№ 6605
гр. София, 04.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Д СЪСТАВ, в публично
заседание на тридесети септември през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Невена Чеуз
Членове:Наталия П. Лаловска
Василена П. Мидова
при участието на секретаря Бояна Вл. Боянова
като разгледа докладваното от Василена П. Мидова Въззивно гражданско
дело № 20241100513311 по описа за 2024 година
Производството е по реда на Глава двадесета от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба от Р. Б. Б., ответник в
първоинстанционното производство, чрез адв. Н., срещу решение № 13562 от
09.07.2024 г. по гр. дело № 21822/2023 г. по описа на Софийски районен съд,
28-и състав, с което Р. Б. Б., ЕГН ********** е осъдена да плати на Р. И. И.
сумата от 6500 лв. – платена по прекратен предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 04.09.2020 г., ведно със законна лихва от
датата на подаване на исковата молба – 26.04.2023 г. до окончателното й
плащане, както и сумата от 579.43 лв. – законна лихва за забава в периода
14.06.2022 г. до 15.04.2023 г.
В жалбата са изложени съображения за неправилност на решението
поради нарушения на материалния закон и необоснованост. Било доказано, че
неизправната страна по предварителния договор била ищцата, защото същата
не е осигурила сумата за покупка на имота, от където произтичало
основанието за задържане на задатъка. Излага доводи, че ответницата била
предоставила всички необходими документи за продажбата на имота. Ищцата
била неизправна, доколкото се установявало, че въобще няма искане за кредит
от нейна страна. Не произтичала недобросъвестност от това, че съпругът на
ответницата не бил вписан в предварителния договор, тъй като било важно да
присъства в окончателния. Твърди се, че ответницата се е явила пред
нотариуса за сключване на окончателния договор, но закъсняла и това било
1
причината да не бъде вписана в протокола, който е изготвил нотариуса.
Атакуваното решение на РС било в абсолютна противоположност с друго
решение на РС между ищцата и другия продавач по договора. Претендират се
разноски.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК въззиваемата Р. И. И., ищец в
първоинстанционното производство, чрез адв. Р., е подала отговор на
въззивната жалба. Заявява се, че тя била неоснователна, а атакуваното
решение следвало да бъде потвърдено. Посочва, че твърдението, че
ответницата се била явила при нотариуса със закъснение, било твърдение за
пръв път наведено с въззивната жалба и като преклудирано следвало да бъде
отхвърлено. Посочва, че въпреки становището от банката, че няма искане за
кредит от ищцата, то било представено неоспорено доказателство на л. 125 и
сл., от което ставало ясно, че е инициирано искане за кредит. Моли за
отхвърляне на жалбата и присъждане на разноски на основание чл. 38, ал. 2 от
ЗА.
Съгласно чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по
валидността на решението, а по допустимостта в обжалваната му част. По
въпроса за неговата правилност съдът е ограничен от посоченото в жалбата
като следи служебно за правилното приложение на императивна правна
норма, за интереса на някоя от страните по делото, когато има изрично
законово задължение, и за интереса на ненавършилите пълнолетие деца /ТР №
1 от 09.12.2013 г. по т. д. № 1/2013 г., на ВКС, ОСГТК/. Казусът не попада в
тези изключения, поради което въззивният съд се произнася по правилността
на решението само по наведените в жалбата основания.
Настоящият състав намери, че обжалваният съдебен акт е постановен от
законен състав на родово компетентния съд, в изискуемата от закона форма, по
допустим иск, предявен от и срещу процесуално легитимирани страни, поради
което е валиден и допустим. По отношение на неговата правилност съдът
обсъди събраните по делото доказателства и доводи на страните като достигна
до следните фактически и правни изводи:
Със сезиралата съда искова молба, уточнена с молба с вх. №
30375/31.01.2024 г. /л.55/, ищецът Р. И. излага, че на 04.09.2020 г. между нея
като купувач и ответника Р. Б. и Г.Х. – продавачи, бил сключен предварителен
договор за продажба на недвижим имот, в последствие изменен с анекс, по
силата на който продавачите поели задължение да прехвърлят на купувача
право на собственост върху недвижим имот в срок до 22.12.2020 г. при цена от
130 000 лв., която следвало да бъде заплатена с лични средства и с банков
кредит. Ищецът-купувач изпълнил задълженията си да плати на ответника Б. и
съсобственика Г.И. сумата от 13 000 лв. задатък, в частност на ответника Б.
