Р Е Ш Е Н И Е
№
гр. Плевен, 13.12.2018
г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛЕВЕНСКИ РАЙОНЕН СЪД,
ІV граждански състав в
открито заседание, на двадесет и
осми ноември през две хиляди и осемнадесета година в състав :
РАЙОНЕН
СЪДИЯ : МИЛЕНА ТОМОВА
При секретаря С.Ц.
като
разгледа докладваното от съдия Томова гражданско дело № 6233 по описа на съда за 2018 г., за да се
произнесе взе предвид следното :
Производството е по обективно съединени искове
с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД, във вр. с чл.232, ал.2 от ЗЗД.
В *** е постъпила искова молба
от Е.И.Л. с ЕГН **********, съдебен
адрес ***, чрез адв.И.Ц. против В.М.Д. с ЕГН **********,*** и М.П.Д. – К. с ЕГН
**********,***, в която се твърди, че на 30.08.2017г. ищеца сключил с
ответниците договор, по силата на който им предоставил под наем свой собствен
имот, представляващ магазин, намиращ се в ***, срещу месечна наемна цена в
размер на 500лв. Твърди се, че неаемателите се задължили да заплатят един
авансов наем, а наемодателят се задължил да върне тази сума след прекратяване
на договора при погасяване на всички сметки от страна на наемателя. Сумата
служела като обезпечение за непогасени задължения за наем и ползвани консумативи по договора. Излага се,
че на 25-то число на месец април 2018г., ответниците не заплатили наема за
месец май, в съответствие с уговореното, поради което ищецът посетил магазина
на 26 април и им връчил писмено предупреждение срещу подпис. Твърди се още, че
когато наемодателя потърсил наемателите след изтичане на предоставения с
предупреждението срок, установил, че имота бил освободен. Навеждат се доводи, че наемателите дължали
пълен наем за месец май, т.к. имота бил ползван и няколко дни през същия месец,
в съответствие с изречение последно от Общите условия. Дължали и наем за още
два месеца – срока на уговореното предизвестие, съгласно т.2 от условията за
прекратяване на договор, както и дължали натрупани консумативни разходи за ток и вода за периода
от месец декември 2017г. до освобождаване на имота. Твърди се, че поради неплащане
на цената на разходвания ток било изключено захранването на имота, като за
възстановяването му била заплатена сума в размер на 19лв. Като следствие от
изложеното се отправя искане за постановяване на решение, с което да бъдат
осъдени ответниците да заплатят на ищеца следните суми: сумата от 500лв.
представляваща наемна цена за месец май 2018г.; сумата от 1000лв.,
представляваща обезщетение за неспазено задължение за двумесечно предизвестие
за прекратяване на договора; сумата от 971,17лв., представляваща неплатени
консумативни разходи за ток и вода и сумата от 19лв., заплатена за
възстановяване на прекъстнатото на имота ел.захранване., ведно със законната
лихва върху тези суми, считано от датата на завеждане на исковата молба до
окончателното изплащане.
Ответниците В.М. и М.Д. са
депозирали писмен отговор в срока по чл.131 от ГПК, с който оспорват исковите
претенции. Признават, че с ищеца са имали сключен договор за наем на процесния
имот за срок от една година, считано от 30.08.2017г. и при наемна цена от
500лв., като при подписването му заплатили един авансов наем от 500лв., служещ
за обезпечение за непогасени сметки при прекратяване на правоотношението.
Твърдят, че на 10.04.2018г. се срещнали с ищеца и го уведомили, че желаели да
прекратят договора, както и че до края на месец април щели да освободят имота,
при което ищеца не се противопоставил и казал, че пак щели да поговорят.
