№ 239
гр. Варна, 06.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Георги Йовчев
Членове:Николина П. Дамянова
Даниела Ил. Писарова
при участието на секретаря Десислава Ив. Шинева Чипева
като разгледа докладваното от Георги Йовчев Въззивно търговско дело №
20243001000476 по описа за 2024 година
С определение N 1337/30.04.2025 г. по ч.т.д.N 185/2025 г. на ВКС е отмено
определение N 690/11.11.2024 г. по в.т.д. N 476/2024 г. по описа на ВнАС в частта, с която е
спряно по реда на чл.229, ал.1, т.4 от ГПК производството по въззивната жалба на „Атанасов
- инвест“ ЕООД, ЕИК *********, седалище гр.Добрич срещу решение № 18/19.06.2024 г.
постановено по т.д. № 22/2022 г. по описа на ОС – Разград и делото е върнато за
продължаване на производството по разглеждане и произнасяне по въззивната жалба на
„Атанасов - инвест“ ЕООД.
Въззивната жалба на „Атанасов - инвест“ ЕООД, ЕИК *********, седалище
гр.Добрич е срещу решение №18/19.06.2024 г. постановено по т.д. № 22/2022 г. по описа на
ОС – Разград в частта, с която на основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД е развален сключения между
„Атанасов – инвест“ ЕООД, със седалище гр.Добрич и „Дайтона“ ООД, със седалище
с.Батово , обл. Добрич, договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в НА
№ ХХ, том IX, per. № 13821, дело № ХХХХ от 30.06.2008 г. на нотариус № 160, вписан с per.
№ ХХХ, том XV, дело № ХХХХ/ХХХХ г., вх. № ХХХХ/ХХХХХХХХХХ г., по отношение на
25 самостоятелни обекти и „Атанасов - инвест“ ЕООД е осъдено да заплати на „Дайтона“
ООД, сумата 157 100 лева, представляваща частта от цената, заплатена от него по договор за
покупко-продажба на недвижим имот, сключен с НА № ХХ, том IX, per. № 13821, дело №
ХХХХ от 30.06.2008 г. на нотариус № 160, вписан с per. № ХХХ, том XV, дело №
ХХХХ/ХХХХ г., вх. № ХХХХ/ХХХХХХХХХХ г. за продадените от ЧСИ 25 самостоятелни
обекта, на осн. чл.192, ал.1 от ЗЗД.
Въззивникът намира решението за неправилно, незаконосъобразно, необосновано и
постановено при съществено нарушение на съдопроизводствените правила. Твърди, че не са
налице предпоставки за разваляне на договора, тъй като купувачът е закупил имотите със
знанието, че част от тях са ипотекирани като обезпечение на задължение на трето лице.
Излагат се оплаквания, че съдът не е обсъдил възражението за погасяване по давност на
правото да се разваля договора – чл.87, ал.5 от ЗЗД.
1
Насрещната страна „Дайтона“ ООД, не е подала писмен отговор.
Съдът след преценка на представените по делото доказателства, доводите и
възраженията на страните в производството, намира за установено следното от фактическа и
правна страна:
В исковата молба, ищецът „Дайтона“ ООД, със седалище с.Батово излага, че с
договор за покупко-продажба, обективиран в НА №ХХ, том IX, рег. №ХХХХХ дело №1550
от 30.06.2008 година на нотариус №160, вписан с рег. № ХХХ, том XV, дело, №4807/2008 г.
вх. № 9902/30.06.2008 г. на СВ – Добрич е закупил от „Атанасов - инвест“ ЕООД масивна
сграда с идентификатор 72624.606.458.3, разположена в ПИ с идентификатор 72624.606.458
по кадастралната карта на гр.Добрич, със застроена площ 652 кв.м., РЗП 3912 кв.м. на 6
етажа, състояща се от 113 самостоятелни обекта, обозначени с №1-112 и № 117, подробно
описани в нотариалния акт.
Твърди, че към момента на сключване на договора е била вписана договорна ипотека
по отношение на 25 от обектите в сградата, учредена от „Атанасов - инвест“ ЕООД в полза
на „Първа инвестиционна банка“ АД /правоприемник на МКБ Юнионбанк“ АД/ за
обезпечаване на задълженията по договор за банков кредит, получен от „Агрохит“ ЕООД,
ЕИК *********. Излага, че поради неплащане на задълженията по обезпечения договор за
кредит, ипотекарният кредитор се е снабдил с изпълнителен лист, въз основа на който е
образувано изп.д.№20118110400277 на ЧСИ Николай Желев, в хода на което чрез публична
продан били продадени ипотекираните 25 самостоятелни обекта от сградата. Твърди се, че
общата сума, за която съдебният изпълнител е продал ипотекираните 25 самостоятелни
обекта от сградата възлизала на 164 190.80 лева, а частта от цената по нотариалния акт
възлизала на 157 100 лева.
С оглед отстраняване на купувача от имотите е направено искане за разваляне на
сключения договор за покупко-продажба с НА №ХХ, том IX, рег. № 13821, дело № ХХХХ от
30.06.2008 година на нотариус № 160 и осъждане на ответника „Атанасов инвест“ ЕООД да
заплати на ищеца сумата 157 100 лева, представляваща частта от цената на продадените от
съдебния изпълнител ипотекирани имоти, ведно със законната лихва върху тази сума от
предявяване на иска до окончателното плащане на сумата.
Ответникът „Атанасов – инвест“ ЕООД е оспорил исковете с възражения, че не са
налице предпоставки за разваляне на договора, тъй като купувачът е закупил имотите със
знанието, че част от тях са ипотекирани като обезпечение на задължение на трето лице, като
това обстоятелство е посочено изрично в нотариалния акт. Твърди, че ипотеката върху три
от обектите, които ищецът сочи като придобити вследствие на принудителна продан –
самостоятелните обекти с номера 58, 55 и 38, не е подновена към момента на
принудителната продан и ипотекарния кредитор не е разполагал с права спрямо тях. Излага,
че след публичната продан, ищецът е встъпил в правата на ипотекарния кредитор срещу
длъжника по кредита „Агрохит“ ЕООД и има вземане срещу него в размер на сумата,
получена при публичната продан от ипотекирания кредитор, поради което искът за връщане
на сумата от продавача е неоснователен. В условията на евентуалност е направено и
възражение по чл.87, ал.5 от ЗЗД, за погасяване по давност на иска за разваляне на договора
за покупко-продажба.
По делото е безспорно установено наличието на валидно възникнало между страните
правоотношение въз основа на договор за покупко-продажба, обективиран в НА №ХХ, том
IX, рег. №ХХХХХ дело №1550 от 30.06.2008 година на нотариус №160, вписан с рег. №
ХХХ, том XV, дело, №4807/2008 г. вх. № 9902/30.06.2008 г. на СВ – Добрич, по силата на
който „Атанасов - инвест“ ЕООД е продал на „Дайтона“ ООД масивна сграда с
идентификатор 72624.606.458.3, разположена в ПИ с идентификатор 72624.606.458 по
кадастралната карта на гр.Добрич, със застроена площ 652 кв.м., РЗП 3912 кв.м. на 6 етажа,
състояща се от 113 самостоятелни обекта, обозначени с №1-112 и № 117, подробно описани в
нотариалния акт.
В т.5 от нотариалния акт е посочено, че върху 25 от обектите в сградата има
2
учредена договорна ипотека, вписана под №Х, том III, вх. per.№6524, дело
№2470/10.04.2008 г. на СВп-Добрич.
Видно от представения като доказателство нотариален акт №20, т.V, рег. №8280, дело
№ХХХ/ххххх г., вписан под N 9, том трети, вх. per. №6524, дело №2470/10.04.2008 г. на
СВп-Добрич, преди сключване на договора за покупко-продажба, продавачът „Атанасов -
инвест“ ЕООД е учредил договорна ипотека по отношение на 25 от обектите предмет на
последващата продажба, в полза на „Първа инвестиционна банка“ АД /правоприемник на
МКБ Юнионбанк“ АД/ за обезпечаване на задълженията по договор за банков кредит,
получен от „Агрохит“ ЕООД, ЕИК *********.
Няма спор, а и от представените като доказателства постановления за възлагане, в
резултат на проведена принудителна продан по изп.дело №20118110400277 на ЧСИ Николай
Желев, ипотекираните 25 самостоятелни обекта от сградата са били продадени от съдебния
изпълнител в периода 2018 г. – 2020 г.
Спорният въпрос, на който въззивната инстанция следва да даде разрешение, е дали
при наличие на знание за закупуване на ипотекирани за обезпечение на задължение на трето
лице имоти, купувачът има право да развали договора по реда на чл.87, ал.3 от ЗЗД и да иска
връщане на част от цената на основание чл.192 вр. чл.190 от ЗЗД, поради претърпяна
евикция.
Съобразно разпоредбата на чл.190 вр. чл.189 от ЗЗД, ако само част от продадената
вещ принадлежи на трето лице или вещта е обременена с права на трето лице, купувачът
може да поиска разваляне на продажбата по съдебен ред и връщане на платената цена и
разноските по договора, когато според обстоятелствата трябва да се приеме, че той не би
сключил договора, ако знаеше
това.
В случая безспорно наличието на вписана ипотеката върху част от обектите предмет
на продажба е изрично посочено в договора, като характеристика на продадения имот. След
като в т.7 от нотариалния акт за продажба, страните изрично са заявили, че приемат всички
клаузи на договора и го сключват при посочените в него условия, то събраните в хода на
първоинстанционното производство гласни доказателства, които целят да опровергаят
установеното в подписаното от тях съглашение, а именно, че купувачът не е знаел, за
учредената ипотека върху част от имотите са недопустими по смисъла на чл.164, ал.1, т.2 и 5
от ГПК и не следва да бъдат обсъждани.
С оглед обстоятелството, че наличието на вписани ипотеки върху 25 самостоятелни
обекта е изрично посочено в нотариалния акт, то няма основание да се приеме, че купувачът
не би сключил договора при тези условия, тъй като се е съгласил да закупи ипотекираните
обекти наред с тези, върху които не е била учредена ипотека. Фактът, че в договора не е
уговорена отделна цена за всеки обект сочи на извода, че общата цена е съобразена с
наличието на вписана ипотека върху част от тях.
Гореизложеното обуславя извода на съда, че при сключване на договора, купувачът
съзнателно е поел риска от закупуване на частично обременена с права на трето лице вещ,
поради което не е налице хипотезата на чл.190, ал.1 от ЗЗД и същият няма право да иска
разваляне на договора и връщане на платената по него цена. Съзнателното поемане на риска
при закупуване на имот обременен с права на трето лице и последиците от това са изрично
уредени от разпоредбата на чл.190 от ЗЗД, поради което в случая по отношение на знанието
е неприложима хипотезата на чл.192, ал.1 от ЗЗД.
С оглед на горното съдът намира, че независимо от извършената публична продан на
част от обектите предмет на продажбата, за купувача „Дайтона“ ООД, не е възникнало право
да развали частично договора, доколкото същият е закупил имотите при наличието на
знание, че са ипотекирани за обезпечение на задължение на трето лице, като това
обстоятелство е изрично посочено в договора, а вписването на ипотеката не е пречка за
изпълнението на основното задължение на продавача да прехвърли собствеността, тъй като
правата на третите лица, не изключват правото на собственост на продавача.
3
Липсата на неизпълнение на задължението на продавача да прехвърли собствеността
върху имота и съзнателното поемане на риска от закупуване на частично обременен с права
на трето лице имот води до извода за неоснователност на иска за разваляне на договора по
реда на чл.87, ал.3 от ЗЗД и обусловения от него иск за връщане на част от цената на
основание чл.192 от ЗЗД.
Съдът намира за неоснователно твърдението на ищеца, че има право да иска връщане
на цената на основание чл.192, ал.1 от 33Д и без да е развалил договора, доколкото
съобразно разясненията дадени в ТР 1/02.07.2021 г., по т.д. N1/2019 г. на ОСГТК на ВКС,
във всички случаи, уважаването на иска за връщане на част или цялата покупна цена поради
претърпяна или предстояща евикция на купувача е обусловен от уважаване на иск за
разваляне на договора по реда на чл.87, ал.3 от ЗЗД.
Следва да се посочи още, че след публичната продан на ипотекираните за чуждо
задължение имоти, купувачът на основание чл.155, ал.2 от 33Д е встъпил в правата на
ипотекарния кредитор срещу длъжника по кредита „Агрохит” ЕООД и в негова полза е
възникнало вземане срещу длъжника в размер на сумата, получена при публичната продан
от ипотекарния кредитор. Това правило е специално спрямо правилото на чл.192, ал.1 от
ЗЗД, поради което при съзнателното купуване на ипотекиран за обезпечение на чуждо
задължение имот, посочено в конкретния случай и като клауза в нотариалния акт, както и
последващо реализиране правата на ипотекарния кредитор, посредством изнасяне имотите
на публична продан, в патримониума на купувача ще възникне единствено правото по
чл.155, ал.2 от 33Д, но не е правото по чл.192, ал.2 вр. чл.190 от ЗЗД.
На последно място следва да се посочи, че след като е закупил имотите при
наличието на знание, че са ипотекирани за обезпечение на задължение на трето лице и това
обстоятелство е изрично вписано в договора, то купувачът е знаел, че правата на третото
лице могат във всеки момент да му бъдат предявени и противопоставени. Макар имотът да
не е отнет, при наличието на вписана ипотека съществува реална заплаха от това, поради
което още към момента на сключване на договора е била е налице евентуална евикция.
Законът не прави разлика между реализирана или предстояща евикция, защото и в двата
случая става въпрос за пълно неизпълнение или неточно изпълнение на задължението да се
прехвърли правото на собственост, за налични права на трето лице, противопоставими на
купувача, които вече са реализирани или ще се реализират в бъдеще. Затова и правото на
купувача да развали договора за продажба по реда на чл.87 ал.3 ЗЗД в случай на евентуална
евикция, възниква още от момента на сключване на договора и се погасява с предвидената в
чл.87, ал.5 от ЗЗД петгодишна давност, т.е. на 30.06.2013 г.
С оглед направеното в допълнителния отговор възражение за погасяване по давност
иска на купувача за разваляне на договора за продажба от 30.06.2008 г., то дори да се приеме,
че искът по чл.87, ал.3 от ЗЗД е основателен, същият следва да бъде отхвърлен като погасен
по давност, доколкото исковата молба е предявена на 24.01.2021 г.
Ето защо решението в обжалваната от „Атанасов - инвест“ ЕООД, ЕИК *********,
седалище гр.Добрич част, с която на основание чл.87, ал.3 от ЗЗД е развален сключения
между „Атанасов – инвест“ ЕООД, със седалище гр.Добрич и „Дайтона“ ООД, със седалище
с.Батово , обл. Добрич, договор за покупко- продажба на недвижим имот, сключен с НА №
ХХ, том IX, per. № 13821, дело № ХХХХ от 30.06.2008 г. на нотариус № 160, вписан с per. №
ХХХ, том XV, дело № ХХХХ/ХХХХ г., вх. № ХХХХ/ХХХХХХХХХХ г., по отношение на
25 самостоятелни обекти и „Атанасов - инвест“ ЕООД е осъдено да заплати на „Дайтона“
ООД, сумата от 157 100 лева, представляваща частта от цената, заплатена от него по
Договор за покупко- продажба на недвижим имот, сключен с НА № ХХ, том IX, per. №
13821, дело № ХХХХ от 30.06.2008 г. на нотариус № 160, вписан с per. № ХХХ, том XV, дело
№ ХХХХ/ХХХХ г., вх. № ХХХХ/ХХХХХХХХХХ г. за продадените от ЧСИ 25
самостоятелни обекта, на осн. чл.192, ал.1 от ЗЗД следва да се отмени, като вместо него се
постанови друго, с което предявените искове с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД чл.192,
ал.1 вр. чл.190, ал.1 от ЗЗД бъдат отхвърлени. Решението следва да се отмени и в частта, с
която в полза на „Дайтона“ ООД са присъдени разноски по двата иска в размер на 7384 лева.
4
С оглед направеното искане и представените доказателства, в полза на въззивника
следва да бъдат присъдени сторените в производството разноски в размер на 15 933.07 лв.,
от които 3933.07 лв. държавна такса за въззивно обжалване и 12 000 лв. разноски за
адвокатско възнаграждение за въззивното производство.
Воден от горното, Варненският апелативен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯ решение №18/19.06.2024 г. постановено по т.д. № 22/2022 г. по описа на
ОС – Разград, в частта с която на основание чл.87, ал.3 от ЗЗД е развален сключения между
„Атанасов – инвест“ ЕООД, със седалище гр.Добрич и „Дайтона“ ООД, със седалище
с.Батово , обл. Добрич, договор за покупко- продажба на недвижим имот, обективиран в НА
№ ХХ, том IX, per. № 13821, дело № ХХХХ от 30.06.2008 г. на нотариус № 160, вписан с per.
№ ХХХ, том XV, дело №4807/2008 г., вх. №9902/30.06.2008 г., по отношение на 25
самостоятелни обекти и „Атанасов - инвест“ ЕООД е осъдено да заплати на „Дайтона“ ООД,
сумата от 157 100 лева, представляваща частта от цената, заплатена от него по договор за
покупко-продажба на недвижим имот, сключен с НА № ХХ, том IX, per. № 13821, дело №
ХХХХ от 30.06.2008 г. на нотариус № 160, вписан с per. № ХХХ, том XV, дело №
ХХХХ/ХХХХ г., вх. № ХХХХ/ХХХХХХХХХХ г. за продадените от ЧСИ 25 самостоятелни
обекта, на осн. чл.192, ал.1 от ЗЗД, както и в частта с която „Атанасов - инвест“ ЕООД е
осъдено да заплати на „Дайтона“ ООД, сумата от 7384 лева, представляващи разноски пред
първата инстанция, като вмето това ПОСТАНОВЯВА
ОТХВЪРЛЯ предявеният от „Дайтона“ ЕООД, със седалище с.Батово, общ. Добрич,
ЕИК *********, представлявано от управителя Ваня Костова против „Атанасов - инвест“
ЕООД, със седалище гр.Добрич, ЕИК *********, представлявано от управителя Митко
Митев, иск с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД за разваляне на сключения между
„Атанасов – инвест“ ЕООД, със седалище гр.Добрич, в качеството на продавач и „Дайтона“
ООД, със седалище с.Батово, обл. Добрич, в качеството на купувач, договор за покупко-
продажба на недвижим имот, обективиран в НА №ХХ, том IX, per. № 13821, дело № ХХХХ
от 30.06.2008 г. на нотариус № 160, вписан с per. № ХХХ, том XV, дело №4807/2008 г., вх.
№9902/30.06.2008 г., по отношение на 25 самостоятелни обекти, както и предявеният от
„Дайтона“ ЕООД, със седалище с.Батово, общ. Добрич, ЕИК *********, представлявано от
управителя Ваня Костова против „Атанасов - инвест“ ЕООД, със седалище гр.Добрич, ЕИК
*********, представлявано от управителя Митко Митев, иск с правно основание чл.192, ал.1
вр. чл.190, ал.1 от ЗЗД, за заплащане на сумата от 157 100 лева, претендирана като частта от
цената, заплатена от купувача по договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен
с НА № ХХ, том IX, per. № 13821, дело № ХХХХ от 30.06.2008 г. на нотариус № 160, вписан
с per. № ХХХ, том XV, дело № ХХХХ/ХХХХ г., вх. № ХХХХ/ХХХХХХХХХХ г. за
продадените от ЧСИ 25 самостоятелни обекта, като неоснователни.
ОСЪЖДА „Дайтона“ ЕООД, със седалище с.Батово, общ. Добрич, ЕИК *********,
представлявано от управителя Ваня Костова ДА ЗАПЛАТИ на „Атанасов - инвест“ ЕООД,
със седалище гр.Добрич, ЕИК *********, представлявано от управителя Митко Митев,
направените във въззивното производство разноски в общ размер от 15 933.07 (петнадесет
хиляди, деветстотин тридесет и три лева и 07 ст.), от които 3933.07 лв. държавна такса за
въззивно обжалване и 12 000 лв. разноски за адвокатско възнаграждение за въззивното
производство, на осн. чл.78, ал.3 от ГПК.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване в едномесечен срок от връчването му на
страните пред ВКС при условията на чл. 280, ал.1 и ал.2 ГПК.
5
След влизане на решението в сила, делото да се задържи във ВнАС с оглед
възобновяване и произнасяне с допълнително решение по въззивната жалба на
„ДАЙТОНА“ЕООД, със седалище с.Батово, представлявано от управителя Ваня Николова
Костова срещу решение № 18/19.06.2024 г. постановено по т.д. № 22/2022 г. по описа на ОС
– Разград, в отхвърлителните му части, производството по която е спряно с определение N
690/11.11.2024 г. по в.т.д. N 476/2024 г. по описа на ВнАС.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6