№ 6989
гр. София, 18.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-15 СЪСТАВ, в публично заседание
на тридесет и първи октомври през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Галя Вълкова
при участието на секретаря Михаела Огн. Митова
като разгледа докладваното от Галя Вълкова Гражданско дело №
20231100112444 по описа за 2023 година
Предмет на разглеждане е предявен от Н. С. О. против Н. Е. А. иск с
правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Ищцата твърди, че ответницата е собственик на ½ ид. част от
апартамент № 15, находящ се в гр. София, кв. Лозенец, ул. „********, с площ
71,29 кв. м., с идентификатор 68134.902.925.1.15, заедно с 2,83% ид. части от
общите части на сградата и от правото на строеж върху държавно дворно
място. Останалата 1/2 ид. част ищцата е придобила в собственост на
основание договор за издръжка и гледане, сключен на 12.11.2018 г. с М.Г.М..
Ищцата предявила иск за делба на съсобствения имот, като в резултат на
преговори страните сключили предварителен договор на 21.08.2023 г., като
обективирали съгласие, вкл. по имейл, ищцата да изкупи притежаваната от
ответницата 1/2 ид. част за сумата от 45000 лв., платима както следва: 4000 лв.
задатък в брой при сключване на договора и 41000 лв. - в деня на сключване на
договора във формата на нотариален акт. На 22.08.2023 г. страните се
уговорили, че окончателният договор ще бъде сключен в кантората на
нотариус С. на 05.09.2023 г. Ищцата заплатила цялата продажна цена по
банкова сметка на продавача, но в деня на сделката ответницата не се явила.
Съставен бил констативен протокол от нотариуса. По изложените
съображения Н. О. предявява срещу Н. А. иск с правно основание чл. 19, ал. 3
ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения на 21.08.2023 г. предварителен
договор.
В отговор на исковата молба Н. А. прави възражение за нищожност,
респ. за унищожаемост на договора. Посочва, че договорът е нищожен поради
накърняване на добрите нрави, тъй като действителната пазарна стойност на
имота надвишава в пъти договорената продажна цена, правещо престацията
1
практически нулева. Липсата на еквивалентност на престациите, при
изключително голяма разлика, следвало да се приеме за противоречие с
добрите нрави. В условията на евентуалност се възразява, че към момента на
сключване на предварителния договор ответницата не е разполагала с
достатъчно средства, за да покрива собствените си нужди. Ответницата е
самотна майка, загубила двамата си родители по-малко от година преди
опорочената сделка. Сделката е сключена при явно неизгодни условия и
очевидна нееквивалентност на престациите. Моли съда да отхвърли
предявения иск.
Софийски градски съд, като прецени събраните по делото
доказателства и доводи на страните съгласно чл. 235, ал. 2 ГПК, намира
за установено следното:
През 1974 г. Г.М.Ц. и Н.П.М. са закупили от Министерството на
народната отбрана апартамент № 15, на втори етаж в сграда на ул. „******** в
гр. София. Г.Ц. и Н.М. са починали. Техни наследници са били М.М. и К.М. –
А. и като такива са придобили по ½ идеална част от апартамента. На
12.11.2018 г. ищцата Н. О. е придобила ½ идеална част от апартамента на ул.
„******** в гр. София. Той представлява самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68134.902.925.1.15 по КК и КР, одобрени със заповед № РД-
18-739 от 21.11.2017 г. на Изпълнителния директор на АГКК. На 10.08.2021 г.
Н. О. е предявила иск срещу К.М. .– А. за делба на притежавания от тях имот -
апартамент № 15, на втори етаж в сграда на ул. „******** в гр. София, с
идентификатор 68134.902.925.1.15. От удостоверенията за наследници,
представени с исковата молба, е видно, че К.М. – А. е починала на 21.06.2022
г. Нейна дъщеря е ответницата - Н. А.. Не се спори, че бащата на ответницата
също е починал, което е видно и от посочените удостоверения за наследници.
