, макар и
съществена, не може да се квалифицира като „практически липса на престация“, тъй като
получената сума представлява реална, макар и подценена, еквивалентност, поради което не
се установява нарушение на добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1 ЗЗД.
10
Следва да се посочи, че съгласно ТР №1/2020 г. на ОСГТК на ВКС съдът е длъжен да се
произнесе в мотивите на решението по нищожността на правни сделки или на отделни
клаузи от тях, които са от значение за решаване на правния спор, без да е направено
възражение от заинтересованата страна, само ако нищожността произтича пряко от сделката
или от събраните по делото доказателства.
В конкретния случай при съвкупната преценка на доказателствата съдът намира, че се
обосновава извод, че при сключването на предварителния договор е налице сговаряне между
пълномощника И. Б. и купувача З. А. във вреда на представлявания Г. Г., поради което
договорът е нищожен на основание чл. 40 ЗЗД. От фактическата обстановка се установява,
че Г. е бил в уязвимо положение, живеел е сам, злоупотребявал е редовно с алкохол и е бил
под влияние на лица с престъпни прояви, включително са му отнемани пари и е бил бит.
Самият пълномощник по предварителния догово, св. Б., е осъждан четирикратно, което
разкрива личност с криминално минало, като по делото няма данни той да е действал с
грижата на добър пълномощник при защита на интересите на упълномощителя. Напротив,
уговорената цена е тройно по-ниска от пазарната, което сочи на очевидно неизгодни за Г.
условия, без да е налице икономическа или правна причина, която да обяснява такава
отстъпка. Посоченото в показанията на св. Б., че цената е определена с оглед запазване на
право на ползване върху имотите от страна на Г. не намира опора в съдържанието на
предварителния договор, където такава уговорка липсва. Липсват данни пълномощника Б.
да е търсил алтернативни купувачи, да е поискал оценка на имота или да е уведомил Г. за
разликата между реалната стойност и предложената цена. От друга страна, купувачът А. е
лице, което инвестира в имоти, съответно - познава пазарната конюнктура, и е действало с
пълното съзнание, че придобива имот значително под стойността му. Това сочи на общо
намерение между пълномощника и купувача за извличане на неоснователна имуществена
облага за сметка на представлявания. Сговарянето се извежда и от последователността на
действията – издаване на пълномощно с изключително широк обем права непосредствено
преди подписване на предварителния договор, липсата на участие на Г. в договарянето и
сключването на договора, както и липсата на доказателства, че му е била предадена
договорената сума за капаро. Поведението на св. Б. не съответства на задължението му по
чл. 39 ЗЗД да действа добросъвестно и в интерес на представлявания, а напротив –
демонстрира целенасочено увреждане и липса на грижа. Така уговорените условия, изгодни
единствено за купувача, показват общност на интереси между него и пълномощника и
разкриват сговаряне във вреда на представлявания.
При тези данни съдът намира, че макар да не е налице нищожност поради противоречие с
добрите нрави, са изпълнени предпоставките на чл. 40 ЗЗД, тъй като пълномощникът,
действайки съзнателно във вреда на упълномощителя и в съгласие с купувача, е сключил
предварителния договор на явно неизгодна за последния цена, поради което договорът не
поражда действие за представлявания и е недействителен спрямо него.
Предвид изложеното, искът по чл.19, ал.3 ЗЗД е неоснователен и следва да бъде
отхвърлен.
11
При този изход на спора разноски се дължат на ответника. Съобразно представения
списък по чл.80 и представените доказателства, разноските са в общ размер 3000 лева: 2000
лева – адвокатско възнаграждение и възнаграждения за вещи лица – 1000 лева.
Мотивиран от горното, Софийски градски съд, ГО, І - 9 състав
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от З. А. А. с ЕГН **********, гр. София, ж.к. ********, срещу
Б. К. Г. с ЕГН **********, гр. София, ул. ********, конституирана като наследник на
първоначалния ответник М. П. М. с ЕГН **********, починала в хода на процеса, иск с
правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения между
починалия наследодател на ответницата Г. К.Г. и ищеца предварителен договор от
13.01.2023г. по отношение на следните недвижими имоти, находящи се в град София,
квартал Бояна, улица ********, а именно: двуетажна жилищна сграда с идентификатор
68134.1941.276.2 със застроена площ съгласно акт за собственост от 60.85 / шестдесет
квадратни метра и осемдесет и пет квадратни сантиметра/ кв.м. и разгърната застроена площ
от 127,75 / сто двадесет и седем квадратни метра и седемдесет и пет квадратни сантиметра/
кв.м., състояща се от: на първи етаж-входно антре, стълбищно рамо за втори етаж, дневна,
кухня, столова и санитарен възел, на втори етаж - три спални помещения, санитарен възел и
балкон, съгласно архитектурни проект одобрен на 22.02.1996г. и Разрешение за строеж №
15/19.04.1996г., издадено от главен архитект на Столична община-Район Витоша, заедно с
1/2 /една втора/ идеална част от мястото в което е построена сградата, съставляващо
урегулиран поземлен имот V-275 / парцел пети, отреден за имот планоснимачен номер
двеста седемдесет и пети / в квартал 26 / двадесет и шести / по регулационния план на град
София, Район Витоша, квартал Бояна с площ от 730 /седемстотин и тридесет/ кв.м., при
граници на урегулирания поземлен имот по скица: УПИ IV- 275,VI-277, XIV-270 и улица и
съседи по документ за собственост: А..Б., С.М.Б., М.Б.Г. и Д. С.З., за сумата от 200 000 лева.
ОСЪЖДА З. А. А. с ЕГН **********, гр. София, ж.к. ********, да плати на Б. К. Г. с
ЕГН **********, гр. София, ул. ********, конституирана като наследник на първоначалния
ответник М. П. М. с ЕГН **********, починала в хода на процеса, сумата 3000 лева –
разноски в производството.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
12