Р Е
Ш Е Н
И Е
гр.София, 10.12.2020 год.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, ІІІ-Б въззивен състав, в публично съдебно заседание на трети ноември през две хиляди и двадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
Теменужка Симеонова
ЧЛЕНОВЕ: Хрипсиме Мъгърдичян
Димитринка Костадинова-Младенова
при секретаря Н.Светославова, като разгледа докладваното от съдия Хрипсиме Мъгърдичян в.гр.дело №4214 по описа за 2020 год.,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по чл. 258 и сл. от ГПК.
С решение от 11.11.2019 год.,
постановено по гр.дело №19564/2019 год. по описа на СРС, ГО, 85 с-в, „Т.Г.“
ЕООД е осъдено да заплати на К.Н.Х. по иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД
сумата от 2 800 евро,
представляваща неустойка по чл. 6.1 от предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 13.10.2017 год., както и на основание чл.
78, ал. 1 ГПК направените разноски по делото в размер на 1 404 лв.
Срещу
решението е подадена в законоустановения срок по чл. 259, ал. 1 ГПК въззивна
жалба от ответника „Т.Г.“ ЕООД. Жалбоподателят поддържа, че неправилно СРС бил
приел, че по делото липсват доказателства, че ответникът е предприел
своевременно действия за снабдяване с разрешение за ползване, както и че
неустойката била уговорена в случаите на неизпълнение на задълженията за
изграждане на сградата и въвеждането й в експлоатация. Между страните бил сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и договор за
изработка, по силата на който ответникът се задължил да изгради със собствени
средства, механизация и материали и да прехвърли на купувача /ищцата/ процесния
апартамент и изба. В изпълнение на уговореното построил сградата и с нотариален
акт от 22.12.2017 год. прехвърлил правото на собственост върху процесния имот.
Уговорените в т. 3.2.1 и т. 3.2.2 срокове за изграждане на сградата и за
прехвърляне на правото на собственост били спазени. Действително към момента на
подаване на исковата молба нямало издадено разрешение за ползване, но тава се
дължало на причини, независещи от ответника. Своевременно бил предприел
необходимите действия по издаването на разрешение за ползване – на 22.12.2017
год. в НАГ-София били подадени съответните документи относно топлозахранването на
абонатна станция за многофамилна жилищна сграда с подземни гаражи – секция 1 и
секция 2. В тази връзка Столична община – район „Младост“ следвало да издаде
заповед за право на прокарване през частна общинска собственост за ПИ 4089.430,
като същата била издадена на 28.11.2018 год. и влязла в сила на 14.12.2018
год., което довело до значително забавяне. В т. 3.3 и т. 3.4 от договора
страните били уговорили условията, при настъпването на които сроковете за
завършване и предаване на сградата, спират да текат. Такова условие било и
неиздаването своевременно на административните актове от общинските и
държавните органи във връзка със строителството, които обстоятелства били извън
волята и правомощията на страните. В случая не било налице виновно неизпълнение
на поетите с договора задължения от страна на ответника, поради което и не
дължал претендираната неустойка. Независимо от това, уговорените в т. 6.1
санкции били за неизпълнение на задължението за изграждане на сградата и
въвеждането й в експлоатация с разрешение за ползване в уговорените срокове.
Т.е. трябвало да са налице и двете условия, за да се породи правото на ищеца да
получи неустойка – същата се дължала за пълно неизпълнение на поетото от
строителя задължение. Ако намерението на страните било да обезщетят
неизпълнението на което и да е от двете задължения, поети с т. 6.1, предл. 1 от
договора, то същото щяло да бъде посочено изрично в договора. Липсата на
изрично предвидена отговорност за частично неизпълнение налагала извода, че
страните са се уговорили да търсят отговорност от неизправната страна
единствено ако е налице пълно неизпълнение на задължението: за изграждане на
сградата и въвеждането й в експлоатация. В нормата на чл. 92, ал. 2 ЗЗД била
предвидена възможност ако задължението е изпълнено неправило или отчасти,
размерът на уговорената неустойка да бъде намален /поради прекомерност/, по
което искане на ответника СРС не се бил произнесъл. Ето защо моли обжалваното
решение да бъде отменено, а искът – отхвърлен. Претендира и присъждането на
направените разноски по делото.
