Р Е
Ш Е Н
И Е №
260759
гр. Пловдив,03.06.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Пловдивският окръжен съд,въззивно гражданско
отделение, в публично заседание на първи февруари,през две хиляди
двадесет и първа година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Светлана Изева
ЧЛЕНОВЕ: Радостина Стефанова
Светлана Станева
при секретар Елена Димова,като разгледа докладваното от председателя в.гр.д.№
2199/20г.по описа на ПдОС,за да се произнесе, взе предвид следното:
Производство по
реда на чл.258 и сл.от ГПК.
Образувано по въззивна
жалба на Г.А.А.,ЕГН-**********,чрез пълномощника му адв.П.К. против решение №
1659/19.05.20г.,постановено по гр.д.№ 18374/18г.по описа на ПдРС,10-ти гр.с.в
частта му,с която е прогласен на осн.чл.40 от ЗЗД за недействителен по отношение
на А.Г.Г.,ЕГН-**********,***,по
иска,предявен от А.Г.Г. против Г.А.А. договора за покупко-продажба на право на
собственост върху идеални части от недвижими имоти с идентификатори по
кадастралната карта на гр. ****,одобрена със Заповед № РД-18-48/03.06.2009г.както следва: 9/20 ид.ч. от имот № 56784.539.201; 9/20
ид.ч. от имот № 56784.539.218; 9/20 ид.ч. от имот № 56784.539.184; 9/40 ид.ч.
от имот № 56784.539.373; 9/40 ид.ч. от имот № 56784.539.374,сключен на
25.07.2018г. с нот. акт № ****,том ІІ,дело ****г. на
нотариус К. А.
В жалбата се твърди,че решението в обжалваната
му част е незаконосъобразно и неправилно по изложените в жалбата подробни
съображения,иска се отмяната му в атакуваната му част и отхвърляне и на този
иск като неоснователен и недоказан.Не се правят доказателствени
искания.Претендират се разноски пред двете инстанции.
Въззиваемите В.В.С.,ЕГН-**********,Г.В.Д.,ЕГН-**********,Л.В.М.,ЕГН-**********
и Н.В.Д.,ЕГН-**********,конституирани на мястото на починалата в хода на
въззивното производство първоначална въззиваема и ищца по първоинстанционното
дело-А.Г.Г.,чрез пълномощника си адв.К.Г. изразяват становище за
неоснователност на въззивната жалба по съображения,изложени в писмени
бележки.Не ангажират доказателства.Не претендират разноски.
ПдОС намира
жалбата за процесуално допустима като подадена в законоустановения срок от
легитимирана страна,имаща правен интерес от обжалване на решението.
Съгласно чл.269 от ГПК въззивният съд
се произнася служебно по валидността на решението,а по допустимостта-в
обжалваната му част. Първоинстанционното решение е валидно и допустимо,постановено е в рамките на
правораздавателната власт на съдилищата по граждански дела и в съответствие с
основанието и петитума на искането за съдебна защита.
При
разглеждането на въззивната жалба по същество ПдОС намира за установено
следното:
Първостепенният
съд е сезиран с два иска,предявени при условията на евентуалност от А.Г.Г.,ЕГН-**********,починала в хода на въззивното
производство и заместена от законните ѝ наследници В.В.С., Г.В.Д., Л.В.М. и Н.В.Д.,против Г.А.А., с правно основание -главен
иск по чл.42,ал.2 от ЗЗД и евентуален иск по чл.40 от ЗЗД.Поради отхвърлянето
на главния иск съдът се е произнесъл по
евентуалния и го е уважил.Предмет на обжалване е именно уваженият евентуален
иск на осн.чл.40 от ЗЗД.
Ищцата твърди,че е собственик на идеални
части от общо пет поземлени имота,намиращи се в гр.****,подробно описани в
исковата молба.По отношение на тях били сключени последователно договор за
дарение и договор за продажба.Договорът за покупко-продажба бил сключен от
пълномощник при липса на представителна власт,поради което бил
недействителен.Искането е да бъде признато за установено,че същият не поражда
правно действие.Евентуално се прави второ искане - договорът да бъде прогласен
за недействителен и непораждащ действие предвид това,че е сключен след като
представителя и купувача са се споразумели във вреда на
представлявания.Последното следвало от обстоятелството,че уговорената цена била
значително по-ниска от пазарната стойност на имотите.
