РЕШЕНИЕ
№ 968
гр. гр. Хасково, 01.12.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ХАСКОВО, VІІ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на пети ноември през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Христина З. Жисова
при участието на секретаря Персиана Люб. Михова
като разгледа докладваното от Христина З. Жисова Гражданско дело №
20245640103323 по описа за 2024 година
Предявен е установителен иск с правно основание чл.422 ал.1, вр. чл.415 ал.1 т.1
ГПК, вр. чл.79 ал.1 и чл.233 ЗЗД от Д. Г. ЕГН ********** и С. Г., ЕГН **********, двамата с
адрес: гр.****, ул. «****» № ****, съдебен адрес: гр.****, пл.“****“ № ****, ет.****, офис
****, адв. Т. Н. от АК – ****против Ж. З. В., ЕГН **********, с адрес: гр.****, ж.к. *****№
****, вх.****, ет.****, ап.****, съдебен адрес: гр.****, ул.“****“ № ****, ет.****, офис
****, адв. Д. Д. от АК – ****. За претендираните суми е издадена заповед № **** от ****г.
за изпълнение на парично задължение по реда на чл.410 от ГПК по ч.гр.д. № 1262 по описа
за 2024 г. на Районен съд – Хасково.
Ищците твърдят, че са съпрузи и собственици на недвижим имот, а именно: ПИ с
идентификатор № ****, попадащ в сграда № ****, в поземлен имот с идентификатор №
****по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.****, одобрени със заповед №
**** г. на Изпълнителния директор на АК, находящ се на административен адрес: гр.****,
ул.“****" № ****, ет.****, ап.**** с площ 81,10 кв.м. с предназначение на обекта:
Жилище/апартамент/ с южно изложение, на едно ниво, при съседни обекти: на същия етаж
№ ****, под обекта № ****, над обекта № ****, ведно със съответните идеални части от
общите части на сградата. Те придобили придобили собствеността на имота по силата на
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № **** том **** peг. № ****
нот.дело **** от дата **** г. по описа на К. В. - Нотариус № ****по регистъра на
нотариалната камара на Р България, с район на действие РС - Хасково, като НА бил вписан в
Агенцията по вписванията под вх. № **** г., Акт № ****том **** дело ****.
1
Поддържа се в исковата молба, че през месец **** г. ищците сключили договор за
посредничество при отдаване на недвижим имот под наем с „Империал Хаус – Н“ ЕООД
гр.Хасково, представлявано от Н. Й. Н. и В. Т. Ж.. При сключване на този договор,
апартаментът бил огледан от представителите на посоченото дружество. Имотът към месец
**** г. бил в отлично състояние и без повреди по обзавеждането. С договор от **** г.
описаният недвижим имот – апартамент, намиращ се в град ****, ул. „****“ № ****,
ет.****, ап.****, бил отдаден под наем на ответницата Ж. З. В. като за предаването на имота
бил съставен приемо-предавателен протокол от ****г. Ответницата приела апартамента без
забележки. Тя ползвала под наем апартамента без прекъсване до месец **** г. На **** г.
апартаментът бил освободен от наемателката без предизвестие, каквото се изисквало по
договор. При освобождаването, в апартамента били констатирани повреди на стойност от 7
614 лв., които не били отстранени от ответницата. Повредите се изразявали в следното:
повредени - холова гарнитура – 2400 лв. (негодна за употреба); 6 броя столове по 200 лв. - 1
200 лв. (негодни за употреба); трапезна маса - 400 лв. (надраскана с излющена повърхност);
малка холна маса – 250 лв. (надраскана с излющена повърхност); паркет ламинат 40 кв.м. –
1164 лв. (неподържан правилно, изкъртен, подут); врата антре-хол - 200 лв. (изкъртена
странична лайсна с изкъртени вътрешни ръбове); декоративно дърво между кухня и
трапезария - 400 лева (изкъртени основи и забивани клинове); стена антре-баня - 250 лева
(подута стена от влага и течове); стена баня-спалня - 350 лева (подута стена от влага и
течове); мрежа за комари на врата хол-голяма тераса (скъсана) - 200 лева; мивка баня - 400
лева (неправилно подържана подута, изкривена основа); основно почистване на апартамента
- 400 лева (апартаментът бил неподдържан, в лошо състояние, силно замърсен).
Посочено е от ищците, че съгласно договора за наем - чл.4, ал.4: "Наемателят е
длъжен да ползва имота по предназначение, за което е нает, с грижата на добър стопанин
като отстранява своевременно и за своя сметка повредите, виновно причинени от него."
Съгласно чл.4 ал.7 от договора наемателят бил длъжен незабавно да уведоми наемодателите
за повреди, което задължение не било изпълнено от ответницата. Съгласно чл.4 ал.9 от
договора „при прекратяване на договора наемателят е длъжен в срок до 1 седмица да
предаде имота в изправно състояние, такова каквото е било в деня на приемането“, което
задължение също не било изпълнено. Съгласно чл.4 ал.10 – „Наемателят е длъжен да
предаде имота с приемо-предавателен протокол“, което задължение също не било изпълнено
от ответниците.
Ищците излагат твърдение, че описаните конкретни повреди не са били налични към
момента на отдаване под наем на апартамента и били причинени виновно от наемателката
през периода на ползване на апартамента. При освобождаването му на ****г., ответницата
поела задължение съгласно договора да възстанови повредите, причинени от нея в срок до
един месец, а именно до ****г., но това не се случило, поради което падежът на вземанията
настъпил на ****г. Размерът на вземанията за отделните повреди бил изчислен /формиран/
на база най-ниска пазарна цена за възстановяване на съответната вещ- включваща материали
и труд, а тези вещи, които били негодни за ползване и възстановяване - на база тяхната
2
парична равностойност.
Сочи се в исковата молба, че във връзка с вземанията, произтичащи от договора за
наем, ищците подали на ****г. заявление за издаване на заповед за изпълнение и
изпълнителен лист по реда на чл.410 от ГПК като в тази връзка било образувано ч.гр.д. №
1262/2024 г. на РС - Хасково и била издадена Заповед за изпълнение. Ж. З. В. се възползвала
от правото си по чл.414 от ГПК и отправила възражение, че не дължи изпълнение на
вземането по издадената заповед за изпълнение. Така, за ищците бил налице правен интерес
да предявят иск по реда на чл.422, вр. чл.415 ал.4 ГПК за установяване на вземането си
срещу длъжника. По отношение предявения акцесорен иск с правно основание чл. 86 от ЗЗД
ищците считат, че с оглед основателността на главната претенция, основателна се явявала и
акцесорната такава за заплащане на обезщетение за забавено плащане, считано от датата на
падежа на дължимото плащане. На основание чл.86 ал.1 от ЗЗД се претендира и законната
лихва от ****г. до окончателното изплащане на задължението.
С тези мотиви се иска от съда да постанови решение, с което да признае за
установено по отношение на ответника, че дължи на ищците сумата от 7 614 лв.
представляваща нанесени повреди в апартамента, находящ се в гр.****, ул.“****“ № ****,
ет.**** ап.**** както следва: холова гарнитура – 2400 лв. (негодна за употреба); 6 броя
столове по 200 лв. - 1 200 лв. (негодни за употреба); трапезна маса - 400 лв. (надраскана с
излющена повърхност); малка холна маса – 250 лв. (надраскана с излющена повърхност);
паркет ламинат 40 кв.м. – 1164 лв. (неподдържан правилно, изкъртен, подут); врата антре-
хол - 200 лв. (изкъртена странична лайсна с изкъртени вътрешни ръбове); декоративно дърво
между кухня и трапезария - 400 лева (изкъртени основи и забивани клинове); стена антре-
баня - 250 лева (подута стена от влага и течове); стена баня-спалня - 350 лева (подута стена
от влага и течове); мрежа за комари на врата хол-голяма тераса (скъсана) - 200 лева; мивка
баня - 400 лева (неправилно подържана подута, изкривена основа), както и основно
почистване на апартамента - 400 лева (апартаментът бил неподдържан, в лошо състояние,
силно замърсен), ведно със законна лихва върху главницата, считано от датата на подаване
на заявлението в съда – ****г., до окончателното й изплащане. Претендира се присъждане и
на направените по настоящото и по заповедното производства разноски.
Ответницата оспорва иска. Признава се сключването и действието на приложения
към исковата молба договор за наем. Ответницата оспорва обстоятелството, че апартаментът
е освободен на ****г. Освобождаването на апартамента било извършено на ****г. /петък/ с
физическото предаване на ключовете лично на ищеца Д. Г.. След тази дата ответницата
получила обаждане от брокер на „Империал Хаус-Н" ЕООД, гр. Хасково за допълнителен
оглед на апартамента в присъствието на трите страни – първия ищец, ответницата и
представители на брокерската фирма.
Оспорва се изложеното, че вредите, които ищците претендират са причинени в
следствие на действия на ответницата, както и цената на иска, като се излага насрещно
твърдение, че същата е произволно определена, изключително завишена и несъобразена със
състоянието и стойността на вещите към момента на отдаването им под наем. Съгласно
3
трайната и непротиворечива съдебна практика в доказателствената тежест на ищеца по иска
с правно основание чл. 233, ал. 1, предл. 2 ЗЗД било да докаже следните обстоятелства:
наличието на валидно облигационно правоотношение с ответника, възникнало по силата на
договор за наем за процесния имот; прекратяването на договора; настъпването за ищеца на
вреди от ползването на имота от ответника, което предполагало ищецът да установи
конкретното състояние, в което имотът му е бил върнат от наемателя след прекратяване на
ползването, стойността на необходимия ремонт за възстановяване на имота в състоянието, в
което се е намирал към момента на предаването му на наемателя. Съгласно чл.5, ал.4 от
договора за наем при прекратяване на договора страните изготвят констативен приемо-
предавателен протокол, отразяващ състоянието на имота и платените консумативи. Видно
било от доказателствата, представени с исковата молба, че такъв протокол не е бил
подписван от страните по договора за наем. Съгласно чл. 154 ал.1 ГПК всяка страна била
длъжна да установи фактите, на които основава своите искания или възражения. В
конкретния казус, освен твърденията на ищците, не били налице никакви фактически данни
за състоянието на вещите в имота при освобождаването му. В исковата молба се излагало, че
след освобождаването на апартамента Г.и са констатирали повреди на стойност 7614 лв., но
за тази констатация не се представяли никакви годни доказателства, нито пък как била
изчислена тази сума. По делото не били представени разписки и/или фискални бонове, от
които да се установи, че ищците действително са закупили/ремонтирали имота за
претендираните стойности на всяка вещ поотделно. Не съществували и доказателства, че по
време на действието на договора от страна на наемодателите е констатирано, че ответницата
не е използвала имота по предназначение, или с грижата на добър стопанин, дори напротив-
не се твърдяло или доказвало през периода на наемното правоотношение да е било
констатирано каквото и да е неизпълнение от нейна страна. Самият приемо-предавателен
протокол от ****г. представлявал единствено списък на находящите се в апартамента
движими вещи, но не отразявал по никакъв начин тяхното състояние, като от същия не било
възможно да се направи заключение, дали тези вещи са нови или са били употребявани към
онзи момент, нито пък каква е или е била тяхната пазарна стойност. След освобождаването
на имота в него били констатирани повреди, следствие на обикновена употреба, но имотът
не се нуждаел от основен ремонт. Отделно от това, договорът за наем бил сключен за срок
от една година, като наемното отношение било продължено по взаимно съгласие между
страните, съответно и освобождаването му станало с двустранно устно съгласие, за което не
било необходимо изрично предизвестие, имайки предвид изтичането на срока на писмения
договор за наем и че същият продължил действието си до ****г. като неформален.
Ответницата твърди, че при сключване на договора, на същата дата ****г. превела на
наемодателя един наем в размер на 500 лв. и един депозит в размер на 500 лв. съгласно чл.
2, ал.2 и ал.3 от договора на наем, който договор служел като разписка за внесения депозит.
При освобождаване на наетия имот на ****г. ищецът отказал да върне предоставения
депозит, без никаква информация за това, без изразени претенции, без отразена стойност на
необходим ремонт и без списък, изготвен след предаване и приемане на вещта. Съгласно
чл.2 ал.3 от договора, внесеният депозит служел за покриване на разходи за възстановяване
4
на липси, отстраняване на големи повреди и други щети. Предвид задържания депозит от
ищеца и в случай, че реално имало щети от обикновено потребление в апартамента по време
на ползването му, ответницата счита, че е било извършено прихващане, което произвело
действие, тъй като двете вземания били еднородни. Целта на внесеният депозит била
именно да служи за обезпечаване на точното изпълнение на всички задължения на
наемателя по договора, включително и на задължението му за отстранява повредите,
свързани с обикновеното ползване на вещта, както и тези - виновно причинени от него. В
този смисъл била и практиката на Върховния касационен съд, обективирана в решения по т.
д. № 761/2008 г. на ВКС, I т. о., т. д. № 939/2009 г. на ВКС, I т. о. и др., в които се приемало,
че при тълкуване на договора, съдът следва да съобразява предвидените в чл. 20 ЗЗД
критерии - да търси действителната обща воля на страните; отделните уговорки да се
тълкуват във връзка една с друга и в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед
целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. Нормалното изхабяване
включвало обикновени счупвания и изхабявания, които били необходими за дейността на
наемателя. Последният не дължал поправки на тези обикновени изхабявания - арг. чл. 231,
ал. 1 ЗЗД (така Решение № 307 от 17.01.2019 г. на ВКС по т. д. № 255/2018 г., II т. о., ТК). От
друга страна, внесеният депозит изпълнявал именно тази функция - да обезщети
наемодателят за това използване на имота. Всяка по- висока и недоказана претенция, би
била неоснователно обогатяване.
Неправилно било и правното основание по чл.86 ГПК, вписано в исковата молба на
ищеца. Обезщетението по чл.82 ЗЗД при неизпълнение на договорно задължение обхващало
претърпяната загуба и пропуснатата полза, доколкото те са пряка и непосредствена
последица от неизпълнението и са могли да бъдат предвидени при пораждане на
задължението. Елементите на фактическия състав включвали неизпълнение на задължението
по двустранен договор по причина, която може да се вмени във вина на длъжника и
изправност на насрещната страна. Отговорността по чл.82 ЗЗД била обусловена от
настъпването на вреда, която да е в причинна връзка с неизпълнението. Договорната
отговорност за обезщетяване на вредите от неизпълнението била ограничена до преките и
предвидими вреди. Претърпени загуби били унищожаване или повреждане на имущество,
финансови загуби, изобщо всяко засягане на оценими в пари блага. За да претендира
претърпяна загуба с цена 7 614 лв., ищецът трябвало да я докаже както по основание, така и
по размер. Претърпяната загуба била вид имуществена вреда, изразяваща се в намаляване на
имотното състояние на кредитора след неизпълнението. Разликата между имуществото след
неизпълнението и икономическото положение, което кредиторът би имал ако задължението
би било изпълнено, формирала размера на претърпяната загуба. Претърпените загуби
представлявали реалните, ефективни вреди, изразяващи се в намаляване на актива на
имуществото на кредитора, които били недоказани по настоящото дело. В този смисъл, по
претенцията за заплащане на обезщетение за претърпени загуби под формата на повреди по
имущество в наемния апартамент, наемодателят следвало да докаже настъпването на реална
вреда, довела до негативна промяна в имущественото му състояние, която е в пряка
5
причинна връзка с неизпълнението задълженията на наемателя по чл. 4 от договора за наем.
Необходимо било да са налице действително претърпени вреди, а не да се претендира
обезщетение за предполагаемите или хипотетични /недоказани, произволни/ такива, тъй
като обратното можело да доведе до случаи на неоснователно обогатяване.
При условията на алтернативност, ако съдът счете, че е налице отговорност за
ответницата в качеството й на наемател, се иска да се приеме, че изхабяването на вещите е в
резултат на от обичайната им употреба.
С оглед гореизложеното, ответницата счита предявения иск за неоснователен и
изцяло недоказан. В тази връзка се иска да бъде постановено решение, с което да бъде
отхвърлена изцяло претенцията на ищеца. Иска се присъждане и на сторените по делото
разноски, за което след приключване на последното съдебно заседание пред настоящата
инстанция по чл.80 ГПК.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в съвкупност,
както и доводите на страните, съобразно изискванията на чл. 235 ал. 2, вр. чл. 12 ГПК,
приема за установено от фактическа страна следното:
От материалите, съдържащи се в ч.гр.д. № 1262 по описа за 2024 г. на Районен съд -
Хасково, приложено по настоящото производство, се установява, че въз основа на заявление
от ****г. с вх. рег. № ****в полза на ищците срещу ответницата е издадена заповед №
****от ****г. за изпълнение на парично задължение по реда на чл.410 от ГПК за сумата от
общо 7614 лева - вземане за стойността на повреди на имущество по Договор за наем на
недвижим имот от ****г. - апартамент в гр.****, ул. „****“ № ****, ет.****, ап.****, ведно
със законната лихва върху вземането, считано от датата на подаване на заявлението в съда,
до окончателното изплащане на вземането, както и направените в производството разноски,
от които 155,24 лева - за държавна такса и 780 лева – адвокатско възнаграждение. В
предвидения от закона срок е подадено възражение от ответницата и с разпореждане № 2876
от 21.10.2024 г. на ищеца е указано, че може да предяви иск за установяване на вземането си
в едномесечен срок, като последният е сторил това.
Липсва спор по делото, а и от представените по делото писмени доказателства се
установява, че между ищците съпрузи - Д. Г. и С. Г., в качеството им на наемодатели, и
ответницата Ж. З. В. като наемател е сключен описания в исковата молба договор за наем на
недвижим имот от ****г., за предоставяне за срок от една година, считано от ****г., за
временно и възмездно ползване срещу наемна цена от 500 лв. месечно, следния недвижим
имот, а именно - апартамент, намиращ се в гр.****, ул.“****“ № ****, ет.****, ап.****.
Съгласно чл.2 ал.2 от договора, наемът ще започне да се плаща от ****г. като при
подписване на договора наемателят заплаща на наемодателите един месечен наем и един
депозит в размер на един наем, за получаването на който договорът служи като разписка –
чл.2 ал.3. Уговорено е между страните, че депозитът обезпечава грижливото и
добросъвестно ползаване и стопанисване на имота и оборудването му от страна на
наемателя, както и за покриване на разходи за възстановяване на липси, отстраняване на
6
големи повреди и други щети на имота /ако има такива/, причинени виновно от наемателя
към датата на осовбождаване на имота, както и това че наемодателите ще върнат депозита
след прекратяване на договора, при условие, че наемателят е изряден платец и няма
задължения към наемодателите.
По силата на чл.3 ал.1 и ал.2 от договора наемодателите са длъжни да предадат
наетия имот в състояние, в което да изпълнява предназначението си. Предаването се
извършва след изготвяне на двустранен протокол – опис, подписан от двете страни, в който
се отразява състоянието на имота към датата на предаването му. Предаването на имота
обратно при прекратяване на договора се извършва въз основа на същия опис.
В раздел IV „Права и задължение на наемателя“ от договора, в чл. 4 ал.4 е
предвидено задължение за наемателя да ползва имота по предназначение, за което е нает, с
грижата на добър стопанин като отстранява своевременно и за своя сметка повредите,
виновно причинени от него. Съгласно чл.4 ал.7, наемателят е длъжен незабавно да уведоми
наемодателите за повреди и посегателства, извършени върху наетия имот, а според чл.4 ал.9
от договора, при прекратяване на договора наемателят е длъжен в срок до една седмица да
предаде имота в изправно състояние, такова каквото е било в деня на приемането, като се
има предвид нормалното изхабяване и да предаде лично ключовете на наемодателите.
Съгласно чл.4 ал.10 – „Наемателят е длъжен да предаде имота с приемо-предавателен
протокол и да предостави съответните документи, доказващи че е заплатил всички разходи,
свързани с ползването на имота до момента, ако има такива“.
Съгласно чл.5, ал.4 от договора за наем, при прекратяване на договора страните
изготвят констативен приемо-предавателен протокол, отразяващ състоянието на имота и
платените консумативи.
Досежно правото на собственост на ищците са представени Удостоверение за
сключен граждански брак № ****от ****г., издадено от Община ****въз основа на акт за
сключен граждански брак № **** г., видно от който Д. Г. и С. Г. са сключили граждански
брак помежду си на ****г., след което по силата на Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижим имот № ****, том ****, рег. № ****, дело № ****от ****., съставен на ****г. пред
К. В. – нотариус № ****по регистъра на Нотариалната камара, на РБ с район на действие
Районен съд – Хасково, в режим на СИО са придобили процесния апартаманет, находящ се
в гр.****, ул.“****“ № ****, ет.****, ап.**** с площ от 81.10 кв.м.
По повод на така възникналото наемно правоотношение между страните като
писмено доказателство е приет по делото и приемо-предавателен протокол от ****г. към
договора за наем от същата дата, с който наемодателите предават на наемателя държането на
отдадения под наем и описан по – горе недвижим имот. Този протокол е подписан от
наемодателите Д. Г. и С. Г. и наемателката Ж. З. В. и в него са описани наличните в наетия
имот вещи, без да е отразено състоянието им, с изключение на отразяването, че ВиК и ел.
инсталацията са изправни и без показания. В протокола липсват забележки за увреждания и
дефекти по наличните вещи и по недвижимия имот като цяло.
7
Страните не спорят на следващо място, че договорът за наем, сключен за
срок от една година, считано от ****г., не е прекратен след изтичане на договорения срок,
като наемателят Ж. З. В. е продължила да ползва със съгласието и без противопоставянето
на наемодателите Д. Г. и С. Г. недвижимия имот. Липсва полемика и относно това, че
визираното по-горе наемно правоотношение помежду им е прекратено, както и че
наемателката е напуснала жилището през **** г. Твърденията на страните относно точната
дата, на която наемателката е напуснала апартамента се различават като ищците твърдят, че
ответницата е освободила наетия имот на ****г., а тя настоява, че е предала ключовете за
него на ищеца Д. Г. на ****г. Макар тази разлика от ****дни настоящият съдебен състав да
намира за несъществена и ирелевантна в настоящия процес, то за прецизност следва да се
посочи, че с оглед на ангажираните гласни доказателства от нейна страна в тази насока
посредством разпита на свид. Н. А. Ж., следва да се приеме че тя е освободила жилището на
****г. като е изпълнила визираното в чл.4, ал.9 от договора задължение за връщане на
ключовете лично на ищеца Д. Г..
От страна на отвеницата е представена квитанция от дата ****. за заплатен наем от
Ж. З. В. за ап. ****, ет. ****, ул. „****“, гр. ****за м. ****г. на Д. Г. в размер на 500 лева.
В хода на съдебното дирене са ангажирани и гласни доказателства от страните по
делото, като по делото са разпитани двама свидетели по искане на ищците – Н. Й. Н. и В. Т.
Ж., както и един свидетел по искане на ответната страна – Н. А. Ж.
Свид. Н. Й. Н., собственик на „Империал Хаус – Н“ ЕООД гр.Хасково посочва в
своите показания, че е осъществила посредничество още при закупуване от ищците на
процесния апартамент, находящ се в гр. ****, на улица ,,****“ № ****, на четвъртия етаж,
преди 6-7 години. Твърди, че при закупуването, апартаментът не е бил използван от старите
собственици, които също били нейни клиенти, жилището било напълно мебелирано с ново
обзавеждане, в т.ч. кухнята и банята. След като ищците закупили жилището го използвали
за кратко – около една година, през 2021 г., го отдали под наем на ответницата. Тогава,
според свидетелката апартаментът бил в перфектен вид. Ответницата била пръв наемател.
Преди да подпишат в агенцията договор за наем, след като ищците освободили апартамента,
тя го посетила и видяла, че жилището е изчистено, нямало надрасквания, олющвания,
наводнения по паркетите, мазно по печките и по абсорберите, нямало скъсани мрежи. В
последствие, след като ответницата освободила имота през **** г., свид. Н., заедно с нея и
колежка от друга агенция били на место в жилището. Присъствал и ищецът Д. Г. и още
някакъв мъж, когото свидетелката не познава. Идеята била апаратментът да бъде предложен
на следващ клиент, но след като видели какво е състоянието му, се оказало, че в момента
жилището няма да може да се отдава под наем, защото трябва да му се направи ремонт.
Според свидетелката, всички мебели били на место, но състоянието им било различно в
сравнение с това при предаването му. Холовата гарнитура била от плат и кожа, кожата била
надраскана на много места и надраскана от котка. Столовете на трапезната маса също били
надраскани. По двете маси имало надрасквания. Мрежите на вратите на терасите били
скъсани и имало голяма дупка. Имало някакво наводнение, защото паркета в хола бил
8
подпухнал от влага, която преди това я намало. Имало мазно по шкафа в кухнята там, където
била позиционирана кухнята, абсорберът и печката били също мазни, не било почистено. В
едната спялня също имало някакво наводнение, паркетът и там не бил в добро състояние.
Стената на едната спалня граничала със стената на банята и там било подпухнало. Банята,
според свид. Н. също била в ужасно състояние. Била мръсна и имало котлен камък по
плочките, какъвто нямало преди това. Дървената част на мивката била цялата подпухнала. В
едната спалня, в гардеробно помещение, почти всички лайсни били изпаднали. На едната от
терасите имало котешки изпражнения, които не били почистени. По стените имало
пирончета, начукани по дървената част. Имало залепени неща. Свид. Н. Й. Н. е категорична,
че след освобождаването на апартамента от ответницата, този апартамент не е бил отдаван
под наем и други хора не са живели в него. Ответницата сама признала при освобождаване
на жилището, че са прибрали коте от улицата и то е живяло вътре с тях.
От показанията на свид. В. Т. Ж., която работи в същата агенция „Империал Хаус –
Н“ ЕООД гр.Хасково от 2020 г. се установява, че когато през ****г., преди предаване на
процесния имот на ответницата, е бил извършен огледа му от страна на Ж. З. В., той е бил
изчистен и след ремонт като описва състоянието му като много добро. Нямало нищо
счупено, повредено или замърсено. На този първоначален оглед присъствали свид. Ж.,
ответницата и нейната дъщеря. След като бил сключен договора за наем от декември ****г.,
в последствие през ****г. намемателите решили да освободят апартамента като
свидетелката не е присъствала на самото освобождаване. Спомня си, че в началото на ****г.
или малко по-късно също е посетила процесния имот. Повод за това било намерението на
ищеца да го отдава отново под наем. Апартаментът обаче не бил в добро състояние. Свид. В.
Т. Ж. посочва, че на доста места имало надраскан паркет. На свода над кухнята имало
одраскано и дупки от тиксо или нещо друго. Имало и теч, защото доста от стените били
подпухнали. Диванът също не бил в добро състояние като видимо била нарушена целостта
му. По столовете на кухнята също имало щети. Самата дамаска била надраскана и надрана.
Двете маси също били надраскани. Апартаментът не бил почистен. Кухненските уреди били
доста замърсени. Плотът и около печката не било почистено. Банята не била в добро
състояние. Когато свид. Ж. през ****г. предлагала апартамента на клиентите, той не бил в
това състояние. Апартаментът бил след основно почистване и след ремонт. Мебелите били в
много добро състояние, но свидетелката не може да определи дали са били чисто нови. И
свид. В. Т. Ж. сочи, че след освобождаването на апартамента от ответницата от агенцията не
са го предлагали на други наематели и не знае други лица да са живели там.
Свид. Н. А. Ж., който съжителства с ответницата, твърди, че от ****г. живеели в гр.
****, на улица ,,****“ № ****. През ****г. година Ж. купила нов апартамент в жилищна
кооперация, която бил в строеж. Този строеж трябвало да бъде завършен през ****г., но
поради кризата с Ковид-19 се забавил до **** г. През месец **** г. Ж. решила да сменят
квартирата и отишла на оглед на друг апартамент в гр.****. Този апартамент бил след
основен ремонт и собствениците поискали 1500 лева наем и 3000 лева депозит. По тази
причина те се отказали. След няколко дни от агенция им бил предложен апартамента на
9
улица ,,****“ за 500 лева наем и 500 лева депозит. Свидетелят Ж. се учудил, че е толкова
евтино, но въпреки това подписали едногодишен договор. Строежът обаче се забавил и след
това Ж. продължила да плаща наем без договор. При заживяване в този имот, свид. Н. А. Ж.
разбрал, че наемът е реален, тъй като сградата била около 30 годишна – захабена. На много
места в хола и в спалнята в апартамента имало образувани фуги, под мебелите имало
ластички. Някои от ъглите на первазите ги нямало. Вратата на хола и спалнята била разбита.
Другите врати имали козметични дефекти, имали обелено, леко мазилката била паднала от
блъскането на вратата. Стените били понадраскани с флумастери, с моливи. На някои стени
из целия апартамент имало петна, които Ж. чистила два дни. Имало потъмнели стени. По
дивана имало залепени дъвки от външната и вътрешната страна. Под дивана имало
ластички, чорапи, флумастери и моливи. Според свид. Ж. всичко било много старо.
Климатикът добил тютюнево-жълт цвят. Бил поне 20-годишен. Пералнята също била стара,
била пълна с вода. Готварската печка и хладилникът били на 15 години. Нищо ново нямало в
апартамента, освен един телевизор. Масите също били леко надраскани. На едната имало
следа от изгорено. Столовете били около 50-годишни. Банята била със счупено стъкло на
душ кабината. Талашитеният шкаф в банята, който също бил стар, на над 20 години, от
влагата бил започнал вече да се раздува. Свид. Н. А. Ж. посочва, че са ползвали жилището
само с Ж. около две години - от **** г. до края на месец **** г. Решили да го напуснат,
защото вече бил построен новият апартамент. На **** г. се преместили в него. След това, на
****г. почистили процесния имот. Ж. потърсила хазаина, за да му даде ключа. На първото
обаждане отговорът бил, че не е в града. След два дни - че е в операция. Свидетелят си
спомня, че на *-ти или *-ти ****Ж. му върнала ключовете. След около две седмици се
обадили от посредническата фирма и казали, че хазаинът иска среща. Той заедно с Ж.
присъствал на тази среща. Ищецът установил, че диванът е надрскан от котка, като свид. Н.
А. Ж. не отрича, че една година преди да напуснат жилището, са отглеждали животното в
апартамента. Не отрича и че за надраскания диван носят отговорност. Той предварително
бил провел разговор с фирма за претапицирането му като от там му казали, че
претапицирането струва някъде около 300-500 лева. Заради депозита от 500 лв. Ж. била
спокойна, но след като споделили идеята за претапициране на дивана, ищецът избухнал.
Казал, че на този диван не може да седне. Показал снимка на телефона си на диван и казал,
че си е избрал такъв, който струва 4200 лева, плюс 6-те стола, които стрували по 200 – общо
1200 лева. Заявил, че Ж. и свид. Ж. трябва да ги закупят. По отношение на теча в банята,
свид. Н. А. Ж. заявява, че същият се е появил малко преди да напуснат. Тогава Ж. била в
****, а от съсед от долния етаж свид. Жечев разбрал за този проблем, тъй като му течало от
тавана. Свидетелят го посъветвал да се обърне към д-р Г.. Тогава в банята на процесното
жилище нямало проблем. Ищецът изпратил водопроводчици, които отремонтирали
аварията. В същото време огледали и другите стени, а под скрин в спалнята имало петно от
влага. Казали, че този теч е от лошо строителство и не могат да направят в момента нищо,
защото трябва да разбият цялата баня.
Съдът като взе предвид и възможната заинтересованост на свидетеля Н. А. Ж.,
съобразно разпоредбата на чл. 172 ГПК, кредитира показанията на Н. Й. Н. и В. Т. Ж.
10
изцяло, а тези на свид. Н. А. Ж. отчасти като достоверни, логични и последователни, в по-
голямата си част и непосредствени, тъй като кореспондират както помежду си, така и на
останалите събрани по делото писмени доказателства, вкл. на заключението на назначената
по делото СТЕ.
По делото е прието и заключение по съдебно – техническа експертиза /СТЕ/ относно
повредите в апартаманта и тяхната реална стойност, като вещото лице Т. М. след извършен
оглед на жилището на 01.07.2025 г. е констатирало следното състояние:
В дневна /хол/:
-Интериорна врата 90/200 - антре/хол - увреждания по лайсни и ръбове;
-Стена - хол/баня - следи от влага, оронена мазилка и шпакловка - 1 кв.м, петна по
латекс - за боядисване стени - 47,36 кв.м;
- Настилка от ламиниран паркет 23,67 кв.м и первази 18,07 м - следи от наводняване -
деформирани ламели, отворени фуги между ламели; липсващи и наранени первази;
-Малък прозорец към тераса 85/150 см - липсва мрежа на прозореца - 1,28 кв.м;
-Балконска врата - липса на мрежа на комарник - 188/63 см - 1,84 кв.м;
-Каса на портал между кухня и хол 165/233 см - окъртени дървени плоскости на каса и
наранявания от забити гвоздеи по лайсни;
- По обзавеждането: надрана кожена тапицерия по 6 бр столове; наранена и олющена
повърхност на масивна дървена трапезна маса; надрасквания и олющена повърхност на
холова дървена масивна маса; надрана и замърсена тапицерия на ъглов диван.
В кухня:
- Теракотна настилка - счупена плочка 40/40 см - 1 бр;
- Замърсени от мазнини ел.уреди и повърхности - готварска печка, хладилник,
аспиратор, кухненски плотове и гръб;
В спалня:
- Настилка от ламиниран паркет 13,70 кв.м. и первази 17,39 м - следи от наводняване -
деформирани ламели, отворени фуги между ламели; липсващи и наранени первази;
-Интериорна врата 80/200 - увреждания по лайсна и ръбове от разбиване на вратата;
-Стена - спалня/баня - следи от влага, оронена мазилка и шпакловка 2 кв.м, петна по
латекс - за боядисване 11,18 кв.м;
- Балконска врата - липсва мрежа на комарник 70/210 см;
В коридор:
- Стена - коридор/баня - следи от влага, оронена мазилка и шпакловка 2 кв.м, петна по
латекс - за боядисване - 5,62 кв.м;
В баня:
11
- Липсващо стъкло на душ-кабина - 27/187 см;
- Деформиран шкаф със стъклен плот и мивка с размери 101/31/70 см;
- Следи от теч и захабена теракотна настилка - за почистване;
Тераса:
- Продължително непочиствана с натрупани изпражнения от домашни животни по
теракотна настилка;
Според вещото лице, апартаментьт се нуждае от цялостно почистване, за да се ползва
по предназначение. Експертизата е извършила проучване на цена за почистване на
апартамента като е получила оферта от специализирана фирма на стойност 1 500 лв. Тази
стойност е приета и като такава, нужна за почистване на жилището.
Вещото лице е разяснило, че стойностга на ремонтните работи за отстраняване на
повредите е определена от замерените количества и единични цени, публукувани в
сп."Справочник за цените в строителството" и търговската мрежа, като е отчетело
физическото овехтяване на видовете работи и вещи към момента на оценката и в табличен
вид в констативната част на експертизата е представена количествено – стойностна сметка
на небходимите ремонтни СМР.
Така, от заключението на СТЕ се установява, че общата стойност на повредите в
апартамент, находящ се в гр.****, ул.“****“ № ****, ет.****, ап.****е 7737,00 лв. с ДДС, с
отразено обикновено износване на вещите и недвижимия имот. Експертизата е определила
състоянието на апартамента и обзавеждането от вида и размера на вещите към момента на
огледа. Оценката е определена в зависимост от това дали е необходим ремонт или подмяна
по цени към настоящия момент като оценката на възстановителните видове работи и
доставки на обзавеждане по цени към момента на изготвяне на писменото заключение
възлиза на 8 393,76 лв.
Съгласно заключението, повредите на мебелите и мрежите по комарниците,
замърсяването на тераси и дамаски са в резултат на действията на домашни любимци
/котки/. По стените и настилките повредите се дължат на влага или наводнения от банята.
Останалите щети са нанесени от недобросъвестна експлоатация - замърсявания, повреди по
врати и шкафове, забити гвоздеи по дървени повърхности, липсващи корнизи и пердета по
прозорци.
Експертизата е определила състоянието и стойността на вещите към момента на огледа
като към момента преди повредите, вещото лице заявява, в т.ч. и в устния си доклад в
проведеното на ****г. с.з., че не може да даде оценка, тъй като не е извършван оглед към
онзи момент и липсва подробен протокол за състоянието на вещите, а само за наличността
им.
При така установената фактическа обстановка, съдът достигна до следните правни
изводи:
Предявен е иск с правно основание чл.422 ал.1, вр. чл.415 ал.1 т.1 ГПК, вр. чл.79 ал.1 и
12
чл.233 ЗЗД, който е процесуално допустим, доколкото изхожда от заявители, по образувано
заповедно производство срещу длъжника в едномесечния срок от уведомяването им за
депозирано от страна на последния възражение срещу издадена заповед за изпълнение
относно процесните вземания.
Разгледан по същество, искът е частично основателен, като съображенията за това са
следните:
От събраните по делото доказателства, както бе посочено по-горе, безспорно е
установено, че между страните е възникнало облигационно правоотношение по силата на
договор за наем на недвижим имот от ****г. със срок от една година. Ползването на наетия
недвижим имот е продължило и след тази дата със знанието и без противопоставянето на
наемодателя, поради което и съобразно чл. 236, ал. 1 от ЗЗД договорът е продължен за
неопределен срок. Наемното правоотношение е прекратено през **** г., когато ключовете от
наетия апартамент са предадени на ищеца Д. Г..
Договорът за наем представлява консенсуален, двустранен, възмезден, комутативен и
неформален договор, като при неговото сключване се пораждат правните последици, към
които са насочени насрещните волеизявления на страните. Предаването на вещта, предмет
на договора и заплащането на уговореното наемно възнаграждение, не се включва в неговия
фактически състав, а е в изпълнение на породените от него договорни задължения.
От процесния договор за наем от ****г. се установява, че ищците – съпрузи Д. Г. и С. Г.
са поели задължение да предоставят за временно и възмездно ползване в полза на наемателя
Ж. З. В. следния недвижим имот: апартамент, намиращ се в град ****, ул. „****“ № ****,
ет.**** ап.****, срещу насрещното задължение на ответната страна да заплаща наемно
възнаграждение от 500 лв. месечно. В договора е установено, че последният се сключва за
срок от **** година, считано от **** г. Установено е, че договорът се прекратява с изтичане
на срока и може да бъде продължен по взаимно писмено съгласие на двете страни. Страните
са уговорили, че договорът може да бъде прекратен преди изтичане на срока му с
едномесечно писмено предизвестие. Между страните не е налице спор, че договорът за
наем, сключен за срок от една година, считано от ****г., не е прекратен след изтичане на
договорения срок, като наемателят е продължил да ползва със съгласието и без
противопоставянето на наемодателите недвижимия имот. Следователно, съгласно
разпоредбата на чл. 236, ал. 1 ЗЗД, според която ако след изтичане на наемния срок
използуването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на наемодателя,
договорът се счита продължен за неопределен срок, процесният договор за наем се счита за
сключен за неопределен срок. В практиката на Върховния касационен съд по чл. 290
ГПК – Решение № 227/07.01.2015 г. по т.д. № 2482/2013 г., ТК, I т.о. на ВКС и Решение № 25
от 27.02.2020 г. по т. д. № 426/2019 г., ТК, ІІ т. о. на ВКС, е застъпено становището, че
нормата в чл. 236, ал. 1 ЗЗД не урежда и не се прилага за хипотезите, при които наемен
договор е преустановил действието си, поради разваляне или предсрочно прекратяване, а
само когато е изтекъл срокът на действие, за който е сключен. Само в последният случай, ако
наемателят продължи да държи вещта със съгласието на нейния наемодател, срочното
13
наемно отношение продължава действието си като безсрочно. В настоящия случай, макар в
договора да е установено, че последният може да бъде продължен писмено – със сключване
на писмено споразумение, доколкото страните са продължили да изпълняват правата и
задълженията си по договора и след изтичане на установения срок, последният е продължил
действието си за неопределен срок.
Ищците твърдят, че договорът за наем е прекратен на **** г. с освобождаване на
апартамента от страна на наемателката, а тя настоява, че наемното правоотношение е
преустановило действието си малко по-рано – на ****г., когато е предала фактически
ключвете за жилището на ищеца Д. Г.. Според настоящия съдебен състав, именно тази по-
ранна дата следва да се приеме за достоверна, тъй като разпитаната по делото свидетелка Н.
Й. Н. не е конкретна в своите показания относно точната дата на огледа, при който е
установено състоянието на наетия имот след освобождаването му от наемателката, нито кой
точно го е отключил – дали това е била ответницата Ж. З. В. или ищеца Д. Г.. От друга
страна свид. Н. А. Ж. е категоричен в своите показания, че ключът за апартамента е
предаден на наемателя в началото на месец **** г. В случая не е изготвен и констативен
приемо-предавателен протокол, отразяващ състоянието на имота и платените консумативи,
съобразно постигнатата между страните уговорка в чл.5, ал.4 от договора за наем.
Съгласно чл. 233, ал. 1 ЗЗД наемателят е длъжен да върне вещта. Той дължи
обезщетение за вредите, причинени през време на ползуването от вещта, освен ако докаже,
че те се дължат на причина, за която той не отговаря. Той дължи обезщетение и за вредите,
причинени от лица от неговото домакинство или от неговите пренаематели. До доказване на
противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние. Следователно, ищците
следва да установят, че по отношение на наетата вещ са причинени вреди – виновно
причинени от страна на наемателя, вида на настъпилите увреди на наетото имущество и
размера на обезщетението – необходимите средства за отстраняване на вредата. При липса
на друга уговорка между страните, наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние,
което отговаря на ползуването, за което е наета – арг. чл. 230, ал. 1 ЗЗД, а наемателят е
длъжен да върне вещта, както и да заплати обезщетение за вредите, причинени през време
на ползуването от вещта, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не
отговаря - чл. 233, ал. 1, изр. 1 и 2 ЗЗД. Наемателят дължи обезщетение и за вредите,
причинени от лица от неговото домакинство или от неговите пренаематели - чл. 233, ал. 1,
изр. 3 ЗЗД. Съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1, изр. посл. ЗЗД до доказване на
противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние. Посочената правна
норма предвижда оборима презумпция по отношение доказване на състоянието на вещта
при предаването й от наемодателя на наемателя по договора за наем. Ако страните по
наемното правоотношение не са подписали двустранно приемо- предавателен протокол,
установяващ състоянието на отдадената под наем вещ, приложение намира оборимата
презумпция на чл. 233, ал. 1, изр. 4 ЗЗД, съгласно която се счита, че вещта е получена от
наемателя в добро състояние. Ако наемателят твърди, че вещта е предадена в лошо
състояние, с недостатъци или в състояние, което не отговаря на ползуването, за което е
14
наета, т. е. в ненадлежно състояние, доказателствената тежест за установяване на
съответното състояние е негова. В този смисъл е Решение № 307 от 17.01.2019 г. по т. д. №
255/2018 г., Т. К., ІІ т. о. на ВКС.
За удостоверяване състоянието, в което е предаден наетия имот е представен приемо –
предавателен протокол от ****г., събрани са и гласни доказателства, противоречиви в някои
части. Съвкупният им анализ обаче води до извод, че при предаване на отдаденото под наем
жилище ищците са изпълнили задължението си по чл. 230 ЗЗД да предадат вещта в
състояние, което отговаря на ползуването, за което е наета. Това е така, тъй като както свид.
Н. Й. Н., която има преки наблюдения върху имота преди предаването му на наемодателката,
така и свид. В. Т. Ж., присъствала на първоначалния оглед преди сключване на договора за
наем посочват, че жилището е било изчистено, нямало е надрасквания, олющвания,
наводнения по паркетите, мазно по печките и по абсорберите, нямало е скъсани мрежи,
мебелите са били в отлично състояние. Никоя от двете свидетелки не твърди, че се касае за
чисто нови мебели. В този смисъл, показанията на свид. Н. А. Ж. в тази им част, а именно че
всички ел. уреди, в т.ч. пералня и климатик са били стари, че е имало замърсявания по
стените, счупени части по паркета и вратите, към момента на сключване на договора за наем
– ****г. се явяват изолирани, респ. съдът не ги кредитира в тази им част.
Действително, при предаването обратно на имота на наемодателите също не е съставен
констативен приемо-предавателен протокол, който да отрази състоянието на имота, поради
което се налага извод, че и двете страни са нарушили клаузите на договора, сключен между
тях – чл.5 ал.4 от договора и в този смисъл никой от тях не може да черпи права от
собственото си недобросъвестно поведение. Очевидно и у двете страни по наемния договор
е липсвала воля за съставяне на приемо-предавателен протокол, в който да опишат
състоянието на апартамента. С оглед на липсата на такъв протокол, съдът прави изводи въз
основа на изслушаните в съдебно заседание свидетелски показания, от които се установява,
че в периода след освобождаване на имота от намателката – ответник, жилището е било
необитаемо и не е било отдавано под наем на друго лице.
С оглед предявената претенция, както бе посочено вече, в тежест на ищците е да
установят факта на нанесени повреди на наетия апартамент и/или на движимите вещи,
находящи се в него, за което в настоящото производство са ангажирани гласни доказателства
и е изготвена съдебно-техническа експертиза. Макар, в случая да е установена необходимост
от извършване на цялостно почистване на жилището и на ремонтни работи, свързани с
пребоядисване на стени и доколкото вещото лице в своето заключение е категорично, че
повредите по стените и настилките се дължат на влага или наводнения в банята, то според
настоящия съдебен състав, всички повреди следва да се квалифицират не като дребни
поправки, отнасящи се до повреди, които се дължат на обикновено употребление по смисъла
на чл.231 ал.1 ЗЗД, които са за сметка на наемателя, а за такива по отношение на които
отговорността на ответника - наемател е в зависимост от виновното причиняване на
съответните повреди.
Според настоящия съдебен състав, наличието на част от твърдените от ищците повреди
15
по наетия имот се установява категорично от показанията на свид. Н. Й. Н., а и от тези на
свид. Н. А. Ж., който признава че в жилището е отглеждана котка в период от около една
година. Ответницата също признава част от изложеното в исковата молба, а именно
повредите по дивана и столовете. Това по своята правна същност представлява изявление на
страна, съдържащо неизгодни за нея факти, релевантни за спорното право, поради което има
характер на признание и се явява важно доказателствено средство. Когато признанието води
до съвпадане на фактическите твърдения на двете спорещи страни, това е указание за
тяхната истинност. В този смисъл са Решение № 475 от 08.06.2010 г. по гр. д. № 1311/2009 г.
на ВКС, III г. о., Решение № 362 от 03.10.2012 г. по гр. д. № 1420/2011 г. на ВКС, IV г. о. и др.
Съгласно кредитираното заключение на съдебно-техническата експертиза, повредите на
мебелите и мрежите по комарниците, замърсяването на терасите и дамаските са в резултат
на действията на домашни любимци /котки/. Вещото лице при огледа си на место е
констатирало, че на балконската врата липсва мрежа на комарник, а по обзавеждането е
надрана кожената тапицерия по 6 бр. столове, наранена е и е олющена повърхността на
масивна дървена трапезна маса, има надрасквания и олющена повърхност на холова дървена
масивна маса, надрана е и е замърсена тапицерията на ъгловия диван. Описаното се
потвърждава и от показанията на свид. Н. Й. Н., която също посочва в своите показания, че
кожата на холовата гарнитура е била надраскана на много места от котка, също така и
столовете на трапезната маса и двете маси в помещението също били надраскани, мрежите
на вратите на терасите са били скъсани и имало голяма дупка. При това положение
настоящият съдебен състав намира, че причинените в процесния апартамент и посочени по
– горе вреди, са доказани по вид, т.е. в своето основание. Същевременно ответникът не е
изпълнил в производството доказателствената си тежест да проведе обратно доказване на
установената в разпоредбата на чл. 233, ал. 1, изр. 2 от ЗЗД оборима презумпция, че тези
вреди са в резултат на причина, която не може да му се вмени във вина. Ето защо,
наемателката следва да понесе отговорността за нанесените в наетия имот вреди, като
заплати на наемодателите обезщетение, равняващо се на стойността на необходимите за
възстановяване на увредените мебели парични средства, респ. тяхната замяна с нови, както
и стойността на разходите, които следва да направят ищците за почистване на апартамента.
Относно размера на обезщетението, съдът кредитира заключението на назначената по
делото експертиза. Видно от констативната й част, претапицирането на 6 бр. столове с кожа
възлиза на сумата в размер на 360,00 лв. (по 60,00 лв. за 1 бр. стол); претапицирането на
ъглов диван е на стойност 400 лв., стойността на трапезна маса е 500 лв., а на холова маса –
300 лв. Тези суми за посочени и без изчисленото от вещото лице овехтяване. Ищците
претендират 400 лв. за основно почистване на жилището, а според заключението на вещото
лице, стойността на почистването е 1500 лв. Единичната цена на мрежа за комарници е 2 лв.
за кв.м., а размерът на липсващата мрежа на комарник на балконската врата е 188/63 см. –
1,84 кв.м.
От събраните по делото доказателства обаче, и по – конкретно, от показанията на
свидетеля Н. А. Ж. се установява, че в жилището се е появил теч в банята, за което ищецът
Д. Г. е бил уведомен като течът е бил отремонтиран с негово съдействие. В този смисъл и
16
предвид посочената по-горе констатация на вещото лице, че по стените и настилките
повредите се дължат на влага или наводнения от банята, то следва да се приеме, че тези
вреди са в резултат на причина, която не може да се вмени във вина на ответницата. По
аргумент от разпоредбата на чл.231, ал.2 ЗЗД, поправките на тези повреди са за сметка на
наемодателите. Ето защо искът, касаещ повреди по настилката за 1164 лв. и по стените в
общ размер на 600 лв. като неоснователен, следва да бъде отхвърлен.
Недоказана, според настоящия съдебен състав е и претенцията, свързана с повредите
по мивката в банята, по вратата между коридора и хола и по описаното в исковата молба
декоративно дърво между кухня и трапезария, както поради изложеното по-горе, свързано с
появилата се влага в жилището, а също така и предвид липсата на сигурни данни за това
колко точно са били забитите гвоздеи по дървените повърхности преди отдаване под наем
на жилището и въобще имало ли е такива, в какво състояние са били интериорните врати, а
и с оглед на периода на експлоатация на вещите – от ****г. до месец **** г. от страна на
наемателката – ответник и овехтяването, дължащо се на обичайната им употреба.
Допълнителен аргумент за отхвърляне на претенцията в тази част е и обстоятелството, че от
страна на ищците не са ангажирани каквито и да е било доказателства, за реално извършено
възстановяване на тези вреди, т.е. за извършени ремонтни дйности и закупуване и/или
подмяна на врати, мивки, шкафове и др. под. Доколкото обаче на репариране подлежат
действително направени разходи по възстановяване на нанесени щети, а не хипотетични
такива, съдът намира, че и в тази част искът следва да се отхвърли.
Следователно, ответната страна не е причинила виновно вредите на описаните в
исковата молба вещи в апартамента, като единствено нейна е тежестта за заплащане на
разходите за основно почистване на апартамента, както и тези, необходими за
възстановяване на причинените от домашното животно повреди по мебелите и
обзавеждането вреди. Тях, съдът намира за виновно причинени от наемателя и които се
намират в пряка причинно- следствена връзка с ползването на наетия имот.
По всички изложени по горе съображение, искът за установяване дължимостта на
сумата в общ размер от 7 614 лв. представляваща обезщетение за нанесени повреди в
апартамента, находящ се в гр.****, ул.“****“ № ****, ет.****, ап.****и претендирана по
пера в исковата молба, както следва: холова гарнитура – 2400 лв.; 6 броя столове по 200 лв. -
1 200 лв.; трапезна маса - 400 лв.; малка холна маса – 250 лв.; паркет ламинат 40 кв.м. – 1164
лв.; врата антре-хол - 200 лв.; декоративно дърво между кухня и трапезария - 400 лева; стена
антре-баня - 250 лева; стена баня-спалня - 350 лева; мрежа за комари на врата хол-голяма
тераса - 200 лева; мивка баня - 400 лева, както и основно почистване на апартамента - 400
лева, се явява основателен до размера на сумата от общо 1813,68 лева, от които: за холова
гарнитура – 400 лв.; за 6 броя столове по 60 лв. - 360 лв.; трапезна маса - 400 лв.; малка
холна маса – 250 лв.; мрежа за комари на врата хол-голяма тераса – 3,68 лева и основно
почистване на апартамента - 400 лева, съответно на пределите на търсената защита и с оглед
принципа на диспозитивното начало, прогласен в чл.6 ГПК.
От страна ответницата обаче своевременно е депозирано възражение по чл.103 ЗЗД за
17
прихващане с внесен при сключване на договора за наем депозит от 500 лв., служещ
съобразно чл.2 ал.3 от договора за покриване на разходи за възстановяване на липси,
отстраняване на големи повреди и други щети. Страните не спорят, че ищците са получили
този депозит в размер на един месечен наем – от 500 лв., както и че при освобождаване на
наетия имот, те са задържали предоставената от ответницата на ****г. парична сума.
Съгласно разпоредбата на чл. 103, ал. 1 ЗЗД прихващането е възможно когато две лица
си дължат взаимно пари или еднородни и заместими вещи. В този случай всяко едно от тях,
ако неговото вземане е изискуемо и ликвидно, може да го прихване срещу задължението си.
За това е необходимо това лице да направи изявление по чл. 104, ал. 1, изр. 1 ЗЗД, в
посочения смисъл, което да достигне до другата страна в правоотношението. При това в
ГПК, освен правилото на чл. 298, ал. 4 от ГПК, не се съдържат специални правила по
отношение на правото на прихващане и упражняването му, поради което приложение
намират тези, установени с разпоредбите на чл. 103 - чл. 105 ЗЗД. От същите е видно, че
решаващо за прихващането е изявлението на една от страните по реда на чл. 104, ал. 1 изр. 1
от ЗЗД, което е насочено към насрещната страна в правоотношението. Действието на
прихващането се изразява с това, че двете насрещни вземания се погасяват до размера на по
– малкото от тях. Обратното действие на прихващането води до това, че задължението на
прихващащия се счита погасено към посочения момент. Това води до отпадане на
отговорността на лицето за неизпълнение на задължението и за последиците от това
неизпълнение. При прихващане, насрещните вземания се смятат погасени с обратна сила от
първия момент, в който прихващането е възможно да се осъществи, т. е. когато активното
вземане е било изискуемо, а пасивното – поне изпълняемо, без значение кога е настъпила
ликвидността. Ответникът по иска трябва да докаже факта, от който вземането му
произтича, а длъжникът - ищец по иска следва да установи възраженията си срещу
вземането. Предвид задържания депозит от ищците и с оглед на установеното в настоящото
прозиводство, че в случая реално са причинени вреди от ответницата по време на
ползването на наетия имот, то следва да се приеме, че прихващането е възможно, тъй като
двете вземания са еднородни. Целта на внесеният депозит, както посочва ответницата в
отговора на исковата молба, е да служи за обезпечаване на точното изпълнение на всички
задължения на наемателя по договора, включително и на задължението му за отстранява
повредите, свързани с обикновеното ползване на вещта, както и тези, виновно причинени от
него. От друга страна, внесеният депозит изпълнява именно тази функция - да обезщети
наемодателя за това използване на имота. Всяка по- висока и недоказана претенция, би била
неоснователно обогатяване.
Следователно искът по чл.422 ал.1, вр. чл.415 ал.1 т.1 ГПК, вр. чл.79 ал.1 и чл.233 ЗЗД
е основателен и доказан до размера на сумата от 1313,68 лева (1813,68 лв. – 500 лв.), вкл. и
поради извършеното прихващане, и като такъв следва да бъде уважен в този размер, като за
разликата до пълния предявен размер от 7614,00 лева, като неоснователен и недоказан,
следва да бъде отхвърлен.
Следва съобразно петитума на исковата молба да се уважи и искането за законна лихва
18
върху главницата, считано от подаване на заявлението по чл. 410 ГПК по ч.гр.д. № 1262 по
описа за 2024 г. на Районен съд - Хасково – ****г., до окончателното й изплащане.
Съгласно т. 12 на Тълкувателно решение № 4 от 18.06.2014 г. по тълк. д. № 4/2013 г. на
ОСГТК на ВКС, съдът, който разглежда специалните установителни искове, предявени по
реда на чл. 422, ал. 1 ГПК, следва да се произнесе за дължимостта на разноските, направени
и в заповедното производство, и то с осъдителен диспозитив, като съобразно изхода на
спора разпредели отговорността за разноските както в исковото, така и в заповедното
производство.
В случая към датата на подаване на заявлението за издаване на заповед за изпълнение
ответникът е дал повод за образуване на заповедното производство, тъй като към настоящия
момент не е погасил процесните вземания в установените им от съда размери. Ето защо
следва да бъде ангажирана отговорността му за сторените от ищеца разноски по ч. гр. д. №
1262 по описа за 2024 г. на РС – Хасково.
В заповедното производство ищците са направили разноски от 155,24 лева за държавна
такса и 780,00 лева за адвокатско възнаграждение. От представените по него писмени
доказателства се установява, че те са действително направени, но съобразно установените по
делото размери на спорните вземания, те следва да бъдат намалени.
По отношение на размера на хонорара, заплатен от ищците на процесуалния им
представител - адв. Т. Н. от АК - Хасково, в размер на 780 лв. по заповедното производство
и във връзка с релевираното възражение за неговата прекомерност на основание чл.78, ал.5
ГПК, съдът намира следното: Съобразно изричните разяснения, дадени в Решение на Съда
на Европейския съюз от 23.11.2017 г. по съединени дела C-427/16 и С-428/16 по
преюдициално запитване, отправено от Софийски районен съд, установените размери на
минималните адвокатски възнаграждения в Наредбата и необходимостта от присъждане на
разноски за всеки един от предявените искове, не са обвързващи за съда. Посочено е, че
освен до икономически необоснован и несправедлив резултат, директното прилагане на
Наредбата във всички случаи води до ограничаване конкуренцията в рамките на вътрешния
пазар по смисъла на член 101, § 1 ДФЕС. Посочените постановки са доразвити с
постановеното Решение на Съда на Европейския съюз от 25 януари 2024 г. по дело C-438/22
с предмет преюдициално запитване, отправено на основание член 267 ДФЕС от Софийски
районен съд. Съобразно т. 1 от постановеното решение чл. 101, § 1 ДФЕС вр. член 4, § 3
ДЕС трябва да се тълкува в смисъл, че ако установи, че наредба, която определя
минималните размери на адвокатските възнаграждения и на която е придаден задължителен
характер с национална правна уредба, противоречи на посочения член 101, параграф 1,
националният съд е длъжен да откаже да приложи тази национална правна уредба по
отношение на страната, осъдена да заплати съдебните разноски за адвокатско
възнаграждение, включително когато тази страна не е подписала никакъв договор за
адвокатски услуги и адвокатско възнаграждение. В т. 3 от цитираното решение на СЕС е
посочено и че член 101, параграф 2 ДФЕС във връзка с член 4, параграф 3 ДЕС трябва да се
тълкува в смисъл, че ако установи, че наредба, която определя минималните размери на
19
адвокатските възнаграждения и на която е придаден задължителен характер с национална
правна уредба, нарушава забраната по член 101, параграф 1 ДФЕС, националният съд е
длъжен да откаже да приложи тази национална правна уредба, включително когато
предвидените в тази наредба минимални размери отразяват реалните пазарни цени на
адвокатските услуги.
С оглед всички посочени по – горе принципни съображения и като взе предвид
фактическата сложност на делото, цената на иска и извършените от адв. Т. Н. процесуални
действия, изразяващи се в депозиране на заявление за издаване на заповед за изпълнение по
чл.410 ГПК по ч. гр. д. № 1262 по описа за 2024 г. на Районен съд – Хасково, както и на три
уточняващи молби в заповедното производство, настоящият съдебен състав намира, че в
полза на ищците следва да се присъдят направени разноски за заплатено адвокатско
възнаграждение в размер на 680,00 лв. за заповедното производство, съответсващ на
минималния такъв, изчислен по правилата на чл.7 ал.7, вр. ал.2 т.2 НВАР.
С оглед на изложеното, в полза на ищците следва да се присъдят разноски в общ
размер от 144,11 лв. по ч. гр. д. № 1262 по описа за 2024 г. на Районен съд – Хасково.
Предвид крайния изход на делото, и двете страни имат право на разноски и в
настоящото производство. С оглед на това, че ищците претендират разноски, на основание
чл. 78, ал. 1 ГПК, на същите следва да се присъдят такива в размер общо от 284,57 лева,
съразмерно на уважената част от исковете и съобразно представения списък по чл. 80 ГПК.
От представените по него писмени доказателства се установява, че ищците са направили в
исковото производство разноски от 149,32 лева, за държавна такса, 1200 лева за адвокатско
възнаграждение и 300 лева за възнаграждение за вещо лице или общо разноски от 1490,51
лева.
Ответникът също претендира разноски за заплатено адвокатско възнаграждение от
1100 лева и за възнаграждение за вещо лице от 300 лева, за което представя доказателства за
реалното им извършване и списък по чл.80 ГПК. Съразмерно на отхвърлената част от
исковете, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, на ответника следва да се присъди сумата от
1158,45 лева.
Мотивиран от горното, съдът
РЕШИ:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО, на основание чл.422 ал.1, вр. чл.415 ал.1 т.1 ГПК, вр.
чл.79 ал.1 и чл.233 ЗЗД, по отношение на Ж. З. В., ЕГН **********, с адрес: гр.****, ж.к.
****№ ****, вх.****, ет.****, ап.****, съдебен адрес: гр.****, ул.“****“ № ****, ет.****,
офис ****, адв. Д. Д. от АК – Хасково, ЧЕ ДЪЛЖИ на Д. Г. ЕГН ********** и С. Г., ЕГН
**********, двамата с адрес: гр.****, ул. «****» № 4, съдебен адрес: гр.****, пл.“****“ №
****, ет.****, офис ****, адв. Т. Н. от АК – Хасково следните суми: сумата от 1313,68 лева,
представляваща стойност на повреди на имущество, по сключен между страните Договор за
наем на недвижим имот от ****г., а именно апартамент, находящ се в гр.****, ул. „****“ №
20
****, ет.****, ап.****, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на
подаване на заявлението за издаване на заповед за изпълнение по ч.гр.д. № 1262 по описа за
2024 г. на Районен съд – Хасково - ****г. до окончателното й изплащане, КАТО иска за
установяване съществуването на вземане за главница в останалата му част – за разликата до
пълния предявен размер от 7614,00 лева, като неоснователен ОТХВЪРЛЯ.
ОСЪЖДА Ж. З. В., ЕГН **********, с адрес: гр.****, ж.к. ****№ ****, вх.****,
ет.****, ап.****, съдебен адрес: гр.****, ул.“****“ № ****, ет.****, офис ****, адв. Д. Д. от
АК – Хасково, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК, да заплати на Д. Г. ЕГН ********** и С. Г.,
ЕГН **********, двамата с адрес: гр.*****, ул. «****» № ****, съдебен адрес: гр.****,
пл.“****“ № ****, ет.****, офис ****, адв. Т. Н. от АК – Хасково, сумата от 428,68 лева, от
които 284,57 лева, представляваща направени разноски по настоящото дело и 144,11 лева,
представляваща направени разноски по ч.гр.д. № 1262 по описа за 2024 г. на Районен съд –
Хасково, съразмерно на уважената част от иска.
ОСЪЖДА Д. Г. ЕГН ********** и С. Г., ЕГН **********, двамата с адрес: гр.****,
ул. «****» № ****, съдебен адрес: гр.****, пл.“****“ № ****, ет.****, офис ****, адв. Т. Н.
от АК – Хасково, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, да заплатят на Ж. З. В., ЕГН **********, с
адрес: гр.****, ж.к. ****№ ****, вх.****, ет.****, ап.****, съдебен адрес: гр.****, ул.“****“
№ ****, ет.****, офис ****, адв. Д. Д. от АК – Хасково, сумата от 1158,45 лева,
представляваща направени разноски по делото, съразмерно на отхвърлената част от иска.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд Хасково в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Хасково: /п/ не се чете
Вярно с оригинала!
Секретар: Д. Д.
21