№ 20495
гр. София, 12.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 176 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и трети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:БОРЯНА В. П.А
при участието на секретаря ТЕОДОРА ГР. ТОДОРОВА
като разгледа докладваното от БОРЯНА В. П.А Гражданско дело №
20251110110011 по описа за 2025 година
Производството е образувано по искова молба, подадена от М. Д. К.,
ЕГН **********, чрез адв. Р. В., срещу Е.С.а, находяща се в гр. С.,
представлявана от управителя Л.С.П., с която е предявен конститутивен иск с
правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на решението по т.5.1, изр.
последно, взето на проведено на 22.01.2025г. Общо събрание на Е.С. на ЕС,
находяща се в жилищна сграда с адрес: гр. С.
Ищецът твърди, че е собственик на имот – Ателие № 1, мезонет на 6 и 7
етаж в сграда в режим на ЕС, находяща се на адрес: гр. С. Поддържа, че на
22.01.2025г. било проведено Общо събрание на Е.С., по силата на което било
взето решение разходите за управление и поддръжка на общите части за
2025г., заплащана от Е.С., да бъде в размер на 12,00 лева за всеки живущ в
съответния обект, като по отношение на имота на ищеца, посочената сума да
бъде увеличена три пъти. Сочи, че на 26.01.2025г. бил изготвен протокол от
проведеното ОС, с протоколчик Р.И., който бил изпратен на пълномощника му
на същата дата. Твърди, че впоследствие, на 28.01.2025г. Р.И. изпратила на
пълномощника му друг протокол, като в писмото било посочено, че
протоколът бил ревизиран и били направени допълнения в същия. Излага
твърдения, че имотът му се обитава от наемател, който бил член на
дипломатическата мисия на Държавата К., чието посолство се намира на ул.
„В.А.“ № 4, като сочи, че имотът се използвал единствено за жилищни нужди
на наемателя, а не за извършване на дипломатическа дейност. Моли да бъде
отменена т. 5.1, изр. последно от приетото на проведеното на 22.01.2025г.
Общо събрание на Е.С. решение, с което е прието, че ищецът следва да
заплаща разходи за управление и поддръжка на общите части за 2025г. в
размер три пъти по-голям заплащаните от останалите Е.С. такси. Претендира
1
разноски.
Ответникът е подал отговор на исковата молба в законоустановения
едномесечен срок, с който оспорва предявения иск като недопустим и
неоснователен. Сочи, че ОС е било редовно свикано като на 13.01.2025г. в
21:33ч., била поставена покана за провеждането му на видно и общодостъпно
място - във входа на сградата, за което бил съставен протокол. Твърди, че
общото събрание било проведено на 22.012025г. от 19:00 ч. при дневен ред,
предварително обявен на Е.С., като в т.5.1 било посочено вземане на решение
за определяне стойността на входните такси. Сочи, че на събранието
присъствали четирима души – собственици на самостоятелни обекти в
сградата, както и двама упълномощени представители на собственици, за
което бил съставен присъствен списък. Намира, че решението е
законосъобразно, изцяло от компетентността на ОС, при спазване на
законоустановения кворум. Твърди, че решението за вноските на ищеца било
съобразено с изричната разпоредба на чл. 51, ал. 5 ЗУЕС, като твърди, че
предоставянето под наем на обект от ЕС е дейност, свързана с достъп на
външни лица до сградата, което обуславяло заплащане на такси за поддръжка
на общите части в по-висок размер. Сочи, че отдаването на обект под наем
може да бъде окачествено като стопанска дейност, тъй като било насочено
към реализиране на печалба. Излага твърдения, че на 28.01.2025г. в 12:00 часа
на видно и общодостъпно място във входа на сградата, бил поставен
изготвения протокол от проведеното общо събрание. Моли искът да бъде
оставен без разглеждане, а в случай, че бъде разгледан – да бъде отхвърлен
като неоснователен. Претендира разноски.
Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото
доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно изискванията
на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено от фактическа страна
следното:
По делото е представен нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № 84, том II, рег. № ***, дело № 252/2003 г., сключен пред
нот. В.М., № *** в регистъра на НК, район на действие СРС, от който се
установява, че „ФИРМА“ ООД продало на М. Д. К. правото на строеж за
построяване на следните недвижими имоти, находящи се в жилищна сграда в
гр. С., а именно АТЕЛИЕ № 1, мезонет, заемащо целия шести терасовиден
жилищен етаж и целия седми подпокривен етаж на сградата, с разгърната
площ 245,06 кв.м., подробно описан в нотариалния акт, и ГАРАЖ № 1,
находящ се на подземния (сутеренен) етаж, със застроена площ 51,60 кв.м.
Представена е покана за провеждане на ГОИС за 2024 г. или ОС 1 за
2025 г. съгласно чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС на 22.01.2025 г. от 19:00 ч. в партера на
Вход на ЕС, находяща се в гр. С.. В писменото доказателство било
протоколирано, че поканата е поставена на 13.01.2025 г. в 21:33 ч. от Л. С.
Допълнително към поканата е приложен протокол от 13.01.2025 г., 21:35 ч.,
съставен от Л. С – управител на ЕС „С.“ 1, от който се установява, че покана за
свикване на ГОИС за 2024 г. или общо събрание № 1 аз 2025 г. на ЕС – ул. „С.“
1 била поставена на видно място в Е.С. – във входа на стъклената преграда на
портиерната и до вратата на асансьора под бутона за повикване. Протоколът е
2
подписан от изготвилия и поставил поканата – Л. С, и свидетеля С. Д.а.
От представения по делото списък – проверка на кворума на
присъстващите на ОС1 на ЕС – ул. „С.“ 1 от 22.01.2025 г. се установява, че са
присъствали лично ап. № 1 – В.А., притежаваща 6,38 % ид.ч. от общите части
в сградата; собственикът на ап. № 3 – Л. П., притежаващ 18,77 % ид.ч.;
собственикът на ап. № 4 – Л. С, притежаващ 14,43 % ид.ч.; собственикът на
ап. 6 – Ж.Р., притежаващ 14,17 % ид.ч., а по отношение на ап. № 5 и ап. № 7,
притежаващи съответно 15,49 % ид.ч. и 22,27 % ид.ч. присъствали
упълномощени лица. Установява се, че на в 19:00 часа бил налице нужния
кворум, като присъствали лица, притежаващи 91,51 % ид.ч. от общите части в
сградата.
Съгласно протокол от общото събрание на собствениците на сграда,
намираща се на адрес: гр. С., се установява, че на 22.01.2025 г. в 19:00 часа
същото било проведено, при следния дневен ред: 1. Избор на председател и
протоколчик на събранието на 22.01.2025; 2. Предложение за определяне
дневния ред на ОС 3 – 22.01.2025; 3. Протокол от ревизията на
домоуправителя на ЕС – С. 1; 4. Кратък отчет и справки за 2024 г. на
домоуправителя на ЕС – СЛ 1; 5. Предложения за решения по ГОИС 1 – ЕС –
С. 1 на 22.01.2025; 5.1 Решение за определяне стойността на входните такси;
5.2 Решение за начините и сроковете за събиране на входните такси; 5.3
Решение за събиране на неплатените входни такси – ателие 7, 8 ет., Г 2, 3 и 5;
5.4 Решение за външна фирма за проверка на промените в ателие на 7, 8 етаж;
5.5 Решение ремонт на спуканите тръби в сутерена към аптеката; 5.6 Решение
проверка гл.ЕЛ.т. за грешки в осветлен. в сут. и гаражите; 5.7 Решение за
подмяна на дефектирало осв.тяло във входа на ЕС-Сл1.; 5.8 Решение за
получаване на справка за водата от „ФИРМА“; 5.9 Информация и решение
плащане ремонта на асансьора; 6. Други /не финансови/. Установява се, че на
събранието присъствали лично 4 собственици на самостоятелни обекти в
сграда и 2 упълномощени представители на собственици, като общо
присъстващите притежават 91,51 % ид.ч. от общите части в сградата.
С взетото решение по т.5.1 от протокола, чиято отмяна се иска, било
прието увеличение на таксите за фонд „***“ и „Разходи за управление и
поддържане на общите части за всички самостоятелни обекти в сградата, а
именно – за гаражите – по 15 лв. на гараж на месец,за Разходи за управление и
поддържане на общите части и гаражите – по 12 лв. на живущ за месец, и за
Фонд „***“ – за всеки самостоятелен обект съразмерно с притежаваните ид.ч.
от общите части на сградата – с база, започваща от 12 лв. на месец. Таксата за
управление и поддръжка на общите части за ателието на 7 и 8 етаж,
собственост на г-н М. К. се увеличава три пъти. Решението било взето при
гласуване на 5 души, притежаващи 68,24 % ид.ч. от общите части на сградата
„за“ и 1, притежаващ 22,27 % ид.ч. от общите части на сградата „против“.
Представена е разпечатка от имейл кореспонденция от 26.01.2025 г.,
видно от която от имейл адрес на Р.И. е изпратен протокол от събрание, към
който е прикачен файл, озаглавен „Протокол – ОС1-22.01.25 – final.pdf“, а
впоследствие е изпратено ново съобщение от същата, че изпраща отново
ревизирания протокол, след извършена корекция, като е прикачен файл
3
„Протокол – ОС1-22.01.25 – ревизиран.pdf“.
По делото е представено и съобщение за изготвен протокол от
проведено ГОИС за 2024 г. или общо събрание С1 – ЕС на ул. „С.“ 1 на
22.01.2025 г. от 28.01.2025 г., съобщено в 12:00 часа, което обстоятелство било
удостоверено с подписа на управителя на Е.С. – Л. С. За поставянето на
съобщението бил изготвен и протокол, подписан от Л. П. и С. Д.а, от който се
установява, че съобщението било поставено във входа-партера на стъклената
преграда на портиерната в 12:00 часа на 28.01.2025 г.
Съгласно представен и приет по делото договор за наем от 20.01.2023 г.,
сключен между М. Д. К. – наемодател, и С.А.Х.С.А.К. - наемател, се
установява, че между страните по договора възникнало наемно
правоотношение, по което наемодателят отдал на наемателя жилище,
находящо се в гр. С., 245,06 кв.м. и Гараж № 1 със застроена площ 51,60 кв.м.
за срок от 36 месеца, считано от 20.01.2023 г. В чл. 17 от договора било
уговорено, че наемателят се съгласява да използва обекта единствено като
жилище на наемателя, неговото семейство, както и на членове на персонала,
грижещи се за обекта или за наемателя и неговото семейство. В ал. 3 е
уредено, че наемателят няма да използва, разрешава или понася използването
на обекта за търговска или промишлена употреба от какъвто и да било вид.
По делото са събрани гласни доказателствени средства чрез разпит на
свидетеля Р.И., живееща в сградата на ул. „С.“ № 1. Свидетелката споделя, че
сградата се състои от партер, четири жилищни етажа и последни два етажа, в
което се намира ателие мезонет. Споделя, че наемателите на ателието се
настанили в първото тримесечие на 2023 г., като по време на престоя им
многократно възниквали проблеми. Споделя, че постоянно и денем, и нощем
преминавали много хора, макар от собственика на имота да знаели, че
живущите били двама. Споделя за шумни сбирки. Сочи, че живее два етажа
под процесното ателие, като не е целодневно в жилището си. Относно
груповите събирания споделя, че започвали от сряда вечер и продължавали до
петък вечерта, като гостите си тръгвали от жилището между 04:00 и 05:00
часа през нощта, като шумове от използване на асансьора се чували силно в
апартаментите на останалите. Сочи, че многократно е правила забележка през
нощта, когато имало такива събирания, но вратата била отваряна от човек,
представящ се за шофьор и готвач на секретаря на посланика на Държавата К.,
който съобщавал, че в момента не могат да разговарят с наемателя. Споделя,
че два пъти е викала полиция и няколко пъти присъствала на скандал между
семейството, живеещо под ателието, и наемателите. Споделя, че от пролетта
на тази година (2025 г.) нямало шумове и не била виждала наемателите.
Заради честите посещения на гости се налагало да викат по-често чистачката
на блока, във връзка със замърсяване по пода, наличието на отпечатъци по
стъклото в асансьора. Сочи, че асансьорът се чупел често, като разходите за
поддръжка и ток се вдигнали много, когато наемателите били в сградата,
поради което било взето процесното решение за вдигане на таксите.
При така установеното от фактическа страна, съдът прави
следните правни изводи:
4
Предявен е конститутивен иск с правно основание чл. 40 ЗУЕС за
отмяна на Решение по т.5.1, изр. последно, взето на проведено на 22.01.2025г.
Общо събрание на Е.С. на ЕС, находяща се в жилищна сграда с адрес: гр. С. В
доказателствена тежест на ищеца е да докаже, че притежава качеството
собственик на обект в сградата в режим на ЕС, сочена в исковата молба; че на
22.01.2025 г. общото събрание на Е.С. е взело решението, чиято отмяна се
иска. В тежест на ответника е да докаже, че е спазена процедура по свикване и
провеждане на ОС, както и законосъобразността на взетото в т.5.1 решение от
ОС на ЕС на 22.01.2025 г.
Искът е допустим, доколкото е предявен в преклузивния срок на чл.40,
ал. 2 от ЗУЕС. Искът е предявен, видно от входящия номер на исковата молба,
на 19.02.2025 г. От представените по делото съобщение и протокол за
изготвяне на протокол от проведеното ОС е посочена датата и часът на
поставянето на съобщението - 28.01.2025 г. в 12:00 ч., с което са спазени
правилата на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. Ответникът възразява срещу допустимостта
на иска, с твърдение, че протоколът бил съставен на 22.01.2025 г., за което
ищецът бил информиран на същата дата, респ. исковата молба била
депозирана извън законоустановения срок. При всички положения, съдът
намира, че исковата молба е подадена в предвидения от закона срок, доколкото
е депозирана в деловодството на съда дори преди да е изтекъл 30 – дневен
срок от провеждането на общото събрание на 22.01.2025г.
От събраните по делото доказателства се установи, че ищецът М. К. е
собственик на имот, находящ се в процесната сграда, като при провеждане на
общото събрание на Е.С. на 22.01.2025 г. с решението по т.5.1 от протокола,
изр. последно при мнозинство от 68,24 % ид.ч. от общите части на сградата
било решено таксата за управление и поддръжка на общите части за ателието
на 7 и 8 етаж, да бъде увеличена три пъти.
Във връзка с изясняване законосъобразността на оспореното решение,
взето от общото събрание, съдът намира следното. От събраните по делото
доказателства се установи, че общото събрание е било свикано и проведено
при спазване на процедурите, уредени в чл. 13 и сл. ЗУЕС. Съдът намира, че
взетото решение в т.5.1, изр. последно за увеличаване таксата за управление и
поддръжка на общите части по отношение на ателие на 7 и 8 етаж три пъти, се
основава на чл. 51, ал. 5 ЗУЕС. Съгласно посочената разпоредба собственик,
ползвател или обитател, който упражнява професия или извършва дейност в
самостоятелен обект на Е.С., свързана с достъп на външни лица, заплаща
разходите за управление и поддържане на общите части в размер от
трикратния до петкратния размер, определен с мотивирано решение на
общото събрание. Доколкото по делото беше представен договор за наем от
20.01.2023 г., сключен между М. Д. К. – наемодател, и С.А.Х.С.А.К. –
наемател, се установи, че процесното жилище е отдадено под наем единствено
с жилищна цел. С оглед на това, съдът намира, че с отдаването на ателието под
наем за жилищни нужди на наемателя и неговото семейство, ищецът не
осъществява професия или дейност, свързана с достъп на външни лица. От
показанията на свидетелката И. се установи, че докато наемателите са
живеели в процесното жилище, в сградата и в ателието са влизали много хора,
5
които създавали шум и замърсявали входа, но с това по никакъв начин не се
доказа ползвателят да са извършвали професионална дейност, свързана с
достъп на външни лица, а дори в протокола по т.5.1 се сочи наличие на
„многобройни гости“ на наемателя, с което съда намира, че изначално
съсобствениците знаели, че в имота не била извършвана дейност или
упражняване на професия от страна на наемателя, свързана с достъп на трети
лица.
За пълнота следва да се отбележи, че задължението на собственика на
самостоятелен обект, в който се извършва дейност, свързана с достъп на
външни на ЕС лица, да заплаща по-висок размер на тези разходи, не е
обусловено от качеството му на търговец по смисъла на ТЗ, а е достатъчно
само извършване на такава дейност в обитавания от него самостоятелен обект,
която по естеството си да е свързана с възможност за достъп на трети за ЕС
лица. Доколкото обаче в случая се установи, че процесните посетители,
създаващи шум и замърсявания във входа на сградата, са били гости на
наемателя и не са посещавали имота поради упражняване на дейност или
професия от страна на ползвателите на ателието, не обосновава възможността
от трикратно увеличение на таксите за фонд Разходи за управление и
поддържане на общите части на Е.С. съгласно чл. 51, ал. 5 ЗУЕС.
Доколкото съдът е указал на ответника, че е в негова тежест да докаже
законосъобразността на взетото в т.5.1, изр. последно решение от ОС на ЕС на
22.01.2025 г., като в процеса не се установи упражняване на професия или
извършва дейност в самостоятелен обект на Е.С., свързана с достъп на
външни лица, то искът е основателен, а взетото решение следва да бъде
отменено.
По отговорността за разноски:
При този изход на спора и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, право на
разноски има ищецът. Представен е списък по чл. 80 ГПК, от който се
установява, че ищецът претендира разноски в общ размер на 1 225,00 лева, от
които 25,00 лева държавна такса и 1 200,00 лева адвокатско възнаграждение,
уговорено в пункт II от Пълномощно от М. К. (л. 18), за заплащането на които
се намират доказателства в кориците на делото. Доколкото не е налице
възражение по чл. 78, ал. 5 ГПК, съдът намира, че в тежест на ответната
страна следва да бъде възложена сумата 1 225,00 лева – разноски по делото.
По изложените съображения, съдът,
РЕШИ:
ОТМЕНЯ по молба на М. Д. К., ЕГН **********, с адрес: гр. С.,
решението по т.5.1, изр. последно, взето при провеждане на Общо събрание на
собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на Е.С., с адрес: гр.
С., обективирано в протокол от 22.01.2025 г.
6
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК собствениците на
самостоятелни обекти в сграда в режим на Е.С., с адрес: гр. С.,
представлявани от управителя Л. С, да заплатят на М. Д. К., ЕГН
**********, с адрес: гр. С., сумата 1 225,00 лева – разноски в производството
пред Софийски районен съд, 176 състав.
Решението може да се обжалва пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7