Твърдят също, че на 26.04.2018г. ищеца посетил магазина и връчил на ответниците
писмено предупреждение да заплатят неплатените сметки за ток и вода за периода
от м.януари до м.април 2018г. включително, като на същата дата им заявил, че
прекратява договора за наем и им дал срок до 30.04.2018г. да изнесат и
останалите си вещи от магазина, т.к. от 01.05.2018г. бил сключил договор за
наем с друга наемателка. Предупредил ги също така, че ако не освободели
магазина до 30.04.2018г. щял да смени патрона на вратата на магазина, а след
тази среща, в магазина дошла нова наемателка
да огледа имота и предложила да оставят мивката, мокета и тръбите, но не
можели да се споразумеят за цената. Излагат, че до 30.04.2018г. изнесли
останалите вещи от магазина – мивка, мокет, тръби и други вещи и на
30.04.2018г. предали на ищеца ключовете от магазина. Твърдят, че през м.май
2018г. ищецът им се обадил по мобилния телефон
и ги предупредил да заплатят неплатените от тях разходи за ползвана ел.енергия и вода в
размер на 971,17лв. Ответниците му предложили да отидат заедно да ги платят,
като за погасяването им да бъде дадена и сумата от 500лв. от авансовия наем,
като ищецът не се съгласил и казал, че наемателите дължали 1500лв. за наем за
м.май и за два месеца неспазено предизвестие. Ответниците считат, според
заявеното в писмения отговор, че не дължат претендираната сума от 500лв.,
представляваща наемна цена за м.май 2018г., т.к. били освободили наетия имот на
30.04.2018г. и предали ключовете на наемодателя. Считат, че не дължат и сумата
от 1000лв., търсена като обезщетение за неспазено предизвестие, т.к. договора
бил прекратен автоматично на основание чл.3 от писменото съглашение, поради
забавяне плащането на наемната цена в период от 7 дни от уговорения
задължителен срок – 25-то число на предхождащия месец. Считат също така че
договорът за наем бил прекратен едностранно от страна на ищеца, т.к. на
26.04.2018г. той посетил магазина, връчил предупреждение за заплащане на
задължения на наемателите и заявил, че прекратява договора, давайки срок на
ответниците да освободят имота на 30.04.2018г. Признават, че дължат сумата от 471,17лв.,
представляваща неплатени разходи за ползвана електроенергия и вода.
Съдът, като прецени събраните в хода
на производството писмени доказателства и обсъди доводите на страните намира за
установено следното от фактическа страна :
Безспорно е между страните и това се
установява от представения препис на Договор за наем от 30.08.2017г., че ищеца Е.И.Л.,
в качеството на наемодател е предоставил на ответниците В.М.Д. и М.П.Д.-К., в
качеството на наематели за временно и възмездно ползване магазин на ***за
сладкарска работилница.
В писменото си съглашение страните са обективирали съществените елементи
на правоотношение и произтичащите от него права и задължения.
Уговорили
са срок на договора от една година; месечен наем в размер на 500лв., платим до
25 число на предхождащ месец на ползване; заплащане на консумативните разходи в
тежест на наемателите.
Уговорили
са задължение на наемателите да заплатят при сключване на договора един авансов
наем, който подлежи на връщане след прекратяване на договора и изплащане на
всички сметки от страна на наемателите.
Уговорили
са също така, че при прекратяване на договора, магазина се освобождава до 30-то
число на месеца, а при просрочване и удължаване след този срок е дължим пълен
наем от 500лв.
Страните
са регламентирали в съглашението си и основанията за прекратяване на договора:
изтичане на уговорения срок; по искане на страните след отправяне на писмено
предизвестие от два месеца; автоматично прекратяване при неплащане на наема в
период от 7 дни от уговорения задължителен срок – 25-то число на предхождащ
месец.
Между
страните не е налице спор, че при сключване на договора наемателите са заплатили
уговорения един авансов наем от 500лв., дължим за връщане след прекратяване на
договора и заплащане на консумативните разходи.
Не
е налице спор също така и е видно от представената разписка от 21.08.2018г. и
приложения към нея по издадени фактури (на л.5-л.6), че наемателите не са
заплатили консумативни разходи за ел.енергия, както следва: за период от
03.02.2018г. до 02.03.2018г. – в размер на 380,32лв. и лихва за просроченото
плащане в размер на 0,79лв.; за период от 03.03.2018г. до 02.04.2018г. в размер
на 409,82лв.; за период от 03.04.2018г. до 03.05.2018г. в размер на 81,78лв.
или общо до 03.05.2018г. консумативни разходи за ток в размер на 872,71лв.
Видно е от приложената разписка и приложения към нея, че за период от
04.05.2018г. до 02.06.2018г. за наетия
обект е била начислена сума в размер на 3,77лв., като е била начислена и неустойка
за пр.плащане в размер на 0,05лв.; за периода от 03.06.2018г. до 03.07.2018г. е
била начислена сума в размер на 3,90лв., както и неустойка за пр.плащане в размер
на 0,02лв.; за периода от 04.07.2018г. до 02.08.2018г. е била начислена отново сума
в размер на 3,88лв.
Безспорно
е, че горните суми са били заплатени от наемодателя на 21.08.2018г.
Страните
не спорят и се установява от приложения препис на ***, че на сочената дата
наемодателя е заплатил сума в размер на 19лв. за възстановяване на
ел.захранването в наетия обект, което е било спряно поради неплащане на
разходваната ел.енергия.
Видно
е и от приложеното писмо, изходящо от *** и адресирано до ищеца, че
ел.захранването в имота е било прекъснато на 06.06.2018г. и възстановено на
21.08.2018г. след заплащане на дължимата такса за това.
Не се
спори също така и се установява от приложените преписи на касови бонове,
издадени от ***, че на 26.08.2014г. наемодателя е заплатил сума в размер на
86,84лв. за консумирана в процесния имот вода за периода от месец декември
2017г. до м.май 2018г.
По
делото е представено писмено изявление на ищеца от 26.04.2018г., озаглавено от
него „Изискване от наемодателя“, в което е посочено, че имало неплатени
консумативни разходи за ток и вода, които трябвало бъдат заплатени от
наемателите, като се съдържа и предупреждение, че при неплащнето им,
наемодателя щял да се обърне към съда. Съдържа се и изявление, че депозита от
500лв. се връща след заплащане на задълженията. Положени са подписи на
наемодателя и наемателите.
В
о.с.з. на 28.11.2018г. са събрани гласни доказателства, ангажирани от
ответниците.
Свидетелят
С.К.К. – съпруг на ответницата М.Д. излага в показанията си, че към 10 април
2018г. ищеца бил уведомен от наемателите, че не можели да платят наема и щели
да освободят имота, като още на тази дата започнали да изнасят дребни неща от
него. Твърди, че още тогава ищеца сложил съобщение на обекта, че се отдава под
наем, посочвайки и телефонния си номер за връзка. Твърди още, че около 20 април
ищеца им казал, че имало кандидат за наемател от гр.Троян и трябвало да се
освободи магазина. Св.К. твърди, че наели камион, с който да изнесат вещите си
и на 28-29 април свалили климатици и друго оборудване, което имало, като
оставили единствено мивка, за която били провели разговори с кандидат за
следващ наемател да я закупи. Твърди също, че на 30 април изнесли и мивката,
т.к. не било постигнато съгласие за цената, на която да се продаде, и след тази
дата нямали достъп до магазина. Сочи, че ищеца присъствал на всички посочени
дати при изнасяне на вещи, като на 30 април му предали ключовете на наетия обект и той казал,
че ще смени патрона. Св.К. излага, че в началото на м.май ищеца започнал да
звъни по телефон и да иска да бъдат заплатени от наемателите направените
консумативни разходи, както и да му се плати сума в размер на 1500лв., но те му
отговорили, че за разходите трябвало да се използва дадения авансов наем и
разликата да се заплати от наемателите. Не било постигнато съгласие и ищеца
казал, че ще претендира правата си по съдебен ред.
Свидетелят
В.И.А. излага в показанията си, че в края на месец април му се обадил св.К. и
го помолил да му помогне да намерят превозно средство, с което да изнесат
вещите от процесния магазин. Твърди, че намерил камион от свой познат и
помогнал при изнасянето на вещите, сред които имало и негова маса, която си
прибрал. Пояснява, че това се случило в края на месец април. Твърди, че ищеца
присъствал при изнасянето и разговарял с ответницата В.Д..
Съдът
кредитира показанията на разпитаните свидетели, като кореспондиращи помежду си
и взаимно допълващи, като по делото не са събрани никакви други доказателства,
които да им противоречат и да внасят съмнение в тяхната достоверност.
При така установената фактическа
обстановка въз основа на събраните по делото доказателства, съдът намира от
правна страна следното :
По иска с правно основание чл.232,
ал.2 от ЗЗД.
Първата заявена от ищеца претенция е
за сумата от 500лв., представляваща неплатена наемна вноска за месец май 2018г.
Установи се, че правоотношението
между страните се е развило по сключен между тях договор за наем от
30.08.2017г., по който ищеца е бил наемодател, а ответниците наематели.
Основно
задължение на наемателя е заплащане на наемната цена, съгласно разпоредбата на
чл.232, ал.2 от ЗЗД.
Доколкото
заплащането на наема зависи от съществуване на наемното правоотношение, за да
се отговори на въпроса дали ответниците са дължали наемна цена за месец май
2018г., следва да се извърши преценка кога е бил прекратен наемния договор и
кога е бил освободен наетия обект.
Законът,
в хипотезата на чл.238 от ЗЗД, урежда единствено възможността за прекратяване
на безсрочно наемно правоотношение, каквото не е било съществувалото между
страните.
Установи
се от обсъдения писмен договор, че е бил сключен като срочен – за срок от една
година, т.е. от 30.08.2017г. до 30.08.2018г.
Срочният
договор за наем може да бъде прекратен преди изтичане на срока му само по
взаимно съгласие на страните (общо относимо за всяка договорна връзка) или на изрично предвидено в него основание.
Установи
се, че страните по процесния договор изрично са уговорили основанията, на които
може да се прекрати – освен с изтичане на срока, така и по искане на страните
след отправяне на писмено предизвестие от два месеца, както и автоматично при
неплащане на наема в период от 7 дни от уговорения задължителен срок – 25-то
число на предхождащ месец.
Ищецът
не сочи конкретно основание за прекратяване на договора, а само твърди, че
наемателите освободили имота през месец май 2018г. и счита договора прекратен с
изтичането на този месец.
Ответниците
твърдят, че на 10.04.2018г. уведомили наемодателя, че желаят да прекратят
договора, като той не се противопоставил изрично, а казал, че щели да поговорят
отново по този въпрос, както и твърдят, че на 26.04.2018г. ищеца им заявил, че
прекратява договора. При условия на евентуалност твърдят, че договора бил
прекратен автоматично, поради забава в плащането на наемната цена, която е била
с падеж 25 април.
Съдът
счита, че процесния договор не е бил прекратен едностранно от никоя от
страните. Това е така, т.к. според изрично уговореното, единствено писмено
изявление за прекратяване, отправено от страна по правоотношението е могло да
породи правно действие. В случая не се твърди и не се установява такова
отправено писмено изявление от наемодателя или наемателите за прекратяване на
договора. Приложеното изявление на ищеца от 26.04.2018г. съдържа единствено
покана за плащане на натрупани консумативни разходи.
Съдът обаче
намира, че от събраните по делото гласни доказателства може да се направи извод
за прекратяване на договорната връзка по общо съгласие на страните по нея.
Съгласието
по принцип може да бъде дадено изрично или мълчаливо, като необходимо е да се
установи съвпадение на волите на страните да прекратят съществуващото между тях
правоотношение.
Установи
се в настоящото производство от гласните доказателства, че още към 10 април
2018г. наемателките са заявили на наемодателя, че не могат да заплащат наема и
ще освободят магазина. Подобно изявление не е могло да породи само по себе си
прекратяване на договорната връзка, но има характер на предложение за
прекратяването й и е в състояние да породи правно действие в случай на насрещно
съгласие. В случая, съдът счита, че такова съгласие е било мълчаливо изразено
от наемодателя с предприетите от него конклудентни действия – поставяне на
съобщение, че магазина се отдава под наем; водене на преговори със следващ
наемател, за който впоследствие ищеца заявил, че щял да се нанесе в обекта от
първи май; подканянето на наемателите да освободят имота до края на месец
април, за да се нанесе следващия наемател от 1 май. Тези действия сочат на
съгласие за прекратяване на правоотношението с наемателите, които са заявили,
че не могат да заплащат наемната цена.
Ето
защо, съдът приема, че процесния договор за наем е бил прекратен по общо
съгласие на страните, считано от 01.05.2018г.
С оглед
установеното от гласните доказателства, че наемателите са изнесли вещите си от
наетия обект до 30.04.2018г. и на тази дата са предали ключа от магазина на ищеца,
съдът счита, че е налице изпълнение на задължението на ответниците като страна
по наемното правоотношение да върнат на наемодателя имота, предавайки държането
му.
Предвид
изложеното, съдът счита, че в тежест на ответниците не е останало задължение за
заплащане на наемна цена за месец май 2018г. Това прави предявеният иск с
правно основание чл.232, ал.2 от ЗЗД за сумата от 500лв., представляваща
неплатена наемна цена за сочения месец неоснователен и недоказан и като такъв
следва да бъде отхвърлен.
По иска
с правно основание чл.79, ал.1 от ЗЗД за заплащане на сума в размер на 1000лв.,
представляваща обезщетение за неспазен срок на предизвестие за прекратяване на
наемното правоотношение.
Установи
се от процесния договор, че една от предвидените възможности за прекратяването
му е с едностранно писмено предизвестие от два месеца. В случая обаче,
договорната връзка не е била прекратена на това предвидено от страните основание,
а както се прие по-горе – по постигнато общо съгласие. Поради това за ищеца не
е възникнало основание за претендиране на обезщетение за вреди от неспазено
предизвестие.
Ето
защо, съдът намира тази претенция за неоснователна и недоказана и като такава
следва да се отхвърли.
По иска
с правно основание чл.232, ал.2 от ЗЗД от ЗЗД за заплащане на сумата от
971,17лв., представляваща неплатени от наемателите консумативни разходи и
сумата от 19лв., представляваща такса за възстановяване на ел.захранване.
Съгласно разпоредбата на чл.232,
ал.2 от Закона за задълженията и договорите и изричната уговорка между
страните, ответниците са дължали
заплащане на всички консумативни разходи, свързани с ползването на имота, в
това число за консумирана ел.енергия и вода.
Установи
се от обсъдените писмените доказателства, че натрупаните задължения за ел.
енергия за периода от месец февруари до м.април, включително се изчисляват в
общ размер на 884,33лв. Съдът приема, че в тези консумативи следва да се
включат и начислените суми за периода от м.май до м.август, които очевидно са
били за дължими лихви, т.к. безспорно се установи, че ел.захранването е било
спряно в началото на м.юни и е било възстановено едва към края на м.август,
поради което няма как да е била консумирана ел.енергия.
Установи
се също така, че натрупаните задължения
за консумирана вода от м.декември 2017г.
до м.април 2018г. възлизат на сума в размер на 86,84лв.
Установи
се безспорно, че горните суми не са били заплатени от наемателите, поради което
наемодателят ги е заплатил на 21.08.2018г.
Предвид
горното, съдът счита, че претенцията на ищеца за сумата от 971,17лв.,
представляваща стойност на неплатени консумативни разходи е изцяло основателна
и доказана и като такава следва да бъде уважена.
Съдът
намира за основателна и претенцията на ищеца за сумата от 19лв., представляваща
направени разноски за възстановяване на ел.захранването в процесния имот.
Установи се от обсъдените писмени доказателства и е безспорно между страните,
че плащането на консумативните разходи за ел.енергия не е било извършено на
съответните дати на падеж, поради което захранването имота с ел.енергия е било
прекъснато. Установи се безспорно също така, че ищеца е заплатил такса в размер
на 19лв. за възстановяване на прекъснатото ел.захранване.
Съдът
обаче намира, че не са налице основания за възникване на солидарна отговорност
на ответниците за заплащане на горните суми, тъй като нито е уговорена между
страните (липсва подобна уговорка в писменото съглашение), нито е предвидена в
закона (чл. 121, ал. 1 от ЗЗД). Ето защо, сумите следва да се присъдят при
условия за разделност, като искането за солидарно осъждане се отхвърли, като
неоснователно и недоказано.
Неоснователно
е възражението на ответниците, че не дължат цялата сума, т.к. предплатили авансово един наем, който подлежал
на връщане.
Тази
сума безспорно подлежи на връщане, но в настоящото производство не е предявен
насрещен иск за връщането й, нито пък е направено възражение за прихващане.
Поради това, съдът не може със съдебното решение да извърши такова прихващане.
За ответниците остава възможността да претендират сумата от ищеца по исков ред
в друго производство.
За
ищеца също остава възможността да претендира по исков ред обезщетяването на
вредите, за които едва по съществото на спора навежда твърдения да е търпял от
неизпълнение задължението на наемателите да заплатят стойността на
консумираната ел.енергия, довело до прекратяване на ел.захранването.
По въпроса за разноските: Всяка
от страните е претендирала присъждане на разноски. Ищецът е направил разноски за
държавна такса и адвокатско възнаграждение в общ размер на 505лв. Ответниците са
направили разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 300лв. С оглед
изхода на производството и на основание чл. 78 ал.1 от ГПК ответниците дължат
на ищеца деловодни разноски в размер на 202лв., съразмерно уважената част от
исковете. На основание чл.78, ал.3 от ГПК ищеца дължи на ответниците деловодни
разноски в размер на 180лв., съразмерно отхвърлената част от исковете. С оглед
на това следва да бъдат осъдени ответниците да заплатят на ищеца деловодни
разноски по компетнасиця в размер на 94лв.
Воден от горното, съдът
Р
Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ
предявеният от Е.И.Л. с ЕГН **********,
съдебен адрес *** против В.М.Д. с
ЕГН **********,*** и М.П.Д. – К. с
ЕГН **********,***, ИСК с правно
основание чл.232, ал.2 от ЗЗД за солидарно осъждане на ответниците да заплатят
на ищеца сумата от 500лв., представляваща неплатена наемна цена за месец май
2018г. по Договор за наем от 30.08.2017г., като НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.
ОТХВЪРЛЯ
предявеният от Е.И.Л. с ЕГН **********,
съдебен адрес *** против В.М.Д. с
ЕГН **********,*** и М.П.Д. – К. с
ЕГН **********,***, ИСК с правно
основание чл.79, ал.1 от ЗЗД за солидарно осъждане на ответниците да заплатят
на ищеца сумата от 1000лв., представляваща обезщетение за неизпълнено
задължение за двумесечно предизвестие за прекратяване на Договор за наем от
30.08.2017г., като НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.
ОСЪЖДА
на основание чл.232, ал.2 от ЗЗД В.М.Д.
с ЕГН **********,*** и М.П.Д. – К. с
ЕГН **********,***, ДА ЗАПЛАТЯТ в
полза на Е.И.Л. с ЕГН **********,
съдебен адрес ***, следните суми: сумата
от 971,17лв., представляваща неплатени консумативни разходи за
ел.енергия и вода и сумата от 19лв.,
представляваща такса за възстановяване на ел.захранването, ведно със законната лихва върху тези суми, считано от датата на
завеждане на исковата молба – 28.08.2018г.
до окончателното изплащане, като ОТХВЪРЛЯ
искането за солидарно осъждане на ответниците да
заплатят гоните суми, като неоснователно и недоказано.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал.1 от ГПК В.М.Д. с ЕГН **********,*** и М.П.Д.
– К. с ЕГН **********,***, ДА ЗАПЛАТЯТ
в полза на Е.И.Л. с ЕГН **********,
съдебен адрес ***, сумата от 94 лв., представляваща деловодни разноски, съразмерно
уважената част от исковете, по компенсация.
Решението подлежи на обжалване
пред *** в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ :