№ 1579
гр. София, 06.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-3, в публично заседание на шести
октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Венета Ц.а
при участието на секретаря Румяна Люб. Аврамова
като разгледа докладваното от Венета Ц.а Търговско дело № 20221100901874
по описа за 2022 година
Предявени са субективно и обективно съединени отрицателни установителни искове
с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 464 ГПК за установяване несъществуването на
вземанията на присъединения в изпълнително производство по изпълнително дело
20229270400735 по описа на ЧСИ С.Л., с peг. № 927, с район на действие Окръжен съд
София кредитор А. Б., по изпълнителен лист от 10.12.2021 г., издаден въз основа на влязло в
сила неприсъствено решение по гр.д. № 39/2021 г., по описа на Районен съд – гр. Самоков за
сумата от 24 000 лв., представляваща увеличената стойност на самостоятелен обект на етаж
2 в сграда с идентификатор 65231.919.144.4 – апартаментен хотел Айсберг /преди Кокиче/ в
к.к. Боровец, представляващ СТУДИО 24, с идентификатор 65231.919.144.4.32, в следствие
на извършени в периода 29.04.2008 г.– 2009 г. подобрения в недвижимия имот; сумата от 10
000,00 лв., представляваща необходими разноски за поддържане на горепосочения
недвижим имот, сторени в периода 2008 година – 2018 година, за сумата от 24 000 лв.,
представляваща увеличената стойност на самостоятелен обект на етаж 2 в сграда с
идентификатор 65231.919.144.4 – апартаментен хотел Айсберг /преди Кокиче/ в к.к.
Боровец, представляващ СТУДИО 25, с идентификатор 65231.919.144.4.33, вследствие на
извършени в периода 29.04.2008 г.– 2009 г. подобрения в недвижимия имот, сумата от 10
000,00 лв., представляваща необходими разноски за поддържане на горепосочения
недвижим имот, сторени в периода 2008 година – 2018 година/, ведно със законната лихва
върху всяка от сумите, считано от 21.01.2021 г. до окончателното плащане, както и сумата от
2720 лв., представляваща разноски.
Ищецът „Първа инвестиционна банка“ АД твърди, че на 16.09.2022г. му е било
предявено разпределение по изпълнително дело 20229270400735 по описа на ЧСИ С.Л., с
peг. № 927, с район на действие Окръжен съд София, съгласно което на присъединения
взискател – А. Б. е разпределена сума за извършени подобрения в ипотекиран в полза на
Банката недвижим имот, каквито вземания, според ищеца, взискателят не притежава.
Поддържа, че на проведената публична продан, в периода от 08.07.2022г. до 08.08.2022г.,
недвижимите имоти са реализирани и за купувач е обявен наддавачът-взискател с най-високо
валидно наддавателно предложение - „ПЪРВА ИНВЕСТИЦИОННА БАНКА” АД.
Сочи, че по негова молба, а именно от „ПЪРВА ИПВЕСТИЦИОННА БАНКА” АД
1
срещу длъжниците „А и Л КОРПОРАЦИЯ“ ООД - в несъстоятелност, с ЕИК ********* /с
предходно наименование „ТЪРГОВСКА КЪЩА Й.“ ЕООД/, „ВИГО БИЙЧ“ ЕООД - в
ликвидация, с ЕИК *********, и И. Ц. Й., е образувано изпълнително дело №
20188640400117 по описа на ЧСИ В.Н., с peг. No 864 от КЧСИ и район на действие СОС, на
основание изпълнителен лист, издаден на 11.04.2018г. от Софийски районен съд, 161 състав,
въз основа на Заповед за изпълнение по ч.гр.д. № 22545/2018г. Твърди се, че вземанията на
банката са обезпечени с първо по ред ипотека, учредена върху недвижими имоти,
собственост на длъжника „А и Л КОРПОРАЦИЯ“ ООД - в несъстоятелност, с ЕИК
*********, /с предходно наименование „ТЪРГОВСКА КЪЩА Й.“ ЕООД/, съгласно
нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № 197, том III-А, peг. №3957, дело №
573/2007г. на нотариус Б.М., с peг. № 411 в НК, и район на действие Самоковски районен
съд, вписан в Служба по вписвания град Самоков с вх. peг. No 1393/15.06.2007г., акт №118,
том I от 2007г. учредена върху недвижими имоти, собственост на длъжника „А и Л
КОРПОРАЦИЯ“ ООД - в несъстоятелност, с ЕИК *********, като описаните в исковата
молба два от тях са прехвърлени на 24.06.2009 година на ответницата – физическо лице Б.,
която се явява ипотекарен длъжник, присъединен в качеството на взискател по
изпълнителното дело за вземания от общо 82 166, 68 лева, дължими за извършени от него
необходими и полезни разноски за посочените в исковата молба два недвижими имота.
Ищецът твърди, че ответницата Б. не е е носител на право на предпочтително
удовлетворяване, както и че вземането на Б. срещу несъстоятелното дружество, не
съществува. На първо място, поддържа, че поради непредявяването на вземанията по реда и
в сроковете по ТЗ в производството по несъстоятелност, въпреки, че същите са възникнали
преди датата на открИ.е на производството, се считат погасени ех lege.
На второ място твърди, че лицето не е извършило подобрения в имота, а евентуално -
оспорва и размера на претендираните разноски. Намира, че постановеното неприсъствено
решение не може да установи тези факти, тъй като процесът е бил симулативен и ищецът не
е участвал като страна в производството и съответно – не е обвързан от сила на пресъдено
нещо. Твърди, че при всички случаи не е налице и увеличение на стойността на имота.
