№ 1291
гр. София, 10.12.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на четиринадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:Елизабет Петрова
Членове:Катерина Рачева
Михаил Малчев
при участието на секретаря Десислава Ик. Давидова
като разгледа докладваното от Елизабет Петрова Въззивно гражданско дело
№ 20241000502587 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
С решение от 10.07.2024г по гр.д. № 7592/2023г СГС, ГО, І-17 състав е
отхвърлил изцяло предявените осъдителни искове от Р. Д. Д. против И. С. П. и Е. Н.
П. за заплащане на сумата от 54372.07лв, евентуално сумата от 13593.02лв-от И. П. и
сумата от 40 779.05лв- от Е. П. , дадена от ищеца като капаро по предварителен
договор, с която сума ответниците неоснователно са се обогатили. С решението съдът
е възложил разноските по делото съобразно изхода от спора и доказаните разноски от
страните.
Решението на СГС е обжалвано с въззивна жалба от ищеца Р. Д., представляван
от адв. В. , изцяло, с твърдения процесуална и материалноправна
незаконосъобразност. Поддържа, че неправилно СГС е приел, че договорът между
страните е прекратен автоматично и занапред. Оспорва приетото от съда, че в
отношенията между страните следва да се прилагат правилата за задатъка, а не тези за
неоснователно обогатяване. Поддържа своите твърдения, че престираният задатък от
ищеца остава престация без правно основание след разваляне на договора и подлежи
на връщане. Оспорва даденото от СГС тълкуване на договорните клаузи, като
1
поддържа, че с това тълкуване съдът е дал възможност на ответниците да черпят права
от своето неправомерно поведение. Поддържа, че ответниците нямат основание да
задържат задатъка, като поддържа, че разпоредбата на чл.93 от ЗЗД не намира
приложение и поради липса на основание за задържането на сумата следва същата да
бъде върната. Поддържа, че договорът е развален по вина на ответната страна, а не е
прекратен. Счита, че дори и ищецът да е бил в неизпълнение, то в такъв случай е
двете страни са придобили правото да развалят договора, който ги обвързва.
Поддържа, че е развалил договора със свое изявление и ответниците дължат
връщането на получената част от цената. Моли въззивния съд да отмени
първоинстанционното решение и да постанови ново, с което да уважи изцяло
предявените искове.
Ответниците пред СГС И. П. и Е. П. депозират писмени отговори, с които
оспорват жалбата. Ответниците оспорват да са неизправна страна по предварителния
договор. Поддържат, че договорът между страните е бил прекратен на основание,
договорено между тях и имат право да задържат получения задатък. Възразяват, че
въззивникът е бил наясно със статута на имота, предмет на предварителния договор,
огледал е същия. Оспорват твърденията на ищеца, че статутът на имота е станал
пречка за финансиране на сделката между страните от банка. Оспорват продавачите по
предварителния договор да са били в неизпълнение на поети задължения и оспорват
ищецът да е развалил договорната връзка между страните. Възразяват, че ищецът е
получил кредит, но е закупил друг имот .
В о.с.з. въззивникът се представлява от адв.В., който поддържа въззивната
жалба. Моли решението на СГС да бъде отменено и предявените искове да бъдат
уважени. Претендира разноски съобразно представен списък по чл.80 от ГПК.
Въззиваемата страна И. П. се явява, оспорва въззивната жалба, моли решението
на СГС да бъде потвърдено. Изразява становище за прекомерност на хонорара,
претендиран от насрещната страна.
По делото е постъпил списък по чл. 80 от ГПК от И. П., депозиран на
14.11.2024г в 10.59ч, видно от разпечатката на деловодната система и докладвано на
съдебния състав след приключването на съдебното заседание.
И. П. депозира и писмена защита по делото, в която посочва, че ищецът е знаел
какво е състоянието на имота, предмет на предварителния договор, поел е задължение
да го закупи в това състояние, договорът между страните е прекратен с действие
занапред. Поддържа, че отношенията между страните са договорни и не следва да се
прилага института на неоснователното обогатяване. Поддържа, че дори и да се приеме,
че договорът е развален, то неизправната страна по него е бил ищецът, че има право да
задържи задатъка, тъй като същият има и обезпечителна функция.
Въззиваемата Е. П. депозира писмена молба, с която заявява оспорване на
жалбата. Прави възражение за прекомерност на разноските, претендирани от
насрещната страна.
Софийският апелативен съд, като прецени събраните по делото доказателства и
взе предвид наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт,
намира за установено следното:
Съгласно разпоредбата на чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно
2
по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по
останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Съгласно разпоредбата на
чл.269, изр.2 от ГПК по отношение на правилността на първоинстанционното решение
въззивният съд е обвързан от посоченото от страната във въззивната жалба, като
служебно има правомощие да провери спазването на императивните
материалноправни разпоредби , приложими към процесното правоотношение. В този
смисъл са и дадените указания от ВКС по тълкуването и приложението на закона с ТР
№1/2013г на ОСГТК на ВКС- т.т.1 и 4.
Настоящият съдебен състав приема, че обжалваното решение е валидно и
допустимо . Като краен резултат, първоинстанционното решение е правилно и не
страда от пороците заявени във въззивната жалба.
По делото се установява от фактическа и правна страна следното :
Предявен е иск за връщане на заплатена част от цена по предварителен договор
за продажба на недвижим имот между страните. Ищецът твърди, че е сключил с
ответниците предварителен договор на 28.10.2022г. Твърди, че срокът за сключване на
окончателен договор е бил продължаван, поради документите, които ответниците са
представили за имота. Твърди, че договорът е бил прекратен на 28.02.2023г и страните
са договорили, че нямат допълнителни задължения една към друга. Твърди,че
ответниците му дължат връщането на платения задатък, тъй като задържането му води
до тяхно неоснователно обогатяване.
В отговора на ИМ ответниците възразяват, че преди подписването на
предварителния договор ищецът е направил оглед на имота и се е запознал с
документите. Възразяват, че с анекса от 09.12.2022 г. ищецът се съгласил, че ако не
пристъпил към изповядване на сделката в нотариална форма, договорът ще се счита
прекратен, а не развален, като ищецът нямало да има претенции към ответниците,
включително връщане на платения задатък. Възразяват, че изявлението на ищеца за
разваляне на предварителния договор било изпратено на адрес на ответниците,
различен от посочения в анекса от 09.12.2022 г. Възразяват, че ищецът бил неизправна
страна по договора, тъй като е получил исканото финансиране от банката , но е
закупил друг имот. Възразяват, че след прекратяване действието на договора , поради
неизповядване на сделката до 28.02.2023 г. продали имота, обект на предварителния
договор, на трето лице.
Страните не спорят, а и се установява от доказателствата по делото , че на
28.10.2022г. са сключили предварителен договор за продажба на жилищен обект , че
на 30.10.2022г ищецът е превел по банкова сметка на Е. П. 10% от продажната цена, а
именно 54372.07лв, няма спор и за това, че до 28.02.2023 г страните не са сключили
окончателен договор.
По делото се установява, че ищецът е огледал процесния имот на ул. *** № ** в
3
гр. София на 07.10.2022г, като огледът е бил проведен от представител на „Адрес
недвижими имоти”АД, видно от договор за гаранция с купувач, сключен на посочената
дата между Р. Д. и „Адрес недвижими имоти” АД.
По делото има данни , съдържащи се в кореспонденция водена между ищеца и
„Адрес недвижими имоти”, че дружеството е препратило на ищеца документи,
получени от И. П., включително и разрешение за строеж и удостоверение за въвеждане
в експлоатация на сграда като временен строеж, на 07.10.2022г- деня на огледа.
От представеното банково досие от Юробанк България АД се установява, че към
искането до банката за кредитен продукт Р. Д. е представил описаните в правното
становище документи за собственост на предложеното обезпечение/писмо от Юробанк
България АД с вх. № 32874/21.03.2024г/. С писмо с вх.№ 52053 от 08.05.2024г банката
уведомява съда, че посочените документи за собственост са прикачени към досието на
кредитната сделка на 13.10.2022г.
Видно от представения предварителен договор от 28.10.2022 г, подписан между
И. и Е. П.и като продавач и Р. Д. като купувач страните са постигнали съгласие
продавачът да прехвърли на купувача правото на собственост на недвижим имот-
югоизточен близнак от двуетажна двуфамилна жилищна сграда, находяща се в гр.
София, ул. „***“ № **, със застроена площ от 78.54 кв.м. РЗП от 302.20кв.м ,
представляващ съгласно скица жилище 2 с идентификатор 68134.2815.1297 и
музикално студио 4 със застроена площ от 40 кв.м. с идентификатор 68134.2815.1297,
ведно с всички подобрения и приращения в имота за сумата от 278 000 евро или
левовата равностойност от 543 720.74 лева. В т. 2.6. от договора е уговорено
задължение на купувача да заплати на продавачите до 31.10.2022 г. задатък от 27 800
евро (54 372.07 лева), представляващ 10% от продажната цена по сметка на Е. П..В чл.
2.7 е договорено остатъкът от 250 200 евро (489 348.67 лева) купувачът да заплати със
собствени средства или чрез банков кредит. Договорен е срок за прехвърлянето на
правото на собственост до 30.11.2022 г, като страните са постигнали съгласие ако
окончателният договор не бъде сключен до тази дата, да се явят в кантората на
посочен нотариус с апосочен адрес в гр. София в 12.00ч часа на 30.11.2022 г. В
договора са записани задълженията , поети от продавача- прехвърли правото на
собственост, да предаде владението, да заплати консумативни разноски по ползването
на имота, да не сключва договори за процесния имот.
Срокът за сключването на окончателен договор е преуреден с анекси, като с
анекс от 09.12.2022г страните са постигнали съгласие прехвърлянето на правото на
собственост да се извърши до 28.02.2023г , като е преуредено това, че до 16.12.2022г
ще договорят дали има нужда от допълнителни документи, изискани от банката за
установяване дали имотът може да служи за обезпечение. В случай , че банката не
пожелае да използа имота като обезпечение то сделката е нереализируема. В случай,
4
че нотариален акт не бъде сключен по-рано и купувачът не може да предложи на
банката друго обезпечение на 28.02.2023г договорът ще се счита за прекратен и
страните няма да имат допълнителни задължения една към друга.
В предварителния договор е посочено, че имотът е описан съобразно договор за
доброволна делба от 08.08.2013г, който е представен по делото. Представено е и
удостоверение от 12.01.2010г за въвеждане в експлоатация на строеж, от което се
установяване факта, че двуетажната сграда, част от която е процесния имот, се
ползва при условията на временен строеж до реализиране на основното мероприятие,
предвидено с действащия ПУП. Това са част от документите, предадени от И. П. на
„Адрес недвижими имоти” АД, на ищеца и които ищецът е предал на банката при
искането си за получаване на кредит.
Представени са по делото документи от банковото досие по искания от ищеца
кредит от Юробанк българия АД . От правно становище, от 01.12.2022г, неподписано
но съдърщажо се в кредитното досие на ищеца при банката се установява, че са
открити нередовности по документите за собственост, като становището на юриста е ,
че при положително становище за искания кредит следва да се изпълнят
допълнителни условия.
Установява се още, че на 19.04.2023 чрез ЧСИ М. ищецът изпраща на И. П.
покана за разваляне на предварителния договор като счита, че е бил подведен в
документацията за имота и се търси връщане на заплатената сума от 54372.07лв.
Установява се, че на 11.05.2023г Р. Д. закупува друг имот с НА № 191, н.д. №
135/2023г по описа на нотариус П. Т., а на 07.06.2023г ответниците продават
процесния имот на А. А., като за заплащане цената по сделката А. ползва банков
кредит и процесният имот служи като обезпечение за банката, върху който е вписана
договорна ипотека.
Останалите събрани по делото доказателства не носят информация за относими
към спора факти.
С оглед възприетите за установени факти съдът приема за безспорно, че
страните са били обвързани от предварителен договор за закупуване на недвижим
имот, чието действие е прекратено по взаимно съгласие от 01.03.2023г, поради
несключване на окончателен договор в срок до 28.02.2023г. В изпълнение на поето
задължение по предварителния договор ищецът- купувач по сделката е превел на
ответниците капаро-задатък в размер на 54372.07лв, представляващи част от цената на
имота съгласно обективираното общо съгласие в чл. 2.6 от договора.
Съгласно чл.93 от ЗЗД задатъкът служи за доказателство, че е сключен
договорът и обезпечава неговото изпълнение.Ако страната, която е дала задатъка, не
изпълни задължението си, другата страна може да се откаже от договора и да задържи
задатъка. Ако задължението не е изпълнено от страната, която е получила задатъка,
5
другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в двоен размер. Няма
пречка по един двустранен договор функциите на задатъка да бъдат придадени и на
авансово платените суми. В този случай капарото представлява част от продажната
цена и подлежи на приспадане при изпълнението, а при неизпълнение - се задържа
или се връща в уговорения от страните размер, а при липса уговорка съобразно
предвиденото в чл.93 от ЗЗД.
Тълкувайки законовата разпоредба се установява, че задатъкът има
потвърдителна функция. Тълкувайки договора между страните се установява, че те
са му предали и обезщетителна функция, тъй като неизправната страна при разваляне
на договора губи задатъка, съответно го дължи в двоен размер/ р.III от договора между
страните/.
По делото ищецът твърди, че му се дължи връщане на задатъка, тъй като
договорът е прекратен и задържането на задатъка обогатява ответниците. Ищецът не
претендира връщане на задатъка в двоен размер, каквото право му дава чл.93 от ЗЗД ,
ако се установи да е изправна по договора страна, както той твърди. Претендира
връщане на платеното поради отпадане на основанието за плащане.
Определянето на правната квалификация на предявения иск е правомощие на
съда. За да определи правното основание на заявеното като спорно материално право,
съдът следва да изходи от твърденията за факти на ищеца , изложени в исковата молба
и заявеното в петитума искане за защита. При изложените твърдения на ищеца за
факти и искане към съда следва да се приеме, че искът има правна квалификация по
чл. 55, ал.1 от ЗЗД. Според въприетото в съдебната практика, както е посочил и
първоинстанционния съд, искът по чл. 55, ал. 1 ЗЗД е един , обосноваващ се на
твърдението на ищеца, че е престирал на ответника и иска връщане, тъй като
престирането обогатява неоснователно ответника / в този смисъл решение № 317/2012
г. по гр. д. № 117/2012 г. на IV ГО, решение № 134/2016 г. по гр. д. № 5577/2015 г. на IV
ГО, решение 60287/2022г по гр.д. № 973/2021г , всички на ВКС и др. /. Твърдението
на ищеца за конкретния фактически състав на неоснователно обогатяване , предвиден
в хипотезата на чл.55, ал.1 от ЗЗД не обвързва съда / в този смисъл решение №
239/12013 г. по гр. дело № 1050/2012 г. на IV ГО на ВКС/.
На следващо място следва да се посочи, че предявеният иск на основание
неоснователно обогатяване според настоящия съдебен състав е допустим, независимо
от това, че плащането на процесната сума от ищеца е станало на договорно основание.
Това е така, с оглед твърдяното, че договорната връзка между страните е
преустановена- прекратена или развалена и те не са обвързани към момента на
предявяването на иска от договор. Липсва договорно основание, на което ищецът да
претендира връщането на заплатената според него без основание сума, което прави
предявения иск за неоснователно обогатяване- допустим.
6
Ищецът претендира връщането на заплатената от него сума като получена от
ответниците на отпаднало основание. Съгласно ППВС № 1/79г тази хипотеза намира
приложение при отпадане на основанието за плащане с обратна сила. Както се сочи в
самото ППВС отпадане на основанието с обратна сила настъпва при унищожаване на
договор, при негово разваляне, при настъпване на прекратително условие.
По делото се установява , че договорната връзка между страните е прекратена
съобразно постигнатото от тях общо съгласие, че ако до определена дата – 28.02.2023г
не сключат окончателен договор предварителният договор ще се счита прекратен.
Договорено е прекратително условие, бъдещо несигурно събитие, с реализацията на
което събитие договорът между страните се прекратява. Съгласно чл.25, ал.2 от ЗЗД
това прекратяване има обратно действие, т.е. отнесено към процесния предварителен
договор следва да се приеме, че същият е отпаднал с обратна сила. Така установеното
обстоятелство не поражда право на ищеца да претендира връщането на дадения от
него задатък-част от цена по сделка- тъй като същият изрично се е съгласил, че след
прекратяването на договора страните нямат задължения една към друга, в частност ,че
след прекратяването на договора ответниците нямат задължения към него.
Тълкуването на договора съгласно чл.20 от ЗЗД следва да търси общата воля на
страните. След прекратяването на договора страните нямат други задължения една към
друга освен да си върнат получените престации. Договарянето, че не си дължат нищо
една на друга след прекратяването на договорната връзка, не се установява да има
друг предмет, освен освобождаването от задължението за връщане на престираното до
този момент по предварителния договор.
Дори и да се приеме, че прекратяването не е настъпило вследствие на
прекратително условие, а поради постигнато съгласие между страните , предявеният
иск отново се явява неоснователен. Съгласно чл.20а , ал.2 от ЗЗД договорите могат да
бъдат изменени, прекратени, разваляни или отменени само по взаимно съгласие на
страните или на основания, предвидени в закона. Видно от тази разпоредба законът
прави разлика между разваляне на договора и прекратяване на същия. Прекратяването
на договора, за разлика от развалянето има действие занапред и поначало води до
отпадане на договорната обвързаност без да се търси вина за това. Ако се приеме, че
постигнатата договорка в анекса има такъв характер , с настъпването на уговорената
дата 28.02.2023г при липса на сключен окончателен договор между страните следва да
се приеме,че договорната им връзка се прекратява автоматично, безвиновно и
занапред, то отново не се дължи връщане на полученото капаро, поради постигнатата
договорка между страните за освобождаване от задължения една към друга, след
прекратяването на договорната връзка. В този случай връщането на капарото следва да
се квалифицира като искане за връщане на престирано поради неосъществено
основание за плащане, но именно поради постигнатата договорка за липса на
претенции на страните една към друга след прекратяването на договора следва да се
7
приеме, че същите са се освободили от задължения за връщане на полученото по
време на действието на предварителния договор.
Въззивникът в своята въззивна жалба поддържа оплакване , че липсва житейска
логика да се откаже от вземането си в размер на заплатеното капаро. Договорката за
освобождаване от бъдещи претенции съществува в анекса от 09.12.2022г , същата не е
оспорена като недействителна или неистинка. В същото време не се установяват други
задължения, които се пораждат за страните след прекратяването на предварителния
договор, от чието изпълнение те да се освобождават. Прекратяването на договора ,
както беше посочено, е безвиновно преустановяване на договорната връзка, което
означава, че страните са приели, че нямат вреди от неизпълнението на договорните
задължения. Следователно постигнатата договорка за освобождаване от задължения
занапред не може да има за предмет освобождаване от отговорност за вреди от
неточно изпълнение на поетите по договора задължения. Ето защо, съдебният състав
следва да приеме, че страните са постигнали съгласие и са го обективирали в своя
договор- анекс от 09.12.2022г да нямат претенции една към друга, породени от
прекратената договорна връзка между тях, която договорка има за предмет именно
връщането на даденото в изпълнение на предварителния договор.
Както беше посочено по-горе според съдебният състав предварителния договор
между страните е бил прекратен, а не развален, като прекратяването настъпва без да се
търси вина на страна или на страните за преустановяването на договорните им
отношения.
Доколкото ищецът има твърдения, че прекратяването е настъпило виновно и че
договорът следва да се счита за развален по вина на ответниците и те не следва да
черпят права от своето неправомерно поведение съдебният състав следва да отбележи,
че по делото не се установява виновно неизпълнение на договорни задължения по
предварителния договор от страна на ответниците. Поетите от тях задължения като
продавачи са обективирани в чл.2.1 до чл.2.5 от договора и не се твърди и не се
установява тези задължения да не са изпълнени. Не се установява ищецът да е искал
от ответниците съдействие съобразно договореното в анекса от 09.12.2022г за
снабдяване с документи и ответниците да не са съдействали. Не се установява и
преддоговорно недобросъвестно поведение на ответниците, доколкото притежаваните
от тях документи за имота, който е бил предмет на предварителния договор, са били
предоставени на ищеца и на обслужващата го банка. Не се установява ответниците да
са действали недобросъвестно преди сключването на договора или да не са изпълнили
свои задължения, поети по предварителния договор. Посоченото в анекса от
09.12.2022г , че при липса на финансиране сделката става нереализируема, не навежда
на извод за виновно неизпълнение на договорни задължения от страна на ответниците
, а на липса на средства от страна на ищеца за закупуване на имота, което не може да
8
се приеме, че е по вина на насрещната му страна- ответниците. Още повече, че по
делото не се установява отказ на банката да отпусне кредит на ищеца, а се посочва , че
ако такъв бъде одобрен следва да се изпълнят допълнителни условия. На следващо
място съдът следва да отбележи, че имотът, предмет на предварителния договор, е
послужил като обезпечение на отпуснат банков кредит на последващ купувач, което
идва да покаже, че същият е годен за обезпечаване интереса на банка и твърдението на
ищеца, че документацията и статута на имота са пречка за получаване на банков
кредит за неговото закупуване е неоснователно. Ето защо, съдебният състав счита, че
по делото не се установява основание да се приеме, че ответниците са действали
недобросъвестно и са станали повод за виновно прекратяване на договора от
28.10.2022г, съответно че на това основание дължат връщане на полученото от тях
капаро.
С оглед изложените мотиви съдът приема, че по делото не се установява
основание за извод,че ответниците се обогатяват неоснователно от плащането на
капаро от страна на ищеца по предварителен договор от 28.10.2022г. Същите са
получили сумата и я задържат на основание постигнато за това съгласие между
страните. Предявените искове следва да бъдат изцяло отхвърлени.
Изводите на двете съдебни инстанции съвпадат. Постановено решение не страда
от пороците посочени във възивните жалби , не е постановено в нарушение на
императивни материално правни разпоредби и следва да бъде изцяло потвърдено.
По отношение на разноските:
При този изход на спора право на разноски пред въззивната инстанция има
въззиваемата страна. Въззиваемата страна претендира разноски , но не доказва реално
направени такива. Искането за присъждане на разноски следва да бъде оставено без
уважение.
Предвид изложените съображения, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 4188 от 10.07.2024г, постановено по гр.д. №
7592/2023г по описа на Софийски градски съд, ГО, 17-ти състав , изцяло.
Решението подлежи на касационно обжалване с касациона жалба пред ВКС в
1-месечен срок от връчването му на страните, при условията на чл. 280, ал.1 и ал.2
от ГПК.
Председател: _______________________
9
Членове:
1._______________________
2._______________________
10