№ 1658
гр. Варна, 07.11.2025 г.
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V СЪСТАВ ТО, в публично заседание на
четвърти ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Галина Чавдарова
Членове:Ралица Ц. Райкова
Ралица Каменова
при участието на секретаря Мая Т. Иванова
Сложи за разглеждане докладваното от Галина Чавдарова Въззивно
гражданско дело № 20253100501474 по описа за 2025 година.
На именното повикване в 13:00 часа се явиха:
Въззивникът „ГЕККО ХОУМ“ ЕООД, редовно призован по реда на
чл.56, ал.2 от ГПК, представлява се от адвокат И. И., редовно упълномощен и
приет от съда от първа инстанция.
Въззиваемата страна Е. Д. Р., уведомена от предходно съдебно
заседание чрез процесуален представител, не се явява, представлява се от
адвокат Г. Я., редовно упълномощена и приета от съда от първа инстанция.
Адв. И.: Да се даде ход на делото.
Адв. Я.: Да се даде ход на делото.
СЪДЪТ, с оглед редовното призоваване на страните, не намира
процесуални пречки по хода на делото, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО И ГО ДОКЛАДВА
СЪДЪТ пристъпва към разпит на свидетеля, воден от процесуалния
представител на въззивника, с оглед на което снема самоличността му:
С. Н. Г., ЕГН **********, български гражданин, неосъждан, без
родство и дела със страните, предупреден за отговорността по чл.290 от НК,
след което същият обеща да говори истината.
Свид. Г. на въпрос от съда: Служител съм в „Гекко Хоум“ ЕООД.
Свид. Г. на въпрос от адв. И.: Запознах Е. Р. със съдържанието на
договора. С нея проведохме разговор по телефона, в който коментирахме,
евентуално как биха изглеждали нашите писмени взаимоотношения при сдЕ. с
клиент за апартамента, който тя продаваше. По принцип имахме уговорка, тя
да дойде лично в нашия офис да разпишем така наречения ексклузивен
1
договор за продажба, но след като се уговорихме, впоследствие тя ми звънна и
ми каза, че е възпрепятствана, поради което се наложи, аз да отида с готовия
документ, който беше предварително, разбира се, изговорен с нея. Всички
клаузи и условия по договора бяха изкоментирани с нея. Аз съответно отидох
с хартиения носител на документа на нейното работно място. „Сити кеш“ (ако
не греша) беше мястото, където тя даваше бързи кредити. Отидох на място и
там разписахме документа. Тя беше изцяло запозната с това, което разписва.
Договорът беше специално сформиран спрямо нейните изисквания за сдЕ. –
говорим за комисионно възнаграждение, неустойки и т.н., които се носят при
нарушаване на клаузи в договора, както правим с всички наши клиенти,
разбира се. Договорът има една рамка, но при всеки клиент този договор
претърпява някакви корекции на база на изискванията на клиента. Този
договор претърпя корекции от нейна страна. Ние по телефона коментирахме,
на какъв процент ще работим, евентуално в какви срокове трябва да се случи
сдЕ.та и т.н. и разбира се, тогава беше подписан от нея. Аз бях подготвил
предварително договора с всичко, което беше изкоментирано с госпожата. В
този смисъл всеки един договор може да бъде наречен „специален“, защото
както казах, договорът си има една рамка, но в зависимост от индивидуалния
клиент и неговите условия по сдЕ. всеки един договор е специален, защото
той се сформира на база на неговите изисквания и условия по сдЕ.та, така че
да, можем да кажем, че е специален договорът.
Естествено, че обърнах внимание на Е. Р. за неустойките по договора.
Това е задължителна част от всеки договор. Съответно всеки, който подписва
договора, трябва да е ясно запознат с това каква отговорност носи при
евентуално нарушаване на дадена клауза от договора. Изкоментиран е
процентът за неустойка. Тя е 5%. Стандартна е и се сформира на база на
пропуснатите ползи, които евентуално ние като търговски посредник носим
ако бъдем по някакъв начин ощетени по договора. Съответно нашето
комисионно възнаграждение е 3%. При евентуална сдЕ., като добавим
комисионната и от потенциалния купувач, стават общо 6%, поради което
реално неустойката е по-малка от…Този процент на неустойка се използва от
повечето агенции, доколкото знам. Конкретно в рамката на договора няма
определен процент. Той се сформира на база на разговорите с потенциалния
клиент. Процентът се договаря какъв да е, но обикновено има някакви
стандартни проценти. Ние сформираме нашия процент 5%. Работя с тази
практика, както и други агенции, доколкото съм запознат, работят на 5%.
Стандартно е 5% неустойката. Аз не съм чувал, някога да е различна от 5%.
По нашите договори не е била различна от 5%. С други колеги е коментирано
относно размера на неустойката. Даже мисля, че наскоро, не съм сигурен дали
„Адрес“ не бяха, доколкото знам, на тяхно дело, което е в София, също е било
5%, но са им казали, че дори е малък този процент на база на пропуснатите
ползи, които носи посредникът ако бъде нарушен договорът.
Свид. Г. на въпрос от адв. Я.: Този телефонен разговор, в който ние
2
коментирахме, беше не повече от час преди самото подписване на договора.
Както казах, ние имахме уговорка. Преди тя да дойде в нашия офис да
подпише договора, съответно говорихме по телефона и имахме уговорка, тя
да дойде в нашия офис, но впоследствие ми звънна и се наложи, аз да отида
при нея, но преди това нещо да се случи, имахме вече ясно упоменати
условия, при които ще сключим договора и аз бях подготвил бланките. Когато
тя ми се обади и каза, че няма да може да дойде в нашия офис, се разбрахме,
аз да отида при нея на нейното работно място, тъй като тя нямаше как да
напусне работа в този момент. Аз имам една единствена среща на работното и
́
място с нея. Друга среща на работното и място не съм имал с нея.
́
Видях документи за собственост. Тя ми беше изпратила предварително
документи. Видях кой е собственик на имота – Е. Р.. Телефонният разговор
беше 15-20 минути. Естествено, че се изчете договора. Всичко беше
предварително уговорено. Жената е сложила подписа си съвсем доброволно.
Не е карана да го направи насила. Тя си попълни данните сама на ръка. Той
беше направен специален договорът. Няма конкретна причина, поради която
не съм попълнил данните. Просто така се случиха в бързината нещата.
Излязох с празна бланка. Обикновено това го правим, когато човекът дойде в
офиса и ми даде личната си карта. Аз взимам личната карта и въвеждам
личните данни. Тя не ми беше предоставила лична карта тогава. Използваме
лична карта. Нотариалният акт не е бил предмет на документ, който да
използвам за личните данни. Така или иначе по телефона се разбрахме да
отида на място и там тя да си попълни данните. Бланката, която взех и в която
после попълнихме данните, беше от компютър. Няма как да бъде от кочан, при
положение че бланката носи корекции, които са спрямо изискванията на
клиента. Чел съм договора. Договорът е ексклузивен. Сигурен съм на 100%,
че е ексклузивен.
Страните заявиха, че нямат повече въпроси към свидетеля, след което
същият беше освободен и остава в съдебната зала.
СЪДЪТ пристъпва към разпит на свидетеля, воден от процесуалния
представител на въззиваемата страна, с оглед на което снема самоличността
му:
М. В. М., ЕГН **********, български гражданин, неосъждан, без дела и
трудово-правни отношения със страните, предупредена за отговорността по
чл.290 от НК, след което същата обеща да говори истината.
Свид. М. на въпроси от съда: Е. Р. ми е майка. Желая да свидетелствам.
Свид. М. на въпроси от адв. Я.: Знам, за какво се води това дело – за
апартамента на нашите, който решихме, че ще го продаваме. Продадохме го.
Човекът, който купи апартамента, се казва Б.. Бяхме споменали на съседи, че
ще си продаваме апартамента. Човекът дойде, погледна го и му хареса. Имаме
предварителен договор с него. Аз не знам за друг посреднически договор с
някой, който да търси купувач на апартамента. Разбрах сега, когато започна
делото, за какво се води. Допреди това абсолютно нищо не знаех.
3
Имахме апартамент на „Ж.“. Нотариалният акт беше на майка ми и баща
ми. Там работихме с фирма, която дойде, подготви договора, поиска
подписите на майка ми и на баща ми и така започнаха да работят. Идваха
клиенти, гледаха с брокера. Не съм виждала хората в залата. Никой не ни е
търсил да пита дали продаваме апартамента. Абсолютно никой нищо не е
дошъл да ни каже. Когато дойде призовката, разбрахме, че някоя фирма
претендира обезщетение. Баща ми също нищо не знаеше. Даже не знаехме, че
има договор.
Свид. М. на въпроси от адв. И.: Майка ми не е споменавала да е
подписвала договор с агенция за недвижими имоти по повод продажбата на
конкретно този имот. Аз не съм виждала да идват брокери в нас. Там живеех.
Постоянно живеех там.
Страните заявиха, че нямат повече въпроси към свидетеля, след което
същият беше освободен и остава в съдебната зала.
Адв. И.: Нямам други доказателствени искания. Представям списък с
разноски по чл.80 от ГПК. Претендирам само държавна такса.
Адв. Я.: Нямам други доказателствени искания. Представям списък с
разноски по чл.80 от ГПК, ведно с договор за правна защита и съдействие.
СЪДЪТ, предвид липсата на доказателствени искания, счете делото за
изяснено от фактическа страна, поради което
О П Р Е Д Е Л И:
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО ПО СЪЩЕСТВО
Адв. И.: Уважаеми окръжни съдии, моля да отмените
първоинстанционното решение. Подробни мотиви съм изложил във
въззивната си жалба, като считам, че ясно изяснихме фактическата
обстановка, а именно че е бил изготвен специален договор, отговарящ на
изискванията на Е. Р., която е възложила продажбата на нейния недвижим
имот. От представените документи същата при сключването не е заявила, че
имотът е съсобствен. Въпреки това, въззивното дружество е изпълнило изцяло
вменените му в договора задължения, като впоследствие въззиваемата страна
се е разпоредила с имота в нарушение на сключения договор за
посредничество. Считам, че договорът не съдържа неравноправни клаузи
както по отношение на комисионната, така и по отношение на неустойката.
Цитирал съм и решение на Върховния касационен съд по повод на депозирано
искане от страна на Комисията за защита на потребителя за обявяване на
недействителна клаузата по отношение на неустойка в размер на 5%. Ето защо
Ви моля за решение в този смисъл. Моля да ни присъдите сторените съдебно-
деловодни разноски.
Адв. Я.: Уважаеми окръжни съдии, моля да потвърдите
първоинстанционното решение, като приемете, че същото е правилно,
законосъобразно и за да не преповтарям всичко, изложила съм подробни
съображения в отговора на исковата молба. Моля да съобразите и тях при
4
постановяване на решението си. Само за протокола ще наблегна на няколко
основни елемента. Първият е, че договорът не е ексклузивен. Няма ексклузив
в този договор и това е, може би, най-съществената част, която следва да бъде
отчетена. С въззивната жалба са представени 4 съдебни решения, като и
четирите съдебни решения на Върховен касационен съд като задължителна
практика обосновават твърденията ни за законосъобразност на съдебното
решение. Съдебно решение № 115 от 2020 г. не се отнася до настоящия
случай, тъй като става въпрос за ексклузивен договор и най-същественото е
атакуваната неустойка в размер на 5%, която бива потвърдена с решението на
ВКС и важи само досежно ексклузивността на договора. В останалата част
същото съдебно решение, което е представено по делото, неустойката за
забава е 1%. По отношение на съдебно решение № 167 от 2012 г., което е
представено по делото, същото касае лице, което е свързало страните, тоест
имаме резултативно изпълнение на договора за посредничество, което обаче
свързване е станало извън срока. Това е основният акцент на съдебното
решение, което разбира се, не е в нашия случай. В нашия случай безспорно е
установено, че нито един документ във връзка с този имот не е набавен от
страната. Нито купувачът по сдЕ.та е този, който страната твърди, че е била
готова да свърже, така че съдебното решение удостоверява именно…Отделно
от това, в протокола за оглед, който е цитиран в съдебното решение на ВКС, е
записан купувачът като лице, което е огледало имота с посредничеството на
посредническата фирма. По отношение на съдебно решение № 5 от 2013 г.,
касае се за договора за заем, който е различен и по отношение на последното
съдебно решение № 50116 от 2022 г., основният акцент на съдебното решение,
в което ВКС дава подробни разяснения, е именно че изпълнението на
задължението по поетия договор при спазен краен срок следва да се зачете без
значение, че междинните срокове по този договор не са спазени. Тоест нито
едно от тези цитирани във въззивната жалба съдебни решения не касае
настоящия случай, а напротив – две от тях потвърждават тезата ни. При
всички случаи неустоечната клауза и претенцията би следвало да бъде
заплатена от лице, чиято вина би следвало да бъде установена като лице,
виновно за неизпълнение на договора. Моята доверитЕ. по никакъв начин не
може да бъде виновна по този договор, при условие че няма ексклузивна
клауза. Тя е била в състояние и е имала право да намери купувач и да сключи
сдЕ.та. Основният акцент на твърденията на въззивната страна е, че те са
изправна страна по този договор, но действия, които да сочат към изпълнение
на договора, да има представен купувач евентуален, да има набавен документ
и всичко останало, не се съдържат доказателства за такива факти по делото,
поради което считам, че решението на първоинстанционния съд е правилно и
моля да го зачетете като такова, като присъдите на доверитЕ.та ми разноски.
Моля да съобразите изложеното в отговора на исковата молба и отговора на
въззивната жалба.
СЪДЪТ счете делото за изяснено и от правна страна и обяви, че ще се
произнесе с решение в законоустановения срок.
5
Протоколът изготвен в съдебно заседание, което приключи в 13:25 часа.
Председател: _______________________
Секретар: _______________________
6