РЕШЕНИЕ
№ 17718
гр. С., 02.10.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 31 СЪСТАВ, в публично заседание на
втори юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:МИРОСЛАВ В. СТОЯНОВ
при участието на секретаря ГЕРГАНА Н. БАРАКОВА
като разгледа докладваното от МИРОСЛАВ В. СТОЯНОВ Гражданско дело
№ 20241110141621 по описа за 2024 година
Предявен е иск от В. В. И., ЕГН: **********, адрес: гр. С., ул. „Б“ № 48, срещу „*****
ООД, ЕИК: *****, седалище и адрес на управление: гр. С., ул. „Ц. С.“ № 280, ет. 3, по
чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД вр. чл. 88 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ за осъждане на ответника да
заплати на ищеца сумата от 8 000 лв. – възнаграждение по т. 4.3 от Споразумение за
посредничество от 09.02.2023 г., ведно със законната лихва от 10.07.2024 г. до
окончателното изплащане.
Ищецът твърди, че съгласно процесното споразумение, сключено между
страните, ответникът приел да посредничи при придобиването на имот, описан в
Регистъра на предложените имоти, предоставен от последния, срещу възнаграждение
от 3,6 % с ДДС от продажната цена на съответно предложения и закупен от ищеца
имот. Ищецът не одобрил нито един от предложените от ответника имоти, като сам
намерил имот, който желаел да закупи, за което уведомил ответника, а негови
служители одобрили документите относно собствеността на същия имот. Така на
16.03.2023 г. ищецът сключил предварителен договор за продажба на имот с „И К
Х.Т.Ю.“ АД с посредник ответникът, за което бил сключен договор за гаранция с
купувач. Във връзка със сключения предварителен договор ищецът заплатил на
ответника сумата от 8 000 лв. като възнаграждение по споразумението за
посредничество, след което на ищеца бил отказан от „У. Б.“ АД банков кредит при
установяване, че имотът, обект на предварителния договор, и сградата, в която същият
се намирал, са незаконен строеж съгласно ЗУТ. С Констативен протокол от 28.06.2023
г. ищецът заявил, че не желае сключване на окончателен договор за имота, тъй като
същият бил незаконен строеж. Сочи, че ответникът не изпълнил задълженията си по
процесното споразумение да намери имот и да провери надлежно неговия статут,
доколкото процесният имот бил без Акт 16, в резултат на което ищецът претърпял
вреди, заплащайки сумата от 22 492 лв. – капаро по предварителния договор за имота.
1
В срока по чл. 131 ГПК „***** ООД оспорва предявения иск. Излага твърдения,
че процесното възнаграждение е дължимо поради сключването на предварителния
договор за имота, в каквато връзка служителят на ответника Н. Ц. посредничил между
страните по съответно описан начин. Ищецът знаел, че процесният имот не притежава
Акт 16, за което бил уведомен от продавача при огледа относно налично удостоверение
за търпимост преди сключването на предварителния договор. Ответникът не носел
отговорност за отказа на банката да кредитира покупката на имота, който можел да
бъде закупен и без Акт 16.
Съдът, като прецени събраните доказателства и доводите на страните,
приема за установено следното:
В доказателствена тежест на ищеца е да установи следните обстоятелства:
сключване на процесното споразумение за посредничество от 09.02.2023г. със соченото
в исковата молба съдържание; заплащане от ищеца на ответника на сумата от 8000 лв.
по същото споразумение; сключване на процесния предварителен договор със
соченото в исковата молба съдържание; развалено споразумение за посредничество от
09.02.2023 г. към момента на връчване на препис от исковата молба на ответника.
В тежест на ответника е при установяване на горните обстоятелства да докаже
погасяване на дълга или наличие на основание за получаване и задържане на
платените от ищеца суми – валидно процесно споразумение, по което е бил изправна
страна, в частност с оглед сключването на процесния предварителен договор, както и
всички факти, на които основава своите искания или възражения.
Между страните не се спори, а и от приложеното по делото споразумение за
посредничество от 09.02.2023 г. се установявя, че същото е сключено между ищцата В.
В. И., от една страна кто възложител, и ответното дружество „***** ООД, от друга
страна като посредник, по силата на който ищцата е възложила, а ответникът е приел
да посредничи при придобиването на имот, описан в регистър на предложените имоти,
срещу възнагражение – чл. 1 от споразумението.
В чл. 2 и чл. 3 на споразумението са описани правата и задълженията на
посредника, а в чл. 4 и чл. 5 – тези на възложителя. Съгласно чл. 2, посредникът се
задължава да представи имоти, съгласно търсенето на възложителя (т. 2.1.); да
извършва проверка на избрания имот при желание на възложителя по представени от
собственика на имота документи към сключването на предварителен и окончателен
договор (т. 2.2.); да осигури организационно обслужване на сделката до сключване на
окончателен договор (т. 2.3.); да информира възложителя за предлагането на имоти по
начин, какъвто прецение (т. 2.4.), а съгласно чл. 3, посредникът има право да получи
възнаграждение, определено в т.4.3. в размер и срокове, посочени в договора.
Съгласно чл. 4 от споразумението, възложителят се задължава да подписва
регистър на предложените имоти за всеки имот, представен от посредника (т. 4.1.); да
информира посредника при придобиване на имот без посредничеството на посредника
и прекратяване на търсенето си (т. 4.2.); да заплати на псоредника еднократно
възнаграждение за свързване на страните във връзка с придобиването на имот,
представен от посредника, в деня на сключване на предварителен договор, а ако такъв
не се подписва, в деня на придобиване на имот, представен от посредника (чрез
сключване на окончателен договор или по друг начин); вънаграждението се дължи и в
случай, че възложителят лично или чрез свързано с него лице придобие имот,
предложен от посредника по време на действие на договора или в срок от 12 месеца
след неговото прекратяване и без посредничеството на посредника (т. 4.3.1.); размерът
2
на възнаграждението е 3,6 % с вкл. ДДС от продажната цена на имота, но не по-малко
от 600 евро (т. 4.3.2.); възнаграждението по т. 4.3. се дължи поради самия факт на
свързване на страните по сделката, а съгласно чл. 5, възложителят има право да се
информира за обявени за проджба имоти, съгласно неговото търсене.
В чл. 8 от споразумението е предвидено, че регистърът на предложените имоти
е неразделна част от същото. Независимо, че процесният имот – апартамент № 3,
находящ се в гр. С., район „П“, ул. „Д Л“ № 1-А, ет. 3, не е посочен в регистъра на
предложените имоти към споразумението, между страните не се спори, а и от
показанията на свидетелите Б. К. Б. и Н. Ц. Ц., които в тази им част са еднопосочни и
съдът кредитира като достоверни, се установява, че ищцата е намерила обявата за
продажба на процесния апартамент и се е свързала със свидетеля Н. Ц., брокер при
ответното дружество, който да посредничи за покупката на имота.
Между страните не се спори, а и от приложения по делото нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 18, том I, рег. № 234, дело № 15 от 2023 г. на
пом. – нотариус по заместване Д. Г. при нотариус С. Ф., с рег. № *** в НК, се
установява, че собственик процесният имот – апартамент № 3, находящ се в гр. С.,
район „П“, ул. „Д Л“ № 1-А, ет. 3, е „И К Х.Т.Ю.“ АД.
Между страните не се спори и от доказателствата по делото се установява, че
между „И К Х.Т.Ю.“ АД, като продавач, от една страна, и ищцата В. В. И., като
купувач, от друга, на 16.03.2023г. е бил сключен предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот, а именно: самостоятелен обект в сграда с идентификатор
**********, с адрес: гр. С., район „П“, ул. „Д Л“ № 1-А, ет. 3, ап. 3, с площ 78,71 кв.м.,
заедно с припадащите се на апартамента 10,199 % ид.ч. от общите части на сградата,
заедно с мазе, без посочен номер, разположено в сутерена на сградата, с площ 4,00
кв.м., както и припадащите се на мазето 3,863 % ид.ч. от общите части на сградата и
заедно с 1/16 ид.ч. от мястото, върху което е построена сградата, предсъавляващо
поземлен имот с идентификатор 68134.607.603, с адрес: гр. С., район „П“, кв. „В. Л.“,
ул. „Д Л“ № 1-А, сплощ 312 кв.м., за продажна цена от 115 000 евро.
Между страните не се спори, а и от съвкупната преценка на представените по
делото фактура № 80/07.04.2023 г. с доставчик „***** ООД и получател В. В. И. на
стойност 8097,00 лв. и платежно нареждане за кредитен превод от 12.04.2023 г. се
установява, че ищцата е платила на ответника възнаграждение по процесния договор
за посредничество в размер на 8097,00 лв.
Между страните не се спори, а и от приложения по делото констативен
протокол – акт № 52, том 2, рег. № 6850 от 28.06.2023 г. по описа на нотариус С. Ф., се
установява, че ищцата е заявила, че не желае да сключи окончателен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, подробно описан в предварителен договор от
16.03.2023 г., сключен между нея и „И К Х.Т.Ю.“ АД, тъй като сградата, в която се
намира имотът, предмет на сделката, няма акт 16 и същият представлява незаконен
строеж по смисъла на ЗУТ.
Предвид становищата на страните, изразени както в исковата молба и нейния
отговор, така и в последващите молби, съдът приема, че спорът между страните се
концентира върху следните въпроси: 1) имал ли е ответникът задължение да уведоми
ищцата, че процесният имот е без акт 16, а с удостоверение за търпимост на строеж;
2) бил ли е ответникът изправна страна по договора, респ. изпълнил ли е точно
задълженията си по него; 3) налице ли е основание за разваляне на договора за
посредничество поради виновно неизпълнение от страна на ответника на
3
задължението му да информира ищцата за статута на процесния имот, в частност
липсата на акт 16.
С оглед предмета на сключеното споразумение и предвид поетите насрещни
престации на страните по него се налага изводът, че се касае за договор за
посредничество по смисъла на чл. 49 ТЗ. Този договор се различава съществено от
договора за поръчка, тъй като посредничеството представлява фактическа дейност,
изразяваща се в намирането на клиенти, предоставянето на информация относно
пазарните цени и качеството на съответния продукт, както и относно други
необходими за сделката – предмет на договора данни, в зависимост от спецификата й,
изготвяне (фактическо) на необходимите за продажбата документи като предварителен
договор, както и извършване на необходимите (фактически) справки за нотариалното
изповядване на сделката. Договорът цели постигане на определен резултат, който е
свързване на страните и подпомагането им за сключване на договор и е регламентиран
в чл. 49-51 ТЗ. Дейността на посредника, който е търговец, посредничещ по занятие за
сключването на сделки, съобразно чл. 49, ал. 1 ТЗ, се финализира със сключването на
договора за продажба на съответния продукт между възложителя и трето лице, като
посредникът не участва в самата сделка. В този смисъл са определение №
177/21.03.2018 г. по т. д. № 2227/2017 г. на ВКС, II т. о.; решение № 236/27.02.2012 г.
по т. д. № 1048/2009 г. на ВКС, ІІ т.о.; решение № 54/10.09.2010 г. по т. д. № 267/2009 г.
на ВКС, ІІ т.о. и решение № 37/27.04.2012 г. по т. д. № 1143/2010 г. на ВС, І т.о.
Договорът за търговско посредничество е неформален, консенсуален,
комутативен и възмезден, като в конкретния случай страните по процесния такъв са
уговорили изрично размера на дължимото възнаграждение. За да се приеме, че това
възнаграждение е дължимо, е необходимо да се установи изпълнило ли е ответното
дружество точно и съгласно уговорките в договора поетото задължение за оказване на
съдействие на ищцата при покупката на описания в договора за посредничество
недвижим имот. Предмет на договора за посредничество не е извършването на
определена работа, а постигането на определен резултат – свързването на страните и
подпомагането им да сключат договор чрез извършването на определени действия. За
разлика от договора за поръчка и за изработка, договорът за търговско посредничество
за сключване на договора за покупко-продажба на недвижим имот включва не само
задължение за организиране на огледи, но и посредничество за постигане на
съглашение между страни по сделка, съдействие за проучване на цени, за снабдяване с
информация и документи за имота. Не е нужно посредникът да взема непосредствено
участие в преговорите по сделката, както и двете страни да изпълнят изцяло
задълженията си по сделката. Достатъчно е сключването на сделката да е в резултат от
това, че посредникът е поставил в контакт страните и е съдействал при постигане на
съглашение между страните – продавач и купувач. В случая, фактът на осъществено
посредничество – свързване на страните по дадена сделка с оглед на нейното
сключване, се установява при съвкупна преценка на събраните по делото гласни
доказателства – свидетелските показания на Б. К. Б., Н. Ц. Ц. и К. О. М..
Същевременно с оглед поети от ответното дружество задължения за съдействие,
изразяващи се в представяне на оферти за продажба на имоти съгласно зададените от
възложителя критерии, в извършване на проверка на избрания от възложителя имот,
организационно обслужване до сключване на окончателен договор и тълкувайки
отделните клаузи на договора поотделно и в тяхната съвкупност и взаимовръзка,
настоящият съдебен състав приема, че ответникът е поел задължението да посредничи
при покупката на процесния недвижим имот, като уговорените по т. 2.2. и 2.3. от
4
договора задължения са част от необходимите и съпътстващи посредничеството
действия. Уговорената в т. 2.2. дейност, изразяваща се в „извършване на проверка на
избрания имот“, следва да се тълкува в смисъл, че ответникът е поел задължение да
извърши фактически действия за установяване на актуалния статут на имота, като
например снабдяване на документ относно собствеността на имота, извършване на
съответните справки относно евентуалното наличие на права на трети лица над имота,
извършване на справки относно наличие на висящи съдебни производства относно
имота и т.н. Извършването на проверка на имота по съществото си представляват
запознаване със стоката на заинтересован клиент. Информирането на клиента относно
наличието или липсата на определени документи, в това число и на акт 16, които са от
значение за сключването на договора за покупко-продажба, по същество представлява
запознаване на клиента с предлагания имот, доколкото преди постигане на съгласие по
съществените елементи на сделката и двете страни по нея трябва да са коректно
информирани за вещта и нейните характеристики – не само фактически, но и правни.
Така например, житейски логично е купувачът да бъде информиран, ако върху имота,
който желае да закупи, има учредено вещно право на ползване в полза на трето лице.
Договорът за посредничество включва не само задължение за организиране на огледи
на имота, но и посредничество за постигане на съглашение между страните по
сделката, съдействие за проучване на цени и за снабдяване с информация и документи
за имота. С оглед изложеното, съдът приема, че задължение на ответното дружество е
било да извърши необходимите фактически действия за установяване на актуалния
статут на имота, в това число да изиска небходимите документи за това от продавача, а
при наличие на информация от значение за сключването на договор за покупко-
продажба да информира клиента си за нея.
В конкретния случай между страните не се спори, че за сградата, в която се
намира процесния недвижим имот, не е налице издаден акт 16, а единствено
удостоверение за търпимост на строеж. Последното обстоятелство се установява и от
приложеното по делото удостоверение за търпимост на строеж № 105 от 18.08.2021 г.,
издадено от гл. архитект на СО, видно което сградата, в която се намира процесният
апартамент, а именно многофамилна сграда с идентификатор по КККР
68134.607.603.1, със застроена площ от 139 кв.м. съгласно кадастрална карта на гр. С.
и 134,96 кв.м. съгласно геодезическо заснемане, която се намира в поземлен имот с
идентификатор по КККР 68134.607.603, УПИ XVI603, кв. 335, местност „Бул.
Ботевградско шосе-рамка“ по плана на гр. С., район „П“- СО. В същото е посочено, че
за посочената сграда са налице условията за приложимост на § 127, ал. 1 от ПЗР на
ЗИДЗУТ, както и че сградата не подлежи на премахване и забрана за ползване.
По делото е представена електронна кореспонденция между ********* и
********* между ******** и **************** между ************ и *********,
между ************ и ********, като между страните няма спор относно съдържанието
и авторството на посочените електронни съобщения, а именно, че съобщенията от
********** изхождат от Н. Ц. Ц., брокер при ответното дружество, съобщенията от
********** изхождат от ищцата, съобщенията от ************ изхождат от И. Б.,
служител на „У. Б.“ АД, а съобщенията от************* изхождат от К. О. М., брокер
при продавача „И К Х.Т.Ю.“ АД. От същите се установява следното: на 08.03.2023 г.,
11:54 ч., К. М. е уведомил Н. Ц., че продавачът е съгласен с продажна цена от 115 000
евро и че приложено изпраща схема и нотариален акт за изготвяне на пазарна оценка
от банката; на 17.03.2023 г., 11:06 ч., Н. Ц. е изпратил на И.Б. подписания
предварителен договор; на 03.04.2023 г., 16:13 ч., Н. Ц. уведомил К. М., че следва да
5
представи допълнителни документи, описани в имейла; на 05.04.2023 г., 17:21 ч., К.
М. е изпратил на Н. Ц. удостоверение за търпимост на строеж от 18.08.2021 г.; на
20.04.2023 г., 09:04 ч., К. М. е уведомил Н. Ц., че не разполагат с изисканите
документи – архитектурни чертежи към проект, заснемане за узаконяване на жилищна
сграда и записка към проект за заснемане на жилищна сграда, както и че същите не са
налични и при „Д. К,“ ООД, Р. Ц. и нотариус Ц. Д., при която била изповядана
предходната сделка със същия имот, и последната потвърдила, че сделката е била
изповядана без посочените документи; на 20.04.2023 г., 09:40 ч., Н. Ц. уведомил И. Б.,
че брокерът, който представлява продавача, му е изпратил имейл относно изисканите
от нея документи и че няма как да ги представят, тъй като същите просто не
съществуват; на 20.04.2023 г., 11:19 ч., И. Б. е уведомила Н. Ц., че съгласно
становището на юристите в банката процесният недвижим имот – ап. № 3, находящ се
в гр. С., район „П:, ул. „Д Л“ № 1-А, ет. 3, не може да бъде приет като обезпечение по
договор за кредит, защото е незаконен строеж по смисъла на ЗУТ; на 09.06.2023 г., И.
Б. отново е уведомила Н. Ц. относно становището на юристите на банката; на
20.06.2023 г., 20:55 ч., Н. Ц. е препратил на ищцата полученото становище на
юристите на банката.
В обобщение, от посочената електронна кореспонденция се установява, че Н. Ц.,
брокер при ответното дружество, е бил уведомен от К. М., брокер при продавача „И К
Х.Т.Ю.“ АД, че за процесния недвижим имот има издадено удостоверение за
търпимост, което изпратил с имейл от 05.04.2023 г. За установяване на
обстоятелството дали преди сключването на предварителния договор за покупко-
продажба на процесния недвижим имот ответникът е уведомил ищцата за
горепосоченото обстоятелство са събрани гласни доказателствени средства чрез
разпит на свидетелите Б. К. Б., Н. Ц. Ц. и К. О. М., чиито показанията в тази връзка са
противоречиви.
Свидетелят Б. К. Б., във фактическо съжителство с ищцата, свидетелства, че
сами са попаднали на обявата за продажбата на процесния имот, след което се
свързали с брокер, който да провери имота и да го купят с финансиране от банка.
Свидетелства, че са уведомили брокера, че не разполагат с необходимите средства за
закупуването на имота, поради което ще теглят банков кредит, при което брокерът ги
уведомил, че няма проблем, че се проверява всичко, за да може имотът да бъде
закупен чрез банков кредит. Сочи, че впоследствие разбрали, че имотът няма акт 16 и
поради тази причина са се отказали да го купят. Свидетелства, че са кандидатствали в
две банки, които извършили съответните проверки и изискали още документи, но
накрая се установило, че отпускат кредит, но не за въпросния имот, защото е
незаконен. Заявява, че ако с ищцата са знаели, че имотът няма акт 16, нямало да
подпишат предварителния договор. Свидетелят сочи, че са извършили само един оглед
на имота, при който е присъствал само представител на продавача, но не и на
ответното дружество. Сочи, че продавачът не ги е уведомявал, че имотът няма акт 16.
Свидетелства, че за това обстоятелство са разбрали едва, когато от банката са ги
уведомили, че не могат да отпуснат кредит за този имот поради липсата на акт 16.
Свидетелят Н. Ц. Ц., служител на ответното дружество, свидетелства, че ищцата
му е изпратила обявата за продажба на процесния апартамент и му казала, че е ходила
на оглед и иска той да я представлява и да й съдейства при покупката. Сочи, че
съдействието се изразявало в проверка на документацията, да се договори по-ниска
цена и да структурира цялата сделка достоверно, да се свърже с продавача.
Свидетелства, че ищцата му казала,че не разполага с необходимите средства и ще
6
кандидатства за кредит, поради което той я насочил към кредитен консултант. Твърди,
че ищцата била наясно с това, че сградата, в която се намира апартаментът, който иска
да купи, е с удостоверение за търпимост, тъй като самата тя му го била казала още
преди да оставят капарото, а на нея й го бил казал продавачът. Сочи, че в тази връзка е
попитал ищцата дали е сигурна, че иска да купи имота, при което тя му отговорила, че
е убедена в това. След това той се обадил на продавача и му казал, че искат да оставят
капаро за имота и след няколко разговора, провели среща, на която оставили капарото.
По време на тази среща се потвърдило, че сградата е с удостоверение за търпимост.
Сочи, че преди да се остави капаро не е присъствал на момента, в който продавачът е
казал, че сградата е с удостоверение за търпимост. Свидетелства, че са прегледали
документите, изпратили ги на нотариус, който дал положително становище, че
сделката може да бъде изповядана. Сочи, че от „У. Б.“ АД не били отказали да дадат
кредит на ищцата, а са поискали допълнителни документи, за да може да й отпуснат
кредита. След това провели среща за подписване на предварителен договор, на която
ищцата била сама, подписали предварителния договор, чието съдържание преди това
прочели на глас и изрично обърнали внимание на чл. 10 от договора. Свидетелства, че
не е сигурен дали на предварителния договор са коментирали, че сградата е с
удостоверение за търпимост, както и че от ищцата узнал, че сградата е с удостоверение
за търпимост.
Свидетелят К. О. М., брокер на недвижими имоти в „Х Ту Ю“ АД, посредник на
продавача, свидетелства, че с ищцата са осъществили един оглед на процесния
недвижим имот, на който същата била доведена от друг брокер – Н. Ц. от „***** ООД.
Твърди, че Н. Ц. се е свързал с него и са организирали оглед на имота. Сочи, че след
огледа Н. Ц. се е свързал с него и му казал, че клиентката му е харесала имота и иска
да плати депозит. Сочи, че не е имал лична комуникация с ищцата, а комуникацията
била изцяло между брокерите. Свидетелства, че Н. Ц. още след огледа бил
информиран, че имотът е с удостоверение за търпимост, като няма спомен това да е
било обсъждано по време на огледа. Свидетелства, че е присъствал на подписването на
предварителния договор, когато е било обсъждано, че имотът е с удостоверение за
търпимост, но това обстоятелство било объждано многократно и преди това. Сочи, че
от брокера на ищцата разбрал, че имотът ще се купува чрез банков ипотечен кредит.
Свидетелства, че след като ищцата се отказала от сключването на окончателен
договор, процесният имот бил закупен от трети лица чрез банков ипотечен кредит.
Съдът, след преценка на показанията на свидетелите по реда на чл. 172 ГПК, по
въпроса дали преди подписването на предварителния договор ищцата е знаела за това,
че процесният имот няма издаден акт 16, кредитира показанията на св. Б като
обективни, последователни и непротиворечиви, още повече, че същите намират опора
и в приложените по делото писмени доказателства. Въпреки близката фактическа
връзка с ищцата съдът не намира основание показанията на свидетеля да не бъдат
кредитирани, доколкото същите намират опора и в останали доказателствен материал
по делото, в т.ч. показанията на св. М., досежно това, че на проведения единствен
оглед на имота, на който са присъствали посочените двама свидетели и ищцата не е
бил обсъждан въпросът, че имотът е с удостоверение за търпимост. Съдът не
кредитира показанията на св. Цеков, че ищцата е била запозната с това, че процесният
имот е с удостоверение за търпимост, както и че узнала за това от продавача. Самият
св. Цеков тявърди, че не е присъствал на огледа, а другите двама свидетели - Благоев и
М., твърдят, че са присъствали и на тази среща не е бил обсъждан този въпрос. Освен
това следва бъде взето предвид, че след огледа, комуникацията е била провеждана
7
изцяло между двамата брокери, като брокерът на продавача не е имал контакт с
ищцата, което съдът намира за житейски логично. На следващо място в показанията на
св. Ц и св. М. са налице противоречия, като първият твърди, че ищцата се свързала с
него, след като вече е била на оглед, а вторият – че св. Ц се е свързал с него и са
организирали оглед на имота, като съдът в тази част също намира за житейски логични
показанията на св. М.. С оглед изложеното съдът намира, че от ангажираните по
делото доказателства не се установява по безспорен начин преди подписването на
предварителния договор ответникът да е предоставил на ищцата информация, че
процесният имот няма акт 16, независимо от това, че е бил уведомен за посоченото
обстоятелство. Обстоятелството, че в предварителния договор е била уговорена
клауза, съгласно която в случай, че банката не отпусне необходимия кредит, купувачът
се задължава да доплати разликата до пълния размер на продажната цена, в деня на
изповядване на сделката с лични средства, както и обстоятелството, че ищцата е била
запозната със същата, не освобождава ответника да изпълнява добросъвестно
задълженията си по договора. В този смисъл се налага извод, че за осъществяване
предмета на договора за посредничество и като условие за плащане на дължимото
възнаграждение не е достатъчно сключването на предварителния договор за покупко-
продажба на недвижим имот да е било резултат от това, че посредникът е свързал
страните по него, без да окаже каквото и да било друго съдействие по
осъществяването на крайния резултат. Ответното дружество не е доказало при
условията на пълно и главно доказване, че е бил изправна страна по договора и че е
изпълнил точно задълженията си по договора, в това число преди подписването на
предварителния договор да е уведомил ищцата за това, че сградата, в която се намира
апартаментът, който ищцата е искала да закупи, няма акт 16, а удостоверение за
търпимост. Посоченото обстоятелство е съществено с оглед онтересите на купувача.
Действително, св. М. свидетелства, че на проведената среща за сключване на
предварителния договор посоченото обстоятелство е било обсъдено, но няма
безспорни доказателсва това да е станало преди сключването на договора.
С оглед гореизложеното, съдът намира, че ответникът не доказа при условията
на пълно доказване, т.е. такова, което не буди съмнение у съда, че е бил изправна
страна по сключения с ищцата договор за посредничество, поради което за него не е
възникнало правото да получи възнаграждение по договора.
От съвкупната преценка на приложените по делото покана и известие за
доставяне се установява, че на 10.10.2023 г. ищцата е поканила ответника в 7-дневен
срок да й възстанови сумата от 8000 лв., тъй като ответникът не е изпълнил
задълженията си по сключения между страните договор за посредничество и преди
сключването на предварителния договор не е информирала ищцата, че сградата, в
която се намира апартамент № 3, находящ се в гр. С., ул. „Д Л“ № 1-А, ет. 3, за
закупуването на който е бил сключен договорът за посредничество, представлява
незаконен строеж по смисъла на ЗУТ, като при знание на посоченото обстоятелство
ищцата не би сключила предварителния договор. От съдържащото се в поканата
изявление съдът намира, че може да бъде направен обоснован извод за наличие на
изявление за разваляне на осн. чл. 87, ал. 2 ЗЗД, което е породило действие с връчване
на поканата на ответника на 10.10.2023 г. без оглед на приетото в Разпореждане от
10.07.2024 г. и молба от 01.08.2024 г. на ищеца.
Ето защо съдът намира предявения иск по чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, вр. чл. 88
ЗЗД, вр. чл. 51 ТЗ за доказан по основание и размер.
8
По разноските
С оглед изхода на делото и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК ищцата има право на
разноски от 1324,64 лв., от които 324,64 лв. за държавна такса и 1 000 лв. - адвокатско
възнаграждение.
По изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА „***** ООД, ЕИК: *****, седалище и адрес на управление: гр. С., ул.
„Ц. С.“ № 280, ет. 3, да заплати на В. В. И., ЕГН: **********, адрес: гр. С., ул. „Б“ №
48, на основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД вр. чл. 88 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ сумата от 8000
лв. – възнаграждение по т. 4.3 от Споразумение за посредничество от 09.02.2023г.,
сключен между страните, ведно със законната лихва от 10.07.2024г. до окончателното
изплащане.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. ГПК ***** ООД, ЕИК: *****, седалище и
адрес на управление: гр. С., ул. „Ц. С.“ № 280, ет. 3, да заплати на В. В. И., ЕГН:
**********, адрес: гр. С., ул. „Б“ № 48, сумата от 1324,64 лв. – разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
9