Р Е Ш Е Н И Е
гр.София,
14.05.2020г.
В И
М Е Т
О Н А Н
А Р О
Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ
СЪД, І ГО 7-ми състав
На
десети март година 2020
В
открито съдебно заседание в следния състав:
СЪДИЯ: Гергана
Христова - Коюмджиева
секретар:
Емилия Кривачкова
като разгледа докладваното от съдията гр.дело № 11778
по описа за 2018 год., за да
се произнесе, взе предвид следното:
Предмет на делото е иск с правно основание чл. 93,
ал.2, изр.II
от ЗЗД.
По изложените в исковата молба обстоятелства Д.Г.Д. ЕГН **********, чрез пълномощника
адв. Д. М. САК е предявила срещу ответното „К.п.“ ЕООД, иск с правно
основание чл. 93, ал. 2 изр.II от ЗЗД,
за осъждане на ответното дружество да заплати сумата от 35 204 лева,
представляващ двоейния размер на задатък платен от ищцата на ответното
дружество при подписване на Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 29.01.2018г., ведно със
законната лихва върху главницата от датата на завеждане на исковата молба – 05.09.2018г.
до окончателното изплащане. Претендира разноски.
В исковата молба се твърди, че на
29.01.2018г. между ищцата и ответното дружество бил сключен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ: апартамент № 4.14,
находящ се в жилищна сграда *-*, на първи тавански етаж, на кота +8.55 м.,
състоящ се от: кухня, трапезария, дневна, спалня, санитарен възел, баня и склад
с площ от 62,21 кв.м. и балкони с обща площ от 9,61 кв.м., с обща застроена
площ от 71,82 кв.м., със складови площи с височина под 1,50 метра, с обща площ
от 5,40 кв.м., заедно с припадащите се идеални части от общите части на
сградата, равняващи се на 11,40 кв.м. и с обща застроена площ на апартамента с
включени идеални части от 88,62 кв.м. с идентификатор 68134.1935.2019.5.14, с
адрес гр.София, ж. к. „Гърдова глава“, сграда № 5, етаж 4, заедно с 5,115%
идеални части от самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.1935.2019.5.17 с адрес гр. София, ж. к. „Гърдова глава“, сграда № 5, етаж
-1, гараж 19 бр. ПМ, съставляващ самостоятелен обект на едно ниво, подземен
паркинг находящ се в жилищна сграда *-* на подземен етаж, на кота - 2,90 м. със
застроена площ от 628,51 кв.м., които идеални части съответстват на обособеното
съгласно одобрения архитектурен проект за подземен паркинг паркомясто № 0.09
със застроена площ от 13,20 кв.м., заедно с припадащите се идеални части от
общите части на подземния паркинг и рампата към него, равняващи се на 24.28
кв.м., находящи се в град София, Столична община, район „Витоша“, жилищен комплекс
„Панорама Бояна“, блок № *-*, за сумата от за сумата от 90 000 евро или тяхната
равностойност в лева по фиксинга на БНБ от 176 025 лева.
Наведени са твърдения, че съгласно сключения предварителен договор,
ответното дружество декларирало, че недвижимият имот включващ Апартамент 4.14.,
Гараж 19 и паркомясто №0.09, предмет на предварителния договор, е обременен със
следната вещна тежест, а именно: договорна ипотека, учредена с нотариален акт
за учредяване на договорна ипотека, вписан в Службата по вписванията - вх. per.
№ 38895, Акт № 31, том XVI, дело № 28225/2016 г. в полза на Райфайзенбанк -
България ЕАД. Също съгласно сключения предварителен договор, продавачът
декларирал, че недвижимият имот, предмет на предварителния договор, не е
обременен с други вещни тежести, освен с
цитираната ипотека. Ищцата твърди, че на 29.01.2018г. в съответствие с
уговореното по предварителен договор заплатила задатък по банковата сметка на
ответника в размер на 17 602 лева, представляваща част от продажната цена на
имота, като останалата част от цената, а именно 81 000 евро или тяхната
равностойност в лева 158 423 лева, уговорили с продавача да заплати със
собствени средства и чрез банков кредит. Заявява още, че след сключване на
предварителния договор, продавачът следвало да предостави всички необходими
документи, касаещи недвижимия имот, включително във връзка с кандидатстването
за ипотечен кредит, като се установило, че на 12.04.2011 г. е вписан особен
залог на търговското предприятие на „Б.Р.” ЕООД (праводател на продавача) в
полза на „А.Б.а - Клон България”, като обезпечение по договор от 30.03.2011г.
