Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 28.07.2020 г. гр.Търговище
В ИМЕТО НА НАРОДА
ТЪРГОВИЩКИЯТ
ОКРЪЖЕН СЪД граждански
състав На двадесет и девети юни 2020 година В публичното съдебно заседание в
състав
ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИАНА ИВАНОВА
ЧЛЕНОВЕ: ТАТЯНА ДАСКАЛОВА
БИСЕРА МАКСИМОВА
Секретар Жоржета Христова
разгледа
докладваното от съдия Иванова
В.гр.д. № 105 по описа за 2019 година
и за да се
произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по чл. 258 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на О.Т. представлявана от кмета д-р Д.Д.,
срещу решение № 89/25.02.2020 г., постановено по гр. д. № 1314/2019 г. описа на РС-Търговище, с което е ОТХВЪРЛЕН
предявения от О.Т. против „ЗЛАТНО ЛОЗЕ” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и
адрес на управление ***, представлявано от управителя инж.П.М., иск за
изменение на Договор от 13.10.2004 г. за отдаване под наем на училищна
земеделска земя в землището на с.Д., общ.Търговище за стоп. 2004-2034 г.,
вписан под вх.№ 20, т. Х, ДВх. № 4974, партиди 30096, 30095 на 19.10.2004 г./13.08.2010
г. на СлВп Търговище, по който О.Т. е заместила арендодателя по реда на чл. 17,
ал. 2 от ЗАрЗ, в частта относно вида на престацията - от натурална в парична,
относно начина на определянето й, а именно - по Наредба за базисните цени при
отдаване под наем на общинско имущество на О.Т. а също и чрез въвеждане на
периоди от действието на договора с различни цени на арендното плащане, а
именно-66 лв./дка годишно за периода от 01.10.2018 г. до 30.09.2023г. и 44 лв./дка
годишно за периода от 01.10.2024 г. до 01.10.2034 г., считано за целия имот,
като неоснователен, на осн. чл. 16,ал. 5 вр. ал.1 във вр. с чл. 8,ал.2,т.1 от
Закона за арендата в земеделието, като О.Т. е осъдена да заплати на „ЗЛАТНО
ЛОЗЕ” ЕООД, ЕИК ********* разноските по делото в размер на 1 040 лв. на
осн. чл. 78, ал.3 от ГПК,.
С оплаквания за необоснованост и незаконосъобразност по подробно изложени
доводи и съображения, въззивникът моли
за отмяна на решението и уважаване на предявения иск, претендира разноски за
двете инстанции.
Основните оплаквания на въззивника се свеждат до следното:
-РСТ не е отчел , че е спазена процедурата по уведомяване, предложение за
извънсъдебно изменение и непостигане на съгласие относно промяна в арендната
вноска по реда на чл. 16 ал. 5 от ЗАЗ;
-не е отчетено обстоятелството, че сам ответникът е взел становище, че са
налице основания за изменение на арендното плащане, предвид повишаването му в
региона;
-не е съобразен и факта, че О.Т. е особен арендодател, обвързан от цените,
определени с общинска Наредба за базисните цени при отдаване под наем на общинско
имущество, в какъвто смисъл е и предложението и искането за изменение на
арендното плащане за срока на договора.
В постъпилия в срока по чл. 263 ГПК отговор от насрещната страна, депозиран
чрез пълномощника й адв. А.М.- ТАК, е заявено становище за неоснователност на
въззивната жалба, поради което моли решението, като правилно и законосъобразно,
да бъде потвърдено. Изложени са съображения, че във вида, в който е подаден,
иска не следва да бъде уважаван, защото с него не се иска просто увеличение на годишното
арендно плащане, определено съгласно договора в натура, а се иска на практика
изменение на множество клаузи в договора, като биха се въвели периоди от
действието на договора с различни цени на арендното плащане; би се променил
самия начин на определянето на престацията – съобразно цитираната общинска
наредба, а не на база средната годишна пазарна поземлена рента, и освен това се
иска промяна в самия вид на престацията от натурална в парична, като счита, че
промяна в толкова различни клаузи на договора очевидно стои извън предмета на
иск с правно осн.чл. 16 ал. 5 от ЗАЗ. Претендира разноски за въззивното
производство.
