№ 789
гр. София, 01.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 14-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично
заседание на седемнадесети май през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Ася Събева
Членове:Елена Тахчиева
Кристина Филипова
при участието на секретаря Теодора Т. Ставрева
като разгледа докладваното от Кристина Филипова Въззивно гражданско
дело № 20211000502590 по описа за 2021 година
С решение № 263061 от 13.05.2021 г. по гр. д. № 88/2020 г., СГС, І-4 с-в,
ОТХВЪРЛЯ предявения от И. К. С. срещу И. Р. Г., гражданин на Полша, иск с
правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, за обявяване на окончателен на
предварителен договор, сключен на 12.05.2018 г. за покупко-продажба на
недвижим имот.
Срещу решението е постъпила въззивна жалба от ищеца И. К. С.,
купувач по договора, който възразява срещу отказа на съда да допусне
повторна съдебно-почеркова експертиза. Оспорва изводите на приетата по
делото единична такава. Твърди, че жалбоподателят е извършил съществен
ремонт на обекта именно поради факта, че е възнамерявал да го закупи.
Твърди още, че с оглед тези му намерения логични са и действията на
ответника Г., с които той е упълномощил С. (наемател на процесния имот) да
го снабди с нотариален акт за собственост върху обекта. Счита, че условията
по предварителния договор са изпълнени. Оспорва тезата, че той е сключен
при крайна нужда и явно неизгодни условия, както и че К. Т. (наследодател на
ответника) не е разбирала свойството и значението на извършваните от нея
действия. В тази връзка сочи, че Т. е разполагала със значителна сума в
1
различни банки (над 13 000 евро), както и че често е посещавала банковите
клонове за да извършва самостоятелно банкови операции. Като счита, че въз
основа на всички доказателства по делото се установява валидно сключен
предварителен договор, моли същият да бъде обявен за окончателен след
отмяна на решението на СГС.
Ответникът по жалбата И. Р. Г. оспорва същата. Счита, че събраните
гласни доказателства установяват, че Т. не е имала намерение да продава
имота, че извършваните от С. ремонтни дейности са обусловени от това, че е
бил наемател на обекта, а самите ремонти са касаели целия блок, както и че те
са свързани с факта, че С. притежавал магазин в същия двор. Намира, че
снабдяването на Г. с нотариален акт не означава, че това е подготовка за
сключване на договор за продажба. Моли да се отхвърли жалбата.
Въззивната жалба е подадена в срок, срещу валидно и допустимо
съдебно решение, преценено като такова в съответствие с чл. 269 ГПК.
Софийски апелативен съд при преценка на доводите на страните и
доказателствата по делото намира следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Ищецът И. К. С. твърди, че сключил с К. И. Т. (наследодателка на
ответника И.Г.) предварителен договор от 12.05.2018 г., за прехвърляне на
собствеността върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор
68134.1001.479.1.1, офис с шоурум, находящ се на ул. *** № 47 с площ от
125,90 кв.м., ет. 1, с прилежащите му в сутерена две сутеренни помещения,
две мазета, килер, клозет, коридорна част и самостоятелно стълбище с обща
застроена площ на обслужващите помещения от 97 кв.м., както и съответните
идеални части от общите части и правото на собственост върху земята, с
точно описание в исковата молба. Твърди се, че предварителният договор бил
сключен под две отлагателни условия - смяна на предназначението на имота
от апартамент на офис с шоурум и признаване на К. Т. за собственик на целия
имот (тъй като той бил придобит като съпружеска имуществена общност, но
се владеел от нея за дълъг период от време). Твърди се, че със съдействие на
ищеца предназначението на имота било променено, а след смъртта на К. Т.,
синът й И.Г., също изявил съгласие за продажба на имота при уговорените
условия. Г. (който не живеел в България) упълномощил ищеца С. да извърши
нужните действия по изготвяне на нотариален акт за признаване на право на
2
собственост и в резултат на това бил съставен н.а. № 184 от 05.11.2019 г.
Срокът за прехвърляне на имота бил до 05.12.2019 г., но ответникът Г.
отказал да му прехвърли имота. Претендира договорът да бъде обявен за
окончателен, и да му се присъдят разноски.
