№ 20915
гр. **, 17.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 82 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и първи октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:**
при участието на секретаря К*
като разгледа докладваното от ** Гражданско дело № 20241110141906 по
описа за 2024 година
„*“ ЕООД е предявило срещу **** и ** пасивно субективно и обективно кумулативно
съединени осъдителни искове с правно основание чл. 51 ТЗ, вр. чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД и чл.
86, ал. 1 ЗЗД за солидарно осъждане на ответниците да заплатят на ищеца сумата от 17 250
лв., представляваща неплатено комисионно възнаграждение по неформален договор за
посредничество при покупко-продажба на недвижим имот в размер на 3% от крайната
продажна цена на закупения от ответниците недвижим имот и сумата от 3 214,70 лв.,
представляваща мораторна лихва за периода 09.02.2023 г. – 11.07.2024 г.
Ищецът твърди, че през 02.2023 г. сключил с ответниците неформален договор за
посредничество при покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ищецът в
качеството си на посредник поел задължение да търси жилищни апартаменти, отговарящи
на изискванията на ответниците, да извършва заедно с тях огледи и да им съдейства по
всякакъв друг начин при закупуване на имот, а ответниците поели задължението да заплатят
на ищеца комисионно възнаграждение в размер на 2% от уговорената крайна продажна цена
на сделката за закупуване на недвижим имот и да използват изключително и единствено
услугите на ищеца при търсене на оферти и сключване на договор за покупко-продажба.
Ищецът излага, че поради отношения на доверие се съгласил на 1% отстъпка при формиране
на дължимото комисионно възнаграждение, което според стандартите, прилагани в
търговската практика, се равнява на 3% от уговорената крайна цена. Добрите отношения
между страните били причината процесния договор за посредничество да се сключи в устна
форма. В изпълнение на сключения договор страните провели общо 10 съвместни огледа на
няколко жилищни апартамента, както и активна устна и писмена комуникация в електронна
форма, а ищцовото дружество проучило общо 31 оферти, отговарящи на параметрите на
1
търсене. Ищецът твърди, че на 09.02.2023 г. бил проведен оглед на недвижим имот – ап. 18 в
гр. **, ул. „** № 20-22, ет. 4, с площ от 101,27 кв. м., заедно с мазе № 5, като на същата дата
между ищеца като посредник, представляващ ответниците като купувачи и „*“ АД като
посредник, представляващ продавача, бил сключен договор за сътрудничество по отношение
на описания имот, като била уговорена продажна цена в размер на 265 000 евро. В
посочения договор ищецът посочил като свой клиент, бъдещ купувач и заинтересовано от
покупката на имота лице, ответницата. За първоначалния оглед на имота, състоял се на
09.02.2023 г., било налице и потвърждение за присъствие от страна на ответницата, поради
което резултатът на посредничеството, изразяващ се в свързване на страните за сключване
на сделката, следвало да се счита за постигнат от ищеца в изпълнение на процесния договор
за посредничество. В исковата молба се сочи, че на 16.02.2023 г. бил проведен втори оглед
на имота, на който и двамата ответници присъствали, като впоследствие страните отново
провели комуникация по електронен път с управителя на ищцовото дружество относно
продажната цена. Ищецът посочва, че след извършена от него справка в имотния регистър
установил, че на 04.07.2023 г. ответниците са сключили договор за покупко-продажба на
имота, обективиран в Нотариален акт № 139, том 116, при уговорена продажна цена в
размер на 245 000 евро. Излага, че така сключената от ответниците сделка е в нарушение на
уговорката в процесния договор за ексклузивност на посредническите отношения между
страните, тъй като е сключена без участието на ищеца като посредник. Впоследствие
ищцовото дружество се свързало с ответниците и при проведена на 15.03.2024 г. среща
между страните същите уговорили помежду си да сключат споразумение, по силата на което
ответниците да преведат по предоставена банкова сметка на ищеца първоначално
уговореното комисионно възнаграждение в размер на 2% от крайната продажна цена на
имота в размер на 11 500,28 лв. с ДДС. Ищцовото дружество изпратило проект на
споразумение на ответниците, но до подписването му не се стигнало. Това наложило ищецът
да изпрати до ответниците нотариална покана, с която на 02.04.2024 г. ответниците били
поканени доброволно да изпълнят задължението си за заплащане на възнаграждение и били
предупредени, че ако не платят доброволно, ищецът ще претендира по съдебен ред пълно
комисионно възнаграждение от 3% от уговорената крайна продажна цена. Въпреки това
ответниците не изпълнили задължението си за плащане, нито се явили в кантората на
нотариуса, за което бил съставен констативен протокол № 4515/17.04.2024 г. Ищецът счита,
че е престирал точно и пълно по процесния договор, като доколкото действията на
ответниците попадат извън обсега на привилегировано отношение на ищеца, дължат
обичайното за бранша възнаграждение от 3% от крайната продажна цена вместо уговорения
с договора по-нисък преференциален размер от 2%. Излага, че ответниците са солидарни
длъжници, доколкото заедно са възложили на ищцовото дружество да търси жилищен
апартамент, отговарящ на конкретните им изисквания, който след придобиването му и към
настоящия момент е СИО, което обуславя равенство в квотите. Ищцовото дружество сочи,
че никога не е съществувала разделност в общуването с ответниците, решенията са взимани
общо от двамата като съпрузи, а и същите едновременно са в неизпълнение на поетите от
тях договорни отношения. Обосновава солидарната отговорност и с твърдението, че
2
процесното жилище се финансира с общи семейни средства. Допълва, че солидарната
отговорност на ответниците е уговорена още при сключване на договора. Счита, че
ответниците са изпаднали в забава от деня, в който е ищецът ги е свързал с продавача на
имота – 09.02.2023 г.
В законоустановения срок по чл. 131 ГПК ответниците са депозирали отговор на
исковата молба, с който оспорват предявените искови като неоснователни. Оспорват
наличието на облигационно правоотношение между страните. Излагат, че описаният от
ищцовото дружество имот се е предлагал за продажба директно от собственика без
комисионна в сайта imot.bg. Считат, че ищцовото дружество се е снабдило с личните им
данни от предишен договор за посредничество от 22.02.2022 г., сключен между ищеца и
ответника, който бил прекратен. Излагат за житейски необосновано предшестващото
облигационно правоотношение между страните да е възникнало по силата на изричен
писмен договор, а последващото такова да е неформално по устна уговорка. Дори и да се
приеме наличие на облигационно правоотношение ответниците считат, че същото не може
да ограничава правото им самостоятелно да закупят процесния имот. Считат, че
изпълнението на процесния договор за посредничество не се изчерпва единствено с
провеждане на огледи, тъй като дейността на посредника обхваща по-широк кръг от
задължения като подготвяне и сключване на договори, снабдяване с документи, необходими
за изповядване на сделката и др. и се финализира със сключване на договор за продажба на
конкретния имот, поради което на ищеца не следва да се дължи заплащане на
претендираното комисионно възнаграждение.
Съдът, като съобрази събраните доказателства, достигна до следните фактически и
правни изводи:
Представен е Договор за сътрудничество от 09.02.2023 г., сключен между „*“ АД
(Адрес) и „*“ ЕООД (агент), с който Адрес предлага за продажба на клиент на агента имот с
код 560827 в гр. **, ул. „** № 20-22, ет. 4, ап. 18 с продажна цена 265000 евро, а агентът
представя следния купувач, проявил интерес към имота: **.
Представен е и Договор за специално обслужване на продавач, с който се предоставят
изключителни права за посредничество на „*“ АД за срок от 3 месеца при продажбата на
имот в гр. **, ул. „** № 20-22, ет. 5, ап. 18, площ 101,27 кв.м.
От ел. кореспонденция между страните, водена по вайбър и ел. поща, датираща от
01.02.2023 г., се установява, че законния представител на ищеца е изпратил на ответниците
предлаганата оферта за процесния апартамент, след което е бил осъществен първи оглед на
последния само с ответницата и втори оглед и с двамата ответници. Видно от
кореспонденцията страните са имали предходни облигационни отношения във връзка с
съдействие при закупуване на имот, като страните са подновили взаимоотношенията си и
ищецът отново е приел да окаже съдействие при търсене и закупуване на апартамент на
ответниците, отговарящ на определение параметри.
Представен е Договор за посредничество при покупка на недвижим имот от 22.02.2022
г. сключен между ищеца и ответника, с който ищецът се задължава да посредничи при
3
покупката на недвижим имот, за което му се дължи възнаграждение в размер на 1% с ДДС
от договорената продажна цена на имота.
Изготвената по делото съдебно-компютърно-техническа експертиза е посочила, че се
установява, че тел. номер ++359********* е притежание на ищеца и същият се ползва от
Даниела Терзиева. Експертизата сочи, че съобщенията от смс не могат да се архивират-
разархивират. Не е установена намеса в процесната комуникация на тел. на ищеца.
Потвърждава, че кореспонденцията е проведена между посочените тел. номера и от
техническа гледна точка несъмнено е проведена в този вид.
От писмо от „Йеттел България: ЕАД се установява, че тел. номера, между които е
водена процесната кореспонденция, принадлежат на ответниците, а именно тел. номер
++359********* е собственост на **, а тел. номер ++359********* - на ****.
По делото е разпитана свид. **, старши консултант в „*“ и титуляр на процесната
оферта за имота на ул. „** № 20, за която законният представител на ищеца поискал оглед за
нейни клиенти. Огледите с ответниците били проведени на 09.02.2023 г. и 16.02.2023 г.
Сочи, че в този период имала ексклузивни права за предлагане на офертата и при
осъществяване на огледите срокът на договора не бил изтекъл. На огледите присъствала и
собственичката на имота, която се запознала с клиентите. Излага, че при работа с клиенти на
друга агенция се попълва договор за сътрудничество. Твърди, че клиентите проявили
огромен интерес към имота, но цена не била обсъждана на огледите, тъй като не бил оставен
депозит от клиентите. Договорът за посредничество с ексклузивни права изтичал на
29.03.2023 г., но след анекс от 13.03.2023 г. собственичката придобила правото и сама да
предлага имота на пазара. Малко след това станало ясно, че имотът е продаден. При оглед с
друга агенция не се попълвало име на клиент, а договор за сътрудничество. Сочи, че не се е
налагало оказването на съдействие за сключване на предварителен договор, респ.
окончателно изповядване на сделката, тъй като продавач и купувачи са се свързали помежду
си без участие на брокери.
Извлечение от системата на „*“ АД потвърждава, че по отношение на имот в гр. **, *,
ул. „** № 20, ет. 4, ап. 18 на 09.02.2023 г. и 16.02.2023 г. са били осъществени огледи с друга
агенция.
От справка от АВ се установява, че на 07.07.2023 г. ответниците са придобили
собствеността върху имот в гр. **, ул. „** № 20-22, ап. 18.
С нотариална покана, връчена на 02.04.2024 г., ищецът е поканил ответниците да му
заплатят 7350 евро (14375,35) – дължимо комисионно възнаграждение от 3% от уговорената
крайна цена по договора за покупко-продажба на имот в гр. **, ул. „** № 20-22, ет. 4, ап. 18
от 245000 евро.
Съдът приема, че между страните е бил налице неформален договор за посредничество
при покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ищецът е поел задължение да
търси апартаменти, отговарящи на изискванията на ответниците, да извършва заедно с тях
огледи и да им съдейства при закупуване на имот. Съдът намира, че може да се приеме, че
4
между страните са налице трайни търговски взимоотношения, доколкото процесният
договор за посредничество не е първи между тях. Съгласно чл. 292, ал. 1 ТЗ предложението
до търговец, с когото предложителят е в трайни търговски отношения, се смята за прието,
ако не бъде отхвърлено веднага. Това правилото се прилага за сключване на сделка, по която
между страните са установени трайни търговски отношения – продажба на стоки,
предоставяне на услуги и други сделки, за които не е предвидено изискване за форма и
които са сключвани нееднократно.
Договорът за посредничество е абсолютна търговска сделка по смисъла на чл. 1, ал. 1,
т. 4, предл. 2 ТЗ. Касае се до дейност, упражнявана по занятие от търговец, който е
специализиран в осъществяване на определени сделки или на сделки с определени обекти от
гражданския оборот. Няма спор, че търговският посредник има правото на възнаграждение
съобразно уговорката му с възложителя, ако посредникът е свързал страните по него
/определение № 383 от 25.05.2011 г. по т. д. № 689/2010 г, на ВКС, решение № 1406 от
7.01.1994 г. по гр. д. № 390/1993 г. на ВС, определение № 690 от 21.10.2010 г. по т. д. №
328/2010 г. на ВКС/. Предмет на договорът за посредничество не е извършването на
определена работа, а постигането на определен резултат – свързване на страните за
сключването на сделки. Договорът за търговско посредничество за сключване на договора за
покупко-продажба на недвижим имот включва не само задължение за организиране на
огледи, но и посредничество за постигане на съглашение между страни по сделка,
съдействие за проучване на цени, за снабдяване с информация и документи за имота. Не е
нужно посредникът да взема и непосредствено участие в преговорите по сделката, както и
двете страни да изпълнят изцяло задълженията си по сделката. Достатъчно е сключването на
сделката да е в резултат от това, че посредникът е поставил в контакт страните. Правото на
ищеца за възнаграждение по процесния договор е обусловено от осъществяването на
определен резултат - подписване на предварителен договор, респ. окончателен договор с
купувач, който е намерен от посредника, свързал страните по сделката. Задължително
условие за пълното изпълнение на договора е осъществяването на контакт между страните,
осъществяването на уговорения резултат, както и наличието на причинна връзка между
поведението на ищеца и настъпването на крайния резултат.
