№ 12
гр. Враца, 06.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ВРАЦА, VII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на седми декември през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Калина Хр. Христова
при участието на секретаря Наталия Мл. Петрова
като разгледа докладваното от Калина Хр. Христова Гражданско дело №
20221420102091 по описа за 2022 година
Предявени са кумулативно обективно съединени искове с правно основание чл.
с правно основание чл. 28, ал. 2 вр. ал. 1 вр. чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ и чл. 30, ал. 1 ЗАЗ.
Производството е образувано по искова молба от „Серес“ ЕАД, ЕИК
*********, чрез юрисконсулт П. М., против „Агропламинвест“ ЕООД, ЕИК
*********.
В исковата молба се твърди, че на 06.03.2012 г. между трето за спора лице К. М.
в качеството на арендодател и ответното дружество като арендатор бил сключен
Договор за аренда на земеделски земи, вписан в Службата по вписвания с дв. вх. рег.
№ 1200, акт № 2, том III, от 07.03.2012 г., който бил за срок от 5 стопански години,
считано от 2012 г. с предмет земеделски имоти в землището за с. К.. Сочи се, че на
19.05.2016 г. бил сключен Анекс към този договор, вписан в Службата по вписвания с
дв. вх. рег. № 2868, акт № 95, том IV, от 19.05.2016 г., с който срокът на арендния
договор за удължава с още 7 години, считано от 2017 г.
Заявява, че на 07.06.2019 г. по силата на договор за покупко-продажба,
обективиран в Нотариален акт № 35, том II, рег. № 2074, нот. дело № 183/2019 г.,
ищецът „Серес“ ЕАД е придобил правото на собственост върху имот с идентификатор
****** и площ 5 998 кв. м, находящ се в землището на с. К. и по силата на чл. 17, ал. 2
ЗАЗ е встъпил в правата на арендодателя по договора за аренда по отношение на
придобития имот.
Твърди, че арендаторът – ответното дружество не е изпълнил задълженията си
1
за заплащане на арендните вноски за стопанските 2019/2020 г. и 2020/2021 г. на падежа
– съответно 01.10.2020 г. и 01.10.2021 г. Твърди, че едва след образуване от ищеца на
ч. гр. д. № 877/2021 г. по описа на Районен съд – гр. Враца и издаване на изпълнителен
лист ответникът заплатил със забава вноската за стопанската 2019/2020 г., а
задължението за стопанската 2020/2021 г. не било погасено и към датата на депозиране
на исковата молба.
Иска се от съда да постанови решение, с което да развали Договор за аренда на
земеделски земи, вписан в Службата по вписвания с дв. вх. рег. № 1200, акт № 2, том
III, от 07.03.2012 г., сключен между „Агропламинвест“ ЕООД в качеството му на
арендатор и К. М. в качеството му на арендодател, и Анекс към този договор, вписан в
Службата по вписвания с дв. вх. рег. № 2868, акт № 95, том IV, от 19.05.2016 г., по
отношение на собствения на ищеца имот поради забавяне на плащането на арендните
вноски за повече от три месеца, както и да осъди ответника „Агропламинвест“ ЕООД
да предаде на ищеца владението на имот с идентификатор ******, м. *****, площ 5
998 кв. м, находящ се в землището на с. К., община К., трайно предназначение на
земята: земеделска, начин на трайно ползване: нива, категория: четвърта, при граници
и съседи: ******323, ******1.9, ******1.15, ******1.14, ******1.7. Претендира
присъждане на сторените в производството разноски.
В срока по чл. 131 ГПК не е депозиран отговор на исковата молба от ответника
С оглед пропускането на срока по чл. 131 ГПК фактите, на които ответникът
основава своите възражения, са преклудирани и не следва да бъдат обсъждани по
делото. Не се преклудират единствено доводите за недопустимост на иска, правните
доводи по съществото на спора, както и оспорванията на фактическите твърдения на
ищеца и на представените от него доказателства.
В становище вх. № 17738/06.12.2022 г., депозирано преди първото съдебно
заседание, ответното дружество е заявило, че не е било уведомено от
правоприемниците на арендатора, заместили го като страна в договора за аренда.
Съдът, като взе предвид становищата и доводите на страните и прецени
събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа
следното:
Между К. И. М., ЕГН **********, като арендодател, и „Агропламинвест“
ЕООД, ЕИК *********, като арендатор, е сключен Договор за аренда на земеделски
земи от 06.03.2012 г., с нотариална заверка на подписите рег. № 1403/06.03.2012 г. на
нотариус Венцислав Василев, вписан в Служба по вписванията – гр. Враца с дв. вх. рег.
№ 1200 от 07.03.2012 г., акт 2, том 3, по силата на който са предоставени за временно
възмездно ползване три поземлени имота с обща площ 18,796 дка, един от които е
нива от 5,998 дка, IV категория, в м. *****, представляващ имот № ******, парцел №
*** от масив № 001 по плана за земеразделяне на с. К.. В описания договор е уговорен
2
срок на действие от пет стопански години от 2012 г. до 2017 г. Съгласно договора,
арендното плащане е в пари или натура, а годишното арендно плащане е в размер на 15
лева за декар.
С анекс с нотариална заверка на подписите рег. № 2586 от 19.05.2016 г., вписан
в Служба по вписванията – гр. Враца с дв. вх. рег. № 2868 от 19.05.2016 г., акт 95, том
4, страните по договора са уговорили срокът му да бъде продължен с още 7 стопански
години, считано от 2017 г.
Видно от Нотариален акт № 35, том 2, рег. № 20741, нот. дело № 183/2019 г. на
нотариус Пламен Цветков, на 07.06.2019 г. ищцовото дружество „Серес“ ЕАД е
придобило правото на собственост върху поземлен имот с идентификатор ******,
находящ се в с. К., община К., по кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със Заповед № РД-18-202/25.01.2018 г. на изп. директор на АГКК,
местността *****, с площ 5 998 кв. м, с трайно предназначение: земеделска, номер по
предходен план ******.
Други относими доказателства в производството не са ангажирани.
При така установената фактическа обстановка съдът приема следното от
правна страна:
Предявени са кумулативно обективно съединени искове, както следва:
- с правно основание чл. 28, ал. 2 вр. ал. 1 вр. чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ за разваляне
на Договор за аренда на земеделски земи, вписан в Службата по вписвания с дв. вх.
рег. № 1200, акт № 2, том III, от 07.03.2012 г., сключен между „Агропламинвест“
ЕООД в качеството му на арендатор и К. М. в качеството му на арендодател, и Анекс
към този договор, вписан в Службата по вписвания с дв. вх. рег. № 2868, акт № 95, том
IV, от 19.05.2016 г., по отношение на собствения на ищеца имот с идентификатор
****** поради забавяне на плащането на арендните вноски за повече от три месеца, и
- с правно основание чл. 30, ал. 1 ЗАЗ за връщане на отдадения под аренда
земеделски имот, находящ се в землището на с. К., общ. К., обл. Враца, а именно: имот
с идентификатор ******, м. *****, площ 5 998 кв. м, находящ се в землището на с. К.,
община К., трайно предназначение на земята: земеделска, начин на трайно ползване:
нива, категория: четвърта, при граници и съседи: ******323, ******1.9, ******1.15,
******1.14, ******1.7.
За основателността на предявения иск с правно основание чл. 28, ал. 2 вр. ал.
1 вр. чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ в тежест на ищеца е да докаже при условията на пълно и
главно доказване правопораждащите факти, от които черпи изгодни за себе си
последици, a именно че: 1/ че между „Агропламинвест“ ЕООД в качеството му на
арендатор и трето за спора лице К. М. в качеството му на арендодател е било налице
валидно облигационно отношение по договор за аренда на земеделска земя от
06.03.2012 г. и анекс към него от 19.05.2016 г., по отношение на имот с идентификатор
3
****** и площ 5 998 кв. м, находящ се в землището на с. К., по които арендодателят е
бил изправна страна; 2/ че ищецът придобил правото на собственост върху този имот;
3/ за ответника е възникнало задължение за арендно плащане на посочения падеж.
Съгласно чл. 28, ал. 1 ЗАЗ, арендодателят може да развали договора поради
забавяне на плащането на арендното плащане за повече от три месеца, а когато
вноските са уговорени за периоди, по-кратки от една стопанска година, развалянето е
допустимо при забава на плащането най-малко на две последователни вноски.
Съгласно ал. 2 на същата разпоредба, развалянето на договор за аренда, сключен за
срок по-дълъг от 10 години или пожизненно, става по съдебен ред.
От събраните по делото писмени доказателства се установява всички елементи,
обуславящи основателността на иска. Установи се, че между ответника
„Агропламинвест“ ЕООД, от една страна, и трето за спора лице К. М., от друга страна,
е сключен договор за аренда на земеделски земи от 06.03.2012 г. със срок на действие 5
стопански години, който е продължен за още 7 години с анекс от 2016 г., като един от
имотите, предмет на договора, е именно процесният - имот с идентификатор ****** с
землището на с. К..
Процесният договор за аренда на земеделски земи, вписан в Договор за аренда
на земеделски земи, вписан в Службата по вписвания с дв. вх. рег. № 1200, акт № 2,
том III, от 07.03.2012 г., е сключен в изискуемата съгласно чл. 3 ЗАЗ форма, за срок от
пет години за периода от 2012 до 2017 г. и впоследствие удължен с Анекс към договор
за аренда, вписан на Служба по вписванията – гр. Враца с дв. вх. рег. № 2868 от
19.05.2016 г., акт 95, том 4, с нов срок от 7 години, считано от 2017 г. или общо 13
години, т.е. за повече от 10 години, с оглед на което развалянето му се осъществява
задължително по съдебен ред.
Установено е, че на 07.06.2019 г. ищцовото дружество е придобило правото на
собственост върху процесния имот по силата на договор з покупко-продажба,
обективиран в Нотариален акт № 35, том 2, рег. № 20741, нот. дело № 183/2019 г. на
нотариус Пламен Цветков.
Ответникът не твърди и не представя доказателства да е платил на ищеца
дължимите му се за 2019/2020 и 2020/2021 стопански години арендни плащания.
В договора за аренда липсва определен падеж на задължението за арендното
плащане. Съгласно чл. 8, ал. 5 ЗАЗ, ако не е уговорено друго, арендното плащане се
дължи в първия работен ден след изтичане на стопанската година. Понятието
„стопанска година” е дефинирано в §2, т. 3 от ДР към ЗАЗ – това е времето от 1
октомври на текущата година до 1 октомври на следващата година. Ответникът не
оспорва, че не е извършил дължимото арендно плащане за претендираните в исковата
молба 2019/2020 и 2020/2021 стопански години, като падежът на арендното плащане за
стопанската 2019/2020 година е 2 октомври 2020 г. /петък/, а за стопанската 2020/2021
4
година – 4 октомври 2021 /понеделник/. Несъмнено към датата на депозиране на
исковата молба – 04.07.2022 г. е налице забава в плащането за повече от три месеца на
арендните плащания за посочените от ищеца две стопански години, като за всяка от
стопанските години е започнал да тече три месечният срок на забавата на плащането,
даваща основание за разваляне на арендния договор.
Налице е специфично основание за разваляне, като при тази форма на
неизпълнение и доколкото договорът няма за предмет държавни или общински земи,
ЗАЗ е предвидил отклонение от общия ред по чл. 87, ал. 1 ЗЗД за разваляне на
двустранните договори поради неизпълнение, без да се изисква даването на подходящ
срок за изпълнение с предупреждение, че с изтичането му договорът се счита за
прекратен.
Тъй като е налице неизпълнение на договора за аренда от страна на арендатора,
поради неизпълнение на задължението за арендно плащане за повече от три месеца, то
искът с правно основание чл. 28, ал. 2 вр. ал. 1 вр. чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ се явява
основателен и следва да бъде уважен.
Неоснователно е единственото възражение на ответника „Агропламинвест”
ЕООД, че не е бил уведомен от правоприемника на арендодателя за придобиването на
собствеността върху арендувания имот. Съгласно чл. 17 ал. 2 ЗАЗ приобретателят на
арендуваната земеделска земя замества праводателя си като арендодател в арендното
правоотношение във всички случаи, независимо дали договорът за аренда е вписан,
или не. Вписването му има значение само относно срока, за който той го замества –
ако договорът за аренда е вписан, заместването е за целия оставащ срок на договора;
ако не е вписан – заместването е само за две стопански години след годината на
придобиването. Заместването в арендното правоотношение настъпва по силата на
закона, като първоначалният арендодател се замества от новия собственик на имота,
без да е необходимо каквото и да е друго действие или акт от страна на приобретателя.
Ето защо съдът приема, че считано от датата на придобиване на правото на
собственост върху част от арендуваните имоти, страните по делото са във валидно
облигационно правоотношение, като ищецът „Серес” ЕАД е придобил качеството на
арендодател по вписания договор за аренда по отношение на закупената част от
имотите за целия оставащ период от договора. Приобретателят е обвързан от договора
за аренда с всички негови клаузи, в т.ч. е придобил и правото да получи дължимото
арендно плащане от момента на заместването на арендодателя - прехвърлител.
Действително с разпоредбата на чл. 17, ал. 3 ЗАЗ в тежест на приобретателя е
установено задължение да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване.
Неизпълнението на това задължение обаче има за последица единствено лишаване на
приобретателя от възможността да иска от арендатора да изпълни към него
задължение, което той вече е изпълнил към предишния арендодател до получаване на
5
съобщението за заместване. В конкретния случай ответникът не твърди да е изпълнил
задължението си за арендно плащане за процесния период към предходния
арендодател, нито представя доказателства в тази насока. Ето защо настоящият
съдебен състав намира, че арендадорът дължи арендното плащане в уговорения размер
на новия арендодател, придобил имота през 2019 г. В този смисъл е решение № 79 от
06.03.2020 г. по в. гр. д. № 729/2019 г. по описа на Окръжен съд – гр. Враца
С оглед основателността на претенцията по чл. 28, ал. 2 вр. ал. 1 вр. чл. 27, ал.
1, т. 2 ЗАЗ, основателен се явява и акцесорният иск по чл. 30, ал. 1 ЗАЗ – за връщане на
имота на арендодателя, като последица от развалянето на арендния договор.
По разноските:
Съгласно изхода на спора право на разноски възниква за ищцовото дружество,
което претендира такива съгласно списък по чл. 80 ГПК, както следва: държавна такса
в размер на 100 лева, 4 лева за издаване на заверен препис и 10 лева – държавна такса
за вписване на исковата молба, 360 лева – юрисконсултско възнаграждение и 80 лева –
такси към АГКК и Община К..
На основание чл. 78, ал. 1 ГПК като разноски по делото на ищеца следва да
бъдат признати и възстановени сумите: държавна такса в размер на 100 лева, 4 лева за
издаване на заверен препис и 10 лева – държавна такса за вписване на исковата молба,
360 лева – юрисконсултско възнаграждение, като ответникът следва да бъде осъден да
заплати на ищеца разноски в производството в общ размер на 474 лева.
Останалата сума в размер на 80 лева – такси към АГКК и Община К. не следва
да се присъжда на ищеца, тъй като на първо място от представените доказателства за
плащане не може да се заключи, че именно сумата от 80 лева е била платена във връзка
с настоящото производство и настоящия ответник, а на второ място – не се посочва и
установява за какво са платени тези такси, с оглед на което не може да се прецени
връзката им с предмета на делото и дали имат характера на „разноски за
производството“ по смисъла на чл. 78 ГПК.
При горните съображения, съдът
РЕШИ:
РАЗВАЛЯ на основание чл. 28, ал. 2 вр. ал. 1 вр. чл. 27, ал. 1, т. 2 ЗАЗ
сключения между К. И. М., ЕГН **********, като арендодател, заместен като страна
на основание чл. 17, ал. 2 ЗАЗ от ищеца „СЕРЕС“ ЕАД, ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление: гр. Сливен, ул. „Добри Чинтулов“ № 16, представлявано от
изпълнителния директор С. С., и „АГРОПЛАМИНВЕСТ“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. Враца, ул. „Генерал Леонов“ № 75, ет. 3, ап. 12,
представлявано от управителя А. П., като арендатор, Договор за аренда на
6
земеделски земи, вписан в Службата по вписвания с дв. вх. рег. № 1200, акт № 2, том
III, от 07.03.2012 г., изменен с Анекс от 19.05.2016 г., вписан в Службата по вписвания
с дв. вх. рег. № 2868, акт № 95, том IV, В ЧАСТТА ЗА собствения на ищеца
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ******, м. *****, площ 5 998 кв. м, находящ
се в землището на с. К., община К..
ОСЪЖДА на основание чл. 30, ал. 1 ЗАЗ „АГРОПЛАМИНВЕСТ“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Враца, ул. „Генерал Леонов“ № 75,
ет. 3, ап. 12, представлявано от управителя А. П., ДА ПРЕДАДЕ ВЛАДЕНИЕТО на
„СЕРЕС“ ЕАД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Сливен, ул.
„Добри Чинтулов“ № 16, представлявано от изпълнителния директор С. С., върху
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ******, м. *****, площ 5 998 кв. м, находящ
се в землището на с. К., община К., трайно предназначение на земята: земеделска,
начин на трайно ползване: нива, категория: четвърта, при граници и съседи: ******323,
******1.9, ******1.15, ******1.14, ******1.7.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК „АГРОПЛАМИНВЕСТ“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление: гр. Враца, ул. „Генерал Леонов“ № 75,
ет. 3, ап. 12, представлявано от управителя А. П., ДА ЗАПЛАТИ на „СЕРЕС“ ЕАД,
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Сливен, ул. „Добри
Чинтулов“ № 16, представлявано от изпълнителния директор С. С., сумата от 474 лева
/четиристотин седемдесет и четири лева/ - разноски в настоящото производство.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд – гр. Враца в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Враца: _______________________
7