Особеният залог бил учреден като съвкупност от настоящи и бъдещи права,
включително и върху активи, посочени в приложение към договора. При
кандидастването за кредит, било установено, наличие на ипотека с вх. per. №
11860/30.03.2011 год., том 6, 167/2011 година, нот.дело 6031/30.03.2011 година,
дв. вх. per. № 11760/30.03.2011 г. е учредена ипотека върху поземлен имот
68134.1935.970, върху който имот е построена сградата. Сочи се, че ипотеката е
учредена в полза на „А.Б.а - Клон България”, като същата не е заличена. Сочи се
още, че ипотека вх. per. № 19464/ 17.05.2011 г., том 10, 165/2011 г., нот. дело
10137/17.05.2011 година, дв. вх. per. № 19273/17.05.2011 г. е учредена втора
ипотека върху имот 68134.1935.970. Ипотеката е учредена в полза на „А.Б.а -
Клон България”, като същата не е заличена. След като продавачът предоставил
документи относно собствеността върху недвижимия имот, ищцата кандидатствала за
банков кредит в „Централна кооперативна банка“ АД, като на 26.03.2018 г.
получила уведомително писмо от ЦКБ-клон „Централно управление”, с което я
уведомили, че искането за ипотечен кредит за покупка на недвижим имот, не е
одобрено, поради това, че същото не отговаря на правилата и изискванията на
банката. Ищцата твърди, че след като „ЦКБ“ АД не одобрило искането за ипотечен
кредит, незабавно подала искане към „Обединена българска банка” АД, с оглед
осигуряване на кредит, чрез предоставяне на обезпечение - имотите, предмет на
предварителния договор, като с оглед осигуряване на допълнително време за
произнасяне на „ОББ“ АД, с продавача подписали Анекс към предварителния
договор, за удължаване на срока за сключване на окончателен договор до
20.04.2018 г. „Обединена българска
банка” АД също отказала отпускане на кредит за финансиране на покупката поради
причината, че е налице проблем (тежест) с недвижимия имот, съответно и
документите не съответстват с изискванията на банката кредитор. Твърди, че
на 18.04.2018 г. с нотариална покана per. № 8900, том IV, № 26 на
нотариус И.Д., с район на действие PC- София, ищцата изпратила уведомление на „К.п.”
ЕООД, че поради невярното деклариране на обстоятелствата по предварителния
договор, а именно наличието на незаличени ипотеки, независимо от
обстоятелството, че същите са учредени върху поземления имот, съществуването на
незаличен залог на търговско предприятие от 12.04.2011 г. на „Б.Р.” ЕООД
(прехвърлител на имотите) в полза на „А.Б.а - Клон България”, както и във
връзка с изричната уговорка по чл. 3.3.3., на основание същия член от
предварителния договор, счита уведомлението за едностранно писмено
волеизявление за разваляне на Предварителния договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 29.01.2018г. На основание, посочения чл. 3.3.3, поканила
продавача в срок до 7 дни от получаването на поканата да възстанови платения
задатък по предварителния договор. Сочи, че съгласно разписка акт № 26, том IV,
per. 8900 от 18.04.2018 година, нотариусът е потърсил продавача за връчване на
поканата на 19.04.2018 г. на 28.04.2018 г., на 04.05.2018г. и на 11.05.2018 г.,
като на 21.05.2018 година е поставено уведомление. Заявява, че след проведен
разговор с представител на дружеството ответник, установила, че няма да й
върнат платения задатък и на 20.04.2018 г., се явила при нотариуса, посочен в
чл. 2.1. от предварителния договор, с намерението да обясни действията си и да
представи на продавача копие от вече изпратеното уведомление за прекратяване на
договора. Независимо от това ответната страна не пожелала да разговаря и
заявила, че нотариусът ще състави протокол за неявяването й за сключване на
окончателен договор. Наведен е довод, че
установените две ипотеки върху поземления имот, които не са заличени, са се
разпрострели и върху бъдещия имот, респективно върху апатамент предмет на
предварителния договор между страните и заедно с особения залог по договор от 30.03.2011 г. са причина две банки да откажат кредитиране. Ищцата
поддържа, че съгласно уговорката по чл.3.3.3 от предварителния договор, е развалила
договора поради наличие на отказ от кредитиране. Твърди се, че продавачът е действал
недобросъвестно и в разрез с декларираното по чл.2.4.1. от предварителен
договор от 29.01.2018г., доколкото са налице права на трети лица, които биха
възпрепятствали купувача да упражнява правото на собственост в пълен обем, и
които ако е знаела не би се съгласила да сключи предварителен договор в този му
вид.
В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил отговор от
ответното „К.п.“ ЕООД, в който е изложено становище за неоснователност на
исковата претенция. Твърди се в отговора,
че на 08.08.2016г., дружеството закупило следния недвижим имот: Апартамент 4.14
находящ се в жилищна сграда „7 -Д” на първи тавански етаж, па кота +8.55м.,
състоящ се от: кухня -трапезария-дневна, спалня, санитарен възел, баня и склад
с площ от 62.21 кв.м. и балкони с обща площ от 9.61 кв.м., с обща застроена
площ от 71.82 кв.м., със складови помещения с височина под 1.50 метра с обща
площ от 5.40 кв.м., заедно с приспадащите се идеални части от общите части на
сградата, равняващи се на 11,40 кв.м. и с обща застроена площ на апартамента с
включени идеални части от 88,62 кв.м. с идентификатор 68134.1935.2019.5.14, с
адрес: гр. София, жк. „Гърдова глава”, сграда 5, етаж 4, заедно с 5.115%
идеални части от Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.1935.2019.5.17 с адрес гр. София, ж.к. Гърдова глава, сграда 5, етаж — 1,
гараж 19 бр. ПМ, съставляващ самостоятелен обект на едно ниво, Подземен паркинг
находящ се в жилищна сграда 7 Д на подземен етаж, на кота - 2.90м. със застроена площ от 628,51 кв.м., които
идеални части съответстват на обособено съгласно одобрения архитектурен проект
за подземен паркинг ПАРКОМЯСТО No 0.09 със застроена площ от 13,20 кв.м.,
заедно с приспадащите се идеални части от общите части на подземния паркинг и
рампата към него, равняваща се на 24.28 кв.м., находящи се в гр. София, район
Витоша, жилищен комплекс „Панорама Бояна” Блок No 7 Д. Твърди се в отговора, че
покупката на посочените имоти е финансирана чрез Договор за срочен банков
кредит No 110006/31.05.2016г., Анекс No 1 от 04.07.2016г., и Анекс No 2 от
04.08.2016г., сключен между „К.П.” ООД и „РАЙФАЙЗЕНБАНК БЪЛГАРИЯ“ ЕАД. В
ответното дружество било взето решение да се продадат закупените обекти с цел
печалба, чрез посредничеството на агенция „Адрес“ АД и „Имотека“АД, където недвижимите
имоти били обявени за продажба . Ищцата Д. направила два огледа на имота. Сочи
се, че на 21.01.2018г. е подписан между ищцата и дружествопосредник „Имотека“АД
Договор за гаранция с купувач, като и бил представен освен Нотариален акт No 71
том I, per. 1082/08.03.2016г., с който „К.П.” ЕООД доказва правата си върху
имотите и Молба - съгласие за частично заличаване на договорна ипотека от
16.05.2016г. от страна на А.Б. БЪЛГАРИЯ по партидата на дружеството праводател
на „К.П.” ЕООД- Б.Р. ООД с ЕИК *********, Удостоверение за тежести изх. No
24597/2016г., Удостоверение за тежести изх. No 23837/2016г., и Удостоверение за
тежести изх. No 23838/2016г. В отговора
не се оспорва, че на 29.01.2018г., бил
сключен между страните предварителен договор за покупко -продажба на процесния
недвижим имот, като преди да бъде подписан от страните на ищцата са били
представени всички налични документи удостоверяващи, че единствената тежест
върху така посочените имоти е вписана договорна ипотека, учредена с Нотариален
акт за учредяване на договорна ипотека, вписан в СВ - вх. per. No 38895, Акт Но
31, том XVI, дело No 28225/2016г. в полза на „Райфайзенбанк България” ЕАД.
Освен посочената тежест ответникът декларирал, че недвижимите имоти не са обременени
с други вещни тежести, както й че не са налице други права на трети лица, които
биха възпрепятствали купувача да упражнява правото си на собственост, като
посоченото обстоятелство твърдят и към настоящия момент. Не се оспорва, че
ищцата е заплатила на 30.01.2018г. сумата от 17 602 лв. представляваща част от
продажната цена, като се ангажирала останалата сума в размер на 81 000 евро или
тяхната равностойност в лева да заплати чрез банков кредит до 30.03.2018г.
Твърди, че няколко дни преди изтичане на крайния срок на договора, ищцата чрез
своя брокер уведомила дружеството, че не може да се справи с кредита и поискала
да сключи Анекс за удължаване на договора. Като причина да й бъде отказано
финансиране било посочено, че от банковата институция настояват за нови
актуални скици на имотите. Въпреки своевременно предоставените документи ищцата
получила откази за финансиране на покупката и последвали обвинения от нейна
страна, че имотът има проблеми, тежести, ипотеки и възбрани. Сочи още, че с
Констативен протокол от 20.04.2018г., договорът между страните е развален. От
страна на ищцата била връчена „Нотариална покана”, с която ищцата обвинявала
дружеството, че я е подвело и цели да прехвърли имот обременен с тежести, което
обстоятелство било невярно.
В отговора се твърди, че недвижимия имот
предмет на договор между страните се намира в затворен комплекс „Панорама
Бояна“, който е застроен върху парцел с площ от 20 000дка, в който е предвидено
застрояване на 16 блока, като към момента на придобиване на недвижимите имоти
от „К.П.” ЕООД, в парцела били построени и получили Акт обр.16, пет от
планирани сгради. Прехвърлянето на идеална част от собствеността върху земята е
предвидено в чл.6 от предварителен договор между „К.П.” ЕООД и „Б.Р.“ ООД от 22.01.2016г.,
след завършване на всички сради върху терена. Твърди се, че инвеститорите са
финансирали изграждането на комплекса чрез банков кредит, като има Особен залог
от 12.04.2011г. в полза на „А.Б. – клон България“, Ипотека с вх. per. №
11860/30.03.2011 год., том 6, 167/2011 година, нот.дело 6031/30.03.2011 год. и
Ипотека вх.№19464 /17.05.2011 том 10, 165/2011г. учредени върху поземлен имот
68134.1935.970, в полза на „А.Б. – клон България“. Оспорен е довода на
ищеца, че договорните ипотеки върху терена се разпростират върху апартамента,
предмет процесния предварителен договор. Ответветникът поддържа, че когато
предмет на ипотеката е собственост върху терена, ипотеката разпростира действие
върху бъдещи приращения върху имота във вид на новопостроени сгради, ако при
сключване на договора е постигнато съгласие ипотеката да има действие спрямо
бъдещите приращения. Позовава се на
конкретна съдебна практика. Сочи се, че в случая такава уговорка липсва.
Поддържа, че в представените договор за особен залог от 12.04.2011г. в полза на
„А.Б. – клон България“, Натариален акт за учредяване на договорна ипотека с вх.
per. № 11860/30.03.2011 год., том 6, 167/2011 година, нот.дело 6031/30.03.2011
год. и Натариален акт за учредяване на договорна ипотека вх.№19464 /17.05.2011
том 10, 165/2011г. никъде не се реферира към одобрени инвестиционни проекти на „Б.Р.“
ООД за застрояване на терена, поради което ипотеката не се разпростира върху
построеното. Поддържа, че ответното дружество е изпълнило изцяло и
добросъвестно задълженията си по предварителния договор с ищцата.
В
открито заседание ищецът чрез адв.М. поддържа
предявените искове.Представя списък на разноски по чл.80 ГПК и писмена защита.
В
открито заседание ответното дружество чрез адв.Даньовска оспорва предявения
иск, като поддържа, че ответнотодружество е изпълнило изцяло и коректоно
поетите по договора ангажименти.
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, след като съобрази доводите на страните и прецени събраните по
делото доказателства, съгласно чл. 235, ал.2 от ГПК и чл.12 ГПК, намира за
установено от фактическа страна
следното:
Не се
спори, че ищцата и ответното дружество са страни по Предварителен
договор за покупко –продажба на недвижим имот
от 29.01.2018г./л.11-л.13 от делото/
Предварителният договор
за покупко -продажба е сключен
между ищеца Д.Д.,
като купувач и ответното „К.П.” ЕООД, представлявано от пълномощник Ренета Даньовска, като продавач на имота. С чл. 1 от договора
продавачът се задължават на прехвърли на купувача собствеността върху следния
недвижим имот имот: апартамент № 4.14,
находящ се в жилищна сграда *-*, на първи тавански етаж, на кота +8.55 м.,
състоящ се от: кухня, трапезария, дневна, спалня, санитарен възел, баня и склад
с площ от 62,21 кв.м. и балкони с обща площ от 9,61 кв.м., с обща застроена
площ от 71,82 кв.м., със складови площи с височина под 1,50 метра, с обща площ
от 5,40 кв.м., заедно с припадащите се идеални части от общите части на
сградата, равняващи се на 11,40 кв.м. и с обща застроена площ на апартамента с
включени идеални части от 88,62 кв.м. с идентификатор 68134.1935.2019.5.14, с
адрес гр. София, ж.к. „Гърдова глава“, сграда № 5, етаж 4, заедно с 5,115%
идеални части от самостоятелен обект в сграда с идентификатор 68134.1935.2019.5.17
с адрес гр. София, ж. к. „Гърдова глава“, сграда № 5, етаж -1, гараж 19,
съставляващ самостоятелен обект на едно ниво, подземен паркинг находящ се в
жилищна сграда *-* на подземен етаж, на кота - 2,90 м. със застроена площ от
628,51 кв.м., които идеални части съответстват на обособеното съгласно
одобрения архитектурен проект за подземен паркинг паркомясто № 0.09 със
застроена площ от 13,20 кв.м., заедно с припадащите се идеални части от общите
части на подземния паркинг и рампата към него, равняващи се на 24.28 кв.м.,
находящи се в град София, Столична община, район „Витоша“, жилищен комплекс
„Панорама Бояна“, блок № *-*, за сумата от за сумата от 176 025 лева. Съгласно чл.2.1. продавачът се задължил да
правото на собственост върху недвижимия имот в срок до 30 март 2018г. В
клаузата на чл.2.4 ответото сружество -продавач декларирало, че е единствен
собственик на недвижимия имот по т.1.1., който е обременен със следната вещна
тежест, а именно: договорна ипотека учредена с Нотариален акт за учредяване на
договорна ипотека, вписан в СВ - вх. per. № 38895, Акт № 31, том XVI, дело №
28225/2016 г. в полза на Райфайзенбанк - България ЕАД. Продавачът се задължил в
срок до 14 дни след нотариалното прахвърляне на собствеността да предприеме
всички действия по заличаване на договорна ипотека вх. per. № 38895, Акт № 31,
том XVI, дело № 28225/2016 г. В клаузата на чл.2.4.1. продавачът декларирал още,
че имотът предмет на договора не е обременен с други вещни тежести, освен
посочената в т.2.4, а именно няма сключени други предварителни договори, не е
обременен с други законови или договорни ипотеки, различни от описаната в
т.2.4., възбрани, ограничени вещни права, не е предмет на висящ съдебен спор,
не е предмет на обезпечителни или изпълнителни производства, не е заложен по
реда на ЗОЗ, както и че не са налице права на трети лица, които биха
възпрепятствали купувачът да упражнява
правото си насобственост в пълен обем. Уговорено е задължение на купувача да
заплати като задатък /капаро/ сумата 17 602 лв. по сметка на продавача./чл.2.6
от договора/ . В клаузата на чл.2.7.1. е уговорено задължение на купувача да изплати
остатъка от продажната цена в размер на 158 423лв. със собствени средства или
чрез банков кредит в деня на сключване на нотариалния акт. В същата клауза е
уговорено, че при плащане с банков кредит сумата се изплаща след нотариално
изповядване на сделката, след вписване на ипотека върху имота и представяне на
удостоверение за тежести, от което да е видно, че вписана втора по ред ипотека
в полза на банката кредитор на купувача. В текста на чл.3.3.3. от раздел III „Отговорности и санкции“ на предварителния
договор е предвидено, че в случай на отказ от кредитиране на имота от банката
кредитор на купувача, поради неизрядност в документите на описани в т.1.1.
недвижим имот на продавача, купувачът има право да развали договора с
едностранно писмено волеизявление, като получи обратно платения задатък.
Не се спори, че при
подписване на предварителния договор на 29.01.2018г., ищцата Д. е превела по
сметка на ответното дружество уговорения задатък от 17 602 лв., което е видно и от приетото
платежно нареждане от 29.01.2018г./л.16 от делото/
Спорен е въпроса дали
недвижимият имот предмет на предварителния договор е бил обременен с други вещни
тежести освен договорната ипотека в
полза на „Райфайзенбанк – България“ ЕАД, описана в т.2.4 от договора,
респективно дали продавачът – обещател е изпълнил задължението си по чл.2.4.1.
от договора.
Отговорът на спорните
въпроси налага изследване на обема права и задължения на ответното дружество
върху недвижимия имот предмет на облигационни отношения между страните.
Ответното „К.П.” ЕООД е придобило жилището,
гараж и паркомястото, находящи се в
жилищен комплекс „Панорама Бояна“, които са предмет на процесния предварителен
договор, чрез покупко–продажба от „Б.Р.“ ЕООД, обективирана в Нотариален акт за покупко – продажба № 71 том
I, per. 1082/08.03.2016г., н.д.№44 /
2016г. по описа на Нотариус В. Червенкова, с рег.№ 210 от НК./л.64-л.66
от делото/ С посочения нотариален акт са прехвърлени недвижимите имоти, като самостоятелни обекти
в сграда, като в пункт 7 от Нотариален
акт за покупко – продажба № 71 том I, per. 1082/08.03.2016г. е уговорена
възможност, след изграждане на целия жилищен комплекс, продвачът „Б.Р.“ ЕООД да
прехвърли на купувача „К.П.” ЕООД идеални части от прилежащия терен по цена
равна на данъчната оценка.
За обезпечаване на банков срочен банков кредит от
31.05.2016г. ответното „К.П.” ЕООД е учредило договорна ипотека в полза на в
полза на „Райфайзенбанк България” ЕАД с Нотариален акт за учредяване на
договорна ипотека №40, том.2 н.д.№73/2016г. на нотариус Л. Л.рег.№151 от НК,
вписан в СВ с вх. per. No 38895, Акт Но 31, том XVI, дело No 28225/2016г. /л.67-л.69 от делото/
Видно от Нотариален акт за учредяване на договорна
ипотека №52, том 1, н.д.№44 от 2011г. на нотариус З.Т.рег.№438 от НК, вписан в
СВ с вх. per. № 11760/30.03.2011год., „Б.Р.“ ЕООД /ответниковия
праводател/, като кредитополучател учредило в полза на „А.Б. – клон България“, договрна
ипотека върху поземлен имот 68134.1935.970 по КККР одобрени със Заповед №РД-18-68/02.12.2010г., с площ от 27
455 кв.м., с адрес на имота гр.София, р-н Витоша, ж.к. „Гърдова глава“./л.105-л.107 от делото/
Видно от Нотариален акт за учредяване на договорна
ипотека № 94, том1, рег.2311, н.д.80/2011г.
З.Т.рег.№438 от НК, вписан в СВ с вх. per. №19464 /17.05.2011 том 10, 165/2011г.
„Б.Р.“ ЕООД, като ипотекарен длъжник учредило в полза на „А.Б. – клон България“, договрна
ипотека върху поземлен имот 68134.1935.970 по КККР одобрени със Заповед №РД-18-68/02.12.2010г., за
обезпечавене на кредитора „А.Б.“АД по предоставен банков кредит на „С.П.Л.“ кредитополучател по договор за кредит от
29.01.2008г./л.102-104 от делото/
Видно от Удостоверение за въвеждане в експлоатация
№ 516/22.05.2014г. издадено от Столична Община, жилищна сграда –тип 7- D,
находяща се в УПИ I- 970, кв.17, местност „Гърдова глава“, по плана на
гр.София, с възложител „Б.Р.“ ООД, е изпълнена в съответствие одоберен инвестиционен
проекти от 14.06.2010г. и е въведена в
експлоатация./л.76 от делото/
По делото е представен договор за Особен залог на
търговско предприятие от 12.04.2011г.,
сключен между „Б.Р.“ ЕООД и „А.Б.“ АД, за
учреден в полза на „А.Б. – клон България“, първи по ред особен залог върху
търговското предприятие на залогодателя./л.108-
л.112 от делото/
Видно от уведомително писмо изх.№
050-е-со3-54517/26.03.2018г., искането за ипотечен кредит на ищцата Д. Д., не
било одобрено от ЦКБ АД, с мотива, че не отговаря на правилата и изисванията на
„ЦКБ“ АД. /л.17 от делото/
С Анекс от 29.03.2018г. към Предварителен договор за покупко-продажба
от 29.01.2018г., ищцата и ответното дружество се споразумели срока за сключване
на предварителен договор да бъде удължен до 20 април 2018г./л.15 от делото/
Не спорно, че ищцата подала искане за ипотечен кредит и в ОББ АД, което
се установява и от представена кореспонденция между Д.Д. и кредитен консултант
на ОББ АД./л.18-л.19/ Видно
от приетото писмо рег.№ИД-34117-209 от 25.10.2019г. на ОББ АД, на 16.04.2018г. ищцата е депозирала искане за
кредит за закупуване на недвижим имот, но поради непредставяне на изискани
документи, не е било възможно изследване на собствеността, наличието или
липсата на тежести и/или права на трети лица, което е довело до прекратяване на
процедурата по отпускане на кредит./л.247 от делото/
С нотариална покана с per. №8900 от 18.04.2018г. по описа на нотариус И.Д.,
ищцата Д. отправила до ответното „К.П.“ООД, изявление за разваляне на Предварителен
договор за покупко-продажба от 29.01.2018г. позовавайки се на чл.3.3.3. от
предварителния договор, като поканила ответника да и възстанови платения
задатък в 7 –дневен срок от получаване на изявлението. В поканата ищцата
посочила, че има незаличени към момента недаличени – договор за особен залог от
12.04.2011г. на „Б.Р.“ ЕООД, ипотека върху земята, върху която е построена
жилищна сграда 7Д от 30.03.2011 год.,
както и ипотека върху земята рху която е
построена жилищна сграда 7Д вписана 17.05.2011 г., поради което финансиращи
банки не одобрили искането за кредит./л.24-л.25 от делото/ Нотариална
покана с per. №8900 от 18.04.2018г. е връчена чрез залепване на уведомление на
05.06.2018г./л.27/
Представен е неоспорен констативен протокол
№41, рег.10259 от 20.04.2018г. на Г. Н.-помощник –нотариус при нотариус М.Г., в
който е отразено явяване на И.Д.Д.като управител ното „К.П.“ООД, в кантората на нотариуса, с
представяне на изброени документи и изявление за желание и готовност за
продажба на недвижимите имоти предмет на предварителния договор за продажба на
недвижим имот от 29.01.2018г., както и явяване на ищцата Д.Д., като купувача,
която отказала за подпише протокола./л.165-л.166 от делото/
Така установеното от фактическа страна, сочи
на следните правни изводи:
По
допустимостта: Осъдителният
иск, предмет на спора е предявен при наличие на правен интерес и редовно
упражняване правото на иск, поради което е допустим.
По същество:
Относно главния иск основание
чл. 93, ал. 2 предл. последно от ЗЗД:
Съгласно чл. 93 ЗЗД даденият задатък служи
като доказателство, че договорът е сключен, обезпечава неговото изпълнение и
при неизпълнение на договора служи за обезщетяване на изправната страна по
него. Задатъкът е акцесорно съглашение и предоставя на всяка от страните
потестативното право в определени случаи да развалят един валиден договор. По
своята правна същност той представляват един по-опростен от предвидения в чл.
87, ал. 1 ЗЗД способ за извънсъдебно, едностранно прекратяване на договора.
Уговореният задатък предоставя това право на изправната страна - чл. 93, ал. 2 ЗЗД. Съгласно чл. 93, ал. 2 ЗЗД при виновно неизпълнение на договорно
задължение, за което е уговорен и е даден задатък, изправната страна, дала
задатъка, разполага с възможността да се откаже от договора, т. е., да го
развали и да иска връщане на задатъка в двоен размер. Предпоставките за
развалянето на договора са: наличието на неизпълнение на задължение от
насрещната страна по договора по причина, за която длъжникът отговаря и
изправността на страната, която иска развалянето. Изправността се определя като
изпълнение или готовност за изпълнение.
Правото
да се развали договорът не възниква когато липсва неизпълнение или отпада
когато длъжникът не отговаря за неизпълнението, както и при случайно събитие
или непреодолима сила. Договорът не може да бъде развален и когато длъжникът не
изпълнява, защото упражнява възражение за неизпълнен договор по чл. 90, ал. 1 ЗЗД.
Анализът на доказателствата обосновава извод,
че неизпълнение от страна на ответното дружество на негово задължение по
договора няма, поради което и правото на ищеца - страната, дала задатъка, за
разваляне на договора не е налице.
В случая страните са обвързани от валиден
предварителен договор, пораждащ за всяка от тях права и задължения. От
съдържанието на договора се установява, че ответникът е декларирал в т.2.4 от
предварителния договор 29.01.2018г. наличие на договорна ипотека, вписана в СВ
- вх. per. № 38895, Акт № 31, том XVI, дело № 28225/2016 г. в полза на
Райфайзенбанк - България ЕАД, която тежи върху самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68134.1935.2019.5.14, с адрес гр. София, ж.к. „Гърдова глава“,
сграда № 5, етаж 4, представляващ жилище с площ от 71,82 кв.м., който имот е
предмет на предварителния договор между страните, като ищцата е приела тези
условия.
Не
бе доказан ищцовия довод, че ответното дружество като продавач – обещател е
изпълнил задължението си по чл.2.4.1. от предварителния договор,
поради наличието на ипотека върху земята, върху която е построена жилищна
сграда 7Д от 30.03.2011 год., както и ипотека върху земята рху която е построена жилищна сграда 7Д
вписана 17.05.2011 г. На първо място
ответното дружество с Нотариален акт за покупко – продажба № 71 том I, per.
1082/08.03.2016г. е придобило само самостоятелни обекти в сграда, без да
придобива право на собственост върху терена,
като същите жилищни обекти в сграда
7Д, са предмет на процесния предварителен договор.
С
Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека с вх. per. № 11860/30.03.2011
год., том 6, 167/2011 година, нот.дело 6031/30.03.2011 год. и Натариален акт за
учредяване на договорна ипотека вх.№19464 /17.05.2011 том 10, 165/2011г., е учредена от „Б.Р.“ ООД ипотека върху терена
–поземлен имот 68134.1935.970 по КККР одобрени със Заповед №РД-18-68/02.12.2010г., с площ от 27
455 кв.м. Предвид установените факти, решаващия състав не споделя довода на
ищцата, че ипотеката върху земята се е разпростряла върху бъдещата сграда.
В практиката на ВКС по чл. 290 ГПК р.
по гр. д. № 5059/13 г. / постановено по иск
за недействителност на ипотечен договор /, и по гр. д. № 396/14 г. на първо
г.о., по гр. д. № 4514/13 г. и по гр. д. № 4005/13 г. на трето г.о. на ВКС,
единно се приема, че когато предмет на ипотеката е право на собственост върху
терена, ипотеката разпостира действието си и върху бъдещите приращения върху
имота във вид на новопостроени сгради при действието на ипотеката, ако при
сключването й е постигнато съгласие тя да има действие и за тях. По волята на
страните при сключването на договора за учредяване на ипотека върху незастроен
недвижим имот е допустимо да се уговори разпростиране действието на ипотеката и
върху сградите, които ще бъдат построени върху имота, особено ако ипотеката
обезпечава отпускане на кредит за застрояването на имота когато към момента
на сключване на договора за ипотека е налице надлежно одобрен инвестиционен
проект за застрояването на терена, по който е възможно да бъде извършена
индивидуализацията на обектите, които ще бъдат построени, изискването на чл.
166, ал. 2 ЗЗД за индивидуализация на ипотекирания имот следва да се приеме за
спазено, ако в договора е посочено, че ипотеката ще има действие и върху
построеното въз основа на одобрения инвестиционен проект. За да обхване
ипотеката бъдещите постройки в имота, това трябва да е уговорено в договора за
учредяването и.
В
случая се установи наличие на инвестиционен проект от 14.06.2010г. за жилищна
сграда с подземен гараж –тип 7- D, находяща се в УПИ I- 970, кв.17, местност
„Гърдова глава“, по плана на гр.София, с възложител „Б.Р.“ ООД, но никъде в
двата договора за договорна ипотека обективирани в Нотариален акт за учредяване
на договорна ипотека с вх. per. № 11860/30.03.2011 год., том 6, 167/2011
година, нот.дело 6031/30.03.2011 год. и Натариален акт за учредяване на договорна
ипотека вх.№19464 /17.05.2011 том 10, 165/2011г., страните не са изразили
съгласие ипотеката да обхване бъдещи постройки в имота, нито са препратили към
инвестиционен проект от 14.06.2010г.
По
отношение на договора за особен залог от 12.04.2011г. с предмет залог на
търговското предприятие на „Б.Р.“ ООД, не се установи същия да е вписан в
Централния регистър на особените залози. Съгласно нормата на чл.12 от ЗОЗ:
„учредения по реда и при условията на този закон залог е противопоставим на
трети лица от момента на вписването му.“ В случая не се установи да е
възникнала противопоставимост на трети лица, придобиващи права върху отделни
активи на заложното предприятие, нито същия да тежи именно върху имота предмет
на предварителен договор от 29.01.2018г.
Поради
изложеното настоящият състав намира, че неизпълнение от страна на продавача на
поетото от него с предварителния договор задължение по чл. 2.4.1 няма, поради
което и в полза на насрещната страна по договора не е възникнало правото по чл.
93, ал. 2, изр. второ ЗЗД - да развали договора и да получи дадения задатък в
двоен размер.
Искът
е неоснователен и подлежи на отхвърляне.
По разноските:
Предвид изхода на делото и на осн. чл. 78,
ал.3 от ГПК на ответника следва да бъдат
присъдени сторените в процеса разноски, за адвокатско възнаграждение в размер на
1600лв. по договор за правна помощ и съдействие от 22.10.2018г. на л.52 от
делото. (съобразно отхвърлената част на исковете).
Водим от горното, Софийски градски съд, I ГО, I – 7 състав
Р
Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ предявения от
Д.Г.Д. ЕГН **********,
чрез пълномощника адв. Д. М. –САК, със съдебен адрес *** срещу „К.п.“ ЕООД, ЕИК *******, със седалище и
адрес ***, иск с правно основание чл. 93, ал. 2 изр.II ЗЗД, за осъждането на ответника
да заплати на ищеца сумата от 35 204
лева, съставляваща двойния размер на задатък, даден по предварителен
договор от 29.01.2018 г. за покупко - продажба на недвижим имот, представляващ
апартамент № 4.14, находящ се в жилищна сграда *-*, на първи тавански етаж, на
кота +8.55 м., състоящ се от: кухня, трапезария, дневна, спалня, санитарен
възел, баня и склад с площ от 62,21 кв.м. и балкони с обща площ от 9,61 кв.м.,
с обща застроена площ от 71,82 кв.м., със складови площи с височина под 1,50
метра, с обща площ от 5,40 кв.м., заедно с припадащите се идеални части от
общите части на сградата, равняващи се на 11,40 кв.м. и с обща застроена площ
на апартамента с включени идеални части от 88,62 кв.м. с идентификатор
68134.1935.2019.5.14, с адрес гр. София, ж. к. „Гърдова глава“, сграда № 5,
етаж 4, заедно с 5,115% идеални части от самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 68134.1935.2019.5.17 с адрес гр. София, ж. к. „Гърдова глава“,
сграда № 5, етаж -1, гараж 19 бр. ПМ, съставляващ самостоятелен обект на едно
ниво, подземен паркинг находящ се в жилищна сграда *-* на подземен етаж, на
кота - 2,90 м. със застроена площ от 628,51 кв.м., които идеални части
съответстват на обособеното съгласно одобрения архитектурен проект за подземен
паркинг паркомясто № 0.09 със застроена площ от 13,20 кв.м., заедно с
припадащите се идеални части от общите части на подземния паркинг и рампата към
него, равняващи се на 24.28 кв.м., находящи се в град София, Столична община,
район „Витоша“, жилищен комплекс „Панорама Бояна“, блок № *-*, развален поради
неизпълнение на задължението на продавача произтичащо от чл. 2.4.1 от договора, ведно с обезщетение за забава в размер
на законната лихва върху претендираната сума, считано от подаването на исковата
молба– 05.09.2018г. до окончателното й изплащане, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОСЪЖДА Д.Г.Д.
ЕГН
**********, да заплати на „К.п.“ ЕООД, ЕИК
*******,, сумата
от 1600 лв. сторени съдебни разноски пред СГС на осн. чл. 78, ал.3 от ГПК.
Решението подлежи на обжалване пред
Софийския апелативен съд в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
СЪДИЯ: