№ 105
гр. Пазарджик, 01.02.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, XVI ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на шестнадесети декември през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:Мира Мирчева
при участието на секретаря Иванка Панчева
като разгледа докладваното от Мира Мирчева Гражданско дело №
20215220104478 по описа за 2021 година
взе предвид:
Производството е образувано по иск, предявен от Н. К. П. от с. Ч., общ. П., срещу „Базов
елемент“ ЕООД – с. Труд, общ. Родопи, и „Анри 2008“ ООД – гр. Съединение, с правно
основание чл. 124 от ГПК за установяване на собственост върху 27/30 идеални части – по
отношение на първия ответник, и чл. 108 от ЗС – по отношение на втория ответник, с
предмет общо 6 поземлени имота – земеделски земи, намиращи се в землището на с. Т.д.,
общ. П.. В исковата молба се твърди, че ищцата е станала собственик на общо 27/30 идеални
части от шестте имота по силата на замяна и продажба, извършени на 27.10.2015 г.
Останалите 3/30 ид. части са собственост на „Грийн лайн БГ“ ЕООД, което ги е придобило
по дарение през 2014 г. Това дружество обаче е отдало под аренда всички тези имоти на
първия ответник - „Базов елемент“ ЕООД, с договор за аренда от 05.09.2014 г. за срок от 10
стопански години. С договор от 02.07.2020 г. „Базов елемент“ ЕООД е преотдало под аренда
без съгласието на ищцата имотите на „Анри 2008“ ООД. Така в момента въпреки
несъгласието на ищцата имотите се държат и обработват от това дружество. Според
практиката на ВКС за времето до влизането в сила през 2017 г. на новата ал. 3 на чл. 4 от
ЗАЗ сключването на договор за аренда представлява действие на обикновено управление,
което може да се извърши от всеки съсобственик, но ако е извършено от съсобственик с по-
малко от 50% идеални части, то е непротивопоставимо на останалите съсобственици, дори
ако договорът е вписан. Според ищцата на още по-голямо основание такъв договор е
непротивопоставим на трето лице, придобило след вписването на договора правото на
собственост върху повече от 50% идеални части от съсобствеността, ако то се
противопоставя на продължаващото ползване от арендатора.
1
Ответниците са представили отговори. И двамата ответници считат, че искът срещу "Базов
елемент" ЕООД е недопустим поради липса на правен интерес, тъй като това дружество
никога не е оспорвало собствеността на ищцата, а този срещу другия ответник е допустим,
но неоснователен. Сочат, че договорите за аренда отговарят на императивните изисквания
на закона - сключени са с нотариално заверени подписи и са вписани в имотния регистър.
Арендодателят "Грийн лайн БГ" ЕООД, собственик на 3/30 идеални части от имотите, е дал
изричното си съгласие за преарендуване. Оспорват становището, че договорите са
непротивопоставими на ищцата. Считат, че не "Анри-2008" ООД е обикновен държател, а
"Грийн лайн БГ" ЕООД е владелец на годно правно основание и в нито един момент не е
преотстъпвало владението, но дори да се приеме, че е преотстъпило владението, "Анри
2008" ООД също ги владее на валидно правно основание – договор за аренда от 05.09.2014
г., а за уважаване на ревандикационния иск е необходимо да липсва такова правно
основание. Дори да се счете, че договорът за аренда от 2020 г. е непротивопоставим на
ищцата, този от 2014 г. и е противопоставим.
Като трето лице помагач на страната на ответника „Базов елемент“ ЕООД е конституиран
арендодателят „Грийн лайн БГ“ ЕООД, което не е изразило становище.
В хода на делото страните поддържат становищата си.
Фактическата обстановка по делото не е спорна и се установява непротиворечиво от
писмените доказателства и свидетелските показания:
На 04.08.2014 г. „Грийн лайн БГ“ ЕООД е придобило по дарение от физическо лице 1/10
(или 3/30) идеални части от шестте поземлени имота, предмет на спора.