Според очертаната от ПдРС фактическа обстановка ищцата
е съставила нотариално
заверено пълномощно на 06.07.2018г.,с което възложила на дъщеря си Л.В.М. да я
представлява пред нотариус, като се разпореди,както намери за добре (дари,продаде,замени,обремени
с тежести или чрез други правни сделки) с притежаваните от ищцата
идеални части от осем недвижими имота,между които и процесните пет недв.имота,а именно: поземлен
имот 56784.539.184 с площ 4,983 дка, в строителните граници на гр. ****; поземлен
имот 56784.539.201 с площ 2,056 дка в строителните граници на гр. ****; поземлен
имот 56784.539.218 с площ 3,664 дка в строителните граници на гр. ****; поземлен
имот 56784.539.373 с площ 3,299 дка в строителните граници на гр. ****; поземлен
имот 56784.539.374 с площ 6,467 дка в строителните граници на гр. ****.На
пълномощника ищцата дала права да
договаря сам със себе си при условията на чл.38 от ЗЗД, както и да
преупълномощава други лица с дадените му права.
На 17.07.2018г.упълномощената
Л.В.М. преупълномощила И. Н. С. с правата
си по цитираното по-горе пълномощно относно разпореждане с
описаните имоти.
На
25.07.2018г.преупълномощеният И. С. прехвърлил
на ответника Г.А. чрез договор за дарение: 1/20 ид.ч. от имот № 56784.539.201;
1/20 ид.ч. от имот № 56784.539.218; 1/20 ид.ч. от имот № 56784.539.184; 1/40
ид.ч. от имот № 56784.539.373; 1/40 ид.ч. от имот № 56784.539.374.Сделката била
обективирана в нотариален акт № ****, том ІІ, дело **** г. по описа
на нот. К. А. На същата дата бил
сключен, пак от преупълномощения И. С. като
представител на ищцата, договор за покупко-продажба,обективиран в нотариален
акт № ****/****г., том ІІ, дело
****г. на
нотариус К. А.,с който били
прехвърлени в полза на ответника А.: 9/20 ид.ч. от имот № 56784.539.201; 9/20
ид.ч. от имот № 56784.539.218; 9/20 ид.ч. от имот № 56784.539.184; 9/40 ид.ч.
от имот № 56784.539.373; 9/40 ид.ч. от имот № 56784.539.374.Продажната цена
била определена на по 3000 евро за имот или общо 15 000 евро с
левова равностойност от 29 337,54лв.В
нотариалният акт изрично е отбелязано,
че средствата за заплащане на продажната цена ще бъдат
предоставени на купувача чрез договор за кредит,отпуснат от „Кредитна агенция
България“ ООД,като
превода на пълния размер на уговорената продажна цена ще бъде извършен от „Кредитна
агенция България“ ООД в деня на
сключване на договора и ще бъде изплатена по банкова сметка *** Л.М..
От представения нотариален акт № ****г.,том ІІ, дело ****г.
на нотариус К. А. се установява, че ответникът Г.А.А. е прехвърлил на „МИК
2003“ ЕООД правото на собственост върху придобитите от него по силата на НА № *****г.:
9/20 ид.ч. от имот № 56784.539.201; 9/20 ид.ч. от имот № 56784.539.218; 9/20
ид.ч. от имот № 56784.539.184; 9/40 ид.ч. от имот № 56784.539.373; 9/40 ид.ч.
от имот № 56784.539.374.при продажна цена от по 3600 евро на имот или общо 18
000 евро,с левова равностойност – 35 204,94лв.,като в договора отново е
посочено, че средствата ще бъдат предоставени от „Кредитна агенция България“
ООД.Това прехвърляне е осъществено след завеждане на настоящото дело,но преди
вписването на исковата молба,(което е от дата 28.12.2018г.)
От представените данъчни оценки за петте процесни
имота е видно,че към момента на изповядване на сделката-25.07.2018г.,общата
стойност на идеалните части,притежавани от А. Г. по данъчна оценка е в размер 172 293,50лв.
От изготвената по делото СТЕ с в.л.В.Р.
се установява,че пазарната оценка на продадените идеални части, към датата на
сключване на договора за продажба е общо 168 274 лв.При изготвяне на
заключението си вещото лице е оценило имотите по метода на „сравнителната
стойност“,като сравнимите цени са избрани от оферирани цени-актуални оферти от агенции
за недв.имоти и строителни фирми и специализирани интернет сайтове.Вещото лице
изрично посочва,че избраните имоти са с близки пазарни характеристики до
оценяваните имоти или са коригирани с коефициенти за приравняване към
оценявания,като е приложен и коефициент за спекулативен елемент.
По делото е разпитан и един свидетел на ищцата А.Г.-нейната
дъщеря Л.М..Последната е конституирана като
страна по делото,но чак във въззивното производство като наследник на
починалата А.Г.. Поначало свидетел не може да бъде лице, което
същевременно е и страна по делото,като едновременното съществуване на тези две качества - на страна и свидетел са
несъвместими.Обаче в случаите,когато един свидетел впоследствие е станал
страна по делото,какъвто е настоящият случай, несъвместимостта на двете качества не съществува,поради което показанията на М.,дадени пред
първата инстанция в качеството ѝ на свидетел,са допустими.
От показанията на тази свидетелка се
установява,че преупълномощеното от нея лице И. Н. С. и купувачът
Г.А.А. са се познавали.По времето на заверка на пълномощните М. поддържала интимна връзка със
С. и помежду
им имало доверени отношения.Според свидетелката тя се запознала със С. чрез общия
им приятел С. Б. през
пролетта на 2018г.,като в проведения първоначално разговор те я
уверили, че могат да помогнат за продажбата на наследствените земи.След този
разговор били проведени още няколко,при което С. и Б. започнали
да съдействат на свидетелката за издаване на данъчни оценки и скици на имотите,във връзка с което било
изготвено и първото пълномощно,с което ищцата Г. упълномощила М..След известно време С. казал на
свидетелката, че следва тя да упълномощи него с правата по пълномощното във връзка
със сделката,за да може той да поеме изцяло работата и тогава било
изготвено второто пълномощно,което С. взел със себе си.След това
преупълномощеният С. обяснил на
свидетелката,че следва да открие на свое име сметка в Българо-американската
кредитна банка.Един ден той ѝ се обадил и
обяснил,че трябва
двамата да отидат заедно до банката,като тя изтегли пари,постъпили по
сметката й,които той
бил вкарал и трябвало да изтегли.Обяснил ѝ,че парите
са от някаква кредитна институция,поради което тя му ги предала.Едва по-късно,през месец
септември М. разбрала,че
е осъществена сделка с
имотите,предмет на
пълномощното.След като попитала С.,той я уверил,че всичко ще
бъде наред.След това М. разбрала,че С. и Б. са се
уговорили с Г.А. той да закупи имотите.Поддържа,че между тримата е имало
финансови отношения,като С. и Б. дължали
пари на А.. Свидетелката твърди също,че С. и Б. са я
запознали с А.,но след като тя разбрала за сделката,не ѝ разрешавали да
се среща с него, обяснявайки, че той изпитва притеснение.Все пак по-късно М.
провела среща с ответника и от него узнала, че С. и Б. му дължат пари и поради това
са го помолили да участва в сделката, за да могат те да му върнат парите.
При така очертаната
фактическа обстановка районният съд е приел по отношение на евентуалния
иск по чл.40 от ЗЗД,че може да се обоснове извод за наличие на
недобросъвестност както у пълномощника,така и у ответника,с който той е
договарял.Установил е,че идеалните части от проц.имоти са продадени на
цена,съставляваща 17%,т.е.по-малко от ¼ от пазарната стойност на
имотите,определена със заключението на
СТЕ.Позовавайки се на показанията на св.М. съдът е приел,че
преупълномощеното лице И. С. се е познавало с ответника-купувача А. и помежду
им имало неуредени финансови отношения.Приел е за доказано отново въз основа на
показанията на свидетелката,че същата е била държана в незнание относно
сключването на сделката и дори впоследствие била възпрепятствана да разговаря с
купувача.Доколкото и упълномощаването,и преупълномощаването предполагали
съществуването на мандатно правоотношение,по което се дължи отчет за
стореното,в случая липсвал отчет от страна на преупълномощения към М.,което
сочело на намерение подробностите по сделката да не бъдат узнати от нея.Излага
се и довод,че процесните идеални части са били прехвърлени още веднъж,от
ответника А.,само няколко месеца след придобиването им,отново на стойност
няколко пъти под пазарната и след завеждане на настоящия иск.
Съгласно Тълкувателно решение № 5/12.12.16г.по
т.д.№5/14г.на ОСГТК на ВКС,фактическият състав,пораждащ недействителността по
чл.40 от ЗЗД се състои от два елемента: Единият е обективен-договорът,сключен
от(чрез)представителя и насрещната страна по него(третото лице) е във вреда на
представлявания,като увреждането на интересите на представлявания може да има
най-различни проявни форми,изброени неизчерпателно.Преценката за наличието на
увреждането следва да се извършва към момента на
сключването на договора.
Вторият елемент от ФС е
субективен-„споразумяване“между представителя и насрещната страна по
договора(третото лице) за увреждането на представлявания.Това „споразумяване“ е
обективирано в самия недействителен договор,увреждащ представлявания,което е
първият елемент от ФС.Субективният елемент се изразява в недобросъвестността на
представителя и насрещната страна-те и двамата знаят (осъзнават),че сключеният
договор обективно уврежда представлявания.Тази недобросъвестност подлежи на
доказване от страна на представлявания.
В светлината на горните постановки
настоящата инстанция намира крайният
извод на първостепенния съд за правилен,но по други мотиви.
Основателно е възражението във въззивната
жалба,че съдът е базирал изводите си досежно субективния елемент от фактическия състав на иска по чл.40 от ЗЗД
изцяло на показанията на св.М.,без да вземе предвид,че тя е дъщеря на ищцата и
заинтересована от изхода на делото.Действително
съдът не е посочил защо кредитира показанията на свидетелката.Доколкото
същата е в роднинска връзка с починалата ищца,показанията ѝ следва да се
разглеждат при съобразяване с разпоредбата на чл.172 от ГПК,като се преценяват
от съда с оглед на всички други данни по делото.В по-голямата си част обаче
тези показания не са подкрепени от други доказателства по делото-нито за
познанството между И. С. и ответника А.,нито за неуредените им финансови
отношения,нито че М. е била държана в неведение за сделката от С.,откъдето ПдРС
е извел извода си за липса на отчет от
страна на преупълномощения към М..В този смисъл настоящата инстанция не
кредитира показанията на Л.М. в тази им част.Независимо от това обаче приема,че
са налице и двата елемента от ФС на чл.40 от ЗЗД.
Обективният елемент-увреждането на
интересите на представляваната А.Г.,с оглед изложеното в исковата молба,се
изразява в сключването на договор при явно неизгодни за представляваната
условия,а именно-закупуването на имотите от А. на цена,значително по-ниска от
пазарната стойност на имотите.Според СТЕ пазарната оценка на ид.части от
имотите по НА № **** г.е в размер на 151 447лв.,а
уговорената и платена цена по цитирания НА е в размер на
29 337,45лв.,т.е.съставлява само 17% от пазарната стойност на
имотите,както е отбелязал районният съд.Очевидно е,че
сделката при тази уговорена цена на продаваните идеални части уврежда
интересите на представляваната Г.,тъй като е силно занижена спрямо пазарната
стойност на имотите.
Въззивният съд не възприема възраженията
на жалбоподателя,че продажната цена е уговорена с оглед конкретните имоти,които,макар да били описани в НА като урбанизирана
територия,видно от представените скици,били разположени на различни места,без
изградени комуникации,без асфалтов път до тях,без изградена инфраструктура,без ток,вода и
канализация.Освен това имотите били
съсобствени с други лица.Вещото лице сравнявало цените на процесните имоти не с
цени на имоти,предмет на реално осъществени сделки,а по оферти на агенции за
недв.имоти и използваният коефициент за спекулативност не променял този извод.
От дадените в съдебно заседание на 10.02.20г.обяснения на вещото лице Р. е
видно,че тя е съобразила при определяне пазарната оценка на проц.имоти
местонахождението им,съсобствеността с други лица,липсата на директен достъп до
три от имотите и е направила съответните корекции.Съдът кредитира изготвеното
заключение като обективно и компетентно изготвено.Ако ответникът е
оспорил заключението,то той е имал възможността да постави допълнителна
задача или да иска изготвянето на нова експертиза,включително и за определяне
на пазарната стойност на проц.имоти по друг метод,различен от използвания от
вещото лице метод на сравнителната стойност,коетоне е направил.Поради
изложеното настоящата инстанция намира,че е налице първият елемент от
фактическия състав на недействителността по чл.40 от ЗЗД.
По отношение на субективния елемент-от
изложеното по-горе във вр.с цитираното ТР № 5/16г.следва,че той се свежда до
недобросъвестността на представителя и ответника като насрещна страна по
договора относно увреждането на представляваната.В случая и двамата са знаели,че
сключеният договор уврежда представляваната А.Г.,тъй като и двамата са били
запознати с данъчните оценки на имотите,(удостоверенията за данъчните им оценки
са задължителни при изповядване на сделката,което е видно от приложеното
нотариално дело № **** г.на нотариус К.А.).От удостоверенията е видно,че
данъчната оценка на притежаваните от Г.
ид.части от петте имота е в размер на 172 293,50лв.,като и след приспадането на стойността на дарените
с НА № **** г.ид.части,данъчната оценка пак е висока-в размер на
163 678,68лв.,което е над пет пъти над продажната цена на имотите.Съдът
приема,че и представителя С.,и ответника
А. като купувач по сделката са били запознати с данъчните оценки на продаваните
имоти и съответно им е било известно,че собствеността върху ид.части от тях се прехвърля на цена,пет пъти по-ниска от данъчната стойност
на имотите,като това очевидно уврежда интересите на представляваната А.Г..
С оглед на изложеното по-горе настоящата
инстанция намира решението в атакуваната
му част за правилно и законосъобразно,макар и с други мотиви,поради което същото следва да се потвърди.
Разноски не следва да се присъждат,тъй
като предвид изхода на делото такива не се дължат на жалбоподателя,който ги
претендира,а въззиваемата страна изрично е заявила,че не претендира разноски.
Водим от горното,съдът
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение №
1659/19.05.20г.,постановено по гр.д.№ 18374/18г.по описа на ПдРС,10-ти гр.с.в
частта му,с която е прогласен на осн.чл.40 от ЗЗД за недействителен по отношение
на А.Г.Г.,ЕГН-**********,***,по
иска,предявен от А.Г.Г. против Г.А.А. договора за покупко-продажба на право на
собственост върху идеални части от недвижими имоти с идентификатори по
кадастралната карта на гр. ****, одобрена със Заповед № РД-18-48/03.06.2009г. както следва: 9/20 ид.ч. от имот № 56784.539.201; 9/20
ид.ч. от имот № 56784.539.218; 9/20 ид.ч. от имот № 56784.539.184; 9/40 ид.ч.
от имот № 56784.539.373; 9/40 ид.ч. от имот № 56784.539.374, сключен на
25.07.2018г. с нот. акт № ****, том ІІ, дело **** г. на
нотариус К. А.
В необжалваната му част решението е влязло в сила.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред ВКС на РБългария в
едномесечен срок от съобщаването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: