№ 20841
гр. София, 16.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 34 СЪСТАВ, в публично заседание на
седемнадесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:...............
при участието на секретаря .......
като разгледа докладваното от ............... Гражданско дело № 20241110119643
по описа за 2024 година
Производството е образувано по искова молба, подадена от Етажната собственост на сграда
в ........, представлявана от професионалния домоуправител „......., срещу З. Д. П., ЕГН
**********, с адрес в същата сграда, ап. 4.
Ищецът твърди, че ответницата, в качеството си на собственик на самостоятелен обект –
апартамент № 4, не е заплащала дължимите месечни вноски, приети с решение на Общото
събрание на етажната собственост, проведено на 27.10.2021 г.. Твърди се, че дължимата сума
възлиза на общо 261,00 лева за периода от 01.11.2021 г. до 31.03.2024 г., от които 87,00 лева
представляват неплатени вноски за Фонд „Ремонт и обновяване“ в размер на 3,00 лева
месечно, а 174,00 лева представляват неплатени разходи за поддръжка и управление в
размер на 6,00 лева месечно. Ищецът претендира ответницата да бъде осъдена да заплати
процесните суми, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба и
направените по делото разноски.
Ответницата, чрез назначения си особен представител, адв. П. К., е подала отговор на
исковата молба, с който оспорва исковете като недопустими и неоснователни. Изложени са
възражения за липса на легитимация на професионалния домоуправител, липса на валидно
проведенo Общо събрание поради липса на кворум и неспазени процедури по ЗУЕС, което
водело до нищожност на взетите решения. Твърди се и липса на изрично упълномощаване за
водене на настоящото съдебно производство. По съществото на спора се излага основният
аргумент, че ответницата не обитава процесния имот от датата на придобиването му по
наследство. Поради това ответната страна се позовава на императивната разпоредба на чл.
51, ал. 2 от Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС), съгласно която
1
собствениците, пребиваващи в имота под 30 дни годишно, се освобождават от заплащане на
разходи за управление и поддръжка.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства и доводите на страните, в
съответствие с доклада по делото, приет в открито съдебно заседание, намира за установено
следното:
Правната квалификация на предявените обективно кумулативно съединени искове е по чл. 6,
ал. 1, т. 9 ЗУЕС относно вноските за Фонд „Ремонт и обновяване“ и по чл. 6, ал. 1, т. 10
ЗУЕС относно разходите за управление и поддръжка, във връзка с решения на Общото
събрание, взети на основание чл. 11, ал. 1, т. 5 и т. 7 ЗУЕС. В тежест на ищеца е да докаже
възникването на задълженията, а именно провеждането на Общо събрание, вземането на
валидни решения за определяне на вноските, техния размер и падеж, както и качеството на
ответника на собственик. В тежест на ответника е да докаже правоизключващи или
правопогасяващи възражения, включително обстоятелствата за освобождаване от плащане
по чл. 51, ал. 2 ЗУЕС.
Като безспорни и ненуждаещи се от доказване между страните, съгласно доклада по делото,
бяха отделени следните факти: Ответницата З. Д. П. е собственик на апартамент ......... На
27.10.2021 г. е проведено Общо събрание на Етажната собственост, на което са приети
решения относно месечни вноски, в това число 6,00 лева за управление и поддръжка и 3,00
лева за Фонд „Ремонт и обновяване“. Ответницата не е извършвала плащания по тези
задължения за процесния период 01.11.2021 г. – 31.03.2024 г..
От приетите по делото писмени доказателства се установява следното: От Протокол от
Общо събрание от 27.10.2021 г. се установява, че Етажната собственост е избрала „....... за
професионален домоуправител, считано от 01.11.2021 г.. Със същото решение, по точка 2 от
дневния ред, са определени месечни вноски за възнаграждение на домоуправителя в размер
на 6,00 лева на апартамент и вноска за Фонд „Ремонт и обновление“ в размер на 3 лв.
месечна такса на самостоятелен обект гарсониера. От представената справка от Имотен
регистър, както и от документите, приложени с молба от 17.10.2025 г., касаещи налагане и
заличаване на възбрана от ЧСИ, безспорно се доказва правото на собственост на
ответницата върху апартамент № 4 на посочения адрес.
При така установената фактическа обстановка, съдът достигна до следните правни изводи:
На първо място, съдът следва да се произнесе по процесуалните възражения на ответната
страна за недопустимост на иска. Възраженията за липса на кворум или други пороци при
свикването и провеждането на Общото събрание, водещи до нищожност или унищожаемост
на решенията му, не могат да бъдат разглеждани инцидентно в настоящото производство.
Редът за оспорване на решенията на Общото събрание е преклузивен и се осъществява чрез
специален иск по чл. 40 ЗУЕС в законоустановения срок, каквито данни по делото липсват.
По отношение на възражението за липса на представителна власт на домоуправителя за
завеждане на иска, съдът намира същото за неоснователно. Съгласно чл. 23, ал. 4 ЗУЕС,
управителят представлява собствениците пред съда по искове, предявени срещу собственик,
2
който не изпълнява решения на Общото събрание. Тази представителна власт възниква по
силата на закона (ex lege) с избора на управител и не изисква отделно, изрично решение на
Общото събрание за завеждане на иск срещу всеки отделен нередовен длъжник, както
правилно изтъква и ищцовата страна в молбата си от 17.10.2025г..
По съществото на спора, съдът разгледа двата предявени иска поотделно.
По отношение на иска за сумата от 87,00 лева, представляваща вноски за Фонд „Ремонт и
обновяване“: Този иск намира правното си основание в чл. 6, ал. 1, т. 9 ЗУЕС. Общото
събрание е взело валидно решение за събиране на сума от 3,00 лева месечно. Ответницата е
собственик на обект в сградата. Задължението за участие в този фонд е капиталово и е
обвързано с правото на собственост, а не с фактическото използване на имота.
Законодателят не предвижда освобождаване от това задължение при неползване или
необитаване на обекта. Разпоредбата на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС, на която се позовава ответникът,
изрично визира само разходите за „управление и поддържане“ и не се отнася до вноските за
Фонд „Ремонт и обновяване“. Поради това, съдът намира, че ответницата дължи тези вноски
за процесния период. Искът в тази му част е изцяло основателен и доказан и следва да бъде
уважен.
По отношение на иска за сумата от 174,00 лева, представляваща разходи за управление и
поддръжка: Този иск е с правно основание чл. 6, ал. 1, т. 10 ЗУЕС. За тази категория разходи
обаче, законодателят е предвидил специална хипотеза в чл. 51, ал. 2 ЗУЕС. Тази норма
постановява, че собственик, ползвател и обитател, който пребивава в етажната собственост
не повече от 30 дни в рамките на една календарна година, не заплаща разходите за
управление и поддържане на общите части. Тази разпоредба е от императивен характер и не
може да бъде дерогирана с решение на Общото събрание. Всяко решение на Общото
събрание, което би предвидило заплащане на тези разходи от собственици, попадащи в
хипотезата на чл. 51, ал. 2 ЗУЕС, би било нищожно като противоречащо на повелителна
правна норма.
В настоящия случай, от ключово значение е обстоятелството, че самият ищец, още с
депозирането на исковата молба, е изложил твърдение, че му е известно, че процесният
апартамент е необитаем. Ето защо, в хода на производството и съгласно доклада по делото
от 01.07.2025 г., този факт е бил отделен като безспорен и ненуждаещ се от доказване. При
наличието на такова изрично признание на факта от страна на ищеца, за ответната страна
отпада изцяло необходимостта да доказва както самото необитаване, така и изпълнението на
формалното задължение за уведомяване на управителя за този факт. Целта на уведомяването
е именно довеждането на този факт до знанието на управителя, а в настоящия случай това
знание е било налице още преди образуването на делото, видно от самата искова молба.
Следователно, съдът приема, че ответницата попада в обхвата на законовата екземпция по
чл. 51, ал. 2 ЗУЕС. Тя не дължи процесните 174,00 лева, тъй като по силата на закона е
освободена от задължението за заплащане на разходи за управление и поддръжка. Поради
това, искът в тази му част се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
По отношение на разноските: С оглед изхода на спора и на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК,
3
ответникът следва да понесе частта от разноските на ищеца, съразмерно на уважената част
от исковете. Ищецът е представил Списък на разноските и доказателства за реалното им
извършване в общ размер на 855,00 лева, включващи 50,00 лева държавна такса, 5,00 лева
други такси, 400,00 лева депозит за възнаграждение на особен представител на ответника и
400,00 лева платено адвокатско възнаграждение. Заплащането на адвокатското
възнаграждение се установява по недвусмислен начин от представения Договор за правна
защита и съдействие от 02.04.2024 г., в чийто чл. 6 е инкорпорирана изрична разписка за
получаването на сумата в брой. Тъй като уважената част от исковете (87,00 лева)
представлява 33.33% от общия размер на предявените искове (261,00 лева), ответницата
следва да бъде осъдена да заплати на ищеца 33.33% от направените от него разноски. Тази
сума възлиза на 285,00 лева (855,00 лева * 0.3333).
Воден от горното, Софийският районен съд
РЕШИ:
ОСЪЖДА З. Д. П., ЕГН **********, с адрес ........, ап. 4, ДА ЗАПЛАТИ на собствениците от
Етажната собственост на сграда, находяща се в ........, сумата от 87,00 (осемдесет и седем)
лева, представляваща незаплатени месечни вноски за Фонд „Ремонт и обновяване“ за
периода от 01.11.2021 г. до 31.03.2024 г., ведно със законната лихва върху тази сума, считано
от датата на подаване на исковата молба – 05.04.2024 г., до окончателното изплащане.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Етажната собственост на сграда, находяща се в ........, срещу З. Д.
П., ЕГН **********, иск за сумата от 174,00 (сто седемдесет и четири) лева, представляваща
незаплатени месечни такси за поддръжка и управление на общите части за периода от
01.11.2021 г. до 31.03.2024 г., като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА З. Д. П., ЕГН **********, ДА ЗАПЛАТИ на Етажната собственост на сграда,
находяща се в ........, сумата от 285,00 (двеста осемдесет и пет) лева, представляваща
направени по делото разноски, съразмерно на уважената част от исковете.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
4