Сочи, че дори и да са извършени подобрения, то те са след вписаната ипотека в полза на
ПИБ АД и предвид разпоредбата на чл. 177 ЗЗД, следва да са привилегировани при
принудително изпълнение с привилегия по чл. 136, ал. 1, т. 4 от ЗЗД, но за да се възползва от
възможността за удовлетворяване преди ипотекарния кредитор, взискателят, който твърди
извършени подобрения, трябва да е упражнил съдебно право на задържане върху
недвижимите имоти – тоест, за тези вземания да е налице съдебно признато право на
задържане. Тези условия намира да не са налице, тъй като такова право на задържане не е
удостоверено с изпълнителния лист или признато със съдебното решение, въз основа на
който е издаден, представени от ответницата в изпълнителното производство. Ето защо,
поддържа и че щом ипотеката е вписана преди прехвърлителната сделка, не е налице
привилегия преди ипотечното право, дори и при съществуване на съответно вземане.
Ищецът твърди и че ответницата не може да се ползва от правата по чл. 177, ал. 1
ЗЗД, тъй като притежава качеството ипотекарен длъжник към датата на учредяването на
ипотеката, тоест – е недобросъвестна.
Допълва и че дейности по поставяне на теракот, фаянс и други не представляват
подобрения в недвижимия имот. Оспорва и вземането за необходими за запазването на
имота разноски, като се сочи, че по изпълнителното дело не са представени доказателства за
извършени такива разноски, а и такива разноски не са правени, а твърдените разноски
представляват разноски по обикновеното и обичайно потребление на имота, както и
разноски, сторени за поддръжка на общите части на сградата, в която са недвижимите
имоти.
Прави възражение за погасяване по давност на претендираните вземания за разноски.
2
В допълнителната искова молба уточнява, че предвид липсата на възражения по чл.
265 от ЗЗД, както и договореното между страните по договора за покупко-продажба,
недвижимите имоти - самостоятелни обекти в сграда са предадени на купувача в
договорената степен на завършеност, вид и оборудване, за което е заплатена и уговорената
цена, посочена в Нотариален акт № 168, том 2А, рег.№ 4005, дело № 345/2009г. от
24.06.2009г. на Нотариус Б.М. и Нотариален акт № 167, том 2А, рег.№ 4004, дело №
344/2009г. от 24.06.2009г. на Нотариус Б.М.. Поради това възразява по извършването на
подобрения и полезни разноски, тъй като посочените строително-ремонтни работи вече са
били извършени към датата, от която се претендират. Неотложните разходи, от една страна,
оспорва да са сторени, а от друга страна – оспорва и да е било налице необходимост от
такива разноски.
Ответното дружество не се ангажира с отговор в срок на подадената искова молба.
Ответницата А. Б. оспорва иска. Сочи, че е извършила подобрения в имотите, които
детайлно описва в отговора на исковата молба, като ги е привела от степен „груб строеж“ до
степен да са годни за ползване по предназначение. Поддържа предварителният договор с
купувача да има характер и на договор за изработка, като в него е уговорено имотите да се
прехвърлят по цена в нотариален акт, а надхвърлящата тази сума стойност да представлява
стойността на подобренията, които продавачът се е задължил за изпълни като изпълнител по
договор за изработка. Стойността на средствата за извършване на тези подобрения в периода
от сключване на предварителен договор на 29.04.2008 година - края на 2009г. за всеки от
имотите твърди да възлиза на сумата от 24 000 лева за всеки и в резултат на подобренията
поддържа, че стойността на всеки един имот се е увеличила със сумата от 24 000 (двадесет и
четири хиляди) лева, което определя като значително увеличение на стойността на имота.
Отделно поддържа и че в периода 2009г.- 2018 г. са извършени и неотложни ремонтни
от страна на инвеститора като изпълнител и възстановителни дейности в сградата, в която се
намират имотите, наложени от амортизирането и овехтяване на сградата - за смяна на счупен
фаянс, ремонт на ел. инсталация, ремонт на ВиК - инсталация, подмяна на осветителни тела
в общите части, за което ипотекарният длъжник е сторил разход от 10 000 лв. за всеки
самостоятелен обект (или, по 1 000 лв. за всяка календарна от 2009 година до 2018 година и
съобразно притежаваните идеални части от общите части на сградата). Тези ремонти
ответницата определя като наложителни за запазване целостта на сградата, а съответно - и
на самостоятелните обекти в нея. Възразява, че вземането по чл. 177, ал. 1 ЗЗД по закон
подлежи на удовлетворяване в производство по индивидуално принудително изпълнение от
цената на ипотекирания имот, като същото не би могло да бъде прието в производството по
несъстоятелност. Сочи, че се касае до изключения, при които определени вземания /като
процесното/ се удовлетворяват не в универсалното производство по несъстоятелност, а в
индивидуалното принудително изпълнение, което се развива независимо.
Ето защо, оспорва вземанията да са погасени на основание чл. 739 от ТЗ, а вземането,
произтичащо от сторените необходими и/или полезни разноски счита, че се ползва с
привилегия и подлежи на удовлетворяване преди това на ипотекарния кредитор. Счита, че
чл. 136, ал. 1, т. 4 ЗЗД няма отношение към извършеното разпределение и не въз основа на
това основание ЧСИ е определил поредността на удовлетворяване на присъединения
взискател, удостоверил своето вземане с изпълнителен лист - на основание чл. 177, ал. 1 от
ЗЗД. Поради това намира и за правно ирелевантно признато или не, съдебно или не право на
задържане върху имотите.
Съобразно правилата за разпределение на доказателствената тежест, твърденията и
правната квалификация на предявените искове, ищецът следва при пълно и главно доказване
да установи възраженията си срещу вземанията на ответника, вкл. и твърденията за
погасяването по давност.
Ответникът Б. следва да установи, че е била собственик на ипотекираните имоти, че
3
не е лично задължена по дълга към банката, в полза на която е сключен договорът за
ипотека, че имотите – СТУДИО № 24 и № 25 са обект на извършена публична продан, в
която за купувач е обявен ищецът, както и - извършването на въпросните подобрения –
полезни разноски – които са увеличили стойността на имота и необходими разноски – които
са били необходими за запазване на имотите и тяхната стойност.
Фактите, обявени по ТР не подлежат на доказване в процеса, тъй като са
общоизвестни. Не се нуждае от доказване в процеса и изложеното от фактическа страна от
ищеца относно образуването на изпълнителното дело, наличието на договорна ипотека,
предприетите по индивидуалното изпълнение действия, които обстоятелства не са спорни
между страните.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната
съвкупност, приема за установено следното от фактическа и правна страна:
Въз основа на изпълнителен лист, издаден на 11.04.2018 г. по ч. гр. дело №
22545/2018 г. по описа на Софийски районен съд, 161 състав и по молба на „Първа
инвестиционна банка“АД срещу длъжниците „А и Л Корпорация“ ООД, „Виго Бийч“ ЕООД
и И. Ц. Й., на 09.07.2018 година е образувано изпълнително производство по изпълнително
дело № 201188640400117, прехвърлено за продължаване на изпълнителните действия под
номер 20229270400735 по описа на ЧСИ С.Л., рег. № 927 на КЧСИ с район на действие
СОС, гр. Елин Пелин. Изпълнителният лист е издаден въз основа на издадена на 11.04.2018
г. заповед за незабавно изпълнение по чл. 417 ГПК срещу длъжниците „А И Л
КОРПОРАЦИЯ“ ООД, „ВИГО БИЙЧ“ ЕООД и И. Ц. Й. за солидарното им осъждане за
заплащане на сумата от 952 695,45 евро – главница по договор за банков кредит № 00КР-АА-
2978/30.05.2007 г. и 7 броя анекси към него и договор за встъпване в дълг от 28.11.2012 г.,
ведно със законната лихва и разноски.
На 15.06.2007 г. между „ПИБ“ АД, като кредитор и „ТЪРГОВСКА КЪЩА Й.“ ЕООД,
като кредитополучател и ипотекарен длъжник, е сключен договор за учредяване на
договорна ипотека с Нотариален акт № 197, т. IIІА, рег. № 3957, д. № 573/2007 г., по силата
на който за обезпечаване на вземанията на банката по договор за банков кредит № 00КР-АА-
2978/30.05.2007 г., ипотекарният длъжник „ТЪРГОВСКА КЪЩА Й.“ ЕООД е учредил в
полза на кредитора договорна ипотека върху поземлен имот с идентификатор 65231.919.144,
находящ се в к.к. Боровец, гр. Самоков, общ. Самоков, обл. София, както и върху правото на
строеж за построяване в описания поземлен имот - СГРАДА съгласно ПУП – ПЗ, одобрен
със Заповед № РД-02-14-503 от 27.07.2006 г. на МРРБ, съгласуван и одобрен от Главния
архитект на Община Самоков инвестиционен проект от 17.05.2007 г. и Разрешение за строеж
№ 158 от 17.05-2007 година, представляваща „АПАРТАМЕНТЕН ХОТЕЛ“ /ресторант, ски
гардероб, магазин, пиано- бар, спа център с басейн, дискотека, боулинг и хотелски
апартаменти/, състоящ се от самостоятелни обекти – студия, апартаменти и мезонети, един
от които и процесните студио № 24 и студио № 25. В т. 3 от нотариалния акт е уговорено, че
учредената договорна ипотека върху правото на строеж обхваща правото на собственост
върху предвидената за построяване в поземления имот сграда, незавимисимо от етапа на
нейното изграждане: както правото на строеж за нейното построяване, така и построените в
„груб строеж“, незавършен вид или окончателно завършен вид имоти след реализирането на
правото на строеж. Вписването на договорната ипотека е подновено с вх. рег. №
1333/12.06.2017 г.
Видно от нотариален акт за продажба на недвижим имот № 167/24.06.2009 г.,
„ТЪРГОВСКА КЪЩА Й.“ ЕООД / с актуално наименование А И Л КОРПОРАЦИЯ ООД/ е
продало на А. Б., процесния самостоятелен обект в сграда, представляващ СТУДИО – С 25 с
идентификатор 65231.919.144.4.33 с адрес к.к. ****, който самостоятелен обект попада в
сграда с идентификатор 65231.919.144.4, за продажна цена от 24 648 евро с включен ДДС.
Видно от нотариален акт за продажба на недвижим имот № 168/24.06.2009 г., „ТЪРГОВСКА
4
КЪЩА Й.“ ЕООД / с актуално наименование А И Л КОРПОРАЦИЯ ООД/ е продало на А.
Б., процесния самостоятелен обект в сграда, представляващ СТУДИО – С 24 с
идентификатор 65231.919.144.4.32 с адрес к.к. ****, който самостоятелен обект попада в
сграда с идентификатор 65231.919.144.4, за продажна цена от 24 642 евро с включен ДДС. За
осъществяване на горните продажби страните са се задължили по предварителен договор от
29.04.2008 година, за продажна цена от 119 571,90 евро общо. Видно от предварителния
договор, страните са уговорили инвеститорът да предаде имотите в следната степен на
завършеност на сградата и обектите, вид и оборудване. А именно – по отношение на
сградата: стоманобетон, тухлена конструкция и покрив, хидро и топлоизолация; фасада -
външна минерална мазилка и пластмасови врати и прозорци/дограма; общи части- стени -
тухла, гипскартон, боядисан с латекс, таван – боядисан с инсталирани лампи, подова
настилка - керамика, асансьор, ВиК инсталация и канализация, вертикални и хоризонтални
щрангове, ел. инсталация - главно табло, монофазна инсталация инсталирани ключове,
контакти и фасоки, звънчева система. По отношение на самостоятелните обекти: антре - под
- ламинат/мокет; стени - латекс/тапети; таван - латекс; баня - под - теракот; стени - фаянс до
тавана; санитарно оборудване - тоалетна, мивка със смесителен кран, душ, осветление, вана;
дневна/спалня: под - ламинат/мокет; стени - латекс/тапети; PVC дограма; кухненски бокс:
под - ламинат; стени - латекс; вътрешни врати от MDF, входни врати - MDF; възможност за
кабелна телевизия, възможност за телефон – един телефонен пост; ел.инсталация – ключове
и контакти във всички помещения; апартаментско разпределително табло; протИ.влажни
осветителни тела в мокри помещения, тераси и общи части.
Сградата е въведена в експлоатация с Разрешение за ползване на строежа, издадено
на 27.03.2009 година.
По молба от 17.12.2021 година ответницата Б. е присъединена като взискател за
описаните по представения изпълнителен лист, издаден на 10.12.2021 година от РС-
Самоков, въз основа на влязло в сила неприсъствено съдебно решение по гр.дело № 39/2021
г. Видно от същото „А и Л корпорация“ ООД /н./ е осъдено да заплати на ответницата
сумите от общо 48 000 лева, увеличена стойност в следствие на извършени в периода
29.04.2008 г. –2009 г. подобрения в двете студиа, описани подробно в изпълнителния лист,
както и общо 20 000 лв., представляваща необходими разноски за поддържане на
недвижимите имоти, ведно със законната лнхва върху всяка сума от датата на исковата молба
- 18.01.2021 г. до окончателното плащане, както и сумата от 2720 лв., представляваща
направени по делото разноски за държавна такса.
Видно от представените писмени доказателства, процесните два ипотекирани имота
са изнесени на публична продан и съобразно протокол за обявяване на наддавателни
предложения и купувач от 09.08.2022 г. ищецът „Първа инвестиционна банка“ АД е обявен
за техен купувач за цени съответно за Студио № 24 - в размер на 72 956,10 лв. и за Студио №
25 – 47 223 лева.
Според протокол за разпределение по чл. 495 ГПК от 16.09.2022 г., съответно, за
събраната сума от продажбата на Студио № 24 е изготвено разпределение, съобразно което
във втори ред вземания – преди вземания на взискателя Първа инвестиционна банка АД, са
посочени вземания за необходими и полезни разноски по чл. 177, ал. 1 ЗЗД в полза на А. Б.
по описания изпълнителен лист в общ размер на 41 083,34 лв., от които 34 000,00 лв. –
главница, законна лихва върху главницата за периода от 18.01.2021 г. до 16.09.2022 г. –
5723,34 лв. и разноски за държавна такса в размер на 1360 лв. За събраната сума от
продажбата на Студио № 25 е изготвено разпределение, съобразно което във втори ред
вземания – преди вземания на взискателя Първа инвестиционна банка АД, са посочени
вземания за необходими и полезни разноски по чл. 177, ал. 1 ЗЗД в полза на А. Б. по
описания изпълнителен лист в общ размер на 41 083,34 лв., от които 34 000,00 лв. –
главница, законна лихва върху главницата за периода от 18.01.2021 г. до 16.09.2022 г. –
5
5723,34 лв. и разноски за държавна такса в размер на 1360 лв. Постановлението за
разпределение от 16.09.2022 г. по описа на ЧСИ С.Л. рег. № 927 на КЧСИ е обжалвано и
понастоящем е влязло в сила.
От показанията на свидетеля И. Ц. Й., при отчитане на възможната им
заинтересованост по чл. 172 ГПК, но и обстоятелството, че същите са дадени под страх от
наказателна отговорност и са логични и непротИ.речиви и кореспондират на останалите
доказателства по делото, се установява, че свидетелят познава, както ответницата Б., така и
има преки и непосредствени впечатления (като управител на ТЪРГОВСКА КЪЩА Й.)
относно строителството на сградата и довършителните и ремонтни работи по апартаментите
в хотел „Кокиче Айсберг“ в к.к. Боровец. Свидетелят има и непосредствени впечатления
относно последващата текуща поддръжка на сградата. Според Й., строежът е започнал през
2007г., и е завършен - през 2009 г. Същият сочи, че повечето от собствениците, в тази част и
ответницата Б. е възложила на управляваното от него дружество извършването на
довършителни работи по процесните имоти, извън строителните дейности, изпълнението на
които е било необходимо за снабдяване на сградата с Протокол образец 16. Сочи, че като
собственик на строителна фирма, се е съгласил да изпълни възложената му работа по двете
студия. Заявява, че е изпълнил срещу заплащане от А. Б. в двата апартамента СМР като в
баните – хидроизолации, плочки, тоалетни, вентилатори, сешоари, огледала; в стаите –
ламинати, тапети, осветлението, радиатори. Освен довършителните ремонтни сочи и че ако
му е възложено, е изпълнил и обзавеждането с мебели. Свидетелят е категоричен, че тези
работи са възлагани допълнително и заплащани допълнително и не са включени в
продажната цена на имотите. Освен това, свидетелят сочи и че е осъществявал техническа
поддръжка на сградата и инсталациите, за което собствениците са заплащали месечни
вноски в размери от 1000 евро и нагоре и са заплащали допълнителни разноски, ако се е
налагало за неотложни ремонти. Сочи и че допълнително се е наложило подмяна и полагане
на нова каменна облицовка на сградата, поради нарушаване целостта на предишната фасада
във връзка със специфичните атмосферни условия. От показанията се установява и че след
пускане на сградата в експлоатация се е наложило реновиране и на дървената облицовка на
сградата, тъй като първоначално изпълнената се е деформирала, което е щяло да доведе до
последващото й изгнИ.е. Изпълнените в тази връзка ремонтни дейности по реновация на
дървената фасада конкретизира да са се изразили в пребоядисване, лакиране, обработка.
Сочи и че тези дейности също са заплатени от собствениците на апартаменти, съобразно
приспадащата им се част. Твърди и също така, че в годините са извършени и множество
други, неотложни ремонти, свързани с поддръжка на сградата. Сочи, че Б. е погасявала
задълженията си, както чрез пряко заплащане на възнагражденията за довършителните
работи по студиата, така и чрез прихващане с насрещни задължения на строителя,
произтичащи от облигационни отношения във връзка с менажиране на имотите и отдаването
им под наем – по отношение на неотложните ремонти, както и е заплащала всички дължими
такси за поддръжка и ремонт. Твърди плащанията да са извършвани в някои случаи на М.
Й.а, която е работела в дружеството и съответно - е било упълномощена да приема и
управлява плащанията във връзка с възлаганите довършителни работи от отделните
собственици.
От показанията на свидетеля се установява и че двете студия са били във фаза на груб
строеж и недовършени вътре при сключване на предварителния договор и издаване на Акт
16, но довършителните работи са изпълнени за сметка на собствениците към датата, на която
им е предадено владението и скоро след това. По отношение на поставяне на каменната
фасада, свидетелят изрично сочи, че собствениците на имоти са участвали в заплащане
конструкциите за каменната облицовка, а монтажът и демонтажът са били за сметка на
изпълнителя, изработил некачествено фасадата.
От приетото заключение на съдебно-техническа експертиза, което съдът кредитира
като ясно, мотивирано и пълно, изготвено в обхвата на специални знания на вещото лице, се
6
установява, че към датата на огледа на вещото лице, хотелът е изцяло завършен и
функциониращ по предназначение, а процесните обекти са в много добро състояние за
ползване по предназначение. Вещото лице е определило увеличената стойност на имотите
като разлика в пазарната цена при извършени подобрения и без тях, като за привеждане на
увеличената стойност към днешна дата е приложил процент на амортизация. Вещото лице
сочи, че като видове СМР, изпълнените на място във всяко студио, отговарят на описаните в
отговора на исковата молба и съвпадат с описаните в предварителния договор от 29.04.2008
година, като в Таблица 1 и Таблица от заключението същите са описани и както са
изпълнени по количествен показател. Вещото лице е определило стойността на извършените
довършителни работи за Студио 24 към датата на предаване на имота на А. Б. на 19 973,24
лева и тези в Студио 25 – на 20 303, 34 лева. Според заключението, в резултат на
изпълнените СМР, сумата, с която се е увеличила стойността на имота, представляващ
Студио 24 към 2025 г. е 42 621 лв., а тази на Студио 25 – 42 621 лева. Вещото лице е
посочило и пазарната стойност на самостоятелните обекти към 2025 година - момента на
изготвяне на експертизата – всеки от тях по 98 260 лева.
Според експерта, описаните в заключението довършителни работи са извършени в
период след завършване на сградата и обектите в нея на етап „груб строеж“ и преди да
започне ползването по предназначение на имотите.
Вещото лице – счетоводител сочи, че от представените по делото разплащателни
документи е видно, че за извършени разходи по изграждане, поддръжка, прехвърляне на
собствеността, управление и във връзка с имотите общо е заплатена сума от 267 573,19 лева,
в периода от 06.05.2008 година – 2010 година.
В производството по иск по чл. 124, ал.1, вр. чл. 464, ал. 1 ГПК, който предоставя
защита на взискателя срещу вземането или привилегията на друг взискател в същото
изпълнително производство, ищецът следва да докаже обстоятелствата, от които произтича
правния му интерес, а ответникът следва да установи в условията на пълно и главно
доказване обстоятелствата, от които произтича неговото право – оспореното вземане или
привилегия. Според нормата на чл. 464, ал. 1 ГПК, всеки от взискателите може да оспори
съществуването на вземането на друг кредитор, а предявяването на иска спира предаването
на сумата, определена за кредитора с оспорено вземане, като съгласно чл. 464, ал. 2, искът
може да бъде основан на факти, които предхождат приключването на съдебното дирене в
производството, по което е издадено изпълнителното основание. В случая, общият интерес
за допустимост на производството е обоснован от наличието на спор между взискателите
относно съществуването, размера, а и привилегията (определение № 464/01.11.2016 по т. д.
№ 553/2016 г., на ВКС, І т.о.) на вземанията им, които са предмет на едно и също
изпълнително производство, както и от обстоятелството, че сумата, предназначена за
взискателя с оспорено вземане не му е предадена.
На следващо място, посочената разпоредба предоставя защита на взискателя от
момента на присъединяването, тъй като присъединилият се взискател има същите права в
изпълнителното производство, каквито има първоначалният взискател и извършените до
присъединяването изпълнителни действия ползуват и присъединилия се взискател - арг. чл.
457, ал. 1 ГПК.
Първото от правопогасяващите възражения на ищеца е свързано с непредявяване на
процесните вземания в сроковете и по реда на ТЗ в производството по несъстоятелност на
ответника А И Л КОРПОРАЦИЯ ООД /н/. Възражението е неоснователно.
Според чл. 177 ЗЗД, ако собственикът на продадения ипотекиран имот не е лично
задължен, той има право да получи от цената на имота преди ипотекарните кредитори
необходимите разноски, които е направил за имота, както и увеличението на стойността му,
което се дължи на негови полезни разноски. Именно от посочената разпоредба произтича и
правото на вземанията на ответницата, предмет на разпределението, изготвено от съдебния
7
изпълнител, в резултат на продажбата на ипотекираното имущество. Няма спор, че
вземанията на ответницата за увеличената стойност на имотите в резултат от извършените
подобрения и сторените необходими разноски, не са предявени в производството по
несъстоятелност, но това е видно и от обявените актове по партидата на несъстоятелния
длъжник. Настоящият съдебен състав споделя установената съдебна практика, съгласно
която вземанията по чл. 177 ЗЗД не се реализират в производството по несъстоятелност, тъй
като ипотекираните имоти не са собственост на длъжника по несъстоятелността и съответно
- публичната продажба на имота се реализира чрез индивидуално принудително изпълнение.
Нормата на чл. 177 ЗЗД цели избягване на неоснователно обогатяване във вреда на трето
лице, което е собственик на ипотекиран имот, но не е лично отговорно за дълга, тъй като
същото или е сторило разходи за запазване на обезпечението или е допринесло за
увеличаване на неговата стойност чрез сторени полезни разноски (тоест, не би било
справедлИ. ипотекарният кредитор да се обогати за сметка на собственика с тези суми).
Цитираната разпоредба създава привилегия в полза на собственика на имота, който не е
лично задължен пред ипотекарните кредитори и доколкото привилегированите вземания
могат да се реализират единствено от цената на имота, а това предполага започнало
индивидуално принудително изпълнение, насочено спрямо ипотекирания имот, собственост
на ипотекарния длъжник. Или, правилото на чл. 177, ал. 1 ГПК намира приложение
единствено в производствата по индивидуално принудително изпълнение /решение № 91 от
13.02.2025 г. на ВКС по гр. д. № 4864/2023 г., III г. о., ГК; решение № 60167 от 30.07.2021 г.
по т. дело № 2314/2019 г. на ВКС и др./.
Ето защо, възраженията на ищеца за погасяване на вземането на ответника за
подобрения и необходими разноски на основание чл. 739, ал. 1 ТЗ поради непредявяване му
в сроковете по чл. 685 и чл. 688 ТЗ в производството по несъстоятелност на „А и Л
Корпорация“ ООД /н/, както и поради неупражняване на правото в установения от закона
давностен срок, са неоснователни.
На следващо място, неоснователни са правопогасяващите възражения на ищеца
относно това, че ипотекарният длъжник не е бил добросъвестен, както и че същият не
упражнява съдебно признато право на задържане.
Член 177 ЗЗД урежда привилегироваността на вземанията за полезни и необходими
разноски, извършени от собственика на ипотекиран за обезпечаване на чужд дълг имот на
плоскостта на общия принцип на правото за недопускане неоснователно обогатяване. Затова
и разпоредбите на чл. 71-74 ЗС са неотносими към процесната хипотеза и неприложими в
случаите по чл. 177, ал. 1 ЗЗД. Следователно, добросъвестността в конкретния случай не е
предпоставка за реализиране на правата по чл. 177 ЗЗД и същите се притежават, както от
този, който е знаел, че придобива ипотекиран имот, така и този, който сам е учредил ипотека
за чужд дълг върху собствения си имот /в сходен смисъл е и тълкуването в Решение № 2617
от 17.XII.1958 г. по гр. д. № 7498/58 г., I г. о./. По същите причини, неприложима е и нормата
на чл. 136, ал. 1, т. 4 ЗЗД, като обстоятелството дали на собственика на ипотекирания за
чужд дълг имот му е било признато право на задържане е без правно значение.
Привилегиите по чл. 136, ал. 1, т. 4 ЗЗД и тази по чл. 177 ЗЗД касаят съвсем различни
хипотези.
В обобщение следва да се посочи, че ответницата Б. има право да упражни особената
привилегия в конкретното принудително изпълнение, като да претендира получаване от
цената при продажбата на конкретните имоти и преди ипотекарния кредитор, стойността на
сторените от нея необходими разноски за имотите, както и увеличението на стойността им,
което се дължи на сторени от нея полезни разноски, без оглед на това, че вземанията не са
предявени в универсалното принудително изпълнение, без оглед на това е ли или не е била
добросъвестна и има или не признато право на задържане.
За надлежното упражняване на това право и с оглед правилата за разпределение на
8
доказателствената тежест при отрицателен установителен иск, ответницата следва да докаже
при условията на пълно и главно доказване всички факти, от които произтича вземането й.
А. Б. се легитимира като кредитор на длъжника в изпълнителното производство въз основа
на постановено неприсъствено решение на Районен съд - Самоков, с което ответникът „А и
Л КОРПОРАЦИЯ“ ООД /н/ е осъден да заплати суми, представляващи увеличената стойност
вследствие на извършени подобрения и необходими разноски за недвижимите имоти,
предмет на публичната продан, както и законна лихва и разноски. Субективните предели на
силата на присъдено нещо на влязлото в сила и описано по-горе решение не се разпростират
върху ищеца, който не е бил страна по делото, поради което в настоящото производство
следва да се установят фактите, от които произтичат вземанията на собственика на
ипотекирания имот за необходими и полезни разноски- техният вид и стойност,
извършването им от ответницата и по-конкретно стойността, с която имотите са се
увеличили в следствие на извършването на полезните разноски, както и вида и стойността
на разноските, които са сторени за запазването им.
Правната доктрина и практика еднозначно определя това кои разноски са необходими
и кои - полезни. Възприето е, че необходими разноски са тези, свързани със запазване на
вещта от повреждане или погИ.е (частично или изцяло), което би могло да затрудни или
направи невъзможно използването му по предназначение. Това са разноските, които се
правят не за увеличаване, а за предотвратяване намаляването на стойността на вещта. От
друга страна, полезни са разноските, които не са необходими за запазването или
поддържането на вещта, а са такива разноски, които са сторени с оглед повишаването на
цената или подобряване на качеството , което обективно е довело до такова повишаване
на цената. Тоест, необходимо е подобрения да са довели до увеличение на стойността на
вещта, за която са направени полезните разноски.
Съдът ще обсъди тези разноски, като изложи мотиви общо за двата имота, чиято цена
от извършената продажба е включена в изготвеното от съдебния изпълнител разпределение,
тъй като се касае за установяването на идентични факти, обосноваващи идентични правни
изводи, като включително се твърдят сторени идентични по вид необходими и полезни
разноски.
По необходимите разноски.
На първо място, тук следва да се държи сметка, че сградата, в която са процесните
имоти е такава в режим на етажна собственост, тъй като отделни обекти в нея (като
апартаменти, търговски обекти и други) принадлежат на различни собственици, а други
части (като земята, стълбището, покрива и др.) са общи за всички (арг. чл. 38-39 ЗС и чл. 3 от
ЗУЕС). Съответно, отношенията на собствениците в етажната собственост относно
поддържането, възстановяването и подобряването, както и по повод ползването на общите
части на сградата се уреждат от правилото на чл. 41 ЗС - всеки собственик, съразмерно на
дела си в общите части, е длъжен да участва в разноските, необходими за поддържането или
възстановяването на общите части, а в полезните разноски, за извършването на които е взето
решение на общото събрание.
В конкретната хипотеза, свидетелят Й. сочи, че в периода от 2-3 години от
построяване на сградата е възникнала нужда от подмяна на фасада – изпълнение на каменна
такава и ремонт на дървената част. Свидетелят е категоричен, че тези ремонти са се
наложили поради настъпили повреди и опасност от бъдещо увреждане на външната
облицовка на сградата, свързани с атмосферни условия. Свидетелят сочи, че подмяна на
каменната фасада се е наложило, тъй като предходната такава е започнала да пада, а
дървената облицовка е започнала да се уврежда. Тоест, съдът приема, че този вид ремонтни
дейности имат характер на необходимите разноски, тъй като са свързани с неотложни
ремонтни дейности /падане на каменна облицовка е от естество да попречи ползване на
обектите в сградата по предназначение, тъй като създава непосредствена опасност, а също
9
така може да доведе до увреждане на външните стени на сградата/. Подмяната на дървената
фасада, с оглед впечатленията на свидетеля, че същата е започнала необратимо да се
уврежда, също сочи на необходимостта от извършения ремонт, с оглед привеждане на
общите части в състояние годно за тяхното предназначение. Такъв характер, всъщност имат
и всички разноски, свързани с ремонт и поддръжка на ВиК и ел. инсталация в общите части,
на поддържката на локалната топлофикационна инсталация и асансьорите, подмяна на
увредени настилки и др., каквито се твърдят от ответницата и каквито свидетелят Й. сочи да
са извършвани като текуща поддръжка на сградата. Че тези дейности имат характер на
необходими разноски произтича и от особения характер на сградата, функционираща като
апартаментен тип хотел, чието ползване по предназначение изисква високо нИ. на
поддръжка на общите части.
Свидетелят Й. установява и че тези дейности /ремонтите по подмяна на каменна
облицовка и ремонт на дървена фасада/, са извършени в периода след въвеждане на сградата
в експлоатация и до към 2012 година, като същите са заплатени изцяло от собствениците на
обекти в сградата, а останалите текущи ремонти, необходими за поддръжка доброто
състояние на сградата и нейните общи части – в целия период от пускането й в
експлоатация. Следователно, доказва се, че са извършени необходими разноски за ремонтни
дейности и поддръжка, свързани със запазване и поддръжка на общите части на сградата,
които съсобствениците дължат, съобразно дела в общите части.
Предвид писмените доказателства, заключението на вещото лице – счетоводител
относно извършените от ответницата общо плащания във връзка с поддръжката на сградата
и имотите, както и като се вземе предвид уговореното в предварителния договор от
29.04.2008 година (същият има характер и на договор за изработка относно възложените на
дружеството ремонтни дейности, представляващи довършителни работи с характер на
подобрения, предвид естеството на възложените дейност по двете студия) се установява, че
ответницата Б. е заплатила суми (преди сключване на договорите за продажба по
нотариалните актове от 24.06.2009 година) в общ размер от 119 571 евро /по платежни
нареждания, отразени в счетоводната експертиза/. Предвид липсата на други доказателства
и изрични уговорки и при съобразяване посоченото в нотариалните актове по договорите за
продажба и предварителния договор, съдът приема, че в тази сума е включена общата
продажната цена на имотите от 49 290 евро с ДДС, а остатъкът от заплатените 70 281 евро
касае погасяване на задължения на ответницата във връзка с договорените довършителни
работи по предварителния договор от 29.04.2008 година, неоспорен от ищеца по делото.
Съдът приема, че за подобрения е преведена и сумата от 7120 евро, на 21.01.2009 година – с
основание доставка на мебели,
Заплатени над тази сума съобразно представените писмени документи 1680 евро – на
24.03.2009 година и 1680 евро – на 21.01.2010 година за поддръжка и при липса на
доказателства за друго основание за плащанията, съдът приема да са сторени от ответницата
необходими разноски. Доколкото ищецът не оспорва твърденията за това, че ответницата е
имала задължение и е заплащала сума от 2000 лева общо годишно, за двата имота, за
заявения период – 2009 – 2018 година, а това сочи и свидетелят Й., който добавя и че заедно
с извършените допълнителни плащания, тези такси са използвани за ремонтите на общите
части на сградата - фасада, а и за текущи неотложни ремонти и поддръжка. Ето защо, съдът
приема за доказано и да са сторени разноски за необходими за запазване целостта и
състоянието на сградата ремонти по общите части, в посочения и присъден на ответницата
размер, общо съответстващи на приспадащата й се част за двете студия, за целия период от
2009 година и до 2018 година.
Следователно, ответницата проведе доказване на съществуване на вземане за
необходими разноски, извършени в периода закупуване на имотите и до 2018 година в
размер съответстващ на поне 20 000 лева общо за периода, за двата апартамента, съответно –
10
предявеният установителен иск в тази част е неоснователен.
По отношение на претендираната увеличена стойност на имотите в резултат от
извършени от ответницата подобрения.
От събраните в настоящото производство писмени и гласни доказателства, се
установя, че след сключване на предварителния договор на 29.04.2008 година (когато
закупените от ответницата имоти са били в незавършен вид - в състояние „груб строеж“,
според показанията на свидетеля Й.), но до сключване на договорите за покупко-продажба-
до 27.06.2009 г. /след като процесната сграда е приета с Разрешение за ползване № ДК-07-
Сф14/27.03.2009 г./ или най-късно – до края на 2009 година, са извършени твърдените СМР в
закупените недвижими имоти. Свидетелят, чиито впечатления са преки и непосредствени, а
показанията дадени под страх от наказателна отговорност, изрично уточнява, че при
предаване владението на имотите на собствениците, същите са били годни за ползване,
съобразно тяхното предназначение. Свидетелят Й. установява и че на дружеството –
несъстоятелен длъжни са възложени довършителни работи по предварителен договор от
29.04.2008 година и същите са извършени и заплатени в цялост. От друга страна, вещото
лице по СТЕ, след анализ на доказателствата по делото и оглед на имота, е установило
наличието (към момента на огледа) на описаните в отговора на исковата молба, съвпадащи с
посочените в предварителния договор и описани в издадения изпълнителен лист
довършителни работи. Ето защо, следва да се заключи, че тези СМР са извършени, което по
уточненията на свидетеля е станало в периода от сключване на договора от 29.04.2008
година и до края на 2009 г. С оглед на горното и предвид липсата на събрани доказателства,
които да опровергават настъпването на посочените обстоятелства, съдът кредитира като
достоверни показанията на свидетеля и изводите на вещото лице. Следва да се допълни и че
в съдебно заседание вещото лице мотивирано изяснява по какви причини и начин е
констатирало изпълнението на отделните видове констатирани на място като изпълнени
довършителни работи.
Следователно, ответницата доказа съществуването на твърдените подобрения, както и
извършването им от инвеститора /или подизпълнители/ по нейно възлагане. Доколкото
установяването на вземането е не спрямо страната по договора за изработка, а спрямо
третото лице - ищец, което във всички случаи ще се удовлетвори от цената на подобрения
имот след подобрителя, след като подобренията са налични и тяхната стойност е определена
от вещо лице /определение № 60433 от 9.12.2021 г. на ВКС по гр. д. № 2560/2021 г./, то не е
необходимо провеждането на доказване и относно обстоятелството дали ответницата е
изпълнила задълженията по договора за изработка за заплащане на дължимото
възнаграждение за изпълнената работа. Независимо от това, от писмените доказателства и
анализа на вещото лице – счетоводител е видно, че Б. е заплатила за довършителни работи в
периода сума, надхвърляща посочената от вещото лице стойност на подобренията,
вследствие на които е увеличена цената на имотите.
Съдът възприема посоченото от вещото лице стойностно изражение на увеличението
на цената на имотите вследствие извършените подобрения, детайлно описани в Таблица 1 и
2 от заключението по съдебно-техническата експертиза. Описаните в двете таблици СМР са
извършените и констатирани от вещото лице в имотите подобрения и същите имат характер
на полезни разноски, тъй като от една страна са направили годни обектите за предвиденото
им предназначение, а от друга - са довели до увеличение на тяхната цена. Вещото лице е
установило стойността на извършените подобрения, като е взело за изходна база състояние
на всеки от обектите на „груб строеж“ (което се установи от гласните доказателства),
съответно – 19 973,14 лева за студио № 24 и 20 303,34 лева – за студио 25. В заключението е
установена и увеличената стойност на студио 24 в резултат на извършените подобрения, а
именно със сумата 42 612 лева и на студио 25– също със сумата от 42 612 лева. Съдът
кредитира заключението на вещото лице в тази част, тъй като вещото лице е остойностило
11
извършените СМР към релевантния момент на тяхното реализиране, а е определил
увеличената стойност като разлика в пазарната цена при извършени подобрения и без тях,
но при отчитане процент на амортизация на сградата по формула и увеличението е
определено към 2025 година, съобразно установените критерии в съдебната практика.
Заключението на вещото лице не е оспорено от страните.
Предвид горното, настоящият съдебен състав приема, че ответницата А. Б. доказа,
както действително извършване на необходими разноски (изразходвани за запазване на
вещта и нейната поддръжка), така и извършването на полезни разноски, довели до
увеличаване цената на имотите, което увеличение е общо в размер на 85 242 лева.
Следователно, предявеният от Първа Инвестиционна Банка АД отрицателен установителен
иск е изцяло неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
При този изход на спора, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, разноски са дължими само
на ответниците, но те не претендират присъждане на такива.
Воден от горното Софийският градски съд,
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „ПЪРВА ИНВЕСТИЦИОННА БАНКА“ ЕАД, ЕИК
********* срещу А. Д. Б., гражданин на Обединеното Кралство и Северна Ирландия,
родена на 08.01.1967 година, като ипотекарен длъжник и присъединен взискател и „А и Л
КОРПОРАЦИЯ“ ООД – в несъстоятелност, ЕИК *********– длъжник по изпълнително дело
№ 20229270400735 по описа на ЧСИ С.Л., рег. № 927 на КЧСИ с район на действие СОС,
отрицателни установителни искове с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 464 ГПК,
вр. чл. 177 ЗЗД - за установяване несъществуване на вземания в полза на А. Д. Б., гражданин
на Обединеното Кралство и Северна Ирландия в общ размер от 82 166,68 лева, по
изпълнителен лист от 10.12.2021 г., издаден въз основа на влязло в сила неприсъствено
решение по гр.д. № 39/2021 г., по описа на Районен съд – гр. Самоков, от които: 24 000 лв.,
представляваща увеличената стойност на самостоятелен обект на етаж 2 в сграда с
идентификатор 65231.919.144.4 – апартаментен хотел Айсберг /преди Кокиче/ в к.к.
Боровец, представляващ СТУДИО 24, с идентификатор 65231.919.144.4.32, в следствие на
извършени в периода 29.04.2008 г.– 2009 г. подобрения в недвижимия имот; 10 000,00 лв.,
представляваща необходими разноски за поддържане на горепосочения недвижим имот,
сторени в периода 2008 година – 2018 година; 24 000 лв., представляваща увеличената
стойност на самостоятелен обект на етаж 2 в сграда с идентификатор 65231.919.144.4 –
апартаментен хотел Айсберг /преди Кокиче/ в к.к. Боровец, представляващ СТУДИО 25, с
идентификатор 65231.919.144.4.33, вследствие на извършени в периода 29.04.2008 г.– 2009 г.
подобрения в недвижимия имот; 10 000,00 лв., представляваща необходими разноски за
поддържане на горепосочения недвижим имот, сторени в периода 2008 година – 2018
година, ведно със законната лихва върху всяка от сумите, считано от 18.01.2021 г. до
16.09.2022 година, в общ размер на 11 446,68, както и сумата от 2720 лв., представляваща
разноски, които вземания са разпределени на ответника А. Д. Б., на основание чл. 177, ал. 1
ЗЗД, с протокол за разпределение от 16.09.2022 г. по изп. дело № 20229270400735 по описа
на ЧСИ С.Л., рег. № 927 на КЧСИ с район на действие Софийски окръжен съд.
Решението подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в двуседмичен
срок от връчване на препис от съдебния акт.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
12
13