Р Е Ш Е Н И Е № 70
гр.ВРАЦА,14.03.2018
г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Врачанският окръжен съд,Гражданско отделение,в публично
заседание на шестнадесети февруари две
хиляди и осемнадесета година в състав:
Председател:МИРОСЛАВ ДОСОВ
Членове:ПЕНКА ПЕТРОВА
мл.съдия:СВЕТОЗАР Г.
при
секретаря Миглена Костадинова,като разгледа докладваното от съдията Досов
въззивно гр.дело №30 по описа за 2018 год.,за да се произнесе,взе предвид
следното:
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
Образувано е
по жалба на "К."ЕООД-гр.София,ЕИК***,подадена чрез адв.Д.Ц. срещу
решение №232/15.11.2017 год. на Районен съд-Козлодуй, постановено по гр.дело №919/2017
год. по описа на същия съд,с което районният съд е ОТХВЪРЛИЛ иска на
дружеството-жалбоподател с правно основание чл.124,ал. 1 от ГПК за признаване
за установено в отношенията с ответника Д.Д.Л. *** съществуването на
облигационно правоотношение между страните, възникнало по силата на договор за
аренда,вписан в АВ-Служба по вписванията-гр. Козлодуй на 08.08.2012 год. под дв.вх.рег.№2391,том
5,акт №124,а също е ОТХВЪРЛИЛ и евентуално заявената претенция с правно основание
чл.537,ал.2 от ГПК за отмяна на извършеното с акт №236,том 2,дв.вх.рег.№1203/26.05.2017
на Служба по вписванията-гр. Козлодуй вписване на уведомление за едностранно
прекратяване на договора за аренда.
Дружеството
въззивник не атакува изцяло посоченото решение на първостепенния районен съд,а
само в ЧАСТТА,с която е отхвърлена претенцията му с правно основание
чл.537,ал.2 от ГПК за отмяна на извършеното вписване на едностранно
прекратяване на договора за аренда,посочен по-горе.В жалбата се излагат
пороците на решението на районен съд в атакуваната част.Според дружеството, неправилно
първостепенният съд е приел,че предявения иск с правно основание чл.124,ал.1 от ГПК е главен,евентуално обективно
съединен с иска по чл.537,ал.2 от ГПК.Въззивникът намира,че предявените
обективно съединени искове по своето естество и характер били самостоятелни и
отхвърлянето на единия не водело автоматично до отхвърляне на
другия.Доколкото,за да отхвърли иска с правно основание чл.124,ал. 1 от ГПК,в
мотивите си районен съд приел, че когато ответникът Д.Л. отправил до ищеца нотариална
покана-предизвестие за прекратяване на процесния договор за аренда,той вече не
е бил страна по този договор и не е могъл
да го прекрати,при което действието му било незаконосъобразно,дружеството
въззивник задава въпроса защо при извода за незаконосъобразност на действията
на ответника районен съд не е отменил незаконосъобразно вписаното прекратяване
на договора за аренда,а е отхвърлил това искане.
При
изложените оплаквания дружеството моли за отмяна на атакуваното решение на Районен
съд-Козлодуй в частта,с която е отхвърлен предявения конститутивен иск по
чл.537,ал.2 от ГПК във вр. с чл.88 от ЗКИР,като Окръжен съд-Враца признае за
установено,че извършеното с акт №236,том 2, дв.вх.рег.№1203/26.05.2017 на Служба
по вписванията-гр. Козлодуй вписване на прекратяване на договора за аренда е
недопустимо и да отмени това вписване.
Ответникът по жалбата Д.Д.Л.,редовно
уведомен,не представя отговор.
Пред
въззивната инстанция искания по доказателствата не са правени и такива не са
събирани.
Въззивната
жалба е процесуално допустима-подадена е от лице с правен интерес в установения
от ГПК срок против подлежащ на обжалване съдебен акт.
След анализ
на всички събрани доказателства,поотделно и в пълнота,във връзка с доводите и
съображенията на страните,настоящият състав приема за установено от фактическа
страна следното:
РС-Козлодуй е сезиран от "К." ЕООД-гр.София
с кумулативно обективно
съединени установителни искове,предявени срещу Д.Д.Л. ***-иск по чл.124,ал.1 ГПК за признаване за установено в отношенията между страните
съществуването на облигационно правоотношение по силата на договор за аренда,
вписан в Службата по вписвания- гр.Козлодуй с Акт № 124, том 5,дв.вх.рег. №
2391 от 08.08.2012 г. и иск по
чл.537,ал. 2 ГПК вр. с чл.88 и 90 ЗКИР за установяване незаконосъобразност на
извършеното с Акт № 236,том 2, вх.рег. № 1203 от 26.05.2017 г. на Службата по
вписвания- гр.Козлодуй вписване на уведомление за едностранно прекратяване на
същия договор за аренда,както и с искане по чл. 537,ал.2 ГПК за отмяна на вписването.
Сочи се,че между страните е сключен договор
за аренда,който е вписан в Служба по
вписванията – гр. Козлодуй с Акт № 124, том 5,дв.вх.рег. № 2391/08.08.2012 г. По
силата на този договор ответникът Д.Д.Л.,чрез пълномощник,в качеството си на
арендатор е отдал под аренда на ищцовото дружество "К." ЕООД
земеделска земи – две ниви в землището на с.***,общ.Козлодуй, а именно: нива, представляваща
имот № 177008,с площ от 2.689 дка.,трета
категория, находяща се в местността "Ливадето",и нива, представляваща
имот № 231005, с площ от 19.609 дка.,
четвърта категория, находяща се в местността "Брестака",за срок от
седем години, считано от 01.10.2014 г. до 01.10.2021 г.
Твърди се,
че с нотариална покана -предизвестие за прекратяване на договора за аренда с
рег. № 25418, том 7, акт № 79/ 08.08.2016 г. на нотариус Р.Д. с рег. №274 в
Нотариалната камара на Република България,с район на действие Софийски районен
съд,ответникът Д.Л. чрез пълномощника си М.А. е направил волеизявление до
ищцовото дружество "К."ЕООД гр.София,че едностранно прекратява
договора за аренда.Наведени са доводи,че с решение от 27.04.2017 г.,постановено
по гр.дело №1080/2016 г. по опис на РС Козлодуй и влязло в сила на 27.04.2017 г.,на
основание чл.537, ал.2 ГПК е отменено извършеното вписване на едностранно
прекратяване на договора за аренда от страна на ответника Л., изведено под № 62,том
5, вх.рег. № 2282/2016 г. на Службата по вписвания- гр.Козлодуй.
Твърди се, че с нова нотариална покана с № 16161, том 9, акт № 45 от 12.05.2017 г.
на нотариус Р.Д. ответникът Д.Л. чрез пълномощника си М.А. е направил повторно
волеизявление до ищцовото дружество "К."ЕООД гр.София,че едностранно
прекратява договора за аренда,считано от 01.10.2017 г. Едностранното
прекратяване на договора е вписано с Акт № 236, том 2,дв. вх. рег. №
1203/26.05.2017г. на Служба вписвания гр.Козлодуй.
Посочено е
още в исковата молба,че по силата на нотариален акт за покупко-продажба от 25.08.2016 г.,с
рег. № 125,том 5,дело № 554/2016 г., ответникът Д.Л. чрез пълномощник е продал на трето лице "МЕК БАЛКАН" ЕООД - гр.****,
притежаваните от него земеделски земи, находящи се в землището на с.***, област
Враца,предмет и на договора за аренда,вписан в Служба по вписванията – гр. Козлодуй с Акт № 124, том 5,дв.
вх.рег. № 2391/08.08.2012 г. Към исковата молба са представени писмени
доказателства.
В срока по чл.131 ГПК ответникът Д.Л. е подал писмен отговор, с който
оспорва исковете като неоснователни и недоказани.Сочи се, че процесния договор
е прекратен от него едностранно поради незаплащане на арендно плащане за
стопанската 2015/2016г.Твърди се,че това вземане е прехвърлено чрез договор за
цесия и към отговора е приложено копие от този договор, уведомление и разходен
касов ордер за извършеното плащане.В съдебно заседание ответникът не
участва,нито изпраща представител.
Въз основа на събраните доказателства РС-Козлодуй е приел, че е сезиран с
един главен иск по чл. 124,ал.1 ГПК за признаване за установено в отношенията между страните
съществуването на облигационно правоотношение по силата на договор за аренда,
вписан в Службата по вписвания- гр.Козлодуй с Акт № 124, том 5,дв. вх.рег. №
2391 от 08.08.2012 г. и с евентуален иск по чл. 537,ал. 2 ГПК за отмяна на извършеното
с Акт № 236, том 2, вх.рег. № 1203 от 26.05.2017 г. на Службата по вписвания-
гр. Козлодуй вписване на уведомление за едностранно прекратяване на същия
договор за аренда.В мотивите си е изложил доводи,че към датата,на която е отправил
нотариалната покана – предизвестие за прекратяване на процесния договор- 16.05.2017
г.,и към датата,на която е вписано прекратяването-26.05.2017 г.,ответникът Д.Л.
не е имал качеството на арендодател и не е бил страна по договора за аренда,
следователно не е могъл да го прекрати и безспорно това му действие не е
законосъобразно.Приел е обаче, че за спора това няма значение, тъй като от
25.08.2016 г. ответникът вече не е
страна – арендодател по процесния договор,а такъв е купувачът на земята "МЕК
БАЛКАН" ЕООД. По тези си съображения съдът е отхвърлил иска по чл.124,
ал.1 ГПК като неоснователен,защото ответникът Л. не е страна по този договор за
аренда,считано от 25.08.2016 г. Отхвърлил е и евентуално съединения с него иск
за отмяна на вписването на едностранното
прекратяване на договора за аренда,като е приел,че неоснователността на този
иск следва от неоснователността на главния иск.
Ответникът Д.Л. и ищецът "К." ЕООД- гр.София не са се възползвали
от правото си да обжалват първоинстанционното решение в частта, с която районният съд е
ОТХВЪРЛИЛ иска на дружеството-ищец с правно основание чл.124,ал. 1 от ГПК за
признаване за установено в отношенията му с ответника Д.Д.Л. *** съществуването
на облигационно правоотношение между страните,възникнало по силата на договор
за аренда,вписан в АВ-Служба по вписванията-гр. Козлодуй на 08.08.2012 год. под
дв.вх.рег.№2391,том 5,акт №124,и по отношение на този иск то е влязло в законна сила,поради което
въззивният съд не следва да има произнасяне.
По отношение жалбата на въззивника срещу решението в частта му,с която е РС-Козлодуй е отхвърлил иска по чл.537,ал. 2 ГПК вр. с чл.88 и 90 ЗКИР за установяване
незаконосъобразност на извършеното с Акт № 236,том 2, вх.рег. № 1203 от
26.05.2017 г. на Службата по вписвания- гр.Козлодуй вписване на уведомление за
едностранно прекратяване на същия договор за аренда,както и искането за отмяна
на това вписване, настоящият
съдебен състав намира същата за основателна.Съображения:
Съгласно разпоредбата на чл. 88 ЗКИР,всяко вписване
в имотния регистър може да бъде оспорено по реда на чл.537,ал.2 или ал. 3 ГПК.
Разпоредбата на чл. 90 ЗКИР предвижда, че заличаването на вписването се
извършва в три хипотези – когато по исков ред се установи недопустимост или
недействителност на вписването,или несъществуване на вписано обстоятелство, т.
е. заличаването на вписването предполага уважаване на предявен иск по чл. 537,
ал. 2 ГПК вр. чл. 88 и чл. 90 ЗКИР /в този смисъл Решение № 158/04.02.2016 г.
по т. д. № 247/2015 г., ВКС, II т. о., Определение № 154/20.03.2015 г.
по ч. т. д. № 119/2015 г., ВКС, II т. о./.
Предмет на тези искове е установяване на
фактите,сочещи на недопустимост или недействителност на вписването или на
несъществуване на вписаното обстоятелство.
Всеки един от трите иска по чл. 90, ал. 1 от ЗКИР е
установителен, поради което за предявяването му ищецът следва да обоснове
наличие на правен интерес.Такъв е налице, ако с вписването са засегнати права
на ищеца или той не може да реализира свои предоставени от закона права поради
допуснато незаконосъобразно вписване на други права.Целта на уредените в тази
разпоредба искове е в случай на уважаването им съдебното решение по тях да
легитимира ищеца като заинтересовано лице по смисъла на чл.90,ал.2 ЗКИР,което
да може да иска заличаването на вписването,като самото заличаване ще се извърши
по реда на чл. 90, ал. 2 и ал. 3 и чл. 91 от ЗКИР от съдията по вписванията /в
този смисъл Определение № 304/27.06.2013 г. по ч. гр. д. № 2821/2013 г., ВКС, І
г. о. и Определение № 37/20.01.2016 г. по ч. гр. д. № 6168/2015 г., ВКС, IV
г. о./
Предявеният
иск по чл. 537,ал. 2 ГПК вр. чл. 88 и чл. 90 ЗКИР е допустим,тъй
като за ищцовото дружество "К." ЕООД безспорно е налице правен
интерес от предявяването му,доколкото с процесното вписване на прекратяването
на договора са засегнати права, които дружеството не може да реализира – да ползва
имотите съобразно арендния договор.
Когато
е вписано неподлежащо на вписване обстоятелство,вписването е недействително,а
когато вписването е постановено по искане на нелегитимирано лице, вписването е
недопустимо /в този смисъл Определение № 154/20.03.2015 г. по ч. т. д. №
119/2015 г., ВКС, II т. о./
В настоящия
случай извършеното с Акт №236,том 2,вх.рег. № 1203 от 26.05.2017 г. на Службата
по вписвания- гр.Козлодуй вписване на уведомление за едностранно прекратяване
на същия договор за аренда е недопустимо, тъй като е постановено по искане на нелегитимирано лице –
от лице, което по аргумент от разпоредбата на чл. 17, ал. 2 ЗАЗ към датата на
вписването не е страна по договора.
На
основание чл.17,ал. 2 ЗАЗ приобретателят на арендуваната земеделска земя
замества праводателя си като арендодател в арендното правоотношение във всички
случаи, независимо дали договорът за аренда е вписан или не. Вписването му има
значение само относно срока, за който той го замества – ако договорът за аренда
е вписан, заместването е за целия оставащ срок на договора; ако не е вписан –
заместването е само за две стопански години след годината на придобиването и
след изтичането им договорът за аренда се прекратява.
В
настоящия случай,считано от датата на прехвърляне на правото на собственост
върху имотите – 25.08.2016 г. ,арендодател по арендния договор е приобретателя
на правото – "МЕК Балкан" ЕООД. От датата на извършване на
разпоредителната сделка "МЕК Балкан"
ЕООД е придобило качеството "арендодател"
по вписания договор за аренда с всички произтичащи от договора и закона права и
задължения, в това число и правото да разваля договора. Заместването настъпва с
факта на сключване на договора за покупко-продажба между предишния арендодател
– прехвърлител и приобретателя и по силата на закона за целия оставащ период от
договора, без да е необходимо каквото и да е друго действие или акт
от страна на приобретателя.
С разпоредбата на чл. 17,ал. 3 ЗАЗ в тежест на приобретателя е установено
задължение да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване.
Неизпълнението на това задължение обаче има за последица единствено лишаване на
приобретателя от възможността да иска от арендатора да изпълни към него
задължение, което той вече е изпълнил към предишния арендодател до получаване
на съобщението за заместване.
Заместването в арендното правоотношение настъпва ex lege, като
първоначалният арендодател се замества от новия собственик на имота.
Приобретателят придобива правата и задълженията със същото съдържание и е
обвързан от договора за аренда такъв, какъвто е сключен между арендодателя –
прехвърлител и арендатора с всички негови клаузи.
Следователно,считано от 25.08.2016 г. – датата на
сключване на транслативната сделка с предмет арендуваните имоти, ответникът Л.
не е страна по арендния договор и не разполага с правото да прекратява същия.
Ето защо,волеизявлението на Л., обективирано в нотариална покана с № 16161, том 9, акт № 45 от 12.05.2017 г.
на нотариус Р.Д., не е породило действие, защото
е направено от лице, което към тази дата не е страна по договора.Съответно
вписването на това обстоятелство е недопустимо,тъй като искането е заявено от
лице,което към този момент вече не е страна по договора.
След като ответникът Л. е престанал да бъде страна
по договора,то той не разполага с правото да разваля договора, нито с каквито и
да било права и задължения по него, респективно същият няма право да
иска вписване на прекратяването и вписването е извършено по искане на
нелегитимирано лице. Ето защо искът с правно основание чл. 537, ал. 2 ГПК вр.
чл. 90 вр. чл. 88 от ЗКИР за признаване за установено, че извършеното с Акт № 236,
том 2,дв.вх.рег. № 1203 от 26.05.2017 г. на Служба по вписванията – гр. Козлодуй вписване на прекратяването на договора
за аренда е недопустимо,е
основателен и следва да бъде уважен,като бъде постановена и отмяна на
посоченото вписване.
Като е
достигнал до обратен извод-за неоснователност на този иск, първоинстанционният съд
е постановил неправилно решение,което следва да бъде отменено.
С оглед
изхода на спора право на разноски възниква за въззивника "К."ЕООД и
за двете съдебни инстанции.
Ищецът
"К." ЕООД е направил разноски в размер на 30 лева – платена държавна
такса,и 500 лева – адвокатски хонорар,който е платен в брой, видно от
представения договор за правна защита и съдействие. Независимо,че по делото не
е представен списък с разноските съгласно чл.80 ГПК, доколкото списъкът има
значение само за последващата възможност страната да иска изменение на
решението в частта за разноските,разноски под формата на адвокатско
възнаграждение се дължат на ищцовото дружество на основание чл. 78, ал. 1 ГПК
съобразно уважената част на исковете.Ето защо,ответникът следва да бъде осъден
да заплати на ищцовото дружество сумата в размер на 15 лева за държавна такса и
250 лева за адвокатски хонорар или общо 265 лева разноски за първоинстанционното
производството.Пред въззивната инстанция въззивникът е направил разноски за платена
държавна такса в размер на 25 лв.,поради което същите следва да му бъдат
присъдени. Същият не е представил доказателства за направени разноски за
адвокатско възнаграждение, поради което такива не се дължат.
Водим от горното,Врачанският окръжен съд
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ решение №232/15.11.2017 год. по гр.дело №919/2017 год. на РС- Козлодуй,
в частта,с която е отхвърлен предявения иск по чл.537,ал.2 от ГПК
във вр. с чл.88 и 90 от ЗКИР,като вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по
предявения от "К." ЕООД,ЕИК ***, със
седалище и адрес на управление: гр. София, район ***, ж. к. ***, представлявано
от управителя К.М.М., срещу Д.Д.Л., ЕГН **********, с адрес: ***, иск с
правно основание чл. 537, ал. 2 ГПК вр. чл. 88 и чл. 90 ЗКИР, че извършеното с Акт № 236,
том 2,дв. вх.рег. № 1203 от 26.05.2017 г. на Служба по вписванията – гр.
Козлодуй вписване на прекратяването на договор за аренда, обективирано в
Нотариална покана рег. № 16161, том 9, акт № 45 от 12.05.2017 г. на нотариус Р.Д.,
получена от "К." ЕООД,Е НЕДОПУСТИМО.
ОТМЕНЯ на основание чл. 537, ал. 2, изр. последно ГПК извършеното с Акт № 236,
том 2,дв.вх.рег. № 1203 от 26.05.2017 г. на Служба по вписванията – гр.
Козлодуй вписване на прекратяването на договор за аренда, обективирано в
Нотариална покана рег. № 16161, том
9, акт № 45 от 12.05.2017 г. на нотариус Р.Д..
ОСЪЖДА Д.Д.Л., ЕГН **********,
с адрес: *** да заплати на К." ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на
управление: гр. София, район ***, ж. к. ***, представлявано от управителя К.М.М.
сумата от общо 290.00 лева-265.00 лева разноски за първоинстанционното производството
и 25.00 лв. разноски за въззивно
обжалване.
Решението
е окончателно и неподлежи на касационно обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.