Решение по адм. дело №228/2025 на Административен съд - Добрич

Производството е по реда на чл. 210, ал. 3 във вр. с чл. 215, ал. 1 от Закона за устройство на територията (ЗУТ). Образувано е по жалба на М. Г. Г., С. Н. Г., двамата с постоянен адрес в [населено място], община Г. Т. и Г. Н. Г. с адрес в [населено място], и тримата чрез адв. Д. А. – АК Добрич, срещу Решение от 24.01.2025 г. прието с Протокол № 1- 69 на Комисия по чл. 210 от ЗУТ, назначена със Заповед № 724/28.06.2024 г. на кмета на Община Генерал Тошево, в частта му за определяне на обезщетение за учредени сервитутни права в имота на жалбоподателите, [ПИ] по КККР на [населено място], община Генерал Тошево.

Жалбоподателите считат решението за неправилно и незаконосъобразно, постановено при съществени нарушения на съдопроизводствените правила, както и в несъответствие с целта на закона като подробно излагат съображенията си за това в жалбата. Твърдят, че административния орган изобщо не ги е уведомил за изготвената експертна оценка. Твърдят, че обезщетението за учредено сервитутно право е определено неправилно, тъй като не са изследвани техническите възможности на за определяне на сервитутното право на строеж и преминаване. Не бил изяснен механизма на сформиране на оценката; не са ясни щетите, които ще се понесат от собственика на имота, както и откъде ще минава трасето на електропровода. При определяне на обезщетението не бил взет предвид приходния метод, доколкото в случая се касае за земеделска земя с най-висока категория, приходите от която преобладаващо са от рента. Жалбоподателите считат, че всички наложени ограничения ще намалят възможностите за получаване на блага от този имот. В съдебно заседание чрез адв. А., заявяват, че поддържат жалбата и молят оспореното решение да бъде отменено. Претендират присъждане на разноските по делото.

Ответникът, Община Генерал Тошево, чрез кмета на общината В. Д., в писмено становище оспорва жалбата като неоснователна и излага съображения за законосъобразност на оспореното решение. Счита, че възложената експертна оценка на възникналото сервитутно право е правилно определена по размер при съобразяване на справедливата пазарна оценка на засегнатата от сервитута част на имота и е коригирана с коефициент, отчитащ срока на сервитута от 0,9 и експертно определен коефициент, отчитащ вида на сервитута и ограниченията при учредяване на сервитутното право от 0,85. Позовава се на чл. 64 от Закона за енергетиката и заявява, че определеното с оспореното решение обезщетение съответства по размер на ограниченията, които жалбоподателят е задължен да търпи и съобразява при упражняване правото си на собственост върху засегнатия имот. Моли обжалваното протоколно решение да бъде потвърдено като правилно и законосъобразно.

Заинтересованата страна, „Електроенергиен системен оператор“ ЕАД, представлявана от юрисконсулт Н. Г., изразява становище за законосъобразност на оспорения административен акт и неоснователност на жалбата. Счита, че определената пазарна стойност на безсрочния сервитут е правилна и законосъобразна, понеже отразява действителното фактическо положение. Заявява, че сервитутът ще засегне само част от имота, в който не е предвидена стъпка, затова стойността на обезщетението е правилно определена в размер на 5445,38 лева. Моли жалбата да бъде отхвърлена и претендира присъждане на юрисконсултско възнаграждение.

От фактическа страна съдът приема за установено следното:

Жалбоподателите се легитимират като съсобственици на поземлен имот с кадастрален номер 81219.20.7 по КККР на [населено място], община Генерал Тошево.

С писмо с изх. № АО-02-19-5617/17.04.2025 г. кметът на О. Г. Т. е уведомил тримата жалбоподатели за определения размер на полагащото им се обезщетение за учреден в имота им сервитут вследствие от реализирането на строеж „Нов въздушен електропровод 110 kV за присъединяване на фотоволтаична електрическа централа с мощност 100 мV от нова повишаваща п/ст СрН/100 kV в [ПИ] в землището на [населено място] до ново поле 110 kV в п/ст „Г.Тошево“. Към писмото е приложен Протокол № 1- 69 на Комисия по чл. 210 от ЗУТ, назначена със Заповед № 724/28.06.2024 г. на кмета на О. Г. Т. в частта му за определяне на обезщетение за учредените сервитутни права в имота на жалбоподателите, което е в размер на 5445,38 лева за засегнатата част от имота от 1834,10 кв.м.

