№ 6730
гр. София, 07.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-18 СЪСТАВ, в публично заседание
на девети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Петър В. Боснешки
при участието на секретаря Славка Кр. Д.а
като разгледа докладваното от Петър В. Боснешки Гражданско дело №
20241100100179 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано по искова молба на Н. Н. Д., с
ЕГН:********** и адрес: гр. София, „бул. „******** чрез адв, К. К., САК, срещу А. А. Б., с
ЕГН:********** и адрес: гр. София, район Младост, ж.к. ******** (втори жилищен), ап. 6,
с която е предявен иск с правно основание чл.108 ЗС, с който се иска да бъде признато за
установено, че ищецът е собственик на следния недвижим имот: Самостоятелен обект в
сграда: Апартамент 6 с идентификатор № 68134.4089.449.5.42 по КККР, одобрени сьс
Заповед РД-18-15/06.03.2009г. на ИД на АГКК, находящ се в гр. София, обл. София
/столица/, Столична община, район Младост, жж. Младост 3, в жилищна сграда - ********
нов (стар секция Б 2), на третия /втори жилищен/ етаж в жилищна сграда, построена от ЖСК
„Панорама“, като ответникът бъде осъден да предаде на ищеца владението върху същия
недвижимия имот.
Ищецът твърди, че е собственик на процесния апартамент на основание Нотариален
акт за нокупко - продажба на недвижим имот № 131, том Ш, peг. № 10688, нот. дело №
485/2013г. С процесния НА продавачите - А.А. Б. и И. И.а Б.а са запазили заедно и за всеки
от тях поотделно вещното право на пожизнено и безвъзмездно ползване върху имота,
предмет на НА. Ползвателят А.А. Б. е починал на 05.09.2016г., с оглед което неговото право
на ползване по отношение на имота е погасено— чл. 59 от ЗС.
С Договор за наем от 20.09.2017г. ползвателят - И. И.а Б.а, е предоставила на
ответника за временно н възмездно ползване описания подробно по-горе имот за срок от 10
години. Договорът е вписан в Служба по вписвания като Акт № 82, Том XI, Книга:
Вписвания, под вх. peг. №62259/21.09.2017г. От съдържанието на Договоря за наем се
установява още, че владението върху имота е предадено от Наемодателя на Наемателя в
1
деня на неговото подписване - 26.09.2017г. Ползвателят И. И.а Б.а, е починала на
10.06.2023г.
Ищецът твърди, че съдържанието на учреденото право на ползване на И. Бтхчеванова
й позволява да сключва договори за наем сьс срок до 3 /три/ години, тъй като по-голям
срок би означавал действие на разпореждане с имота, с каквото правомощие ползвателят не
разполага.
Съгласно чл. 229, ад. 3 от ЗЗД договор за наем, сключен за по-дълъг срок, има сила за
максималния срок от три години и в хипотезата и а чл. 236, ал. 1 от ЗЗД може да продължи
за неопределен срок (безсрочен договор). Поради това и ищецът е обвързан с процесния
договор за наем като такъв за неопределен срок.
Поради това и на основание чл.238 ЗЗД ищецът е изпратил до ответника нотариална
покана, с която му предоставя едномесечен срок, считано от датата на получаването й, след
изтичането на който заявява с поканата, че се отказва от безсрочния договор за наем и счита
същия за прекратен. Нотариалната покана е връчена лично на ответника на 03.08.2023г.,
поради което и договорът за наем с прекратен на 03.09.2023г. Независимо от прекратяването
на договора ответникът А. Б. продължава да упражнява фактическата власт върху процесния
апартамент без да има основание за това.
При условие на евентуалност се твърди, че предвид настъпилата на 10.06.2023г. смърт
на ползвателя И. Б.а, то правата по сключения Договор за наем не могат да бъдат
противопоставени на собственика на имота след прекратяването на вещното право на
ползване. Поради това и след тази дата ответникът упражнява фактическата власт върху
собствения на ищеца имот без да има основание за това.
При условие на евентуалност се твърди, че процесният договор за наем е нищожен
поради противоречие с добрите нрави. В разпоредбата на чл.3 от договора е уговорена
наемна цена а размер на 9900 /девет хиляди и деветстотин/ лева за целия срок на договора,
заплатена в брой, при подписване на Договора за наем. Така уговорената наемна цена е
много пол средната пазарна цена за подобен тип имоти и почти се равнява на липса
престация. В законоустановения срок ответникът А. А. Б. е подал отговор на исковата
молба, с който е изразил становище, че искът е процесуално допустим, но следва да бъде
отхвърлен като неоснователен.
Ответникът е оспорил, че придобивното основание, на което се позовава ищеца, а
именно Нотариален акт за нокупко - продажба на недвижим имот № 131, том Ш, peг. №
10688, нот. дело № 485/2013г., е нищожен, поради противоречие с добрите нрави. В същия е
уговорена цена от 9900 лева, която е неморално ниска и е в противоречие с каквато и да е
логика - не само пазарна, но и общочовешка. Съдебната практика неотклонно приема за
нищожни поради противоречие с добрите нрави двустранните сделки, сключени при
нееквивалентност на престациите. Ответникът твърди, че има интерес от констатирането на
тази нищожност в настоящото производство не само като ответник по делото, спрямо когото
ищецът е заявил, че е собственик на имота, предмет на иска, но и като лице, което е
2
наследник на продавачите по сделката и евентуалната нищожност го легитимира като
собственик.
Твърди, че посоченият в исковата молба договор за наем от 20.09.2017г. между И. И.а
Б.а и ответника е напълно неотносим към ползването на имота. Към момента ответникът
ползва процесния имот въз основа на договор за наем от 03.01.2023г., сключен между И. И.а
Б.а като наемодател и А. А. Б. като наемател, който е вписан в Служба по вписванията,
гр.София с вх. peг. № 28 от 04.01.2023г., акт № 5, том I, дело № 23/2023г.
Ищецът не е собственик на процесния имот, което само по себе си води до
неоснователност на иска.Освен това ответникът държи имота на валидно правно основание
- той е наемател по валидно сключен и действащ договор за наем от 03.01.2023г.
След като прецени събраните по делото доказателства по реда на
чл.235 ГПК, Софийски градски съд приема за установено от фактическа и
правна страна следното:
По допустимостта:
Съдът намира, че така предявеният иск е допустим, поради което и следва да се
произнесе по съществото на делото.
По основателността:
Не се спори по делото, а и от представените писмени доказателства е видно, че
ищецът е внук, а ответникът е син на А.А. Б. и И. И.а Б.а, като ищецът се явява племенник
на ответника.
С Нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот № 131, том Ш, peг. №
10688, нот. дело № 485/2013г. на нотариус Д. Н.а, продавачите - А.А. Б. и И. И.а Б.а
продават на внук си Н. Н. Д. следния недвижим имот: Самостоятелен обект в сграда:
Апартамент 6 с идентификатор № 68134.4089.449.5.42 по КККР, одобрени сьс Заповед РД-
18-15/06.03.2009г. на ИД на АГКК, находящ се в гр. София, обл. София /столица/, Столична
община, район Младост, жж. Младост 3, в жилищна сграда - ******** нов (стар секция Б 2),
на третия /втори жилищен/ етаж в жилищна сграда, построена от ЖСК „Панорама“, за
сумата от 9900лв., която е заплатена в брой, като продавачите са си запазили пожизнено и
безвъзмездно вещното право на ползване върху същия имот.
Ползвателят А.А. Б. е починал на 05.09.2016г., а ползвателят И. И.а Б.а е починала на
10.06.2023г.
С Договор за наем от 20.09.2017г. ползвателят И. И.а Б.а, е предоставила на
ответника за временно и възмездно ползване процесния имот за срок от 10 години.
Договорът е вписан в Служба по вписвания като Акт № 82, Том XI, Книга: Вписвания, под
вх. peг. №62259/21.09.2017г. От съдържанието на Договоря за наем се установява още, че
владението върху имота е предадено от Наемодателя на Наемателя в деня на неговото
подписване - 26.09.2017г.
3
С Договор за наем от 03.01.2023г., ползвателят И. И.а Б.а, е предоставила на
ответника за временно и възмездно ползване процесния имот за срок от десет години,
считано от датата на подписването му. Договорът е вписан в Служба по вписванията,
гр.София с вх. peг. № 28 от 04.01.2023г., акт № 5, том I, дело № 23/2023г.
С Определение №8041/23.05.2024г., постановено по настоящето дело, на основание
чл.146, ал.2, т.3 и 4 ГПК, е определено за безспорно и ненуждаещо се от доказване между
страните по делото, че ответникът осъществява фактическа власт върху процесния
апартамент.
Видно от заключението по повторната СТЕ на в.л. Б. Т. пазарната стойност на
процесния имот към датата на продажбата - 18.11.2013г. е 147 322лв. След отчитане на
учреденото вещно право на ползване пазарната му стойност е 115 500 лева.
От показанията на свидетеля Г.А.П., който е на 80г., няма роднински връзки със
страните и е приятел на цялата фамилия Б.и, е видно, че ищецът е бил в много добри
отношения с баба си и дядо си, като е бил техен първороден внук. Същият е бил гордост и
опора на баба си и на дядо си, грижил се е за тях и им е помагал. От същите показания и
видно, че:
-„ищецът идваше при тях от малко дете. До последно идваше включително докато
бяха живи същите. Беше в прекрасни отношения с тях до последно
- „Н. помагаше постоянно, всеки ден. Ако трябва да се пазарува идва,дядо му казва,
той отива пазарува. Носи продукти. След това заедно приготвяме закуска, обед, вечеря.
Когато се е налагала медицинска помощ отзоваваше се, когато се налагаше на дядо му
викаше той линейка „От легло до легло“ се казва и в съответното медицинско заведение,
което трябва да отидат. Заедно, винаги. Той е първороден внук. Най-обичан е затова от
малък. Отношението на баба му и дядо му беше много положително. Той просто им беше
като първороден внук най- голяма слабост. Присъствал съм много пъти на такива разговори
и обсъждания за апартамента да бъде на негово име“.
От показанията на свидетеля И.П.С. е видно, че същата познава бабата И. Б.а от
2016г., като свидетелства за грижите, които е полагал за нея ответникът, който е и неин син.
Предвид гореизложената фактическа обстановка съдът намира за установено от
правна страна следното:
Съгласно приетото в т. 2А на ТР № 4 от 14.03.2016 г. на ВКС по т. д. № 4/2014г.,
ОСГК, искът по чл. 108 ЗС съдържа в себе си две искания: да бъде установено, че ищецът
притежава правото на собственост върху процесния имот, както и искане да бъде осъден
ответникът да му предаде владението върху имота. За да бъде решен предявеният с иска по
чл. 108 ЗС гражданскоправен спор, на тези две искания следва да се даде отговор в
диспозитива на съдебното решение
Съгласно постоянната съдебна практика за да се уважи иск за ревандикация на
недвижим имот, в производството по чл. 108 ЗС е необходимо да се установи по безспорен
начин, че ищецът е собственик на спорния недвижим имот, че ответникът го владее или
4
държи, т.е. упражнява фактическа власт върху вещта, като ищецът следва да докаже правото
си на собственост и упражняването на фактическа власт върху вещта от страна на
ответника, а последният следва да докаже основанието си да упражнява фактическата власт
върху имота, при което ищецът не е длъжен да доказва по какъв начин и защо ответникът е
установил владението или държането на имота.
Съдът намира за безспорно установено, че ищецът е собственик на процесния
апартамент на основание покупко- продажба, обективирана в Нотариален акт за покупко -
продажба на недвижим имот № 131, том Ш, peг. № 10688, нот. дело № 485/2013г. на
нотариус Д. Н.а.
Съдът намира за неоснователно възражението на ответника, че процесният договор е
нищожен, поради противоречие с добрите нрави. В същия е уговорена цена от 9900 лева,
като пазарната му цена е 115 500 лева, т.е продажната цена е 11,666 пъти по- ниска от
пазарната стойност на имота.
В практиката на ВКС въпросът кога договорът е нищожен поради накърняване на
добрите нрави е разрешен / Определение № 1734 от 8.04.2025 г. на ВКС по гр. д. № 137/2025
г., III г. о., Решение № 24 от 09.02.2016г. по гр. д. № 2419/2015г. на ВКС, III ГО; Решение №
738 от 12.12.2024 г. по гр. д. № 3516/2023 г., III ГО; Решение № 119 от 22.03.2011 г. по гр. д.
№ 485/2011 г., I ГО; Решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр. д. № 4277/2008 г., I ГО; Решение
№ 465 от 09.07.2024 г. по гр. д. № 3894/2023 г., IV ГО/. Разяснено е, че договорът е нищожен
на основание чл. 26, ал. 1, т. 3 от ЗЗД, когато противоречи на основни морални принципи и
ценности, които са в основата на обществения ред. Противоречието трябва да е до степен
договорът да ги отрича. Същевременно, предвид разпоредбата на чл. 9 от ЗЗД, моралните
неписани правила, наред с повелителните норми на закона, съставляват ограничител на
свободата на договаряне. Така при преценка действителността на двустранните възмездни
договори относно това дали са накърнени добрите нрави следва да се отчита действителната
обща воля на страните. В практиката нееквивалентността на престациите се разглежда като
неравностойност, която да е сведена до липса на престация. Липсата на еквивалентност е
недостатъчна за осъществяване на основанието по чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД, а е необходимо
да е явна, значителна. Извършен е анализ на практиката на ВКС до този момент, в която тази
неравностойност е намерила конкретни стойностни изражения – в решение №
615/15.10.2010 г. по гр. д. № 1208/2009 г., III ГО – дванадесет пъти; в решение №
119/22.03.2011 г. по гр. д. № 485/2010 г., III ГО – двадесет и осем пъти. Прието е, че
цифровите изражения не следва да се отчитат механично без съобразяване на други, също
релевантни за правоотношението факти. Отчетено е, че в противен случай би се стигнало до
подмяна на волята на страните и би се накърнил принципът за свобода на договаряне /чл. 9
от ЗЗД/, защото еквивалентността на престациите поначало се преценява от страните и се
съобразява с техния правен интерес. В решението се приема още, че само наличието на
нееквивалентност на насрещните престации според представата на съда не е достатъчна, за
да стигне до извода, че сделката е нищожна поради накърняване на добрите нрави. Известна
нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на договаряне предполага преценката за
5
равностойността на престациите да се извършва от съда с оглед техния интерес. В решение
№ 156/10.02.2021 г. по гр. д. № 2451/2019 г., III ГО е прието, че накърняването на добрите
нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД е налице винаги когато се накърнява правен
принцип като принципа на справедливостта и на добросъвестността в гражданските
отношения. Въпросът дали поведението на даден правен субект съставлява действие,
накърняващо добрите нрави и злепоставящо чужди интереси с цел извличане на собствена
изгода се преценява с оглед конкретния случай. При преценка дали една сделка е
недействителна поради нарушение на добрите нрави съдът не трябва да се ограничава
единствено и само до простото сравняване на уговорената престация с пазарната стойност
на имота, предмет на сделката. Продажбата на вещ на цена, по-ниска от пазарната, не е
несъвместима с общоприетите норми за справедливост и добросъвестност. За да се стигне до
заключение дали една сделка противоречи на добрите нрави, съдът не може да се ограничи
само до нейното формално съдържание, а поради естеството на сочения порок следва да
съобрази дали последиците, крайният резултат на сделката са съвместими с общоприетите
житейски норми за справедливост и добросъвестност. В преценката по чл. 26, ал. 1, пр. 3 от
ЗЗД, съдът не е ограничен до формалното сравнение на уговорените насрещни престации, а
поради естеството на порока – нищожност поради накърняване на добрите нрави – е
необходимо да съобрази съпътстващите сключването й обстоятелства и преследваната от
страните цел, т. е. удовлетворяване на значим, допустим от закона, интерес, съвместим с
приетите в обществото норми за справедливост и добросъвестност. Тогава когато сделката и
съпътстващите я други обстоятелства, преценени комплексно, са довели до неоправдано
разместване на имуществени права, при което едно лице очевидно търпи значителна загуба,
която то не е желало и не е очаквало, има основание да се счита, че сделката е проява на
недобросъвестност и накърнява добрите нрави. Още повече, че Законът за местните данъци
и такси и Закона за нотариусите и нотариалната дейност изрично допускат възможността
сделки да се сключват и под данъчната оценка, но държавната такса се плаща по нея. Щом
не се нарушават императивни разпоредби и законът изрично предвижда възможност да се
договоря цена, равна на данъчната оценка или по-ниска от нея, то не е налице значителна
нееквивалентност на ответната престация, водеща до абсолютна, изначална, непоправима
нищожност поради накърняване на добрите нрави.
Съдът намира, че преценени комплексно обстоятелствата, съпътстващи процесната
покупко- продажба, не дават основание да се счита, че сделката е проява на
недобросъвестност и накърнява добрите нрави. Процесната сделка е в унисон с обичайната
практика баба и дядо да продават недвижим имот на свой внук, като пожизнено си запазват
вещното право на ползване върху същия имот. Това е израз както на близката родствена
връзка между страните по сделката, така и на волята на праводателите процесният имот да
се ползва от конкретно определено лице в периода след смъртта им. Процесната сделка е
пряко отражение на горепосочената практика, при която бабата и дядото продават на
първородния си внук процесния имот.
Решението на продавачите да продадат имота на внук си не противоречи на морала
6
и/или на добрите нрави. Подобно решение не е нито необичайно, нито лекомислено,
предвид запазеното за двамата продавачи заедно и за всеки от тях поотделно вещното право
на пожизнено и безвъзмездно ползване върху имота, предмет на Нотариалния акт. Няма
съмнение, че продажбата на недвижим имот, върху който е запазено право на ползване (в
случая и на двамата праводатели), не може да се реализира на пазарната стойност на този
имот поради това, че новият собственик ще бъде лишен от две от трите си правомощия - да
ползва имота лично, или чрез другиго, и да го владее.