В о.с.з. страните поддържат становищата си.
При извършената служебна проверка по реда на чл. 267 от ГПК, при
съответното прилагане на чл. 262 от ГПК, съдът констатира, че въззивната
жалбата е депозирана в срок, от надлежна страна, срещу акт, подлежащ на
обжалване, отговаря на изискванията на ГПК относно редовността й (след
довнасяне на указаната държавна такса), извършена е редовна размяна на книжа,
поради което е процесуално допустима.
Решението е валидно и допустимо.
За да се произнесе по същество, съдът
съобрази следното:
Предявеният иск за изменение на договора за аренда в частта относно
договореното плащане е обоснован с промяна на обстоятелствата, при които е
сключен договора – настъпило по чл. 17 ал. 2 от ЗАЗ заместване на
арендодателя по Договор за отдаване под
наем на училищна земеделска земя в землището на с. Д. за стопанските 2004-2034
г. от 13.10.2004 г., сключен с ответника
и липса на постигнато между страните съгласие за изменение на арендното плащане
по договора, което изменение, освен на увеличение на арендните плащания за
региона (съобразно и уточненията в съдебно заседание), ищецът претендира да
обхваща и начина на определяне на
арендното плащане, съобразен с Наредбата за базисните цени при отдаване под
наем на общинско имущество на О.Т.
приета от ОбС.
В депозирания в срока по чл. 131 ГПК отговор ответникът е оспорил частично
претенцията - за разликата над 35лв./дка годишно арендно плащане, с излагане на
подробни съображения относно начина на изчисляване и определяне на арендните
плащания, съобразно законовите критерии за това. Възразил е, че доколкото става
въпрос за заварен договор, не са налице основанията за прилагане на цитираната
от ищеца общинска наредба, а следва да се съобрази разпоредбата на чл. 8 ал. 1
от ЗАЗ във в с §2е от ПЗР на ЗСПЗЗ.
Искането, видно от петитума на
исковата молба, е за изменение на арендното плащане – от договорените 65
кг пшеница/дка на 66 лв./дка годишно за
периода от 01.10.2018 г. до 30.09.2023г. и 44 лв./дка годишно за периода от
01.10.2024 г. до 01.10.2034 г., считано за целия имот.
По фактите:
Безспорно е между страните, че ищецът е арендатор (встъпил в правата на
предходния наемател- начално училище с. Д., общ. Търговище, закрито със заповед
на Министъра на образованието и науката от 14.05.2007 г.-обн. ДВ, бр.
44/2007г., считано от 01.08.2007 г., като съгл.т.2 от заповедта „движимото и недвижимо имущество на закритото училище е
общинска собственост и се разпределя със заповед на кмета на О.Т.“; поради което имотът е актуван като частна общинска собственост с АЧОС №
1298/22.05.2012г.) по Договор от 19.10.2004
г. за отдаване под наем на училищна земеделска земя в землището на с.Д.,
общ.Търговище за стоп. 2004-2034 година, видно от съдържанието на който
страните са уговорили предоставянето за временно и възмездно ползване на
собствения на наемодателя имот, представляващ земеделска земя-нива, имот №
14-2, ІІІ категория, с площ от 214,223дка в землището на с.Д., общ.Търговище за
времето от 01.11.2004 г. до 01.11.2034 г.-Раздел II, чл. 1, при наем в размер
на 65кг/дка пшеница за цялата наета земя-Раздел
III, чл. 1, като внесеният за участие в търга депозит в лева се приспада
от дължимото количество пшеница, остойностена
по пазарни цени в момента на издължаването на наема за последната стопанска
година - чл. 2, а наемът се отчита от наемателя за съответната стопанска
година до 01 октомври- чл. 5; уговорено е за неуредените с договора въпроси да
се прилагат разпоредбите на действуващото към момента българско законодателство-
Раздел IV, чл. 4. Наемодателят е предоставил право на наемателя, след създаване
на лозовото насаждение, да промени начина на трайно ползване на имота, обект на
договора- Раздел ІV, т. 8 във вр. с Раздел ІІ, т.3. От Скица №
15-603344/04.07.2019 г., на СГКК гр. Търговище се установява, че имотът,
отразен в КК на с. Д., общ. Търговище, като имот с идентификатор 24520.14.2, с
площ от 214 244 кв.м., представлява лозе.
