№ 116
гр. София, 22.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 9-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично
заседание на втори ноември през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Светла Станимирова
Членове:Рени Ковачка
Васил Василев
при участието на секретаря Ирена М. Дянкова
като разгледа докладваното от Васил Василев Въззивно търговско дело №
20221001000655 по описа за 2022 година
Производството е по чл.267,ал.1 от ГПК .
Делото е образувано по въззивна жалба от въззивна жалба от
„СИЛВИЯ 2007“ ЕООД, ЕИК ********* против Решение №
260260/11.04.2022r. по т. д. № 2283/2020г. по описа на СГС, TO, VI - 8
сьстав,в частта му ,с която жалбоподателят е осъден да заплати главница от
62 618,38 лева, законна лихва в размер на 8 767,27 лв. и направените по
делото разноски.
Подържа се,че обжалваното решение е незаконосъобрзно.Неправилно
съдът направил разграничение между „цена за изграждането на обекта“ и
„цена на прехвърлянето на правото на собственост“.В предварителния
договор от 05.10.2009г. е уговорена продажна цена в размер на 159 600 лв.
,като купувачът е внесъл капаро в размер на 9 600 лв., както и е уговорено,че
заплаща 60 000 лв. от общата цена в деня на подписване на предварителния
договор.Неправилно съдът приел,че с нотариалния акт за продажба на имота
страните предоговорили отношенията си.Подържа се,че с нотариалния акт
страните не са предоговорили отношенията си , а са отчели, че до датата на
нотариалния акт купувачът е изпълнил задълженията си за плащане на капаро
1
и на втората вноска от цената по предварителния договор от 05.10.2009г.,
поради което в нотариалния кат следва да бъде записано единствено
задължението за плащане на третата вноска от 90 000 лв. Неправилни били
изводите на съда,че отношенията между третото лице довършило сградата-
МДМА -16 ООД и новия собственик на имота-Д. Д. били „ирелевантни" за
делото. Оответникът по делото не предявил чужди възражения,а свои
лични,които се изразявали в това,че довършителните работи за процесния
апартамент не са извършени от длъжника по тях -ищецът, а от третото лице
МДМА — 16 ООД, поради което са били заплатели на това трето лице.
Подържа се,че ищцовото дружество не следва да претендира присъждането на
остатъка от цената на апартамента,който остатък е калкулиран въз основа на
предположението,че именно ищеца ще изпълни задължението да довърши
апартамента и да снабди сградата с акт –образец 15. В жалбата са изложени
подробни съображения относно неправилността на решението в частта му,с
която не е уважено направеното от жалбоподателя възражение за
прихващане.Иска се решението ,в обжалваните му части да бъде отменено и
вместо него бъде постановено решение,с което предявените искове бъдат
отхвърлени като бъдат присъдени направените по делото разноски.
В срока по чл.263,ал.1 от ГПК е постъпил отговор от страна на
ответника „ИМО 2005" ООД (в несъстоятелност), ЕИК *********,
представлявано от синдика К. В. К..Същият оспорва подадената жалба и моли
съда да потвърди обжалваното решение.Подържа се,че са неоснователни
твърденията във въззивната жалба, че въззиваемото дружество имало
насрещно задължение по процесния нотариален акт за продажба на недвижим
имот в груб строеж, освен да прехвърли собствеността върху апартамента и
да извърши довършителните работи, съгласно сключения предварителен
договор.Правилно решаващия съд приел,че предварителния договор
инкорпорира в себе си два отделни договора - предварителен договор за
сключване на окончателен договор за продажба на апартамент и договор за
изграждане на апартамент до определена фаза на завършеност. В този
предварителен договор е определена една обща цена, като в нея не са
разграничени цената на имота и цената на строително-монтажните работи.С
процесния нотариален акт собствеността на имота е прехвърлена, като е
определена цена за апартамента в състоянието, в което се е намирал към деня
2
на продажбата - груб стоеж. Затова тази цена е по-ниска от посочената в
предварителния договор, доколкото последната включва и цената за всички
СМР по обекта до окончателното му завършване до договореното състояние.
Подържа се,че задължението по продажбената сделка за плащане на остатъка
от цената за апартамента в груб строеж не е обвързано със задължение на
изпълнението на всички довършителни работи до пълното завършване на
апартамента. Поради това,че двете задължения на въззиваемото дружество
— да сключи окончателен договор и да извърши всички договорени СМР по
построяването на апартамента до договорена степен на завършеност,
произтичат от две различни правоотношения, няма как да се прави
възражение за неизпълнен договор, защото двете задължения не произтичат
от едно и също правоотношение.Иска се обжалваното решение да бъде
потвърдено.
Софийският апелативен съд , като взе предвид подадената въззивна
жалба, съдържащите се в същата оплаквания, съобразявайки събраните по
делото доказателства намира следното от фактическа и правна страна:
Въззивната жалба е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 от ГПК от
жалбоподателя, у когото е налице правен интерес от обжалването,срещу
подлежащ на оспорване съдебен акт, поради което е допустима и следва да
бъдат разгледана по същество.
Първоинстанционното производство е образувано по искова молба от
„ИМО 2005" ООД (в несъстоятелност), ЕИК ********* с правно основание
чл. 79, ал. 1, предл. първо вр. с чл. 200, ал. 1 и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.Подържа се
в исковата молба,че по нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот в груб строеж № 96, том II, рег. № 4727, дело 287 от 23.12.2009 г. по
описа на нотариус с рег. № *** на НК, ответникът “Силвия 2007” ЕООД, ЕИК
*********, има задължение да заплати на продавача- ищец “Имо 2005” ООД
(в несъстоятелност), ЕИК ********* остатъка от продажната цена в размер на
90 000 лева за закупения от ответното дружество апартамент подробно
посочен в нотариалния акт .Остатъкът следвало да бъде заплатен в
едноседмичен срок от издаване на Акт образец 15 за сградата, който е издаден
на 17.05.2019 г., поради което задължението за остатъка от продажната цена е
следвало да бъде изпълнено до 24.05.2019 г. включително. На 27.01.2020 г. е
поканил ответното дружество да изпълни задължението си с писмена покана,
3
изпратена по пощата, която се е върнала в цялост с отбелязване
“Преместен”.Иска се ответника да бъде осъден да заплати сумата от 90 000
лева, представляваща дължима неплатена част от продажната цена на
апартамента,сумата от 12 600 лева, представляваща законната лихва върху
главницата от 90 000 лева за периода от 25.05.2019 г. до датата на подаване на
исковата молба , както и законната лихва върху главницата от 90 000 лева за
периода от датата на подаване на исковата молба до окончателното й
плащане.
В представения отговор ответника оспорва предявените искове като
неоснователни. Подържа ,че съгласно нотариалния акт и предварителния
договор за продажба на апартамент и задължение за изграждане от 05.10.2009
г., продавачът следва да извърши съответните довършителни работи по
сградата и да я приведе от състоянието на груб строеж до завършена сграда,
снабдена с Акт образец 15, поради което е уговорена и цената по нотариалния
акт.Ищецът не изпълнил това си задължение за снабдяване на сградата с Акт
образец 15 и Акт образец 16, поради което не може да търси от ответника
пълния размер на уговорената продажна цена за апартамента.Подържа се в
отговора,че на 28.10.2010 г. управителя на ищцовото дружество- продавач е
подписал приходен касов ордер № 276 за получаването на сумата от 14 000
евро (или 27 381,62 лева) от “Силвия 2007” ЕООД, с основание “вноска за ап.
А605 – за заличаване на ипотека”. Имотът бил препродаден от “Сливия 2007”
ЕООД с нотариален акт № 110, том III, рег. № 7782, дело № 346/2018 г. на
нотариус В. В., като към датата на продажбата сградата не е била снабдена с
Акт образец 15. Подържа се,че купувачът Д. Д. поел задължение спрямо
“Силвия 2007” ЕООД да заплати на “МДМА – 16” ООД стойността на
довършителните работи по сградата, припадащи се на процесния апартамент.
Тези довършителни работи нямало как да се заплатят на ищцовото дружество
“Имо 2005” ООД (в несъстоятелност), след като същото не ги е
извършило.Съгласно нотариалния акт от 2018 г. и в интерес на купувача Д.
Д., част от дължимата от ответника цена в размер на 14 000 евро (27 381,62
лева) е платена на 27.06.2019 г. от третото лице Д. Д. като собственик на
ипотекирания имот по разчетна сметка в “БАНКА ДСК” ЕАД, с основание “за
частично заличаване на ипотека по кредита на „Имо 2007“ООД. Третото лице
Д. Д. е заплатило и 22 972 лева на “МДМА – 16” ООД с основание
“довършителни работи за ап. А605”, с което е изпълнило задължение по
4
нотариален акт от 2018 г.подържа се от ответника,че “МДМА – 16” ООД има
качеството на възложител по издадения Акт образец 15, тъй като същото е
закупило сградата от предишния й собственик “Имо 2007” ООД (в
несъстоятелност), който след откриване на производство по несъстоятелност с
решение от 01.10.2012 г. и след обявяването на дружеството в
несъстоятелност с решение от 21.03.2016 г. не е могъл обективно да завърши
сградата и да осигури издаването на Акт образец 15 за нея.От страна на
ответника е направено възражение за неизпълнен договор по чл. 90, ал. 1 от
ЗЗД, тъй като ищцовото дружество не е изпълнило задълженията си по
договора за снабдяване на сградата с Акт образец 15 в определен срок – до
31.08.2010 г., което е от значение за плащането на претендираната част от
продажната цена.Съгласно чл. 1 от предварителния договор общата продажна
цена на имота е 159 600 лева като се прави възражение за прихващане с
дължимата неустойка от 31 920 лева (20% от общата продажна цена) по чл.
14, ал. 2 от предварителния договор, която е възникнала в полза на ответника-
купувач поради забавата на ищеца- продавач да изпълни задължението си за
снабдяване на сградата с Акт образец 15 до 31.08.2010 г. Твърди, че това
задължение за плащането на неустойка е в резултат на продължаващата
забава на ищеца и не е погасено по давност, като купувачът ответник имал
право да удържи неустойката от продажната цена.
При условията на евентуалност ответника е направил възражение за
прихващане с правно основание чл. 82 от ЗЗД със своите насрещни и
изискуеми вземания спрямо ищеца за сумата от 61 809 лева – обезщетение за
имуществени вреди (пропуснати ползи), представляващи разликата между
цената на процесния апартамент с или без Акт образец 15 и Акт образец 16.
Подържа се, че цената с довършването на сградата/апартамента възлиза на
159 600 лева, а без тях на 50 000 евро или 97 791 лева (съгласно нотариалния
акт от 2018 г.).
При условията на евентуалност, ако възражението за прихващане със
сумата от 61 809 лева не бъде прието за основателно, ответникът е направил
възражение за прихващане с правно основание чл. 266, ал. 1 вр. с чл. 79, ал. 1,
предл. първо от ЗЗД за сумата от 22 972 лева, доколкото ищецът не е
извършил необходимите довършителни работи на сградата за снабдяването й
с Акт образец 15 и Акт образец 16, платена на 14.08.2019 г. от третото лице Д.
Д. на “МДМА – 16” ООД съгласно нотариалния акт от 2018 г.
5
От страна на ищеца по делото в допълнителната искова молба се
твърди,че процесният нотариален акт от 23.12.2009 г. касае продажба на
недвижим имот в груб строеж и по него няма поети задължения от ищеца за
извършване на довършителни работи по сградата. Сочи, че представения от
ответника предварителен договор е договор със смесен характер и съчетава от
една страна предварителен договор с поето задължение за сключване на
окончателен договор за прехвърляне на собственост върху недвижими имот, а
от друга – договор за изработка. Оспорва доводите на ответника, че
задължението за плащане на остатъка от цената на продадения имот в груб
строеж е обвързано с изпълнение на довършителните работи по сградата,
поради което при неизпълнение на довършителните работи не можело да се
търси плащане на цената по нотариален акт. Сочи, че такива вземания не са
предявени от ответника и приети в производството по несъстоятелност на
ищцовото дружество.Подържа се,че вземанията на ответника,за които същия
прави възражения за прихващане не са предявени и приети в производството
по несъстоятелност.Оспорва като неоснователни възраженията на ответника
за прихващане с насрещни вземания, тъй като за същите не са налице
законовите изисквания по чл. 645 от ТЗ за извършването им по отношение на
длъжник в производство по несъстоятелност.Ищецът е направил възражение
за изтекла погасителна давност за вземанията на ответника по
предварителния договор за извършване на довършителните работи,
включително неустойки и обезщетения.
В допълнителния отговор ответникът поддържа, че сградата, в която е
построен процесният апартамент, е възложена в производството по
несъстоятелност на “МДМА – 16” ООД с постановление от 06.07.2017 г., като
по този начин фактически било прехвърлено задължението за завършване на
сградата с Акт образец 15.С оглед на това на 18.10.2018 г. между ответника и
“МДМА – 16” ООД е сключено споразумение, с което се констатира, че
“МДМА – 16” ООД е извършило СМР в процесния апартамент на стойност от
22 972 лева, която сума ответника се задължава да заплати на “МДМА – 16”
ООД в двумесечен срок от получаване на разрешение за ползване на сградата.
Подържа се,че при евентуално уважаване на иска би се стигнало до
неоснователно обогатяване на ищеца, който би получил имуществената
стойност на СМР, които нито е извършил, нито е възложил или
заплатил.Ответникът оспорва възраженията на ищеца за погасяване по
6
давност на претендираните с възраженията за прихващане вземания.
За да постанови обжалваното решение съдът е приел за установено
следното от фактическа страна:Между страните е сключен договор за
покупко-продажба на недвижим имот в груб строеж, обективиран в
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот в груб строеж № 96,
том II, рег. № 4727, дело 287 от 23.12.2009 г. по описа на нотариус с рег. №
*** на НК, по силата на който продавачът –ищецът по делото продава на
купувача –ответник имота подробно посочен в нотариалния акт за сумата от
99 600 лева, от която продавачът е получил в брой 9 600 лева преди
подписването на нотариалния акт, а остатъкът от 90 000 лева е платим от
купувача в едноседмичен срок от издаване на Акт образец 15 за
сградата.Съдът е установил ,че отношение на дружеството е открито
производство по несъстоятелност с решение от 01.10.2012 г. по т.д. №
409/2012 г. на Окръжен съд – Благоевград.С констативен акт от 17.05.2019 г.
за установяване годността за приемане на строежа е установено,че строежът
е изпълнен съгласно одобрените инвестиционни проекти, изискванията към
строежите по чл. 169, ал. 1 – 3 от ЗУТ, условията на договора (договорите) за
строителство, и че наличната строителна документация в достатъчна степен
характеризира изпълненото строителство.С покана получена на 27.01.20г.
ищеца е поканил ответника в даден допълнителен срок да заплати остатъка от
продажната цена за апартамента в размер на 90 000 лева. По делото е
представен предварителен договор от 05.10.2009 г. за продажба на
апартамента и задължение за изграждане, сключен между ищеца като
продавач и ответника като купувач.Съгласно чл.2 от предварителния
договор, купувачът се задължава да заплати продажната цена на имота от 159
600 лева, както следва: внесено капаро на 25.09.2009 г. – 9 600 лева, в деня на
подписване на предварителния договор – 60 000 лева и остатъка в размер на
90 000 лева – в едноседмичен срок от издаването на Акт образец 15 за
сградата.Съгласно чл. 6 от предварителния договор, продавачът се задължава
да извърши за своя сметка обекта в посочена степен на завършеност,а
съгласно чл. 11, ал. 1, б. а) от предварителния договор, изпълнителят е
длъжен да завърши и предаде обекта с Акт образец 15 за сградата – до
31.08.2010 г.Съгласно чл. 14, ал. 2 от предварителния договор, в случай, че
забавата за предаване на сградата с Акт образец 15 е повече от една година,
то изпълнителят/ продавач дължи неустойка в размер на 20% от общата
7
продажна цена.С приходен касов ордер № 276/28.10.2010 г., издаден от
ищеца, ответника е внесъл сумата 14 000 евро – вноска за апапартамента за
заличаване на ипотека.С нотариален акт за покупко-продажба на недвижим
имот в груб строеж № 110, том III, рег. № 7782, дело 436 от 06.11.2018 г. по
