ПРОТОКОЛ
№ 195
гр. Варна, 23.10.2024 г.
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, II СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и трети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:Диана В. Джамбазова
Членове:Росица Сл. Станчева
Юлия Р. Бажлекова
при участието на секретаря Юлия П. Калчева
Сложи за разглеждане докладваното от Диана В. Д.а Въззивно гражданско
дело № 20243000500110 по описа за 2024 година.
На именното повикване в 09:53 часа се явиха:
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
ВЪЗЗИВНИЦИТЕ:
Н. С. К., редовно уведомен, явява се лично, представлява се от адв. М.
Д., редовно упълномощен и приет от съда от преди.
М. Б. К., редовно уведомен, явява се лично, представлява се от адв. М.
Д., редовно упълномощен и приет от съда от преди.
ВЪЗЗИВАЕМИЯТ „ДЕНИС 2007“ЕООД, редовно уведомен,
представлява се от адв. А. Т. и адв. М.Т., редовно упълномощени и приети от
съда от преди
ВЕЩИТЕ ЛИЦА Р. Х. С., Н. Н. А. и Т. Х. О., редовно призовани,
явяват се лично, депозирали заключение в срок.
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~
АДВ. Д.: Да се даде ход на делото.
АДВ. Т.: Да се даде ход на делото.
АДВ. Т.А: Да се даде ход на делото.
1
Съдът намира, че не са налице процесуални пречки по хода на делото,
поради което
О П Р Е Д Е Л И
ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО
СЪДЪТ ДОКЛАДВА постъпило писмено становище вх. №
7529/23.10.2024г. от процесуалния представител на въззивниците по
изготвената тройна съдебно-икономическа експертиза.
СЪДЪТ ДОКЛАДВА заключение вх. № 6671/19.09.2024г. по
допуснатата тройна съдебно-икономическа експертиза.
СЪДЪТ ПРИСТЪПИ към снемане самоличността и изслушване на
вещите лица:
Вещото лице Т. Х. О. – 66г., български гражданин, женен, неосъждан,
българин, без родство и дела със страните по спора, предупреден за
наказателната отговорност по чл. 291 от НК.
В. Л. О.: Поддържам представеното заключение.
Вещото лице Р. Х. С. – 45г., български гражданин, женен, неосъждан,
без родство и дела със страните по спора, предупреден за наказателната
отговорност по чл. 291 от НК.
В. Л. С.: Поддържам представеното заключение.
Вещото лице Н. Н. А. – 47г., български гражданин, женен, неосъждан,
без родство и дела със страните по спора, предупреден за наказателната
отговорност по чл. 291 от НК.
В. Л. А.: Поддържам представеното заключение.
АДВ. Т.: Посочили сте обща експлоатационна годност на сградата от
100 години, остатъчна експлоатационна годност от 11 години към 2019г., което
означава, че към днешна дата на сградата й остават 6 години годност.
Констатирате 84% овехтяване или 443720лв. Същевременно остойностявате
необходими ремонтни работи на 10%. Това означава ли, че според вас сумата,
необходима за да се възстанови напълно сграда, овехтяла с 445720 лв. е сумата
от 52 824 лв. или 70,60 лв. на кв.м., за да може да бъде възстановена
сградата? Как е възможно това и как направихте тази преценка съответно и ни
дадохте тези стойности?
2
В. л. А.: По разходния метод предвид конструкцията на сградата -
нормативно е 100 години експлоатационния срок за такъв вид обекти и оттам
в обратен ред се дава съответно експлоатационна годност и се смятат
съответно цифрите.
АДВ. Т.: При една сграда, на която й се дава 84% овехтяване как я
възстановяваме с 10%? Откъде извеждате тази стойност?
В. л. А.: Тези 10% са необходимите разходи за ремонт, които сме
преценили, но това не е за да се възстанови сградата като нова. Едното няма
нищо общо с другото.