Ответницата
по жалбата К.Н.Х. счита, че решението на СРС следва да бъде потвърдено.
Претендира и присъждането на направените разноски по делото.
Софийски градски съд, след като прецени
събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивната жалба
пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на насрещната страна, намира за
установено следното:
Предявен е за разглеждане иск с
правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД.
Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се
произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в
обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в
жалбата.
Настоящият
съдебен състав приема, че първоинстанционното
решение е валидно и допустимо. Не е допуснато и нарушение на императивни материални
норми.
Решението е правилно,
като на основание чл. 272 ГПК въззивният състав препраща
към мотивите, изложени от СРС. Независимо от това и във връзка с доводите във въззивната жалба е
необходимо да се добави и следното:
Основателността
на предявения иск е обусловена от следните правопораждащи факти: 1/ наличието на облигационна връзка – двустранна
правна връзка, валидно договорно задължение, от което да възниква задължение за
изпълнение; 2/ че кредиторът /ищецът/ е изпълнил задълженията си по сключения
договор /или че е бил готов да ги изпълни/; 3/ уговорена по размер неустойка в случай на
забава при изпълнението на задължението за изграждане на сградата и въвеждането
й в експлоатация и настъпване на такава забава.
Правната същност на един договор се определя от неговото
съдържание, респективно от съдържанието на поетите от страните по него
задължения, а не от наименованието му. В тази връзка и с оглед осъщественото
граматическо, логическо и систематично тълкуване по реда на чл. 20 ЗЗД на
клаузите на процесния договор, сключен на 13.10.2017 год., въззивният съд счита,
че страните по делото са съдоговорители по валидно съглашение, по които поетите
права и задължения имат смесен характер. Договорът съдържа както елементи на
предварителен договор за покупко-продажба – в частта, относно поетото от
ответника обещание да прехвърли на ищцата правото на собственост върху процесния
обект, така и на изработката – в частта, в която е поето задължение от
ответното дружество да построи този обект /на груб строеж – до 27.02.2017 год.
и до 30.10.2017 год. да се снабди с акт образец 15/, както и да го въведе в
експлоатация /да се снабди с разрешение за ползване до 30.11.2017 год., но не
по-късно от 31.12.2017 год./ – виж раздел ІІІ от договора. Уговорки за степента
на завършеност на строителството са постигнати в Приложение № 3 към договора.
Безспорно е във въззивното производство, че на 22.12.2017
год. между страните е бил сключен договор за продажба в изискуемата нотариална
форма, с който ответникът прехвърлил на ищцата правото на собственост върху
процесния обект – изграден в степен на завършеност в груб строеж /съобразно удостоверение по чл. 181 ЗУТ,
издадено през м.май 2017 год./, както и че ищцата е изправна страна по договора
/заплатила е уговорената цена/. Не се спори също така, че понастоящем за
сградата, в която се намира процесният обект, не издаден акт образец 16.
СГС приема също така, че по процесния
договор, срочното изпълнение на задължението на ответника да изгради сградата
/в която се намира процесният обект/ и да я въведе в експлоатация с разрешение
за ползване в уговорените срокове, както и при забава по вина на продавача да
прехвърли правото на собственост, която продължава повече от 14 дни, е било
обезпечено с клаузата на т. 6.1. По своята правна същност това е клауза за
неустойка, която е действителна. Този извод произтича от уговорения размер на
обезщетението при забава при изпълнението на задължението на една от страните
/в случая на ответника/, които обичайно са присъщи именно на неустойката. Както
обикновено се практикува при сключване на договори, страните могат
предварително да определят размера на обезщетението за предполагаеми вреди от
неизпълнението, които вреди не е необходимо да се доказват /чл. 92, ал. 1 ЗЗД/,
което е съществен елемент на неустойката.
Първият спорен между страните въпрос
е свързан с това за каква точно форма на неизпълнение е уговорена неустойката
по т. 6.1 от процесния договор.
Задължението за неустойка се поражда
от факта на неизпълнение на това договорно задължение, което тя обезпечава и
обезщетява. Затова неустойката се дължи от неизправната страна, когато е налице
онази форма на неизпълнение, за която тя е уговорена. Страните са свободни да
уговорят различни последици от поведението си при сключването на всеки договор,
както и от неизпълнението на всяко отделно поето задължение по него, като единственото
ограничение е да бъде съобразена с повелителните норми на закона и с добрите
нрави, както и да е уговорена отнапред.
Не може да бъде възприета тезата на
ответника, че неустойката е дължима само при пълно неизпълнение на задължението
за постояване на сградата и на задължението за въвеждането й в експлоатация,
доколкото се опровергава от изричната воля на страните, обективирана в
изречение 2 на посочената клауза от договора, чрез използвания в нея израз „ако
забавата по предходното изречение продължи повече от 2 месеца …“. Отделно от
това следва да се посочи, че неустойката обезпечава завършването на
строителството в уговорените степен и срок, като задълженията на ответника да
построи сградата и да я въведе в експлоатация не са самостоятелни и независими
едно от друго, те формират единно задължение, като забавата при изпълнението му
поражда задължението за заплащане на неустойка.
Следващият спорен въпрос е свързан с
това дали забавата се дължи на обстоятелства, които не могат да бъдат вменени
във вина на ответника /невъзможност за изпълнение – чл. 81, ал. 1 ЗЗД, респ.
чл. 306 ТЗ/. Ответникът поддържа, че предприел действия за въвеждане на
сградата в експлоатация – на 22.12.2017
год. подал в НАГ-София необходимите документи относно топлозахранването на
абонатната станция за сградата, но забавата се дължала на това, че следвало да бъде
учредено право на преминаване съгласно изискванията на чл. 192, ал. 3 ЗУТ, като
заповедта за това на Столична община – район „Младост“ е била издадена на
28.11.2018 год. и е влязла в сила на 14.12.2018 год., като се позовава на
клаузата на т. 3.3 от процесния договор. В последната е предвидено, че срокът
за завършване на строително-монтажните работи спира да тече в периода на
настъпването на определени събития, които са изброени в посочената клауза, а
именно природни бедствия, война, лоши метеорологични условия и други
форсмажорни обстоятелства, както и спиране на строителството от държавни,
административни или други контролни органи, включително от държавни и общински
дружества, свързани с инвестиционния процес и строителството, в т.ч. и от
издаването и неиздаването на административни актове, нормативни актове и други
документи, свързани със строителството.
Осъщественото тълкуване на
посочената клауза по реда на чл. 20 ЗЗД обуславя извода, че спиране може да
настъпи само ако срокът за завършване на строителството не е изтекъл.
Действително сроковете по т. 3.2.1, 3.2.2 и 3.2.3 от договора са уговорени като
индикативни, т.е. неспазването им не влече вредни последици и действия могат да
бъдат предприети и след изтичането им, но страните изрично са предвидили, че
срокът за въвеждане в експлоатация е не по-късно от 31.12.2017 год.
В Решение № 6 от 27.02.2013 год. на
ВКС по т.дело № 1028/2011 год., І т. о., ТК, е прието, че непреодолимата сила е
легално дефинирана в разпоредбата на чл. 306, ал. 2 ТЗ и това е непредвидено и
непредотвратимо събитие от извънреден характер, възникнало след сключването на
договора. Независимо от определението на непреодолима сила в ТЗ, правната
доктрина не е единна по въпроса дали всички изброени елементи следва да са
налице кумулативно или законът сочи алтернативност по отношение на
непредвидимостта и непредотвратимостта на настъпване на събитието. Съобразно с
граматическата формулировка на понятието следва да са налице кумулативно: непредвидимост
на събитието, извънреден характер и причинна връзка между тях и невъзможността
за изпълнение или непредотвратимост на събитието, извънреден характер и
причинна връзка. Непредвидимостта на събитието е свързана с извънредния му
характер и се изразява в невъзможността при сключването на търговската сделка
страните да са допускали настъпването му, което събитие да осуети изпълнението
на поетото задължение. Непредотвратимостта на събитието е свързана с
извънредния му характер, но последиците му не могат да бъдат преодолени и при
полагане на дължимата грижа за изпълнение на задължението. Непредотвратимостта
на събитието се оценява не само към момента на настъпването му, но и към
следващите от събитието действия на длъжника, чрез които биха могли да се преодолеят
последиците му. В този смисъл грижата на добрия търговец по чл. 302 ТЗ е от
значение за отговорността на длъжника и при настъпването на събитие, което би могло
да се квалифицира като непреодолима сила. Доказването на обстоятелствата, на
които се основава възражението за невъзможност за изпълнението /което не може
да се вмени във вина на длъжника/, поради настъпването на непредвидимо или
непредотвратимо събитие от извънреден характер, възникнало след сключването на
договора, е в тежест на длъжника – ответник по иска.
Грижата на добрия търговец – чл. 302 ТЗ, е тази, която добрият, почтеният и опитен търговец , в съответствие с естеството на дейността в даден бранш
и условията за извършването й, обикновено проявява при изпълнението на
задълженията си и включва определена степен на старание, внимание, напрежение
на волята, както и знания, умения, определен интелектуален и физически
потенциал. Касае се за абстрактен модел – изхожда се не от субективните
качества и умения на конкретния търговец, а от онези умения и качества, ниво на
познание и професионализъм, които поначало един добър търговец от същия бранш,
при същите условия, би положил. Изискванията към добрия търговец са завишени в
сравнение с тези към добрия стопанин по ЗЗД – чл. 63, ал. 2, именно защото
търговецът е професионалист и се очаква да има повече знания и умения от
нетърговеца при извършване на дейността по занятие и работи срещу печалба и на
свой риск. Той носи отговорността при по-строги условия отколкото нетърговеца –
законът е по-строг към него, отколкото към другите длъжници.
Следователно горепосоченото правило
за полагане на грижата на добрия търговец, е налагало още при сключването на
процесния договор ответникът, който упражнява по занятие строителна дейност /виж
https://portal.registryagency.bg/CR/Reports/ActiveConditionTabResult?uic=*******/,да
съобрази законовата регламентация на строителството на сгради, като особен вид
дейност, в т.ч. начина на извършване на отделните
строителни дейности, необходимите разрешения, процедури по започване и приемане
на извършената строителна работа
/дейност, която се развива под контрола на компетентни
държавни органи/, условията и редът за приемане на завършени видове строителни и монтажни работи при
изпълнението на строежите, на отделни етапи или части от тях /Наредба №3 от 31.07.2003
год. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството /Обн. ДВ. бр.72 от 15.08.2003 год., изм. ДВ. бр.37 от 04.05.2004 год., изм. ДВ. бр.29 от 07.04.2006 год./,
правилата за въвеждане на обекта в експлоатация, което не е възможно да се осъществи без свързването на
вътрешните инсталации и уредби на строежа с общите мрежи и съоръжения на
техническата инфраструктура /което се извършва въз основа на договор със
съответните експлоатационни дружества и може да породи и нуждата от провеждане
на административни процедури – каквато е тази по чл. 192, ал. 3 ЗУТ/ и без успешно изпитване по предвидения ред на
изградените инсталации, още повече, че незнанието на правни норми, не извинява
никого.
Както вече бе посочено, ответникът е
поел задължението да изгради сградата с акт образец 16 най-късно до 31.12.2017
год. Сградата е била изградена в степен на завършеност през м.май 2017 год.,
въпреки че уговореният срок за извършване на грубия строеж е бил до 27.02.2017
год., като е установено, че ответникът е предприел действия по въвеждането й в
експлоатация, изразяващи се в подаването в НАГ-София на необходимите документи
относно топлозахранването на абонатната станция за сградата едва на 22.12.2017
год., т.е. в кратък срок преди настъпването на забавата /9 дни/, като с оглед
необходимостта от издаването на заповед за учредяване на право на преминаване
по чл. 192, ал. 3 ЗУТ и последващо съгласуване на проект „Топлозахранване и
абонатна станция за многофамилна жилищна сграда – секция 1 и секция 2 в УПИ
ІV-2994, кв.28А, м.“Югоизточен град“, район Младост /виж писмо на л. 32 от
първоинстанционното дело/, е очевидно, че договорът е нямало да бъде изпълнен в
установения срок и причината за това е поведението на ответника, а не действия
на трети лица или обективни причини. В този случай прилагането на правилото на
чл. 81, ал. 1 ЗЗД би освободило неоснователно неизправната страна от
отговорност за собственото й виновно поведение. Отделен е въпросът, че необходимостта
от издаването на административен акт по чл. 192, ал. 3 ЗУТ не представлява
обективна причина за забавата, тъй като е предвидима и има своето нормативно
основание.
За пълнота следва да бъде отбелязано
с оглед твърденията на ответника, че е узнал за необходимостта от издаването на
заповед за право на преминаване от писмо на Столична община /на стр. 32 от
първоинстанционното дело/, че според разпоредбата на чл. 306, ал. 3 ТЗ,
длъжникът трябва писмено да уведоми кредитора за причината, която непреодолимо
му пречи да изпълни и възможните последици за договора, като в противен случай
той дължи обезщетение за настъпилите вреди, в т.ч. мораторна неустойка – в
частност по делото нито са релевирани
твърдения от ответното дружество за отправянето на подобно уведомление до
ищцата, нито са ангажирани данни.
В контекста на изложеното и при
приложение на неблагоприятните последици на правилата за разпределение на
доказателствената тежест следва да се приеме, че ответникът не е положил
дължимата грижа при изпълнение на задължението си, при което на ищцата са
причинени вреди. А доколкото отговорността за вреди, респ. за договорна
неустойка за забава, на длъжника може да се ангажира само при негово виновно
поведение, каквото е налице в частност, то релевираната претенция по чл. 92,
ал. 1 ЗЗД се явява установена в своето основание.
В клаузата на т. 6.1 от процесния
договор страните са постигнали съгласие, че при забава при изпълнение на
задължението за изграждане на сградата и въвеждането й в експлоатация, която
продължава повече от 14 дни, продавачът дължи на купувача фиксирана неустойка в
размер на 200 евро на месец, но не повече от 10 % от продажната цена. Доказано
е, че закъснението на ответника е за период от 14 месеца, считано от 15.01.2018
год. Следователно при месечното натрупване на неустойката, стойностното й
изражение не надхвърля 10 % от продажната цена, поради което и законосъобразно
първоинстанционният съд е приел, че ищцата се легитимира като кредитор на претендираното
вземане в размер на 2 800 евро. В качеството си на търговец ответникът не може да се позовава на намаляване
на неустойката, поради прекомерност, съгласно разпоредбата на чл. 309 ТЗ.
Ето защо въззивната жалба следва да
бъде оставена без уважение, а решението на СРС – потвърдено, като правилно.
По отношение на разноските:
При този
изход на спора жалбоподателят няма право на разноски.
На
основание чл. 78, ал. 1 ГПК жалбоподателят /ответникът/ следва да бъде осъден
да заплати на ищцата действително направените разноски във въззивното
производство за възнаграждение за един адвокат в размер на 700 лв.
На
основание чл. 280, ал. 3 ГПК настоящото решение не подлежи на касационно
обжалване.
Предвид изложените съображения, съдът
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решението от
11.11.2019 год., постановено по гр.дело №19564/2019 год. по описа на СРС, ГО,
85 с-в.
ОСЪЖДА „Т.Г.“ ЕООД, ЕИК *******,
със седалище и адрес на управление:***, да заплати на К.Н.Х. с ЕГН **********,
с адрес: ***, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК направените разноски във
въззивното производство за възнаграждение за един адвокат в размер на 700 лв.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1/ 2/