На 05.09.2014 г. между „Грийн лайн БГ“ ЕООД и „Базов елемент“ ЕООД бил сключен
договор за аренда на шестте имота за срок от десет стопански години, считано от 01.10.2014
г. На същата дата договорът бил вписан в имотния регистър.
На 02.07.2020 г. между „Базов елемент“ ЕООД и „Анри 2008“ ЕООД бил сключен договор
за преарендуване на имота за срок от 4 стопански години – от 01.10.2020 г. до 01.10.2024 г.
Междувременно, на 20.10.2015 г. ищцата Н. П. придобила чрез продажба и замяна от други
физически лица останалите 27/30 идеални части от шестте имота.
Не е спорно, че имотите се държат и обработват от „Анри 2008“ ООД.
При така установените факти съдът направи следните правни изводи:
Без значение за допустимостта и основателността на ревандикационния иск с правно
основание чл. 108 от ЗС е това, дали ответникът по него „Анри 2008“ ЕООД владее за себе
си, или държи за другиго имотите, тъй като този иск може да се предяви и срещу лице, което
държи вещта.
За да считат, че ако не договорът за аренда от 2020 г., то този от 2014 г. е противопоставим
на ищцата, ответниците се позовават на изменения през 2017 г., но действал към 2014 г.
текст на чл. 3, ал. 4 и 5 от ЗАЗ. Този текст е уреждал противопоставимост на първия вписан
договор за аренда както на друг арендатор с вписан по-късно договор със съсобственик на
2
същия имот (изрично в ал. 5), така и на самите съсобственици – по аргумент от ал. 4.
В цитираното от ищцовата страна решение № 115 от 21.11.2017 г. по гр.д. 997/2017 г. на І
ГО на ВКС, както и в решение № 112/01.03.2018 г. по гр.д. 1251/2017 г. на ІІ ГО на ВКС
(двете са постановени от един и същ тричленен състав) обаче се приема, че цитираните по-
горе текстове на ЗАЗ не изключват прилагането на чл. 32, ал. 1 от ЗС („Общата вещ се
използува и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от
половината от общата вещ“) в случаите, когато единият арендатор е договарял със
собственици, притежаващи повече от 50% от собствеността, съответно на самите
собственици с дял от повече от 50%. В този случай техните права са противопоставими на
тези на съсобственика, притежаващ по-малко от половината вещ, и на арендатора, договарял
с него, независимо дали неговият договор е вписан първи.
В такова положение на съсобственик, притежаващ повече от половината от общата вещ, е Н.
П.. Тя не е „трето лице, на което договорът изобщо не може да бъде противопоставен“ „на
още по-голямо основание“ от приетото в цитираните решения. Ако П. през 2015 г. беше
придобила по-малко от половината вещ, вписаният през 2014 г. договор за аренда щеше да и
бъде противопоставим на общо основание, както на всеки съсобственик с дял под
половината вещ. Ако беше „трето лице“, тя нямаше да притежава никакви
противопоставими права или щеше да притежава някакви самостоятелни права, които да се
преценяват според това, какви са. Без значение е, че към момента на сключването на
договора за аренда П. не е била собственик – тя е придобила правата на тогавашните
собственици и за нея във всеки последващ момент важат както правилата на ЗС и ЗАЗ, така
и приетото в цитираните решения на ВКС. Няма данни нейните праводатели да са се
съгласявали с договора за аренда от 2014 г., т.е. да са се задължавали към арендатора да му
осигурят ползването на имота (ако бяха, съгласието им щеше да обвързва и П. като техен
правоприемник, а не „трето лице“). Затова във всеки един момент по време на срока на
договора за аренда както собствениците до 2015 г., така и самата П. след това могат да
предявят и да упражнят правата си да вземат решение как да се използва общата вещ. Съдът
като краен извод споделя становището на ищцовата страна, че договорът за аренда
съобразно приетото от ВКС не е противопоставим на ищцата и искът с правно основание чл.
108 от ЗС следва да бъде уважен, , но само до размер 27/30 идеални части, включително и в
частта за предаването на владението, тъй като ответникът има върху имота права,
произтичащи от правата на другия съсобственик на имота. .
Колкото до иска за признаване за установено, че Н. П. е собственик на 27/30 ид. части от
имотите, уважаването на този иск не засяга по никакъв начин правата на първия ответник, а
в случай, че поради липсата на спор относно собствеността по-горните инстанции счетат, че
липсва правен интерес, те биха могли да обезсилят решението в тази част.
Държавната такса, която би следвало да се събере, е общо 600 лв. - по установителния и по
осъдителния иск поотделно за всеки имот, като недовнесената част следва да се възложи на
ответниците.
Поради изложеното съдът
3
РЕШИ:
ПРИЗНАВА за установено по отношение на ответника "Базов елемент" ЕООД - с. Труд,
общ. Марица, ЕИК *********, че ищцата Н. К. П., ЕГН **********, с адрес в с. Ч., общ. П.,
ул. *********** № *, е собственик по силата на замяна и покупко-продажба от 20.10.2015 г.
на 27/30 идеални части от следните поземлени имоти:
- поземлен имот с идентификатор 72713.2.33 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на с. Т.д., общ. П., одобрена със заповед № РД-18.120/30.06.2017 г. на
изпълнителния директор на АГКК, намиращ се в м. У., с. Т.д., с площ 4644 кв.м., начин на
трайно ползване - нива, номер по предходен план: 002033, при съседи: 72713.2.53,
72713.2.35, 72713.2.34;
- поземлен имот с идентификатор 72713.15.16 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на с. Т.д., общ. П., одобрена със заповед № РД-18.120/30.06.2017 г. на
изпълнителния директор на АГКК, намиращ се в м. Б., с. Т.д., с площ 2597 кв.м., начин на
трайно ползване - нива, номер по предходен план: 015016, при съседи: 72713.15.16,
72713.15.2, 72713.15.1, 72713.15.26;
- поземлен имот с идентификатор 72713.16.23 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на с. Т.д., общ. П., одобрена със заповед № РД-18.120/30.06.2017 г. на
изпълнителния директор на АГКК, намиращ се в м. К., с.Т.д., с площ 13003 кв.м., начин на
трайно ползване - нива, номер по предходен план: 016023, при съседи: 72713.16.55,
72713.16.22, 72713.16.60, 72713.16.109;
- поземлен имот с идентификатор 72713.32.22 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на с. Т.д., общ. П., одобрена със заповед № РД-18.120/30.06.2017 г. на
изпълнителния директор на АГКК, намиращ се в м. Х., с. Т.д., с площ 15955 кв.м., начин на
трайно ползване - нива, номер по предходен план: 032022, при съседи: 72713.32.21,
72713.32.28, 72713.32.23, 72713.32.30;
- поземлен имот с идентификатор 72713.37.6 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на с. Т.д., общ. П., одобрена със заповед № РД-18.120/30.06.2017 г. на
изпълнителния директор на АГКК, намиращ се в м. П.с., с. Т.д., с площ 1959 кв.м., начин на
трайно ползване - нива, номер по предходен план: 037006, при съседи: 72713.37.10,
72713.37.7, 72713.37.4, 72713.37.5;
- поземлен имот с идентификатор 72713.55.9 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на с. Т.д., общ. П., одобрена със заповед № РД-18.120/30.06.2017 г. на
изпълнителния директор на АГКК, намиращ се в м. К. с. Т.д., с площ 9919 кв.м., начин на
трайно ползване - нива, номер по предходен план: 055009, при съседи: 72713.55.17,
72713.55.10, 72713.55.27, 72713.55.8.
ПРИЗНАВА за установено по отношение на ответника "Анри 2008" ЕООД - гр. Съединение,
4
ЕИК *********, че ищцата Н. К. П., ЕГН **********, с адрес в с. Ч., общ. П., ул.
*********** № *, е собственик по силата на замяна и покупко-продажба от 20.10.2015 г. на
27/30 идеални части от следните поземлени имоти:
- поземлен имот с идентификатор 72713.2.33 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на с. Т.д., общ. П., одобрена със заповед № РД-18.120/30.06.2017 г. на
изпълнителния директор на АГКК, намиращ се в м. У., с. Т.д., с площ 4644 кв.м., начин на
трайно ползване - нива, номер по предходен план: 002033, при съседи: 72713.2.53,
72713.2.35, 72713.2.34;
- поземлен имот с идентификатор 72713.15.16 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на с. Т.д., общ. П., одобрена със заповед № РД-18.120/30.06.2017 г. на
изпълнителния директор на АГКК, намиращ се в м. Б., с. Т.д., с площ 2597 кв.м., начин на
трайно ползване - нива, номер по предходен план: 015016, при съседи: 72713.15.16,
72713.15.2, 72713.15.1, 72713.15.26;
- поземлен имот с идентификатор 72713.16.23 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на с. Т.д., общ. П., одобрена със заповед № РД-18.120/30.06.2017 г. на
изпълнителния директор на АГКК, намиращ се в м. К., с.Т.д., с площ 13003 кв.м., начин на
трайно ползване - нива, номер по предходен план: 016023, при съседи: 72713.16.55,
72713.16.22, 72713.16.60, 72713.16.109;
- поземлен имот с идентификатор 72713.32.22 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на с. Т.д., общ. П., одобрена със заповед № РД-18.120/30.06.2017 г. на
изпълнителния директор на АГКК, намиращ се в м. Х., с. Т.д., с площ 15955 кв.м., начин на
трайно ползване - нива, номер по предходен план: 032022, при съседи: 72713.32.21,
72713.32.28, 72713.32.23, 72713.32.30;
- поземлен имот с идентификатор 72713.37.6 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на с. Т.д., общ. П., одобрена със заповед № РД-18.120/30.06.2017 г. на
изпълнителния директор на АГКК, намиращ се в м. П.с., с. Т.д., с площ 1959 кв.м., начин на
трайно ползване - нива, номер по предходен план: 037006, при съседи: 72713.37.10,
72713.37.7, 72713.37.4, 72713.37.5;
- поземлен имот с идентификатор 72713.55.9 по кадастралната карта и кадастралните
регистри на с. Т.д., общ. П., одобрена със заповед № РД-18.120/30.06.2017 г. на
изпълнителния директор на АГКК, намиращ се в м. К. с. Т.д., с площ 9919 кв.м., начин на
трайно ползване - нива, номер по предходен план: 055009, при съседи: 72713.55.17,
72713.55.10, 72713.55.27, 72713.55.8,
и ОСЪЖДА ответника "Анри 2008" ЕООД да предаде на ищцата Н. К. П. владението върху
27/30 идеални части от описаните по-горе недвижими имоти, като отхвърля иска за
предаването на владението за разликата над 27/30 до 30/30 идеални части от имотите.
5
Решението е постановено при участието на „Грийн лайн БГ“ ЕООД - с. Труд, общ. Марица,
ЕИК *********, като трето лице помагач на страната на ответника „Базов елемент“ ЕООД.
Осъжда "Анри 2008" ЕООД и "Базов елемент" ЕООД да заплатят на Н. К. П. сумата 300 лв.,
представляваща разноски по делото.
Осъжда "Анри 2008" ЕООД и "Базов елемент" ЕООД да заплатят по сметката на
Пазарджишкия районен съд сумата 300 лв., представляваща държавна такса.
Решението подлежи на обжалване пред Пазарджишкия окръжен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Пазарджик: _______________________
6