Р Е
Ш Е Н
И Е
№
139
27.11.2019 г., гр. Варна
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
Апелативен
съд – Варна, Гражданско отделение на шести ноември,
две хиляди и деветнадесета година, в публично заседание
в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: М. Славов
ЧЛЕНОВЕ: Петя Петрова
Мария
Маринова
Секретар: Виолета
Тодорова
Прокурор:
Като разгледа
докладваното от съдия П.Петрова въззивно гр.д. № 477 по описа на съда за 2019 г. и за да се
произнесе взе предвид следното:
Производството
по в.гр.д. №477/2019 г. по описа на Варненския апелативен съд е образувано по
въззивна жалба на М.К.К., подадена чрез адв. С.А., против решение №
884/15.07.2019 г., поправено с решение № 1011/12.08.2019 г., постановено по
гр.д. № 587/2019 г. по описа на Варненския окръжен съд, с което е осъден да
заплати на Е.Р.К. сумата от 34 000 лв., представляваща двоен размер на
платеното капаро по чл.12 от Предварителен договор за покупко -продажба на
недвижим имот от 27.11.2018 год.,
на основание чл.93 ал.2 от ЗЗД, ведно с обезщетение за забава в размер на
законната лихва, считано от 01.04.2019 г. до окончателното изплащане на
задължението.
С
жалбата си въззивникът е настоявал, че обжалваното решение е неправилно –
незаконосъобразно, постановено в противоречие на събраните по делото
доказателства и на съдебната практика, като е
молил за отмяната му и за отхвърляне на иска както и за присъждане на сторените
по делото разноски. Навел е подробни оплаквания за липсата на
предпоставките за разваляне на предварителния договор,
за погрешни изводи на съда в обратна насока и за
основателност на иска.
Насрещната
страна Е.Р.К., чрез адв. С.Б., е подала писмен отговор на жалбата, с който е
оспорила същата и по съображения за правилността на обжалваното решение е
молила за неговото потвърждаване и за присъждане на разноските.
В съдебно заседание пред настоящата инстанция, въззиваемата чрез адв. Б. е
поддържала отговора на въззивната жалба и е молила за присъждане на разноските
по приложен списък. Въззивникът не е се е явил, като с писмена молба е
поддържал въззивната си жалба, молил е за присъждане на разноските и е направил
възражение за прекомерност на платеното от другата страна адвокатско
възнаграждение. В предоставения му по писмената молба срок не е депозирал
писмени бележки.
Варненският апелативен съд, въз основа на събраните
по делото доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна
следното:
Производството пред Варненския
окръжен съд е било образувано по искова молба на Е.Р.К., с
която срещу М.К.К. е предявен иск за заплащане на сумата от 34
000 лева, представляваща двойния размер на даденото капаро по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 27.11.2018 г. на основание
чл.93 ал.2 изр. последно от ЗЗД. Ищцата е подържала, че
ответникът, като продавач по предварителния договор, не е изпълнил задължението си по чл. 9 от
договора да осигури на падежа прехвърлянето на имота чист от всякакви вещни тежести,
включително и възбрани, поради което е неизправна страна. С едностранно
изявление, ищцата се отказала от договора (развалила го) и претендира
уговореното в чл. 12 от предварителния договор заплащане на даденото от нея
капаро в двоен размер. Молила е за присъждане на законната лихва върху
главницата от датата на подаване на исковата молба до окончателното й
заплащане, както и за присъждане на разноските.
Ответникът е подал писмен отговор, с който е оспорил иска по съображения: -
за нищожност на клаузата на чл.9
от предварителния договор от 27.11.2018 год. поради
накърняване на добрите нрави и липса на съгласие – възражение на
осн.чл.26,
ал. 1 и ал.2 от ЗЗД, евентуално за унищожение – бил
подведен да се задължи - възражение по чл. 29 ЗЗД; - липса на виновно
неизпълнение, доколкото вписаната
изпълнителна възбрана върху имота не зависи от неговата воля
и е извън неговия контрол; -
ищцата е неизправна страна по договора, тъй
като два пъти е отказала
да изпълни задължението си да закупи обещания недвижим имот; - предварителният
договор от 27.11.2018 год. не е бил прекратен с изявление от 22.03.2019 год. на
представителя на ищеца адвокат С.Б., тъй като тя е нямала представителна власт
за това; - неизпълнението било незначително, тъй като възбраната
не препятствала сключването на окончателния договор. Предложил е на насрещната
страна сключване на окончателен
договор за възбранения имот, при условието с цената да се погаси
задължението му по ИД№ 23/2019 г.
