РЕШЕНИЕ
гр.
София, 21.06.2023 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение, І-25 състав,
в публично заседание на седемнадесети юни две хиляди двадесет и първа година в
състав:
СЪДИЯ: АЛЕКСАНДЪР АНГЕЛОВ
при секретаря В. Станчева, като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 4311 по описа за 2016 г., за
да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД
и при евентуалност иск с правно основание чл. 79, ал.
1, предл. 2 ЗЗД.
Ищците И. Д.и С.Т. (наследници на починалата в
хода на делото Й.Й.) твърдят, че на 15.08.2007 г. наследодателката им Й.Й. и
нейният съпруг С. Й.са сключили с ответника „С.-НН“ ООД предварителен договор,
с който са поели задължение да учредят в полза на дружеството право на строеж
върху собствения им недвижим имот – УПИ V-290, кв. 4 по плана на гр. София, м.
„Хиподрума“ с площ от 352,80 кв. м и находящ се на адрес гр. София, бул. „*******С
договора ответникът се е задължил да изгради за своя сметка сградата, за която
ще му бъде учредено правото на строеж, като предаде на учредителите определени
обекти в сградата, за които те са запазили за себе си правото на строеж. Тези
обекти са описани в приложение към предварителния договор, което впоследствие е
изменено (на 29.02.2008 г.), като окончателно са определени с нот. акт № 84/17.12.2008 г., с който е учредено и
правото на строеж съгласно предварителния договор. Ищците твърдят, че съгласно
договора ответникът е следвало да завърши сградата в срок от 20 месеца, считано
от започването на строителството (датата на протокола за определяне на
строителна линия и ниво). Те посочват още, че разрешението за строеж за
сградата е издадено на 19.11.2008 г. и е влязло в сила на 06.01.2009 г., но
въпреки това ответникът не е започнал строителството. Ищците твърдят, че
протоколът за строителна линия и ниво е подписан три години по-късно на
05.01.2012 г., но и след това не са извършвани действия по строителството, като
сградата не е завършена в уговорения срок, т.е. до 05.09.2013 г., както и след
това. Ищците посочват също така, че на 14.09.2012 г. е починал съпругът на Й.Й.С. Й., като единствен негов наследник е именно Й.Й. с оглед на оставеното от него завещание, като по този
начин тя е станала е единствена страна по процесните договори. Поради
неизпълнението на задължението на ответника да изгради сградата, предмет на
процесните договори, ищците искат ответникът да им заплати уговорената в раздел
V, т. 6 от предварителния договор от 15.08.2007 г. неустойка за забава, чийто
размер възлиза на 0,10 евро за всеки квадратен метър от застроената площ на
обектите, които ищците е следвало да получат след построяването на сградата,
т.е. за които са си запазили право на строеж. Ищците твърдят, че общата площ на
тези обекти възлиза на 599,76 кв. м. Поради това искат ответникът да
им заплати неустойка за забава по предварителния договор в размер общо на
56 677,32 евро, дължима за периода 06.09.2013 г. – 07.04.2016 г., като
всеки от ищците претендира по половината от посочената сума, заедно със
законната лихва върху тази сума от 07.04.2016 г. до окончателното ѝ
изплащане.
При евентуалност, в случай че искът за заплащане
на неустойка бъде отхвърлен, ищците твърдят, че поради незавършването на
сградата в срок са претърпели вреди, представляващи пропуснати ползи и
изразяващи се в невъзможността на ищците да получат наем за обектите, които е
трябвало да придобият след изграждането на сградата, като по този иск искат
ответникът да заплати на всеки от ищците по половината от сумата 56 677,32
евро, дължима за периода 06.09.2013 г. – 07.04.2016 г.,
заедно със законната лихва върху тази сума от 07.04.2016 г. до
окончателното ѝ изплащане. Претендират разноски по делото.
Ответникът „С.-НН“ ООД оспорва исковете. Не
оспорва обстоятелството, че на 15.08.2007 г. между праводателите на ищците и
ответника е сключен соченият от ищците предварителен договора, както и че с
нотариален акт от 17.12.2008 г. в полза на ответника е учредено право на строеж,
което впоследствие се е погасило поради неупражняването му в петгодишен срок от
учредяването. Поради това ответникът счита, че след 17.12.2013 г. за него е
налице невъзможност да изпълни задълженията си по договора от 15.08.2007 г.,
тъй като правото на строеж вече е било погасено, а ищците (техните праводатели)
не са се отказали от изтеклата в тяхна полза давност за погасяването на правото
на строеж. Ответникът също така твърди, че част от обектите, които е следвало
да бъдат изградени и предадени на ищците съгласно предварителния договор, са
заменени с други съгласно по-късно подписаното Приложение № 2 към договора,
като обектите, посочени в това приложение, са прехвърлени в собственост на
наследодателите на ищците на 16.12.2008 г. С оглед на това, че за ответника е
станало невъзможно да изгради сградата, а същевременно той е прехвърлил на
ищците собствеността на други обекти в друга сграда, той счита, че уговорената
неустойка по процесния предварителен договор е нищожна поради противоречие с
добрите нрави (възражение по чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД). При евентуалност, с
оглед на същите обстоятелства, ответникът иска размерът на неустойката да бъде
намален, като твърди, че тя е прекомерна с оглед на размера на действителните
вреди, причинени на ищците (възражение по чл. 92, ал. 2, предл. 1 ЗЗД), както и
с оглед на частично изпълнената част от предварителния договор, изразяваща се в
прехвърлената собственост върху определени обекти в друга сграда (възражение по
чл. 92, ал. 2, предл. 3 ЗЗД). Ответникът оспорва и евентуалния иск за
заплащане на обезщетение за пропуснати ползи, като посочва, че липсва
сигурност, че имотите, които ищците са щели да получат в собственост при
изграждане на сградата, е можело да бъдат отдадени под наем.
При евентуалност ответникът прави възражение за
прихващане с вземане с правно основание чл. 72, ал. 1 ЗС, като твърди, че е
извършил подобрения в имота, изразяващи се в осигуряването на одобряване на
инвестиционен проект и издаване на разрешение за строеж за сградата, която е
предвидено да се изгради в имота съгласно процесния предварителен договор.
Ответникът твърди, че е заплатил сумата от общо 77 390,44 лв. за
изработване и одобряване на инвестиционния проект за сградата, за издаване на
разрешението за строеж, както и на други актове във връзка със строителството в
имота (виза за проектиране, протокол за откриване на строителна линия и др.).
Ответникът твърди, че тези разходи са направени от него през времето, когато в
негова полза е съществувало учредено право на строеж за сградата, поради което
той е в положението на добросъвестен владелец по отношение на ищците като
собственици на имота във връзка с посочените разходи, с които се увеличава
стойността на поземления имот, доколкото същият е подготвен за започване на
строителство върху него. Претендира разноски в производството.
Съдът, като взе
предвид становищата на страните и обсъди доказателствата по делото, намира
следното:
По делото е безспорно, като това
е видно и от представения предварителен договор от 15.08.2007 г., че на
посочената дата между С. Й.и Й.Й. от една страна и
ответника „С.-НН“ ООД от друга е сключен предварителен договор за учредяване на
право на строеж. Според договора С. Й.и Й.Й. са поели
задължение да учредят в полза на ответника право на строеж върху свой поземлен
имот (УПИ V-290, кв. 4 по плана на гр. София, м. „Хиподрума“), като запазват
за себе си правото на строеж върху определени бъдещи обекти в сградата, а
ответникът е поел задължение да изгради в имота съответната сграда.
Видно от представените по делото
препис-извлечение от акт за смърт от 14.09.2012 г. и протокол за обявяване на
саморъчно завещание от 02.09.2014 г. с приложено към него саморъчно завещание
от 01.03.2011 г. С. Й.е починал на 14.09.2012 г., като е оставил цялото си
имущество на съпругата си Й.Й.. Според
препис-извлечение от акт за смърт от 18.04.2016 г. и протокол за обявяване на
саморъчно завещание от 20.04.2016 г. с приложеното към него саморъчно завещание
от 11.03.2016 г. Й.Й. е починала на 18.04.2016 г.,
като е оставила цялото си имущество на ищците И. Д.(с предишна фамилия Т.) и С.Т..
Следователно всеки от ищците е придобил половината от правата и задълженията на
С. Й.и Й.Й. – първоначалните страни по процесния
предварителен договор, а също и страни по договора за учредяване на право на
строеж.
Съгласно раздел I, т. 1, ал. 1 от предварителния
договор от 15.08.2007 г. праводателите на ищците С. Й.и
Й.Й., като собственици на поземления имот, поемат
задължение да учредят в полза на ответника право на строеж за изграждане на
сграда в него, като запазват за себе си правото на строеж за определени обекти,
конкретизирани в приложение към договора. Насрещното задължение на ответника е
да изгради сградата, както и да предостави на учредителите на правото на строеж
и други обекти, намиращи се в друга сграда (разположена в съседния имот, видно
от посочения адрес), която също се изгражда от ответника.
Следва да се посочи, че
задълженията на страните по договора от 15.08.2007 г., описани общо в клаузата
раздел I, т. 1, ал. 1, ясно са
разграничени в същия смисъл в останалите уговорки на договора. От целия текст
на договора не остава съмнение, че единственото основно задължение за
собствениците на поземления имот е да учредят право на строеж за ответника, а
изцяло в задълженията на ответника е поставено да подготви бъдещото
строителство на сградата и да го извърши. Задълженията на ответника включват и
изработването на инвестиционния проект, както и предприемането на необходимите
действия за одобряването му и издаването на разрешение за строеж (раздел. II, т. 3, б. „б“ от договора). На
тези задължения съответстват и задължения на собствениците на поземления имот
за съдействие, които се изразяват основно в предоставянето на необходимите
пълномощни за ответника, за да може да подготви започването на строителството (раздел
II, т. 1, б. „а“ и „д“ от договора).
Тези задължения обаче не са основни, а следват от необходимостта да се
предостави съдействие от собствениците на поземления имот, тъй като по смисъла
на ЗУТ възложител на строителство е само собственикът или лице с учредено вещно
право на строеж (чл. 161, ал. 1 ЗУТ), а осъществяването на тези задължения на
собствениците на имота предхождат учредяването на правото на строеж за
ответника.
Няма спор по делото и за това,
което обстоятелство също така е видно от представения нот.
акт № 84/17.12.2008 г. за учредяване право на строеж, че на посочената дата С. Й.и
Й.Й. са изпълнили задължението си по предварителния
договор, като са учредили в полза на ответника право на строеж за построяване
на уговорената сграда. По делото са представени и разрешение за строеж от
19.11.2008 г. (в сила от 06.01.2009 г.), от което е видно, че след учредяването
на правото на строеж в края на 2008 г. не е имало пречки за започването на
изграждането на сградата. Следователно наследодателите на ищците са изпълнили
изцяло задълженията си по предварителния договор от 15.08.2007 г. за учредяване
на право на строеж в полза на ответника и за осигуряване на необходимото
съдействие за подготовката на строителството в имота. Въпреки това, видно от
представения протокол за откриване на строителна площадка и за определяне на
строителна линия и ниво от 05.01.2012 г., строителството в имота е започнало около
3 години по-късно.
Според раздел IV, т. 5 и раздел II, т. 3, б. „й“ от договора
ответникът е поел задължение да завърши сградата окончателно (включително с
получаване на разрешение за ползването ѝ) в срок от 20 месеца, считано от
датата на протокола за откриване на строителна площадка и за определяне на
строителна линия и ниво, т.е. от 05.01.2012 г. Така срокът за изграждане на
сградата е изтекъл на 05.09.2013 г.
Не е спорно между страните също
така, че не са извършвани каквито и да било действия по строителството след
подписване на посочения протокол от 05.01.2012 г., като това обстоятелство е
видно и от няколкото представени удостоверения от
Столична община – район „Красно село“, в които е отразено, че в имота не са
извършени строителни дейности и дори не са премахнати съществуващите постройки.
Поради това съгласно чл. 67 ЗС учреденото на ответника право на строеж е погасено
поради неупражняване в петгодишен срок от учредяването му. Последното
обстоятелство се установява и с оглед на представеното по делото влязло в сила
решение между страните от 30.01.2018 г. (в сила от 25.03.2019 г.) по гр. д.
№ 29419/2016 г. на СРС, 51 състав, с което е уважен искът, предявен
от ищците в настоящото производство, за признаване за установено, че ответникът
не притежава учреденото му право на строеж поради погасяването на това право по
давност.
Следователно по делото се
установява, че ответникът не е спазил срока, уговорен в договора за завършване
на строителството. В раздел V, т. 6 от договора е уговорена неустойка, която се дължи, в случай че
ответникът забави завършването на строителството с повече от 3 месеца.
Неустойката се дължи за всеки ден на забавата, като размерът ѝ е
определен от размера и стойността на обектите, за които собствениците на
поземления имот са си запазили право на строеж и съответно са очаквали да
придобият след завършване на строителството (по приращение
съгласно чл. 92 ЗС).
Начинът, по който е уговорена
неустойката за забава в посочената клауза на договора, е твърде типичен за
договорите за строителството, при които често е затруднително за строителя да
спази първоначално уговорените срокове. Именно поради това обикновено в подобни
договори, както е сторено и в случая, се предвижда определен толеранс или
„гратисен период“, за който забавата на строителя няма да бъде санкционирана,
съответно от него няма да се търси обезщетение (неустойка) за тази забава. В
случая този период е от 3 месеца след изтичането на уговорения срок.
Следователно макар ответникът да е изпаднал в забава за изпълнение на
задължението си да извърши строителството на 06.09.2013 г., той дължи
уговорената в договора неустойка за забава, считано от 06.12.2013 г.
Трябва да се има предвид, че
неустойката за забава, каквато е уговорена в посочената разпоредба на договора
и чието заплащане се претендира с предявения иск, може да се претендира само
доколкото е възможно да се претендира изпълнение на задължението по договора,
което тя обезпечава (в този смисъл е и посоченото в мотивите на ТР № 7/2014 г.
на ОСГТК на ВКС). Това положение следва и пряко от нормата на чл. 79, ал. 1,
предл. 1 ЗЗД, където като принцип при неизпълнението на задължение във времево
отношение, т.е. при забавено изпълнение, е предвидено, че кредиторът може да
иска изпълнението заедно с обезщетение за забавата. Дори когато кредиторът
избере да търси компенсаторно обезщетение (обезщетение вместо дължимото
изпълнение), ако реалното изпълнение все още е възможно, длъжникът може да
изпълни дължимото, макар и със забава, заедно с обезщетение за забавата, ако
кредиторът още има интерес от изпълнението (чл. 79, ал. 2 ЗЗД). Тази връзка
между обезщетението за забава, съответно неустойката за забава, и реалното
изпълнение на съответното задължение по договора означава, че неустойка за
забава може да се търси само за период, когато реалното изпълнение е все още
възможно. Поради това, ако договорът бъде развален поради неизпълнение, тъй
като в общия случай развалянето има обратно действие (чл. 88, ал. 1, изр. 1 ЗЗД), задължението, обезпечено с неустойка се счита за невъзникнало и съответно
не се дължи изпълнението му, в този случай не се дължи и неустойка за забава.
Когато обаче договорът е за продължително или периодично изпълнение и
развалянето му засяга само бъдещите задължения, а възникналите до момента на
развалянето се запазват, тогава се дължи неустойка за забава на изпълнението на
тези задължения, които не са засегнати от развалянето (посоченото ТР № 7/2014
г. на ОСГТК на ВКС).
В настоящия случай, когато става
въпрос за погасяване на право на строеж поради неупражняването му в 5-годишен
срок, като правото е учредено като своеобразно възнаграждение за ответника за
извършване на строителството, уговорено в предварителния договор от 15.08.2007
г., имащ характер на договор за изработка, следва да се съобрази, че
неупражняването на правото на строеж представлява едновременно и неизпълнение
по договора, тъй като ответникът е поел задължение по договора да изгради
сградата, за която му е учредено право на строеж. Поради това следва да се
разграничат двете възможности за собствениците на поземления имот, които са и
възложители по договора за извършване на строителството. Те могат да развалят
договора за учредяване на правото на строеж и свързания с него предварителен
договор от 15.08.2007 г. поради неизпълнение на задължението на ответника да
изгради сградата, но те могат и само да се позоват на погасяването по давност на
правото на строеж поради неупражняването му в 5-годишен срок от учредяването
му, без да развалят двата свързани договора, при което ответникът изгубва
правото на строеж, но не се засягат съществуващите задължения по договорите
(тези две алтернативни хипотези изрично са разграничени в мотивите към т. 1 на
ТР № 1/2012 г. на ОСГК на ВКС).
В случая ищците (съответно
техните праводатели) са избрали да се позоват на погасяването на правото на
строеж по давност, но без да развалят сключените с ответника договори. Това
изрично е видно както от изложеното в настоящата искова молба, така и от
представената по делото покана от 28.03.2013 г. от Й.Й.
до ответника, в която ответникът е приканен да заплати неустойки по договора,
дължими за забавяне при започването на строителството, както и за временното му
преустановяване, които по съществото си представляват също неустойки за забава,
но липсва изрично изявление за разваляне на предварителния договор от
15.08.2007 г. Позоваването от страна на ищците на изтеклата давност, с която е
погасено учреденото право на строеж, е извършено с предявяването на иска по гр.
д. № 29419/2016 г. на СРС, 51 състав, което е направено след края на
периода, за който се претендира неустойка в настоящото производство.
Следователно ищците (съответно
техните праводатели) не са направили изявление, с което да са развалили предварителния
договор от 15.08.2007 г. Не е развален и договорът за учредяване на право на
строеж от 17.12.2008 г., с който също е поето задължение от ответника да
изгради сградата като насрещна престация за учреденото му право на строеж и
който договор (в т. 4) препраща към уговорките по предварителния договор от
15.08.2007 г. Следователно договорните отношения между страните са се запазили
и са съществували през процесния период 06.09.2013 г. – 07.04.2016 г., за който
се претендира неустойка. Както се посочи, позоваването на погасяването по
давност на правото на строеж не представлява разваляне на договора за
учредяването му, съответно в случая и на свързания с него предварителен
договор, уреждащ отношенията във връзка със строителството на сградата.