Ответникът И. Р. Г. оспорва иска. Твърди, че договорът не е подписан
от майка му, която страдала от алкохолна зависимост и мозъчна атрофия, не
разбирала свойството и значението на постъпките си, и това сочело на
унищожаемост на договора на основание чл. 31, ал. 1 от ЗЗД. Поддържа също,
че договорът е сключен при крайна нужда и при явно неизгодни условия, тъй
като стойността на имота значително надвишава уговорената продажна цена,
а Т. имала нужда от пари поради алкохолната си зависимост. При условията
на евентуалност поддържа, че не се е осъществило едно от условията по
договора - придобиването приживе на ½ ид. част от правото на собственост
върху имота от К. Т..
От събраните доказателства, преценени в съответствие с доводите на
страните във въззивното производство, се установява следната фактическа
обстановка:
Няма спор, че с н.а. 102 от 15.09.1994 г. (л. 19) родителите на Т. й
продали процесния апартамент, по време на брака й, който бил прекратен с
влязло в сила решение, считано от 31.01.1997 г. (л. 16). Не се спори, че
имотът е ползван от ищеца, по силата на договор за наем от 10.05.2018 г. (л.
116) за срок от 6 години с предвидено автоматично подновяване – чл. 16, ал.
2.
По делото е представен спорния предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 12.05.2018 г. (л. 10), сключен между К. И. Т.
(продавач) и И. К. С. (купувач). Договорена е цена от 90 000 евро (или
левовата й равностойност) и сключване на сделката в месечен срок от
сбъдване на две условия – статутът на имота да бъде променен от
"апартамент" в "офис с шоурум ", и продавачът да придобие правото на
собственост върху целия продаван имот. Няма спор, че К. Т. е имала
алкохолна зависимост и е претърпяла поредица от травматични увреждания,
операции на гръбнака, фрактура на лявата ръка – 2013 г., 2015 г. Тя починала
преди завеждане на делото - на 03.07.2019 г., като била наследена от
ответника Г. (л. 13). Последният упълномощил на 22.07.2019 г. (л. 23) ищеца
3
И.С. да го представлява във връзка с обстоятелствената проверка и
снабдяване с документи по отношение на процесния недвижим имот. С
уведомление за оттегляне на пълномощия (л. 80), връчено на 13.02.2020 г.
ответникът Г. е оттеглил дадените на ищеца такива и е заявил, че прекратява
наемния договор.
Междувременно с н.а. № 184 от 5.11.2019 г. Г. е признат за собственик
на ½ ид.ч. от имота по давностно владение и наследство - л. 12, (за
останалата част от имота не се спори, че е придобита по наследяване от майка
му К. Т.), а с разрешение за строеж № 22 от 11.05.2017 г. на Столична община
(л. 21), на К. Т. е разрешено "смяна на предназначението на апартамент в
„офис с шоурум ", като на 16.04.2019 г. е издадено удостоверение за
въвеждане в експлоатация на така разрешения строеж (л. 22).
Пред първоинстанционния съд е приета СПочЕ (л. 120), която е дала
становище, че подписът за "Продавач" от името на К. Т. в процесния
предварителен договор за покупко-продажба 12.05.2018 г., не е изпълнен от
нея. Пред настоящата инстанция е допусната тройна СПочЕ, която е
потвърдила същия извод. Вещите лица са установили, че са налице общи
графически признаци, но са констатирани съществени различия.
Разминаванията в общите признаци касаят степен на обработеност (по-висока
в обекта на проверка в договора), размер на движенията по хоризонтал (по-
сбити в обекта), степен на свързаност (по-висока в обекта). В частните
признаци са установени отлики при изписването на буквите Т, И, К и В. в
завършващата част на подписа (при обекта е надолу, а при сравнителните
образци – надясно). Обобщено е, че въпреки сходствата, преобладават
различията, което сочи на непривичност на изпълнението и формира извод, че
подписът в договора е изпълнен със стремеж към наподобяване (имитиране)
на общата визия на оригинала.
Видно от ССЕ (л. 196) по банковите сметки на К. Т. е имало активно
движение в "Райфайзенбанк България" АД, а в "Юробанк България" АД
сметките са били с минимално движение по откриване и един трансфер. Само
по отношение на открити банкови сметки в „Райфайзенбанк“ АД, е
констатирано пълномощно в клиентското й досие, според което И.С. може да
внася суми.
Приетата СТЕ е дала заключение за идентичност на имота по
4
предварителния договор и н.а. № 102 от 1994 г. и н.а. № 184 от 2019 г.
Пазарната цена на процесния апартамент към 12.05.2018 г. е определена в
размер на 187 634 лв. или 95 936 евро.
По делото са събрани и гласни доказателства, като относно
съдържанието на същите, настоящото решение препраща към
първоинстанционното. От същите е видно, че К. Т. е имала сериозни
здравословни проблеми, алкохолна зависимост, необходимост от грижи.
Налични са данни, че Т. е възнамерявала да продаде имота на С..
При така установената фактическа обстановки се налагат следните
правни изводи:
Предявеният в настоящото производство иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е
насочен към обявяването за окончателен на предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот. За да се уважи тази претенция, на
първо място следва да се установи, че между страните е съществувала
действителна уговорка, че имотът ще бъде продаден от наследодателката на
ответника (К. Т.) на ищеца С.. Събраните пред настоящата и предходната
инстанция доказателства (единична и тройна СПочЕ) еднозначно
установяват, че представения предварителен договор не носи подписа на
бъдещия продавач. Следователно не се установява, Т. да е дала съгласие и да
е поела задължение да прехвърли правата на собственост върху процесния
апартамент. Представения писмен договор е нищожен поради липса на
съгласие (чл. 26, ал. 2, пр. 2 ЗЗД) и същият не поражда нито права, нито
задължения за страните, следователно на Т. (респ. наследника й) не може да
се противопостави правото на ищеца С. да се сключат окончателен договор.
Съгласно чл. 19, ал. 1 ЗЗД предварителният договор за сключване на
определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или
нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма. Дори да
се приеме, че страните са имали уговорка за сключване на договор за
продажба, то тя не е установена в изискуемата според закона писмена форма,
а е останала в устна такава. Тази форма обаче прави договора нищожен на
основание чл. 26, ал. 2, пр. 3 ЗЗД. Липсата на действителен договор,
установяващ задължение за страните да сключат окончателен договор,
осуетява защитата на купувача по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Липсата на
предвидената в чл. 18 и 19 ЗЗД форма при предварителния договор за
5
продажба на недвижим имот при всички случаи е липса на съществен елемент
от фактическия състав, защото формата при тях, предвидена от закона, е не
само за доказването им, но и за тяхната действителност. (Тълкувателно
решение № 94 от 07.09.1970 г. по гр. д. № 82/1970 г., ОСГК на ВС).
Ирелевантни са всички доказателства, които сочат на извода, че между
страните е имало намерение за продажба – след като същото не е скрепено с
писмена форма за съдът не съществува възможност да обяви договорът за
покупка за окончателен.
За пълнота следва да се отбележи, че действията на ищеца-
жалбоподател, касаещи поддръжка и ремонт на процесния обект, не могат да
са релевантни за настоящи спор, а имат значение за евентуално уреждане на
отношенията между страните относно обезщетяване за подобрения в чужд
имот. Фактът, че С. е съдействал на Г. за получаване на нотариален акт не
сочи непременно на надлежно възникнало задължение за прехвърляне на
собствеността, нито може да санира липсата на писмен договор за сключване
на окончателно съглашение. Дори и страните да са подготвяли сключването
на окончателен договор, поради липса на валиден писмен договор в тази
насока, не е налице правна възможност за обявяване на устна уговорка за
продажба за окончателна такава с последиците на нотариална сделка.
Поради предявяването им в условията на евентуалност, оплакванията за
наличие на сделка, сключена при крайна нужда и явно неизгодни условия,
както и че К. Т. не е разбирала свойството и значението на извършваните от
нея действия, не подлежат на разглеждане, доколкото не се установява
валидно подписан договор от продавача.
Предвид казаното искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, като неоснователен
надлежно е отхвърлен, а жалбата срещу решенето на СГС не следва да се
уважава. Не се доказа, че наследодателката на ответника е поела задължение
за сключване на окончателен договор, което да е обвързало нейния наследник
с изпълнението му.
При този изход на спора в полза на ответника по жалбата се дължат
разноски за въззивното производство в размер на 5600 лв. по представен
списък – л. 160.
Воден от горните мотиви съдът
6
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 263061 от 13.05.2021 г. по гр. д. №
88/2020 г., СГС, І-4 с-в.
ОСЪДЖА И. К. С., ЕГН **********, да заплати на И. Р. Г., гражданин
на Полша, роден на *** г., разноски в размер на 5600 лв.
Решението може да се обжалва пред ВКС в месечен срок от
съобщението до страните, че е изготвено.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7