От приетите нотариални актове и удостоверения за наследници, от
обясненията на Н. А., както и от предоставената от приходната агенция на
Р.Гърция информация за декларирани имоти и платени данъци, се установява,
че след смъртта на нейната майка ответницата е станала собственик на ½
идеална част от апартамента в сградата на ул. „******** в гр. София. Освен
това тя е притежавала и: 1/ парцел със сграда в с. Владо Тричков; 2/ празно
дворно място от 561 кв.м. в с. Маджаре; 3/ дворно място от 555 кв.м. с
постройка от 57 кв.м. в с. Маджаре; 4/ апартамент от 59,65 кв.м. в ж.к. Хаджи
Димитър в гр. София; 5/ апартамент от 79 кв.м. в гр. Атина, Република
Гърция; 6/ половината от 8 земеделски имота в селището на Калкис, Севасто;
7/ половината от приземен етаж в еднофамилна къща в селището на Калкис,
Севасто; 8/ идеални части от нива, находяща се в землището на с.Български
извор, общ.Тетевен, местността „Кошута“ с площ от 3.001 дка, 5-та категория;
9/ идеални части от три пасища, находящи се в землището на с.Градежница,
община Тетевен, обл.Ловешка, местността „Батьова могила“ – с площ от 0,503
дка, 0, 208 дка, 1 297 дка, както и от нива с площ от 1.109 дка в същата
местност, както и от овощна градина с площ от 1.979 дка в местността
„Гарвана“ и 10/ лек автомобил фолксваген голф.
Н. А. има син, роден на 07.07.2018 г. По делото няма доказателства
ответницата да живее с някого другиго в домакинство, затова съдът приема,
2
че към м. август 2023 г. нейното домакинство се е състояло единствено от нея
и малолетния й син.
По делото е представена и приета кореспонденция по електронна поща.
Съдът е отделил като безспорно в отношенията между страните, че
изявленията, които са направени от ********@yahoo.com и
**********@*******.*** са съответно на ищцовата и на ответната страна.
Тази кореспонденция е започнала още през м. октомври 2022 г. В края на
м.юни 2023 г. Н. А. е запитала ищцата дали все още има интерес да откупи
нейната половина от апартамента на ул. „Якубица“. Н. О. е предложила да
закупи другата ½ ид.част за 35 000 лева. Ответницата е възразила, че цената
би следвало да е около 3000 евро на кв.м., на което ищцата е отговорила, че тя
е направила разходи за около 20 000 лева за този имот и продължава да прави
разходи. Освен това по делото за делба между тях също продължавали да се
трупат разноски. Така според заявеното от ищцата, ако Н. А. не се съгласи да й
продаде останалата ½ ид.част, а разходите продължат да се правят само от Н.
О., накрая на производството по делба ответницата може да не получи и нищо
срещу собствеността на нейната част. След това ответницата е предложила
цена от 45 000 лева, на която ищцата се е съгласила. В един последващ момент
Н. А. е опитала да получи повече (предложила е 30 000 евро), но
предложението й не е било прието.
От приетите по делото данни от статистическия институт на Република
Гърция се установява, че за 2023 г. прагът на бедност на едночленно
домакинство е бил 6 030 евро, а за домакинство от двама възрастни и две деца
под 14 години е 12 663 евро. От справка на страницата на Евростат съдът
установи, че прагът на бедност за всяко домакинство в зависимост от броя на
членовете му се изчислява като се добавя определен коефициент
(https://ec.europa.eu/eurostat/statistics-explained/index.php?
title=Glossary:Equivalised_income ). Така втори възрастен е с тежест 0,5, а дете
под 14 години е с тежест 0,3. По този начин пресметнат прагът на бедност за
домакинство от един възрастен и едно дете под 14 г. в Гърция за 2023 г. е бил
7839 евро (6030*1,3)
През тази година ответницата е получила обезщетения за безработица в
размер на 6 904,97 евро. През 2023 г. Н. А. е декларирала и 325 евро доход от
недвижим имот. По делото липсват доказателства през 2023 г. Н. А. да е имала
други доходи. Така общо за 2023 г. тя е получила 7229,97 евро. Липсват и
доказателства тя да е имала значителни наличности по банкови сметки.
Напротив, приетите по делото справки показват незначителни суми по
сметката към м. август 2023 г.
Показанията на разпитания по делото свидетел Х.Х. потвърждават
данните от писмените доказателства относно имущественото състояние на
ответницата към м. август 2023 г. От тези показания се установява, че
ответницата е имала затруднения да издържа себе си и детето си и се е
чувствала принудена да продаде идеалната си част от апартамента на ул.
„Якубица” в гр. София, въпреки че цената е била ниска.
Между страните не се спори, а и от представените и приети писмени
3
доказателства се установява, че на 21.08.2023 г. Н. О. и Н. А. са сключили
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. С него
ответницата се е задължила да продаде на ищцата своята ½ идеална част от
апартамент № 15, находящ се в гр. София, кв. Лозенец, ул. „********, с площ
71,29 кв. м., представляващ имот с идентификатор 68134.902.925.1.15. Цената,
която страните уговорили за продажбата била в размер на 45000 лв., платима
както следва: 4000 лв. задатък в брой при сключване на договора,
получаването на която сума е удостоверено в самия предварителен договор и
41000 лв. - в деня на сключване на договора във формата на нотариален акт.
Страните са уговорили още, че на 05.09.2023 г. те ще сключат окончателния
договор в кантората на нотариус С..
От изслушаното заключение на вещото лице инж. М., неоспорено от
страните, се установява, че пазарната цена на процесната ½ идеална част към
момента на сключване на предварителния договор е била 126 295 лева, или
около 2,807 пъти повече от уговореното между страните.
От представените и приети платежни нареждания и извлечение от
сметка се установява, че в изпълнение на задължението си по договора към
05.09.2023 г. ищцата е заплатила общо 41 000 лева (11 662,55 лева и 15 000
евро) по сметка на продавача Н. А..
На 05.09.2023 г., в уговорения между страните час за сключването на
окончателен договор, пред нотариус К. С. се явила единствено Н. О., за което
нотариусът е съставил констативен протокол.
На 28.11.2023 г. Н. А. е дарила на Х.Х. 1/20 ид.част от нейния имот в с.
Владо Тричков, общ. Своге.
При така установената фактическа обстановка съдът достигна до
следните правни изводи:
По предпоставките за уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД:
Съгласно чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, всяка от страните по предварителния
договор може да предяви иск за сключване на окончателен договор. Когато
задължението е да се прехвърли право на собственост върху имот, съдът
проверява и дали са налице предпоставките за прехвърлянето на
собствеността на имота, включително дали отчуждителят е собственик на
имота (чл. 363 от ГПК). Следователно, предпоставките за уважаването на иска
са: 1. ответникът да е собственик на недвижим имот; 2. наличие на валиден
предварителен договор между ищеца и ответника за продажба на този
недвижим имот; 3. да е настъпил договорения падеж, респ. забава на
ответника за сключване на окончателен договор; 4. ищецът да е изправен
относно изпълнението на задълженията си по предварителния договор като в
случай на неизправност съдът може да обяви за окончателен по реда и при
условията на чл. 362, ал. 1 ГПК.
По делото се установи, че ответницата Н. А. е собственик на ½ идеална
част от апартамент № 15, находящ се в гр. София, кв. Лозенец, ул. „********, с
площ 71,29 кв. м., представляващ самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68134.902.925.1.15 по КК и КР одобрени със заповед № РД-18-
739 от 21.11.2017 г. на Изпълнителния директор на АГКК. На следващо място
4
се установи, че между страните е сключен предварителен договор за продажба
на посочената идеална част. Спорно е дали този договор е валиден.
По възражението на ответницата за нищожност на договора поради
противоречие с добрите нрави:
Добрите нрави са неписани, общовалидни, морални норми, които
съществуват като общи принципи или произтичат от тях и са критерии за
оценка на сделките. В практиката се приема, че нееквивалентността на
престациите като конкретен пример за нарушение на добрите нрави, водещо
до нищожност на сделката по смисъла на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД представлява
изключително голямата разлика в престациите и в редица решения на ВКС се
посочва дванадесет пъти по-ниската цена от пазарната, двадесет и осем пъти
по-ниска цена и по абстрактен и принципен начин е формулиран критерият за
преценка на значителната нееквивалентност. Понятието добри нрави
предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното
явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на
сделката. ВКС счита, че тази неравностойност би следвало да е такава, че
практически да е сведена до липса на престация. Следователно
значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации, която води
до нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице, когато
насрещната престация е практически почти нулева. Тогава, ако сделката
не е симулативна като прикриваща дарение, тя е нищожна поради
противоречие с добрите нрави (в този смисъл : Решение № 158 от 05.07.2022 г.