описа на нотариус с рег. № *** на НК, съгласно който ответника е продал на
Д. Д. описания по-горе недвижим имот, изграден до степен “груб строеж” -
апартамент А605, за продажна цена в размер на 50 000 евро, която сума е
платима изцяло по банков път след подписването на нотариалния акт и преди
вписването му в Службата по вписванията. В нотариалния акт е договорено,
че в тежест на продавача –ответника по настоящето дело остава изплащането
на задължението по нотариалния акт от 23.12.2009 г., описан подробно по-
горе, което вземане не е изискуемо към момента на сключването на
нотариалния акт, тъй като сградата, в която се намира продаваният
апартамент не е прието с Акт образец 15; поради обстоятелството, че от
закупуването на апартамента от дружеството-продавач през 2009 г. все още
няма издадени актове образец 15 и образец 16, купувачът Д. Д. се задължава
след приемане на сградата и издаване на удостоверение за въвеждане в
експлоатация да заплати на дружеството, извършващото довършителните
работи по сградата, стойността на тези довършителни работи, относими към
апаратамента.С платежно от 27.06.2019 г. Д. Д. е заплатил на “Банка ДСК”
ЕАД за сумата от 14 000 евро за частично заличаване на ипотека на ищеца по
делото.С писмо на банката до Д. с рег. № 01-20-04322/24.06.2019 г. същата е
дала съгласие за частично заличаване на договорна ипотека върху
апартамента.С платежно от 14.08.2019 г. Д. Д. е заплатил на “МДМА – 16”
ООД за сумата от 22 972 лева за довършителни работи за ап. А 605.По делото
е представено споразумение от 18.10.2018 г., сключено между ответника и
“МДМА – 16” ООД относно въвеждане в експлоатация на сградата, в която
се намира апартамент № А605, както и постановление за възлагане по т.д. №
409/2012 г. на Окръжен съд – Благоевград, с което на “МДМА – 16” ООД са
възложени имоти, завършени до етап “груб строеж”, находящи се в
гореописаната сграда в гр. ***.По делото е представен Акт образец 15 за
гореописаната сграда от дата 03.12.2018 г.Съгласно заключението на
съдебно-оценителска експертиза пазарната стойност на довършителните
работи към 31.08.2010 г. възлизат на 23 571,98 лева, а към 06.11.2018 г. – 26
181,26 лева.Пазарната стойност на имота към 31.08.2010 г. на етап Акт 14
8
възлиза на 75 835,57 лева, а към 06.11.2018 г. на етап Акт 14 – 91 256,45
лева.Съгласно заключението пазарната стойност на имота към 31.08.2010 г.
на етап Акт 15 възлиза на 145 510,87 лева, а към 06.11.2018 г. на етап Акт 15 –
175 099,95 лева.
За да постанови обжалваното решение съдът е приел за установено от
правна страна ,че прехвърлянето на правото на собственост върху
недвижимия имот, завършен в груб строеж, е извършено в изискуемата от
закона нотариална форма с подписването на нотариалния акт от 23.12.2009
г.С оглед постигнатата от страните договорка за разсрочване на плащането на
остатъка от продажната цена, същият е дължим в едноседмичен срок от
издаване на Акт образец 15 за сградата, в която се намира продадения
апартамент № А605. С оглед представения от ищеца Акт образец 15 за
установяване годността за приемане на строежа от 17.05.2019 г., остатъкът от
продажната цена на апартамента е следвало да бъде заплатена до 24.05.2019
г.След като с приходен касов ордер № 276 от 28.10.2010 г. ответникът е
заплатил на продавача сумата от 14 000 евро, с левова равностойност по
курса на БНБ за еврото в размер на 27 381,62 лева и преди откриване на
производство по несъстоятелност на ищцовото дружество с решение от
01.10.2012 г. по т.д. № 409/2012 г. на Окръжен съд – Благоевград, съдът е
приел,че плащането е надлежно извършено. След като е приспаднал тази
внесена сума от общата претенция от 90 000 лева съдът е приел,че остатакът
е 62 618,38 лева,който е присъдил с обжалваното решение.
Съдът е приел за неоснователни възраженията на ответника, че
ищецът не може да търси от ответника пълния размер на уговорената
продажна цена за апартамента, тъй като не е изпълнил задължението си за
снабдяване на сградата с Акт образец 15 и Акт образец 16. С нотариалния акт
от 23.12.2009 г. страните са предоговорили условията за плащане на
продажната цена за апартамента и за изграждане на обекта, като за
прехвърляне на правото на собственост върху апартамента, завършен в груб
строеж, се дължи продажна цена в размер на 99 600 лева, платима по
уговорения в нотариалния акт начин. В останалата част цената по
предварителния договор касае изграждането на обекта. В случая ищцовата
претенция касае уговорената в нотариалния акт продажна цена за
прехвърляне на правото на собственост на апартамента. Съгласно
нотариалния акт за продажба остатъкът от продажната цена на апартамента в
9
размер на 90 000 лева се заплаща от купувача ответник в едноседмичен срок
от издаване на Акт образец 15 за сградата, като не е уговорено, че това е
задължение на продавача.В случая за сградата е издаден Акт образец 15,
поради което от тази дата тече за ответника едноседмичният срок за плащане
на остатъка от продажната цена за имота.
Съдът е приел за неоснователно възражението на ответника за
неизпълнен договор по чл. 90, ал. 1 от ЗЗД, доколкото ищцовото дружество не
е изпълнило задълженията си по договора за снабдяване на сградата с Акт
образец 15 в определен срок – до 31.08.2010 г.Прието е,че в случая не са
налице предпоставките за уважаване на направеното възражение за
неизпълнен договор, тъй като по делото са представени от ищцовото
дружество доказателства за завършване на сградата с Акт образец 15, като без
значение е кой е бил възложител на СМР. Това следва и от уговорката в
нотариалния акт – условието за плащане на остатъка е издаване на Акт
образец 15, като не е посочено, че това е задължение на ищеца по делото.От
друга страна съдът е прие,че направените от ответника възражения за
прихващане са недопустими извън предявяването им в производството по
несъстоятелност на ищцовото дружество, открито с решение от 01.10.2012 г.
по т.д. № 409/2012 г. на Окръжен съд – Благоевград. В случая с възраженията
за прихващане ответникът претендира вземания за неустойка и обезщетение
за вреди по сключения между страните предварителен договор, които са
възникнали поради неизпълнението на ищцовото дружество за построяване
на сградата в срок до 31.08.2010 г. Съгласно чл. 14, ал. 2 от предварителния
договор неустойката за неизпълнение се дължи при забава при предаване на
сградата с Акт образец 15 с повече от една година, т.е. до 31.08.2011 г., а не от
16.05.2019 г., както сочи ответникът. Следователно вземането за неустойка е
възникнало на 31.08.2011 г., преди откриване на производството по
несъстоятелност на ищеца с решението от 01.10.2012 г.След откриване на
производството по несъстоятелност всеки кредитор следва да предяви
писмено своите вземания към длъжника пред съда по несъстоятелност.
Предявяването на вземанията в производството по несъстоятелност е
подчинено на императивните правила, предвидени в глава 43, част IV
“Несъстоятелност” на Търговския закон. В случая решението за откриване на
производството по несъстоятелност на ищцовото дружество е вписано в
Търговския регистър на 05.10.2012 г. По делото не са представени
10
доказателства от ответника, че вземанията му към ищеца, произтичащи от
предварителния договор, са предявени надлежно в преклузивните срокове в
производството по несъстоятелност на ищцовото дружество. С оглед на това
заявените от ответника възражения за прихващане с вземания към ищцовото
дружество, възникнали преди решението за откриване на производството по
несъстоятелност, не могат да бъдат разглеждани в настоящото производство,
след като не могат да бъдат предявени в производството по несъстоятелност
на длъжника и не могат да се противопоставят на кредиторите на
несъстоятелността. Съдът е приел,че в противен случай би се стигнало до
недопустимо заобикаляне на императивните разпоредби на част IV
“Несъстоятелност” на Търговския закон, в частност на преклузивните срокове
за определяне кръга на кредиторите на несъстоятелното
дружество.Вземанията за неустойка не са възникнали след откриване на
производството по несъстоятелност, тъй като основанието е възникнало
преди откриването на производството по несъстоятелност.
Софийският апелативен съд счита,че обжалваното решение е правилно и
законосъобразно,поради което следва да бъде потвърдено. Атакуваното
решение е валидно и допустимо, поради което съдът е обвързан от
направените от жалбоподателя оплаквания в жалбата.
Съставът на САС счита,че законосъобразно СГС в обжалваната част от
решението е направил преценка на развитието на отношенията между
страните по делото,макар да е приел,че сключеният предварителен договор от
05.10.09г. и нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот в груб
строеж № 96, том II, рег. № 4727, дело 287 от 23.12.2009 г. по описа на
нотариус с рег. № *** на НК имат различни цели.
Съдът не споделя този извод на СГС,поради това,че счита,че целта и на
двата договора е придобиването от страна на ответника по делото на
въпросния имот в договореното състояние.В т.2 от сключеният предварителен
договор са договорени сроковете,в които следва да бъде заплатена цената
/159 000лв./ на имота:
-внесено предварително капаро от 9 600лв.
-в деня на подписване на предварителния договор-60 000лв. и
-в едноседмичен срок от деня на издаване на акт-обазец 15 за сградата-
11
90 000лв.
По делото е безспорно предварителното внасяне на капарото от
9 600лв. като не е взето изрично становище относно заплащането на втората
вноска по договора от 60 000лв. и не са ангажирани доказателства за плащане
в тази насока. Съдът счита,че липсата на становище на страните по
отношение на втората вноска от 60 000лв. не може да доведе до различен
извод от този,които е направен в първоинстанционното решение,поради
това,че ищецът претендира вземането си не на основание предварителния
договор,а въз основа на нотариалния акт от 23.12.09г. където дължимостта на
претендираната сума от 90 000лв. е обвързана от издаването на акт обазец 15
за сградата.Признание за това задължение от страна на въззиваемото
дружество е налице на страница втора от нотариалния акт от 06.11.18г.
където е посочено,че в тежест на продавача-настоящия жалбоподател остава
задължението по нотариалния акт от 23.12.09г. „което задължение към
настоящия момент не е изискуемо,тъй като сградата,в която се намира
продавания апартамент не е приета с акт-образец 15. След като в посочения
нотариален акт,който е съставен без участието на ищеца по делото, изрично е
посочено задължението на ответника-настоящия жалбоподател да заплати
задължението по предходния нотариален акт,то вън от съмнение е,че към
06.11.18г. управителя на дружеството-жалбоподател е бил наясно,че
задължението съществува и следва да бъде заплатено при настъпването на
предвиденото условия.С оглед на това законосъобразен е извода на СГС,че
последващите плащания извършени от третото лице Д. Д. са несъотносими
към предмета на делото.Същото се отнася и по отношение заплащането на
довършителните работи по апартамента-дали същите са осъществени и от кой
точно са извършени и заплатени няма връзка с правния спор по делото.
След като е налице задължение за плащане по нотариалния акт от
23.12.09г. на сумата 90 000лв. ,което задължение е признато от
жалбоподателя за съществуващо и към датата на последващата продажба-
06.11.18г. то законосъобразно СГС е уважил иска в обжалваната му част и
присъдил сумата 62 618,38 лева след като от дължимата сума 90 000лв. е
приспаднал внесените с приходен касов ордер № 276 от 28.10.2010 г. от
жалбоподателя на виззиваемия 14 000 евро, с левова равностойност по курса
на БНБ за еврото в размер на 27 381,62 лева.Същото се отнася и за уважената
акцесорна претенция за сумата 8 767,27лв. обезщетение за забава за периода
12
от 25.0519г. /осмия ден след издаването на акт –образец 15/ до датата на
предявяване на иска.
Съдът счита,че съществуващата в нотариалната дейност порочна
практика, при изповядване на сделките, да се посочват занижени цени на
продаваните имоти не може да наложи извод,че задължението не
съществува,тъй като това противоречи,както на изричната уговорка между
страните,така и на последващото /към 06.11.18г./ признание за наличието на
задължението.
Неоснователно е оплакването,че с присъждането на претендираната
сума ищецът ще се обогати неоснователно,а собствениците на апартамента
ще обеднеят,поради това,че ще следва да заплатят втори път сумата на
дружеството, което е довършило сградата.В настоящия случай собственика на
апартамента –Д. Д. е трето на настоящето дело лице,по отношение, на което
не са налице претенции от ищеца по делото.На следващо място новият
собственик -Д. Д. е заплатил на “МДМА – 16” ООД /дружеството довършило
сградата/ сумата от 22 972 лева за довършителни работи за
апапартамента,поради което не може да се поставя въпрос за обогатяване на
ищеца по делото.Същото се отнася и за ответното дружество-жалбоподател.С
продажбата от 06.11.18г. дружеството е прехвърлило собствеността върху
апартамента и не е имало задължения по отношения на довършването на
сградата.Дори в нотариалния акт от 06.11.18г. изрично е предвидено
задължението на купувача Д. да заплати на дружеството,което ще завърши
сградата стойността на довършителните работи.
Законосъобразно СГС не е уважил възражението за прихващане,
направено от ответника-настоящ жалбоподател с предвидената в чл.14,ал.2 от
предварителния договор неустойка.Вземането за неустойка произхожда от
посочения текст,предвиденото в чл.11,ал.1,б.“А“ задължение сградата на бъде
приета с акт обр.15 в срок до 31.08.10г. и забава повече от една година. До
31.08.11г. сградата не е била приета с акт обр.15,поради което за ответника е
възникнало вземането за заплащане на неустойка.Това вземане като парично
вземане е следвало да бъде предявено и прието в производството по
несъстоятелност на ищцовото дружество открито с решение от 01.10.2012
г.По делото не се и подържа да е налице предявяване и приемане на това
вземане в производството по несъстоятелност,поради което разглеждането на
13
това възражение за прихващане в настоящето производство е недопустимо.
С оглед на горното решението в обжалваната му част следва да бъде
потвърдено.
Така мотивиран Софийскят апелативен съд
РЕШИ:
Потвърждава Решение № 260260/1 1.04.2022r. по т. д. № 2283/2020г. по
описа на СГС, TO, VI - 8 сьстав,в обжалваната му част,с която:
„СИЛВИЯ 2007“ ЕООД, ЕИК ********* е осъдено да
заплати на „ИМО 2005" ООД (в несъстоятелност), ЕИК ********* на
основание чл. 79, ал. 1, предл. първо вр. с чл. 200, ал. 1 и чл. 86, ал. 1 от
ЗЗД, сумата от 62 618,38 лева (шестдесет и две хиляди шестстотин и
осемнадесет лева и тридесет и осем стотинки), представляваща дължима
неплатена част от продажната цена на апартамент № А605 от Жилищна
сграда с магазини, ателиета, паркоместа, складови и технически помещения и
подземни гаражи, находящи се в гр. ***, Столична община,
район “Студентски”, в УПИ I-1696, кв. 42 по плана на гр. ***, местност “***”,
прехвърлен с Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот в груб
строеж № 96, том II, рег. № 4727, дело 287 от 23.12.2009 г. по описа на
нотариус В.А., с рег. № *** на НК, с район на действие – РС – София, вписан
под акт № 139, том CLXXXIII, вх.рег. № 62070/23.12.2009 г. на Служба по
вписванията – София, ведно със законната лихва върху присъдената главница
от 62 618,38 лева за периода от 09.10.2020 г. до окончателното й плащане,
и сумата от 8 767,27 лева (осем хиляди седемстотин шестдесет и седем лева и
двадесет и седем стотинки), представляваща законната лихва върху
главницата от 62 618,38 лева за периода от 25.05.2019 г. до 09.10.2020 г.
В останалата част,с която са отхвърлени като
неоснователни предявените искове за главница за горницата над 62 618,38
лева до 90 000 лева и за лихва за горницата над 8 767,27 лева до 12 600 лева
решението е влязло в сила като необжалвано.
Решението може да бъде обжалвано с касационна жалба при условията
по чл.280,ал.1 от ГПК пред ВКС в едномесечен срок от връчването на препис
на страните.
14
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
15