От показанията на свидетеля Г.А.П., който е на 80г., няма роднински връзки със
страните и е приятел на цялата фамилия Б.и, е видно, че ищецът е бил в много добри
отношения с баба си и дядо си, като е бил техен първороден внук и „най- голяма слабост“.
Същият е бил гордост и опора на баба си и на дядо си, грижил се е за тях и им е помагал.
В същото време тези показания не се опровергават от показанията на свидетеля
И.П.С., доколкото същата не дава показания за отношения между страните към датата на
сделката и преди нея. Същият свидетел не познава ищеца и неговия дядо (продавач по
сделката), а баба му — И. Б.а, познава от 2016г.
С Определение №8041/23.05.2024г., постановено по настоящето дело, на основание
чл.146, ал.2, т.3 и 4 ГПК, е определено за безспорно и ненуждаещо се от доказване между
страните по делото, че ответникът осъществява фактическа власт върху процесния
апартамент. Следователно е налице и втората предпоставка за уважаване на иска по чл.108
ЗС.
Съдът намира, че е налице и третата предпоставка за уважаване на иска, тъй като
ответникът не владее имота на правно основание. Съдът намира, че със смъртта на
ползвателя И. И.а Б.а са погасени и всички сключени от нея договори за наем.
Съгласно постоянната съдебна практика, намерила израз в Решение № 541 от
6.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 810/2010 г., IV г. о., ГК, вещното право на ползване може да
продължи най-много докато трае правосубектността на титуляра, ако той е физическо лице -
до смъртта му, а ако е юридическо лице - до прекратяването му. Титулярът на вещното право
на ползване може да дава вещта под наем за срок над 3, съответно над 10 години или да я
дава под аренда, но правата по сключения договор не може да бъдат противопоставени на
собственика на земята след прекратяването на вещното право на ползване (напр. при смърт
на ползвателя).
Предвид гореизложеното съдът намира, че ищецът е доказал наличието на всички
предпоставки на иска по чл.108 ЗС, поради което и същият следва да бъде уважен.
По разноските:
Ищецът претендират заплащане на направените по делото разноски в общ размер на
3874,41лв., от които сумата от 749,46лв. за държавна такса и сумата от 74,95лв. за вписване
на исковата молба, сумата от 350лв. за експертиза и сумата от 2700,00лв. за адвокатско
възнаграждение, за което е представен и списък по чл.80 ГПК.
7
С оглед изхода на делото и на основание чл.78, ал.1 ГПК на ищеца следва да бъдат
присъдени доказаните в настоящето производство разноски в общ размер на 3874,41лв., от
които сумата от 749,46лв. за държавна такса и сумата от 74,95лв. за вписване на исковата
молба, сумата от 350лв. за експертиза и сумата от 2700,00лв. за адвокатско възнаграждение.
Предвид гореизложеното съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по иск, предявен от Н. Н. Д., с ЕГН:********** и
адрес: гр. София, „бул. „******** чрез адв, К. К., САК, срещу А. А. Б., с ЕГН:********** и
адрес: гр. София, район Младост, ж.к. ******** (втори жилищен), ап. 6, с правно основание
чл.108 ЗС, че ищецът е собственик на следния недвижим имот: Самостоятелен обект в
сграда: Апартамент 6 с идентификатор № 68134.4089.449.5.42 по КККР, одобрени сьс
Заповед РД-18-15/06.03.2009г. на ИД на АГКК, находящ се в гр. София, обл. София
/столица/, Столична община, район Младост, жж. Младост 3, в жилищна сграда - ********
нов (стар секция Б 2), на третия /втори жилищен/ етаж в жилищна сграда, построена от ЖСК
„Панорама“, КАТО ОСЪЖДА ответника да предаде на ищеца владението на същия имот.
ОСЪЖДА А. А. Б., с ЕГН:********** и адрес: гр. София, район Младост, ж.к.
******** (втори жилищен), ап. 6,да заплати на Н. Н. Д., с ЕГН:********** и адрес: гр.
София, „бул. „******** чрез адв, К. К., САК, сумата от 3874,41лв., представляваща
направени по делото разноски, от които сумата от 749,46лв. за държавна такса, сумата от
74,95лв. за вписване на исковата молба, сумата от 350лв. за експертиза и сумата от
2700,00лв. за адвокатско възнаграждение.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Апелативен съд- гр.София в двуседмичен
срок от връчване на препис от решението на страните.
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
8