С писмо изх.№ 26-00-544/11.07.2012г. на кмета на О.Т. до ответника, последният
е уведомен за настъпилото заместване на наемодателя по реда на чл. 17, ал.2 от
ЗАЗ.
С Допълнително споразумение рег.№
Д-Н-7/16.03.2016г.
към договора за наем се установява, че страните са се договорили за това в т.4
от Раздел IV към договора вместо НУ „Христо Ботев” с Д., общ.Търговище, да се
чете О.Т. наименованието на договора става „Договор за отдаване под аренда на
земеделска земя, собственост на О.Т. *** за стоп. 2004-2034г.; навсякъде в
договора вместо „наемодател” да се чете ”арендодател”, като споразумението
влиза в сила от датата на подписването му. Други промени на условията на
договора страните не са постигнали.
От Наредба за базисните цени при отдаване под наем на общинско имущество на
О.Т. (приета с Решение № 4 по Протокол № 10 от 26.06.2008 г. на ОбС Търговище,
изм. с Решение № 4 по Протокол № 6 от 31.03.2016 г., в сила от началото на стопанската
2016-2017 година) се установява, че съобразно разпоредбата на:
-чл. 6 ал. 1 базисните цени при
предоставяне под наем, аренда и възмездно право на ползване на ниви, трайни
насаждения, храсти и единични дървета са определени в приложение, съгласно
което базисните наемни цени за „трайни насаждения за отглеждане на лозя е 44 лв./дка“ – т.2 от Приложението (§1 от
Наредбата за изм. и доп.)
- чл. 6 ал. 2 базисната цена на
декар при предоставяне на общински и училищни земеделски земи под аренда за
създаване на нови трайни насаждения,
се определя за лозя по следния начин:
гратисен период - 3 години,
I период на плододаване - IV-VII година – 44 лв./дка;
II период на плододаване - VIII-XX година – 66 лв./дка и
останалия период на плододаване – 44 лв/дка, а в § 11 (редакция 2016г.), е
предвидено, че действащите договори за наем, аренда и право на ползване на
земеделски земи се актуализират в частта относно наемното/арендното плащане в
случаите, когато то е под размера на новоприетите базисни цени.
Не е спорно в процеса, че между страните е осъществена кореспонденция,
инициирана от О.Т. с писмото й от 11.07.2012 г. във връзка с изменение на
договора основно в цената на арендното плащане и др. условия, като ищецът
неколкократно е канил ответника за сключат допълнително споразумение относно
определянето и размерите на арендните плащания. Такова е постигнато единствено
за периода от 2012-2017 г., като ищецът е определил цената на основание средни
борсови цени за Софийската стокова борса (ССБ) за хлебна пшеница за периода
февруари-март 2018 г. (275 лв./тон), съгласуваната сума от 19 145,50лв. +
законната лихва е заплатена от ответника
през м. юни 2018г. (съгласно признанието на ищеца в негово писмо от 20.06.2018г.
- л.32). За промяна на условията по договора, касаещи арендните плащания,
страните не са постигнали споразумение, поради разминаване в становищата им относно начина на определяне на
рентното плащане: ищецът е поддържал, че начинът и размерите на арендните
плащания следва да се определят въз основа на посочената по-горе Наредба, а
ответникът - че същите следва да се определят по реда на чл. 8, ал.1 от ЗАЗ на
база средно годишното рентно плащане за землището за трайни насаждения, каквито
са позициите на страните и в настоящото производство. Разменените предложения и
отговори между страните за периода 21.06.2016г.-
25.06.2019 г. не са довели до постигане на съгласие, обусловило и предявяването
на настоящия иск – депозиран на 30.07.2019 г.
В хода на производството пред РСТ, по
повод искане на ищеца, с платежно нареждане от 10.09.2019 г. ответникът
е превел определената от ищеца сума от 4874,10 лв.- годишно арендно плащане за
стопанската 2017/2018г., определена при средна цена „купува“ на Софийската
стокова борса за хлебна пшеница за периода 11-14.12.2018 г.- 350 лв./тон пшеница
(л. 38, л.61).
По делото е приложен Протокол от
25.07.2019 г., одобрен от директора на ОД”Земеделие” гр.Търговище по §2е от ДР
ЗСПЗЗ, от който се установява, че средното рентно плащане за стопанската
2018/2019 г. за землището на с.Д., общ.Търговище, е определено на 35лв./дка за
трайни насаждения - лозя, средно за областта за такива насаждения е определено рентно
плащане от 26лв./дка (л. 58-59).
Пред райония съд е назначена и
приета СИЕ и допълнителна такава, дала варианти на изчисления, съобразно
становищата на страните.
Експертизите установяват размерите
на арендните плащания в относимия период от сключване на договора до момента,
като вещото лице е използвало различни критерии за установяване на тези цени в
натура и в пари, при съобразяване на различни критерии: арендните плащания от
регистрираните в ОСЗ и вписани в СлВп арендни договори за землището на с.Д.,
общ.Търговище, както и заповедите на директора на ОЗД по §2е от ДР ЗСПЗЗ,
данните на НСИ за последните три стопански години.
От
заключението на първоначалната СИЕ се установява, че за периода от стопанската
2004-2005 г. до стопанската 2008-2009 г. от директора на ОЗС не е определяно
средно годишно рентно плащане (СГРП), а от данните от регистрираните договори за
аренда на лозя е установено средно годишно арендно плащане в размер на 8,70лв./дка.
В следващия период арендното плащане нараства, като за последните три
години е както следва:
-за стопанската 2016-2017 г.- по данни от договорите за аренда за лозя средно
годишното арендно плащане е 39.76 лв., съответно: 25 лв. СГРП, определено със заповедта
по §2е от ДР ЗСПЗЗ.
-за стопанската 2017-2018 г.- по данни от договорите за аренда за лозя
средно годишното арендно плащане е 42,32 лв., съответно: 30 лв. СГРП,
определено със заповедта по §2е от ДР ЗСПЗЗ;
-за стопанската 2018-2019 г.- по данни от договорите за аренда за лозя
средно годишното арендно плащане е 39.98 лв., съответно: 35 лв. СГРП,
определено със заповедта по §2е от ДР ЗСПЗЗ за 2009/2010г.
Съгласно допълнителното заключение, дадено в два варианта: по средно арендно плащане и по данни за реално
изплатено такова, за последните три години:
1.в НСИ са налице данни само за плащания за лозя през 2016 г., но отчита
плащането за рента за 2015/2016г.- 32 лв./дка; Следващите години НСИ не води
такава статистика;
2.използвайки Методиката за определяне на средните годишни рентни плащания
(СГРП), одобрена от МЗ, при съобразяване всички регистрирани в ОСЗ Търговище
договори за наем и аренда за с. Д., с начин на трайно ползване лозя: -за 2016/2017 г. е установено средно арендно плащане -23 лв./дка;
-за 2017/2018 г.: -Първи вариант: при остойностяване на плащането,
договорено в натура, по средни пазарни цени- 23лв./дка;
-Втори вариант: по данни от двама арендатора
(в това число и ответника) фактическо рентно плащане, според СИЕ - СРП е
33лв./дка;
-за 2018/2019 г.: -Първи вариант: при остойностяване на плащането,
договорено в натура, по средни пазарни цени- 25лв./дка;
-Втори вариант: по данни от двама
арендатора за фактическо рентно плащане, според СИЕ- СРП е 32.00лв.
При така установеното от фактическа страна, съдът прави следните правни
изводи:
Предявен е иск с правно осн. чл. 16
ал. 5 във вр. с ал.1, във вр. с чл. 8, ал.2, т.1 от Закона за арендата в
земеделието (ЗАЗ).
Съгласно разпоредбата на чл. 16, ал.1 от ЗАЗ, ако след сключване на
договора за аренда обстоятелствата, от които страните са се ръководили при
уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до очевидно
несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може да
поиска изменение на договора, като насрещната страна е длъжна да отговори
писмено в едномесечен срок от получаване на предложението за изменение на
договора, освен ако с него не е определен друг срок, а ако страните не
постигнат споразумение, по иск на страната, която е направила предложението,
решение взема районният съд.
Съгласно чл. 8 ал. 2 т.1 от ЗАЗ „Размерът на арендното плащане се определя
въз основа на пазарната поземлена рента“.
Посочената правна регламентация дава възможност на всяка една от страните
по арендния договор да поиска
изменението му по съдебен ред (ако доброволно не бъде постигнато съгласие), при
кумулативното наличие на двете, посочени в разпоредбата на чл. 16 ал. 5 ЗАЗ, предпоставки:
1.ако след сключването на договора за аренда трайно се изменят обстоятелствата,
от които страните са се ръководили при уреждането на отношенията си и 2.това
доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения.
Това законодателно разрешение отчита както характера на договора за аренда
като такъв с продължително изпълнение, така и невъзможността на страните да
предвидят отнапред, при сключване на договора, всички евентуални промени на
обстоятелствата, свързани с изпълнението на задълженията по него, както и тези,
свързани с наличието на еквивалентност на дължимите престации, още по-малко пък
промяната в икономическата конюнктура.
В настоящия случай, анализирайки представените доказателства и приетата
СИЕ, се налага безспорният извод, че е налице, и то съществена промяна в обстоятелствата, ръководили страните
при сключването на договора: и тези обстоятелства не са спорни в процеса (в
този смисъл е и депозираният от ответника отговор на исковата молба). Не е
спорно и обстоятелството, че и двете страни са съгласни арендното плащане
занапред да бъде определяно не в натура, а в лева/дка, но не са могли да
постигнат извънсъдебно споразумение за конкретните цени.
При сключване на договора, при извършените изчисления, превръщайки
договорената цена в натура към цена в лв./дка се установява, че същата е била под
16лв./дка. Видно от договореното между страните във връзка с предложеното и
изплатено арендно плащане съответно за стопанските 2012-2017 г., и за
стопанската 2017/2018 г., към 28.02.-02.03.2018 г. , при цена 275 лв./тон
пшеница, съответното арендно плащане в левова равностойност е 3 829.10лв.
годишно, т.е. около 17.90-18 лв./дка; към 11-14.12.2018 г. - при цена 350лв./тон хлебна пшеница, съответното
арендно плащане в левова равностойност е 4 874.10 лв. годишно, т.е. 22.75 лв./дка.
С оглед събраните по делото писмени доказателства и най-вече заключенията
на назначената по делото експерпиза, съдът намира за установен факта на трайно изменение
на обстоятелствата, при които страните (респ. праводателят на ищеца и ответника)
са се ръководели при уреждане на взаимоотношенията си, с оглед установеното от
вещото лице и очевидното трайно повишаване на арендните плащания от датата на
сключване на договора, тази тенденция продължава и до момента, като арендните
плащания продължават да се увеличават всяка стопанска година, и това изменение води
до несъответствие между поетите от страните задължения.
Въз основа на гореизложеното, настоящата инстанция намира, че така
предявения иск е основателен по същество.
Спорен е въпросът относно начина на определяне на рентното плащане.
Съдът не споделя доводите на ищеца, изложени и във въззивната жалба, че
след като се касае за общинска земя, то страните по заварен аренден договор са
обвързани от съответните цени, приети с цитираната Наредба за базисните цени
при отдаване под наем на общинско
имущество на О.Т. приета от ОбС.
Размерът на дължимото арендно плащане
по договора следва да съответства на установеното от чл. 8 ал. 2 от ЗАЗ-
„Размерът на арендното плащане се договаря въз основа на: 1. пазарната
поземлена рента; 2. наема, който включва годишни амортизации и лихви върху
капитала, вложен в арендуваните движими и недвижими вещи“.
Само по себе си приемането на цитираното изменение на Наредба за базисните
цени при отдаване под наем на общинско имущество (НБЦОНОИ) на О.Т. не може да
се разглежда еднозначно като трайно изменение на фактическите обстоятелства по
смисъла на чл. 16 ал. 1 от ЗАЗ Създаденият § 11 към ДР на НИД на цитираната
наредба не може и няма как да задължи другата страна (арендатор) по двустранния
договор за аренда, в който и двете страни имат права и задължения, да приеме
предложените нови цени. При договора за аренда общината действа като
частноправен субект, и ако при първоначално сключване на договора за аренда
могат и се договарят именно по този начин арендните плащания (в това число
срокове, гратисни периоди, и т.н., дори предвидено едностранно актуализиране от
страна на общината, при изменение на съответната НБЦОНОИ), то при встъпване на
общината в заварен договор, следва да бъдат зачитани правата и на двете страни,
тяхната равнопоставеност по силата на чл. 9, чл. 20 и чл. 20а от ЗЗД. Действително
няма пречка, при изразено съгласие от двете страните по договор за аренда на
общ.земя, да бъде сключено допълнително споразумение за изменение на арендното
плащане, както занапред арендната вноска се определя според Тарифата за
определяне на наемни цени на общинско имущество за съответната категория трайни
насаждения, както и да бъде предвидено актуализиране едностранно от общината в
случаите на промяна на същата тази Наредба на Общинския съвет – на какъвто
случай се позовава ищеца в хода на производството, по друг аренден договор за
същото землище. Но няма как, без да бъде нарушена свободата на договоряне и
равенство на страните, това да стане без съгласие на арендатора. При несъгласие
с предложението за изменение на договора, страните са договорили и други
разрешения на спора, като напр. прекратяване на арендния договор.
Съобразявайки съдебната практика, съдът намира, че в случая арендното
плащане следва да се определи, съобразно първоначалното заключение на вещото
лице – втори вариант: по реда на §2е от ПЗР на ЗСПЗЗ, в размер на 35 лв./дка.
Така определеният размер на СГРП е съобразен с вписаните в ОСЗ арендни
договори за конкретното землище, и то
именно за трайни насаждения лозя, изхожда от пазарната поземлена рента. Видно
от първия вариант на това заключение, определените от вещото лице арендни
плащания въз основа само на сключените и вписани арендни договори за с.Д., са
силно повлияни от един-единствен договор (за срок от 5 години), където е
предвидено аредно плащане във възходящо изменение в евро (съответно 2013/14-17,90
евро, 2014/15 – 19,43 евро, 2015/16г- 20.96евро, 2016/17г.-22.50 евро и за топ.2017/18г.-
24.04 евро). Както и вещото лице е обяснило, съгласно Методиката за определяне
на СГРП се отчита относителната тежест
на всеки един от договорите, съобразно количеството арендувани земеделски
земи, и по тачин се постига обективна пазарна цена.
При евентуалното увеличаване на
рентното плащане въз основа на НБЦОНОИ, би се нарушил и заложения в
разпоредбата на чл. 16 ал. 1 от ЗАЗ законодателен замисъл – изменение на
плащанията, при трайно изменение на обстоятелствата, от които страните са се
ръководили при уреждането на отношенията си, когато това изменение води до
очевидно несъответствие между поетите от тях задължения. Няма как такова едно
дори трайно изменение да определя изменението на довора в частта относно арендното
плащане за един продължителен бъдещ период, в случая от 2018/19 до 2034 година, по аргумент и от разпоредбата
на чл. 16 ал. 3 от ЗАЗ, съгласно който „Срокът
на действие на изменението на договора е най-малко до края на стопанската
година, през която е направено искането“.
Освен това, видно от цитираната разпоредба на чл. 6 ал. 2 от Наредбата – се
касае за хипотеза „при предоставяне на общински и училищни земеделски земи под
аренда за създаване на нови трайни
насаждения“, какъвто настоящия случай не е.
Според съда небоснована е съпоставката във въззивната жалба с позоваване на
начина на изчисляване и определяне на тръжни цени за земи от ДПФ – касае е се
предварително оповестени параметри на тръжните книжа, при което, за да участва
в търга евентуалният кандидат-арендатор следва да се съобрази с условията на
обявения търг. Така би било и при оповестен тълрг за отдаване под аренда на
общ. земя.
Неоснователно е и възражението, че
между о.Т. и друго търговско дружество, представлявано от същото физическо
лице, представляващо ответното дружество, е сключен договор за аренда на
земеделска цземя от ОПФ за създаване на трайни насаждения – лозя за стопанските
2018/2048 година, в който е предвидено арендното плащане да се индексира с
коефициента на инфлация, определен от НСИ за съответения 12-месечен период –
възможността за сключването на договор при посочените параметри не влияе върху
други договори, пък било то сключени от същия арендатор или друго негово
дружество и о.Т. именно по изложените по-горе доводи и съображения.
Съдът не споделя и довода, изложен в жалбата, че доколкото от
кореспонденцията между страните се казвало, че по цени от 2012 стопанска година
до 2015/2016г. плащането е било 50лв./дка, то една осреднена цена, съобразно
базисните цени по Наредбата, би възлязла на 49.13 лв. , т.е. новите цени не
били по-високи. Както бе спомената вече по-горе, този начин на изчисляване и
осредняване не съответства на заложената възможност за изменение на арендния
договор в хипотезата на чл 16 ал. 1 от ЗАЗ, а предопределя цени, заложени в
рамките на един доста продължителен период напред във времето, като едно бъдещо
несигурно събитие. Пак следва да се подчертае – няма пречки страните по
договора за аренда да постигнат такава договореност.
Съдът намира за неоснователен довода на въззиваемата страна, изложен в
отговора на въззивната жалба, че искът, във вида, в който е подаден не следва
да бъде уважаван, тъй като не се иска
просто увеличение на годишното арендно плащане, определено съгласно договора в
натура, а се иска на практика изменение на множество клаузи в договора, като:
биха се въвели периоди от действието на договора с различни цени на арендното
плащане; би се променил самия начин на определянето на престацията – съобразно
цитираната общинска наредба, а не на базасредната годишна пазарна поземлена
рента , и освен това се иска промяна в самия вид сна престацията от натурална в
парична, като счита, че промяна в толкова различни клаузи на договора очевидно
стои извън предмета на иск по чл. 16 ал. 5 от ЗАЗ. При установените по
безспорен начин кумулативни предпоставки от фактическия състав на чл 16 ал. 1
от ЗАЗ (което не се оспорва от страните, изрично се признава и от ответника в
отговора на исковата молба), няма пречки за изменение на договора, като не е
задължително то да бъде по начина, претендиран от ищеца, доколкото се касае за
различни начини на определяне и изчисляване на арендното плащане, установено от
назначените по делото съдебно-икономически експертизи, като преценката следва
да ъде съобразена с разпоредбата на чл. 8 от ЗАЗ.
Предвид изложените съображения, съдът намира, че следва да бъде уважен
предявения иск, като бъде постановено изменение на арендния договор в частта
относно размера на договореното арендно плащане, като същото бъде увеличено,
считано от стопанската 2018/2019 година,
от 65 кг пшеница/дка на 35
лв./дка, като в частта над 35лв./дка до
пълната претенция от съответно 66лв./дка
и 44 лв./дка искът следва да бъде отхвърлен като неоснователен.
Районният съд е достигнал до частично други правни изводи и краен резултат,
поради което и решението му следва бъде изменено, съобразно гореизложените
мотиви.
По разноските:
И двете страни са претендирали разноски. Съобразно изхода на делото, всята
страна има право на празнпоски съобразно уважената (за ищеца), респ. съобразно отхвърлената
част (за ответника).
Ищецът: за първа инстанция- 1354.76 лв.д.т., 280лв.в.л. и 450лв.
юк.възнаграждение (чл. 78 ал. 8 ГПК във вр. чл. 37 ЗПП вр. с чл. 25 ал.2 от
НППП),общо 2084,76 лв. доп..д.т., съобразно указанията на ОСТ- 2319.53лв., общо
4 404.29лв. За въззивната инстанция- 1836,85лв.д.т.и юриск.възнагр., което съдът определя на
300лв., съгласно чл. 25 ал. 2 от НППП., общо 2136.85 лв.
Ответникът: за първа инстанция: 960лв., адв.възнагр. и 80 лв.-в.л., общо
1040лв.; за въззивната инстанция – 960лв. адв. възнаграждение, за които
възнаграждения са представени писмени доказателства, съгласно т.1 от ТР № 6/2012
от 06.11.2013г. по тълк.д. № 6/2012 г. на ОСГТК на ВКС. И пред първата, и пред
въззивната инстанция ищецът/въззивник е направил възражение за прекомерност на
адв.възн. по чл. 78 ал. 5 от ГПК, което, предвид цената на иска, и фактическата
и правна сложност на делото, както и извършената дейност от процесуалния
представител на ответника, съдът намира за неоснователно.
Предвид степента на уважаване, респ. отхвърляне на иска, ищецът има право
на разноски в размер на 1887,50лв., а ответника – на 594,36 лв.-за първа
инстанция, при което ответникът следва да заплати на ищеца, по компенсация,
сумата от 1293,14 лв.; за въззивтата
инстанция – основателно направени от въззивника разноски в размер на 915,64
лв., а за ответника – основателно сторени разноски 517,78 лв., при което
въззиваемата страна следва да запати на въззивника разноски, по компенсация, в
размер на 397.86 лв.
Водим от горното, съдът
Р
Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 89/25.02.2020 г., постановено по гр. д. № 1314/2019 г. описа на РС-Търговище, В ЧАСТТА, с която е
ОТХВЪРЛЕН предявения от О.Т. против „ЗЛАТНО ЛОЗЕ” ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление ***, представлявано от управителя инж.П.М., иск
за изменение на Договор от 13.10.2004 г. за отдаване под наем на училищна
земеделска земя в землището на с.Д., общ.Търговище за стоп. 2004-2034 г.,
вписан под вх.№ 20, т. Х, ДВх. № 4974, партиди 30096, 30095 на 19.10.2004
г./13.08.2010 г. на СлВп Търговище, по който О.Т. е заместила арендодателя по
реда на чл. 17, ал. 2 от ЗАрЗ, за увеличаване размера на арендната вноска от 65
кг пшеница/дка над 35 лв./дка за целия имот до пълния
претендиран размер от 66 лв./дка годишно
за периода от 01.10.2018 г. до 30.09.2023 г. и 44 лв./дка годишно за периода от
01.10.2024 г. до 01.10.2034 г., както и в ЧАСТТА ОТНОСНО РАЗНОСКИТЕ, като
вместо него в тези му части ПОСТАНОВЯВА:
ИЗМЕНЯ Договор за отдаване под наем на училищна земеделска земя в землището на с.Д.,
общ.Търговище за стоп. 2004- 2034 г., вписан под вх.№ 20, т. Х, ДВх. № 4974,
партиди 30096, 30095 на 19.10.2004 г. на СлВп Търговище, и допълнително
споразение Д-Н-7/16.03.2016г. към договора, по който О.Т. е заместила
арендодателя по реда на чл. 17, ал. 2 от Закона за арендата в земеделието, за имот
с площ от 214,244 дка в землището на с.Д., общ.Търговище, представляващ поземлен
имот с идентификатор 24520.14.2 по КК на
с.Д., м. М., трайно предназначение на територията:земеделска, начин на трайно
ползване: лозе, ІІІ категория, В ЧАСТТА относно размера на арендното плащане,
като УВЕЛИЧАВА РАЗМЕРА на
арендното плащане от 65 кг пшеница/дка на
35 лв./дка (тридесет и пет лева на декар), считано от стопанската 2018/2019 година
- на осн. чл. 16, ал. 5 вр. с ал. 1 във вр. с чл. 8, ал. 2,
т. 1 от Закона за арендата в земеделието.
ОТХВЪРЛЯ предявения иск в останалата му част до претендирания размер от 66 лв./дка годишно за периода от
01.10.2018 г. до 30.09.2023 г. и 44 лв./дка годишно за периода от 01.10.2024 г.
до 01.10.2034 г.
ОСЪЖДА „ЗЛАТНО ЛОЗЕ” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление ***,
представлявано от управителя инж.П.М., ДА ЗАПЛАТИ на О.Т. сумата от 1293,14 лв.-разноски за производството
пред РС-Търговище, по компенсация, както и сумата от 397.86 лв.- разноски във въззивната
инстанция, по компенсация, съобразно с уважения/отхвърления размер на
иска – на осн.чл. 78 ал. 1 и чл. 78 ал. 8 от ГПК, във вр.с чл. 37 ЗПП и чл. 25
ал 2 от НППП.
ОСТАВЯ без уважение възражението на О.Т. за прекомерност на
адв.възнаграждение и за двете инстанции, заплатено от „Златно лозе“ ЕООД, на
осн.чл. 78 ал. 5 от ГПК, като
НЕОСНОВАТЕЛНО.
РЕШЕНИЕТО може да бъде обжалвано пред Върховен касационен
съд, в едномесечен срок връчването му на страните, на основанията по чл. 280
ал. 1 и ал. 2 от ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.