Така за периода 06.09.2013 г. –
07.04.2016 г. предварителният договор от 15.08.2007 г., както и договорът за
учредяване право на строеж от 17.12.2008 г. са действали между страните. В рамките
на този период за ответника е съществувало и правото на строеж, тъй като то се
погасява за титуляра си, след като собственикът се позове на изтеклата давност
(съгласно чл. 120 ЗЗД и както е прието в мотивите към т. 1 на ТР № 1/2012 г. на
ОСГК на ВКС, според които собственикът трябва да се позове на изтеклата
давност, като може и да избере дали да се позове спрямо всички суперфициари или само спрямо някои от тях). Както се
посочи, собствениците на поземления имот са се позовали на погасяването на
правото на строеж едва през 2016 г., когато са предявили иск срещу ответника за
установяване, че той не притежава право на строеж поради погасяването му поради
неупражняване.
След като за процесния период
двата свързани договора между страните са действали (те и досега не са
развалени), а и правото на строеж е съществувало, то е било възможно ответникът
да изпълни задълженията си по договора за изграждане на сградата. Погасяването
на правото на строеж е за напред – след направеното позоваване на изтеклия
давностен срок. Поради това следва да се приеме, че за процесния период 06.09.2013
г. – 07.04.2016 г. за ответника не само е съществувало задължението да изгради
сградата съгласно сключените договори, но за него е съществувала и възможност
да стори това. Следователно, като не е изпълнил своевременно задължението си да
завърши строителството, което задължение не се засяга с последващото погасяване
на правото на строеж, ответникът е изпаднал в забава. Поради това той дължи и
уговорената неустойка за забава по раздел V, т. 6 от предварителния договор
от 15.08.2007 г., която, както се посочи, е дължима за периода 06.12.2013 г. –
07.04.2016 г.
Съгласно уговорката на раздел V, т. 6 от предварителния договор
размерът на дължимата неустойка за забава се определя на 0,10 евро на ден за
всеки кв. м от площта на обектите в сградата, които следва да станат
собственост на собствениците на поземления имот след завършването ѝ.
Предвидена е и горна граница за размера на неустойката от 20% от стойността на
обектите, определена на база на 700 евро за кв. м. Както се посочи
по-горе, самите обекти са описани общо в Приложение № 1 от 15.08.2007 г. към
предварителния договор, конкретизирани са в Приложение № 2 от 29.02.2008 г. и
окончателно са уточнени (най-вече с оглед на конкретните им площи) в нот. акт № 84/17.12.2008 г. за учредяването на правото на строеж.
При определяне на размера на дължимата неустойка следва да се вземе предвид
площта на обектите, посочена в нотариалния акт, тъй като това е последната
уговорка между страните, а и описанията на имотите в нотариалния акт следват
одобрените инвестиционни проекти за сградата. Според заключението на
техническата експертиза по делото общата площ на обектите съгласно нотариалния
акт възлиза на 556,20 кв. м. Вещото лице е изчислила размера на неустойката за
целия процесен период, но, както се посочи, тя е дължима за период, който е с
три месеца по-кратък. Така определен съгласно чл. 162 ГПК въз основа на
уговорката между страните по договора и заключението на техническата експертиза
дължимият размер на неустойката за забава за периода 06.12.2013 г. – 07.04.2016
г. възлиза на 47 443,86 евро (което не надхвърля максималния размер на
неустойката по договора, който възлиза на 77 868 евро).
Неоснователно е възражението на
ответника за това, че уговорената неустойка за забава е нищожна поради
противоречие с добрите нрави (възражение по чл. 26, ал. 1, предл.
3 ЗЗД). Поначало наличието на противоречие на уговорена неустойка с добрите
нрави е свързано с увреждане за длъжника поради свръхпрекомерния
размер на неустойката и когато единствената цел, за която тя е уговорена,
излиза извън присъщите на неустойката обезпечителна, обезщетителна и санкционна
функции (т. 3 на ТР № 1/2010 г. на ОСТК на ВКС). В случая уговорената
неустойка за забава е насочена именно към обезпечаване на изпълнението от
ответника във времево отношение, като санкционира неговата забава и обезщетява
евентуални вреди за собствениците на поземления имот, които очакват да
придобият собственост и върху обекти в сградата. Поради това не може да се
приеме, включително и с оглед определения размер на неустойката, че тя е
уговорена с цели, различни от посочените, или че представлява прекомерна увреда за длъжника. В допълнение следва да се има предвид и
това, че нищожността на неустойката на посоченото основание се преценява към
момента на сключването на договора (така и посоченото тълкувателно решение),
поради което погасяването на учреденото право на строеж поради неупражняването
му в 5-годишен срок, което обстоятелство е настъпило значителен период от време
след сключването на договора, не може да бъде съобразявано при преценка за
евентуална нищожност на неустойката на разглежданото основание.
Изтъкнатото от ответника
обстоятелство, че след погасяването на правото на строеж не може да бъде
изградена сградата, може да има отношение единствено към възможността на
изпълнението на задължението на ответника по договора в тази част. Ако
изпълнението е невъзможно, то не би следвало да се дължи и неустойка за
забавата му, както беше изложено по-горе. Същевременно обаче, отново по-горе
беше разяснено, че в случая за процесния период 06.09.2013 г. – 07.04.2016 г.
изпълнението на договора от страна на ответника е било възможно. Не може да
бъде възприето направеното в тази връзка възражение от ответника за
несигурността в отношенията между страните, до която е довело изтичането на
давността за упражняването на правото на строеж, както и че тази несигурност е
възпрепятствала изпълнението на задължението му да започне и да завърши
изграждането на сградата. На първо място, ако такава несигурност съществува, тя
изцяло се дължи на поведението на ответника и не може да бъде извинителна
причина за неизпълнението му. На второ място следва да се съобрази, че ищците
са се позовали на изтеклата давност за правото на строеж повече от 2 години и
половина след като е изтекъл срокът за упражняването му, което е предоставило
достатъчно време на ответника да започне и да завърши строителството, ако е
имал намерение да го стори (уговореният срок за това е 20 месеца). Най-сетне
следва да се има предвид и възможността ответникът да получи обезщетение за
извършените от него строителни дейности, ако след започването им собствениците
на поземления имот се позоват на погасяването на правото на строеж по давност
(така и мотивите към т. 1 на ТР № 1/2012 г. на ОСГК на ВКС; всъщност именно на
това основание е и направеното в настоящото производство възражение за
прихващане от ответника).
Другото сочено от ответника
обстоятелство, на което основава възражението си за нищожност на неустойката за
забава поради противоречие с добрите нрави, е това, че частично е изпълнил
задълженията си по предварителния договор, доколкото е прехвърлил на
праводателите на ищците собствеността върху обекти в съседна сграда. Това
обстоятелство не може да има отношение към действителността на уговорената
неустойка по изложените по-горе съображения. То може да се прецени във връзка с
другото направено от ответника възражение за намаляване на размера на
неустойката.
Неоснователно е възражението на
ответника за това, че следва да се намали размера на неустойката поради
прекомерност спрямо действително претърпените от ищците вреди (възражение по
чл. 92, ал. 2, предл. 1 ЗЗД). На първо място за
ответника, който е търговско дружество, сделката е търговска (съгласно чл. 286
и вр. с чл. 1, ал. 1, т. 14 ТЗ), поради което
спрямо него приложение намира забраната на чл. 309 ТЗ за намаляване поради
прекомерност на неустойката, дължима от търговец по търговска сделка. Освен
това по делото не е установено, въпреки дадените на ответника указания, какви
са действителните вреди, претърпени от ищците, за да може да се направи
евентуална преценка за прекомерност на размера на неустойката.
Неоснователно е и възражението на
ответника за намаляване на размера на неустойката поради наличие на частично
изпълнение на задължението на ответника по договора чрез прехвърлянето на
собствеността върху обекти в друга сграда (възражение по чл. 92, ал. 2, предл. 3 ЗЗД). На първо място следва да се съобрази това,
че неустойката по раздел V, т. 6 от договора е уговорена при забава на изпълнението на задължението
на ответника само относно изграждането на сградата. Поради това дали той е
изпълнил други свои задължения по договора няма отношение към дължимото
обезщетение (неустойка) за неизпълнение на основното му задължение, тъй като
подобно изпълнение не може да се отчита като частично изпълнение на
задължението за изграждане на сградата. Освен това, макар в раздел I, т. 1 и т. 2 на Приложение № 1 и
Приложение № 2 към предварителния договор да са описани конкретни обекти в
друга сграда, които ще бъдат прехвърлени на собствениците на поземления имот в
замяна на учреденото право на строеж, в последяващия нот.
акт № 66/16.12.2008 г. страните са се договорили праводателите на ищците да
закупят от ответника тези обекти (за наличието на такава уговорка ищците
изрично сочат в молбата си по делото от 02.08.2016 г.). Действително, видно от
нотариалния акт, цената, заплатена за трите обекта, е в размер на данъчната
оценка на имотите (увеличена с дължимия ДДС). Това обстоятелство обаче само по
себе си не означава, че страните не са сключили договор за продажба, а
следователно са постигнали последващо (след сключването на предварителния
договор) съгласие за закупуване на обектите, вместо те да бъдат част от
„цената“ за учреденото право на строеж. Както се посочи обаче, последното
обстоятелство всъщност няма значение, доколкото уговорената неустойка за забава
няма връзка с други задължения на ответника.
Относно възражението за
прихващане, направено от ответника с вземане с правно основание чл. 72, ал. 1
ЗС за сумата от 77 390,44 лв., която ответникът твърди, че е заплатил за
изработване на инвестиционните проекти за сградата, за тяхното одобрение и за
получаване на необходимите разрешения за започване на строителството,
включително на разрешение за строеж, трябва да се посочи следното. На първо
място следва да се съобрази, че разрешението за строеж на сградата е издадено
на 19.11.2008 г. (и влязло в сила на 06.01.2009 г.), като в него не е
отбелязано, а и по делото липсват данни, действието му да е продължено. Тъй
като строителството на сградата не е завършено в 5-годишен срок, считано от
издаването на протокола за откриване на строителна площадка и за определяне на
строителна линия и ниво от 05.01.2012 г., съгласно чл. 153, ал. 2, т. 2
ЗУТ разрешението за строеж е загубило правното си действие. Така съгласно чл.
153, ал. 10 ЗУТ и одобреният инвестиционен проект също е загубил правното си
действие. С оглед на това направените от ответника разходи във връзка с
одобряването на инвестиционния проект, издаване на разрешение за строеж, както
и за други подготвящи строителството административни дейности към момента не
може да се приеме, че увеличават стойността на имота, тъй като са загубили
значението си (съответно трябва да се повторят). Също така самият инвестиционен
проект (чието одобрение вече е загубило действието си) не може да се приеме за
неразделно свързан с конкретния поземлен имот, най-малко поради
обстоятелството, че друг строител, с който ищците биха могли да влязат в сходни
правоотношения, може да има съвсем различно инвестиционно намерение. Така
сочените от ответника разходи, свързани с подготовката на строителството, не
може да се приеме, че са довели до увеличаването на стойността на поземления
имот (становище, застъпено и в заключението на техническата експертиза по
делото), поради което не представляват подобрения по смисъла на чл. 72, ал. 1
ЗС (включително съгласно критериите за това, приети в т. II на ППВС № 6/1974 г.). Поради
това и възражението на ответника за прихващане с посоченото вземане е
неоснователно.
С оглед на изложените съображения
предявеният иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД за заплащане на неустойка
за забава е основателен за сумата 47 443,86 евро и за периода 06.12.2013
г. – 07.04.2016 г., като посочената сума следва да се раздели поравно между
двамата ищци или на всеки от тях да се присъди по 23 721,93 евро.
Тъй като искът за неустойка е
частично неоснователен за сумата от 9 233,46 евро следва да се разгледа и
евентуално предявеният иск с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД за заплащане на обезщетение за претърпени от
ищците вреди в резултат от неизпълнение на задължението на ответника за
изграждане на сградата в договорения срок, представляващи пропуснати ползи и
изразяващи се в невъзможността на ищците да получат наем за обектите, които е
трябвало да придобият след изграждането на сградата. С оглед на частичната
неоснователност на главния иск евентуалният иск следва да се разгледа само за
сумата от 9 233,46 евро, претендирана за периода 06.09.2013
г. – 07.04.2016 г.
При така заявената претенция от
страна на ищците следва да се има предвид, че при иск за обезщетяване на вреди
под формата на пропуснати ползи, произтичащи от забавено изпълнение на
задължение за изграждане на сграда, трябва да съществува сигурност за
увеличаване на имуществото на кредитора, която сигурност не се предполага.
Поради това не е достатъчно само да се направи логическо предположение, че
ищците биха могли да извличат доходи от обектите в сградата, които е следвало
да придобият при построяването ѝ, а по делото трябва да се докаже, че при
изграждане на сградата ищците със сигурност биха получил увеличаване на
имуществото си. С оглед претенцията на ищците, основаваща се на средния пазарен
наем, който би могъл да бъде получен за обектите в сградата, ищците следва да
установят или че между тях (съответно техните праводатели) и трети лица са
създадени правоотношения по повод възмездното ползване на обектите в сградата,
или че при конкретните пазарни условия в периода на забавата на ответника е
съществувала реална възможност за отдаване на обектите под наем (в този смисъл ТР
№ 3/2012 г. на ОСГТК на ВКС).
В случая единственото
доказателство по делото във връзка с евентуалната претенция на ищците е
приетата съдебно-техническа експертиза. В заключението си вещото лице е
определило средният пазарен наем за обектите, като е посочила, че това е
направено въз основа на реални сделки за района и за съответния период.
Наличието на други сключени договори за наем в съответния район обаче не е
достатъчно, за да се приеме, с оглед на разгледаните по-горе критерии, че е
установена сигурност за това, че ищците биха могли да увеличат имуществото си,
т.е. че те биха могли действително да отдадат под наем всички обекти, които
биха придобили в сградата. За да се установи това обстоятелство и то без
твърдения за конкретни сключени договори за наем по отношение на обектите между
ищците (техните праводатели) и трите лица, нито дори твърдения за преговори,
водени с такива лица, трябва да бъде извършено задълбочено изследване на
конкретната пазарна конюнктура за съответния период, като се съобразят и
особеностите на обектите в бъдещата сграда, нейното местоположение и т.н.
Подобно изследване не е извършено от вещото лице (не е и поставена такава
задача). Поради това не може да се приеме, че е налице достатъчна сигурност, че
ищците биха реализирали доход от обектите в сградата под формата на наем за
процесния период 06.09.2013 г. – 07.04.2016 г. и
съответно евентуално предявеният иск за заплащане на обезщетение за пропуснати
ползи следва да се приеме за неоснователен.
По разноските:
С оглед изхода на делото на основание чл. 78, ал. 1 ГПК на ищците следва да се присъдят разноските по делото, съответно на
уважената част от иска, които възлизат общо на 7 394,88 лв., като на всеки
от ищците следва да се присъди по половината от тази сума или по 3 697,44 лв.
Неоснователно е възражението на ответника за прекомерност на разноските на
ищците за адвокатско възнаграждение, тъй като заплатеното от тях възнаграждение
от 4 200 лв. (с включен ДДС) е под минималния размер съгласно действащата
към момента на приключване на делото редакция на Наредбата за минималните
размери на адвокатските възнаграждение (който е 4 496,43 лв. с ДДС). На
основание чл. 78, ал. 3 ГПК на ответника също следва да се присъдят разноски,
съответно на отхвърлената част от иска, които възлизат общо на 33,40 лв., като
всеки от ищците следва да заплати по половината от посочената сума или по 16,70
лв. Тъй като ответникът не е представил по делото доказателства за заплатено
адвокатско възнаграждение и съответно такива разноски не следва да му се
присъждат, не следва да се разглежда и възражението на ищците за прекомерност
на заплатените от ответника разноски за адвокатско възнаграждение.
С оглед на гореизложеното съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА „С.-НН“ ООД, ЕИК *******, със седалище и
адрес на управление *** да заплати на
всеки един от И.И. Д., ЕГН ********** и С.И.Т., ЕГН **********,*** на основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД сумата от по
23 721,93 евро (двадесет и три хиляди седемстотин двадесет и едно евро
и 93 цента) – неустойка за забава, дължима за периода 06.12.2013 г. –
07.04.2016 г. по раздел V, т. 6 от предварителен договор за учредяване на право на строеж от
15.08.2007 г., заедно със законната лихва върху тази сума от 07.04.2016 г.
до окончателното ѝ изплащане, като ОТХВЪРЛЯ
исковете до пълния предявен размер от общо 56 677,32 евро (по
28 338,66 евро за всеки от ищците) и
за периода 06.09.2013 г. – 05.12.2013 г.
ОТХВЪРЛЯ исковете
на И.И. Д., ЕГН ********** и
С.И.Т., ЕГН **********,*** срещу
„С.-НН“ ООД, ЕИК *******, със
седалище и адрес на управление *** с
правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД за
заплащане на всеки един от И. Д.и С.Т. на сумата от по 4 616,73 евро
(общо 9 233,46 евро) – обезщетение за пропуснати ползи за периода 06.09.2013 г. – 07.04.2016 г., изразяващи се в
невъзможност за получаване на наем за обектите, които не са изградени поради
неизпълнение в посочения период на задължението на „С.-НН“ ООД за изграждане на
сграда съгласно предварителен договор за учредяване на право на строеж от
15.08.2007 г.
ОСЪЖДА „С.-НН“ ООД, ЕИК *******, със седалище и
адрес на управление *** да заплати на
всеки един от И.И. Д., ЕГН ********** и С.И.Т., ЕГН **********,*** сумата от по 3 697,44 лв. (три
хиляди шестстотин деветдесет и седем лева и 44 ст.) – разноски по делото.
ОСЪЖДА всеки един
от И.И. Д., ЕГН ********** и
С.И.Т., ЕГН **********,*** да
заплати на „С.-НН“ ООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление ***
сумата от по 16,70 лв. (шестнадесет лева и 70 ст.) –
разноски по делото.
Решението може да се обжалва пред Софийски апелативен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: