Р  Е  Ш  Е  Н  И   Е

 

                          гр. София, 16.01.2018 год.

 

 

                         В   ИМЕТО   НА   НАРОДА

 

 

Софийски градски съд, Гражданска колегия, І отделение, 13 състав, в публично заседание на шестнадесети ноември през две хиляди и седемнадесета година, в състав :

 

                                           ПРЕДСЕДАТЕЛ : Р. ДИМИТРОВ

 

при секретаря Стефка Александрова, като разгледа докладваното от съдия Димитров гр. дело № 7094 по описа на 2016 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

 

Предявен главен иск с правно основание чл. 124, ал.1 от ГПК за установяване на собственост.       

Ищецът “И.-**“ ЕООД гр.София чрез процесуален представител твърди в исковата си молба, че е собственик по силата на придобивна давност - владение продължило повече от 10 г. , на поземлен имот находящ се в гр. София, Зона „Б-5“, ул. „**********с проектен идентификатор № 68134.305.400 с площ от 812.01 кв. метра  ведно с построените в имота недвижими имоти с проектни идентификатори на сградите, както следва: сгради с идентификатори № 68134.305.400.1, № 68134.305.400.2 , № 68134.305.400.3  , № 68134.305.400.4 , № 68134.305.400.5, № 68134.305.400.6, № 68134.305.400.7.

Твърди,че през 1998 год. дружеството “И.-**“ ЕООД гр.София е взело под наем празен терен от 140 кв.м. и започнало да го ползва, а през 1999 год. завладяло съседен терен с площ от 812.01 кв. метра  , които също е бил собственост на ответното дружество ,но не е бил предвет на наемния договор. Владението върху завзетия имот било демонстрирано явно с ограждането му , предприемане на действия по подготовка за строителство в него, като през 2000 год. е извършено стройтелство на ресторант, сладкарница и на други сгради в завладяния терен.  

Твърди,че владее описания имот непрекъснато, явно и необезпокоявано от месец април 1999 год. и досега, както и построените в имота сгради.

моли съда да постанови решение , с което да признае за установено по отношение на ответника „С. И.“ ЕАД, че “И.-**“ ЕООД е собственик на процесния недвижим имот-терен и сгради.

При евентуално отхвърляне на горния иск предявява два алтернативни иска-за обезщетяване чрез заплащане направените в процесния имот подобрения - първо в хипотезата на добросъвестно владение за сумата от 250 000 лв., претендиран като частичен в размер на 55 000 лв. и второ в хипотезата на недобросъвестно владение за сумата от 150 000 лв. , претендиран като частичен за  55 000 лв. и прави възражение за задържане на имота до заплащане на горните суми.

Претендира присъждане на разноски.

Ответникът „С.И.“ ЕАД *** оспорва предявения иск. Твърди,че ищецът не е придобил по давност собствеността върху имота,тъй като нито е могъл да има намерение да владее,нито пък фактически да го осъществи,тъй като посочения имот изобщо не е индивидуализиран във времето,в което се твърди, че е владян, а по-скоро е произволно посочен едва през 2016 год.,когато на целия терен е изграден парк с алеи. Цялата строителна документация,фактури и платежни документи за експлоатация на ресторант и сладкарница, касаят такива, но изградени и находящи се в терена от 140 кв.м.,който е бил отдаден под наем на ищцовото дружество,т.е. спрямо него /терен и постройки/ е осъществявано възмездно държане,а не владение.

Оспорва и евентуалните искове и счита,че същите са неоснователни, тъй като ищецът никога не е бил владелец,а само държател на имота,а от друга страна тези претенции са и погасени по давност.

Моли съдът да отхвърли изцяло предявените искове и да му присъди разноските по делото.

Доказателствата са гласни и писмени.

Съдът, като взе предвид становищата и доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:

По делото няма спор,че процесния имот от 812.01 кв.м. е бил част от терен от 102 000 кв.м., който през 1996 год. с решение на Столичния общински съвет е бил включен в капитала на ответното дружество „С.И.“ ЕАД.

От представения по делото договор за наем от 01.06.1998 г. се установява,че „С.И.“ ЕАД е предоставило под наем на “И.-**“ ЕООД следния имот: празен терен, с площ от  140 км. метра , находящ се в гр. София, Зона Б-5 до спортната площадка. С анекси срока на първия договор е удължаван до 01.01.2005 год.

На 01.12.2005 г. страните са сключили нов наемен договор за срок от две години,като единствената разлика в описанието на наетия имот е,че е уточнено,че спортната площадка е на ул. „П.Н.“ и думата „празен“ е премахната. Срокът на договора е удължен с анекс до 01.12.2008 год.,като едно от основанията за прекратяването му е изтичането на срока.

На 18.02.2014 год. ответникът е изпратил нотариална покана до ищеца /без данни за получаването/ за прекратяване на трансформиралия се в безсрочен наемен договор, а последния месец по-късно е изготвил и подписал констативен протокол/л.38 от делото/,че на уговорена среща за предаване на терена от 140 кв.м. не се е явил представител на дружеството-наемодател.

По делото са представени множество документи и от двете страни,от които може да се заключи,че още през 2001 год. е имало съгласие на наемодателя „С.И.“ ЕАД в празния терен от 140 кв.м. наемателя “И.-**“ ЕООД да изгради ресторант и кафе-сладкарница /със статут на временни обекти/ и да ги ползва по предназначение,а също,че през 2002 год. и 2003 год. строежите на ресторанта и сладкарницата са узаконени и 2012 год. това на барбекюто, но никъде в тези разрешения не е посочено точното им местонахождение.

Факт е, че с решение на ВАС по адм.д. № 7578/2016 год. е отменена като незаконосъобразна заповед № РД-30-85/17.09.2014 год. на Директора на дирекция „Общински строителен контрол“ за премахване като незаконни строежи Ресторант-механа и сладкарница „Македонска среща/Оазис“.

От заключението на неоспорената от страните СТЕ се установява,че процесния имот от 812 кв.м. и този описан в договора за наем са съседни имоти без дори и частично съвпадение или припокриване на площи. Имота е част от ПИ с идентификатор № 68134.305.395 /бивш и е УПИ I от кв. 1а./ и частично е идентичен с имота от 102 000 кв.м. включен в капитала на ответното дружество,като процесния имот попада в него-скица приложение № 8 към заключението на л.342 от делото.

И понастоящем имота от 140 кв. е разположен от източната страна до процесния имот, като в момента е освободен и е извън оградата на последния. Сградите на ресторант-механа „Македонска среща“ и сладкарница “Оазис“ са построени извън терена отдаден под наем, като на практика след оглед на място е установено, че в процесния имот съществуват седем сгради с проект за идентификатори и площ както следва: 68134.305.400.1 с площ - 36 кв.м.; 68134.305.400.2 с площ - 32 кв.м.; 68134.305.400.3 с площ - 39 кв.м.; 68134.305.400.4 с площ - 45 кв.м.; 68134.305.400.5 с площ - 24 кв.м.; 68134.305.400.6 с площ - 50 кв.м.; 68134.305.400.7 с площ - 11 кв.м.

В кадастралната карта и съответно в регулационния план са нанесени 5 броя сгради /четири от тях- 68134.305.400.1 с площ - 36 кв.м.; 68134.305.400.2 с площ - 32 кв.м.; 68134.305.400.3 с площ - 39 кв.м.; 68134.305.400.4 с площ - 45 кв.м., заедно образуват ресторанта,а петата /68134.305.400.5 с площ - 24 кв.м./ е сладкарницата. Не са нанесени фактически съществуващите към момента „сграда - зала за хранене на клиенти“ и „сграда - барбекю“.

Вещото лице е категорично,че към 19.01.2001 г. в кадастралния план имота е отразен като имот с площ от 812 кв.м. и , че към този момент оградата, която го е отделяла от съседния /наемен/имот е съществувала.

От показанията на св.А.Х.се установява,че  към 2001 год. ресторант „Македонска среща“ е бил построен и е работел. Сладкарницата е била построена още тогава, но е заработила по-късно. Като счетоводител на ищцовото дружество е ходила да плаща наем за терен, който знаела, че се намира непосредствено до имота, в който били построени ресторанта и другите сгради,вкл. и барбекюто. Дружеството не е плащало наем за имота с постройките и никой не е правел проблем за ползването на този имот.

Св. Е.М.установява,че докато е работел в ищцовото дружество,заедно с колеги са си вземали храна от една тенекиена барака/будка в района на построения по-късно ресторант „Македонска среща“, но бараката била през една алея от ресторанта. Управителя на ищцовото дружество почистил мястото срещу тенекиената барака и изградил там ресторанта и други сгради. Ресторанта се намирал ограден от главна улица,глуха улица и две алеи.Макар да бил изп. директор на ищцовото дружество до 2014 год. не знаел някой да има претенции за имота,след това новия управител му казал за такива претенции от ответното дружество.

При така установената фактическа обстановка съдът прима от правна страна следното:

Предявения иск е за установяване на собственост върху недвижим имот , придобита въз основа на оригинерно правно основание-обща 10 годишна придобивна давност.

Предвид установените по делото правно релевантни факти съдът намира,че предявения иск е основателен.Съображенията за това са следните:

Съгласно разпоредбата на чл.79,ал.1 ЗС правото на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години. Владението следва да е постоянно, непрекъсвано, спокойно, явно и несъмнително и да е от такова естество, че да не позволява на други лица да владеят вещта.

Основния въпрос по делото според настоящи състав е свързан с индивидуализацията на процесния имот-дали този имот е бил част от капитала на ответното дружество, дали е бил отдаван под наем на ищеца,кога е бил заснет в кадастралната основа и дали в него са построени процесните постройки,като този въпрос е свързан и с втория-дали ищецът е владял имота или го е държал.

От експертизата се установява,че процесния имот с проект за идентификатор 68134.305.400 и площ от 812.01 кв.м. е част от по-голям поземлен имот с идентификатор 68134.305.395,а последния е идентичен с част от имота внесен в капитала на ответното дружество като апортна вноска при увеличаване на уставния капитал.

Според съда имота отдаден под наем с договора от 1998 год. и след това с този от 2005 год. не е идентичен и не е част от имота, за който претендира ищеца. Тук следва да се отбележи затруднението при индивидуализиране на отдадения под наем имот с оглед лаконичното му описание и в двата договора,без посочени граници или други ориентири за точното му местоположение. Ето защо при изясняване на този въпрос съдът възприема заключението на експертизата,че наемния имот е бил отделен от процесния с полумасивна ограда, която е била факт още през 2001 год. , тъй като е била нанесена в кадастъра. Бараката, за която говори св.Михайлов е била на самата граница между двата имота,но е попадала в наемния такъв,който е бил ползван до 2009-2010 год. от ищцовото дружество за храна на дежурните охранителни групи.

От показанията на свидетелите и от заключението на експерта по СТЕ се установява,че процесния имот граничи с наемния такъв,но никога не е бил част от него. Площта на този имот е 812.01 кв.м. и представлява оцветения в жълто на скицата на л.346 от делото терен. Установено е,че ищеца владее имота като свой от 2001 год. и понастоящем,т.е. много повече от 10 години и според съда през 2011 год. го е придобил по давност. Свидетелите са категорични,че ищцовото дружество ползва имота с постройките от 2001 год. без да се отчита на никого,без да плаща наем за него и без някой да му оспорва владението,нито пък по делото има данни за съдебни претенции през този период,та и досега спрямо ищцовото дружество или други действия годни да прекъснат придобивната давност.

Възражението на ответника,че ищеца е бил държател , а не владелец на имота са неоснователни, доколкото от заключението на експертизата стана ясно,че става въпрос за два съседни,но отделни имоти,а претенцията на ищеца е за този с площ от 812.01 кв.м.,за който никакви договори не са били сключвани.Според съда горния имот е бил завладян от ищцовото дружество без основание,но с оглед факта,че повече от 10 години никой не е нарушил владението му,собствеността е придобита по давност.

 Вярно е, че в част от кореспонденцията между двете дружества през годините и в издадените строителни разрешения е отразено,че постройките се намират в дадения под наем имот от 140 кв.м.,но съдът намира,че тази информация не отговаря на истината и е записана така с оглед улеснение на ищцовото дружество да узакони обектите си,т.е. не отразява действителното фактическо положение. Съображенията за този извод са следните:

Първо само площта на ресторанта /общо около 150 кв.м./ е по-голяма като площ от дадения под наем терен,поради което практически не е възможно да е бил построен в последния,още повече заедно със сладкарница,помещение за хранене и барбекю.

Второ- от строителните книжа е видно,че ресторанта и сладкарницата са построени към 2003 год., но в договора между страните от 2005 год. имота е ясно описан като „терен“, без каквито и да е отразявания за изградени върху него постройки независимо от статута им, с изключение на един павилион,с уточнението,че не е част от дадения под наем имот.Факта,че не са посочени постройки /дори с уточнението,че не са предмет на договора за наем/, за съда е показателен,че към 2005 год. в наемния имот,такива не са съществували. 

При гореизложеното съдът намира,че предявения главен установителен иск за собственост е основателен и като такъв следва да бъде уважен. Доколкото от заключението на вещото лице е видно,че проект за идентификатори са предвидени за седем постройки в имот с проект за идентификатор 68134.305.400, то независимо от статута им и дали са законни или не/последното е процедура по ЗУТ/ собствеността на ищеца следва да се признае и върху тях.

С оглед уважаването на главния иск съдът не дължи произнасяне по евентуалните такива.

На основание чл.78,ал.6 ГПК ответникът следва да заплати на ищеца разноски по делото в общ размер от 9944 лв. - 4800 лв. адвокатско възнаграждение, 1000 лв. за експертизи и 4144 лв. за държавна такса.

 Водим от горното Софийски градски съд

 

                                 Р   Е   Ш   И  :

 

  ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по иск с правно основание чл.124,ал.1 ГПК по отношение на „С.И.” ЕАД, *** с ЕИК ********, че ищецът „И.-**“ ЕООД, гр. София с ЕИК ******** е собственик въз основа на обща придобивна давност за периода от 2001 год. до 2011 год. на следния имот: поземлен имот с площ от 812.01 кв.м. с проект с идентификатор 68134.305.400 , представляващ понастоящем част от поземлен имот 68134.305.395 /бивш  УПИ I, кв. 1а по регулационния план от 1987 г. на гр.София/ при граници както следва: север - ул. П.Н.; изток - имот от 140 кв.м. (част от поземлен имот 68134.305.402 по скица-проект, а по кадастрални карта поземлен имот 68134.305.395/; юг-поземлен имот 68134.305.402 по скицата- проект /по кадастрални карта поземлен имот 68134.305.395/ , който имот е показан оцветен в жълт цвят на комбинираната скица представляваща приложение 7 към заключението по СТЕ и неразделна част от решението , ведно с находящите се в него ресторант съставен от четири прилепени сгради с проект идентификатори 68134.305.400.1 с площ - 36 кв.м., 68134.305.400.2 с площ - 32 кв.м.; 68134.305.400.3 с площ - 39 кв.м.,68134.305.400.4 с площ - 45 кв.м./   , кафе-сладкарница  с проект идентификатор 68134.305.400.5 с площ - 24 кв.м., зала за хранене на клиенти с проект идентификатор 68134.305.400.6 с площ - 50 кв.м и барбекю с проект идентификатор 68134.305.400.7 с площ - 11 кв.м.

 осъжда „С.И.” ЕАД, *** с ЕИК ******** да заплати „И.-**“ ЕООД, гр. София с ЕИК ********  разноски в общ размер от 9944 лв.

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред САС в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.

 

                                                          

 

                                    ПРЕДСЕДАТЕЛ: