№ 15679
гр. София, 15.08.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 141 СЪСТАВ, в публично заседание на
шестнадесети юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:СИЛВИЯ СТ. ХАЗЪРБАСАНОВА
при участието на секретаря ДЕСИСЛАВА АЛ. ЛАЗАРОВА
като разгледа доклад.ото от СИЛВИЯ СТ. ХАЗЪРБАСАНОВА Гражданско
дело № 20231110123758 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл.124 и сл. от ГПК.
Образу.о по искова молба на „Х...“ АД против Б. И. Н., с която са предявени
обективно евентуално съединени искове с правно осно.ие чл. 51 от ТЗ, вр. чл. 79, ал.1 от ЗЗД
за заплащане на сумата от 3 420 евро, представляваща възнаграждение по Договор за
посредничество при покупко-продажба на имот от 08.03.2023 г., както и иск с правно
осно.ие чл.92 ЗЗД за заплащане на сумата от 4 250 евро, представляваща неустойка по т.7.1
от договора, ведно със законна лихва върху сумата, считано от датата на исковата молба до
окончателното плащане.
Ищецът „Х...“ АД твърди, че на 08.03.2023 г. сключили с Б. И. Н. Договор за
посредничество при покупко-продажба на имот от 08.03.2023 г., а именно: едноетажна
тухлена сграда, със застроена площ от 60 кв.м., заедно с дворно място, в което е построена
сградата, с площ от 700 кв.м., находящо се в гр. София, квартал Панчарево, улица Здраве №
28. В изпълнение на договора „Х...“ АД извършило оглед и заснемане на имота за своя
сметка, консултирало ответника за оптимална цена на имота и за сроковете за продажба,
рекламирало имота и го предлагало на клиенти от базата си данни. В резултата на тези
действия бил открит купувач на имота – Р. К... Х., за което представя писмени доказателства.
Бъдещият купувач превел по банкова сметка на дружеството 4000 лв. депозит, видно от
платежно нареждане от 23.03.2023 г. и сключения договор за гаранция с купувач от
23.03.2023 г. Дружеството посредник свързало страните по сделката като изпратил на всеки
един от тях контакт на другата страна и подготвената сделка на електронните пощи за
контакт. Въпреки положените от дружеството усилия и след като уведомили продавача, че
1
има купувач на имота, продавачът се отказал от услугите на ищеца по договора за
посредничество. Единствената причина за неподпис.ето на договор между продавача и
купувача е отказът на ответника от договора за посредничество. ПоР. това моли ответникът
да бъде осъден да заплати сумата от 3420 евро, представляваща възнаграждение по Договор
за посредничество при покупкопродажба на имот от 08.03.2023 г. В условията на
евентуалност спрямо иска за възнаграждение, претендира неустойка по т.7.1 от договора в
размер на 4250 евро, представляваща 5 % от посочената в т. II от същия договор цена, ведно
със законна лихва върху сумата, считано от датата на исковата молба до окончателното
плащане. Претендира разноски.
Ответникът Б. И. Н. е подал отговор на исковата молба, в който оспорва исковете по
осно.ие и размер. Не оспорва сключ.ето на договор за посредничество между страните от
08.03.2023 г., но веднага след подпис.ето му започнало агресивно поведение от страна на
служители на ищеца, които упражнили недопустим натиск върху ответника и семейството
му по отношение на продажната цена на описания имот и условията за заплащане на
комисионна и самата продажна цена, включително за подпис.е на съгласие за продажна цена
под определената в договора. ПоР. това на 21.03.2023 г. ответникът изпратил уведомление за
прекратя.е на договора на ищеца на адреса на който било регистрирано седалището на
ищеца в гр. Варна. Оспорва да е бил извърш. оглед на имота, както и споразумение за
консултантски услуги от 23.03.2023 г. и договор за гаранция с купувач от същата дата, като
съставени за целите на настоящото производство и след прекратя.е на договора между
страните. Оспорва сумата от 4000 лв. да е платена от потенциалния купувач. Излага
подробни правни съображения за характера на договора за посредничество. Моли за
отхвърляне на иска.
Съдът, след като взе предвид събраните по делото доказателства и след като
обсъди доводите на страните, намира следното от фактическа страна:
Не се спори между страните и се установява от представения договор за
посредничество за покупко-продажба на недвижим имот от 08.03.2023 г., че между
ищцовото дружество, в качеството на довереник, и ответника, в качеството на доверител, е
възникнало облигационно правоотношение, по силата на което довереникът се задължил да
посредничи за продажба на описания в договора имот срещу уговорено възнаграждение.
Съгласно чл. 2 от договора задълженията на посредника са следните: да извърши за
своя сметка оглед и заснемане на имота и да подготви за своя сметка материали за рекламата
на имота включително да рекламира същия със средства и по начини каквито сам прецени за
удачни (включително, но не само физически рекламни материали, по електронен път, в
собствени офиси и/или чрез партньорски агенции в страната и чужбина и по всякакви други
начини, които „Х...“ прецени за удачен), като вземе предвид най-добрият интерес на
продавача, особеностите на имота, района, в който се намира последния и други относими за
продажбата предпоставки; да осъществява комуникация с потенциални купувачи и да
предоставя информация за имота, включително да организира огледи на имота с
потенциални купувачи, от името и за сметка на продавача да получава гаранционен депозит
2
от потенциален купувач, обезпечаващ сключ.ето на сделката както и да прекрати
предлагането на имота при подпис.ето на договор с купувач; да участва в процеса на
договаряне на условията между страните като включително, но не само да съдейства при
договаряне на условията на покупко-продажбата, да съдейства за подпис.е на предварителен
и окончателен договор за покупко-продажба на имота; да консултира продавача относно
обичайните документи за продажбата на имота, като изготвя, предлага и получава при
поиск.е достъп до същите и да подсигури организационно сделката включително сключ.ето
на окончателен договор. Съгласно чл. 3 от договора продавачът се задължава да заплати на
„Х...“ еднократно възнаграждение в размер на 3% /три процента/ без включен ДДС от
договорената с краен купувач продажна цена на имота, но не по-малко от 1000 /хиляда/ евро
без включен ДДС. Уговорено е, че възнаграждението е дължимо в деня на сключ.е на
предварителен договор за покупко-продажба на имота, а ако не е сключен такъв - в деня на
сключ.е на окончателен договор за прехвърляне на правото на собственост върху ИМОТА. В
чл. 5.2 е уговорено, че продавачът е длъжен да се въздържа от всякакво действие,
бездействие и/или поведение, което възпрепятства „Х...“ да осъществи целта на договора
включително, но не само рекламиране на имота самостоятелно или чрез друг посредник,
осъществя.е на преки контакти с лица /брокери, агенти, собственици на имоти, купувачи или
наематели и/или други/, които са участвали в огледи или преговори, организирани от „Х...“,
сключ.е на сделки с тези или други лица по отношение на имота, без посредничеството на
„Х...“, както и необосно. отказ от действие (включително, но не само явя.е пред нотариус,
снабдя.е с документи и др.), необходимо за изпълня.е целта на договора, като всяко наруша.е
на задължение по настоящата точка се приравнява на пълно неизпълнение на Договора.
Съгласно чл. 7.1. от договора в случай на пълно неизпълнение на Договора, неизправната
страна се задължава незабавно да изплати на изправната страна неустойка за неизпълнение в
размер на 5 % (пет на сто) от цената по т. 2 по-горе.
Представено е споразумение за предоставени консултантски услуги и посредничество
за покупка на недвижим имот от 23.03.2023 г., сключено между Р. Х. К., от една страна и
ищцовото дружество, от друга, по силата на което Р. Х. К. е изявил желание в случай, че
прецени да придобие имота лично или чрез другиго, да продължи да ползва възмездно
посредничеството на „Х...“ по сделката за придоби.е и съпътстващите я правни и
фактически действия - при условията, посочени в споразумението. Посочено е, че
процесният имот се предлага за продажба на офертна цена от 100 000 евро.
Представен е договор за гаранция с купувач от 23.03.2023 г., сключен между Р. Х. К.,
от една страна и ищцовото дружество, от друга, видно от който възложителят Р. Х. К. се е
задължил да преведе по посочената банкова сметка на изпълнителя сумата в размер на 4 000
лв., представляваща гаранция за закупу.е на процесния имот срещу задължение на ищцовото
дружество при приемане на офертата от продавача и при писмено договорени условията за
покупка с продавача на описания имот, да прекрати огледите с други купувачи на имота и да
организира подпис.ето на предварителен договор. Съгласно т.2 от договора продажната цена
на имота е в размер на 95 000 лв., като е определен срок за сключ.е на предварителен
3
договор – до 01.04.2024 г.
По делото е представено и преводно нареждане от 23.03.2023 г., видно от което
дружеството „Е...“ ООД е заплатило по сметка на ищеца сумата в размер на 4000 лв., като
осно.ие е посочено „по договор“. С платежно нареждане от 12.04.2023 г. ищецът е върнал
внесения от „Е...“ ООД депозит в размер на 4000 лв.
Представена е справка за актуално състояние на „Е...“ ООД към 18.03.2024 г., видно
от която Р. Х. К. е управител и съдружник в посоченото дружество.
Представена е електронна кореспонденция между страните, видно от която същите са
обсъждали продажната цена на имота, евентуални купувачи и сключ.е на предварителен
договор за имота. От кореспонденцията става ясно, че на 23.03.3034 г. ищецът е уведомил
ответника за намирането на купувач, както и че е получил стоп-капаро от него. Установява
се, че брокерът е уведомил клиента си, че купувачът бил готов да заплати 80 000 евро за
имота, доколкото същият бил проблемен, при което ответникът се е противопоставил на
цената от 80 000 евро, като е последвала аргументация от страна на брокера, че имотът е
доста проблемен, поР. което било много трудно да се достигне пазарна цена над 85 000 евро.
