Р Е Ш Е Н И Е
№
21.6.2017 г.
град Велико Търново
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
Великотърновски
районен съд
VІ-ти граждански състав
на
двадесет и девети май две хиляди
и седемнадесета година
в
публично заседание в следния състав:
Районен съдия: Георги
Георгиев
при
секретаря Милена Радкова
като
разгледа докладваното от съдия Георгиев гражданско дело № 932 по описа за 2017
година, за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по искова молба на А.Х.Х. против М.П.Т., с която се иска осъждане на ответницата да заплати на ищеца
сумата от 9 500 евро, представляваща заплатена продажна цена по предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.3.2012 г., както и сумата от
8 000 евро - частичен иск от общо 80 000 евро, представляваща неустойка
за разваляне на договора, ведно
със законната лихва върху претендираните суми,
считано от подаване на исковата молба до окончателното им изплащане.
В молбата се твърди, че на 11.3.2012 г. между ищеца и
ответницата, представлявана от нейния пълномощник Г. М.Т., е сключен
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който
ответницата се е задължила да прехвърли на ищеца собствеността върху 1/2 ид. ч. от вещно право на строеж за изграждане на жилищна
сграда в гр. Несебър, кв. „Черно море” в ЗП № 2, със застроена площ от 84 кв.м., РЗП 259
кв.м., състоящо се от три жилищни етажа, съгласно одобрени проекти от 24.8.2011
г. и разрешение за строеж от 27.11.2011 г., върху 1/3 ид.
ч. от ПИ с идентификатор 51500.503.371 по КК на гр. Несебър, с адрес: гр.
Несебър, ул. „Черно
море” № 1,
целият с площ от 434 кв.м. Заявява
се, че ищецът е заплатил сумата от 9 500 евро при сключването на предварителния
договор, но ответницата не е изпълнила задължението си в срок до 31.12.2012 г.
да му прехвърли по надлежния ред вещното право на строеж, описано по-горе. Сочи
се, че ищецът е уведомил пълномощника на ответницата, че разваля предварителния
договор, считано от 11.3.2012 г., както и че претендира да му бъде възстановена
заплатената продажна цена и да му бъде заплатена уговорената в договора
неустойка.
В законоустановения срок е постъпил отговор на исковата молба,
в който се оспорва твърдението, че цената по предварителния договор е била
заплатена, като се изразява становище, че нотариалната покана до ответницата не
е надлежно връчена. Прави се възражение за изтекла погасителна давност по
отношение на претенцията за неустойка, че уговорката за неустойка е нищожна
като противоречаща на добрите нрави, а в условията на евентуалност се заема
становище за нейната прекомерност.
В съдебно заседание процесуалният представител на ищеца заявява,
че заплатената по предварителния договор сума има за цел и финансиране на
строителството в процесния имот, както и че неговият доверител
не е искал да сключва този договор, тъй като не е вярвал, че пълномощникът на ответницата
ще му върне заплатената сума или че ще му прехвърли правото на строеж. Твърди,
че между пълномощника на ответницата и ищеца е сключен втори предварителен договор,
по силата на който на последния е следвало да бъдат прехвърлени три апартамента
за удовлетворяване на претенцията му, но до изпълнение задълженията на
продавача по този договор така и не се е стигнало, което е и причината за
завеждане на настоящото дело. Заявява, че в периода от сключването на процесния предварителен договор до датата, на която е
следвало да се сключи окончателния договор, пълномощникът на ответницата е
водил активна комуникация с ищеца, уверявайки последния, че няма нужда да му
бъде прехвърляно право на строеж, при положение, че вече се строи, а е по-добре
да му се прехвърли собствеността върху готови обекти.
Процесуалният представител на ответника прави възражение за
нищожност на предварителния договор, твърдейки че между страните липсва
съгласие да се обвържат по сделката, а действителното желание на ищеца е било
да участва в строителството на процесната сграда с
влагането на парични суми, срещу което да получи част от продажната цена или от
правото на строеж. В този ред на мисли, заявява, че договорът представлява
обезпечение за заплатената от ищеца сума в размер на 9 500 евро и твърди, че
тази сума е върната на ищеца от продажба на апартамент или на друг обект в
сградата.
С депозирано след приключване на устните състезания пред настоящата
инстанция заявление ответницата заявява, че признава изцяло предявените искове,
като в тази връзка представя и нотариално заверена декларация. Заявява, че
оттегля пълномощията си от Адвокатско дружество „Кличанов и Ко”.
Съдът, като обсъди събраните по делото доказателства,
доводите на страните и въз
основа на закона, достигна до следните фактически и правни изводи:
Предявените искове са с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД и чл. 92 ЗЗД.
По иска с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД:
За основателност на
иска по чл. 55 ал. 1, пр. 3 в
тежест на ищеца при условията на пълно и главно доказване е да докаже възникналото между страните договорно правоотношение по силата
на сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, надлежно
упражненото от него право на разваляне
на договора, както и че са
били налице законовите предпоставки за
това, а именно: виновно неизпълнение на задължението от страна на ответницата, за което последната носи отговорност, и своята изправност,
включително че е
изпълнил насрещното си задължение
за заплащане на цената по сключения договор, както и изискуемостта
на вземането - моментът на отпадане на основанието за извършеното плащане. Или казано иначе, ищецът следва да установи
своето обедняване, обогатяването на ответницата, отпадане на основанието за
имущественото разместване и изискуемостта
на вземането.
Видно от
представения по делото предварителен договор за покупко- продажба недвижим имот
от 11.3.2012 г., ответницата
се е задължила да
сключи с ищеца
окончателен договор, по силата на който да прехвърли на
последния правото на собственост върху 1/2 ид.ч. от вещно
право на строеж за изграждане на жилищна сграда в гр. Несебър, кв. „Черно море” в ЗП № 2, със
застроена площ от 84 кв.м., РЗП 259 кв.м., състоящо се от три жилищни етажа,
съгласно одобрени проекти от 24.8.2011 г. и разрешение за строеж от 27.11.2011
г., което да се реализира върху 1/3 ид.ч. от ПИ с
идентификатор 51500.503.371 по КК на гр. Несебър, с адрес: гр. Несебър, ул. „Черно море” № 1, целият с площ от 434
кв.м., срещу цена в размер на 9
500 евро. Съгласно чл. 3, ал. 1 от
договора в деня на сключване на предварителния договор купувачът е заплатил на продавача цялата продажна цена, като
в договора е отбелязано, че продавачът
е напълно удовлетворен и няма претенции по плащането на продажната цена, а самият
договор се счита за разписка за получената сума. Обстоятелството относно получаване на сумата
от ответницата е отделено като безспорно с протоколно определение от 29.5.2017
г. Съгласно чл. 2,
ал. 3 от договора, страните са се уговорили да сключат окончателен договор с рок до 31.12.2012 г.
По делото не е спорно обстоятелството, че процесният предварителен
договор е развален, като разминаване в становищата на страните има само относно
основанието, въз основа на което това е станало - дали с връчената на пълномощника на ответницата
нотариална покана, или още в момента, в който правото на строеж, предмет на
договора, е било реализирано - на 20.1.2013 г., тъй като към този момент е
настъпила фактическа невъзможност за изпълнение задължението на продавача по
сделката.
Правото да се
развали договорът е преобразуващо и се упражнява с едностранно изявление, без
да е необходимо съдействието на насрещната страна, като това право възниква при
наличието на неизпълнение, т.е. юридически факт, който следва по време
юридическия факт, породил двустранното правоотношение. Елементите на
фактическия състав на правото да се развали договора са уредени в чл. 87 ЗЗД, като първият от тях е неизпълнение на задължение на насрещната
страна.
Съгласно чл. 1, ал. 2 от договора
ответницата е
декларирала, че е собственик на вещното право на строеж, като се е задължила да прехвърли на ищеца собствеността върху
съответните идеални части от това
право. По делото не се
спори, че това задължение на ответницата не е изпълнено, а напротив - дори се
заявява, че правото на строеж вече е реализирано и е настъпила фактическа
невъзможност за изпълнение задължението на продавача по сделката.
На основание чл.
87, ал. 1 ЗЗД когато длъжникът по един двустранен договор не изпълни
задължението си поради причина, за която отговаря, кредиторът може да развали
договора, като даде на длъжника подходящ срок за изпълнение с предупреждение,
че след изтичането на срока ще смята договора за развален. Предупреждението
трябва да се направи писмено, когато договорът е сключен в писмена форма. На
основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД кредиторът може да заяви на длъжника, че разваля
договора и без да даде срок, ако изпълнението е станало невъзможно изцяло или
отчасти.
Съдът счита, че
ответницата не е изпълнила задължението си по договора по
причина, за която отговаря, като изпълнението на така поетото задължение е станало невъзможно поради
причина, за която ответницата отговаря - реализирането от нейна страна на правото
на строеж, поради което и на основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД не е било необходимо ищецът
да дава подходящ срок за изпълнение,
въпреки че това е сторено с отправената до пълномощника на ответницата
нотариална покана, получена на 8.2.2016 г. От посочената дата основанието за
получаване на сумата в размер на 9
500 евро от ответницата е отпаднало с обратна сила и същата дължи връщане на посочената сума. Дори да се възприеме становището на
ответницата, че поканата е връчена на не-овластено лице, то съгласно трайната съдебна практика исковата молба може да
служи за изявление за разваляне на договора, поради което съдът приема, че с
получаване на исковата молба от ответницата на 19.10.2016 г. ищецът е упражнил
надлежно преобразуващото си право да развали процесния
предварителен договор за покупко-продажба.
Във връзка с
изложеното, съдът счита, че е налице фактическият състав на чл. 55, ал. 1, пр.
3 ЗЗД - всеки, който е получил нещо при отпаднало основание е длъжен да го върне, а съгласно Постановление № 1/28.05.1979 г. на ВС вземането на ищцата е изискуемо от
момента на отпадане на основанието - датата, на която договорът е развален.
Възражението на ответницата за нищожност на процесния
договор, поради липса на съгласие у страните да се обвържат по него, остана
недоказано по делото, а искането за ангажиране на свидетели в тази насока бе
оставено без уважение, поради изричната забрана на чл. 164, ал. 1, т. 6 ГПК. В
случая по делото не са и налице доказателства, изходящи от другата страна,
които да правят вероятно твърдението, че съгласието за сключване на договора е
привидно. Твърдението на процесуалния представител на ищеца, че неговият
доверител не е искал да сключва този договор, тъй като не е вярвал, че
пълномощникът на ответницата ще му върне заплатената сума или че ще му
прехвърли правото на строеж, не е равнозначно на липса на съгласие между
страните за сключване на облигационната връзка. Това е така, доколкото
опасенията на страните преди сключване на договора, че насрещната страна няма
да изпълни свое задължение по същия, могат да са налице преди сключването на
всяка една сделка и не могат да се възприемат като липса на съгласие за
сключване на договора. Още повече, че в случая ищецът е предприел действие в
насока сключване на окончателен договор, изпращайки нотариална покана до
пълномощника на продавача, което свидетелства за намерението му да се обвърже
по сделката. Т.е. твърденията, че ищецът е признал липсата на валидно
обвързване по процесния договор са неоснователни и не
могат да бъдат споделени. Извод за нищожност на предварителния договор не може
да се направи и от самото съдържание на последния, включително чрез тълкуване
волята на страните по чл. 20 ЗЗД, като становището, че това е видно от клаузите
на договора, допускащи действието на същия да бъде продължено, включително и
след като правото на строеж бъде реализирано, не може да бъде споделено, тъй
като подобни уговорки не са налице в процесния договор.
Възражението, че сума по договора е върната на ищеца от
продажба на апартамент или на друг обект също остана недоказано, а свидетелски
показания в тази насока са недопустими на основание чл. 164, ал. 1, т. 4 ГПК.
Цитираното в тази насока Решение № 21/27.03.2017 г. на ВКС по гр. д. № 2705/2016 г., III г.о. е неотносимо
към процесния казус, доколкото в същото се разглежда
хипотеза на валидно сключен
предварителен договор, правата на купувача по който са прехвърлени на трети
лица и окончателния договор е сключен именно с тези лица - вместо купувача по предварителния
договор, страна по окончателния договор стават неговите деца. Т.е. в цитираното
решение задължението за сключване на окончателен договор е изпълнено според
договореностите по самия предварителен договор. В настоящия случай не се
твърди, че ищецът е бил заместен по волята на страните с трети лица в рамките
на самото облигационно правоотношение, породено от сключения предварителен
договор, респ. че е сключен окончателен такъв, а че ищецът е бил удовлетворен
по друг начин - чрез продажба на апартамент или друг обект на трето лице
посредством съдействието му.
Ето защо, съдът
счита, че искът с
правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД
следва да се уважи за
пълния предявен размер.
По иска с правно основание чл. 92 ЗЗД:
За основателността
на иска следва
да се установи наличието на
валидно правоотношение по предварителния договор за покупко-продажба с
уговорка за заплащане на неустойка от ответницата при развалянето му
вследствие неизпълнение от страна на последната,
изпадането й в забава, възникване на задължението за плащане на неустойка и нейния
размер.
Както беше посочено
по-горе, по делото се доказва, че страните са сключили предварителен договор за
покупко-продажба на вещно право
на строеж от 11.3.2012 г., развален от ищеца поради невъзможност ответницата да
сключи окончателен
договор, с който да му прехвърли
собствеността върху вещното право. В чл. 7 от
договора страните са уговорили, че ако продавачът лично и/или чрез своя
пълномощник не се яви за извършване на нотариалния акт в срока по чл. 1, ал. 3,
купувачът може да развали договора, а продавачът следва да върне продажната
цена и да заплати неустойка в размер на 80 000 евро. Както беше посочено по-горе, по делото се
установи, а и не е спорно, че ответницата
не е изпълнила задължението си
за сключване на окончателен договор, вследствие
на което ищецът
е упражнил надлежно правото си да развали договора. Ето защо, съдът намира, че
ответницата принципно дължи предвидената в чл. 7 от договора неустойка, тъй като
същата е уговорена именно за вреди, причинени в случай на разваляне на
двустранната облигационна връзка. От
страна на ответницата обаче е въведеното право-погасяващо възражение за нищожност на съдържащата се
в договора неустоечна клауза, основано на чл. 26, ал.
1, пр. 3 ЗЗД. Критериите, при
които неустойката за неизпълнение следва да се преценява като противоречаща на
добрите нрави, е разрешен по задължителен за съдилищата начин с ТР №
1/15.06.2010 г. на ОСТК на ВКС. Според същото условията и предпоставките за нищожност на клаузата
за неустойка произтичат не само от нейните функции, но и от принципа за
справедливост в гражданските и търговските
правоотношения. Характерът на
уговорката за неустойка
в разглеждания понастоящем
случай - предварително договорена между страните отговорност на ответницата в случай на
разваляне на договора вследствие на нейно
неизпълнение, при което ищецът
не трябва да доказва конкретния размер на претърпените вреди, не изключва приложимостта на даденото от
ОСТК на ВКС разрешение. Съдът намира, че в случая уговорената неустойка излиза
извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции и води до неоснователното обогатяване на купувача по договора, което
е в противоречие с добрите нрави,
имайки в предвид, че уговореният размер на неустойката надхвърля над осем пъти
продажната цена на вещното право на строеж по договора. Становището, че
уговарянето такъв размер на неустойката е продиктувано именно от опасенията на
ищеца, че ответницата няма да изпълни задължението си по договора, не променя
този извод, тъй като дори да се приеме, че по този начин страните са засилили обезпечителната функция на неустойката, то последната
отново излиза извън присъщите си функции и води до неоснователно обогатяване на
купувача. Предвид нищожността на уговорената
неустоечна клауза
се изключва наличието
на валидно възникнало вземане на неустойка за неизпълнение на конкретното договорно задължение.
С оглед изводът на съда за нищожност на уговорената по договора
неустойка принципно не следва да бъдат обсъждани възраженията на ответника за
прекомерност на същата и за погасяването й по давност. Единствено в допълнение
следва да се посочи, че съгласно чл.
111, б. „б” ЗЗД, вземанията за обезщетения и неустойки от
неизпълнен договор се погасяват с изтичане на тригодишна давност, а според
чл. 114 ЗЗД давността започва да тече от деня, в който вземането е станало
изискуемо. Доколкото в случая
вземането за неустойка става изискуемо с факта на неизпълнението, а това е
изтичането на уговорения в договора срок за сключване на окончателния договор - на 21.12.2012 г.,
началният момент на предвидения в закона
давностен срок е именно на 21.12.2012 г. Този срок е изтекъл на 21.12.2015 г., а
искът е предявен на 4.8.2016 г.,
поради което вземането е погасено по давност. Становището на ищеца, което обвързва началото на давностния
срок на вземането за неустойка с изтичане на петгодишния давностен
срок, през който ищецът има право да търси връщане на даденото по
предварителния договор, не може да бъде споделено. Макар и произтичащи от един
и същ юридически факт, в случая
се касае за самостоятелни
и независими едно от друго права на изправния кредитор, с които се цели
да се ликвидират последиците от неизпълнение на сключения договор. Този извод
следва от разпоредбата на чл. 79 ЗЗД, според която ако длъжникът не изпълни
точно задължението си, кредиторът има право да иска изпълнението заедно с
обезщетение за забавата или да иска обезщетение за неизпълнение. Според закона
правото на избор е предоставено алтернативно и следва да бъде упражнено от
кредитора в рамките на предвидените в чл. 110 и 111 от ЗЗД давностни
срокове.
Накрая следва да се обсъди и направеното след приключване на
устните състезания изявление на ответницата, че признава изцяло исковите
претенции и оттегля пълномощията си от Адвокатско дружество „Кличанов и Ко”. В случая
признанието на исковете е направено след устните състезания в настоящата
инстанция, а от страна на ищеца няма искане за постановяване на решение при
признание на иска, респ. съдът не може да постанови такова. От друга страна, е
налице и забраната на чл. 237, ал. 3, т. 1 ГПК по отношение на иска за
неустойка, доколкото съдът намери, че неустоечната
клауза противоречи на добрите нрави. Наведеното от процесуалния представител на
ответницата възражение за нищожност на уговорената неустойка на основание чл.
26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД е направено още с отговора на исковата молба и преди
оттегляне на даденото пълномощно, т.е. това възражение е валидно въведено в
процеса и съдът дължи разглеждане на същото.
По разноските:
С оглед изхода на делото ищецът има право на разносни
съразмерно с уважената част от исковете. От страна на ответницата е направено
възражение, че ищецът има право на разноски за един адвокат, както и възражение
за прекомерност на заплатения на адв. Д. К.хонорар.
Съдът приема възражението, че на ищеца се дължат разноски за един адвокат, съгласно
чл. 78, ал. 1 ГПК, поради което на последния се дължат разноски за заплатено на
адв. К.възнаграждение. Съдът не приема възражението
за прекомерност на заплатения хонорар, доколко в случая са предявени два иска
на стойност 9 500 евро и 8 000 евро, а съгласно чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредба №
1 от 9.07.2004 г. при интерес от 10 000 до 100 000 лева минималното
възнаграждение е равно на 830 лева плюс 3 % за горницата над 10 000 лева. Т.е.
уговореното възнаграждение е малко над минималния предвиден размер. Доколкото в
договора за правна помощ липсва разграничение относно представителството и
относно заплащането по всеки от исковете, съдът приема, че възнаграждението е
уговорено поравно за всеки иск. Освен разноски за адвокатско възнаграждение,
ищецът е направил и разноски за държавна такса в размер от 1 370 лева, с което
общият размер на разноските се равнява на 3 570 лева. По правилото на чл. 78,
ал. 1 ГПК на ищеца следва да бъдат присъдени разноски в размер от 1 937.99
лева. Ответницата също претендира разноски, но доколкото по делото няма
доказателства за извършването на такива, разноски в полза на последната не
следва да бъдат присъждани.
Така мотивиран, Великотърновският районен съд
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА М.П.Т.,
ЕГН ********** да заплати на А.Х.Х., ЕГН ********** сумата от 9 500 (девет хиляди и петстотин) евро,
представляваща заплатена
продажна цена по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
11.3.2012 г., ведно със законната лихва, считано от подаване на исковата молба
до окончателното изплащане на сумата, като ОТХВЪРЛЯ иска
на А.Х.Х., ЕГН ********** против М.П.Т., ЕГН ********** за осъждането на
ответницата да заплати на ищеца сумата от 8 000 (осем хиляди) евро - частичен
иск от общо 80 000 (осемдесет хиляди) евро, представляваща неустойка
за разваляне на предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот от 11.3.2012 г., ведно със
законната лихва, считано от подаване на исковата молба до окончателното
изплащане на сумата.
ОСЪЖДА М.П.Т.,
ЕГН ********** да заплати на А.Х.Х., ЕГН ********** сумата от 1 937.99
(хиляда деветстотин тридесет и седем лева и деветдесет и девет ст.) лева,
представляваща направените по делото разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Великотърновския
окръжен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: