№ 20740
гр. София, 14.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 166 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и трети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ДЕСИСЛАВА АЛ. АЛЕКСИЕВА
при участието на секретаря МИРЕЛА Т. МИЛКОВА
като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА АЛ. АЛЕКСИЕВА Гражданско
дело № 20241110115337 по описа за 2024 година
Предявен е от ищеца ********************, ЕИК **********, срещу
ответника *******************************************, с която е
предявен иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС за отмяна на всички взети
решения на проведеното на 10.02.2024 г. Общо събрание на собствениците на
самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна съсобственост, находяща се
в *****************************************, а именно: решение за избор
на УС (управител и касиер); решение, с което са определени месечните
режийни разноски, решение за размера на месечните вноски за Фонд
„Ремонт“; планирани бъдещи ремонти и визия на общите части, поставяне на
вътрешни врати с контрол на достъп и поставяне на система за контрол на
достъпа за ползване на асансьорите – отмяна на решението, с което се приема
поставянето на система с чип за контрол на достъп в асансьорите и решението
за инсталация на видеонаблюдение във и около блока; отмяна на решение за
поставяне на информационно табло до вратата, която ще бъде монтирана пред
стълбищната клетка.
Ищецът ********************, ЕИК **********, поддържа, че е
собственик на самостоятелни обекти, находящи се в сградата –
*****************. Поддържа наличието на сключен договор при условията
на чл. 2, ал. 1 ЗУЕС, вписан в нотариалния акт на всеки купувач на обособен
самостоятелен обект, с оглед което счита, че общото събрание следва да се
свиква по реда на чл. 18 ЗУЕС, което не е спазено в случая. Поддържа, че
взетите решения следва да се разпростират спрямо всички собственици на
самостоятелни обекти в жилищния комплекс. Сочи, че с приетите решения на
процесното ОС на ЕС се предпоставя възможността за бъде дублирано
събирането на уговорената в нотариалния акт сума. Част от решение – по т. 2 и
1
4 от дневния ред, били взети в нарушение на чл. 17, ал. 2, т. 8 ЗУЕС, доколкото
решенията за разпределение на разходите за управление и разходите за
поддържане на общите части на ЕС следва да са взети с мнозинство не
помалко от 51 % ид.ч. от общите части. Поставянето на информационно табло
на административната сграда обслужва целия комплекс, поради което
поддържа, че е от компетентността на ОС на ЕС на всички сгради, свикано по
реда на чл. 18 ЗУЕС. Моли за уважаване на иска. Претендира разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът
*******************************************, подава отговор на исковата
молба, чрез адв. С. В., с който оспорва иска като неоснователен и недоказан.
Оспорва ищецът да придобил четири самостоятелни обекта – сгради в режим
на ЕС. Оспорва, че в нотариалните актове на последващите собственици,
закупили имоти от ищеца, било записано, че се прилагат вътрешни правила за
имотите, респ. – оспорва съществуването на такива правила изобщо. Дори да
съществува такава разпоредба в нотариалните актове, поддържа, че същата е
нищожна, доколкото за уреждането на този тип правоотношения по чл. 2, ал. 1
ЗУЕС е необходим нарочен писмен договор с нотариална заверка на
подписите. Излага, че са нищожни уговорките в договор по чл. 2, ал. 1 ЗУЕС,
сключен от индивидуален собственик на обект в сграда в режим на ЕС, която
не е в жилищен комплекс от затворен тип по т. 3 от ДР на ЗУЕС, по въпроси,
уредени в чл. 51 ЗУЕС. Оспорва и въпросните условия да са вписани по
партидата на всеки самостоятелен обект. Оспорва процесната сграда да е част
от комплекс от затворен тип. Оспорва, че в случая е следвало да бъде свикано
ОС по реда на чл. 18 ЗУЕС. Поддържа, че на процесното ОС са взети решения,
касаещи единствено сграда „А“. В случай че се прецени, че решението по т. 2
от процесното ОС е взето в нарушение на чл. 17, ал. 2, т. 8 ЗУЕС, моли да бъде
обезсилено единствено в частта, определяща вноските за разходи за
управление и поддръжка на общите части. Оспорва решението по т. 4 от
дневния ред да попада в изискването на чл. 17, ал. 2, т. 8 ЗУЕС, доколкото
системата за видеонаблюдение не може да се разглежда като необходима за
управление или поддръжка на общите части по смисъла на закона. Счита, че
протоколът от проведеното ОС отговаря на изискванията на чл. 16, ал. 1 и ал.
6 ЗУЕС. Моли за отхвърляне на предявения иск. Претендира разноски.
Софийският районен съд, като прецени събраните по делото
доказателства и взе предвид наведените възраженията на насрещната страна,
приема следното:
По допустимостта:
Предявеният иск по чл.40, ал. 1 ЗУЕС е допустим, предявен е от
собственик на самостоятелни обекти в сградата, в 30- дневен срок от
поставяне на протокола по реда на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС.
По основателността на иска:
За уважаване на иска по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС в тежест на ищеца е да
установи, че е собственик на самостоятелен обект в процесната
*****************, че са взети от Общото събрание решението, чиято отмяна
се иска, както и че е предявил иска за неговата отмяна в преклузивния срок. В
2
тежест на ответната страна е да докаже спазването на императивните
изисквания по отношение на свикването, провеждането и вземането на
решението на Общото събрание. В тежест на всяка от страните е да установи
фактите, на които основава изгодни за себе си последици.
При предявен иск за отмяна по чл. 40 ЗУЕС съдът следва да се
произнесе само по изрично посочените от ищеца основания за отмяна,
доколкото само те представляват основанието на предявения иск. В настоящия
случай ищцовото дружество основава доводите си за незаконосъобразност на
решението поради нарушение на процедурните разпоредби за свикване на
общото събрание – неспазване на реда по чл. 18 ЗУЕС за свикване на
съвместно общо събрание и неспазване на изискуемото мнозинство за
приемане на решенията.
Ищецът оспорва всички решения, взети на общото събрание: решение за
избор на УС (управител и касиер); решение, с което са определени месечните
режийни разноски, решение за размера на месечните вноски за Фонд
„Ремонт“; Планирани бъдещи ремонти и визия на общите части, поставяне на
вътрешни врати с контрол на достъп и поставяне на система за контрол на
достъпа за ползване на асансьорите – отмяна на решението, с което се приема
поставянето на система с чип за контрол на достъп в асансьорите и решението
за инсталация на видеонаблюдение във и около блока; отмяна на решение за
поставяне на информационно табло до вратата, която ще бъде монтирана пред
стълбищната клетка с довода, че е налице затворен комплекс по смисъла на чл.
2, ал. 1 ЗУЕС , като незаконосъобразно е проведено общо събрание на ЕС на
10.02.2024 г., доколкото общото събрание е следвало да бъде свикано по реда
на чл. 18 ЗУЕС.
Съдът намира, че в разглеждания случай не е налице жилищен комплекс
от затворен тип. За да стигне до този извод, съдът анализира относимите
разпоредби от нормативната уредба. Съгласно чл. 18, ал. 1 ЗУЕС, при
необходимост от решаване на въпрос, който е свързан с общите части на две
или повече етажни собствености, може да се проведе съвместно общо
събрание, за участие в което етажните собствености излъчват равен брой
представители. Съгласно чл. 2, ал. 1 ЗУЕС управлението на общите части на
сгради в режим на *****************, построени в жилищен комплекс от
затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите
между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Съгласно чл. 2,
ал. 2 договорът се вписва от инвеститора в Агенцията по вписванията по
партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите
приобретатели. С §1, т.3 от ДР на ЗУЕС е дадена дефиниция на „жилищен
комплекс от затворен тип“ , а именно комплекс, обособен като отделен
урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на
***************** и други обекти, обслужващи собствениците и
обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни
лица. Единствено при кумулативно наличие на предвидените в закона
предпоставки е приложим чл. 2, ал. 1 ЗУЕС.
В разглеждания случай, видно от нотариален акт № ***, том 1, рег. №
**** , дело 102 от 2016 г. на нотариус С. С., ******************** е закупил
3
от ************************ поземлен имот № *********** и построените
върху него две сгради – ведомствени общежития. Видно от нотариален акт №
*** от 10.05.2022 г. за покупко-продажба на самостоятелни обекти в сграда А,
купувачът Я. Д. се е задължила да заплаща месечна такса поддръжка на
продавач за всеки един от самостоятелните обекти , предмет на сделката. От
приложени и приети по делото 36 броя схеми на самостоятелни обекти от
2020 г. и 2021 г. се установява, че 36 самостоятелни обекти са отразени в
кадастралната карта, като за собственик е вписан ******************.
От събраните по делото писмени доказателства не се установява да е
налице контролиран достъп за външни лица, не се установява общите части
върху дворното място или поземления имот, върху които са построени
отделните сгради в комплекса и построените в него съоръжения за общо
ползване да са съсобствени /виж нотариален акт за покупко-продажба № ***
от 10.05.2022 г., съгласно който ******************** прехвърля правото на
собственост върху самостоятелни обекти, но не и идеални части от имота,
върху който е построена сградата/. Ето защо, по делото не се установява
наличие на жилищен комплекс от затворен тип, поради което неоснователни
са възраженията на ищеца, че е следвало да бъде свикано съвместно общо
събрание по реда на чл. 18 ЗУЕС, оттам и оспорването на взетите решения на
ОС от 10.02.2024 г. на това основание.
За част от решенията – по т. 2 и по т. 4 от протокол от ОС на ЕС на
сграда "А", ищецът въвежда отделно основание за незаконосъобразност, а
именно че не е спазено изискуемото мнозинство по чл. 17, ал. 2, т. 8 ЗУЕС.
Възражението се явява основателно. Съгласно чл. 17, ал. 2, т. 8 ЗУЕС,
решенията на общото събрание на етажната собственост за разпределение на
разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на
етажната собственост по чл. 51, ал. 9 ЗУЕС, се приемат с мнозинство не по-
малко от 51 % идеални части от общите части. Съгласно чл. 51, ал. 9 ЗУЕС,
разноските за поддържане и управление на етажната собственост може да се
разпределят по един от трите посочени в закона начина – поравно според броя
на собствениците, ползвателите и обитателите; съобразно притежавания
процент идеални части или поравно на самостоятелен обект. С разпоредбата
на чл. 51, ал. 9 ЗУЕС се допуска отклонение от правилото на чл. 51, ал. 1
ЗУЕС, тъй като се предоставя възможността на етажните собственици да
дерогират правилата за разпределение между отделните етажни собственици
на разноски за поддържане и управление на ЕС, посочени в чл. 51, ал. 1 ЗУЕС,
но се изисква решение, прието с квалифицирано мнозинство по чл. 17, ал.2, т.
8 ЗУЕС.
В разглеждания случай, с решението по т. 2 от дневния ред на общото
събрание на 10.02.2024 г. е определена такса за режийни разноски, фонд
„Ремонт и Обновление“ и възнаграждение за управителния съвет по 15 лева за
едностайните и по 30 лева за всички останали апартаменти, а обектите от
сутерена са освободени от заплащане на такса, а по т. 4 от дневния ред е взето
решение за вноска на до 20 лева за апартамент за монтаж и инсталация на
система за видеонаблюдение и принципно съгласие за монтажа й, както и
политика за поверителност: легитимирани лица да гледат записи в конкретни
4
случаи, срок за съхранение на записите, поставяне на указателни табели за
видеонаблюдение. Видно от представения протокол от ОС на ЕС от 10.02.
2024 г. решението по т.2 и решението по т.4 са приети с мнозинство от
39,74999% ид.ч. от общите части на сградата. Решението по т.2 определя
размери на разноски за поддържане и управление на общите части, както и за
фонд „ремонт и обновяване“, и е взето в отклонение от нормата на чл. 51, ал. 1
ЗУЕС, тъй като за приемане на решения по чл. 51, ал. 9 ЗУЕС се изисква
мнозинство по чл. 17, ал. 2, т. 8 ЗУЕС, което в случая не е налице. Отделно от
това, за фонд „Ремонт и обновяване“, законът изобщо не предвижда
възможност за определяне на вноската на самостоятелен обект (виж чл. 50, ал.
2 ЗУЕС), а съобразно идеалните части на отделните собствениците в общите
части на етажната собственост.
Решението по т. 4 определя разноски за монтаж и инсталация на система
за видеонаблюдение в размер по 20 лева на апартамент, както и съгласие за
поставяне и монтаж на видеонаблюдение. Настоящият състав приема, че
разходите за поставяне на видеонаблюдение представляват разходи за
управление и поддържане на етажната собственост, по аргумент и от чл. 51,
ал. 4 ЗУЕС. Ето защо, приема, че не е спазен чл. 51, ал. 1 ЗУЕС, тъй като
вноските са разпределени на самостоятелен обект, а за приемане на решение
по чл. 51, ал. 9 ЗУЕС не е налице изискуемото мнозинство. Отделно от
горното, за поставяне на техническо съоръжение върху сградата, съгласно чл.
17, ал. 2, т. 6 ЗУЕС се изисква мнозинство 50 на сто идеални части от общите
части на сградата , а не съответното мнозинство от присъстващите на
събранието етажни собственици. Дори и да представляват полезни разноски
по смисъла на § 1, т. 12 от ДР на ЗУЕС, чл. 17, ал. 2, т. 3 ЗУЕС изисква 75 %
мнозинство. Ето защо, съдът приема, че не е спазено изискуемото мнозинство
за приемане на решенията по т. 2 и по т. 4.
Предвид гореизложеното, искът относно решенията по т. 2 и т. 4 е
основателен и следва да бъде уважен, а за останалите решения, взети на ОС на
ЕС от 10.02.2024 г. следва да бъде отхвърлен.
По разноските:
При този изход на спора, право на разноски има ищецът съобразно
уважената част от иска. Ищецът е представил доказателство за сторени
разноски в размер на сумата от 1330 лева, от които 80 лева държавна такса и
1250 лева заплатено адвокатско възнаграждение. Направеното възражение за
прекомерност на претендираното възнаграждение е основателно с оглед
фактическата и правна сложност на делото, срочността на разглеждане на
делото – проведено едно съдебно заседание, събиране единствено на писмени
доказателства, количеството извършена работа, поради което
възнаграждението следва да бъде намалено на осн. чл. 78, ал. 5 ГПК до сумата
от 800 лева. С оглед изхода от делото, на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК в полза на
ищеца следва да се присъди сумата от 480 лева – адвокатско възнаграждение и
48 лева държавна такса.
С оглед изхода на спора, в тежест на ищеца следва да бъдат възложени
разноски на ответника в размер на 432 лева – адвокатско възнаграждение.
5
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС, предявен от
********************, ЕИК ********** срещу
***********************************************, решенията на общото
събрание на етажните собственици, взети на 10.02.2024 г. по т. 2 и по т. 4,
обективирани в протокол от 10.02.2024 г., като ОТХВЪРЛЯ иска за отмяна на
взетите решения в останалата му част.
ОСЪЖДА на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК ******************** с адрес:
************************************* да заплатят на
********************, ЕИК ********** сумата от 528 лева ( петстотин
двадесет и осем лева) разноски по делото.
ОСЪЖДА на осн. чл. 78, ал. 3 ГПК ********************, ЕИК **********
да заплати на етажните собственици в ***************** с адрес:
************************************* сумата от 432 лева ( четиристотин
тридесет и два лева) разноски по делото.
Решението подлежи на въззивно обжалване в двуседмичен срок от връчването
му пред СГС.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6