по описа на ЧСИ Николай Георгиев, рег. № 716 и след това да
бъде вдигната възбраната. Молил е за отхвърляне на иска и присъждане на
разноските.
Ищцата е възразила писмено, поддържайки
неизправност у продавача предвид наличието на вписана и към момента възбрана
върху имота, като е настоявала в условие на евентуалност исковата й молба да се
счита за изявление за разваляне на договора, евентуално писменото й становище
да се счита за такова.
Със сключен на 27.11.2018 год. между страните по делото предварителен договор, М.К. се задължил да продаде
на Е.К., а тя - да купи в срок до 22.03.2019 г. собствения му недвижим имот, представляващ: самостоятелен обект в сграда с идентификатор №10135.1505.18.1.4,
а именно: апартамент №4 /четири/, с площ от 108.41
кв.м., находящ се на втори етаж, във вход "А" от жилищна сграда,
изградена в град Варна, булевард "Сливница" №78, попадащ в квартал 463,
I /първи/ микрорайон на град Варна, ведно с прилежащото избено помещение, както и таванско помещение и 8.343 % идеални части от
общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, върху
което е построена сградата за сумата от 172
113 лева. Договорено е в деня на
подписване на предварителния договор,
ищцата – купувач да преведе
капаро (задатък по см. на чл.93 от ЗЗД)
в размер на 17 000 лева по специална сметка на нотариус, което и е сторено, видно от подписания протокол на нотариус Д.
В., рег.№480 на НК. Депозираното капаро е преведено от нотариуса - на продавача на 09.01.2019
год., след
представяне от първия, в изпълнение на чл. 7 от предварителния договор, на
копие
от влязло в сила определение/решение
на ВКС по гр.д. №479/2017 год. по описа на Варненския апелативен съд за удостоверяване липсата на права на
третите лица. Договорено е остатъкът от продажната цена в размер на 155
113 лева да се плати по банков
път в
деня на подписване на окончателен договор. Ответникът е декларирал
в чл.7 от договора, че към датата на сключването му е единствен собственик, че
не е упълномощавал за продажба лица, няма други договори за имота, няма ипотеки
и освен вписаната искова молба по посоченото дело, върху имота няма вещни
тежести, вписани искови молби, обезпечения, възбрани и т.н. В чл. 9
от предварителния договор, ответникът се задължил да
не извършва никое от посочените в чл.7 действия до сключване на окончателен
договор във формата на нотариален акт и да прехвърли собствеността на имота без
наличие на вещноправни тежести - възбрани, ипотеки, договори за наем, искови
молби, ограничени вещни права и други. Договорено е в
чл. 12 от предварителния договор, че при неизпълнение на задължението за
продажба на имота при условията на договора, продавачът да заплати на купувача
капарото (задатъка) в двоен размер.
Междувременно, срещу ответника е било образувано изпълнително дело №
20197160400023 от ЧСИ Н.
Г., рег.№716 по молба на взискателката С.
В. Т. за събиране на
парично задължение от 99 904,72
лева. (към 31.01.2019 год.), изпълнението по което е било насочено към обещания с предварителния
договор имот чрез вписването на възбрана върху него на 24.01.2019
год.
В уговорения за изповядване на сделката ден 22.03.2019
год. страните се явили пред нотариуса, като ищцата,
представлявана от адвокат С.Б., предвид
неизпълненото от продавача задължение за продажба
на имота при условията на договора (без права на трети
лица и вписани възбрани) е направила изявление същият да се счита развален. Едностранното изявление на ищцата за прекратяване на процесния
договор е отразено в протокола на нотариуса от същия
ден, като едновременно с това на ответника е връчена и нотариална покана за
разваляне с едностранното изявление, връчена редовно на 22.03.2019
год. при условия на отказ.
На 30.01.2019 г. взискателката С. Т. е депозирала молба до съдебния
изпълнител, вдигането на възбраната да бъде сторено едва след заплащане изцяло
на задълженията по изпълнителното дело.
Възбраната не е била вдигната и в хода на настоящото производство.
В декларация от 26.06.2019 г., Е.К. е потвърдила всички изявления и
действия на адв. Б., включително и всички изявления за отказ и разваляне на
предварителния договор.
Задължението на продавача да прехвърли имота чист от вещни тежести, от
права на трети лица, от възбрани и т.н. е закрепено в чл. 9 от предварителния
договор. Тази клауза не е нищожна на сочените от ответника основания – тя нито
противоречи на добрите нрави, нито е налице липса на съгласие за нея.
Добрите нрави са морални норми с нравствено-етично съдържание, които
законът въздига в критерий за оценка на сделките. Тези норми не са писани и
конкретизирани, а съществуват като общи принципни неписани положения на обществения
живот или произтичат от такива. Накърняване на добрите нрави по смисъла на чл.
26, ал.1 от ЗЗД е само онова, което е грубо и в ярко противоречие с утвърдените
в обществото нравствено-етични норми. В случая, с уговарянето, че продавачът е
длъжен да прехвърли имота чист от тежести и права на други лица, на практика се
уговаря едно от основните задължение на продавача по договора за продажба,
което законодателят е скрепил и с отговорността по чл. 188 ЗЗД. Затова, клаузата
на чл.9 от договора не е в противоречие с никакви нравствено-етични правила.
Липса на волеизявление или съгласие по смисъла на чл. 26, ал.2 от ЗЗД е
налице, когато обективираното изявление не отговаря на вътрешното намерениe. Липса на волеизявление или съгласие
е налице, когато изявлението е направено несериозно, като шега или като
учебен пример, като мислена уговорка (скрита резерва) без намерение за
създаване, изменение или прекратяване на провоотношение или при насилие, но във
всички случаи при съзнавана липса на волеизявление, както и когато е направено
в състояние, изключващо въобще формирането на воля като малолетие, поставяне
под пълно запрещение и др. Настоящият случай изобщо не е такъв. Ответникът към
датата на сключване на предварителния договор е дееспособно лице, положило
подписа си, като изявлението му за задължаване по чл.9 е направено сериозно (не
като шега или пример) и с намерение за пораждане на такова задължение към
купувачката.
По делото няма никакви данни, ответникът да е бил подведен от другата
страна или от трето лице да приеме уговорката в чл.9 от договора и не е
умишлено въведен в заблуждение, поради което не е налице и евентуален порок по
чл. 29, ал.1 ЗЗД.
Съгласно разпоредбите на чл.93, ал.1 и ал.2 от ЗЗД, задатъкът служи за
доказателство, че е сключен договорът и обезпечава неговото изпълнение. Ако
страната, която е дала задатъка, не изпълни задължението си, другата страна
може да се откаже от договора и да задържи задатъка. Ако задължението не е
изпълнено от страната, която е получила задатъка, другата страна при отказ от договора може да иска задатъка в
двоен размер.
Установено е по делото, че ответникът е получил от ищцата по предварителния
договор за продажба на имота сумата от 17 000 лв. капаро (задатък),
преведен му от нотариуса на 09.01.2019 год. Едно от поетите от продавача задължения по процесния предварителен
договор (закрепено в чл.9 от договора) е да прехвърли правото на собственост
върху имота, свободен от вещни тежести, възбрани или права на трети лица, които
биха възпрепятствали упражняването на правото на собственост в пълния му обем.
Наличието на възбрана, вписана по изпълнително дело за събиране на значителен
дълг на продавача и неспособността на продавача да я заличи до изтичане на
срока за сключване на окончателен договор, съставлява виновно негово неизпълнение
на горепосоченото договорно задължение (по см. на чл.9 от договора) и е
основание за разваляне на договора (отказ от него) без спазване на реда по
чл.87 ЗЗД и за получаване на престация в размер на договорения в полза на
купувача задатък, без да е нужно да се доказват вреди от договорното
неизпълнение. Двукратната покана от продавача до купувачката за сключване на
договора, но без заличаване на възбраната, няма характер на готовност за точно
изпълнение от него, поради което и Е.К. не е била длъжна да закупи възбранения
имот, независимо от евентуалните възможности и по-нататъшни уговорки с
кредиторите на продавача за последващо заличаване на възбраната. Продажбата на
възбранен имот също е възможна, но купувачът не е длъжен да я приеме, защото
поради вписаната изпълнителна възбрана той ще трябва да търпи изпълнението и да
отговаря с имота си за задълженията на продавача, предмет на изпълнителното
дело. Имайки предвид изложеното, неизпълнението не е и незначително с оглед
интереса на Е.К., поради което и възраженията на ответника в този смисъл са
неоснователни. Неизпълнението на продавача да продаде имота свободен от тежести
и права на трети лица съставлява негово виновно неизпълнение и той е неизправна
страна. Купувачката от друга страна е изправна такава. Тя е изпълнила
задължението си да плати в срок уговореното капаро от 17 000 лв. и се е
явила пред нотариуса в срок за изповядване на сделката. Като изправна страна,
същата има правото да се откаже от договора (да го развали по облекчения ред
без да дава срок за изпълнение – решение № 106 от 16.07.2018 г. по гр.д. №
4088/2017 г., III г.о., ВКС) и да
се възползва от договорената в съответствие с разпоредбата на чл. 93 ЗЗД клауза на чл. 12 от договора за плащането на капаро
(задатък) в двоен размер на престирания. Изявлението за отказ (разваляне на
договора) е направено от продавачката чрез пълномощника й адв. Б. на 22.03.2019
год. и е достигнало до
насрещната страна, поради което и от този момент договорът е развален.
Ответникът не може да възразява относно липсата на представителна власт на
пълномощника на насрещната страна, но и при такова възражение, то би било
неоснователно предвид изрично
потвърдените действия на адв. Б. от ищцата. В този смисъл, предявеният
иск по чл. 93 от ЗЗД е основателен изцяло и ответникът – продавач следва да
заплати на купувачката – ищец сумата от 34 000 лв., представляваща двойния
размер на платеното от нея капаро (задатък). Върху същото следва да се присъди
и обезщетението за забава в размер на законните лихви, претендирани от датата
на исковата молба.
Като е достигнал до идентичен правен извод за основателност на иска,
окръжният съд е постановил правилен съдебен акт, който не страда от визираните
в жалбата пороци и следва да бъде потвърден.
С оглед изхода от въззивното производство и на осн. чл. 78, ал. 3 ГПК М.К.К. дължи на Е.Р.К. и сторените от
нея разноски за заплащане на адвокатско възнаграждение по договора за правна
защита и съдействие от 05.11.2019 г., които предвид основателността на
направеното възражение по чл. 78, ал.5 от ГПК за прекомерността му, с оглед
липсата на фактическа и правна сложност на делото, следва да бъдат намалени до
размер на минималните такива по Наредба 1/2004 г. за минималните размери на
адвокатските възнаграждения и да бъдат присъдени в размер на 1 550 лв.
По изложените съображения, Апелативен съд гр.Варна,
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение
№ 884/15.07.2019 г., поправено с решение № 1011/12.08.2019 г., постановено по
гр.д. № 587/2019 г. по описа на Варненския окръжен съд, с което М.К.К. е осъден да заплати на Е.Р.К. сумата от 34
000 лв., представляваща двоен размер на платеното капаро по чл.12 от
Предварителен договор за покупко - продажба
на недвижим имот от 27.11.2018 год.,
на основание чл.93 ал.2 от ЗЗД, ведно с обезщетение за забава в размер на
законната лихва, считано от 01.04.2019 г. до окончателното изплащане на
задължението, както и сумата от 3 175 лева, представляваща
сторените в първоинстанционото производство разноски.
ОСЪЖДА М.К.К. с ЕГН:********** и адрес *** да заплати на Е.Р.К. с
ЕГН:********** ***, сумата от 1 550 лв.,
представляваща сторените разноски за адвокатско възнаграждение за въззивното
производство.
Решението може да бъде обжалвано пред ВКС на РБ, в едномесечен срок от
връчването на препис от него на страните и при условията на чл.280 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: