№ 542
гр. София, 04.11.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 11-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично
заседание на двадесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в
следния състав:
Председател:Бистра Николова
Членове:Тодор Тодоров
Милен Василев
при участието на секретаря Таня Ж. Петрова Вълчева
като разгледа докладваното от Милен Василев Въззивно търговско дело №
20251001000491 по описа за 2025 година
Производството е по реда на чл. 258 – 273 от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба от 13.05.2025 г. на ищеца „МТ Роуз Дивелопмънт“ ЕООД
срещу решение № 567/17.04.2025 г. по т. д. № 407/2024 г. на Софийския градски съд, VІ-5
състав, с която:
е отхвърлен предявеният срещу ответника „ТБ Енерджи“ ООД иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД
за обявяване за окончателен на сключения между страните предварителен договор от
4.12.2023 г. за покупко-продажба на недвижим имот /подробно описан/;
ищецът е осъден да заплати на ответника сумата 6 000 лв. – съдебни разноски.
В жалбата се твърди, че неправилно съдът е приел, че не са налице условията за
уважаване на предявения иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Твърди се, че по делото не е спорен
сключения между страните предварителен договор и неговото съдържание. Сочи се, че
неправилно съдът е приел за недоказано, че ответникът е собственик на имота предвид
наличието на данни за актуването на имота като общински, без по делото да е представен
акт за общинска собственост, а същевременно неоснователно било отказано събирането на
доказателства за изясняване на този въпрос.
Предвид изложеното жалбоподателят моли въззивния съд да отмени обжалваното
решение и да уважи предявения иск. Претендира разноски.
Въззиваемата страна „ТБ Енерджи“ ООД – ответник по иска – чрез процесуалния си
представител оспорва жалбата като неоснователна и моли съда да я остави без уважение, а
обжалваното с нея решение – в сила, като правилно и законосъобразно. Претендира
разноски.
Софийският апелативен съд, като прецени събраните по делото доказателства по свое
убеждение и съобразно чл. 12 от ГПК във връзка с наведените във въззивната жалба пороци
на атакувания съдебен акт и възраженията на въззиваемия, намира за установено следното:
1
Първоинстанционният съд е бил сезиран от „МТ Роуз Дивелопмънт“ ЕООД с искова
молба от 28.02.2024 г., вписана на 29.03.2024 г., с която срещу „ТБ Енерджи“ ООД е бил
предявен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения между страните
предварителен договор от 4.12.2023 г. за покупко-продажба на недвижим имот – поземлен
имот с идентификатор 68134.4090.1373 по КККР на гр. София.
В исковата молба се твърди, че с посочения предварителен договор страните се
задължили да сключат окончателен договор на 15.12.2023 г., но ответникът не се е явил пред
нотариуса и отказал да прехвърли имота на ищеца. Твърди се, че уговорената цена била
800 000 евро, за която на 8.12.2023 г. ищецът отправил предложение за разсрочено плащане,
на което ответникът не отговорил в определения срок до 11.12.2023 г., поради което
следвало да се счита за прието на осн. чл. 292, ал. 1 ТЗ.
По делото е представен нотариален акт за дарение на недвижим имот № 103/4.12.2023 г.,
т. ІІІ, рег. № 9895, нот. д. № 462/2023 г. на нотариус С. К., с който лицата Г. П. Т., А. И. И., Р.
И. И. и И. А. И. са дарили на ответника „ТБ Енерджи“ ООД следния свой собствен
недвижим имот, а именно: поземлен имот с идентификатор № 68134.4090.1373 по КККР на
гр. София, одобрени със заповед № РД-18-15/06.03.2009 г. на изпълнителния директор на
АГКК, с адрес на имота – гр. София, ж.к. „Младост“, с площ по скица от 3013 кв.м., който
имот съгласно документ за собственост представлява нива с площ от 2997 кв. м., V кат.,
находяща се в землището на с. Горубляне, м. „Банска река“. В нотариалния акт е посочено,
че за удостоверяване правото на собственост на дарителите са били представени редица
документи, измежду които решение № 389/11.10.2013 г. на ОбСЗ Панчарево, влязло в сила
на 29.10.2013 г. и констативен нотариален акт за собственост на недвижим имот №
49/30.08.2022 г., том V, рег. № 8903, нот. д. № 788/2022 г. на нотариус В. И.. Преписи от
документите по нотариалното дело са представени и приети във въззивното производство.
С предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 4.12.2023 г.
продавачът „ТБ Енерджи“ООД се е задължил да продаде на купувача „МТ Роуз
Дивелопмънт“ ЕООД същия поземлен имот с идентификатор № 68134.4090.1373 за цена от
800 000 евро, платима в левова равностойност по фиксинга на БНБ, която ще бъде платена
по начин и срокове, описани в нотариалния акт за продажба, който страните се задължават
да сключат. Според т. 2.2.1 купувачът заплаща продажната цена на части по банкова сметка,
посочена от продавача. Според т. 3.1 страните се задължават да сключат окончателен
договор в нотариална форма на 15.12.2023 г. в 11:00 ч. в кантората на нотариус С. К., рег. №
***, с адрес – гр. ***, кв. „***“, ул. „***“ № 2. Според т. 7.1 разноските по нотариалното
оформяне на сделката /за местен данък, нотариална такса и такса за вписване/ се заплаща по
равно от страните. В т. 6.1 са записани адресите за кореспонденция на страните, вкл.
електронна поща, като в т. 6.2 е предвидено, че при промяна на адресите всяка страна е
длъжна да уведоми другата в 3-дневен срок от настъпване на промяната, в противен случай
всички съобщения, изпратени на посочените адреси, ще се считат за редовно връчени.
Представено е предложение от 7.12.2023 г. от ищеца до ответника, с което е предложено в
изпълнение на т. 2.2 от предварителния договор в окончателния договор да залегне следния
начин на плащане на продажната цена в размер на 800 000 евро /1 564 664 лв. в левова
равностойност/ по следния график: 1) 164 664 лв. – в деня на подписване на окончателния
договор в нотариална форма, 2) 400 000 лв. – до 30 дни след датата на подписване на
нотариалния акт, и 3) 1 000 000 лв. – до 60 дни след датата на подписване на нотариалния
акт. Отправена е покана за отговор в срок до 11.12.2023 г. или за друго предложение, като
при липса на такова ще се счита, че предложението е прието на осн. чл. 292, ал. 1 ТЗ.
Отправено е и напомняне, че съгласно т. 4.2 от предварителния договор ответникът следва
не по-късно от 11.12.2023 г. да представи на нотариуса в оригинал всички документи,
необходими за подписването на окончателния договор. Предложението е изпратено на
8.12.2023 г. на електронния адрес на ответника, посочен в предварителния договор.
С покана с вх. № 17557/31.05.2024 г., връчена по реда на чл. 18, ал. 5 ЗЧСИ чрез ЧСИ С.
П., с рег. № ***, връчена на представител на ищеца на 17.06.2024 г., ответникът е заявил на
ищеца, че на 8.12.2023 г. е изпратил уведомление на електронния адрес по предварителния
2
договор, че всички документи за прехвърляне на имота са подадени, но не може да изпълни
клаузата на т. 4.2 от договора, а именно – да представи всички документи в срок не по-късно
от 7 дни преди подписване на окончателния договор, поради което предложил продължаване
на срока за сключване на окончателния договор. Посочено е, че на 14.12.2023 г. ответникът
предложил продължаване на този срок до 22.12.2023 г., с предупреждение, че при липса на
отговор ще счита, че ищецът се е отказал от сключване на окончателен договор и ще счита за
прекратен предварителния договор. Посочено е, че независимо от това на 15.12.2023 г.
ответникът представил всички изискуеми от закона документи в кантората на нотариус С.
К., но ищецът не се е явил в определения час на сделката – 11:00 ч. Отправена е покана до
ищеца да се яви в срок от 7 дни от връчването в кантората на същия нотариус за определяне
на удобна дата и час за сключване на окончателен договор, респ. да уведоми дали
възнамерява да изпълни задълженията си по предварителния договор. Посочено е, че при
неявяване в посочения срок, респ. при липса на писмено уведомяване за намеренията,
ответникът ще счита, че ищецът няма намерение за изпълнение на задълженията по
предварителния договор и се е дезинтересирал от финализиране на сделката. Посочено е, че
при наличие на тези обстоятелства поканата ще се счита за уведомление за едностранно
прекратяване на договора от ответника, поради неизпълнени задължения от ищеца.
Посочено е и, че на 6.12.2023 г. ответникът бил уведомил чрез имейл ищеца за промяна на
електронния адрес, посочен в предварителния договор.
В отговор с нотариална покана с рег. № 5310/20.06.2024 г. ищецът е заявил, че не е
получавал никаква кореспонденция от ответника, вкл. и имейли от 6.12.2023 г. и 14.12.2023
г. Оспорено е твърдението на ответника, че същият се е явил на 15.12.2023 г. в уговорения
час в нотариалната кантора за сключване на окончателния договор, като е заявено, че само
ищецът се е явил тогава. Отправена е покана за явяване на страните в нотариалната кантора
на 19.09.2024 г. в 12:00 ч. за подписване на окончателен договор в нотариална форма, с което
потвърждава готовността си за това. Посочено е, че в 7-дневен срок преди това ответникът
следва да представи в нотариалната кантора в оригинал всички необходими документи,
изискващи се от закона за сключване на окончателния договор.
Според представеното удостоверение от 22.12.2023 г., издадено от отдел „Управление на
общинската собственост и жилищния фонд“ на район „Младост“ – СО, за процесния
поземлен имот с идентификатор № 68134.4090.1373, с площ от 3013 кв. м., за който е
отреден УПИ ІІ-478, 488, има съставен акт за общинска собственост № 71/11.11.1996 г.
Представен е констативен нотариален протокол № 116, т. ІV, рег. № 7999/19.09.2024 г.,
съставен от нотариус С. К. по молба на управителя на ищеца, с който е удостоверено
явяване на посочената дата на законните представители на двете страни. От страна на ищеца
е изразено волеизявление с намерение за закупуването на имота, в случай че са представени
всички необходими документи, удостоверяващи правото на собственост на продавача, както
и удостоверения за липса на реституционни претенции и че имотът не е актуван като
общински. От същия впоследствие е заявено, че се отказва да закупи имота, за който е
удостоверено, че е общинска собственост. Протоколът е подписан от представляващите
двете дружества – страни по предварителния договор, явили се при нотариуса.
В писмо с изх. № РМЛ24-ТД26-1285/19.12.2024 г. на район „Младост“ – СО отново е
посочено, че за процесния имот има съставен акт за частна общинска собственост №
71/11.11.1996 г., а едновременно – за имота е съставен и акт за частна държавна собственост
№ 07959/12.06.2012 г. Посочено е и, че по въпроса е образувано досъдебно производство №
5133-МИП-5208/2023 г. на СДВР.
Във въззивното производство са приети като доказателства посочените АОС №
71/11.11.1996 г. и АДС № 07959/12.06.2012 г. и въз основа на тях е изготвена и приета
съдебно-техническа експертиза, извършена от вещото лице И. Ш..
Според експертизата в АОС № 71/11.11.1996 г. е описан терен с обща площ от 121 470 кв.
м., отреден за ЖГ „Камбаните“ и включващ множество парцели по плана, одобрен със
заповед № РД-09-50-18/13.01.1995 г., в един от които /парцел І, кв. 39/ попадат изцяло имота
3
по АДС № 07959/12.06.2012 г. с площ от 2 484 кв. м. с идентификатор 68134.4090.478, както
и процесният имот с идентификатор № 68134.4090.1373 с площ от 3013 кв. м. Посочено е и,
че процесният имот с идентификатор № 68134.4090.1373 е частично идентичен с имота по
АДС № 07959/12.06.2012 г., като двата имота са изобразени на приложена към заключението
комбинирана скица.
Във въззивното производство служебно е изискано и постъпило актуално удостоверение
за данъчна оценка с изх. № **********/20.10.2025 г. за процесния имот, според което тази
оценка възлиза на 112 894,10 лв., като за имота няма непогасени данъчни задължения.
Според постъпилото писмо с изх. № ЕВ-55-30-17405/20.10.2025 г. на ТД на НАП – София
ответното дружество няма непогасени публични задължения към 15.10.2025 г.
Други доказателства не са ангажирани.
При така установената фактическа обстановка съдът намира от правна страна следното:
Жалбата е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и е допустима. Разгледана по същество
е основателна.
І. По иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД
Предмет на делото е иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, според която разпоредба всяка от страните
по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор, в
който случай договорът се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна
сила.
Искът е конститутивен и чрез него се упражнява потестативно право на ищеца, което
възниква, когато: 1) страните са обвързани от валиден предварителен договор, 2) чието
действие не е прекратено или отпаднало, 3) задължението за сключване на окончателен
договор е изискуемо, не е изпълнено и не е погасено по давност /при наличие на
своевременно възражение за това/, и 4) ако договорът е за прехвърляне или учредяване на
право – обещателят да е титуляр на това право, което ако се отнася до недвижим имот се
проверява служебно от съда /чл. 363 ГПК/.
Съществува и становище, че с правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД разполага само изправната
страна по предварителния договор, което следва да се счита за преодоляно с постановеното
ТР № 4/9.05.2023 г. на ВКС – ОСГТК. Същото, макар да разглежда въпроса с неизпълнено от
ищеца – купувач задължение за плащане на цената, има и принципно значение, приемайки в
мотивите, че след като ответникът не е развалил предварителния договор при неизпълнение
на насрещно задължение на ищеца, то договорът продължава да обвързва страните и те
дължат неговото изпълнение, поради което това не е пречка за уважаване на иска, вкл. при
условията на чл. 362, ал. 1 ГПК, която разпоредба е специална спрямо общото право по чл.
90, ал. 1 ЗЗД. Дори обаче от общата разпоредба на чл. 90, ал. 1 ЗЗД следва, че неизправността
на ищеца не е основание за отхвърляне на иска. Същевременно, следва да се уточни, че
изправността на ищеца винаги се е разглеждала в аспекта на изпълнение на задължение,
което е различно от основното задължение по предварителния договор – да сключи
окончателния договор и да съдейства за това, като напр. – уговорка за предварително
плащане на цената, за предаване на владението на имота, и др. Неизпълнението на
основното задължение за сключване на окончателния договор /предходен отказ или недаване
на съдействие/, дори и да е на ищеца, не препятства последващото упражняване на правото
по чл. 19, ал. 3 ЗЗД от същото лице, тъй като искът има именно такава цел – съдебното
решение да замести окончателния договор. Ако несключването на окончателния договор е
поради поведение /бездействие, отказ/ на ищеца, то в полза на ответника се е породило
право да развали договора, което ако не е упражнено до последните устни състезания по
делото, то договорът продължава да обвързва страните и съдът може да го обяви за
окончателен при наличие и на останалите предпоставки.
Следва да се припомни и, че едностранният отказ от сключване на окончателния договор
по правило не води нито до прекратяване на предварителния договор, нито до погасяване на
4
вземането на отказалия се по този договор, освен ако това не е изрично предвидено в самия
договор в съответствие със свободата на договаряне по чл. 9 ЗЗД. Законът също не урежда
едностранен отказ от облигационно право /за разлика от отказ от вещно право – чл. 99 ЗС/, а
предвижда опрощаване на вземането, което се извършва чрез договор между кредитора и
длъжника /чл. 108 ЗЗД/. Отказът да се сключи окончателния договор представлява
неизпълнение на предварителния договор, което поражда в полза на другата страна редица
последици /право на разваляне, на обезщетение, на предявяване на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД/,
но не лишава отказалия се от възможността да промени позицията си и в последващ момент
да упражни правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, ако предварителният договор е все още действащ. В
подобна хипотеза предпроцесуалното поведение на ищеца ще се съобрази при
разпределение на отговорността за съдебните разноски – както е разяснено в мотивите на ТР
№ 4/9.05.2023 г. на ВКС – ОСГТК. През призмата на тези принципни положения следва да
се разгледа и настоящия казус.
Процесният предварителен договор от 4.12.2023 г. е валиден, което не се оспорва. По-
конкретно, спазена е писмената форма за действителност по чл. 19, ал. 1 ЗЗД, както и
изискването на чл. 19, ал. 2 ЗЗД – да съдържа уговорки относно съществените условия на
окончателния договор. В договора са надлежно индивидуализирани насрещните задължения
на двете страни – обекта на бъдещата продажба, както и цената в размер на 800 000 евро.
Действително, липсва уговорен падеж на цената, тъй като е предвидено, че тя ще бъде
платена по начин и в срокове, описани в нотариалния акт за продажба, който страните се
задължават да сключат /т. 2.2/, т.е. страните са се споразумели при сключване на
окончателния договор да определят падежа. Уговорката за падежа на цената не е съществено
условие по смисъла на чл. 19, ал. 2 ЗЗД, чиято липса да влияе на валидността на договора,
тъй като падежът може да се определи и по законов ред. От една страна, предварителният
договор е сключен между търговци и представлява търговска сделка за двете страни, поради
което намира приложение разпоредбата на чл. 300 ТЗ, според която когато страните уговорят
при настъпване на определени обстоятелства да допълнят договора и при тяхното
настъпване не могат да постигнат съгласие, всяка от тях може да поиска от съда той да
направи това, като при постановяване на решението съдът се съобразява с целта на
договора, с останалото му съдържание и с търговския обичай. Именно в контекста на чл. 300
ТЗ следва да се преценява направеното от ищеца искане съдът да приложи разпоредбата на
чл. 362, ал. 1 ГПК, ако уважи иска, т.е. да определи, че цената следва да се заплати в 2-
седмичен срок от влизане в сила на съдебното решение. Доколкото начинът на плащане на
цената по чл. 362, ал. 1 ГПК е изрично предвиден в закона, то той следва да се приеме за
традиционен и съответен на целта на предварителния договор, както и на интересите на
двете страни, поради което е допустимо по този начин съдът да допълни договора съобразно
чл. 300 ТЗ. От друга страна, до същия резултат се стига и ако се приеме, че липсата на
уговорен падеж в предварителния договор означава, че този падеж е при предаване на имота
/арг. от чл. 200, ал. 2 ЗЗД, чл. 327, ал. 1 ТЗ/, което пък следва да стане веднага след сключване
на окончателния договор, ако не е уговорено друго /чл. 187 ЗЗД във вр. с чл. 69, ал. 1 ЗЗД/,
т.е. както плащането така и предаването на имота следва да се осъществяват едновременно
при сключване на окончателния договор, което също обосновава прилагането на чл. 362, ал.
1 ГПК. Следователно, липсата на уговорен падеж в процесния договор не е пречка по чл. 19,
ал. 2 ЗЗД за упражняване на правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Окончателният договор не е сключен нито в уговорения срок по т. 3.1 от предварителния
договор /15.12.2023 г./, нито по-късно, т.е. задължението е изискуемо и не е изпълнено.
Задължението обвързва всяка от страните по предварителния договор, поради което той е
двустранен.
Не се твърди и установява договорът да е бил прекратен или развален. По-конкретно,
подобно разваляне не е извършено с отправената от ответника покана с вх. №
17557/31.05.2024 г., връчена по реда на чл. 18, ал. 5 ЗЧСИ на ищеца на 17.06.2024 г.,
съдържаща условно изявление за разваляне, доколкото условието не се е сбъднало – ищецът
в 7-дневен срок е уведомил ответника за намерението си да сключи окончателния договор с
5
нотариалната покана с рег. № 5310/20.06.2024 г. В посочената покана на ищеца също не се
съдържа изявление за разваляне, а такова липсва и в констативния нотариален протокол с
рег. № 7999/19.09.2024 г., който ще бъде анализиран по-долу. Ето защо, дори и да е вярно
твърдението на ответника, че е налице отказ на ищеца да сключи окончателния договор,
което обосновава неизпълнение на предварителния такъв, то ответникът не е упражнил
правото си да развали предварителния договор до съдебните прения пред въззивния съд.
Следователно, предварителният договор и понастоящем продължава да обвързва страните и
всяка от тях дължи неговото изпълнение.
Отделен е въпросът, че не се установява неизпълнение от ищеца във формата на отказ за
сключване на окончателния договор или недаване на съдействие за това. По делото има
противоречиви твърдения /вкл. извънпроцесуални/ на двете страни относно явяването пред
нотариус на уговорената дата 15.12.2023 г., записана в предварителния договор – всяка от
тях твърди, че тя се явила, а другата страна не се е явила в нотариалната кантора за
изповядване на сделката. Доказателства за едното или другото не са ангажирани.
Що се отнася до изявлението на управителя на ищеца, удостоверено в констативния
нотариален протокол с рег. № 7999/19.09.2024 г., че „при положение, че имотът е общинска
собственост, дружеството няма как и отказва да закупи имота“, то същото е направено
във връзка с предходно изявление на управителя на ответника, че имотът е общинска
собственост според представено от ответника удостоверение от 14.12.2023 г. на район
„Младост“ – СО. Управителят на ищеца изрично е заявил, че дружеството е готово да закупи
имота, при положение, че са представени всички необходими документи, доказващи
собствеността на ответника, както и, че липсват реституционни претенции и че имотът не е
актуван като общински. При положение, че ответникът изрично е заявил и представил
официален документ, че имотът е общински, то е нелогично да се очаква ищецът да сключи
сделката при тази информация. Интересът на купувача е да придобие собствеността, което
няма как да стане, ако купи от несобственик, поради което е оправдано купувачът да не се
съгласява да сключи сделката до категоричното изясняване на въпроса със собствеността. В
случая съмненията в притежаваната от ищеца собственост са внесени от самия ищец с
изнесената от него информация, което води до подозрение, че същият не е желаел сключване
на сделката, надявайки се да провокира отказ от купувача. Отново следва да се посочи, че
самото изявление за отказ на ищеца не представлява изявление за разваляне на
предварителния договор, а и не е довело до изявление за разваляне от ответника, което
единствено би било от значение за настоящия иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. При наличие на
действащ и неизпълнен предварителен договор с правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД разполага
всяка от страните.
Според чл. 363 ГПК когато задължението е за прехвърляне на право на собственост върху
имот, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по
нотариален ред, включително дали отчуждителят е собственик на имота. Разпоредбата е
специална и тя овластява съда освен да проверява собствеността на база представените от
страните доказателства /което следва и от общите правила на исковия процес/, но и при
необходимост – да прояви служебна активност при изясняване на този въпрос /подобна на
активността на нотариус в нотариално производство/, вкл. чрез даване на нужните указания
до страните или изискване на определена информация от други органи[1].
Въззивният съд намира за доказана собствеността на ответника върху процесния имот.
Това следва от съвкупното разглеждане на събраните по делото доказателства, от които се
установява, че ответникът е придобил имота по силата на договор за дарение, сключен с
представения нотариален акт № 103/4.12.2023 г. Дарителите по същия пък са се
легитимирали за собственици по силата на наследяване и реституция по реда на ЗСПЗЗ,
извършена с представеното решение № 389/11.10.2013 г. на ОСЗ – Панчарево и съобразно
издаденото удостоверение от 26.07.2013 г. по чл. 13, ал. 5 ППЗСПЗЗ. Не водят до друг извод
представените АОС № 71/11.11.1996 г. и АДС № 07959/12.06.2012 г., в обхвата на които
попада изцяло или частично процесния имот според приетото заключение на СТЕ, тъй като
и двата акта са издадени преди реституционното решение от 2013 г. В този смисъл те
6
доказват част от предпоставките за реституцията – обстоятелството, че преди реституцията
имотът е бил държавен или общински. След реституцията общината и държавата са
загубили собствеността върху реституирания имот и тя е преминала върху правоимащите, в
което се изразява и същността на този придобивен способ. Ответникът се легитимира за
частен правоприемник на правоимащите от реституцията, поради което и правото му на
собственост върху имота е установено.
Ето защо налице са всички предпоставки по чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен
на процесния предварителен договор при условията на чл. 362, ал. 1 ГПК относно
заплащането на цената.
С оглед на гореизложеното обжалваното решение следва да се отмени, а предявеният
конститутивен иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД – да се уважи. На осн. чл. 115, ал. 2 ЗС на ищеца
следва да се даде 6-месечен срок от влизане в сила на съдебното решение за вписване на
същото. При невписване в този срок вписването на исковата молба губи действието си.
ІІ. По разноските за прехвърлянето на имота
Настоящото решение замества нотариален акт, поради което на осн. чл. 86, т. 3 ЗННД и
съобразно т. 19 от ТР № 6/6.11.2013 г. на ВКС – ОСГТК в полза на съда се дължи нотариална
такса по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД. Съобразно чл. 96, ал. 3 ЗННД
таксата се събира върху по-високата измежду двете стойности – уговорената цена и
данъчната оценка. В случая данъчната оценка възлиза на 112 894,10 лв., поради което
меродавна е по-високата уговорена цена от 800 000 евро, равностойна на 1 564 664 лв., т.е.
таксата възлиза на 2 595,16 лв. Таксата следва да се внесе по сметка на
първоинстанционният съд, който е компетентен да издаде и заверения препис от решението
след влизането му в сила, след като се удостоверят обстоятелствата по чл. 364, ал. 2 ГПК.
На основание чл. 44, ал. 1 и чл. 50 във връзка с чл. 46, ал. 2, т. 1 и чл. 49, ал. 1 ЗМДТ се
дължи по сметка на Столична община и местен данък за придобиване на имущество по
възмезден начин, чийто размер възлиза на 3 % върху по-високата стойност измежду
уговорената цена и данъчната оценка – чл. 35, ал. 2 от Наредбата за определяне на размера
на местните данъци, приета от СОС. Изчислен върху по-високата уговорена цена от 800 000
евро /1 564 664 лв./ размерът на данъка възлиза на 46 939,92 лв.
Заплащането на тези задължения, както и на всички изискуеми непогасени публични
задължения на ответното дружество съобразно чл. 264 ДОПК, е условие за издаване на
заверен препис от съдебното решение съгласно чл. 364, ал. 2 ГПК и чл. 115, ал. 3 ЗС.
Съобразно изисканата справка от НАП към 15.10.2025 г. такива други публични задължения
липсват, но същото следва да се установи и към момента на издаване на преписа.
Що се отнася до това на кого да се възложат разноските по прехвърлянето, то следва да се
отбележи, че този въпрос е противоречиво уреден в законите. Разпоредбата на чл. 364, ал. 1
ГПК предвижда, че с решението си съдът осъжда ищеца да заплати на държавата
следващите се разноски по прехвърлянето на имота. В този вид разпоредбата не е
съобразена с актуалните правила на данъчното законодателство, а представлява механично
възпроизвеждане на отменения чл. 298, ал. 2 ГПК /отм./. Тя не отчита, че данъкът за
прехвърлянето не се дължи на държавата, а на съответната община доколкото е местен
данък. Същевременно, разпоредбата не е съгласувана с чл. 45, ал. 1 ЗМДТ, според който
данъкът се заплаща от приобретателя на имуществото, освен ако е уговорено друго, а когато
е уговорено, че данъкът се дължи от двете страни, те отговарят солидарно, но ако е
уговорено, че данъкът се дължи от прехвърлителя, другата страна е поръчител. Разпоредбата
на чл. 364, ал. 1 ГПК не отчита дали ищецът е прехвърлител или приобретател на
имуществото по предварителния договор.
Настоящият съдебен състав намира, че горепосоченото противоречие следва да се
разреши в полза на специалния ЗМДТ, който именно е предназначен да уреди облагането и
събирането на този вид данък. Друг е предметът на регулиране на ГПК – вж. чл. 1 от същия.
7
Данъчният закон допуска страните да уговорят как ще се разпредели тежестта между тях на
тези разноски /което касае вътрешните им отношение по този въпрос/, но същевременно
гарантира правата на общината, като винаги предвижда отговорност и на приобретателя
/еднолична или солидарна/. В процесния предварителен договор страните изрично са
предвидили в т. 7.1, че разноските по нотариалното оформяне на сделката /за местен данък,
нотариална такса и такса за вписване/ се заплаща по равно от страните. Ето защо тази клауза
следва да се зачете и в настоящото исково производство по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Съобразно чл.
45, ал. 1 ЗМДТ при подобна уговорка отговорността за данъка спрямо общината е солидарна
на двете страни по сделката, а във вътрешните им отношения следва да се разпредели по
равно. Същото по аналогия следва да се приеме и за нотариалната такса.
Ето защо двете страни следва да бъдат осъдени да заплатят солидарно разноските по
прехвърлянето на имота. Ако същите фактически бъдат заплатени само от ищеца /предвид
интереса му да се снабди със заверен препис от решението по чл. 364, ал. 2 ГПК/, то същият
има право да прихване припадащата се на ответника част от дължимата цена съобразно чл.
362, ал. 1 ГПК.
ІІІ. По разноските за производството
Както бе посочено по-горе и съобразно разясненията в мотивите на ТР № 4/9.05.2023 г. на
ВКС – ОСГТК при разпределението на отговорността за съдебните разноски по делото по
чл. 19, ал. 3 ЗЗД следва да се съобрази предпроцесуалното поведение на страните и
обстоятелството кой от тях е станал причина за водене на делото. По този начин е доразвито
правилото на чл. 78, ал. 2 ГПК – ако ответникът с поведението си не е дал повод за
завеждане на делото и ако признае иска, разноските се възлагат върху ищеца.
Настоящият иск е предявен на 28.02.2024 г., към който момент се преценява кой е дал
повод за делото. Както бе посочено по-горе по делото има противоречиви твърдения /вкл.
извънпроцесуални/ на двете страни относно явяването пред нотариус на уговорената дата
15.12.2023 г., записана в предварителния договор – всяка от тях твърди, че тя се явила, а
другата страна не се е явила в нотариалната кантора за изповядване на сделката. Преки
доказателства за едното или другото не са ангажирани, а собствените им изявления не могат
да бъдат доказателство в тяхна подкрепа. Все пак налице са индиции, сочещи на недадено от
ответника съдействие за сключване на окончателния договор, а именно: 1) ответникът не е
признал иска съобразно чл. 78, ал. 2 ГПК, 2) ответникът е оспорил иска и то не само поради
твърдяното неизпълнение от ищеца, но и отричайки въобще възможността да се обяви
договора за окончателен, поради това че имотът бил общинска собственост, за което дори е
представил издадено от общината удостоверение при срещата при нотариуса на 19.09.2024 г.
– в този смисъл писмената защита пред СГС и подадения /макар и след срока по чл. 131
ГПК/ отговор на исковата молба. От тези индиции може да се заключи, че е налице
нежелание на ответника да сключи окончателния договор, от което пък следва, че той е дал
повод за завеждане на настоящото дело. Ето защо съдебните разноски следва да се възложат
на него.
Ищецът е доказал разноски в общ размер на 8 685,41 лв., от които: 1) 1 128,94 лв. – за
държавна такса по исковата молба, 2) 546,47 лв. – за държавната такса по въззивната жалба,
3) 1 000 лв. – за депозит за СТЕ, 4) 10 лв. – за държавната такса за издадени 2 бр. съдебни
удостоверения, 5) 6 000 лв. – за заплатеното адвокатско възнаграждение по представения
договор за правна защита и съдействие от 10.05.2025 г.
Така мотивиран Софийският апелативен съд,
[1] Така Н. С., Предварителният договор по българското право, изд. 2012 г., стр. 361 – 370.
РЕШИ:
8
ОТМЕНЯ решение № 567/17.04.2025 г. по т. д. № 407/2024 г. на Софийския градски съд,
VІ-5 състав, и вместо това постановява:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД сключеният на
4.12.2023 г. предварителен договор, с който ответникът „ТБ Енерджи“ ООД с ЕИК –
********* продава на ищеца „МТ Роуз Дивелопмънт“ ЕООД с ЕИК – ********* срещу цена
от 800 000 евро следния недвижим имот: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор №
68134.4090.1373 по КККР на гр. София, одобрени със заповед № РД-18-15/06.03.2009 г. на
изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота – гр. София, район „Младост“, с площ
по скица от 3013 кв.м., при съседи – поземлени имоти с идентификатори № 68134.4090.1455,
№ 68134.4090.1374, № 68134.4090.1467 и № № 68134.4090.1372, ПРИ УСЛОВИЕ, че
ищецът „МТ Роуз Дивелопмънт“ ЕООД с ЕИК – ********* заплати на ответника „ТБ
Енерджи“ ООД с ЕИК – ********* цената от 800 000 евро в двуседмичен срок от влизане в
сила на съдебното решение.
ОСЪЖДА „МТ Роуз Дивелопмънт“ ЕООД с ЕИК – *********, със седалище и адрес на
управление – гр. София, район „Витоша“, ул. „Бяло поле“ № 8Б, и „ТБ Енерджи“ ООД с
ЕИК – *********, със седалище и адрес на управление – гр. София, район „Искър“, бул.
„Копенхаген“ № 23, ап. М2, да заплатят солидарно по сметка на Столична община сумата
46 939,92 лв. – местен данък по чл. 44 от ЗМДТ за възмездно прехвърляне на недвижим
имот, а по сметка на Софийския градски съд сумата 2 595,16 лв. – нотариална такса.
ДА НЕ СЕ ИЗДАВА препис от решението докато не бъдат представени доказателства за
плащането на горните суми, както и на изискуемите и непогасени други публични
задължения на „ТБ Енерджи“ ООД – ако има такива.
ДАВА на осн. чл. 115, ал. 2 от ЗС на ищеца „МТ Роуз Дивелопмънт“ ЕООД шестмесечен
срок от влизане в сила на настоящото съдебно решение за вписване на същото.
ОСЪЖДА „ТБ Енерджи“ ООД с ЕИК – *********, със седалище и адрес на управление
– гр. София, район „Искър“, бул. „Копенхаген“ № 23, ап. М2, да заплати на „МТ Роуз
Дивелопмънт“ ЕООД с ЕИК – *********, със седалище и адрес на управление – гр. София,
район „Витоша“, ул. „Бяло поле“ № 8Б, на осн. чл. 78, ал. 1 от ГПК сумата 8 685,41 лв. –
разноски за производството пред СГС и САС.
Решението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд при условията на чл.
280 ГПК в 1-месечен срок от връчването му на страните.
Съобщението да се изпрати на обявените по делото профили в ЕПЕП на адвокатите на
страните.
Указва на страните, че при евентуално подаване на касационна жалба към същата следва
да бъде приложен документ за внесена държавна такса по сметка на ВКС в размер на 30 лв.
/като в документа се посочи номера на делото на САС/, както и изложение по чл. 280 ГПК, а
жалбата да бъде подписана от адвокат или юрисконсулт с приложено пълномощно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
9