Впоследствие брокерът убедил купувача да закупи имота на цена от 95 000 евро. На
29.03.2023 г. ответникът е уведомил ищеца, че се отказва от продажбата на имота.
Установява се още, че ищецът „Х...“ АД е изпратил на имейл-адресите на ответника и
на Р. Х. К. данни за контакт с продавача, съответно с купувача на имота.
Представено е уведомление за прекратя.е на договора за посредничество от
08.03.2023 г., отправено от ответника Б. И. Н. до ищеца, като не се спори между страните, че
уведомлението е получено от ищовото дружество в края на месец април 2023 г., респективно
договорът е действал между страните около месец и половина.
Не се спори между страните и се установява от представения договор за покупко-
продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 18, том V, рег. № 6120, дело
№ 714/2023 г., че на 04.08.2023 г. ответникът е продал процесния имот на „С...“ ЕООД срещу
продажна цена в размер на 95 000 евро.
Представени са писмени доказателства относно собствеността на процесния имот.
От разпита на свидетеля И. С. П., се установява, че работи при ищеца „Х...“, като
старши брокер. В тази връзка познавал Б., който се обърнал към тях за продажба на къща в
кв. Панчарево. Ответникът се свързал с техния кол център и помолил да го консултират
относно продажба на имота, след което свидетелят му се обадил. Посетили имота, като в
същия не живеел никой. Представлявал стара къща на два етажа, приземен етаж и втори със
спалня, на първия етаж имало три преходни стаи. В съседство живеел вуйчо или чичо на
ответника, като преди това парцелът бил общ. Сочи, че подписали договор за
посредничество с Б., съгласно който са определили срок и сума, която ще получи ответникът
в този срок. Заявява още, че първият оглед направили с Б., след което свидетелят отишъл и
снимал имота. Публикували го в различни интернет портали, позвънили и на клиенти от
тяхната база данни, които са имали сходно търсене за такъв тип имот. Тъй като към имота
4
имало интерес, организирали 10 огледа за един ден. Открили купувач, който проявил интерес
още при първия оглед и оставил капаро, казвал се Р.. Подписали документите с него, като
стоп капарото било платено по банков път. С двете страни комуникацията се осъществявала
по телефон, по вайбър. Свидетелят уведомил Б., че има купувач. Заявява, че при огледа
имотът бил отворен, не бил заключ.. Б. му казал на първия оглед, че имотът не се заключва,
имало стара врата. В деня на процесния оглед свидетелят се обадил на Б., за да го попита
дали иска да отиде с него, но Б. отказал. След огледите свидетелят отново му се обадил, за да
му съобщи резултата. При предявя.е на електронната кореспонденция на свидетеля,
последният сочи, че същата е представена в цялост. Свидетелства, че не се е стигнало до
сключ.е на сделка, защото Б., след като свидетелят му е казал, че има купувач, започнал да
увърта относно парите, за които са се разбрали. Подписали били договор за сума от 85 000
евро, които Б. щял да получи, като се намерил купувач, склонен да даде повече, т.е. 95 000
евро. Свидетелят посочва, че в един от телефонните разговори, Б. му казал, че шефът му не
бил съгласен да продава с тях, като той щял да намери купувач, на който няма да плаща
комисионна. След което кореспонденцията с ответника станало невъзможна, не отговарял на
телефона и вайбър. Заявява, че поР. тази причина сделката пропаднала и върнали стоп
капарото на купувача. Сочи още, че преди намирането на купувача, Б. не е казвал, че иска да
се отказва от услугите им, като писмени документи получили около 2 месеца след
кореспонденцията във вайбър. Заявява, че Р. веднага оставил капаро и подписали Договор за
гаранция, че иска да закупи имота, цената, която коментирали била 95 000 евро, свидетелят
не е говорил с Б. за цена по-малка от 85 000 евро. Първоначално били предложили цена 85
000 евро, след което свидетелят успял да убеди клиента за 95 000 евро. Допълва, че е
говорил и с майката на Боби, като не са коментирали прекратя.е на договора. Свидетелства,
че за подпис.е на договора за посредничество Боби отишъл в техния офис в ж.к. „Младост
1“, ул. „Андрей Сахаров“ 16, уговорили условията и тогава той се запознал с договора.