От представената от ответника административна преписка е видно, че с Решение № 2-15 от 15.02.2024 г. Общински съвет Г. Т. е одобрил ПУП-ПП за елементите на техническата инфраструктура извън границите на урбанизираните територии в землищата на селата Люляково, Писарово и Чернооково за обект „Нов въздушен електропровод 110 kV за присъединяване на фотоволтаична електрическа централа с мощност 100 мV от нова повишаваща п/ст СрН/100 kV в [ПИ] в землището на [населено място] до ново поле 110 kV в п/ст „Г.Тошево“. Със същото решение общинският съвет е постановил и провеждане на процедура по чл. 64 от Закона за енергетиката. Решението е съобщено чрез публикуването му в Държавен вестник, бр. 21 от 12.03.2024 г. като с представена по делото служебна бележка № 221/17.04.2024 г. е удостоверено, че решението не е обжалвано.

Видно е, че със заявление от 15.05.2024 г. заинтересованата страна, „Електроенергиен системен оператор“ ЕАД, е поискала от О. Г. Т. изготвянето на оценки и определяне размера на дължимите обезщетения за собствениците на имотите, засегнати от сервитутните права.

Със Заповед № 724/28.06.2024 г. кметът на общината е назначил комисия, която да възложи на лицензиран оценител изготвянето на експертните оценки, да разгледа оценките и да определи размера на дължимите обезщетения.

По делото е представен Оценителски доклад за размера на обезщетенията за собствениците на засегнатите имоти от сервитутни зони, изготвено от С. Н. – лицензиран оценител на земеделски земи и трайни насаждения.

Според одобреният проект за ПУП - Парцеларен план, частта от имота на жалбоподателите, [ПИ], засегната от сервитута е 1834,10 [жк], 944 дка. За тази засегната част от имота оценителят С. Н. е определила обезщетение за възникналия сервитут, дължимо на собствениците, в размер на 5445,38 лева. Определянето на стойността на сервитута е извършено по формулата пазарна стойност на обезщетението за учреден сервитут = пазарната стойност на земята, заета от сервитута умножена с коефициент, отчитащ срока на сервитута, умножена с експертно определен коефициент, отчитащ вида на сервитута и ограниченията при учредяване на сервитутното право. В случая оценителят е приел, че стойността на земята, заета от сервитута е 3,881 лв., коефициента, отчитащ срока на сервитута е 0,9, поради безсрочния му характер, а коефициента, отчитащ вида на сервитута и ограниченията при учредяване на сервитутното право е 0,85. При тези стойности цената на сервитутното право е определена на 5445,38 за засегнатата част от 1834,10 кв.м.

На 24.01.2025 г. назначената от кмета Комисията по чл. 210 от ЗУТ при О. Г. Т. е взела решение за определяне размера на обезщетенията на собствениците на поземлени имоти, като е одобрила изготвените експертни оценки на независимия оценител. Решението е обективирано в Протокол № 1-69/24.01.2025 г. за определяне на обезщетение в размер на 5445,38 лева за имот с кад.[идентификатор] по КККР на [населено място]. Решението е съобщено лично на жалбоподателите с писма с обратни разписки на 30.04.2025 г. и е оспорено от тях с жалба, постъпила в О. Г. Т. на 12.05.2025 г.

Съдът приема, че жалбата е допустима, като подадена в 14-дневния срок за оспорване по чл. 215, ал. 4 от ЗУТ от лица с правен интерес, срещу годен за оспорване административен акт.

По основателността на жалбата:

Съдът намира жалбата за основателна. Решението, макар и постановено от компетентен орган, в предвидената от закона форма и при липса на допуснати съществени процесуални нарушения, следва да се измени като постановено в нарушение на материалния закон. При определяне размера на обезщетението за имота на жалбоподателите, не е спазено изискването на чл. 65, ал. 1, т. 4 от Закона за енергетиката във вр. с чл. 210, ал. 1 от ЗУТ за определяне на справедлива пазарна оценка на сервитута. Съображенията за това са следните:

Нормата на чл. 64, ал. 4, т. 1 и т. 2 от Закона за енергетиката определя, че Сервитутите по ал. 2 възникват, когато има влязъл в сила подробен устройствен план, с който се определя местоположението и размерите на сервитутните зони на линейния енергиен обект в засегнатите имоти, и титулярят на сервитута изплати или внесе еднократно обезщетение по реда на ал. 6 на разположение на собственика и на носителите на други вещни права върху засегнатия имот.

По делото не е спорно, че са налице предпоставките на посочената норма, по силата на която е възникнал сервитут, засягащ имота на жалбоподателите.

Съгласно чл. 64, ал. 6 от Закона за енергетиката, определянето на размера и изплащането на обезщетенията за сервитутите на енергийните обекти се извършват по реда на чл. 210 и 211 от Закона за устройство на територията или по взаимно съгласие на страните въз основа на оценка от независим оценител. Нормата определя също, че обжалването на размера на обезщетението от заинтересованите лица не препятства упражняването на сервитутните права от лицата по ал. 1.

Според Разпоредбата на чл. 210, ал. 1 от ЗУТ, определя, че изготвянето на оценки и определянето на размера и изплащането на обезщетения се извършват по пазарни цени. А в чл. 65, ал. 1 от Закона за енергетиката се сочи, че размерът на обезщетението по чл. 64, ал. 4, т. 2 се определя при прилагане на следните критерии: 1. площта на чуждия поземлен имот, включена в границите на сервитута; 2. видовете ограничения на ползването; 3. срок на ограничението; 4. справедливата пазарна оценка на имота или на частта от него, която попада в границите на сервитута.

За решаване на спорния въпрос, касаещ размера на обезщетението за възникване на сервитут върху имота на жалбоподателите, по делото е изслушана съдебно-оценителна експертиза, изготвена от вещото лице М. Х., лицензиран оценител. Вещото лице определя определя стойност на безсрочния сервитут върху процесния имот в размер на 6 367 лв. по същата формула, по която е определено обезщетението и от оценителя в административното производство. Разликата между двете оценки е в приетата от лицензирания оценител в съдебното производство по-висока пазарна стойност на земята с наложен сервитут, засегнатата част от имота от 1,834 дка., поради определяне на пазарна стойност за един декар земеделска земя в размер на 4286 лева.

Видно от заключението е, че за определяне пазарната стойност на земята, вещото лице е приложило Метод на сравнителните продажби, сравнителен подход и Метод на приходната стойност, приходен подход.

При сравнителния метод вещото лице е ползвало данни за реално извършени четири сделки, съдържащи се в договори за покупко-продажби - нотариални актове за покупко-продажба на четири подобни имота в землищата на община Г. Т., т.е. в землищата на селата Сираково, Чернооково и Кардам. Сделките са извършени през 2024 г. и 2025 г. като при: продажбата на имота от 47,999 дка в землището на [населено място] продажната цена е 239 070 лева или 5000 лева за декар; продажбата на имота от 24,005 дка в землището на [населено място] продажната цена е 100 821 лева или 4200 лева за декар; продажбата на имота от 30,006 дка в землището на [населено място] продажната цена е 114 023 лева или 3 800 лева за декар, продажбата на имота от 18,378 дка в землището на [населено място] продажната цена е 68 000 лева или 3 778 лева за декар.

Въз основа на този сравнителен подход вещото лице определя пазарна стойност на ПИ с [идентификатор]. в землището на [населено място] с площ от 40,994 дка от 175 716 лева.

При приходния метод или метода на поземлената рента, при който стойността на земята (настоящата стойност на един безкрайно получаван доход, поземлена рента) се капитализира, вещото лице ползвайки данни на НСИ за размера на средната годишна рента на декар в община Генерал Тошево от 106 лв./дка, определя пазарна цена на имота на жалбоподателите от 144 832 или закръглена стойност от 144 830 лева.

За определяне крайната пазарна стойност на имота е направено претегляне на получените стойности по двата метода - Метод на сравнителните продажби и Метод на приходната стойност като вещото лице получава пазарна стойност от 175 720 лева за имота или 4 286 лева /дка.

Въз основа на тези данни вещото лице определя пазарната стойност на засегнатата площ в размер на 7861 лева (1,834 дка х 4 286 лв.)

След това по формулата, при която пазарната стойност на сервитута (Ссерв.) е равна на пазарната стойност на земята (Сземя) умножена с коефициент, отчитащ срока, за който е учредено ограниченото вещно право (Кс) (и който не може да бъде по-голям от 0,9) и с коефициент, отчитащ вида на сервитута (Ксп), който вещото лице счита, че следва да е 0,9 или 7861 лв. х 0,9 х 0,9, е получена стойността на дължимото обезщетение за възникналия сервитут в размер на 6 367 лв.

За разлика от оценката в административното производството, вещото лице определя коефициент, отчитащ вида на сервитута -Ксп от 0,9.

Лицензираният оценител М. Х. обосновава по високия коефициент, отчитащ вида на сервитута от 0,9 (вместо 0,85 - приет от оценителя в административното производство), с вида на ограниченията по чл. 14, ал. 1 от Наредба № 16 от 09.06.2004 г. за сервитутите на енергийните обекти.

Според вещото лице този Ксп следва да е в границите от 0,5 до 1,0, а коефициентът, отчиташ срока на сервитута - Кс не може да е по-голям от 0,9.

В експертизата се сочи, че независимо от възможността земеделската земя да се обработва, то върху нея възникват ограниченията, изразяващи се освен в забрана за създаване на трайни насаждения и в забрана за строеж на обекти. Коефициентът, отчитащ вида на сервитута (Ксп) от 0,9, е обоснован и с принудителния характер на сервитута и ограниченията в ползването на земята, които той налага.

Заключението бе оспорено от заинтересованата страна, но искане за назначаване на друга експертиза не бе направено.

При съпоставката на експертната оценка, извършена в административното производство с оценителната експертиза по делото съдът намира, че следва да кредитира оценката на сервитутното право изготвена от вещото лице М. Х. по съдебната експертиза.

Предвид начина на възникване на сервитута без възможност собственика на имота да му се противопостави съдът извърши съпоставка на правата на титуляра на сервитута съгласно чл. 64, ал. 3, т. 1 от ЗЕ с ограниченията, предвидени в чл. 64, ал. 3, т.2 за собственика на имота. В случая даденият от оценителя в административното производство коефициент 0, 85 не съответства на действителната степен на засягане на имота. Тежестта на ограниченията е следвало да се съобрази чрез приемане на по-висок корекционен коефициент, както е направено и от вещото лице по делото. Видно от графичната част на одобрения ПУП, трасето на ВЛ пресича целия имот на жалбоподателите, поради което възприетата в експертизата стойност 0, 9 отчита в по-голяма степен конкретните особености на сервитутното право.

Освен това е видно, че законът предоставя право на титуляра на сервитута освен да прокарва и изгражда линейни енергийни обекти и негови представители да влизат и да преминават през засегнатите имоти и да извършват дейности в тях, свързани с изграждането и/или експлоатацията на енергийните обекти, включително право на преминаване на техника през засегнатите поземлени имоти във връзка с изграждането и обслужването на въздушни и подземни проводи и наземни съоръжения; да извършва сеч и кастрене в сервитутните ивици на линейните енергийни обекти при условията и по реда, предвиден в нормативните актове, регулиращи съответния вид територия; да извършва сеч в и извън сервитутните ивици при изключителни случаи по смисъла на Закона за горите и по реда на подзаконовите нормативни актове по прилагането му. От друга страна собственика на имота няма право да извършва застрояване или засаждане на трайни насаждения в сервитутната ивица. Тези ограничения са достатъчно неблагоприятни за собственика на земята и обуславя определянето на коефициента за тежест на сервитута от 0,9.

Неоснователно е възражението на ответника и на заинтересованата страна, че при определянето пазарната стойност на земята е правилна оценката, извършена в административното производство. Приложимите нормативни актове, Закон за устройство на територията и Закон за енергетиката, не дефинират понятието "справедлива пазарна оценка". Според трайната съдебна практика тя следва да се основава на действителната цена на имота, за да бъде обезщетението равностойно по своя размер.

В случая одобрената от административния орган експертна оценка не отговаря на това изискване, което се потвърждава от обстоятелствената част на Оценителския доклад в т.3.1. Действително, и независимият експерт в административното производство, и лицензираният оценител вещо лице по делото са приложили един и същ метод на пазарните аналози, т.е. сравнителен подход, но първият е взел предвид само обявени цени за продажба на имоти, а не на реални извършени сделки, видно от Оценителски доклад, т. 3.1. Вещото лице, изготвило съдебната експертиза от друга страна е определило пазарната стойност изцяло сравнявайки реални пазарни цени, т.е. на осъществени покупко-продажби на земеделски земи със сходни характеристики. В експертизата по делото са посочени сравнителните данни, които са ползвани от вещото лице, докато в приетата от комисията оценка няма информация дали на обявените цени са се осъществили впоследствие сделките по продажба.

Методът на сравнимите сделки предполага сравняване на извършени продажби на имоти с еднакви или сходни характеристики с тези на оценявания имот, а в случая оценителят в административното производство не е извършил подобно проучване.

При липса на съпоставка с конкретни аналози (действително осъществени сделки), определената в доклада цена на засегнатия имот не може да се приеме за пазарна, каквито са изискванията на ЗУТ и ЗЕ. Затова заключението на вещото лице - лицензиран оценител М. Х. в по-голяма степен отговаря на общите стандарти и законовите правила на оценяване и дава достоверна и адекватна пазарна стойност на сервитута според целите, обхвата и съдържанието на оценяваното право.

При тези съображения следва да се приеме, че справедливият размер на дължимото обезщетение за сервитута е в размер на 6 367 лева и решението на Комисията по чл. 210 от ЗУТ в оспорената му част следва да се измени, тъй като определеният с него размер на обезщетението не е съобразен с материалния закон.

С оглед изхода от спора и на основание чл. 143, ал. 1 от АПК ответникът следва да бъде осъден да заплати на жалбоподателите разноските по делото, извършени от тях. Жалбоподателката М. Г. доказва извършени разноски от 1557,24 лева, от които 10 лева държавна такса, 1000 лева адвокатско възнаграждение и 457, 24 лева- депозити за вещо лице. Останалите двама жалбоподатели представят доказателства за извършени разноски от 1010 лева от всеки, от които 10 лева държавна такса и 1000 лева за адвокатско въз възнаграждение. Всеки от жалбоподателите представя пълномощно и договор за правна защита и съдействие с уговорено и платено в брой възнаграждение от 1000 лева. Жалбоподателите за били представлявани от адв.Д. А. на проведените две съдебни заседания.

Възражението за прекомерност на адвокатското възнаграждение, направено от заинтересованата страна, е недопустимо поради липса на правен интерес.

Предвид изложеното и на основание чл. 172, ал. 2 от АПК, Административен съд – Добрич, пети състав

Р Е Ш И :

ИЗМЕНЯ Решение от 24.01.2025 г. прието с Протокол № 1- 69 на Комисия по чл. 210 от ЗУТ, назначена със Заповед № 724/28.06.2024 г. на кмета на Община Г. Т., в частта му за определяне на обезщетение за учредени сервитутни права в имота на жалбоподателите, представляващ [ПИ] по КККР на [населено място], община Генерал Тошево като ОПРЕДЕЛЯ обезщетение, което следва да се изплати на М. Г. Г., С. Н. Г. и Г. Н. Г. в общ размер на 6 367 ( шест хиляди триста шестдесет и седем) лева.

ОСЪЖДА О. Г. Т. да заплати на М. Г. Г. с [ЕГН] сумата от 1557,24 лева ( хиляда петстотин петдесет и седем лева и двадесет и четири стотинки), представляваща разноски по делото за държавна такса, възнаграждение за вещо лице и адвокатско възнаграждение.

ОСЪЖДА О. Г. Т. да заплати на С. Н. Г. с [ЕГН] сумата от 1010 лева ( хиляда и десет лева), представляваща разноски по делото за държавна такса и адвокатско възнаграждение.

ОСЪЖДА О. Г. Т. да заплати на Г. Н. Г. с [ЕГН] сумата от 1010 лева ( хиляда и десет лева), представляваща разноски по делото за държавна такса и адвокатско възнаграждение .

РЕШЕНИЕТО е окончателно.