6500 лв. и на съсобственика И. 6500 лв., както следва: 2000 лв. с подписване
на предварителния договор, 8000 лв. след подписване на анекс, 3000 лв. след
предоставяне на поправка на нотариалния акт, от където да било видно, че
поземления имот попада в урбанизирана територия, както и след одобрение от
2
страна на банката на купувача за кредита и обезпечението. Твърди се, че
продаващите не изпълнили договорното си задължение по 2.7.2 от
предварителния договор /“Договора“/ да представят всички необходими
документи за изповядване на сделката. Също посочва, че в съдържанието на
Договора продавачите декларирали, че били единствени собственици на
имота, но видно от документите, с които Р. Б. се е легитимирала като
собственик – нотариален акт за собственост и декларация в данъчната служба,
тя притежавала ½ идеална част в съсобственост със своя съпруг Я., а
останалата ½ се притежавала от Г.И.. След сключването на Договора, И.
съобщил, че бил в бракоразводен процес, което щяло да забави сделката,
поради което страните сключили анекс за изменение на Договора, с който
изменили срока му, като същия станал до 15.04.2021 г. Твърди се, че
продажбата не била реализирана по вина на продавачите, които така и не
предоставили необходими документи за изповядване на нотариалната сделка и
за получаване от страна на купувача на ипотечния кредит от банката. Те
изначално проявили недобросъвестност, използвали полученото от ищеца
капаро да се снабдят с нужните документи, ползвали се и от извършените от
ищеца подобрения в имота, развалили предварителния договор с ищцата и на
09.06.2021 г. продали имота на друго лице. Поддържа, че е отпаднало
основанието ответникът да задържи получените по предварителния договор
суми (с уточнителна молба от 31.1.2024 г.) Ищецът поканил продавачите, в т.ч.
ответника Р. Б., да върнат получените по предварителния договор суми – със
заявление по чл. 410 ГПК, но те не сторили това. Евентуално кани ответника
Р. Б. с исковата молба. Претендира ответника Б. да бъде осъдена да й върне
сумата от 6500 лв., платена по предварителния договор, поради отпадане на
основанието да задържи сумата. Претендира още 630.14 лв. обезщетение за
забава върху същата главница за периода 12.05.2022 г.-15.04.2023 г.
(уточнителна молба от 29.06.2023 г.), законна лихва от датата на исковата
молба до окончателното погасяване и разноски по делото.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът Р. Б. Б. депозира писмен отговор на
исковата молба, с който оспорва същата като неоснователна. Признава
сключването на предварителния договор с ищеца и получаването на
договорената в т. 2.6 сума от 6500 лв. (1/2 част от 13 000 лв.), сключването на
анекса от 22.12.2020 г., с който крайният срок окончателния договор бил
продължен до 16.04.2021 г. На 16.04.2021 г. ответникът Р. Б. се явила в
кантората на нотариуса, но купувачът не се явил, за което бил съставен
протокол. Осъществени били предпоставките на т. 3.2.1 от Договора –
ответникът Р. Б. да задържи получения задатък, поради което й възразила
срещу издадената заповед по чл. 410 ГПК. Предвид несключването на
договора, ищецът върнал ключовете от имота, за което била съставена
разписка. Р. И. казала при срещата им, че банката й отказала кредит. Ищецът
била неизправна страна по договора. Моли за отхвърляне на исковете.
Претендира разноски.
От наведените в исковата и уточнителна към нея молби твърдения съдът
3
приема, че е предявен осъдителен иск с правна квалификация чл. 55, ал. 1, пр.
3 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД.
Правилно СРС е посочил, че съобразно фактическият състав на иска, в
конкретиката на заявеното в исковата молба, съобразено и с ППВС № 1/1979
г., в тежест на ищеца по иск по чл. 55, чл. 1 ЗЗД и в трите й хипотези е да
докаже факта на плащане на определена сума, а в тежест на ответника да
установи наличието на основание за получаване, респ. за задържане на това
плащане (Решение № 13 от 7.03.2012 г. на ВКС по т. д. № 15/2010 г., II т. о.,
ТК).
В конкретиката на настоящото дело ищецът следва да установи, че е
предал процесната сума на ответника. По делото не се спори, че между
страните има сключен предварителен договор за покупко-продажба, според
който купувачът е дължал заплащането на задатък в размер на 6500 лв. Не се
спори също така, че сумата от 6500 лв. е била предадена на ответника, за което
има представени и съответните платежни нареждания за банкови преводи.
Правилно съдът е отделил и това обстоятелство за безспорно между страните.
При горните обстоятелства и с оглед безспорните факти по предаване на
сумата, претенцията на ищеца за връщането й следва да се счете за
основателна освен ако ответната страна не успее да докаже основанието за
задържане на получената сума. В настоящия случай такова доказване не е
проведено успешно, поради което по същество въззивната жалба се явява
неоснователна.
В настоящия случай се претендира, че ответницата е била изправна
страна по договора, поради което имала право да задържи задатъка, доколкото
се твърди, че ищцата е била неизправна. При тези твърдения ответницата е
следвало да докаже, че е изпълнила своите задължения, които са включвали да
прехвърли недвижимия имот /чл. 1.1 от предварителния договор за покупко-
продажба – „Договора“/ в срок до 15.04.2021 г. / съгласно чл. 1 от анекс към
Договора на л. 13/, като е поела задължение да се яви на 16.04.2021 г. при
уговорения нотариус, да предаде владението на имота, да заплати
консумативните разходи преди предаване на владението, да не продава имота
до изповядване на сделката, да се яви пред нотариуса заедно с останалите
собственици на имота /чл. 2.5.1. от Договора/, да предостави описаните в
Договора документи, касаещи имота преди изповядването на сделката /чл. 2.6,
чл. 2.7.2 от Договора/. Доколкото са наведени твърдения за оспорването на
искането за връщане на сумата, ответницата е следвало да докаже
изпълнението на горепосочените й и вменени с предварителния договор
задължения. Само тогава и съгласно чл. 3.2.1 от предварителния договор,
за ответницата е налице право да задържи платения задатък. Такова
пълно и главно доказване, че Р. Б. е изпълнила своите задължения по
договора, съдът намери, че не е осъществено.
Правилно районният съд е приел в своите мотиви, че ответницата не е
успяла да проведе пълно доказване да е изпълнила в срок задълженията си за
4
предаване на исканите документи, касаещи процесния имот. Доколкото на
няколко места в Договора се посочва, че част от сумата за покупката ще бъде
финансирана от банкова институция, ответницата е била наясно със своето
задължение да представи информация за собствеността на имота и други
изисквани от банките документи, което нейно задължение е било посочено и в
самия Договор. Въззивният съд се съгласява с направените от първата
инстанция изводи, че именно неизпълнението на тези задължения е довело до
несключването на окончателен договор. На основание чл. 272 ГПК настоящия
съд не следва да преповтаря мотивите на районния, като единствено ще се
спре по-подробно на наведените с въззивната жалба оплаквания.
На първо място, съдът следва да посочи, че съгласно чл. 133 вр.чл. 131
ГПК, когато ответникът не противопостави своевременно своите възражения
/а именно с отговора на исковата молба/, той губи възможността да наведе
такива по-късно, освен ако пропускът се дължи на особени непредвидени
обстоятелства. Поради горното, възражението, че ответницата се явила при
нотариуса за изповядване на сделката, но със закъснение, поради което не
била отразена в протокола, се явява направено несвоевременно и само на това
основание съдът не следва да се спира на него. Съдът следва единствено да
цени представения от нотариуса и неоспорен констативен протокол, от който
ясно е видно, че както ищцата, така и ответницата не са се явили за
изповядване на сделката в уговорения с анекса към Договор ден и час.
Въззивникът-ответник не е посочил непредвидени обстоятелства, които са
попречили за навременното релевиране на възражението. Единственият факт,
който съдът приема за установен е именно, че в уговорения съгласно Договора
ден за изповядване на сделката, ответницата не се е явила при нотариуса, като
не е и осигурила явяването на съпруга си, каквото задължение е поела с
Договора, който факт е изводим от приложения по делото констативен
протокол.
На следващо място – относно доводът, че ищцата не е осигурила сумата
за покупка на имота, поради което тя била в неизпълнение, то същият се явява
неоснователен, доколкото в Договора изрично е посочено, че част от сумата за
имота е следвало да бъде финансирана от банкова институция, поради което е
било необходимо предоставянето на документи от страна на продавачите по
сделката, които да послужат пред банката за отпускане на кредита,
респективно осигуряване на продажната цена за апартамента. Доколкото не се
доказа такива документи да са представяни, ответницата е била в
неизпълнение на нейно задължение, предхождащо това на ищцата. По делото
е налична електронна разписка, която не е оспорена от ответницата, находяща
се на л. 125 от първоинстанционното дело, от която е видна наличната
кореспонденция между ищцата и банкова институция, като банката е изискала
представянето на определени документи, касаещи имота, за да се разгледа
искането за кредит. Няма данни такива да са били осигурени от продавачите,
каквото задължение са имали същите. Така представената кореспонденция по
имейл представлява хартиено копие на електронен документ, което по своята
5
същност е писмено доказателствено средство, неоспорено от насрещната
страна относно неговата автентичност или истинност. При горните мотиви,
ответницата не може да черпи права от собственото си неизпълнение –
неосигуряването на документи, касаещи имота, предвид на което така
посоченото защитно възражение в жалбата, че ищцата не е осигурила
сключването на договор за кредит и не е имала сумата за изповядване на
сделката, е неоснователно.
Правилно се явява възражението в жалбата, че не може да се счете за
недобросъвестно поведението на ответницата, която е действала без съпруга
си, с който е притежавала имота в СИО, при подписване на предварителния
договор, доколкото в действителност същият няма вещен характер,
респективно не е опорочено или атакуемо прехвърлянето на недвижимия имот
в случай, че не са участвали всички собственици, а така и следва да се вземе
предвид, че в чл. 2.5.1 от Договора изрично е посочено, че при явяването пред
нотариус, ще бъде осигурено присъствието и на лицето Я. Богатинов, съпруг
на Р. Б. Б.. При тези съображения не може да се приеме, че ответницата е
действала недобросъвестно. Така или иначе обаче не това неизпълнение на
задълженията на ответницата се явява релевантно за настоящия спор.
Възражението, че ищцата е заявила, че не и е отпуснат кредит и не може
да подпише договора, се явява несвоевременно направено, поради което не
следва да бъде разглеждано.
На последно място, що се отнася до възражението, че съществува
решение на СРС по заведено дело между ищцата и другия продавач по
предварителния договор, което се явява притовоположно на това на СРС по
настоящото дело, то следва да се има предвид, че съдът не е обвързан от това
решение, доколкото то е между различни страни, а и следва да се вземе
предвид, че в действителност фактическата обстановка се явава различна, а
така и наведените твърдения пред другия състав на съда.
Други възражения в жалбата, инициирала настоящото производство, не са
направени, с което предметът на въззивната й проверка е изчерпан. По
въведените в жалбата възражения СГС намира решението за правилно в
обжалваната част и то следва да бъде потвърдено. В заключение, съдът
намира, че не е проведено успешно доказване от ответника /носещ
доказателствената тежест за посочените по-горе обстоятелства/, че е изпълнил
задълженията си по договора, от което произтича правото му да задържи
предадения задатък съгласно чл. 3.2.1 от същия. Поради тези факти, жалбата
следва да бъде отхвърлена.
По разноските
При този изход на спора право на разноски има ищеца-въззиваема страна
в настоящото производство.
Такива са претендирани с представен списък по чл. 80 ГПК на л. 19 от
делото и същите касаят единствено молба за присъждане на адвокатско
6
възнаграждение в полза на адв. Р., съобразно договорена безплатна правна
помощ на основание чл. 38, ал. 1, т. 2 от Закона за адвокатурата.
Съгласно Решение на СЕС от 25.01.2024 г. по дело С-438/22 съдът не е
обвързан с размерите на адвокатското възнаграждение, определени в НВАР от
09.07.2004 г., респективно с ограничението по чл. 78, ал. 5 ГПК. Трайната
съдебна практика приема, че тези размери служат на съда като ориентир, като
при определяне на справедливия размер на адвокатското възнаграждение
следва да се преценят действителната правна и фактическа сложност на
делото и материалният му интерес.
По делото се установява, че цената на иска по чл. 55, ал. 1, ЗЗД е 6500
лева. Проведено е едно съдебно заседание, в което се е явил процесуален
представител на ищеца. Съдът намери, че предметът на делото не се отличава
с фактическа и правна сложност. По тези съображения съдът определи
размерът на дължимото адвокатско възнаграждение в размер на 200 лева,
дължим от въззивника.
Така мотивиран, Софийски градски съд, IV-Д въззивен състав,
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 13562 от 09.07.2024 г. по гр. дело №
21822/2023 г. по описа на Софийски районен съд, 28-и състав.
ОСЪЖДА на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК Р. Т. Б., ЕГН ********** да плати на
Р. Н. И., ЕГН ********** сумата от 200 лв., представляваща адвокатско
възнаграждение за особен представител по чл. 38, ал. 1, т. 2 ЗА.
Решението подлежи на касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 3,
т. 1 ГПК пред Върховен касационен съд в едномесечен срок от връчването му
на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7