РЕШЕНИЕ
№ 1486
гр. Пловдив, 25.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, XIV СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и шести октомври през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Анна Ив. Иванова
Членове:Радослав П. Радев
Иван Ал. Анастасов
при участието на секретаря Валентина П. Василева
като разгледа докладваното от Иван Ал. Анастасов Въззивно гражданско
дело № 20225300502050 по описа за 2022 година
Производството по делото е образувано по въззивна жалба от „Виес пропърти“ЕООД
против решение № 260303/09.05.2022г. по гр.д.№ 468/2020г. на ПдРС, ХХІ гр.с., с което е
отхвърлен предявеният от жалбоподателя иск за осъждане на въззиваемата Т. Н. Т. /в лично
качество и в качеството й на единствен наследник на починалия в ход на
първоинстанционното производство ответник П. Н. Т./ да заплати сумата от 10000 лева-
неустойка по чл. 26 от сключен между жалбоподателя, въззиваемата и наследодателя й и
неин брат П. Т. предварителен договор от 27.06.2018г.. Във въззивната жалба се сочи, че
обжалваното решение е неправилно, незаконосъобразно и необосновано. Твърди се, че РС
погрешно е приел клаузата за неустойка за нищожна поради противоречие с добрите нрави.
Твърди се, че клаузата за неустойка притежава всички присъщи характеристики. Също така
се твърди, че погрешно първонстанционният съд е приел, че не се установява неизпълнение
от страна на въззиваемата и на брат й на конкретно задължение по предварителния договор,
което да дава основание да се претендира неустойка.
От въззиваемата Т. Н. Т. е подаден отговор на въззивната жалба, с който се поддържа,
че обжалваното решение е обосновано, правилно и законосъобразно.
ПОС, ХІV гр.с., като се запозна с материалите по делото, намира следното:
Производството по гр.д.№ 468/2020г. на ПдРС, ХХІ гр.с. е образувано по искова
молба от „Виес пропърти“ЕООД против Т. Н. Т. и П. Н. Т., починал в хода на делото, с
която са предявени установителни искове по чл. 422, вр. с чл. 415 ГПК, вр. с чл. 92 ЗЗД. В
исковата молба се твърди, че на 27.06.2018г. между страните и трети неучастващи по делото
лица бил сключен предварителен договор за учредяване право на строеж, строителство и
прехвърляне право на собственост с нотариална заверка на подписите, по силата на който
Т.и, в качеството им на съсобственици на УПИ VІІ-370, кв.22 по плана на гр.*****, ПИ №
1
****, се задължили да учредят в полза на „Виес пропърти“ЕООД право на строеж за
изграждане на жилищна сграда, с изключение на самостоятелните обекти в сградата, за
които съсобствениците си запазват това право – три апартамента, с вкл. общи части.
Съгласно чл.8 от договора, учредяването на право на строеж следвало да се осъществи в
срок от 10 дни след избора от съсобствениците на конкретни обекти, одобряване на проекта
от същите и получаване на разрешение за строеж. Разрешение за строеж било издадено на
28.11.2018г., като по този начин дружеството изпълнило задълженията си по чл.11, т.1- 3
далеч преди уговорените срокове. Инвестиционният технически проект бил подписан от Т.и,
с което те реализирали правото си на избор на обекти, по отношение на които да си запазят
правото на строеж – ап. №№ 1, 2 и 4, 3 бр. изби. Въпреки многократно отправените покани
да се явят за сключване на окончателен договор, те не се отзовали. Поради това и на
основание чл.26 от предварителния договор те дължали заплащане на неустойка в размер от
10000 лева. За тази неустойка „Виес пропърти“ЕООД се снабдило със заповед за изпълнение
по чл. 417 ГПК № 9605/01.11.2019 г. по ч.гр.д. № 17770/19 г. на ПРС, срещу която в срок
постъпили възражения за недължимост и се породил правен интерес от предявяване на
искове за установяване на това вземане.
С подадените от Т.и отговори на исковата молба на първо място е заявено
възражение за нищожност на клаузата за неустойка, поради накърняване на добрите нрави,
тъй като с нея можело да бъде санкционирано всяко едно неизпълнение на съсобствениците,
дори същото да е незначително. Оспорва се „Виес пропърти“ЕООД да е изпълнило точно и
в срок своите задължения по предварителния договор. По- конкретно се твърди, че
дружеството не представило проект на ПУП, съгл. изискванията на чл. 2, ал. 1, вр. с чл. 11,
т.1, не бил изготвен и представен и идеен проект в срока по чл. 11, т.2. Изготвеният
технически проект не бил подписан от съсобствениците. Издаденото разрешение за строеж
било незаконно, поради липса на съгласие на съсобствениците И.. С влязло в сила съдебно
решение на Адм.съд-гр. **** разрешението за строеж било отменено. Нямало подписан
протокол за избор на обектите, съгласно изискването на чл. 2, ал. 2 и чл. 8 от договора.
Поради това неизпълнение, с нотариална покана от 03.04.2019г., съсобствениците развалили
договора.
Безспорно е, че между страните е подписан горепосочения предварителен договор
от 27.06.2018г.. Заверено копие от същия е налице на л.18 и сл. по приложеното ч.гр.д.№
17770/2019г. на ПдРС, ІІІ гр.с.. По силата на този договор Т. Н. Т.- в лично качество и като
пълномощник на Д. П. Т., М. А. Т. и П. Н. Т. са се задължили да учредят в полза на „Виес
пропърти“ООД право на строеж за изграждане на жилищна сграда в парцел ІV, кв.22 по
плана на гр.****, като си запазят това право за не по- малко от три апартамента с по две
стаи и площ от не по- малко от 45 кв.м.. В чл.8 от предварителния договор срокът за
учредяване на правото на строеж е определен по следния начин: „ в срок от десет дни след
подписване на протокола за избор на конкретизираните обекти и одобряване на проекта и
получаване на разрешение за строеж от съответната компетентна инстанция. Следователно,
за да започне да тече 10- дневният срок е била необходимо да са налице три комулативни
предпоставки- 1. да е одобрен проект за сградата; 2. да е издадено строително разрешение и
3. между страните да е подписан протокол за избор от съсобствениците- учредители на
обектите, за които те ще си запазят право на строеж. Безспорно е, че протокол за избор на
обекти не е подписан. В т.2 от молба от „Виес пропърти“ЕООД на л.174 по
първоинстанционното дело това обстоятелство изрично се признава, като се твърди обаче,
че П. и Т. Т.и са били запознати с финалния вариант на инвестиционния проект за сградата,
били го подписали и го внесли за одобрение в Община- гр.****. те лично получили и
издаденото въз основа на одобрения проект строително разрешение. Във въззивната жалба
се набляга на това, че по одобрения инвестиционен проект е предвидено изграждането само
на три жилища, отговарящи на горепосочените изисквания- да са с две стаи и площ не по-
малка от 45 кв.м., а именно апартаменти №№ 4, 1 и 2. Тези твърдения следва да се разбират
в смисъл, че съсобствениците са направили избор на обектите, за които да си запазят право
на ползване, с подписване на инвестиционния проект. Предварителният договор обаче
изисква изрично писмено съгласие за избор на обектите, а не мълчаливо одобрение на
2
предвидени по проекта обекти, отговарящи на договорните критерии. Освен това от
приетото по първоинстанционното дело заключение по СГЕ, изготвено от вещо лице М. С.,
категорично се установява, че положените от името на П. и Т. Т.и подписи на
инвестиционния проект не са изпълнени от тях.
По делото на ПдРС е приет в оригинал инвестиционен технически проект, одобрен
от Гл.архитект на Район“*****“ на 28.11.2018г.. Въз основа на одобрения проект е издадено
разрешение за строеж № 158/28.112018г., за което на 04.12.2018г. са изпратени съобщения
до съсобствениците- учредители по предварителния договор. На 07.10.2019г. обаче до тях е
изпратено писмо от Район „*****“, с което са уведомени, че на същата дата против
строителното разрешение е постъпила жалба от заинтересовани лица по чл.149 от ЗУТ, като
същата спира действието на разрешението. Жалбата против строителното разрешение е
налице на л.93 по първоинстанционното дело. Същата е подадена от К. и Г. И., като в нея те
твърдят, че са собственици на ½ ид.ч. от УПИ VІІ- 390, кв.22, които би следвало да е
идентичен с описания в предварителния договор имот, по силата на нот.акт за покупко-
продажба № *****г.. С Решение № 527/26.02.2020г. по адм.дело № 3268/2019г. на Адм.съд-
гр. **** строителното разрешение е отменено. Предвид липсата на валидно издадено
строително разрешение и протокол за избор от съсобствениците- учредители на обекти в
предвидената за застрояване сграда, за които ще запазят правото си на строеж, следва да се
приеме, че не са се осъществили предвидените в предварителния договор предпоставки за
сключване на окончателен договор.
Видно от мотивите към Решение № 527/26.02.2020г. по адм.дело № 3268/2019г. на
Адм.съд-гр. ****, въззиваемата и починалият впоследствие неин брат са участвали в
производството по това дело в качеството им на заинтересовани страни и са заявили
становище за основателност на жалбата, което обстоятелство дава основание да се счита, че
не са оспорили претендираното от И. право на собственост върху ½ ид.ч. от УПИ VІІ- 390.
На база на наличните доказателства не може да се направи категоричен и обоснован извод,
че към момента на сключване на предварителния договор съсобствениците- учредители по
същия са знаели за правата на И.. В тази насока не са изложени изрично твърдения и доводи
от жалбоподателя, в качеството му на ищец в първоинстанционното производство. Следва
обаче да се отбележи, че въззиваемата и нейният брат не са имали какъвто и да било интерес
от това преднамерено да въведат дружеството- жалбоподател в заблуждение относно
действителните права на собственост върху имота, тъй като при сключване на
предварителния договор те не са получили никаква облага, а и впоследствие биха могли да
получат такава, но не в същия обем, както по предварителния договор, само в случай, че
същият би бил предоговорен с участието на И.. При това не е налице основание да се
приеме, че единствено поради проявена недобросъвестност или по- точно небрежност от
страна на съсобствениците- учредители не са били отчетени правата на И., защото от
дружеството- жалбоподател са имали възможност да направят проверка- сами или със
съдействието на съконтрахентите си, относно вписванията по партидата на имота в Имотния
регистър. Всъщност, наличието на право на собственост върху имота, за които е договорено
учредяване на право на строеж, на трети, неучастващи като страни по предварителния
договор лица категорично не дава основание на жалбоподателя да претендира неустойката
от 10000 лева. Това е така, тъй като в чл.25 от предварителния договор изрично е
предвидено, че „При констатиране в момента на подписване на настоящия договор-
прехвърляне, вещни тежести и основателни претенции на трети лица относно собствеността
на Собственика- учредител договорът се счита за недействителен и направените разноски от
Дружеството до момента се възстановяват от Собственикът- учредител“. Тази клауза дава
основание на жалбоподателя да претендира възстановяване на разходите си, но не и
неустойката по чл.26 от предварителния договор. Клаузата по чл.25 урежда една
специфична хипотеза и изключва приложението на клаузата по чл.26. Използваните в
клаузата по чл.25 формулировки „при констатиране в момента на подписване на настоящия
договор“ и „направените разноски от дружеството до момента“ не следва да се възприемат
буквално, тъй като, ако констатацията за наличие на права на трети лица би била направена
при подписване на договора, то той въобще не би следвало да бъде сключен. Следователно
3
тя е приложима във всеки един момент след сключване на предварителния договор, в който
се установи, че трети спрямо провоотношението по предварителния договор лица
притежават право на собственост върху УПИ VІІ- 390.
За пълнота на мотивите следва да се отбележи, че по преценка на настоящия състав
на ПОС уговорената в чл.26 от предварителния договор неустойка не излиза извън
пределите на присъщите и функции- обезпечителна, обезщетителна и санкционна, макар да
е уговорена като фиксирана сума и дължимостта й да не се предпоставя от неизпълнението
на едно или повече конкретни задължения, чиято значимост да е съотносима спрямо сумата
от 10000 лева. Задълженията на съсобствениците са уредени в чл.3, чл.4 и чл.7 от
предварителния договор. За неизпълнението на задължението по чл.3, т.3 да не се
отчуждават вещни права върху имота е предвидена отделна неустойка. Задължението
по чл.3, т.3 за предоставяне на копия от всички необходими документи за собствеността
върху имота следва да е изпълнено при сключване на договора, тъй като това изрично е
предвидено в самата клауза. Изпълнението на задължението по чл.3, т.2 за предоставяне на
достъп на дружеството до имота, с оглед извършването на проучване и проектиране, е
изцяло в интерес на съсобствениците, доколкото те имат интерес от сключването на
окончателен договор. Задължението по чл.7 за даване на съгласие за премахване на
съществуващите в имота сгради следва да бъде изпълнено при сключване на окончателен
договор, а и изпълнението му логично се предполага от целта на предварителния договор-
реализиране на ново строителство в имота и придобиване от съсобствениците на жилища в
новата сграда. Основното задължение на съсобствениците по предварителния договор е да
учредят право на строеж в полза на „Виес пропърти“ЕООД. Всички останали задължения са
второстепенни и са пряко свързани с основното задължение. Създаването на предпоставки
за изпълнение на основното задължение на съсобствениците задължително предполага
извършването от страна на дружеството на значителни разходи за изготвянето на
инвестиционен проект, внасянето му за одобрение в общината и снабдяване със строително
разрешение. При неизпълнение на задължението по чл.4, когато дружеството е направило
необходимите за изпълнението разходи, дава основание същото да получи обезщетение в
размер съизмерим с тези разходи. Поради това съдът намира, че неустойката не противоречи
на добрите нрави. Независимо от това обаче, тъй като на практика не са реализирани в
пълнота всички предпоставки по чл.8 за учредяване на право на строеж с окончателен
договор, то и неустойката по чл.26 се явява недължима. Ето защо, обжалваното решение ще
следва да бъде потвърдено, като в полза на въззиваемата Т. Т. бъдат присъдени направените
от нея съдебни разноски за процесуално представителство във въззивното производство в
размер от 830 лева.
Тъй като цената на иска е под 20000 лева и тъй като страна по предварителния
договор е търговец и този договор е сключен кръга на предмета му на дейност, съгласно
чл.280, ал.3, т.1 от ГПК настоящето решение се явява окончателно.
Предвид гореизложеното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 260303/09.05.2022г. по гр.д.№ 468/2020г. на ПдРС,
ХХІ гр.с., с което е отхвърлен предявеният от жалбоподателя „Виес пропърти“ЕООД иск за
осъждане на въззиваемата Т. Н. Т. /в лично качество и в качеството й на единствен
наследник на починалия в ход на първоинстанционното производство ответник П. Н. Т./ да
заплати сумата от 10000 лева- неустойка по чл. 26 от сключен между жалбоподателя,
въззиваемата и наследодателя й и неин брат П. Т. предварителен договор от 27.06.2018г..
ОСЪЖДА „Виес Пропърти“ ЕООД, ЕИК: *****, със седалище и адрес на
управление: гр.*****, да плати на Т. Н. Т., ЕГН: **********, с адрес: с. *****, сумата от 830
лева- разноски за настоящото производство.
4
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5