РЕШЕНИЕ
№ 826
гр. Бургас, 03.08.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, IV ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в закрито заседание на трети август през две хиляди двадесет и
втора година в следния състав:
Председател:Веселка Г. Узунова
Членове:Даниела Д. Михова
Детелина К. Димова
като разгледа докладваното от Даниела Д. Михова Въззивно гражданско дело
№ 20222100501134 по описа за 2022 година
Производството по реда на чл.435, ал.1, т.1, предл.второ ГПК и е образувано по
жалба на на В. Х. А. и А. Х. А., двамата от ***, против отказа на ЧСИ Станимира Николова,
рег.№ 805 на КЧСИ по изп.дело № 20228050400465, обективиран в съобщение с изх.№
13481/03.06.2022 г., за назначаване на вещо лице, което да изготви повторна експертна
оценка на имота по изпълнителното дело.
Твърди се, че обжалваният отказ е неправилен. По-конкретно се излагат
твърдения, че от определяне на пазарната оценка на имота, изнесен като неподеляем на
публична продан с решение от 28.10.2021 г. по гр.д.5133/2019 г. на PC Бургас, допълнено с
решение от 27.01.2022 г., с което е посочена цена за имота, определената със СТЕ, изготвена
от вещото лице през м.09.2021 г., до настоящия момент е изминал значителен период от
време – повече от 9 месеца, в който драстично са се променили пазарни условия и цени на
недвижимите имоти. По тази причина жалбоподателите – съделители, са поискали с молба
вх.N 8750/l2.05.2022 г. на основание и по реда на чл.485 ГПК да бъде определена актуална
цена на имота, като бъде изготвена експертна оценка от вещо лице - независим лицензиран
оценител.
Твърди се, че по молбата на жалбоподателите първоначално, със съобщение изх.
№ 12288/19.05.2022 г. е уведомил молителите в 7-дневен срок от уведомяването да посочат
вещо лице, на което да се възложи изготвяне на експертна оценка и да представят
сертификат за правоспособност на вещото лице и доказателства за заплатени разноски по
банкова сметка на вещото лице. Твърди се, че в указания срок жалбоподателите са
1
изпълнили указанията на ЧСИ, като са представили посочените от ЧСИ документи,
включително платени разходи по сметка на вещо лице, но вместо да уведоми вещото лице за
изпълнение на поставената задача, ЧСИ е постановил обжалвания отказ да се назначи
експертизата по съображения, че оценката е определена в съдебното решение с което
имотът е изнесен на публична продан. Сочи се, че определената и приета по гр.д.5133/2019
г. на БPC експертиза е приета в открито съдебно заседание на 28.09.2021 г., и в нея вещото
лице е определило средна пазарна цена на имота, сравнена със сходни имоти в района, които
са били предмет на сделки преди 01.09.2021 г. Сочи се, че съгласно ЗМДТ и ЗДС, пазарната
оценка е валидна до 6 месеца от изготвянето й и след този срок следва да се изготви нова
пазарна оценка, която следва да отчете всички изменения на пазара. Допълнително се сочи,
че по изп.дело липсва представена и актуална данъчна оценка, с което е нарушена и
разпоредбата на чл.485, ал. 5 ГПК, т.к. не е удостоверено отношението на определената цена
спрямо данъчната оценка на имота, а предстоящата прублична продан е първа, /арг. на
чл.485, ал.6 ГПК/.
Претендира се съдът да отмени като неправилен и незаконосъобразен отказа на
ЧСИ по изп.дело 465/2022 г., обективиран в съобщение изх.№ 13481/03.06.2022 г. за
извършване нова пазарна оценка на процесния недвижим имот, която да послужи за начална
цена за публична продажба.
В предоставения й срок ответницата по жалбата – съделителката Я. А. Ч., чрез
процесуалния си представител адв.Атанас Пройчев Тасков представя писмени възражения, с
които оспорва жалбата като неоснователна. Оспорва се твърдението в жалбата, че ЧСИ е
отказал да приложи разпоредбата на чл.485 от ГПК като назначи експертиза и определи
началната продажна цена на делбения имот, изнесен на публична продан съобразно
съответното експертно заключение. Твърди се, че началната цена за продажба на делбения
имот е определена в рамките на делбеното производство от съда, поради което
определянето на нова продажна цена е безпредметно. Твърди се, че в случая разпоредбата
на чл.485 от ГПК е неприложима, тъй като тя е систематично подредена в Глава 43
„Изпълнение върху недвижими вещи“ и касае регламентацията на продажбата на недвижим
имот, но се има предвид продажба на имот за покриване на парични задължения на
длъжника, а в конкретния, случай продажбата на процесния имот не се продава по реда на
Глава 43 от ГПК, а по реда на чл.348 от ГПК - поради неподеляемост на допуснатия до делба
недвижим имот. По изложените съображения се твърди, че оценката на имота се извършва
не от ЧСИ, а от делбения съд, поради което прилагането на разпоредбата на чл.485 от ГПК е
недопустимо в конкретния случай.
Излагат се съображения, че цената на делбения имот винаги се определя от
делбения съд, защото въпросът за определянето на тази цена касае решаването на въпроса за
извършване на делбата, уравненията на дяловете, дължимите от съделителите държавни
такси и т.н.
На следващо място се твърди, че цената, на която следва да започне проданта на
неподеляемия делбен имот е определена с изричен диспозитив на нарочно допълнително
решение на БРС което е влязло в сила и обвързва със своята сила на присъдено нещо не
само страните по изпълнителното дело като страни и съделители в делбения процес, но и
ЧСИ.
Твърди се, че позоваването на жалбоподателите на ЗМДТ и ЗДС е изцяло
неоснователно, тъй като нито един от тези два закона не е приложим в настоящия случай.
По изложените съображения се твърди, че е неоснователно и оплакването на
жалбоподателите за допуснато нарушение на чл.485, ал.5 от ГПК.
ЧСИ Станимира Николова, рег.№ 805 на КЧСИ е представила мотиви, в които
излага извършените по изп.дело действия от страните и от нея, и изразява становище за
2
неоснователност на жалбата.
Жалбата е подадена от легитимирано лице, против действия на съдебния
изпълнител, подлежащи на обжалване, в законовия срок, поради което съдът я намира за
допустима.
По допустимостта на жалбата следва да се посочи, че настоящият състав намира,
че жалбата е подадена от лица, имащи право на жалба, тъй като съделителят по изнесен на
публична продан делбен имот от делбения съд, има качеството едновременно и на
взискател, и длъжник в изпълнителното производство, поради което жалбоподателите,
макар да не са инициирали образуването на изп.производство, в случая са легитимирани да
обжалват изброените действия на СИ по чл.435, ал.1 от ГПК. Следва да се посочи, че в
случая, с оглед изложеното в жалбата и установеното от приложеното изпълнително дело,
настоящият съдебен състав приема, че е сезиран с жалба не против отказ на ЧСИ да извърши
нова оценка по реда на чл.468, ал.4 и чл.485, тъй като оценка на имота в изп.производство
изобщо не е била извършвана, а против отказа на ЧСИ изобщо да назначи оценка на
делбения имот, изнасян на публична продан. Този отказ на ЧСИ, според настоящия състав,
доколкото касае началната цена при публичната продан на имота, следва да се възприема
като отказ да извърши исканото изпълнително действие, поради което и правното основание
на подадената жалба следва да се определи като чл.435, ал.1, т.1, предл.второ ГПК.
Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства и като съобрази
закона, намира за установено следното:
Изпълнително дело № 20228050400465 по описа на ЧСИ Станимира Николова е
образувано по молбата на Я. А. Ч. чрез пълномощника й адв.Атанас Тасков, на основание
изпълнителен лист № 260200 от 08.03.2022 г., издаден въз основа на Решение №
261166/28.10.2021 г., допълнено с Решение с № 260019/27.01.2022 г. по гр.д.5133/2019 г. по
описа на Районен съд Бургас, за изнасяне на публична продан, на основание чл.348 от ГПК,
на следния недвижим имот, а именно: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор: 67800.503.567 с
адрес ***, с площ от 280.00 кв.м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана,
начин на трайно ползване: ниско застрояване, стар идентификатор: 67800.503.51;
67800.503.175; 67800.503.191, номер по предходен план: 1467, квартал: 91, парцел I.
В изпълнителния лист е посочена начална цена на проданта - 39 802,00 лв, като
получената при продажбата сума се разпредели между съделителите съобразно техните
квоти, както следва: Я. А. Ч. - 5/12 ид.части; А. Л. Ш. -1/12 ид.части; И. Л. С. -1/12 ид.части;
Г. А. Ж. - 1/12 ид.части; Б. Х. А. - 1/12 ид.части; А. Х. А. - 1/12 ид.части; К. Н. И. - 2/12
ид.части.
Изготвени са съобщения до съделителите за наложената възбрана и насрочения
оглед на делбения недвижим имот.
По повод искане с изх.№ 11004/01.05.2022 г. от ЧСИ, с писмо изх.№ 11-03-103-
1/18.05.2022 г. Община Созопол е представила по изп.дело данъчна оценка на делбения
имот – 7575,70 лв.
3
Наложена е възбрана на делбения недвижим имот.
С Молба вх.№ 8750/12.05.2022 г. съделителите В.А. и А. Х. А., са поискали на
основание чл.485 от ГПК ЧСИ да назначи вещо лице, което да определи актуална пазарна
цена на имота, от която да започне продажбата, с оглед изминалите повече от 6 месеца от
издаване на изпълнителният лист. Препис от молбата на съделителите В.А. и А. Х. А. е
изпратена на съделителката-взискател чрез процесуалния й представител адв.Тасков.
Със Съобщение изх.№ 12288/19.05.2022 г. ЧСИ е уведомила съделителите В.А. и
А. Х. А., че на основание чл.485, ал.2 ГПК в 7-дневен срок следва да посочат вещо лице, на
което да се възложи повторната оценка; да представят сертификат за оценителска
правоспособност за оценка на недвижими имоти на посоченото вещо лице и да заплатят
разноски/хонорар на вещото лице, по банковата сметка на вещото лице за изготвяне на
повторното заключение и да представят доказателства за платения хонорар. От документите
по изп.дело не може да се установи кога Съобщение изх.№ 12288/19.05.2022 г. ЧСИ е
връчено на съделителите В.А. и А. Х. А..
Със Становище с вх.№ 9412/23.05.2022 г., адв.Атанас Тасков, като пълномощник
на Я.Ч., е оспорил искането на съделителите В.А. и А. Х. А. по съображения, че в случая се
касае за изнасяне на публична продан на делбен имот, а не на недвижим имот – за
погасяване на задължение на длъжник, поради което началната цена, от която да започне
проданта е посочена в решението по извършване на делбата.
С молба вх.№ 9776/30.05.2022 г. съделителите В.А. и А. Х. А. са посочили вещо
лице-оценител – П. Х. П. и са представили по изп.дело сертификат на вещото лице за
оценителска дейност и разписка за платен хонорар на вещото лице.
Със Съобщение изх.№ 13481/03.06.2022 г. ЧСИ е уведомила съделителката В.А.,
а със Съобщение с изх.№ 13482/03.06.2022 г. - съделителя А.А., за отказа си да назначи вещо
лице, което да изготви нова експертна оценка, по съображения, че посочената в
изпълнителния лист продажна цена на делбения недвижим имот е предмет на диапозитива
на влязло в сила съдебно решение, като силата на присъдено нещо на съдебното решение
обвързва ЧСИ, която не може да определи цена, различна от тази , посочена от съда.
Съобщенията са получени на 10.06.2022 г.
На 16.06.2022 г. по изп.дело е постъпила жалбата на В.А. и А.А. против отказа на
съдебния изпълнител да възложи на вещо лице да изготви нова експертна оценка.
При така установената фактическа обстановка, съдът достига до следните правни
изводи:
Както се посочи по-горе, съдът намира, че правното основание на жалбата не е
чл.435, ал.1, т.2 ГПК (или чл.435, ал.2, т.4 ГПК), поради което и не следва да се обсъжда
процедурата по чл.485 ГПК.
По своя правен характер публичната продан на делбен имот не е изпълнителен
способ за събиране на парично вземане чрез насочване изпълнението върху недвижим имот,
а начин за осребряване на неподеляемо имущество с цел разпределяне паричната
4
равностойност между съделителите съобразно делбените им квоти. Производството за
извършване на публична продан на делбен имот е своеобразно продължение на
производството за съдебна делба, тъй като едва с продажбата на имота се постига вещно-
правният ефект на делбата за прекратяване на съсобствеността. Тъй като в българското
право не е регламентиран специален ред за извършване на публична продан на неподеляем
делбен имот, същата се извършва по реда на изпълнителния процес по ГПК. Въпреки това,
поради обстоятелството, че публичната продан на делбен имот не е изпълнително
производство, при нейното извършване не са приложими всички разпоредби от
изпълнителния процес, и дори не всички разпоредби от Глава ХLІІІ "Изпълнение върху
недвижими имоти", а именно: Страни в производството по извършване на публична продан
са съделителите от исковото производство за съдебна делба, по отношение на които е
постановено решението за изнасяне на имота на публична продан, респ.техните наследници.
СИ не изпраща покани за доброволно изпълнение, не назначава пазач, съделителите не
внасян задатък ако участват като наддавачи и пр. В публичната продан като наддавачи
могат да участват всички съделители, а не само тези, които са инициирали производството.
Според настоящия състав, при извършване на делбата по реда на чл.348 ГПК
въпросът за действителната стойност на изнесения на публична продан имот е от значение
само за определяне стойността на дяловете и на дължимите от съделителите държавни такси
за производството, а оценката на имота и началната цена, от която да започне наддаването,
следва да се определят с помощта на вещо лице в производството пред съдебния
изпълнител, който не е обвързан от определената в делбеното производство цена (аргумент
от чл.484, ал.1, т.4 и чл.485 ГПК). Тъй като при този способ делбата реално се извършва не
със съдебното решение, а с приключването на публичната продан, в която може да участва
всеки един от съделителите и да изкупи имота при условията на чл.354 ГПК, то и
действителната (реалната) пазарна цена се определя именно в това производство, с цел
съсобствениците да получат най-справедливо парично възмездяване (т.8 от ТР № 1/2004 г.
на ОСГК на ВКС), особено, след като самите съделители са направили искане за извършване
на оценка на имота, какъвто е настоящият случай.
Ето защо съдът намира, че неправилно в настоящия случай ЧСИ е отказал да
назначи експертна оценка за определяне на актуална пазарна цена на имота, която да
послужи за определяне на началната цена на имота при публичната му продан.
Мотивиран от изложеното, Бургаският окръжен съд
РЕШИ:
ОТМЕНЯВА обективирания в съобщение с изх.№ 13481/03.06.2022 г. по изп.дело
№ 20228050400465, отказ на ЧСИ Станимира Николова, рег.№ 805 на КЧСИ, за назначаване
на вещо лице, което да изготви експертна оценка на изнесения на основание чл.348 от ГПК с
Решение № 261166/28.10.2021 г., допълнено с Решение с № 260019/27.01.2022 г. по
5
гр.д.5133/2019 г. по описа на Районен съд Бургас, на публична продан, недвижим имот, а
именно: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор: 67800.503.567 с адрес ***, с площ от 280.00
кв.м., трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване:
ниско застрояване.
Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6