В. л. О.: Това в никакъв случай не означава, че това са разходите за
направата на тази сграда като нова, за възстановяването й като нова. Това са
само елементарни ремонтни дейности, които са необходими за отстраняване
на течове и т.н.
В. л. С.: Ние не даваме стойността на сградата като нова, ние я
оценяваме към настоящият момент по вещната стойност.
АДВ. Т.А: Какво включва стойност на обекта, посочен на третия ред?
В. л. С.: Стойността на обекта включва квадратурата т.е. застроената
площ на сградата, умножена по цената на разходите за построяване на 1 кв.м.
най-общо казано, които определяме на 660 кв.м.
В. л. А.: Това е съгласно списание „Строителен обзор“, книжка 7-8 към
съответната година.
АДВ. Т.: На стр. 11, в последната таблица, при определяне на пазарната
стойност на обект с идентификатор 10135.1506.565.3.4 – „Мъпет маг“ и офиси
тежестта е разпределена при стойности 90% за определяне на стойност по
сравнителния метод и само 10% по вещния метод. Защо определяте 90 %
тежест на сравнителния метод след като на сградата й остават само 11 години
остатъчна експлоатационна годност?
В. л. О.: Това е експертна преценка, а ние определяме 90% на
сравнителния метод, защото независимо от това, че тези обекти са
разположени в една много стара сграда, това са търговски обекти, които са в
идеалния център на гр. Варна и като търговски обекти си имат своята
стойност. Ние не оценяваме само сградния фонд, а оценяваме обекта като
такъв. Така сме преценили експертно като съотношение на ползваните
3
методи.
АДВ. Т.: След като на една сграда й остават 11 години експлоатационна
годност, след която същата следва или напълно да се реновира, или да се
събори, не следва ли по отношение на същата това да е фактор от съществено
значение относно пазарния й потенциал? Съответно не следва ли този факт да
бъде отчетен като съществена специфика при определяне на справедливата
пазарна цена на сградата?
В. л. О.: Ако в тази сграда имаше обекти само на страните по делото или
ако беше само на едно лице при всички положения щяхме да приложим
инвестиционния метод, но в случая тук са замесени много лица – освен
страните по делото има и други странични лица, което означава, че това на
практика е невъзможно да се случи тъй като едните имат едни желания,
другите други. Поради тази причина не сме прилагали такъв метод.
В. л. С.: 100-те години са нормативно дадени, това не е наша преценка,
то е по наредба. При една добра поддръжка една сграда може да изкара и
повече от 100 години, но може да не изкара и толкова. Това е една нормативно
приета стойност, която ние използваме при определяне стойността на
сградата по вещния метод. Сградите, които са взети при определяне на
пазарната стойност по сравнителен метод някои също са на приблизителна
възраст.
АДВ. Т.А: Къде точно в експертизата става ясно, че сградите, които сте
взели като сравнителни образци, са на сходна възраст и кои точно сгради?
В. л. С.: Действително няма такива приложения. Това, което сме
ползвали беше вестник „Варненски имоти“ като в самата оферта беше
описана сградата като в момента не мога да кажа конкретно коя беше, но беше
сходна като възраст с процесната.
В. л. А.: Част от аналозите, които сме използвали в сравнителната
таблица, са: магазин до хотел „Мусала“, другия е в идеален център до
шадраваните, т.е. такива, които са максимално близки до процесния имот.
АДВ. Т.А: Вие говорите за местоположение, а колегата Ви говори за
възраст. Това са два различни показателя.
АДВ. Т.: При определена фиксирана годност от 100 години и остатъчна
такава от 11 години, което представлява 11% фактически, не следва ли
4
овехтяването да бъде в размер на 89%, за да е балансирано процентното
съотношение между двете стойности, а не 84%, както е посочено в
заключението?
В. л. С.: Не, защото там се използва квадратична формула за
изчисляване на амортизацията на сградата. При тази формула колкото е в по-
ранен етап е сградата… примерно ако е на 20 години там амортизацията
изобщо не е 20, там е много по-малко от 20 и обратно: колкото върви към края,
тя става все по-голяма и по-голяма. Затова при 89 години почти се е изравнила
амортизацията с остатъчната стойност, но формулата просто предполага при
изчисляването по този метод да не е пропорционално години на проценти.
АДВ. Т.: На стр. 13 от експертизата моля да уточните – предполагам, че
е техническа грешка – давате стойност 1 365 300 лв. Същевременно словом е
записано 1 364 900 лв., а в таблицата по-долу отново е посочена сумата
1 364 900 лв.
В. л. С.: Да, това е техническа грешка. Правилната сума е 1 364 900 лв.
АДВ. Т.: Моля Ви да обясните разликите между приложения № 2, № 3 и
№ 4, в които първо не става ясно как стигате до извода, че магазини „Тони“ и
„Габина“ са с площ 138 кв.м. според приложение № 2, според приложение №
3 – 610 кв.м., а според приложение № 4 – 570 кв.м. Същевременно в
обяснителната част се посочва, че приложение № 3 се отнася за магазин
„Шок“, чиято търговска площ е остойностена на 298 кв.м., видно от таблицата
на стр. 9 от заключението?
В. л. С.: При определяне на квадратурата на магазини „Габина“ и
„Тони“ сме ползвали площта на С.те магазини, които сме ги измерили на
място – 76+25, което е 101 кв.м. и към тази стойност сме прибавили 60% от
складовите помещения на магазин „Тони“, които са 62 кв.м. Приели сме
коригиращ коефициент 60%, за да приравним складовите помещения към
търговската площ и се получава 138 кв.м. Това е относно приложение № 2.
Относно приложение № 3 става въпрос за следното: написали сме магазини
„Габина“ и „Тони“, но това се отнася за магазин „Мъпет маг“, който се намира
на втория етаж. Това е техническа грешка, допусната от наша страна. Това е
имот с идентификатор 10135.1506.565.3.4.
В. л. О.: За обекта с идентификатор 10135.1506.565.3.1 получаваме 748
5
кв.м. редуцирана площ. Тези 748 кв.м. са разбити на 138 кв.м. от приложение
№ 2 и на 610 кв.м. в приложение № 3, тъй като двата магазина са с малки
площи и поради тази причина сме използвали и такива аналози. Единият
магазин от тях, който е с площ 610 кв.м. е с голяма площ и за това третия
аналог сме го сменили с подходящ, който е с площ 525 кв.м. застроена площ.
Поради тази причина направихме това разделение.
В. л. С.: Приложение № 3 се отнася за магазина, който е на първия етаж
и се казва магазин „Шок“. Приложение № 4 е за магазин „Мъпет маг“, който
се намира на втория етаж.
АДВ. Т.: На стр. 27 от Български стандарти за оценяване, които имат
задължителен, а не препоръчителен характер, са изброени трите
предпоставки, които правят сравнителния метод подходящ за използване в
конкретна ситуация. Те са: наличие на достоверни данни за действителни
сделки с идентични или сходни, подобни на оценявания обект, наличие на
достоверни данни за идентични или сходни на оценявания
обект/актив/недвижим имот, които са активно търгувани в условията на
текущата /към датата на оценката икономическа среда/ и обекта и предмета на
оценката са обичайни сделки за покупко-продажба с подобни на оценявания
обект, да са чести в условията на конкретната пазарна обстановка. Доколкото
не е налице нито една от посочените задължителни предпоставки бихте ли ми
отговорили защо е дадена тежест от 90% на сравнителния метод? След като
тези стандарти са задължителни и нямате нито една предпоставка да
използвате този подход защо го използвате?
В. л. А.: Има предпоставки, които сме използвали. В цитирания от Вас
член на БСО пише реални или сходни. Ние сме ползвали сходни, а не реално
вписани. Сходните са тип офертни.
АДВ. Т.: Да разбирам ли, че в посочените от Вас като пример такива има
реализирани сделки или те са по обяви?
В. л. А.: Те са по обяви, които попадат към частта на сходните спрямо
този член.
АДВ. Т.: Допустимо ли е реални части, обособени като три различни
търговски обекта, да бъдат остойностени по различен начин и ако да – при
какви условия?
6
В. л. А.: Стойността, която сме получили и която се различава между
съответните обекти, е спрямо съответно тяхната площ тъй като „Тони“ и
„Габина“ са по –малки от магазин „Шок“ и спрямо съответните прилежащи
площи т.е. складовите помещения, които има към тях и оттам идва съответно
тази макар и минимална разлика за цена на кв.м.
В. л. О.: Ние ползваме застроените площи, които са от кадастралната
карта и впоследствие тези застроени площи ние ги разбиваме по обекти като
резултатите са получени от замерванията, които сме направили на място и по
този начин успяхме да ги разпределим по отделните обекти.
АДВ. Т.А: Тези три магазина са част от един самостоятелен обект. Те не
са самостоятелни обекти и в тази връзка питаме след като не са такива как
могат да имат различна стойност?
В. л. С.: Действително те са част от самостоятелен обект, но в момента
те са обособени и работят като самостоятелни обекти. Сравнявали сме
идентични обекти с идентични обекти, установени от списание “Варненски
имоти“, което вече не съществува, но към него момент имаше данни и за това
считаме, че е възможно. На първия етаж и трите магазина бяха горе-долу в
идентично състоЯ.е. Трябва да отбележим, че в магазин „Шок“ видимо имаше
течове, което сме отразили в заключението си.
АДВ. Т.: Как установените течове и компрометирана мазилка се
отразяват в изчислението на оценките на самостоятелните обекти като Ви
моля да посочите къде в заключението е видно, че недоброто състоЯ.е е взето
под внимание?
В. л. А.: В приложение № 3, където е остойностявано по сравнителен
метод за магазин „Шок“ има ред „техническо състоЯ.е“. На следващият ред
отдолу сме сложили корекционен коефициент 0,9 т.е. сме преценили, че 10 % е
необходимо да се направят ремонтни дейности по този обект.
В. л. С.: Докато видно от предходното приложение е, че за тези
магазини „Габина“ и „Тони“ този коефициент е единица т.е. те бяха в по-
добро състоЯ.е.
АДВ. Т.: Как се определят стойностите на корекционния коефициент за
всеки един случай, в който са посочени и използвани във Вашето
заключение?
7
В. л. А.: Определят се експертно на база на състоЯ.ето след огледа на
съответния обект и на база на нашия опит.
АДВ. Т.: Коя година е построена сградата и въз основа на кой документ
бихте го установили?
В. л. С.: Определили сме 1930 година като година за построяване на
сградата. Не може да се определи по категоричен начин датата на
построяване, но сме приели тази година, защото беше изписана на фасадата на
сградата. Категорично по документите, които са представени по делото, не
може да се каже коя е точната година.
АДВ. Т.: По данни на ИнфоПорт от 11.12.2019г. сградата е построена
1890г., а 1930г. се извършва преустройството на фасадата. Как ще коментирате
това?
В. л. С.: Ние сме приели 1930г. на база на доказателствата по делото.
АДВ. Т.А: В четирите приложения към заключението е приет
коефициент на съсобственост 0,7. Взето ли е под внимание, че по отношение
на земята има много повече съсобственици отколкото за самостоятелните
обекти?
В. л. А.: Да, взето е под внимание, тъй като и там сме използвали
коефициент за съсобственост при определяне на пазарната стойност на земята.
АДВ. Т.А: Независимо колко са съобствениците използвате един и същ
коефициент ли?
В. л. С.: Мисля, че беше един и същ коефициент и при земята. При
съсобственост ползваме тези коефициенти.
АДВ. Т.А: В приложение № 4 един от имотите, който използвате като
аналог, е с квадратура 525 кв.м., която е относително близка до 570 кв.м. на
процесния обект. Другите имоти, които са използвани като сравнителни
образци са със значително по-малка площ т.е. близо три пъти. В този случай
защо давате теглови процент най-голям на имота, който е с най-малка площ, а
не на този, който е най-близък като площ?
В. л. С.: Тегловият коефициент „1“ означава, че приемаме, че при
еднакви площи цената е близка т.е. „1“ означава, че цената не се променя. При
площи 157 кв.м. и 186 кв.м. сме дали коефициент „0,8“ т.е. цената на обекта с
8
по-голяма площ, съпоставена с тези с по-малките площи, е занижена т.е.
изходили сме от презумпцията, че имотите с по-ниска площ успяват да се
реализират на по-добра цена и по-бързо.
АДВ. Т.А: При разпределението на тегловият коефициент на трите
имота – сравнителните образци давате най-голяма тежест на този, който
драстично се различава от нашия?
В. л. С.: Ние сме сложили на два от показателите 33%, а на другите
34%. Това е усреднено, не е по-голяма част. Този 1% ако го изчислите ще
видите, че реално не влияе на цената.
АДВ. Д.: Разбрахме, че експертизата е работила изключително по
оферти, а не по реализирани продажби. Вещите лица имаха задача да
отговорят на въпроса дали е възможно да надвишава пазарната стойност
данъчната оценка отделно на сградата и на земята. Отговорено е, че е
възможно. Възможно е и по отношение на земята ли?
В. л. О.: По отношение на земята е възможно също данъчната оценка да
е по-висока и това се дължи най-вече на този коефициент за съсобственост,
който може да варира от 0,5 до 0,7. Това са по наши експертни наблюдения.
Формулата е описана в т. 2, описали сме, че там не се взема предвид дали има
съсобственост или няма в дадения обект.
Страните заявиха, че нямат повече въпроси към вещите лица.
СЪДЪТ намира, че вещите лица са изпълнили задачата си, поради
което
О П Р Е Д Е Л И:
ПРИЕМА и ПРИОБЩАВА към доказателствата по делото заключение
вх. № 6671/19.09.2024г. на вещите лица по назначената тройна съдебно-
икономическа експертиза.
ОПРЕДЕЛЯ окончателно възнаграждение на вещите лица в размер на
по 1000 лв. за всеки един от тях /или общо 3000 лв./, които да се изплатят от
внесения за целта депозит.
АДВ. Т.А: Оспорваме експертизата, считаме че е непълна и има
необходимост от допълване. Въпреки становището на вещите лица, изразено в
днешното съдебно заседание при защита на заключението, ние считаме, че в
9
настоящият случай разходния подход, който е използван е от изключителна
важност за извеждане на действителната стойност на оценяваните обекти.
Според нас в експертизата в тази част има допуснати пропуски като не са
анализирани достатъчно обстойно необходимите разходи, така както
стандартите изискват да бъдат предвидени всички необходими разходи и да
бъдат изведени като стойности – това е във връзка с възстановяването на
обекта. Две са ни основните възражения във връзка с експертизата: първото
както казах е относно начина на установяване на възстановителната стойност
на сградата. Ние считаме, че за да продължи експлоатационната годност на
сграда, овехтяла с 84%, са необходими поне 50 % ремонтни дейности.
Изрично на стр. 31 от Българските стандарти за оценяване е посочено, че
разходния подход е приложим метод на вещната стойност като са изброени
видовете разходи, които трябва да бъдат включени в изчисленията. Има
липсващи изчисления – ние смятаме, че в тази част експертизата трябва да
бъде допълнена като бъдат индивидуализирани всички необходими разходи за
възстановяване на сградата. Второто ни възражение е по отношение на
разпределената тежест на използваните методи: ние считаме, че няма как да се
даде 90% тежест на сравнителния метод при положение, че няма нито един
идентичен аналог, който да е действително използван и да е приложен към
експертизата.
АДВ. Т.: Само ще допълня колегата, с цялото ми уважение към труда на
вещите лица, че всяко едно от тях си е написало по 26 часа проучване на
пазара, а действително нямаме нито един представен аналог.
АДВ. Т.А: В тази връзка искаме допълване на експертизата като ние
считаме, че ако прецените, че искането ни е процесуално допустимо, екипа на
вещите лица да бъде разширен, като бъдат включени още две вещи лица,
които освен оценители имат и допълнителна компетентност, а именно:
архитект и конструктор, като след запознаване със списъка на вещите лица
сме видели, че има и такива.
АДВ. Д.: Уважаеми апелативни съдии, аз поддържам депозираното
становище по експертизата от наша страна. Действително тази експертиза
страда от един сериозен порок – тя е изградена изключително на база оферти
и на едно списание, което е издавано до 2018г., като от 2019г. то не се издава.
Офертите са нещо различно от пазарните стойности. Доколкото е налице
10
конкретно поставен въпрос би следвало и да се даде конкретен отговор. Ето
защо считам, че пазарните стойности са определени от предходното вещо лице
съобразно реализираните продажби през процесния период – февруари 2019г.
с нот.актове, издадени постановления на ЧСИ - те установяват пазарната
стойност. Що се касае за експлоатационна стойност, остатъчна стойност на
имотите и т.н. пазарната стойност е нещо различно. Предоставям на съда дали
ще приеме едно заключение или няма да го приеме, но Ви моля в решението
то да бъде обсъдено. Считам, че не е необходимо назначаване на допълнителна
експертиза, защото тя няма да отговори категорично на тези въпроси.
СЪДЪТ намира, че представеното в днешното съдебно заседание
заключение е обосновано от вещите лица. По делото са налични и две
единични експертизи и съда ще прецени коя от всички да цени. Водим от
горното, СЪДЪТ
О П Р Е Д Е Л И
ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на процесуалните представители
на въззиваемата страна за назначаване на допълнителна съдебно-техническа
експертиза.
АДВ. Д.: Няма да соча други доказателства. Представям списък на
разноските.
АДВ. Т.А: Няма да соча други доказателства. Представям списък на
разноските.
Страните заявиха, че не правят възражение за прекомерност на размера
на сторените от тях разноски.
СЪДЪТ счете делото за изяснено от фактическа страна, поради което
О П Р Е Д Е Л И
ДАВА ХОД ПО СЪЩЕСТВО
АДВ. Д.: Уважаеми апелативни съдии, моля Ви да уважите жалбата по
изложените в нея съображения и приетите доказателства в настоящото
въззивно производство. Моля Ви да отмените първоинстанционното решение
като неправилно и незаконосъобразно. Моля да ни бъдат присъдени
разноските за двете съдебни инстанции. Моля на основание чл. 149, ал. 3 от
ГПК да ни бъде представена възможност да представим писмени бележки в
11
указан от Вас срок.
АДВ. Т.: Уважаеми апелативни съдии, моля Ви да отхвърлите
въззивната жалба изцяло, да оставите в сила решението на Окръжен съд -
Варна и да ни бъдат присъдени сторените по делото разноски. Моля да ни
бъде даден срок за писмени бележки.
СЪДЪТ обяви, че ще се произнесе с решение в законния срок като
дава възможност на процесуалните представители на страните в
едноседмичен срок от днес с препис за насрещната страна да представят
в писмен вид съображенията си по съществото на спора.
Протоколът е изготвен в съдебно заседание, което приключи в 10.36
часа.
Председател: _______________________
Секретар: _______________________
12