Съдът намира за установено по делото, че именно ищецът е свързал ответниците с
продавача на процесния имот във връзка с неговата продажба, доколкото именно ищецът е
предложил обявата на ответниците и е организирал проведените два огледа на имота. От
свидетелските показания на свид. Господинова се установява, че ищецът е организирал
огледи по обява за имот, предлаган от „*“ АД, като е завел на тях своите клиенти -
ответниците. Обстоятелството, че обявата за процесния апартамент е била предложена на
ответниците от ищеца и същият е спомогнал за свързването на страните по договора за
покупко-продажба не се променя от факта, че впоследствие е изтекъл договорът за
ексклузивно предлагане на имота от „*“ АД и продавачът е могъл вече сам да го предлага на
пазара.
Следователно посредникът по договора за посредничество е изправна страна, изпълнил
5
е изцяло задълженията си, свързал е продавача и купувача, оказвал е съдействие във връзка с
търсенето на подходящо жилище на ответниците. Уговорения краен резултат е осъществен
/ответниците са закупили процесния апартамент/, като от съвкупната преценка на всички
доказателства по делото се установява, че именно поведението на ищеца, който е
посредничил на ответниците, е довело в крайна сметка до сключване на договор за покупко-
продажба на процесния имот.
Предвид изложеното съдът намира, че фактическият състав на вземането на ищеца се
установява по безспорен начин, налице е сключен договор между него и ответниците, по
който ищецът е изправна страна, поради което му се дължи възнаграждение.
Правото на ищеца за възнаграждение по процесния договор е обусловено от
осъществяването на определен резултат – подписване на окончателен договор с купувач,
представен от ищцовото дружество. От представените по делото доказателства не може да
се направи извод за размера на уговореното възнаграждение, поради което съдът намира, че
следва да вземе предвид наличните между страните трайни търговски взаимоотношение и
размера на предходно уговореното възнаграждение в размер на 1% с ДДС от договорената
продажна цена на имота, която е 245000 евро (479178,35 лева), т. е. дължимото
възнаграждение е в размер на 4791,78 лева, поради което искът с правно основание чл. 51
ТЗ, вр. чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД е основателен до този размер.
Претендира се и заплащане на лихва за забава. Според чл. 86 ЗЗД при неизпълнение на
парично задължение длъжникът дължи обезщетение в размер на законната лихва от деня на
забавата, като с оглед чл. 84, ал. 2 ЗЗД когато няма определен ден за изпълнение, длъжникът
изпада в забава, след като бъде поканен от кредитора. Доколкото няма данни за уговаряне на
падеж на задължението по неформалния договор за посредничество съдът счита, че е била
необходима покана за поставяне на ответниците в забава, която им е била отправена, респ.
получена от тях на 02.04.2024 г. и в която ответниците биват поканени да се явят да
подпишат споразумение на 17.04.2024 г., като от следващия ден съдът счита, че ответниците
са изпаднали в забава след неявяването си. Съдът определя размера на законната лихва
върху сумата 4791,78 лева за периода 18.04.2024 г. – 11.07.2024 г. в размер на 155,79 лева на
основание чл. 162 ГПК.
При този изход на спора разноски се дължат и на двете страни. На основание чл. 78, ал.
1 ГПК разноски се дължат на ищеца съобразно уважената част от предявените искове в
размер на 771,21 лева от следните сторени разноски: 690 лева – държавна такса, 350 лева –
депозит за експертиза, 2150 лева – адвокатско възнаграждение. На основание чл. 78, ал. 3
ГПК разноски се дължат на ответниците съобразно отхвърлената част от предявените искове
в размер на 1698,45 лева от следните сторени разноски: 2240 лева – адвокатско
възнаграждение. Определени по компенсация разноски се дължат на ответниците в размер
на 927,24 лева.
Така мотивиран, Софийски районен съд, 82 състав
РЕШИ:
6
ОСЪЖДА ****, ЕГН ********** и **, ЕИК **********, да заплатят на „*“ ЕООД,
ЕИК **, на основание чл. 51 ТЗ, вр. чл. 79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД сумата от
4791,78 лева, представляваща неплатено комисионно възнаграждение по неформален
договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот в размер на 1% от
крайната продажна цена на закупения от ответниците недвижим имот и сумата от 155,79
лева, представляваща мораторна лихва за периода 18.04.2024 г. – 11.07.2024 г., като
ОТХВЪРЛЯ исковете за сумата над 4791,78 лева до пълния претендиран размер от 17250
лева и за сумата над 155,79 лева до пълния претендиран размер от 3214,70 лева и за периода
09.02.2023 г. – 17.04.2024 г.
ОСЪЖДА „*“ ЕООД, ЕИК **, да заплати на ****, ЕГН ********** и **, ЕИК
**********, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата от 927,24 лева – разноски за
производството.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7