по гр. д. № 493/2021 г., г. к., ІV г. о. на ВКС).
В случая по делото се установи, че продажната цена от 45 000 лева е 2,8
пъти по-ниска от пазарната. Това означава, че действително е налице
нееквивалентност на престациите. Тя обаче не е толкова значителна, че да е
практически сведена до нулева. Платените 45 000 лева макар и значително по-
малко от пазарната стойност, не са неморално ниска цена за закупената ½
идеална част от апартамента. Ето защо възражението за нищожност не е
основателно.
По възражението за унищожаемост на договора поради крайна
нужда:
Съгласно чл. 33, ал. 1 ЗЗД унищожаем е договорът, сключен поради
крайна нужда при явно неизгодни условия. Правната норма посочва две
съществени и основни предпоставки, които следва да са осъществени
кумулативно, за да може да бъде унищожена сделката.
Първата предпоставка е състояние на крайна нужда, т.е. липса или
недостатъчност на материални средства за задоволяване на основни
потребности, като напр. недостиг на парични средства за издръжка – лична и
на семейството, за лечение на лицето или на негов близък, за плащане на
изискуеми задължения и др., което състояние е въздействало върху волята
на страната по сделката, упражнявайки натиск, и я е мотивирало да я
сключи, като е необходимо да може да се заключи, че при нормални
обстоятелства (достатъчно средства за издръжка и за погасяване на
задълженията), т.е. при липса на състояние на крайна нужда, тя не би
5
сключила сделката. От гореизложеното е видно, че първата предпоставка -
състоянието на крайна нужда също е необходимо да отговаря на две
изисквания – от една страна да представлява недостиг или липса на
средства за посрещане на лични и семейни потребности или за
изпълнение на задължения към трети лица и от друга страна – този
недостиг или липса на средства да упражнява сериозен натиск върху
волята на лицето да реши да сключи определена сделка, без който натиск
то не би я сключило или не би я извършило при конкретните условия и
клаузи.
Втората предпоставка е наличието на явно неизгодни условия от
опорочената сделка за лицето, намиращо се в крайна нужда, които се
преценяват конкретно за всеки случай към момента на сключване на
сделката и съставляват съотношение между престациите на страните,
неблагоприятно за намиращата се в крайна нужда страна, като при
договор за продажба, в най-често срещания случай, са осъществени когато има
явна, очевидна нееквивалентност между насрещните престации на
продавача и купувача, при много съществена разлика между действителната
стойност на продаваната вещ и продажната цена по договора. Преценката
за това следва да е не само конкретна, но и комплексна. При извършването й
следва се вземат предвид действителното фактическо и правно състояние на
продаваната вещ - с оглед установяване на действителната й стойност към
момента на сключването на договора, която да се съпостави с уговорената в
него продажна цена. Необходимо е да се имат предвид и всички останали
клаузи на договора, ако има такива, и уговорените в тях модалитети или
други, освен основните, насрещни договорни задължения на продавача и
купувача, които се отразяват и са от значение за еквивалентността на
престациите по договора (така: Решение № 381 от 27.06.2025 г. по к. гр. д. №
2000/2024 г., г. к., ІІІ г. о. на ВКС).
По делото се установи, че малко след като майката на ответницата е
починала, Н. А. се е обърнала към ищцата за да продаде своята идеална част
от апартамента на ул. „Якубица” в гр. София. Към този момент ответницата е
живеела сама с 5 годишното си дете в Гърция. Същевременно тя е била
безработна и е получавала помощи като доходът на семейството й е бил
близо до прага за бедност на едночленно домакинство и под прага за
бедност на домакинство като нейното. Така съдът намира за установено, че
ответницата е била в състояние на крайна нужда защото не е могла с доходите
си да посреща своите нужди и тези на своето малко дете.
Не може да се приеме за основателно възражението на ищцата, че
недвижимите имоти, които ответницата е имала в собственост, обосновават
извод за различно състояние от това на крайна нужда. Към датата на
предварителния договор тези имоти не са й носели никакви средства, отделно
от тези 325 евро, включени в данъчната декларация. Земеделските имоти в
България и Гърция, както и приземния етаж в селището Калкис, Севасто, са
притежавани в съсобственост с трети лица. Така извличането на някакви
доходи от тези имоти е в зависимост от решение в бъдещ период, което
ответницата не може да вземе сама. Имотите в с. Маджаре и с. Владо Тричков
6
не са такива, че да генерират въобще приходи от наем, а дори и да могат, то
той би бил незначителен. Така остава апартамента в ж.к. „Хаджи Димитър”
като евентуален източник на допълнителни доходи. Дори и той да генерира
наем, това не би увеличило значително дохода на семейството на ищцата, така
че да премине линията на бедност в Гърция за двучленно семейство. Затова
съдът приема, че имотите, за които се установи, че ответницата е притежавала
към момента на сключване на предварителния договор, не са били в състояние
да облекчат положението й. Като отчита, че имотите към датата на сключване
на предварителния договор фактически не са носели доход, докато разходите
на едно домакинство са текущи, съдът не намира основание да преосмисли
извода си, че към м. август 2023 г. ответницата се е намирала в състояние на
крайна нужда.
Така посочените обстоятелства, които съдът установи, както и
съвкупната им преценка, водят до заключението, че именно това състояние на
Н. А. я е мотивирало да сключи предварителния договор. Тя е била наясно, че
цената, на която се съгласява е значително по-ниска от пазарната, но е имала
нужда от средства. Затова съдът приема, че тя се е съгласила да продаде
идеалната си част на почти 3 пъти по-ниска цена поради липсата на средства,
с които да посреща нуждите на домакинството си.
На следващо място по делото се установи и явна нееквивалентност на
престациите по предварителния договор за продажба. Дори и отчитайки
евентуални подобрения които само ищцата да е направила в апартамента, за
които, освен нейните изявления, няма събрани доказателства по делото, то
цената остава явно несъответстваща на пазарната от 126 295 лева. Ето защо е
налице и втората предпоставка за унищожаемостта на договора, сключен
поради крайна нужда при явно неизгодни условия. Поради това
предварителния договор, чието обявяване за окончателен се иска, не е
действителен, т.е. не е налице една от изискуемите предпоставки за
уважаването на иска и затова съдът го отхвърля.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски има единствено ответницата.
На основание чл. 78, ал. 3 ГПК на Н. А. се дължат 750 лева за платения
депозит за вещо лице, както и 846 лева за превод на документи, съгласно
представения списък по чл. 80 ГПК. По отношение на претендираното
възнаграждение за адвокат от 5350 лева съдът намира възражението за
прекомерност на ищцата за основателно. Делото не се характеризира с висока
фактическа и правна сложност като основните обстоятелства не са били
спорни между страните. С оглед на това съдът намира, че справедливото
възнаграждение за адвокат възлиза на 4 000 лева. Така на ответницата следва
да се присъдят общо 5 596 лева.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, предявен
7
от Н. С. О., ЕГН: **********, със съдебен адрес: гр. София. ул. „********,
срещу Н. Е. А., ЕГН: **********, със съдебен адрес гр. София, ул. ********,
чрез адв. К. Т. Г., за обявяване за окончателен на сключения между тях на
21.08.2023 г. предварителен договор за продажба на ½ ид. част от апартамент
№ 15, находящ се в гр. София, кв. Лозенец, ул. „********, с площ 71,29 кв. м.,
представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.902.925.1.15 по КК и КР одобрени със заповед № РД-18-739 от
21.11.2017 г. на Изпълнителния директор на АГКК.
ОСЪЖДА Н. С. О., ЕГН: **********, със съдебен адрес: гр. София. ул.
********, да заплати на Н. Е. А., ЕГН: **********, със съдебен адрес гр.
София, ул. ********, чрез адв. К. Т. Г., 5 596 лева разноски за делото на
основание чл. 78, ал. 3 ГПК.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Софийски апелативен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
8