От разпита на свидетелката Диана Димитрова Тодорова, майка на ответника, се
установява, че впоследствие разбрала, че синът подписал договор с „Х...“ за имот, който
бил наследствен от баща му. Сочи, че когато разбрала, Б. вече бил тревожен. Свидетелства,
че от агенцията му казали, че над 85 000 евро ще се продава имота, а впоследствие са искали
да му намалят цената, започнали да го убеждават, че е непродаваем имот, което наложило
нейната намеса. Говорила с И., тъй като синът бил болен с ТЕЛК, с епилепсия, диабет и
нервно разстройство, бил силно притеснен и правел припадъци всеки ден. Допълва, че от
агенцията доста агресивно се отнасяли със сина й. И. казал, че имало купувач за 80 000
евро и трябвало спешно да се подпише предварителен договор, при което свидетелката му
казала да престане да тормози сина , както и, че се отказват да продават имота. При което
от агенцията отговорили, че са взели депозит и трябвало спешно, още вечерта, да подпишат
договор. Заявява, че са се отказали и на 21 март синът си наел адвокат, като няколко пъти
и преди 21 март, са казали на брокера, че се отказват. Синът си пишел с него по телефона,
че се отказват, не са го виждали на живо, устно се опитали да прекратят договора. В
последния разговор с И. свидетелката му казала, че синът е зле, припадал почти всеки ден,
а И. отвърнал, че ще наложи запор върху имота, че нямало да могат да го продадат. Сочи
5
още, че не са виждали купувача. Синът започнал да си споделя с приятел им Евгени, че е
тревожен да не го излъже фирмата, защото имотът бил пуснат за 80 000 евро, а в други
сайтове бил пуснат за 99 990 евро. Ето защо решили да се откажат. Заявява, че синът
продал имота за 95 000 евро на Евгени, който от години им е познат.
От разпита на свидетеля Р. Х. К. се установява, че до процесния оглед не е имал
никакви отношения с „Х...“. Свидетелства, че бил на оглед за един парцел с къща за основен
ремонт, находящ се близо до стената на езерото Панчарево. Разбрал от интернет, от фейсбук
публикация на брокер от „Х...“ за обявата. До имота го завел брокер от „Х...“. Не помни да
имало представител на собствениците при огледа. Капарирал имота с надеждата да направи
сделката, тъй като цената била атрактивна, но впоследствие му било върнато капарото.
Подписал предварителен договор с „Х...“ за оглед и за помагане от тяхна страна за сключ.е
на сделката. Знае, че сделката не се сключила, поР. отказ на продавача, това му било казано
от „Х...“. Сочи, че говорил лично с продавача, който му казал да него занимава повече.
Посочва, че цената на имота била 97 000 евро, а стойността на капарото 4 или 8 хиляди лева.
Свидетелят не си спомня за датата на огледа, нямало други потенциални купувачи за оглед,
като по думите на брокера имал среща след свидетеля и с други клиенти. Сочи, че се появил
някакъв човек и съседката говорила с него, че иска да го купи. Хронологично нещата
протекли по следния начин - по телефона разговарял с брокер от „Х...“, отишли, подписали
договор в техния офис, брокерът го завел до имота, свидетелят казал, че го взима, платил и
всичко приключило. Не помни да е предлагал друга цена, не е намалявал цената, даже с
продавача по телефона говорили да обсъдят цената. Допълва, че при огледа брокерът
отворил имота, от две места можело да се влиза в него, но вътре в къщата не са влизали. На
следващия ден завел съпругата си, било отворено и влезли в двора. Сочи още, че
телефонния номер на продавача му го е дал брокерът по вайбър, тъй като му казал, че не
може да убеди собственика или че собственикът се е отказал.
От разпита на свидетеля Евгени Любомиров Райчев се установява, че познава Б., като
за договора с „Х...“ разбрал около 10 дни или седмица след сключ.ето му. Сочи, че Б.
пожелал да се откаже от договора, тъй като имал съмнения спрямо услугата, която му се
предоставя. Бил видял друга сума в сайтовете -99 990 евро, като уговорка била за над 85 000
евро. Сочи, че ответникът се консултирал с него дали може да го излъжат, а свидетелят му
казал, че е нормално да го обявят за по-голяма сума, но започнало да го притеснява това, че
не са го уведомили. Свидетелят разрешил на брокера да му се обади по телефона и казал, че
според него агенцията е добра, но Б. започнал да се притеснява, при което решил, че иска да
прекрати договора. Свидетелят разбрал, че са се опитали да му предложат цена от 80 000
евро, лично той говорих с въпросния брокер И., като според тях това била пазарната цена,
не можело да се постигне по-голяма цена, тъй като имотът не бил в регулация, бил
проблемен, нямало да го вземе никой. Свидетелят извършил проверка и се оказало, че няма
такова нещо. Сочи, че имало натиск, че около тази цена трябвало да се продаде имота.
Излага още, че Б. бил болен, имал епилептични припадъци, диабет, започнал да се
притеснява, да му звъни постоянно за имота, че го притеснява И.. Свидетелят го успокоявал,
6
говорил с И. да е по-спокоен, че няма да стане по начина, по който е предприел тази
агресивна атака. Сочи, че И. постоянно звънял на Б., с майка му също било говорено.
Свидетелства, че клиентът, който не давал 80 000 евро, изведнъж казал, че дава 95 000 евро
и Б. започнал съвсем да се съмнява. После Б. потърсил адвокат и се опитал да прекрати
договора. Свидетелят знае, че имало потенциален купувач, но никой не е говорил с него.
След като приключила историята, свидетелят получил по вайбър един телефонен номер и
му се обадил лицето, като разговора бил, че не харесва и той тези брокери и да се разберат
лично, но Б. вече се бил отказал от всякакъв вид сделка и не искал да комуникира с тях.
Относно техните отношения с Б., заявява, че се познават от 3, 4 години. В последствие се
запознал със състоянието му и започнал да му помага, като Б. продал имота на жена му.
Сочи, че не е свидетел на разговорите на Б., той му ги преразказвал.
С оглед на така установената фактическа обстановка, съдът намира от
правна страна следното:
По предявения иск с правно осно.ие чл. 51 от ТЗ, вр. чл. 79, ал.1 от ЗЗД в
доказателствена тежест на ищеца е да докаже сключ.ето на правоотношението за
посредничество на недвижим имот, изпълнение на задълженията си по договора, размера на
процесните суми.
При доказ.е на горните факти, в тежест на ответника е да установи погася.е на дълга.
Установи се по делото, че между страните е възникнало и съществувало валидно
облигационно отношение по силата на сключен на 08.03.2023 г. договор за посредничество
при покупко-продажба на недвижим имот. По силата на процесния договор ответникът е
възложил на ищеца „Х...“ АД, а последният се е съгласил да посредничи срещу
възнаграждение за продажба на описания в договора недвижим имот на ответника.
В процесния случай, с оглед съдържанието на сключения между страните договор и
предвид поетите насрещни престации по него - за фактическо съдействие за осъществя.ето
на покупко-продажба на недвижим имот между ответника и трети лица, съдът приема, че се
касае за договор за посредничество по смисъла на чл.49 от ТЗ. Този договор се различава
съществено от договора за поръчка, тъй като посредничеството представлява фактическа
дейност, изразяваща се в намирането на клиенти, предоставянето на информация относно
пазарните цени и качеството на съответния продукт, както и относно други, необходими за
сделката,предмет на договора, данни, в зависимост от спецификата й, изготвяне
/фактическо/ на необходимите за продажбата документи като предварителен договор, както
и извърш.е на необходимите /фактически/ справки за нотариалното изповяд.е на сделката.
Договорът цели постигане на определен резултат, който е свърз.е на страните и
подпомагането им за сключ.е на договор и е регламентиран в чл.49-51 от ТЗ. Дейността на
посредника, който е търговец, посредничещ по занятие за сключ.ето на сделки, съобразно
чл.49, ал.1 ТЗ, се финализира със сключ.ето на договора за продажба на съответния продукт
между възложителя и трето лице, като посредникът не участва в самата сделка. В този
смисъл е съдебната практика на ВКС, обективирана в Определение № 177/21.03.2018 г. на
ВКС пот.дело № 2227/2017 г., II т.о., Решение № 236 от 27.02.2012 г. по т.дело № 1048/2009 г.
7
на ІІ т.о. на ВКС, Решение № 54 от 10.09.2010 г. по т.дело № 267/2009 г. на ІІ т.о.на ВКС и
Решение № 37 от 27.04.2012 г. по т.дело № 1143/2010 г., І т.о. на ВКС.
При съвкупна преценка на събраните доказателства съдът намира, че ищецът не е
изпълнил в цялост договорните си задължения. Действително, същият е консултирал
продавача, посредничил е при намирането на потенциален купувач чрез извършен оглед на
имота и сключ.е на договор за гаранция с купувача, осъществил е преговори с двете страни
/продавач и потенциален купувач/ поотделно, но въпреки това не се е стигнало до крайния
целен с договора резултат – сключ.е на сделка. В задължението на търговския посредник се
включва намирането на клиенти на предлаганата от възложителя стока и в предоставяне на
информация относно пазарните цени, качеството на предлагания продукт, както и на друга
необходима информация, която дейност приключва със сключ.ето на договор за продажба на
съответния продукт. Договорът за търговско посредничество за сключ.е на договора за
покупко-продажба на недвижим имот включва не само задължение за организиране на
огледи, но и посредничество за постигане на съглашение между страни по сделка,
съдействие за проуч.е на цени, за снабдя.е с информация и документи за имота. За
изпълнението на договорното задължение е достатъчно сключ.ето на сделката да е в
резултат от това, че посредникът е поставил в контакт страните. Предметът на договора е
постигането на определен резултат – свърз.ето на страните и подпомагането им да сключат
договор чрез извърш.ето на точно определени за това фактически действия – проуч.е на
пазара, извърш.е на огледи, осигуря.е на документи, чрез които да отпаднат пречките за
сключ.е на сделката, да подготви предварителен и окончателен договор и да консултира
възложителя при окомплекто.ето на документите, които се изискват при сключ.ето на
окончателния договор.
Не се спори по делото, че договорът за посредничество е бил прекратен от страна на
ответника най-късно в края на месец април 2023 г., като след прекратя.ето му, на 04.08.2023
г. ответникът е продал процесния имот на трето лице, като ответникът е намерил купувача
без съдействието на ищеца, за което обстоятелство също не се спори.
С оглед на изложеното съдът намира, че по делото не се установи да е настъпил
падежът за плащане на възнаграждението на посредника, съгласно предвиденото в т.3 от
договора. Съгласно посочената клауза задължението на продавача да заплати комисионно
възнаграждение на търговския посредник в размер на 3 %, без ДДС от продажната цена на
имота се дължи в деня на сключ.е на предварителен договор за покупко-продажба на имота,
а ако не е сключен такъв – в деня на сключ.е на окончателен договор за прехвърляне на
правото на собственост върху имота. В случая не е сключен нито предварителен, нито
окончателен договор, в резултат на съдействието на ищеца, поР. което не е възникнало и
задължението на продавача да плати възнаграждение.
В тази връзка, след като не е настъпил падежа за заплащане на възнаграждението на
посредника, само на това осно.ие предявеният осъдителен иск с правно осно.ие чл.79, ал.1,
пр.1 вр. чл.51 ТЗ за заплащане на сумата от 3 420 евро, представляваща дължимо
възнаграждение по сключен между страните договор за посредничество при покупко-
8
продажба на недвижим имот от 08.03.2023 г. се явява неоснователен и като такъв подлежи
на отхвърляне.
С оглед отхвърляне на главния иск, подлежи на разглеждане евентуалния иск по чл.
92 ЗЗД и съдът дължи произнасяне по същия.
По иска по чл. 92 от ЗЗД в доказателствена тежест на ищеца е да докаже, че валидно е
възникнало твърдяното облигационно правоотношение, че е изпълнил задълженията си по
сключения договор, респективно, че е бил готов да ги изпълни /т.е., че е изправна страна/, че
е била уговорена по размер неустойка в случай на неизпълнение на посочените задължения
от ответника, както и какъв е размерът на неустойката.
Установи се по делото, че между страните е сключен договор за посредничество от
08.03.2023 г. Съгласно чл. 5.2 от договора продавачът е длъжен да се въздържа от всякакво
действие, бездействие и/или поведение, което възпрепятства „Х...“ да осъществи целта на
договора включително и необосно. отказ от действие (включително, но не само явя.е пред
нотариус, снабдя.е с документи и др.), необходимо за изпълня.е целта на договора, като
всяко наруша.е на задължение по настоящата точка се приравнява на пълно неизпълнение на
Договора. Съгласно чл. 7.1. от договора в случай на пълно неизпълнение на Договора,
неизправната страна се задължава незабавно да изплати на изправната страна неустойка за
неизпълнение в размер на 5 % (пет на сто) от цената по т. 2 от договора.
По своята правна природа неустойката представлява форма на договорна
отговорност. Тя служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, чийто размер са
предварително определени от страните. Страните могат отнапред да уговорят размера на
обезщетението за причинени вреди от неизпълнение на договорно задължение, без да е
нужно те да се доказват. Пораждането на това акцесорно задължение представлява
неустойка, която съгласно правилото, уредено в чл. 92, ал. 1 ЗЗД, обезпечава изпълнението
на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, т.е. освен
обезщетителната си функция, тя представлява и обезпечителен способ за точно и
добросъвестно изпълнение на договорните задължения.
Както се посочи по-горе, договорът за посредничество е уреден в чл. 49 - чл. 51 от ТЗ
като търговска сделка, по силата на която търговският посредник по занятие посредничи за
сключ.е на сделки, имайки право да иска възнаграждение било само от едната, било и от
двете страни според уговорката им. Същевременно доколкото ответникът е физическо лице -
потребител по смисъла на § 13 от ДР на ЗЗП, спрямо договора са приложими правилата на
ЗЗП в т.ч. и правилата на чл. 147, ал. 1 и, ал. 2 от ЗЗП.
Автономията на волята на страните да определят свободно съдържанието на
договора, и в частност - да уговарят неустойка, е ограничена от това, че съдържанието на
договора не може да противоречи на повелителни норми на закона и на добрите нрави.
Съгласно т. 3 от Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. на ВКС по тълк. д. № 1/2009 г.,
ОСTK, условията и предпоставките за нищожност на клаузата за неустойка произтичат от
нейните функции, както и от принципа за справедливост в гражданските и търговските
9
правоотношения. Според същото тълкувателно решение, преценката за нищожност на
неустойка следва да се прави за всеки конкретен случай към момента на сключ.е на
договора, а не към последващ момент, какъвто последващ момент е и неизпълнението на
договора или прекратя.ето на договорното правоотношение. Нищожността, като форма на
недействителност, на сделката или на отделна клауза от същата следва да се преценява към
момента на постигане на съгласие между договарящите и не зависи от техните последващи
действия при изпълнение, неизпълнение, разваляне или прекратя.е на договора. При всяка
преценка за нищожност на неустойката могат да се използват и други критерии, като се
съобразят конкретните факти и обстоятелства за всеки отделен случай. За да възникне
правото на неустойка обаче, уговорката за дължимостта й не следва да противоречи на
императивните правни норми на закона и на добрите нрави, разглеждани като неписани
морални норми, израз на принципите за справедливост и добросъвестност в гражданските и
търговските правоотношения.
Противоречието със закона и/или с добрите нрави прави уговорката за неустойка нищожна
по силата на чл. 26, ал. 1, пр. 1 и/или пр. 3 ЗЗД и препятства възник.ето на вземането и на
задължението за неустойка. ПоР. това, действителността на клаузата за неустойка, следва да
бъде преценена служебно от съда независимо дали страните са се позовали на нищожността
й (в този смисъл са: решение № 247/11.01.2011 г. по т. д. № 115/2010 г. на ВКС, ІІ
ТО, решение № 229 от 21.01.2013 г. по т. д. № 1050/2011 г., на ВКС, ІІ ТО, решение по т. д. №
3686/2014 г., на ВКС, І ТО, и решение № 232/05.01.201 г. по т. д. № 2416/2015 г. на ВКС, ІІ
ТО).
Продавачът има качеството на потребител по смисъла на § 13, т.1, вр. т.12 от ДР на
Закона за защита на потребителите /ЗЗП/, поР. което по отношение на представения договор
за посредничество при покупко-продажба на имот от 08.03.2023 г. са приложими правилата
на чл.143 – 148 ЗЗП. Съгласно приложимия закон и при анализ на представените
доказателства съдът намира, че по отношение на уговорената неустойка по чл.7.1 е налице
наруша.е на императивни норми, като клаузата е в противоречие с добрите нрави, не
отговаря на изиск.ето за добросъвестност и води до значително неравновесие между правата
и задълженията на търговеца и потребителя. В разглеждания случай същата предвижда
задължение за продавача за заплащане на обезщетение за пълно неизпълнение на
задълженията му по договора. Такава уговорка съдът приема, че се явява нищожна поР.
противоречие с добрите нрави. Същата излиза извън допустимите законови рамки, тъй като
търговецът получава имуществена облага от насрещната страна в определен размер, без да
се престира от негова страна, което води до неоснователно обогатя.е и нарушава принципа
на справедливост. Безспорно кредитополучателят е икономически по-слабата страна по
правоотношението, за когото практически липсва каквато и да било свобода да договаря
условията, при които „Х...“ АД да му предостави посредничество при покупко-продажба на
имот.
В случая вредите от неизпълнението се изразяват в неплащане на уговореното
възнаграждение, доколкото възнаграждението от възложителя е дължимо след сключ.е на
10
предварителен или окончателен договор. По съществото си тази клауза замества дължимото
от продавача изпълнение на задължението му да плати възнаграждение на търговския
посредник, без обаче да е извършена услугата, предвид твърдяното пълно неизпълнение от
страна на продавача. Допустимо е също така уговарянето от страните на неустойка за
вредите от пълното неизпълнение на срочен/с включена клауза за конклудентно продължа.е,
при липса на противопоставяне/ договор за посредничество, но само в рамките на
присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, иначе клаузата за
неустойка би била нищожна, поР. накърня.е на добрите нрави, за което съдът следи
служебно, като преценката се извършва към момента на сключ.е на договора. Следователно
при съпоставяне на размера на очак.ите при сключ.е на договора вреди от пълното
неизпълнение на договора и размера на конкретно договорената неустойка – 5 % от цената
по т. II, т.е. от 85 000 евро или 4250 евро, а дължимото възнаграждение, ако договорът беше
изпълнен е в размер на 3420 евро, е налице несъответствие, с което се нарушава принципът
за справедливост в гражданските и търговските правоотношения, закрепен в чл. 289, чл.
302 и чл. 307 ТЗ, който е залегнал в основата на разбирането, че с оглед защита на
обществените отношения като цяло участниците в търговския оборот следва да упражняват
правата си и изпълняват задълженията си в съответствие с добрите нрави. С оглед на което,
неустойката излиза извън присъщите й обезщетителна, обезпечителна и санкционна
функция, следователно противоречи на добрите нрави и се явява нищожна на осн. чл. 26, ал.
1, пр. 3 ЗЗД. Това е така, тъй като в този случай търговския посредник по прекратения
договор, който е действал между страните само около месец и половина претендира, че има
право да получи имуществена облага в размер по-голям от този, който би получил, ако
договорът не беше прекратен, като същевременно е освободен от изпълнение на своите
задължения по договора. Търговският посредник претендира вреда като същевременно е
освободен от договорната обвързаност, съответно от изпълнение на своите задължения по
договора. Последното създава значителна нееквивалентност в правоотношението между
страните по същото, нарушава принципите за справедливост и недопускане на
неоснователно обогатя.е, който дисбаланс се явява в противоречие с добрите нрави, още
повече насрещната страна има качеството на потребител на услугите на ищеца в случая.
Само за пълнота на изложението, следва да се посочи, че по същество неустойката се
дължи само ако са налице условията и онази форма на неизпълнение, за която е била
уговорена - така Решение по т. д. № 714/2008 г. на ВКС, II ТО. Освен това следва да се
установи, че длъжникът е неизправна страна и в същото време ищецът е изправна страна.
Поначало неустойката може да се търси, когато са налице елементите на фактическия състав,
който я поражда. Твърденията на ищеца са за неоказано съдействие от продавача по т. 5.2 от
договора, което се твърди да се приравнява на пълно неизпълнение на договора.
В случая съдът намира, че по делото не се установи ответникът да е неизправна
страна по договора, доколкото от събраните свидетелски показания и писмени доказателства
се установява, че предлагането на имота на определена цена и в същото време
осъществя.ето на натиск върху ответника, че имотът следва да бъде продаден за друга, по-
11
ниска цена, е събудило съмнение у продавача относно коректността на ищеца, поР. което у
последния се е породило желание да се откаже от договора. С посоченото поведение от
страна на ищеца, се е разколебало доверието на ответника, поР. което и същият се е отказал
от услугите на посредника и не се е стигнало до сключ.е на предварителен, респективно
окончателен договор. В подкрепа на изложеното са свидетелските показания на свидетелите
Евгени Любомиров Райчев и Диана Димитрова Тодорова, които съдът цени на осно.ие чл.
172 ГПК с оглед на всички други данни по делото, като се има предвид възможната тяхна
заинтересо.ост, според които Б. пожелал да се откаже от договора, тъй като имал съмнения
спрямо услугата, която му се предоставя. Бил видял друга сума в сайтовете - 99 990 евро,
като уговорката била за над 85 000 евро. Свидетелят Райчев дава показания затова, че
ответникът се консултирал с него дали може да го излъжат, при което свидетелят му казал,
че е нормално да го обявят за по - голяма сума, но Б. започнало да го притеснява това, че не
са го уведомили. Свидетелят казал, че според него агенцията е добра, но Б. започнал да се
притеснява, при което решил, че иска да прекрати договора. Посоченото се подкрепи и от
представената електронна кореспонденция между страните, видно от която брокерът е
уведомил клиента си, че купувачът бил готов да заплати 80 000 евро за имота, тъй като
имотът бил проблемен, при което ответникът се е противопоставил на цената от 80 000 евро
и е последвала аргументация от страна на брокера, че имотът е доста проблемен, поР. което
било много трудно да се достигне пазарна цена над 85 000 евро. Изложеното обаче не
обосновава извод за неизправност на ответника, доколкото отказът от договора е бил
продикту. именно от поведението на ищеца, с оглед на което съдът намира, че не се е
осъществило осно.ието за дължимост на предвидената в договора неустойка.
Ето защо предявеният под условията на евентуалност иск за заплащане на сумата от
4250 евро, представляваща неустойка по чл. 7.1 от договора, също подлежи на отхвърляне
като неоснователен.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски има единствено ответникът. На осно.ие
чл. 78, ал. 3 ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати на ответника сума в размер на
1000 лв., от които 500 лв., представляваща адвокатско възнаграждение по настоящото
производство и 500 лв. – адвокатско възнаграждение по ч.гр.д. 17794/2023 г. на СРС, 64 с-в.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от „Х...“ АД, ЕИК ..., със седалище и адрес на
управление: гр. Варна, бул. „В..., против Б. И. Н., ЕГН **********, адрес: гр. София,
ж.к. „О..., осъдителен иск с правно осно.ие чл.79, ал.1, пр.1 вр. чл.51 ТЗ за заплащане
на сумата от 3 420 евро, представляваща дължимо възнаграждение по сключен между
страните договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот от
12
08.03.2023 г., ведно със законната лихва за периода от пода.е на исковата молба
/04.05.2023 г./ до окончателното плащане на вземането, както и предявеният под
условията на евентуалност осъдителен иск с правно осно.ие чл. 92 ЗЗД за заплащане на
сумата от 4 250 евро, представляваща неустойка по чл. 7.1 от договора, ведно със
законната лихва за периода от пода.е на исковата молба /04.05.2023 г./ до
окончателното плащане на вземането, като неоснователни.
ОСЪЖДА „Х...“ АД, ЕИК ..., със седалище и адрес на управление: гр. Варна,
бул. „В..., да заплати на Б. И. Н., ЕГН **********, адрес: гр. София, ж.к. „О..., сумата
от 1000 лв., представляваща адвокатско възнаграждение по настоящото производство
и по ч.гр.д. 17794/2023 г. на СРС, 64 с-в.
Решението подлежи на обжал.е пред Софийски градски съд в двуседмичен срок
от връч.ето му на страните.
ПРЕПИС от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
13