№ 1180
гр. Пазарджик, 23.12.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ПАЗАРДЖИК, XIX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на двадесет и четвърти ноември през две хиляди двадесет
и първа година в следния състав:
Председател:А. Ташев
при участието на секретаря Наталия Д.а
като разгледа докладваното от А. Ташев Гражданско дело №
20215220100969 по описа за 2021 година
Производството е образувано по постъпила искова молба, депозирана от „А.Р.Е. Е.,
Е. ***, със седалище и адрес на управление: гр. П., район Т., ж. к. „Т.“, бул. „О.“ № **, вх. Г.
ет. *, ап. *, представлявано от управителя И. В. З., чрез адвокат Е.К., вписана в АК П., със
съдебен адрес: гр. П., бул. „Ш. С.“ № ***, Л.Ц., ет. *, офис *- *Б, против М. СТ. АТ., ЕГН
**********, с адрес: Пазарджик, ул. „М.“ № *, ет. *, ап. *, с искане съдът да постанови
решение, с което да приеме за установено по отношение на ответника, че дължи на ищеца
сумата от 3805,26 лева /три хиляди осемстотин и пет лева и двадесет и шест стотинки/, от
която 3755,19 лева /три хиляди седемстотин петдесет и пет лева и деветнадесет стотинки/
главница, представляваща дължимо, но незаплатено посредническо възнаграждение по
Договор за посредничество при покупка на недвижим имот от 19.02.2020 г. /уточнено в
съдебното заседание/ - за закупуването на жилище, находящо се на адрес: гр. П., ул. „Х.А.“
№ *, ет.1 от сина й Т.Р.А., ЕГН **********, което лице се явява свързано лице по права
линия по отношение на възложителя М. СТ. АТ., ЕГН **********, съгласно чл.13 от
договора за посредничество и 50,07 лева /петдесет лева и седем стотинки/ обезщетение за
забавено плащане в размер на законната лихва, начислена върху главницата, считано от
09.09.2020 г. до 26.10.2020 г., ведно със законната лихва за забава върху главницата, считано
от датата на депозиране на исковата молба до окончателното изплащане на паричното
задължение. Претендират се разноски, както в заповедното производство, така и в
настоящото производство.
В исковата молба се твърди, че на 19.02.2020 г. /уточнено в съдебното заседание/ в
1
гр. П. между страните е сключен договор за посредничество при покупка на недвижим имот.
По силата на сключения между страните договор, ответницата възложила на ищеца да окаже
посредническо съдействие/консултация и посредничество за избор на недвижим имот и
сключване на предварителен договор или договор за покупко-продажба по нотариален ред
при следните изрично зададени от възложителя параметри: „къща, етаж от къща в центъра
на П. - Раздел I, чл.1 от Договора. Твърди се, че в изпълнение на договора ищцовото
дружество проучило пазара на недвижимите имоти, съобразно зададените от ответницата
критерии, като изпълнителят издирил и предложил на възложителя два недвижими имота,
отговарящи на предварително зададените от М.А. изисквания.
Посочва се, че съгласно Раздел II, чл.5 от договора възложителят се е задължил при
всяко получаване на оферта, проведена консултация и оглед на недвижим имот на
конкретен адрес да подпише Приложение № 1- „Протокол за оглед на недвижими имоти",
неразделна част от процесния договор, като с подписването им възложителят изрично е
заявил и декларирал, че описаните оферти в протокола са получени от „А.Р.Е. Е., а не от
друг източник". Твърди се, че ищцовото дружество е предоставило на ответницата и на сина
й Т.А. две оферти на имоти, като ги консултирал, дал пълна информация за жилищата,
организирал и провел огледи на имотите, описани в Приложение № 1 - протокол за оглед на
недвижими имоти, както следва: проведен оглед на 19.02.2020 г., консултация и
предоставена подробна информация за недвижим имот, находящ се в гр. П., ул. „Т.“ № 10,
обективиран в Приложение № 1- протокол за оглед на недвижими имоти под точка 1 от
протокола, подписан собственоръчно от възложителя и изпълнителя и проведен оглед на
20.02.2020 г., консултация и предоставена подробна информация за недвижим имот,
находящ се в гр. П., ул. „Х.А.“ № *, ет. 1, което обстоятелство е обективирано в Приложение
№ 1- протокол за оглед на недвижими имоти, под точка 2 от протокола, подписан от
възложителя и изпълнителя.
Сочи, че при провеждането на огледите ищецът предоставил изчерпателна
информация относно лоК.ия на жилищата, вид и година на строителство, продажна цена,
квадратура, брой помещения, като възложителката и сина й били подробно запознати с
всички особености на имотите, предмет на договорните отношения между страните.
Твърди се, че след предоставянето на втората оферта за имота, находящ се на адрес:
гр. П., ул. „Х.А.“ № *, ет. 1 и провеждането на огледа, М.А. и синът й Т.А. проявили
подчертан интерес към жилището. Сочи се, че ответницата и синът й били информирани, че
собственикът на имота живее извън страната и следва да бъде осъществена кореспонденция
с него за подписването на предварителен и/или окончателен договор. Посочва, че още при
провеждането на огледа на процесния имот, въпреки възражението на обслужващия брокер,
ответницата М.А. и майката на продавача М. К.-В. си разменили телефонните номера, като
от този момент те имали личен контакт по между си. Излагат се твърдения, че още на датата
на провеждане на огледа 20.02.2020 г. М.А. и синът й заявили, че желаят да закупят
жилището, като възложителят настоял да оставят капаро на майката на собственика, за да й
бъде гарантирано, че този имот ще бъде свален от продажба. Така още по време на огледа на
2
процесния имот синът на възложителя М.А.- /Т.Р.А., ЕГН **********/ заплатил в брой
депозит в размер на 2000 лева, като депозита бил платен на майката на собственика на
имота /М.В./. За посоченото обстоятелство била подписана и Депозитна разписка с дата
20.02.2020 г., съгласно която страните се договорили в срок до 27.02.2020 г. да бъде
сключен предварителен договор относно процесния недвижим имот, находящ се в гр. П., ул.
„Х.А.“ № *, ет. 1. Посочва, че на същата дата /20.02.2020г./ още докато били в жилището,
майката на продавача М. К. предоставила на брокера от „А.Р.Е.“ Е. нотариален акт и скица
на имота. Твърди се, че служители на ищцовото дружество оказвали пълно съдействие за
финализиране на сделката по закупуването на процесния недвижим имот, находящ се в гр.
П., ул. „Х.А.“ № *, ет. 1, като организирали срещи, съдействали за издаване на необходимите
документи, съдействие за ответницата и нейния син за отпускането на кредит за
закупуването на имота, провеждали ежедневна кореспонденция между страните по
евентуалния договор за покупко-продажба
Сочи, че въпреки положените усилия от служители на ищцовото дружество,
ответницата и синът й се отказали от подписването на предварителен договор и не желаели
да придобиват имота и по нотариален ред, тъй като „не можели повече да чакат продавача
М.В., който според тях се бавел неоснователно“.
Излагат се твърдения, че при извършена справка в СВ при АВ гр. П. ищцовото
дружество установило, че на 08.09.2020 г. с Нотариален акт за покупко- продажба на
недвижим имот № *, том IV, peг. № ** дело № ** г. по описа на кантората на нотариус А.К.,
peг. № *** от НК с район на действие ПРС, вписан в СВ при АВ гр. П. с вх. № ***г., вх. peг.
№ ****г., Акт № *, том *, дело № ** г. синът на възложителя М.А.- Т.Р.А., в качеството на
купувач е закупил от М.Д.В., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. С., ул. „Б.И.“ № *-
продавач по нотариален ред, предложен от „А.Р.Е.“ Е. имот, предмет на договорните
отношения между ответницата и майка М.С.А.. /възложител/ и „А.Р.Е.“ Е. /изпълнител/, а
именно: самостоятелен обект в сграда с идентификатор № ***, находящ се в гр. П., общ. П.,
обл. П., по КККР, одобрени със Заповед № РД- 18-48/03.06.2009 г. на ИД на АГКК, последно
изменение на КККР, засягащо самостоятелния обект - 05.12.2017 г., с адрес на имота: гр. П.,
п. к. 4000, ул. „Х.А.“ № *, ет. 1, съгласно КК, а съгласно документ за собственост- първи
жилищен етаж от сграда № 1, разположена в ПИ с идентификатор № 56784.523.1756, с
предназначение на самостоятелния обект: жилище/апартамент, състоящо се от две стаи, хол,
кухня, баня, клозет и тераса, брой нива на обекта: 1, с площ от 110 кв. метра, ведно с
прилежащи части: двете източни сутеренни помещения в сутерена на сградата с площ от 55
кв. м. и ½ ид.ч. от тавана на сградата, равняваща се на 55 кв. м. , както и ½ ид. ч. от общите
части на сградата, в това число и ½ ид.ч. от помещението за баня в сутерена на сградата,
ведно със съответното право на строеж върху ПИ, заедно с ½ ид. ч. от ПИ с идентификатор
№ 25784.523.1756 за продажната цена от 96 000 евро с посочена в нотариалния акт левова
равностойност в размер на 187 759,68 лева.
Твърди се, че с изявлението от страна на М.А., че тя и сина й- Т.А. се отказват да
закупят имота, предмет на договорните й отношения с изпълнителя, възложителят
3
умишлено е въвел в заблуждение „А.Р.Е.“ Е. с цел- да не заплати дължимото посредническо
възнаграждение за оказаното посредническо съдействие при покупката на процесния имот.
М.А. е нарушила и една от основните уговорки на договора, а именно, че няма право да
преговаря с продавача на имота, предмет на договорните й отношения с изпълнителя без
неговото знание и участие. Сочи, че в чл.6 от сключения между страните договор за
посредничество страните са се договорили, че „възложителят няма право да води преговори
с продавача на недвижимия имот без знанието и присъствието на изпълнителя за имотите,
описани в Приложение № 1- „Протокол за оглед на недвижими имоти". Твърди, че съгласно
Раздел IV “Санкции. Неустойки", чл.13 от договора за посредничество, сключен на
19.02.2020 г. „възложителят дължи на изпълнителя посредническо възнаграждение и когато
трето лице- физическо или юридическо, свързано с възложителя- съпруг/а, роднина по права
или съребрена линия, лице, с което възложителя живее на съпружески начала, явен или
скрит доверител сключи предварителен договор или договор по нотариален ред за имот,
посочен в Приложение № 1- „Протокол за оглед на недвижим имот", за който имот е
предоставена оферта и информация от изпълнителя.
Излагат се твърдения, че в случая купувачът на процесния недвижим имот- Т.Р.А. се
явява свързано лице по права линия с възложителя М.А. по смисъла на чл.13 от договора за
посредничество, с оглед обстоятелството, че се явява неин син, поради което М.А. е в
неизпълнение на чл. 6 от договора, а именно нарушила е уговорката, че: „възложителят няма
право да води преговори с продавача на недвижимия имот без знанието и присъствието на
изпълнителя относно имотите, описани в Приложение № 1- „Протокол за оглед на
недвижими имоти“. Сочи, че по силата на чл.15 от Договора за посредничество страните се
договорили, че „закупуването на осигурен от изпълнителя недвижим имот се извършва със
знанието и присъствието на изпълнителя. Нарушението на чл.6 от договора ще се счита за
неизпълнение на договореностите между страните от възложителя. В този случай
възложителят дължи на изпълнителя освен договореното в чл.3 посредническо
възнаграждение, включително и начислената върху него законна лихва за забава". в чл.3 от
Договора за посредничество страните са се договорили „при подписване на предварителен
договор за предложен от изпълнителя имот, а ако такова не се подписва при нотариалното
изповядване на сделката, възложителят да заплати на изпълнителя възнаграждение в размер
на 2% от продажната цена на имота, посочена в предварителния договор или нотариалния
акт, но не по- малко от 600 евро.
Излагат се доводи, че по силата на чл.10 от Договора за посредничество за оказаното
посредническо съдействие при сключване на предварителен договор или договор за
покупко- продажба на недвижим имот, изпълнителят следва да получи от възложителя
посредническо възнаграждение в размер на 2% от продажната цена на имота, посочена в
предварителния договор или нотариалния акт, но не по- малко от 600 евро. Страните са се
били договорили и, че „посредническото възнаграждение се дължи на изпълнителя и става
изискуемо към датата на подписване на предварителен договор, а в случай, че възложителят
премине към изповядване на сделката по нотариален ред- към датата на сключване на
4
договора за покупко- продажба по нотариален ред между продавача и възложителя"- чл. 11
от договора, т.е. 08.09.2020 г., когато е закупен процесния недвижим имот от сина на
ответницата.
Излагат се твърдения относно начина на формиране на претендираната сума за
възнаграждение по процесния договор, както и че въпреки многократно проведените
разговори с ответницата за заплащане на дължимото посредническо възнаграждение по
сключения между страните договор, доброволно изпълнение от страна на длъжника не е
последвало.
Сочи, че със Заявление по реда на чл.410 от ГПК, депозирано пред Районен съд
Пазарджик на 12.11.2020 г. било образувано ч.гр.д. № *** г. по описа на PC Пазарджик,
била издадена заповед за изпълнение по чл.410 ГПК, с която ответницата е осъдена да
заплати процесните суми, както и сторените в заповедното производство разноски, като в
законоустановения срок длъжникът депозира възражение за недължимост на сумите
обективирани в Заповедта по чл. 410 от ГПК, поради което за ищцовото дружество
възникнал правен интерес за завеждане на настоящото производство.
В проведеното съдебно заседание, при редовност на призоваването ищцовото
дружество се представлява от адвокат Е.К., която моли съда да уважи исковата претенция.
Депозира писмена защита.
В срока по чл.131 ГПК ответницата депозира отговор, в който счита, че предявения
иск е неоснователен и недоказан.
Твърди, че действително през месец юни - юли 2019 г. синът на ответницата Т.Р.А.
решил да закупи жилище /апартамент/ в гр. П. и поради това заедно с него направили
десетки огледи на жилища в гр. П.. Сочи, че имали ясни критерии по отношение на вид
имот, лоК.ия и цена. Синът й бил направил и запитване в няколко банки и имал
потвърждение за потребителски кредит. Твърди, че на 19.02.2020 г., в 16,30 часа, в залата
/кафето/ на бензиностанция „Инса ойл”, на бул. „Източен”, в гр. П. се осъществила среща с
представител на ищцовото дружество, която била по желание на брокера, защото жилището,
предмет на огледа било наблизо. На срещата присъствали ответницата, синът й и брокер от
„А.Р.Е. Е., с малко име А.. В разговора с този брокер уточнили точно критериите - вид имот,
лоК.ия и цена. Посочва, че на тази среща била поискана личната карта на ответницата от
брокера, защото такива били правилата на агенция „А.Р.Е. Е. и трябвало да подпише
съгласие за лични данни и протокол за огледа. Ответницата не оспорва, че е подписала
няколко документа, от които не получила нито копие, нито оригинал, въпреки нейното
изрично настояване. Било й заявено от брокера, че ще й дадат копия от тези документи на
следващия ден, но това не се случило. Сочи, че в протокола за оглед било вписан имот в
град П., ул. „Т.” № 10. Твърди, че на въпросната среща не присъствал управителя на
ищцовото дружество И. З., който е положил подпис в процесния договор за посредничество,
като ответницата се била подписала на 19.02.2020 г., а не както е посочено в самия договор
на 18.02.2020 г..
5
По отношение на процесния имот, ответницата заявява, че споделила на брокера, че
ще извърши оглед на друго жилище, като за това му показала разпечатка от обява. Споделя,
че в този момент брокерът заявил, че тяхната агенция също предлага това жилище и че
може да организира оглед на същото. Сочи, че брокерът в присъствието на сина на
ответницата заявил, че и „А.Р.Е. Е. имат сключен посреднически договор за продажба на
въпросното жилище със собственика му и че ще им го представи на следващият ден, тъй
като сега този договор за посредничество не бил в него.
Не оспорва, че на 20.02.2020 г., около обяд направили оглед на жилището от нейната
разпечатка от интернет сайта Alo.bg, предлаган от агенция за недвижими имоти „И.”, на
адрес: гр. П., ул. „Х.А.” № *, ет. 1, като срещата им с брокера А. от "А.Р.Е. Е., била в гр. П.
на бул. "Х.Б.", до Военна болница. В последствие се оказало, че жилището се намирало на
около 150 м. от Военна болница. Посочва, че преди огледа на въпросното жилище, брокера
от ищцовото дружество отново заявил, че е забравил посредническия договор за продажба
на въпросното жилище. Във връзка с горното заявява, че се съгласила да се подпише втори
път в Приложение № 1 - Протокол за оглед на недвижими имоти за огледа на жилището.
Също не й били и представени екземпляри от сключения между тях договор за
посредничество и Приложение № 1 – протокол за оглед на недвижим имот.
Не оспорва, че на огледа на жилището присъствала майката на продавача М.Д. – М.
К.. Отрича брокерът да ги е консултирал или да им е дава информация за имота, като на
техните въпроси отговаряла М. К..
Твърди, че дали капаро в размер на 2000 лева на М. К., за което подписали депозитна
разписка, в която било й уговорено, че в срок до 27.02.2020 г. трябвало да се сключи
предварителен договор за продажбата на жилището или да се извърши нотариално
прехвърляне на жилището.
Оспорва да е имало сключен договор за посредничество за продажба на жилището
между ищцовото дружество и продавачът - М.Д.В., поради което ищецът не е имал
законовото право да го предлага на потенциални клиенти за оглед и закупуване.
Излагат се доводи, поради каква причина не се е сключил предварителния договор за
продажбата на жилището, респективно поради каква причина не се е сключил окончателен
договор за закупуването му.
Твърди, че синът й се отказал от закупуването на процесното жилище, тъй като не се
реализирала сделката по продажбата му на 19.03.2020 г., защото продавачът не се прибрал
от Канада, като за това ответницата уведомила представителя на ищеца. Признава, че
дадената сума в размер на 2000 лева капаро била върната на 19.03.2020 г., на организирана
от брокера среща и на същата среща заявила категорично, че прекратява всякакви
отношения между нея, синът й и „А.Р.Е. Е., в това число и че се прекратява и действието на
Договора за посредничество при покупка на недвижим имот и Приложение № 1 – Протокол
за оглед на недвижими имоти.
По отношение на закупуването на процесния апартамент от страна на сина й, сочи, че
6
след около 5 месеца получила обаждане от собственика му – М.В. за да й се извини за
провалената сделка и че е решил отново да продава въпросното жилище и ако проявяват още
интерес със сина й, може като пристигне в гр. П. от Канада, да обсъдят тази възможност. Не
оспорва, че на 08.09.2020 г. синът й е придобил процесното жилище, посредствен сделка
обективирана в нотариален акт № *, том IV, peг. № **, дело № ** г. по описа на нотариус
А.К., с район на действие PC - П., като М.Д.В. бил извършил всички подготвителни
действия за сделката. Сочи, че последният й заявил, че няма сключени договори с никакви
агенции за продажбата на процесното жилище.
Във връзка с изложеното се иска от съда да постанови решение, с което да отхвърли
исковата претенция като неоснователна и недоказана. Прави възражение за прекомерност на
адвокатското възнаграждение.
В проведеното съдебно заседания, при редовност на призоваването, ответницата се
явява лично и с пълномощник адвокат П.И., като молят съда да отхвърли исковата
претенция. Депозира писмена защита.
Съдът, като съобрази събраните доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност,
съгласно правилата на чл.235, ал.2 ГПК, намери за установено следното от фактическа
страна:
С доклада по делото съдът е приел за безспорно между страните, че ответницата е
положила подписа в договор за посредничество при покупка на имот, в декларация, с която
е заявила и декларирала, че е съгласна ищцовото дружество да обработва данните й, както и
в Приложение № 1 - Протокол за оглед на недвижими имоти за огледа на жилището, че на
20.02.2020 г. е направен оглед на процесното жилище, че на същата дата синът й е предал на
майката на продавача сумата в размер на 2000 лева капаро за закупуването на процесния
имот, че на 08.09.2020 г. с Нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот № *,
том IV, peг. № ** дело № ***/ 08.09.2020 г. по описа на кантората на нотариус А.К., peг. №
*** от НК с район на действие ПРС, вписан в СВ при АВ гр. П. с вх. № ***г., вх. per. № 2***
г., Акт № *, том *, дело № ** г. синът на ответницата - Т.Р.А., в качеството на купувач е
закупил от М.Д.В., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. С., ул. „Б.И.“ № 2- в качеството
на продавач процесното жилище. Горното се потвърждава и от приетите по делото
доказателства - договор за посредничество при покупка на недвижим от 19.02.2020 г.,
приложение № 1 – протокол за оглед на недвижими имоти към посочения договор,
декларация изхождаща от ответницата от 19.02.2020 г., справки от Агенция по вписванията
№ ***/22.10.2020 г. и № ***/05.10.2020 г., Нотариален акт за покупко- продажба на
недвижим имот № *, том IV, peг. № ** дело № ***/ 08.09.2020 г. по описа на кантората на
нотариус А.К., peг. № *** от НК с район на действие ПРС, депозитна разписка от 20.02.2020
г. между Т.Р.А. – син на ответницата и М. К. – майка на продавача, касаеща процесния
недвижим имот, както и от разпитаните по делото свидетели.
Не е спорно между страните, че Т.Р.А. е син на ответницата. Горното се потвърждава
7
и от представеното по делото удостоверение за семейно положение, съпруг.а и деца с изх. №
И-4975_001/22.11.2021 г. на общ. Пазарджик.
От договор за посредничество при покупка на недвижим от 19.02.2020 г. се
установява, че между страните са възникнали облигационни правоотношения, по силата на
които ищцовото дружество е приело да окаже посредническо съдействие /консултация и
посредничество/ за избор на недвижим имот и сключване на предварителен договор или
договор за покупко-продажба на недвижим имот по нотариален ред. В договора са посочени
критериите, на които следва да отговаря недвижимия имот – „къща, етаж от къща в центъра
на П.“. В чл.3 от договора е уговорено възнаграждението, което се дължи на изпълнителя –
ищеца „При подписване на предварителен договор за предложен от изпълнителя имот (а ако
такъв не се подписва- при нотариалното изповядване на сделката), възложителят се
задължава да заплати на изпълнителя възнаграждение в размер на 2% (два процента) от
продажната цена на имота, посочена в предварителния договор или нотариалния акт, но не
по- малко от 600( шестстотин) евро. В чл.5 и чл.6 е посочено, че „възложителят се задължава
при всяко получаване на оферта и направен оглед на недвижим имот на конкретен адрес да
подпише Приложение № 1- „Протокол за оглед на недвижими имоти“, неразделна част от
настоящия договор, като с подписването му възложителят изрично заявява и декларира че
офертата описана в Приложение № 1 - „Протокол за оглед на недвижими имоти“ е получена
от “А.Р.Е.“ Е., а не от друг източник“, „възложителят няма право да води преговори с
продавача на недвижимия имот без знанието и присъствието на изпълнителя за имотите,
описани в Приложение № 1 - „Протокол за оглед на недвижими имоти“. От чл.8 и чл.9 се
установява, че „изпълнителят организира, уговаря и извършва съвместно с възложителя
огледи на недвижими имоти, отговарящи на параметрите, зададени в чл. I от настоящия
договор от възложителя.“, „изпълнителят посредничи при водене на преговори между
възложителя и потенциални продавачи, като консултира възложителя при избор на
недвижим имот, сключване на предварителен договор или договор за покупко- продажба на
недвижим имот по нотариален ред. Уговорено е в договора, че „за оказаното посредническо
съдействие при сключване на предварителен договор или договор за покупко-продажба на
недвижим имот изпълнителят получава от възложителя посредническо възнаграждение в
размер на 2% (два процента) от продажната цена на имота, посочена в предварителния
договор или нотариалния акт, но не по- малко от 600( шестстотин) евро – чл.10, а в чл.11 е
уговорено, че „посредническото възнаграждение се дължи на изпълнителя и става
изискуемо към датата на подписване на предварителен договор, а в случай, че възложителят
премине към изповядване на сделката по нотариален ред- към датата на сключване на
договора за покупко- продажба по нотариален ред между продавача и възложителя.
Страните са уговорили също и, че „възложителят дължи на изпълнителя посредническото
възнаграждение, когато трето лице- физическо или юридическо, свързано с възложителя -
/съпруг/а/, роднина по права или съребрена линия, лице, с което възложителят живее на
съпружески начала, явен или скрит доверител и др./ сключи предварителен договор или
договор по нотариален ред за имот, посочен в Приложение № I- „Протокол за оглед на
недвижим имот“, за който имот е предоставена оферта и информация от изпълнителя“,
8
както и че „при условие, че възложителят не изпълни точно и в срок задължението си за
плащане на договореното посредническо възнаграждение дължи на изпълнителя законна
лихва за забава, считано от датата на забавата до окончателното изплащане на паричното
задължение чл.13 и чл.14. В чл.15 от договора са уговорили, че „закупуването на осигурен
от изпълнителя недвижим имот от възложителя се извършва със знанието и в присъствието
на изпълнителя. Нарушението на чл.6 от този договор ще се счита за неизпълнение на
договореностите между страните от възложителя. В този случай възложителят дължи на
изпълнителя освен договореното в чл.3 посредническо възнаграждение, включително и
начислената върху него законна лихва за забава. Уговорено е, че „с подписването на
Приложение № 1- „Протокол за оглед на недвижими имоти“ страните приемат, че
посочените в него недвижими имоти представляват предоставена оферта и оказано
посредническо съдействие от изпълнителя на възложителя“ – чл.18 от договора.
По делото е приложена кореспонденция между ищцовото дружество и продавача на
процесния имот – М.В.. От същата се установява, че между ищцовото дружество и
продавача на процесния имот е имало уговорки относно сключването на предварителен
договор, договор за посредничество, както и комуниК.ия, касаеща необходимите документи
за изповядване на сделката по продажбата на процесния имот и уточняване на датата на
сделката, срок за изнасяне на вещите от имота от страна на продавача и т.н.. Установява, се
причината, поради която продавачът е решил да не идва в България за изповядването на
сделката – „Положението обаче с пътуването се усложни безкрайно, всеки ден има промени
в движение, затварят се страни за транзитно преминаване, слагат хора и техни контактни
под карантина, така че няма никаква сигурност нито за пътуване в момента, нито при
престоя ми там какво може да се случи. Може и да остана блокиран там и да не мога да се
прибера, така че реших да не идвам.“ /л.29 от делото/.
По делото е прието като доказателство договор за потребителски кредит /обезпечен
със залог върху бъдещо вземане на кредитополучателя към трето лице/ № 90426 от
02.03.2020 г., сключен между „Алианц банк България“ АД и Т.Р.А. – сина на ответницата, от
които се установява, че банката е отпуснала на кредитополучателя сумата в размер на 70 000
лева.
За изясняване на фактическата обстановка по делото са разпитани като свидетели -
А. Й. Ч., Т.Р.А. и Д.И.Д..
От показанията на свидетелите А. Й. Ч. и Д.И.Д. се установява, че са бивши
служители на ищцовото дружество. През процесния период свидетелят Ч. е работил на
длъжност „Брокер“, а свидетелят Д. първоначално е бил на обучение /м. февруари 2020 г./,
като от около 25.02.2020 г. е сключил трудов договор с ищцовото дружество/ на длъжност
„Брокер“. И двамата свидетели изясняват, че познават ответницата, във връзка с работата си,
както и че са правили два огледа. Споделят, че първият е бил в района на „К. 2“ в гр. П., а
вторият е касаел процесния апартамент. Посочват, че процесният недвижим имот е
предлаган от тяхната агенция. Сочат, че при сключването на договор за посредничество
екземпляр от него се представя на насрещната страна. Свидетелят Ч. сочи, че договорът,
9
приложението към него и декларацията били подписан от управителя на фирмата И. З.
предварително, като не е присъствал в момента на подписването на договора от
ответницата. Сочи, че това била практиката в агенцията – ищец. Изяснява къде е бил
подписан договора. Двамата свидетели са категорични, че в качеството си на служители при
ищцовото дружество са указвали съдействие за изповядване на сделката. В тази насока
споделят, че е имало срещи в офиса на агенцията между майката на продавача М.В., /който
според свидетелят Ч. се е намирал в Канада, а според свидетелят Д. в САЩ/ , ответницата и
нейния син, както и че са забирали майката на продавача от дома й, карали са я до държавни
учреждения за снабдяване с необходимите документи за изповядване на сделката по
продажбата на имота, респективно са я връщали в дома й. И двамата свидетели заявяват, че
управителя на агенцията – И. З. е указал съдействие на ответницата за банково финансиране
за закупуването на процесния имот. И двамата твърдят, че е оставено капаро в размер на
2000 лева за процесния имот, както и че тази сума била възстановена, след като сделката не
се осъществила. Споделят, че управителя на агенцията И. З. е водил разговорите с продавача
на процесния имот. Сочат, че в нарушение на подписания между страните договор за
посредничество ответницата е разменила с майката на продавача М.В. мобилните си
номера. Споделят, че имотът е предлаган от ищцовата страна повече от две години.
Изясняват причината, поради която не се е осъществила сделката по продажбата на имота –
непредставянето на декларация от страна на продавача и усложненията във връзка с
настъпилата пандемия от Ковид 19. Споделят, че след като не се е осъществила сделката,
ответницата е търсена, за да и се предлагат други имоти, но тя не е отговаряла на
повикванията.
Съдът кредитира показанията на двамата свидетели, като логични, последователни и
подкрепящи се от останалите доказателства по делото, като съобрази и служебните
правоотношения, които са имали с ищцовата страна през процесния период. Не следва да се
кредитират показанията на свидетеля Д., в частта, с която заявява, къде се е намирал
продавачът на имота М.В. по време на преговорите за закупуването, тъй като същите са в
противоречие с всички събрани по делото доказателства.
От разпита на свидетеля А. се изяснява, че майка му е сключила договор за
посредничество при закупуване на недвижим имот с ищцовата страна, като заявява, че не са
получили копие от същия. Споделя, че с майка му /ответницата/ били намерили друга обява
в интернет, а именно за процесния имот, находящ се в гр. П., ул. „Х.А.“ *, като обявата била
на друга агенция „И.“, която според свидетеля само тя е предлагала процесния имот. Сочи,
че брокерът на ищцовата агенция, също споделил, че предлагат този имот и се разбрали на
следващия ден да извършат оглед. Посочва, че не им е представено копие от договора
сключен между ищцовата страна и продавача на процесния имот, с който последният бил
възложих продажбата му. Твърди, че брокерът не бил оказал съдействие за изповядването на
сделката. Споделя, че предал капаро в размер на 2000 лева на майката на продавача, като
пред банката майка му и М. – майката на продавача разменили телефонните си номера.
Изяснява поради каква причина не се реализирала сделката за продажбата на имота –
10
невъзможността за снабдяване на продавача с декларация от съпругата му, че няма
претенции към имота. Сочи, че никой не му е съдействал за отпускане на кредит за
закупуването на имота. Посочва, че след като сделката не се осъществила М. му върнала
даденото капаро и свидетелят искал да приключат всички отношения с агенцията. Споделя,
че 5-6 месеца след неосъществената сделка, с майка му се свързал продавачът М.В., за да й
се извини и да попита дали все още имали интерес към закупуването на процесния имот.
Изяснява, че продавачът заявил, че не е била необходима декларацията, която се искала от
ищцовото дружество от съпругата му, както и че на продажбата съпругата му не
присъствала. Споделя, че майка му се запознала с процесния договор.
При анализа на свидетелските показания съдът съобрази разпоредбата на чл.172 ГПК,
тъй като свидетелят е син на ответницата. Във връзка с горното съдът кредитира
показанията на свидетеля като логични, последователно и подкрепящи се от събраните по
делото доказателства, с изключение в частта, в която заявява, че служителят на ищцовата
страна не е оказал необходимото съдействие за изповядването на сделката, че не е
представен екземпляр от процесния договор на майка му, както и че само агенция „И.“ е
предлага за продажба процесния имот, тъй като същите не са подкрепени от другите
събрани по делото доказателства. Съдът счита, че и показанията в горната част се явяват
защитна версия на свидетелят, целяща да подпомогнат позицията на неговата майка –
ответник в производството.
От приложеното по делото копие на н.д. № ** г. по описа на нотариус А.К., с район
на действие РС П. се установява, какво документи са представени във връзка с извършената
покупко-продажба на процесния недвижим имот, обективирана в Нотариален акт за
покупко- продажба на недвижим имот № *, том IV, peг. № ** дело № ***/ 08.09.2020 г. по
описа на същия нотариус.
От представените извадки от обяви от интернет се установява, че процесният имот е
предлаган от агенция „И.“ и от ищцовата агенция. От тях не се установява датата на
публикуване на самата обява.
От приложеното по настоящото дело ч.гр.д. № *** г по описа на РС Пазарджик се
установява, че в полза на ищеца е издадена Заповед № 1520/13.11.2020 г. за изпълнение на
парично задължение по чл.410 ГПК, с която е разпоредено ответницата да му заплати сумата
общо в размер на 3805,26 лева, от които: 3755,19 лева главница и сумата от 50,07 лева лихва
за забава за периода от 09.09.2020 г. до 26.10.2020 г., както и сторените разноски по делото в
размер на 500 лева - адвокатско възнаграждение и 76,29 лева - дължима държавна такса.
Заповедта е връчена на длъжника и в срока по чл.414, ал.2 ГПК той е депозирал
възражение за недължимост на вземането. На основание чл.415, ал.1, т.1 ГПК на заявителя е
дадено указание да предяви иск за установяване на вземането си. Настоящите искове са
предявени в срока по чл.415, ал.4 ГПК.
Съдът, като съобрази събраните доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност,
съгласно правилата на чл.235, ал.2 ГПК, намери за установено следното от правна страна:
11
Исковата молба, при посочените горе обстоятелства има своето правно основание в
разпоредбата на чл.422 във вр. с чл.415, ал.1 от ГПК, предявени искове за установяване на
парични вземания.
Предявените искове са допустими, тъй като е налице правен интерес от воденето на
настоящото производство, като интересът от предявяването им произтича от наличие на
издадена заповед за изпълнение; подадено възражение срещу издадената заповед,
респективно връчването й на длъжника по реда на чл.47, ал.5 ГПК и спазване на срока по
чл.415, ал.1 ГПК за предявяване на установителен иск за съществуване на вземането.
Предмет на исковете предявени по реда на чл.422, ал.1 ГПК е установяване на съществуване
на вземането по издадената заповед и успешното му провеждане предполага установяване
дължимостта на сумите по същата на посоченото основание.
С представеният по делото писмен договор, неоспорен от ответната страна, носещ
подписите на страните и ползващ се с регламентираната в чл.180 ГПК доказателствена сила,
се доказва по категоричен начин, че на 19.02.2020 г. страните са сключили договор за
посредничество при покупка на недвижим имот. По правната си същност този договор
представяла договор за търговско посредничество по смисъла на чл.49 ТЗ, в който смисъл е
и трайно установената съдебна практика /Решение № ***/25.01.2010 г. на ВКС по т. д. №
***/2009 г., Решение № ***/ 17.11.2010 г. на ВКС по т. д. № ***/2009 г. /. Посредническата
дейност е регламентирана в Търговския закон. Посредническата услуга по смисъла на чл.49
ТЗ се извършва от посредник, който по занятие посредничи за сключване на сделки.
Договорът за посредничество е абсолютна търговска сделка по смисъла на чл.1, ал.1, т.4,
предл. 2 ТЗ. Касае се до дейност, упражнявана по занятие от търговец, който е
специализиран в осъществяване на определени сделки или на сделки с определени обекти от
гражданския оборот. Няма спор и в теорията и в практиката, че търговският посредник има
правото на възнаграждение съобразно уговорката му с възложителя, ако посредникът е
свързал страните по бъдещата сделка /в този смисъл определение № 383 от 25.05.2011 г. на
ВКС по т. д. № ***/2010 г., I т. о., Решение № *** от 7.I.1994 г. по гр. д. № 390/93 г., на
състав на V-то г. о. на ВС и определение № 690 от 21.10.2010 г. по т. д. № 328/2010 г. на I т.
о. на ВКС/. Ключовото задължение, ядрото на правоотношението е осъществяването на
посредничеството, т. е. осъществяването на контакт между страните – продавач и купувач.
Предмет на договора за посредничество не е извършването на определена работа, а
постигането на определен резултат - свързване на страните за сключването на сделки. Такъв
е предметът и на конкретния договор – по арг. от чл.1 от договора - ищцовото дружество е
приело да окаже посредническо съдействие /консултация и посредничество/ за избор на
недвижим имот и сключване на предварителен договор или договор за покупко-продажба на
недвижим имот по нотариален ред. Именно и поради така уговорения предмет на
конкретното облигационно отношение, съдът намира, че се касае до договор за
посредничество. При този вид договори не е нужно посредникът да взема и непосредствено
участие в преговорите по сделката, както и двете страни да изпълнят изцяло задълженията
си по сделката. Достатъчно е сключването на сделката да е в резултат от това, че
12
посредникът е поставил в контакт страните.
Възражението на ответната страна за недействителност на процесния договор, поради
това, че при подписването му не е присъствал управителя на ищцовата агенция – И. З., съдът
намира за неоснователно. Дори да се приеме, че процесният договор не е подписан от
управителя З., то когато едно лице действа от името на търговец, без представителна власт,
се смята, че търговецът потвърждава действията, ако не се противопостави веднага след
узнаването – чл.301 ТЗ. В случаят е налице и фактическият състав на разпоредбата на чл.301
ТЗ. Налице е узнаване за сключването на договора за посредничество, а доколкото ищецът
сам се позовава и ползва от същия, несъмнено липсва противопоставяне, като вместо него е
налице изрично потвърждаване на извършените без представителна власт действия.
Неоснователно е й възражението на ответницата, че не е получила препис от
процесния договор, тъй като се опровергава от показанията на свидетелите на ищцовата
страна. Не на последно място свидетелят А. – син да ответницата заявява, че последната се е
запознала със съдържанието му. Поради изложеното, съдът приема договора за валиден и
обвързващ страните.
Ответницата не успя да докаже й, че договорът между страните е прекратен, след
като се е провалила сделката уговорена за 19.03.2020 г.. По категоричен начин от
показанията на нейния син – свидетелят А. се установява, че последният е „искал да
приключат всички отношения с агенцията.“. В този смисъл имаме само желание да бъдат
прекратени отношенията с ищцовата страна възникнали с процесния договор, но не изрично
волеизявление за прекратяването му и то изхождащо от страната по договора – ответницата.
От гласните доказателства се установи, по категоричен начин, че ищцовата страна е
изпълнила задълженията си по процесния договор и е изправна страна по него. Същата е
оказала съдействие за провеждането на два огледа на ответницата и нейния син - първият в
района на „К. 2“ в гр. П., а вторият е касаел процесния недвижим имот. Последното се
потвърждава и от приложение № 1 от договора, което носи подписа на ответницата. От
показанията на свидетелите Ч. и Д. се доказва, че в качеството си на служители при
ищцовото дружество са указвали съдействие за изповядване на сделка за продажбата на
имота, че е имало срещи в офиса на агенцията между майката на продавача М.В.,
ответницата и нейния син, както и че са забирали майката на продавача от дома й, карали са
я до държавни учреждения за снабдяване с необходимите документи за изповядване на
сделката по продажбата на имота, респективно са я връщали в дома й. Доказа се, че
управителят на агенцията – И. З. е водил разговорите с продавача на процесния имот.
Последното се потвърждава и от представената и неоспорена от ответната страна
комуниК.ия между представителя на ищеца и продавача на процесния имот М.В.,
осъществявана чрез размяна на електронни съобщения. Т.е. от изложеното се стига до
категоричния извод, че посредникът е поставил в контакт страните по договора за продажба
обективиран в Нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот № *, том IV, peг. №
** дело № ***/ 08.09.2020 г..
По отношение на дължимото възнаграждение на ищеца.
13
Правото на ищеца за възнаграждение по процесния договор, е обусловено от
осъществяването на определен резултат – подписване на предварителен договор с купувач,
респективно на договор за покупко-продажба представен от ищцовото дружество.
Уговорено е че „възложителят дължи на изпълнителя посредническото възнаграждение,
когато трето лице- физическо или юридическо, свързано с възложителя - /съпруг/а/, роднина
по права или съребрена линия, лице, с което възложителят живее на съпружески начала,
явен или скрит доверител и др./ сключи предварителен договор или договор по нотариален
ред за имот, посочен в Приложение № I- „Протокол за оглед на недвижим имот“, за който
имот е предоставена оферта и информация от изпълнителя“, както и че „при условие, че
възложителят не изпълни точно и в срок задължението си за плащане на договореното
посредническо възнаграждение дължи на изпълнителя законна лихва за забава, считано от
датата на забавата до окончателното изплащане на паричното задължение“ - чл.13 и чл.14 от
договора. Уговорено е, че възнаграждение е в размер на 2% от продажната цена на имота
посочена в предварителния договор или нотариалния акт. В този смисъл по категоричен
начин от събраните по делото доказателства се установи, че по време на действието на
сключеният между страните Договор за посредничество, синът на ответницата – купувачът
на имота, се явява "свързано лице" по смисъла на т.1 от пар.1 от ДП на ТЗ. Установи се, че
продажната цена на процесния имот е в размер на 96 000 евро или 187759,68 лева и
възнаграждението възлиза в размер на 3755,19 лева. Липсват твърдения и доказателства от
страна на ответницата за заплащането на дължимото възнаграждение. Неблагоприятните
последици от недоказването на това обстоятелство са в нейна тежест. Предвид изложеното
съдът намира, че фактическият състав на вземането на ищеца, се установява по безспорен
начин, налице е сключен договор между него и ответницата, ищецът е изправна страна,
поради което му се дължи възнаграждение. Като законна последица следва да се присъди и
законната лихва върху главницата от датата на подаване на заявлението в съда – 12.11.2020
г., до окончателното плащане, но изрично в ИМ е посочено, че такава се претендира от
нейното депозиране, т.е. от 15.03.2021 г..
За неоснователни съдът приема възраженията, направени с отговора по чл.131 от
ГПК, че ответницата, не дължи заплащане на договореното възнаграждение, тъй като
изпълнителят не е изпълнил задълженията си, а именно да се сключи окончателната сделка
по продажбата на процесния имот. Както беше посочено, не е нужно посредникът да взема и
непосредствено участие в преговорите по сделката, както и двете страни да изпълнят изцяло
задълженията си по сделката. Достатъчно е сключването на сделката да е в резултат от това,
че посредникът е поставил в контакт страните. Правото на ищеца за възнаграждение по
процесния договор е обусловено от осъществяването на определен резултат - подписване на
предварителен договор с купувач, респективно сключване на договор за покупко-продажба,
който е намерен от посредника, свързал страните по сделката. Задължително условие за
пълното изпълнение на договора е осъществяването на контакт между страните,
осъществяването на уговорения резултат, както и наличието на причинна връзка между
поведението на ищеца и настъпването на крайния резултат. В тази насока, съдът съобрази
14
показанията на св. Ч. и Д., от които се установява, че посредникът е поставил в контакт
страните по договора за продажба обективиран в Нотариален акт за покупко- продажба на
недвижим имот № *, том IV, peг. № ** дело № ***/ 08.09.2020 г..
По отношение на възражението, че ищцовата страна не е представила договор за
посредничество с продавача на имота съдът намира, че същото е ирелевантно, тъй като
касаят отношение между ищеца и трето лице за спора. Но за пълнота следва да се посочи, че
договорът за посредничество при сключване на сделки с права върху недвижими имоти е
неформален – същият се счита сключен при постигане на съгласие по съществените
елементи, вкл. чрез конклудентни действия. В настоящия случая от показанията на
свидетелите Ч. и Д. и от водената кореспонденция между З. и М.В. се установява, че между
управителя на ищцовото дружество и продавача е имало възникнало правоотношение за
посредничество по продажбата на процесния недвижим имот.
Относно иска с правно основание чл.86, ал.1 ЗЗД:
Видно от договореното в т.1 от договора, възнаграждение е дължимо при подписване
на предварителен договор за покупко-продажбата на имота или сключването на договор за
покупко-продажба по нотариален ред. В случая, съдът приема, че със сключването на
окончателната сделка се дължи и обезщетение за забавено плащане – за периода 09.09.2020
г. /денят, следващ сключването на окончателния договор/ до 26.10.2020 г., което след
направено служебно изчисляване, възлиза в претендирания размер от 50,07 лева..
С оглед изхода на делото и на основание чл.78, ал.1 ГПК ответникът следва да бъде
осъден да заплати на ищеца сторените от него разноски в заповедното производство и
настоящото производство. Ищецът е сторил разноски в общ размер от *0,21 лева, от които
576,29 лева разноски в заповедното производство и 723,92 лева разноски в исковото
производство. Ответницата е направи възражение по чл.78, ал.5 ГПК. Съдът намира, че
същото е неоснователно. Ищецът претендира сумата в 600 лева за заплатено адвокатско
възнаграждение в исковото прозиовдство, което е дори под минимално предвидения размер
съгласно чл.7, ал.2, т.1 и т.2 от Наредба № 1 от 9 юли 2004 г. за минималните размери на
адвокатските възнаграждения, тъй като с исковата молба са предявени два иска. Същото се
отнася и до възнаграждението в заповедното производство. Там ищцата претендира
възнаграждение в размер на 500 лева, което съгласно чл.7, ал.7 Наредба № 1 от 9 юли 2004
г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения отново е под определения
минимум.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО, на основание чл.422 ГПК по отношение на М. СТ.
АТ., ЕГН **********, с адрес: Пазарджик, ул. „М.“ № 40, ет. 3, ап. 5, че съществува вземане
15
в полза на „А.Р.Е. Е., Е. ***, със седалище и адрес на управление: гр. П., район Т., ж. к.
„Т.“, бул. „О.“ № **, вх. Г. ет. 2, ап. 13, представлявано от управителя И. В. З., за сумата в
размер на 3805,26 лева /три хиляди осемстотин и пет лева и двадесет и шест стотинки/, от
която 3755,19 лева /три хиляди седемстотин петдесет и пет лева и деветнадесет стотинки/
главница, представляваща дължимо, но незаплатено посредническо възнаграждение по
Договор за посредничество при покупка на недвижим имот от 19.02.2020 г. - за
закупуването на жилище, находящо се на адрес: гр. П., ул. „Х.А.“ № *, ет.1 от сина й Т.Р.А.,
ЕГН **********, което лице се явява свързано лице по права линия по отношение на
възложителя М. СТ. АТ., ЕГН **********, съгласно чл.13 от договора за посредничество,
ведно със законната лихва за забава върху главницата, считано от датата на депозиране на
исковата молба до окончателното изплащане на паричното задължение и 50,07 лева
/петдесет лева и седем стотинки/ обезщетение за забавено плащане в размер на законната
лихва, начислена върху главницата, считано от 09.09.2020 г. до 26.10.2020 г. за която сума е
издадена заповед за изпълнение на парично задължение по реда на чл.410 ГПК по ч.гр.д. №
*** г. по описа на РС Пазарджик.
ОСЪЖДА, на основание чл.78, ал.1 ГПК М. СТ. АТ., ЕГН **********, с адрес:
Пазарджик, ул. „М.“ № 40, ет. 3, ап. 5, ДА ЗАПЛАТИ на „А.Р.Е. Е., Е. ***, със седалище и
адрес на управление: гр. П., район Т., ж. к. „Т.“, бул. „О.“ № **, вх. Г. ет. 2, ап. 13,
представлявано от управителя И. В. З., сумата в размер на *0,21 лева разноски в заповедното
и исковото производство.
РЕШЕНИЕТО подлежи на въззивно обжалване пред Окръжен съд Пазарджик в
двуседмичен срок от връчването на препис на страните.
Съдия при Районен съд – Пазарджик: _______________________
16