Определение по дело №88/2013 на Окръжен съд - Благоевград

Номер

467

Година

22.11.2012 г.

Град

Велико Търново

Окръжен съд - Велико Търново

На

10.22

Година

2012

Председател:

Секретар:

за да се произнесе, съобрази:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

С решение от 16.07.2012 година, постановено по гр. дело № ... по описа на Горнооряховски районен съд за 2012 година, предявеният от П. М. П. против И. С. Д., М. И. С. и М. И. С. иск, с който претендира обявяване за окончателен на случения между страните предварителен договор от 02.09.2011 година за покупко-продажба на недвижим имот: 300 квадратни метра от имот пл. № 453, за който е отреден парцел ... в квартал ... по подробния устройствен план на гр. Л. е отхвърлен като неоснователен. На същото основание е отхвърлен и иска за присъждане на сумата от 1 000 лв., неустойка по цитирания договор. В тежест на ищеца е възложено заплащането на направените от ответницата М. И. С. разноски.

Решението е обжалвано от П. М. П. вцялост с искане за отмяната му и постановяване на ново, с което исковете му да бъдат уважени според заявеното. Претендира разноски за две инстанции.

Позовава се на необоснованост на атакуваното решение. Първостепенният съд не съобразил отбелязванията по приложените скици на имота, предмет на предварителния договор, сочещи, че възнамеряваната с договора регулационна промяна е вече постановена от местната администрация. Прилагането на дворищната регулация било единственото условие за обявяване на договора за окончателен и в казуса било налично.

Ответникът по жалбата И. С. Д. становище не е изразил.

Ответницата по жалбата Мариана И. С. излага доводи за безпорочност на атакуваното решение.

Ответникът по жалбата М. И. С. признава иска.

Съдът, като разгледа жалбата и обсъди доводите на страните по реда на чл. 271 от ГПК, приема:

Предявени са искове с правно основание чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите във връзка с чл. 17 от Закона за устройството на територията и чл. 92 от Закона за задълженията и договорите.

Ищцовата страна - П. М. П. - излага в исковата си молба, че с ответниците сключили предварителен договор за покупка на триста квадратни метра от тяхно дворно место, урегулирано в парцел ... в квартал ... по плана на град Л. за цена от 2 000 лв., предвид предстоящи регулационни промени в съседните имоти.

Тъй като ответниците не изпълнили задължението си за сключване на нотариален договор, по реда на настоящото производство претендира обявяването на предварителния договор за окончателен и присъждане на разноските по делото.

Ответникът И. С. Д. оспорва исковете с възражение, че не е знаел какво подписва, когато е положил подписа си под предварителния договор.

Ответницата Мариана И. С. твърди да е била излъгана относно вида на договора, който подписва, не е получавала сумата от 500 лв. при сключване на предварителния договор. По същество излага доводи за неоснователност на исковете. Ищецът бил неизправна страна по предварителния договор, защото не е заплатил цената за прехвърления терен. Не било доказано по делото, че ответницата няма фискални задължения – пречка за прехвърляне на имоти по нотариален ред. Предварителният договор бил нищожен, защото имал за предмет реална част от имот, за който не е отреден отделен парцел. Претендираната неустойка-задатък по договора, се дължала единствено при отпадането му. Ищецът претендирал две несъвместими според закона правни последици: и капарото, и обявяване на договора за окончателен. Претендира присъждане на разноски.

Съдът обсъди доводите на страните и като прецени събраните по делото доказателства по реда на чл. 235, ал. 2 и 3 от ГПК, приема за установено следното:

Не се спори, установява се от приложения документ от 02.09.2011 година, че страните са постигнали съгласие срещу цена от 2 000 лв. ответниците да прехвърлят на ищеца 300 квадратни метра от собствения си имот пл. № 453, за който е отреден парцел ... в квартал ... по подробния устройствен план на гр. Л.. От така уговорената цена са заявили, че са платени 500 лв., а остатъкът е предвидено да се плати при сключване на нотариалния договор. В хипотеза на неизпълнение на задълженията на продавачите е предвидено връщане на платената вече сума в двоен размер – т. 3.5 от предварителния договор. Документът е с нотариална заверка на подписите – отбелязванията на Дочка Тютюнджиева, нотариус с район Великотърновски районен съд, рег. № 582.

По повод на сключения договор общинската администрация на гр. Л. е одобрила частично изменение на подробния устройствен план на града в квартал 72 за процесните имоти ... и ... като договорените триста квадратни метра са придадени по регулация от първия към втория парцел - заповед № 1712 от 14.10.2011 година на Г.П.ов, временно изпълняващ длъжността Кмет на Община Л..

Изложената фактическа обстановка налага извод за доказаност и основателност на иска за обявяване на предварителния договор за окончателен и неоснователност на претенцията за неустойка. Постановява решение в посочения смисъл, водим от следните съображения.

По иска с правно основание чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите във връзка с чл. 17 от Закона за устройството на територията:

По безспорен начин по делото е установено съществуването на перфектен откъм валидност договор за покупко-продажба на реална част от имот – предварителен договор с нотариално заверени подписи по смисъла на чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите във връзка с чл. 17 от Закона за устройството на територията за цена от 2 000 лв. Липсата на спор, че ответниците са осуетили сключването на нотариална сделка сочи основателността на иска и налага уважаването му с обявяване на предварителния договор за окончателен. В този смисъл искът е доказан и основателен.

Доколкото пълният размер от цената не е заплатен обявяването на договора за окончателен следва да се постанови по реда на чл. 362 от ГПК: при условие, че купувачът заплати разликата до пълната дължима стойност в двуседмичен срок от влизане в сила на настоящото решение.

Доводите на ответниците И. С. Д. и М. И. С. са неоснователни.

Дали са измамени или не, дали са знаели или не какво подписват при сключването на процесния договор, е въпрос на възможна унищожаемост на сделката. Би се касаело до порок на волята, даващ им възможност да унищожат договорната връзка. До постигането на тази последица договорът е валиден и поражда претендираните от ищеца последици. По действуващото законодателство унищожаването договор става по исков ред, въз основа на влязло в сила решение. Доказателства, дори твърдения, това да е сторено липсват.

В противоречие с нормата на чл. 362 от ГПК е виждането на ответницата М. С., че купувачът по предварителен договор следва да е заплатил цената изцяло, като условие за обявяването на сделката за окончателна. Въпросната норма урежда изрично въпросната хипотеза.

Липсата или наличието на фискални задължения на продавачите не може да се предполага. За валидността на окончателния договор този момент не влияе. Затова плащанията на подобни ангажименти към държавата може да стане впоследствие, в това число и от купувача по предварителния договор – аргумент от чл. 362, ал. 1, изречение второ, предложение второ от ГПК.

Неоснователно е виждането, че реална част от имот не може да е предмет на прехвърляне. Принципно правилна, тази позиция не държи сметка са хипотезата на чл. 17 от ЗУТ, в която попада казуса и която урежда изключение от общите правила.

По иска с правно основание чл. 92 от Закона за задълженията и договорите:

По начина, по който вземането за капаро в двоен размер е уговорено от страните, за да е дължимо, следва да е станало невъзможно сключването на окончателния договор – било по нотариален ред, било по исков. Обратното виждане би довело до неприемливия резултат да се подмени волята на страните: присъждането на търсеното вземане би довело до промяна в уговорената цена, а за тази стойност ищецът би получил даром част от имота. Възможност да се търси обезщетение съвместно с реално изпълнение на един договор законът свързва единствено с мораторното, не и с компенсаторното, обезщетение – чл. 79, ал.1, предложение първо от ЗЗД. Искът е неоснователен и следва да се отхвърли с потвърждаване на първостепенното решение в коментираната част.

Изходът на спора и правилото на чл. 78, ал 1 от ГПК сочат, че ищецът има право на разноски за две инстанции, съразмерно на уважената част от исковете. При доказани разходи от 620,43 лв. той има право на 500 лв. Следва да се присъдят с настоящото решение в тежест на ответниците И. С. Д. и М. И. С., защото с поведението си именно те са дали повод за завеждане на делото.

По изложените съображения съдът

Р Е Ш И:

Отменя, по реда на чл. 271 от ГПК, решението от 16.07.2012 година, постановено по гр. дело № ... по описа на Горнооряховски районен съд за 2012 година в частта, с която предявеният от П. М. П. против И. С. Д., М. И. С. и М. И. С. иск, с който претендира обявяване за окончателен на случения между страните предварителен договор от 02.09.2011 година за покупко-продажба на недвижим Þмот: 300 квадратни метра от имот пл. № 453, за който е отреден парцел ХХІІІ в квартал 72 по подробния устройствен план на гр. Л. е отхвърлен като неоснователен, вместо което постановява:

Обявява за окончателен, по реда на чл. 362 от ГПК, сключеният между П. М. П. от гр. Г.О. ул. „Р.” № 19, етаж І, ЕГН: *, от една страна и И. С. Д., ЕГН: *, М. И. С., ЕГН: * и М. И. С., ЕГН: *, всички от гр. Л., ул. „В. Л.” № 9, от друга, договор от 02.09.2011 /втори септември през две хиляди и единадесета година/, по силата на който И. С. Д., ЕГН: *, М. И. С., ЕГН: * и М. И. С., ЕГН: * продават на П. М. П. от гр. Г.О. ул. „Р.” № 19, етаж І, ЕГН: * част от имот № 453 /планоснимачен четиристотин петдесет и три/, за който е отреден урегулиран поземлен имот № .... в квартал .... по подробния устройствен план на гр. Л., само 300 /триста квадратни метра/ кв.м. видени в скица № 492 от 14.11.2011 година, площта защрихована със сини линии, срещу цена от 2 000 /две хиляди/ лв., 500/петстотин/ от които платени при подписване на предварителния договор, а П. М. П. от гр. Г.О. ул. „Р.” № 19, етаж І, ЕГН: * купува от И. С. Д., ЕГН: *, М. И. С., ЕГН: * и М. И. С., ЕГН: * описания по-горе имот за цена от 2 000 /две хиляди/ лв., 500/петстотин/ от които платени при подписване на предварителния договор п р и у с л о в и е, че в двуседмичен срок от влизане на настоящото решение в сила купувачът изплати на продавачите разликата в договорената цена в размер на 1 500/хиляда и петстотин/ лв., на основание чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите във връзка с чл. 17 от Закона за устройството, по иска на П. М. П. от гр. Г.О. ул. „Р.” № 19, етаж І, ЕГН: * против И. С. Д., ЕГН: *, М. И. С., ЕГН: * и М. И. С., ЕГН: *, всички от гр. Л., ул. „В. Л.” № 9.

Осъжда П. М. П. от гр. Г.О., ул. „Р.” № 19, етаж І, ЕГН: * да заплати по сметка на Община Л. сумата от 40 /четиридесет лева/ лв., данък по чл. 44, ал.1 във връзка с чл. 47, ал. 2 от Закона за местните данъци и такси.

Да се впише възбрана, по реда на чл. 364, ал. 1 от ГПК, в полза на Община Л. върху урегулирам поземлен имот ... в квартал ... по подробния устройствен план на гр. Л., като обезпечение на вземането й против П. М. П. от гр. Г.О., ул. „Р.” № 19, етаж І, ЕГН: * за дължимия данък при придобиване на имущества по дарение и по възмезден начин.

Да се издаде обезпечителна заповед.

Дава на ищеца П. М. П., по реда на чл. 115, ал. 2 от ЗС, шестмесечен срок за отбелязване на решението, считано от влизането му в сила.

Потвърждава решението в останалата обжалвана част.

Осъжда И. С. Д., ЕГН: * и М. И. С., ЕГН: *, двамата от гр. Л., ул. „В. Л.” № 9 заплатят – всеки поотделно - на П. М. П. от гр. Г.О., ул. „Р.” № 19, етаж І, ЕГН: * сума от по 250 / двеста и петдесет лева/ лв., разноски по делото, на основание чл. 78 , ал. 1 от ГПК.

Решението подлежи на обжалване пред Върховния касационен съд в едномесечен срок от връчването му на страните.

Председател: Членове: