РЕШЕНИЕ
№ 1336
гр. Русе, 14.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, VI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на седемнадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта
година в следния състав:
Председател:Елена Ив. Балджиева
при участието на секретаря Галя М. Георгиева
като разгледа докладваното от Елена Ив. Балджиева Гражданско дело №
20244520100438 по описа за 2024 година
Предявен е иск от Д. П. Й. срещу ЕТ ”***” ЕИК: ***, с правно основание чл.17,
ал.3 от ЗАЗ.
Ищецът твърди, че с нотариален акт №60 том 25 дело 5304 ДВР 9600 от
16.08.2023г. на СВ Русе закупил ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, находящ се
в ***, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-
887/30.03.2018г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес: ***, местност „***", с
площ от 87467,00 кв.м., трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на
трайно ползване: HИBA, категория на земята: трета, предишен идентификатор: няма,
номер по предходен план: ***, при съседи за имота: ***, ***, ***, ***. Към датата на
сделката за имота имал сключен и действащ договор за аренда, сключен на
17.10.2016г. за периода от 01.10.2017 г. до 30.09.2024 г. При подписване на договора за
продажба на имота провел разговори с арендатора и продавача и установил, че
дължимото арендно плащане за периода 01.10.2022г. до 30.09.2023г. не е заплатено,
поради което като нов собственик на имота имал право да го получи. На 30.08.2023г.
изпратил писмена покана, получена същия ден от арендатора, в която го уведомил
следното: че „С нотариален акт от 16.08.2023г. е придобил ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с
идентификатор ***, находящ се в ***, по КККР. На основание чл.17 ал.3 ЗАЗ го кани
да заплаща дължимите арендни плащания (вкл. тези за минали периоди, които към
момента не са платени) по банкова сметка: ***, титуляр Д. П. Д..", като приложил и
1
копие на нотариалния акт.
При последващите му разговори, както с продавача, така и с арендатора първо
му казали, че арендата за периода 01.10.2022г. до 30.09.2023г. не е платена, а после и
двамата започнали да твърдят, че е платена още преди сделката, с която купил имота,
но нито един от двамата не му предоставил документ за извършеното плащане. Счита,
че дължимото арендно плащане за периода 01.10.2022г. до 30.09.2023г. не е било
заплатено към датата на покупка от негова страна на процесния имот, както и към
датата на поканата. По аргумент от противното, на основание чл.17 ал.3 ЗАЗ твърди,
че има право да получи дължимата сума. Съгласно посоченото в чл.4.1. от договора,
всяка година дължимото арендно плащане подлежи на актуализация, като през
годините арендатора е заплащал различни суми – 60лв., 70лв., 80лв., а за процесния
период 01.10.2022г. до 30.09.2023г. разбрал, че е заплатил на другите арендодатели
сума в размер на 100лв./декар.
Моли съда да постанови решение, по силата на което да осъди ответника ЕТ
”***” ЕИК: *** да му заплати сумата от 3498.68 лева, частично от общ размер 8746.70
лева , представляваща дължимо арендно плащане от 100 лева на декар за периода
01.10.2022г. до 30.09.2023г. за ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, находящ се в
***, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-
887/30.03.2018г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес: ***, местност „***", с
площ от 87467,00 кв.м., трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на
трайно ползване: HИBA, категория на земята: трета, предишен идентификатор: няма,
номер по предходен план: ***, при съседи за имота: ***, ***, ***, ***. Претендира
разноски.
Ответникът ЕТ ”***” ЕИК: *** оспорва основателността на иска като излага
подробни съображения и моли съда да остави ищцовата претенция без уважение.
Претендира разноски.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, приема за
установено от фактическа страна следното:
Представени са доказателства, от които е видно, че с нотариален акт №60 том
25 дело 5304 ДВР 9600 от 16.08.2023г. на СВ Русе Д. П. Д. е придобил собствеността
върху следния недвижим имот: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, находящ се
в ***, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-
887/30.03.2018г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес: ***, местност „***", с
площ от 87467,00 кв.м., трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на
трайно ползване: HИBA, категория на земята: трета, предишен идентификатор: няма,
номер по предходен план: ***, при съседи за имота: ***, ***, ***, ***.
В Нотариалния акт не е вписана изрично договорка, че дължимата рента за
стопанската 2022/ 2023г. ще се получи от купувача.
2
Праводателите на ищеца - Р. Й., полски гражданин, Д. Й., полски гражданин и С.
Й., полски гражданин в качеството на наследници на Л. С. Й., починал на 09.02.2023г.
са встъпили в правата по договора за аренда и са уведомили арендатора, веднага след
смъртта на наследодателя си още през м. Февруари 2023г.
С уведомление /изпратено по Вайбър/ на 30.08.2023г. в 15.09 часа, от Р. Й.,
арендаторът е уведомен, че имотите са прехвърлени и рентата за стопанската
2022/2023г. да бъде изплатена на прехвърлителите /Р. Й., Д. Й. и С. Й./, т.к „нямаме
друго споразумение с новия собственик“.
Във връзка с направеното от ищеца оспорване на представените доказателства -
извлечение от вайбър кореспонденция в хода на производството бе назначена и
изготвена съдебно-техническа експертиза. Оспорването не бе проведено успешно, т.к
приетата експертиза не дава заключение, че представените доказателства са
неистински и/или манипулирани, поради което и същите имат доказателствена сила.
Обстоятелствата за връчената покана - уведомление от прехвърлителите на
арендатора, преди връчване на такава от ищеца, се подкрепят и се доказаха и от
свидетелските показания на В. Н. - ЧСИ е район на действие гр. Русе, който лично е
връчил Уведомление от ищеца до арендатора за плащане на арендата. Свидетелят
заяви, че при връчването на това уведомление, арендатора е показал вече полученото
от прехвърлителите уведомление с искане за плащане на рентата за стопанската
година на тях като страна по договора за аренда.
В случая, следва да се приеме, че първото получено от арендатора Уведомление
за плащане на дължимата рента за 2022 / 2023г. е на прехвърлителите. Като се
съобрази и липсата на изрична уговорка в НА за право на купувача да получи рентата
за стопанската година, в която е прехвърлен имота, то следва да се приеме, че правото
на рента за тази стопанска година е на прехвърлителите.
Арендаторът ЕТ „Б. М. - В. М. “ чрез едноличния търговец В. Р. М.,
своевременно, още с получаване на уведомлението в 15.09 часа на 30.08.2023г. е
разпоредила в счетоводството да се изплати дължимата рента за стопанската
2022/2023г. на Р. Й., Д. Й. и С. Й. по посочена от тях банкова сметка.
Полученото по - късно уведомление на ищеца, не отменя правото на
прехвърлителите да получат дължимата за текущата стопанска година рента.
Ответникът не оспорва, че на 30.08.2023г. в 16.30 му е връчено чрез ЧСИ В. Н.
Уведомление и от новия собственик Д. П. Д. за настъпилото правоприемство и искане
за заплащане на неплатените арендни плащания. Към момента на получаване на
уведомлението от правоприемника, арендаторът обаче, е бил сезиран с искане от
прехвърлителите, поради което и правото на рента е за тях.
Безспорно се установи по делото, от представените писмени платежни
3
нареждания и от заключението на назначената икономическа експертиза, че дължимата
рента за стопанската 2022 / 2023г. е била в размер на 60.00 лева за декар и е изцяло
изплатена от ответника и получена от Р. Й., Д. Й. и С. Й. по посочена от тях банкова
сметка на 31.08.2023г.
Ищецът не ангажира доказателства и не доказа изложените в исковата молба
твърдения, че ищецът „при подписване на договора за продажба“ е провел разговор с
арендатора и продавача за получаване от него на арендното плащане за 2022/2023г.
Арендаторът е узнал за продажбата едва с полученото на 30.08.2023г. от продавачите
уведомление. Уведомлението на продавачите е било получено първо /преди
уведомлението от купувача/, поради което и арендаторът е платил на първите по ред,
като първия по ред е пръв по право. Разпоредбата на чл. 17, ал.З от ЗАЗ, съгласно
която „Приобретателят е длъжен да уведоми незабавно арендатора за настъпилото
заместване. Той не може да иска от арендатора да изпълни към него задължение, което
той вече е изпълнил към предишния арендодател до получаване на съобщението за
заместването“, не вменява автоматично задължение за арендатора при прехвърляне на
собствеността да плати на купувача по сделката. Това право възниква за
правоприемника, само и единствено в случай, че прехвърлителите са се отказали от
това си право изрично с клауза в НА за прехвърляне и/или с изрично уведомление от
купувача, но само ако прехвърлителите не са поискали плащане. В случая, арендатора
към момента на получаване на второто уведомление от купувача, вече е бил уведомен
от прехвърлителите, че следва да плати на тях, т.е те са заявили правото си на рента за
съответната стопанска година и са изискали изпълнение от арендатора към тях, което
прегражда възможността и правото на купувача да иска същото изпълнение /плащане.
Предвид липсата на уредена в закона конкуренция на права в този случай, при изрично
искане от прехвърлителите, то правото да получат плащане на рентата за стопанската
година, в което е извършено прехвърлянето е за тях, като страна по договора и само и
единствено, ако те са се отказали или не са се ползвали изрично от това си право, то
възниква правото на купувача след изрично писмено уведомяване на арендатора. В
конкретния случай, заявявайки правото си на рента от прехвърлителите, те са
преклудирали възможността на купувача да претендира същото плащане на същото
основание по същия аренден договор.
От друга страна купувачът /приобретател на имотите/, не е изпълнил
задължението си да уведоми незабавно арендатора за заместването. Уведомлението е
изпратено от купувача и получено от арендатора 15 дена след прехвърлянето и след
получаване на уведомлението от прехвърлителите.
При така установената фактическа обстановка съдът прави следните
правни изводи:
Безспорно е, че между страните има сключен договор за аренда относно
4
ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, находящ се в ***, по кадастралната карта и
кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-887/30.03.2018г. на
Изпълнителния директор на АГКК, с адрес: ***, местност „***", с площ от 87467,00
кв.м., трайно предназначение на територията: Земеделска, начин на трайно ползване:
HИBA, категория на земята: трета, предишен идентификатор: няма, номер по
предходен план: ***, при съседи за имота: ***, ***, ***, *** между прехвърлителите
на ищеца и арендатора – ответник.
Договорът за аренда, сключен от стария собственик, важи и за новия. Поради
прехвърляне на собствеността на земеделската земя купувачът се явява приобретател
на арендования обект на договора и занапред замества арендодателя като страна по
договора за аренда, (чл.17, ал.2 от Закона за аренда в земеделието). Макар новият
приобретател да встъпва в правата на предишния арендодател по договора за аренда,
то плащане на новият собственик съобразно уговореното ще се дължи едва след
уведомяване на задълженото лице, по смисъла на чл.17, ал.3 от ЗАЗ. По аргумент от
разпоредбата на чл. 17, ал.3 от ЗАЗ, арендаторът дължи заплащането на арендната
вноска на прехвърлителите, и само при липса на изрично искане от тяхна страна и при
направено уведомление от новия собственик /правоприемника/ ще дължи плащане на
последния, но от момента на уведомлението за оставащия срок на текущата година. За
периода до уведомяването, арендатора дължи заплащането на вноската на страната по
арендния договор, но не и на неговия правоприемник, в случая новия собственик на
имотите, предмет на договора, в който смисъл и Определение № 474 от 5.10.2017 г. на
ВКС по ч. гр. д. № 2898/2016 г.. IV г. о.. ГК. В настоящия случай доколкото договорът
за аренда с праводателя е бил вписан, то частния правоприемник /ищецът/ по договора
за покупко - продажба от 2023г. замества стария арендодател, като страна по него, но
плащане му се дължи ако такова не е искано от прехвърлителите и то от получаване на
съобщение от страна на арендатора за осъщественото прехвърляне. В случая,
арендатора първо е получил уведомление /искане/ за плащане от прехвърлителите
/страна по арендния договор до прехвърлянето/ и е изпълнил задължението си за
плащане на тях. Към датата на получаване на уведомлението от правоприемника, вече
е било погасено правото на последния на вземане, т.к такова е заявено от
праводателите му и арендатора е изпълнил на първия по ред уведомил.
Заместването настъпва с факта на покупко-продажбата и по силата на закона
важи за само за оставащия период от договора, затова и правото на правоприемника е
да получи рента само за оставащия период от договора след прехвърлянето.
При настъпило правоприемство по договора за аренда, не от съобщението по чл.
17, ал.3 от ЗАЗ, а от уговорените в договора за аренда клаузи, арендаторът дължи
плащане на посочената цена - на стария арендодател, в хипотезата, при която не му е
съобщено за осъщественото прехвърляне на земята или ако първо му е съобщено от
5
стария собственик. Арендатора би се освободил от задължението си по чл.8 ЗАЗ ако
установи, че е заплатил дължимата по договора за аренда цена за обработване на
имота, какъвто е настоящия случай.
По аргумент от разпоредбата на чл.17, ал.3 от ЗАЗ, арендаторът дължи
заплащането на арендната вноска на правоприемника от момента на уведомлението, за
текущата година. За периода до уведомяването, арендатора дължи заплащането на
вноската на страната по арендния договор, но не и на неговия правоприемник, в
случая новия собственик на имотите, предмет на договора. Неплащане от страна на
арендатора на вноски за период преди уведомяването, не е основание за неизпълнение
на договора от страна на арендатора, тъй като не е налице задължение за плащане,
което не е било изпълнено, т.е. не е налице неизпълнение на облигационно
задължение.
Въз основа на горното, ищецът не доказа, че за периода след уведомяването, е
налице неизпълнение на задължението за заплащане на арендна вноска от страна на
арендатора, поради което и не са налице основания да се приеме, че иска за плащане
на арендната цена за стопанската 2022/2023г. на ищеца е основателен поради
неизпълнение на горното задължение от страна на ответника като арендатор.
Иска се явява неоснователен и по размер. Ищецът претендира заплащане на
рента за стопанската 2022/2023г. в размер на 100 лева на декар. Видно от приложения
по делото аренден договор - в чл. 4.1 е уговорено арендно плащане в годишен размер
на 40.00 лева на декар, като всяка година арендното плащане подлежи на
актуализация. Т.к няма изрично уговорена методика за актуализация, актуализацията
се извършва по преценка на арендатора, съобразявайки стопанската година. За
стопанската 2022/2023г. арендаторът е определил и изплатил рента в размер на 60.00
лева за декар, а не като се твърди в исковата молба по 100.00 лева за декар. Размера на
изплащаната рента за 2022/2023г. от 60.00 лева, се доказа и от заключението на
приетата по делото съдебно-икономическа експертиза, която след проверка в
счетоводството на арендатора, дава заключение, че същия е изплатил по всички
договори за 2022/2023г. - рента в размер на 60.00 лева. При тези доказателства, от
правна страна досежно размера на рентата, следва правния извод: При настъпило
правоприемство по договора за аренда, не от съобщението по чл. 17, ал.3 от ЗАЗ, а от
уговорените в договора за аренда клаузи, арендаторът дължи плащане на посочената
цена, като цитираната разпоредба е приложима единствено до това, на кого следва да
плати. По отношение на размера на дължимото арендно плащане, правоприемника е
обвързан от размера, дължим на прехвърлителите и не може да претендира по- вече от
колкото арендатора е дължал на прехвърлителите, т.к. правоприемника встъпва в
правата по договора, така както са договорени към момента на встъпването. В случая,
рентата за 2022/2023г. е била определена и изплащана в размер на 60.00 лева за декар
6
и в този размер би се дължала и на правоприемника по договора.
При тези фактически и правни обстоятелства, иска се явява неоснователен и
недоказан и подлежи изцяло на отхвърляне, т.к не са налице предпоставките за
плащане, респективно получаване на арендното плащане за 2022/2023г. от ищеца в
качеството му на приобретател на имотите предмет на арендния договор.
На основание чл. 78, ал.3 ГПК в тежест на ищеца следва да се възложат
направените от ответника разноски по делото в размер на 1280.00лв., представляващи
заплатено адвокатско възнаграждение съобразно представения списък на разноски по
чл.80 ГПК.
Мотивиран така, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявеният от Д. П. Д., ЕГН: **********, иск с правно основание
чл.17, ал.3 от ЗАЗ срещу ЕТ „Б. М. - В. М.“, ЕИК:***, представляван от В. Р. М., *** с
искане да бъде осъден ответника да заплати на ищеца сумата от 3498.68 лева, частично
от общ размер 8746.70 лева , представляваща дължимо арендно плащане от 100 лева на
декар за периода 01.10.2022г. до 30.09.2023г. за ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор
***, находящ се в ***, по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със
Заповед РД-18-887/30.03.2018г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес: ***,
местност „***", с площ от 87467,00 кв.м., трайно предназначение на територията:
Земеделска, начин на трайно ползване: HИBA, категория на земята: трета, предишен
идентификатор: няма, номер по предходен план: ***, при съседи за имота: ***, ***,
***, ***, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА Д. П. Д., ЕГН: **********, със съдебен адрес – ***, чрез адв.М.Г. да
заплати на ЕТ „Б. М. - В. М.“, ЕИК:***, представляван от В. Р. М., *** сумата от
1280.00 лв.-разноски по делото.
Решението може да се обжалва пред Русенски окръжен съд в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Русе: _______________________
7