№ 677
гр. Благоевград, 09.10.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ВТОРИ ВЪЗЗИВЕН
ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седми октомври през две
хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Надя Узунова
Членове:Гюлфие Яхова
Диана К. Ангелова
при участието на секретаря Анастасия Фотева
Сложи за разглеждане докладваното от Диана К. Ангелова Въззивно
гражданско дело № 20241200501234 по описа за 2024 година.
На именното повикване в 10:10 часа се явиха:
За жалбоподателя „Е.Е.П.И.“ ЕООД, редовно призован, се явява адв. Ц.,
с пълномощно по делото.
Въззиваемите Ц. В. Г. и Ж.Ф.Р.Ч., редовно призовани, не се явяват. За
тях – адв. Я., с пълномощно по делото.
СТРАНИТЕ: Да се даде ход на делото.
С оглед редовното призоваване на страните, съдът
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
СЪДЪТ ДОКЛАДВА делото като препраща към доклада, обективиран в
Разпореждане рег. № 724/28.07.2025 г., като допълва същия, че са постъпили
отговори по въззивните жалби. Към който отговор е приложен договор за
правна защита и съдействие и платежно за заплатено адвокатско
1
възнаграждение.
АДВ. Ц.: Поддържаме подадената от нас въззивна жалба и нямаме
доказателствени искания.
АДВ. Я.: Поддържам подадения отговор и нямам доказателствени
искания.
СЪДЪТ ДАВА ХОД НА УСТНИТЕ СЪСТЕЗАНИЯ
АДВ. Ц.: Само ще маркирам основното, което е написано и във
въззивната жалба.
Първоинстанционният съд е приел, че между страните не е уреден
окончателно въпроса по отношение на предаването на процесната къща, като е
приел на стр. 12, абзац втори от решението си, че възраженията ни чрез
подписването на Анекса къщата се продава на купувача в състоянието, в който
се намира и съответно се считат за недължими част от задълженията по
договора, както и намаляването на цената с този Анекс, не означават, че
къщата се предава в това състояние, в която е приета.
Според РС – Разлог не става ясно на какво основание е направено
намаление на цената. Държа да отбележа, че намалението на цената е с
приблизително около 75 хиляди евро, което е около 150 хиляди лв. Това
намаление на цената е направено, именно защото по къщата не са били
довършени част от работите, които е трябвало да бъдат изпълнени и поради
установени някои недостатъци. Размерът на недостатъците, които са приети в
първоинстанционното производство по извършената съдебно-техническа
експертиза са в размер на грубо 98 хиляди лв., като съдът е присъдил от тях 15
хиляди лв. Категорично с този Анекс, който е сключен, ако не се лъжа на
31.12.2021 г. страните са договорили намаляване на цената с 150 хиляди, а не с
98 хиляди, т.е. с много по-голяма сума е намалена цената, отколкото с
установените недостатъци и недовършени работи по процесната къща.
Поради което с Анекса е ясно посочено, че къщата се предава в това
състояние, в което се намира към датата на подписването и не се дължи нищо
2
друго по отношение на довършването й, поради което искът за главница е
изцяло неоснователен.
Изцяло неоснователен е искът за неустойка. По делото е безспорно, че
няма забава по отношение на изпълнението на задължението на доверителя
ми. Забавата в договора и в Анекса е уговорена само неустойка за забава, но
не и за изпълнение. Тази неустойка за забава мораторна се начислява за всеки
ден забава, но то реално няма нито един ден забава, тъй като в срока, който е
договорен между страните, удължен с Анекса от 31.12.2021 г., процесната
къща е била ампутирана в търговско дружество и дяловете от това търговско
дружество са били прехвърлени на физическите лица – ищците, поради което
не е налице и един ден забава и съответно не е налице основателност на иска
за неустойка.
Ето защо смятам, че следва да се отмени изцяло решението като
неправилно и да се постановите ново, с което да се отхвърлят исковите
претенции в цялост.
Претендирам разноски, за което представям списък на разноски.
АДВ. Я.: Във връзка с така направените в днешното с.з. възражения от
насрещната страна искам да отбележа, че реално е направена експертиза,
която е установила недовършените и скрити недостатъци в процесната къща,
но в тази експертиза не са взети предвид Приложение № 3 на договора, което
е, че къщата е трябвало да бъде довършена до ключ, говорим с мебелировка и
всичко, цената по това приложение изобщо не е взета предвид. Говоря за
приложение към предварителния договор, което констатира как трябва да
бъде завършена къщата до ключ, което не е осъществено и поради причини е
направена договорка за намаляване на общата стойност.
Волята на страните поне това, което имаме като информация от тях и ние
водихме процеса на преговори беше, че има изключително голяма темпорално
закъснение на изпълнение на предварителния договор, на тях не им харесваше
как се движат нещата и дали къщата ще бъде завършена във вида, в който
трябва да бъде завършена. Съответно тогава ние предложихме на насрещната
страна, че договорът може да бъде прекратен със съответните неустойки или
да се направи приспадане на стойността, именно идеята беше на това
Приложение № 3 да не се завършва до ключ, а да се направят отстъпки във
3
връзка с това и да не се търси неустойка за забавата, която е била във времето
и да не се иска разваляне на този договор. Не сме имали договорка за скритите
недостатъци, а ние претендираме скрити недостатъци, които считаме, че са
налице.
Следва да отбележа, че доверителят ми не може да се откаже от правото
си на иск, а то е по конститутивно право за скрити недостатъци, поради тази
причина каквото и да пише в един Анекс ние не можем да се ограничим за
това, че има скрит недостатък и съответно да не го потърсим.
Волята в Анекса е била свързана с това да не бъде завършена до ключ
къщата и да ни се направят отстъпки, във връзка с това, че има неща, които не
са изпълнени така, както са били договорени, като например не е било
изпълнено да се сложи термопомпа; да се завърши двора отпред.
Нашият иск е за скрити недостатъци и това е уважил съда.
На следващо място искам да посоча, че съгласно чл. 10.1, т. 1 от
договора е описано, че в случай на неизпълнение на което и да е от
задълженията на договора възникнали в това число и в Раздел № 5, в който
раздел изрично е написано, че къщата следва да бъде изградена в съответствие
с одобрените инвестиционни проекти чл. 5, т. 5 от договора се дължи
неустойка в съответния размер, т.е. нямаме такава неустойка, която твърди
насрещната страна, имаме точно неустойка за неизпълнение, като скритите
недостатъци са установени, че са неизпълнени именно на одобрените
архитектурни проекти.
Предвид това считаме, че решението е правилно в тази му част.
Моля срок за писмени бележки.
РЕПЛИКА АДВ. Ц.: Наистина ли смятате, че 150 хиляди лв. е размера
на обзавеждането, което е трябвало да се направи в къщата, това е абсурдно
твърдение. Намаляването на цената не е само заради обзавеждането и това е
твърде ясно. Цената, която е намалена е 150 хиляди лв.
Отделно от това по отношение на двора, ами тя къщата се предава в
състоянието, в която се намира и двора е явен недостатък, съответно РС -
Разлог е уважил неизпълнението на вертикалната планировка, което е било
ясно за ищците към момента на предаването на къщата и подписването на
4
Анекса към 31.12.2021 г.
Аз също моля срок за писмени бележки.
Правя възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение.
АДВ. Я.: Претендирам сторените разноски, за което представям списък
на разноски.
Правя възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение.
АДВ. Ц.: Аз също правя възражение за прекомерност на адвокатското
възнаграждение.
СЪДЪТ ОПРЕДЕЛЯ 10-дневен срок на страните за представяне на
писмени бележки.
СЪДЪТ ОБЯВИ УСТНИТЕ СЪСТЕЗАНИЯ ЗА ПРИКЛЮЧЕНИ и че ще се
произнесе с решение в срок.
Протоколът се изготви в съдебно заседание.
Съдебното заседание приключи в 10:25 часа.
Председател: _______________________
Секретар: _______________________
5