№67
гр.
Силистра, 23.06.2020 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
Силистренският
окръжен съд, в открито заседание на шестнадесети юни две хиляди и двадесета
година, в състав:
Председател: Tеодора Василева
Членове: 1. Кремена Краева
2. Огнян Маладжиков
с
участието на секретаря Антоанета Ценкова, като разгледа докладваното от младши
съдия Маладжиков въззивно гражданско дело № 116 по описа за 2020 г., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба от „Алдес
имоти“ ЕООД с ЕИК ********* против Решение № 112 от 10.03.2020 г. по гр.д.№ 688
/ 2019 г. на Силистренския районен съд, с което е отхвърлен искът срещу Д.В.Д.
с ЕГН ********** *** за заплащане на сумата от 4400,61 лв., представляваща
възнаграждение по договор за посредничество от 29.08.2018 г., заедно със
законната лихва върху тази сума от датата на подаване на исковата молба в съда
– 28.01.2019 г.
За да отхвърли исковата претенция,
първоинстанционният съд е приел, че дружеството
ищец не е изпълнило задълженията си по договора за посредничество съобразно
критериите на чл. 63 от ЗЗД, нарушил е задължението си за добросъвестно
предоставяне на услугата, чието заплащане претендира с исковата молба,
респективно не може да разчита на насрещна добросъвестна престация.
Въззивникът
счита решението за неправилно, незаконосъобразно и необосновано, постановено
при съществени нарушения на съдопроизводствените правила. Изложените в тази
насока доводи засягат както процесуалната дейност на съда по събирането на
доказателствата, така и тяхната оценка, а също и правните изводи, направени въз
основа на приетата фактическа обстановка. Моли решението да бъде отменено от
въззивния съд и същият да постанови друго, с което да уважи исковата молба.
В отговора на
въззивната жалба ответникът счита същата за неоснователна, моли за
потвърждаване на обжалваното решение.
От събраните
по делото доказателства Силистренският окръжен съд достига до следните
фактически констатации:
На 24.08.2018
г. свидетелката В Д е сключила договор за посредничество с „Алдес имоти“ ЕООД,
по силата на който е възложила на посредника да търси купувач, да организира
огледи и да съдейства при продажбата на собствения ѝ апартамент намиращ
се в гр. С при първоначално обявена цена от 77225 евро. От своя страна
свидетелката е поела задължение да плати възнаграждение в размер на 3 % от
договорената цена между нея и купувача, в случай че до сделката се е стигнало с
посредничеството на „Алдес имоти“ ЕООД.
На 29.08.2019
г. ответникът e сключил договор за посредничество с ищцовото дружество, по
силата на който е възложил на посредника да търси подходящи оферти, да
организира огледи и да съдейства за сключването на договор за покупка на
апартамент. Посочил е желаните параметри на бъдещата сделка, като цената трябва
да е около 77000 евро. Задължил се е да плати възнаграждение от 3 % върху
договорената с продавача цена, в случай че до сделката
се е стигнало с посредничеството на „Алдес имоти“ ЕООД.
На същата дата
– 29.08.2019 г., е осъществен оглед от ответника на продавания от свидетелката
апартамент, който факт е отразен и удостоверен с подписите на продавача и
купувача в два нарочни документа, всеки към съответния договор за
посредничество, наречени служебни регистри: „на
предложените на купувача имоти“ и „на потенциалните купувачи“. В регистъра на
предложените имоти е записана цена за апартамента 77000 евро.
С нотариален
акт № 71 / 27.09.2018
г. на нотариус М Т, ответникът е купил от свидетелката процесния апартамент за
сумата от 146687 лева, което е равностойността на 75000 евро по фиксиран курс от 1,95583
лева/евро.
От показанията на свидетелката Д става
ясно, че първоначално сама е обявила апартамента си за продажба в интернет сайт
на цена от 75000 евро. Множество имотни агенции са се свързали с нея след това,
за да рекламират имота ѝ, като тя им е заявявала,
че нейната цена е тази която е посочила,
не
иска да плаща комисионна, a от нейната цена „…нагоре да си начисляват, т.е. от
мен да не търсят нищо“. Съдът приема,
че точно така е сторило ищцовото дружество, тъй като от показанията на
свидетеля А – служител при ищеца, става ясно: че по принцип със собственика
съгласуват цената и тя се отразява в поръчката (посредническия договор с
продавача); че без съгласието на собственика не обявяват по-висока цена; че в
повечето случаи комисионната влиза в обявената цена. Тези обстоятелства
кореспондират с аритметичния резултат при увеличение на 75 000 с 3 % = 77250,
като разликата от 25 евро с посочената цена в посредническия договор с продавача
е пренебрежимо малка. Освен това наличието на толкова конкретна величина като
77225 евро навежда на извода, че същата е получена в резултат на аритметична
операция, а не е едностранно определена от продавача, в която хипотеза обичайно
цените са по-глобални, кръгли суми. Какъвто е примерът със 75-те хиляди евро,
желани от свидетелката Д, и 77-те хиляди евро, ориентировъчно посочени от
ответника. Оттук неоснователно се явява оплакването, че районният съд
неправилно и необосновано е стигнал до извода за завишаване на продажната цена
от посредника, след като и въззивният съд стига до същия извод.
От показанията на свидетеля А, става
ясно, че подробно е обяснил на ответника, преди да подпише договора, клаузата
за възнаграждението, което ще дължи. Обяснил му е, че работят „…с 3 %
комисионна, срещу което се подписва и договор“, но никъде в показанията на този
свидетел, не се съдържа изявление, нито се твърди от страна на ищеца, че на
ответника е обяснено това което свидетелят изнася пред първоинстанционния съд,
а именно че когато имат договор за посредничество и с двете страни по бъдещата
сделка, вземат комисионна от всяка. Това обстоятелство няма как да е било
известно на ответника, при положение че обичайната комисионна при такъв тип
сделки е именно 3 % и тя представлява общото възнаграждение на имотните
посредници. Не е имал шанс и сам да се досети, че възнаграждение се иска и от
продавача, щом свидетелката Д заявява, че по време на огледа на 29.08.2019 г.
не е казала никаква цена за апартамента. В същото време става ясно от
показанията на А, че тя е присъствала, когато на кухненската ѝ маса
ответникът се е подписал в регистъра на предложените имоти с написана цена
77000 евро, но отново не е реагирала, не е уведомила потенциалния купувач, че
действителната цена е по-ниска. За въззивния съд поведението ѝ е логично,
след като тя неколкократно заявява в показанията си, че се е съгласила имотните
посредници, които са рекламирали имота ѝ, да начисляват своята комисионна
над парите, които тя е искала за себе си от продажбата, „…съответно те сами
казваха на хората, които водеха на оглед, каква е цената”.
След първия оглед на имота, организиран
със съдействието на ищеца, ответникът е видял в интернет, че същият имот се
предлага на по-ниска цена – 75000 евро, от друг посредник. Прекъснал е
комуникацията, която е водил дотогава със свидетеля А. Впоследствие
покупко-продажбата е сключена на тази цена, но конвертирана в лева. За това че
именно по-ниската цена е бил мотивиращият фактор ответникът да прекъсне
комуникацията си с ищцовото дружество, свидетелства неговата майка.
Свидетелката Д дава показания, че след
продажбата ищецът е поискал от нея възнаграждение, която тя счита, че не дължи,
понеже дружеството няма принос за сделката. Това обстоятелство освен че
кореспондира със сключения между тях посреднически договор, доказва със
сигурност, че намерението на ищцовото дружество е да събере по 3 % комисионна
от двете страни по продажбената сделка. Респективно съдът приема, че с тази цел
са сключени двата посреднически договора, а не както казва свидетелят А, че договорът
не е „толкова задължителен“ заради тяхната комисионна, а им е необходим
най-вече за да имат право да снимат апартамента и да публикуват снимките в интернет.
Показанията на всички свидетели са
еднопосочни, логични, пълни, без вътрешни противоречия, взаимно допълващи се и
кореспондиращи с писмените доказателства, поради което съдът ги приема за
достоверни. Неоснователно е оплакването на въззивника, с което цели да обоснове
недостоверност на свидетелските показания на Д и Д. Показанията на майката на
ответника са относими за спора в частта, с която тя обяснява мотива на сина
ѝ да прекъсне комуникацията с ищцовото дружество, и въззивният съд счита
същите за достоверни, доколкото поведението на ответника е логично следствие от
изобличената недобросъвестност на посредника. По отношение показанията на
свидетелката Д, съдът не съзира противоречия в тях. Оплакването за такива, при
това очевидни, са голословни. Не се посочва в какво точно се изразява
противоречието, ако въззивникът счита, че има такова.
Без значение за процесния казус е дали в
последващите действия по документалното оформяне на продажбата е участвало
трето лице, какви са били неговите функции, на какво основание това трето лице
се е намесило във фактическите отношения между продавача и купувача, получило
ли е някакво възнаграждение в какъвто и да размер, издало ли е касов бон и
фактура за него, осчетоводило ли го е, кога го е осчетоводило и правилно ли го
е осчетоводило. В тази връзка оплакването във въззивната жалба, че
първоинстанционният съд е придал значение на тези факти, е основателно, поради
което въззивният съд не ги взема предвид.
При така възприетата фактическа обстановка
и при съобразяване на твърденията, възраженията и доводите на страните,
Силистренският окръжен съд намира от правна страна следното:
Обжалваното решение е валидно, допустимо
и правилно, а въззивната жалба срещу него – неоснователна.
Страните по делото са сключили валиден
договор за посредничество, както настоява и въззивникът в жалбата си. Като ищец
той претендира възнаграждението, което счита, че му дължи ответникът, изчислено
на база цената по сключения договор за покупко-продажба на апартамента.
Основанието на иска е в чл. 51 от Търговския закон във връзка с чл. 79, ал. 1
и чл. 20а, ал. 1 от ЗЗД и т. 4 от
процесния договор между страните по делото.
От своя страна ответникът възразява в
отговора на исковата молба, че не дължи плащане, обосновавайки се с
недобросъвестното поведение на ищеца, което той е прозрял в обявената по-висока
от действителната цена. Неоснователно е оплакването на въззивника, че
ответникът не е предявявал възражение, основано на „завишаване на продажната
цена“, след като в отговора на исковата молба се чете следното: „Съвсем скоро
след това, аз видях в интернет пространството същия този имот, но предлаган от
друг телефон и на по-ниска цена.“ Освен това изрично в уточнението от
13.06.2019 г., което му е указано от районния съд да направи, заявява, че
посочената цена представлява своеобразна злоупотреба с доверието му.
Ищецът е търговско дружество, посредник
на пазара на недвижимите имоти. За изпълнението на своите задължения по
договора той трябва да полага грижата на добрия търговеца – арг. от чл. 302 от ТЗ.
Сългасно чл. 49, ал. 1 от ТЗ посредникът
е търговец, който по занятие посредничи за сключването на договори. Смисълът от
съществуването на този търговскоправен субект, който дефинира целта на
посредническия договор, е да улеснява гражданския и търговския оборот, а не да
ги затормозява. Постигането на тази цел изисква от посредника да остане през
цялото време неутрален, да е еднакво отдалечен от страните по бъдещата сделка,
да е независим от тях, да се ползва с доверието им, да съдейства за постигането
на съгласие помежду им. По подразбиране посредникът трябва да действа в интерес
на двете страни, иначе няма да е посредник, а ще е агент, предствител,
довереник, комисионер и прочее – все правни фигури, които са задължени да
действат в интерес на конкретно лице, с което са сключили договор.
При посредничеството за сключване на
договор за продажба, постигането на съгласие за цената е от изключителна
важност. Без такова съгласие няма договор за продажба, когато продавачът и
купувачът не са нетърговци, както е в случая. За да улесни гражданския оборот,
за да изпълни задължението си на посредник с грижата на добрия търговец, ищецът
е трябвало да съдейства максимално за сближаване на позициите на купувача и
продавача относно цената на апартамента, а не умишлено да ги раздалечава. Като
е посочил на ответника по-висока цена, от тази която действително е искал
продавачът, ищецът е накърнил интересите на потенциалния купувач, напуснал е
неутралното поле, където му е мястото на посредника, и се е преселил в полето
на спекулантите, търгуващи със специфични стоки. В случая с „информацията кой е
продавачът и къде се намира имотът”, а цената за тази „стока“ се е надявал да
получи косвено, чрез договора му със свидетелката Димитрова. Поведението на
ищеца е крайно недобросъвестно спрямо ответника. Тази негова недобросъвестност,
макар да съпровожда изпълнението на собствените му задължения, не е възникнала
след сключването на договора, а на още по-ранен етап.
Още когато е договарял параметрите на
посредническия договор в свой интерес, ищцовото дружество се е възползвало от
правната възможност да действа по възлагане и от двете страни, в който случай
всяка му дължи възнаграждение. Няма пречка размерът на така уговореното
възнаграждение, поотделно или сумирано, да е по-високо от обичайното за
съответния пазар. На този извод навежда сравнителният анализ между двете
изречения на чл. 51 от ТЗ.
Дължи ли обаче посредникът да предупреди
всяка от страните, че се е договорил да получи възнаграждение и от другата
страна, по чието възлагане също действа? Разпоредбата на чл. 51 от ТЗ не дава
еднозначен отговор, доколкото текстът е двусмислен и не прави разлика дали
уговорката за възнаграждението може да е само между посредника и всяка от
страните поотделно, или изисква уговорянето да е съвместно между тримата
участници. Съдът намира, че няма как уговорката да е съвместна, тъй като страните
по бъдещата покупко-продажба или не се познават, или не подозират за взаимните
си интереси. Ако се познаваха и знаеха за тях, нямаше да имат нужда от посредник.
Последният обаче дължи да информира всяка от страните за уговорката му да
получи възнаграждение и от другата страна. За настоящия казус е от значение, че
не е информирал ответника. Добросъвестността е изисквала също така да му каже,
че посочената цена в обявата и в регистъра на предложените имоти включва
възнаграждението на продавача. Тази информация е необходима на всеки
потенциален купувач за преценка на общо дължимото възнаграждение, което в
крайна сметка ще поеме сам, както и да е наясно с позицията на собственика. Доколко
би могъл да отстъпи в преговорите, като отбие от цена. При положение че
ответникът не е знаел и никой не го е информирал за тези важни обстоятелства,
преди да сключи посредническия договор, същият се е озовал в неблагоприятна
преговорна позиция със собственичката на имота. Това е така защото е нямало как
да намали цената, посочената от посредника, след като свидетелката Димитрова е
категорична и се доказва от нотариалния акт за сделката, че парите, които иска
за себе си са 75000 евро. В същото вереме се е задължила за възнаграждение над
тази стойност, за което ответникът не подозира. Субективната представа на
свидетелката Д, че понастоящем не дължи възнаграждение, е заради факта, че след
огледа на апартамента
ищцовото
дружество не е участвало в последващите действия за финализирането на продажбата.
От значение за изхода на спора е каква би била най-ниската цена, на която тя би
продала апартамента си, в обратния случай – ако с действията си ответникът не
беше избегнал участието на ищеца.
В тази връзка по отношение на обявената
от посредника цена се разкрива още една негова недобросъвестност. След като са
се разбрали със собственичката на имота, че възнаграждението, което ще дължи
тя, ще бъде събрано от купувача по косвен път, чрез нея, то обявената на ответника
цена от 77000 евро е непостижима. Чл. 4 от посредническия договор със
собственичката изисква при тази цена възнаграждението, дължимо от нея, да е
2310 евро (3% от 77000). Като се извади то от 77000 евро, получава се „чиста”
сума в размер на 74690 евро. Или с 310 евро по-малко от това което тя иска за
себе си. Няма
нарочна клауза в нейния договор с посредника, която да ѝ гарантира
получаването на нейния минимум от 75000 евро, независимо какъв отбив ще направи
от цената при преговорите с купувача. Като се има предвид твърдата и доказана
позиция на свидетелката Д за парите, които тя е искала за себе си, съдът
приема, че същата не би се съгласила да продаде апартамента на цена по-ниска от
посочената в нейния договор с ищеца, ако съзнава, че ще дължи част от сумата за
възнаграждение на имотната агенция. Гореизложеното води до извода, че само
решението на ответника да прекъсне комуникацията с ищцовото дружество, е
мотивирало собственичката на апартамента да го продаде на реалната цена. В
противен случай тя не би била по-ниска от 77225 евро.
Тези обстоятелства, които посредникът е
скрил от ответника: че има договор със собственичката на имота и тя ще дължи
възнаграждение, заради което цената няма да е по-ниска от 77225 евро, и в нея
се включва това възнаграждение, сочат, че недобросъвестността на ищеца не се
състои само в нарушение на изискването за неутралитет при изпълнение на
посредническия договор, а се проявява още при воденето на преговорите за
сключването му. Скриването на тези обстоятелства е от съществена важност за
вземане на решение от страна на Д. дали да се обвърже с „Алдес имоти“ ЕООД. Доказателство
за това е предприетото от него поведение веднага след като е разкрил
недобросъвестността на ищцовото дружество.
Пред Д. е имало още две възможности за
избор на поведение. Едната, да се откаже от покупката, което не следва да се
очаква от него, тъй като и законът не го очаква – целата на посредничеството е
да стимулира и облекчи гражданския оборот, а не да го затормозява, както вече
изложи съдът по-горе. Другата, да продължи комуникацията си с посредника, да
поиска по-нататъшното му съдействие и да изпълни задълженията си по договора,
което би му причинило вреди, деликтни, на основание чл. 12 от ЗЗД.
Съгласно чл. 12 от ЗЗД при воденето на
преговори и сключването на договори страните трябва да действат добросъвестно.
В противен случай те дължат обезщетение. Това е т.нар. преддоговорна
отговорност. Тя е деликтна отговорност, както приема ВКС в Определение № 231 от
20.06.2005 г. по ч. т. д. № 206/2005 г., I т.о. Изразява се в заплащането на
обезщетение за вреди, получени в резултат на преддоговорната недобросъвестност
на другата страна. Ответникът Д. не е претърпял вреди, защото ги е избегнал. Но
ако правоотношението между страните по делото се беше развило съобразно посредническия
договор, сключен в разрез с чл. 12 от ЗЗД, вредите щяха да се реализират.
Техният размер се явява горницата над дължимото в хипотезата на законосъобразно
развитие на преддоговорните взаимоотношения. В последния случай реалната цената,
която е платена за апартамента плюс възнаграждението, биха представлявали
разход за закупуването му в размер на 77250 евро. А при цена от 77225 евро,
плюс възнаграждението от 3 % върху нея, разходът за закупуването на апартамента
щеше да е 79541,75 евро. Или потенциалните вреди, които ответникът щеше да е в
правото си да претендира за обезщетяване по чл. 12 от ЗЗД, щяха да са в размер
на 2291,75 евро (79541,75-77250,00). Искът е за 4400,61 лева, което по фиксиран
курс 1,95583 лева/евро е 2250 евро.
Избегнатите вреди следователно са в
по-голям размер от този на исковата претенция. Поведението на ответника,
изразяващо се в прекъсване на комуникацията с представителя на ищеца и отказ да
плати възнаграждението, което дължи по валидно сключения и изпълнен договор за
посредничество, въззивният съд квалифицира като самопомощ. Самопомощта е един
от видовете средства за защита на субективните граждански права, наред с
останалите два вида: 1. Държавно гарантирана и държавно осъществявана защита
(от съда; от държавните съдебни изпълнители и др.); 2. Защита на субективните
права, която се дава чрез действията на органи и лица, които не спадат към
държавните органи, но по силата на законодателна делегация те имат това
правомощие – напр. частния арбитраж, ЧСИ и нотариусите. Третият вид средства за
защита на субективните права включва самозащитата (неизбежна отбрана, крайна
необходмиост) и самопомощта. В законодателството няма общи норми, които да
уреждат предпоставките за допустимост на самопомощта. Има обаче редица
разпоредби и правни институти, които се отнасят до специални хипотези на
самопомощ. Такива са извънсъдебната компенсацията по чл. 103-105 от ЗЗД,
възражението за неизпълнен договор по чл. 90 от ЗЗД, правото на задържане по
чл. 91 от ЗЗД и чл. 72, ал. 3 от ЗС, правото извънсъдебно с едностранно
изявление да се развалят някои видове договори, правото на работника по чл. 283
от КТ да откаже изпълнението на работа, застрашаваща живота и здравето му и др.
Липсата на обща уредба на самопомощта не
изключва допустимостта ѝ, когато са налице основанията за правоприложение
по аналогия на закона или по аналогия на правото. Целта на всички специални
хипотези на самопомощ, уредени в законодателството ни, е или да се обезпечи
по-лесен и икономичен начин за реализирането на вече възникнали права (напр.
извънсъдебното прихващане, възражението за неизпълнен договор, за правото на
задържане и др.), или да се избегне настъпването на деликтни вреди (напр.
правото на работника да откаже изпълнението на работа, застрашаваща живот и
здравето му). От тези специални случаи може да се направи изводът, че
законодателят допуска самопомощта, когато поведението на носителя на
субективното право е насочено за постигане на една от двете цели.
Ето защо, според настоящия състав на
Силистренския окръжен съд, когато
изпълнението на договорно задължение би причинило вреди на задължената страна,
които подлежат на обезщетяване по правилата на деликтната отговорност, неизпълнението на договорното
задължение се явява правомерно поведение на длъжника, стига размерът на избегнатите деликтни вреди да е по-голям от размера на
договорната отговорност за неизпълнение на задължението. В такива случаи се
касае за самопомощ. Не е необходимо, дори би било вредно, страната да чака
настъпването на вредите, за да прибегне тепърва до държавно гарантираната и
държавно осъществявана защита. В процесния случай ответникът правомерно си е
помогнал да избегне деликтните вреди, като просто е отказал да се съобрази с
процесния договор, сключен в нарушение на чл. 12 от ЗЗД, поради което ищецът
няма право на възнаграждението, което претендира. Исковата молба се явява
неоснователна и следва да се отхвърли.
Като е сторил същото Силистренският
районен съд е постановил правилно решение, което следва да се потвърди.
Водим от горните съображения,
Силистренският окръжен съд,
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 112 от 10.03.2020
г. по гр.д.№ 688 / 2019 г. на Силистренския районен съд.
Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.