Р Е Ш Е Н И Е
гр. Пазарджик, 05.02.2018 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РС
Пазарджик, XXVI
граждански състав,
в публично заседание на шестнадесети януари две хиляди и осемнадесета година, в
състав:
СЪДИЯ:
РАДИНА ХАДЖИКИРЕВА
при
участието на секретаря Елена Пенова, като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 467 по описа за 2017 г., за да се произнесе, взе
предвид следното:
Предявен е иск от С.И.А. срещу С.М.Б. с
правно основание чл. 422, вр. чл. 415 ГПК, вр. чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД
за признаване за установено, че ответникът дължи на ищеца сумата от
13 129,33 лв., платена на отпаднало основание по предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 30.10.2014 г., заедно със законната лихва
от 15.11.2016 г., за която сума е издадена Заповед № 2316 от 18.11.2016 г. за
изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК по ч. гр. д. № 4028/2016 г. по
описа на РС Пазарджик.
Ищецът твърди, че на 30.10.2014 г.
сключил с ответника предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
– поземлен имот № 138091, находящ се в землището на
с. Мало Конаре, общ. Пазарджик. Съгласно чл. 3 от договора сключването на
окончателен договор следвало да стане най-късно до 05.06.2015 г. Поддържа, че
уговорили цена в размер на 42 270 евро, като в деня на подписване на
предварителния договор ищецът заплатил сумата от 10 000 лв. Впоследствие
ищецът заплатил още 1600 евро, равняващи се на 3129,33 лв. Твърди, че
ответникът не изпълнил задължението си до 05.06.2015 г. да прехвърли
собствеността върху имота. Поради това през 2016 г. ищецът развалил договора и
поискал от ответника да му върне дадената сума, но последният отказал. Посочил
е, че по тази причина подал заявление за издаване на заповед за изпълнение по
чл. 410 ГПК, по което било образувано ч. гр. д. № 4028/2016 г. по описа на РС
Пазарджик. В срока по чл. 414 ГПК ответникът подал възражение, поради което за
него бил налице интерес да предяви иск за установяване на вземането си. По
изложените съображения моли да бъде уважен така предявеният иск.
В законоустановения
срок по чл. 131 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от ответника, с който
излага съображения за неоснователност на исковата претенция. Поддържа, че
действително между страните бил сключен предварителен договор, а платената от
ищеца сума при подписването му представлявала капаро. Твърди, че ищецът бил
неизправна страна по договора. Още при сключването му той бил наясно, че процесният имот бил ипотекиран във връзка с банков кредит
към „Райфайзенбанк” ЕАД. Ищецът пожелал ответникът да го изчака със заплащането
на парите и прехвърлянето на собствеността, защото бил в процес на развод със
съпругата си. Също така твърди, че ищецът не разполагал с цялата сума и
трябвало да вземе банков кредит, поради което му трябвали около 6 месеца.
Според ответника на 05.06.2015 г. ищецът заявил, че не разполага с паричната
сума, необходима за закупуване на имота и помолил ответника да го изчака още
малко. По тази причина ищецът започнал да търси друга банка, която да му предостави
кредит, и се насочил към „Банка ДСК” ЕАД. Ответникът го чакал да сключат
окончателен договор до м. септември 2015 г. Поддържа, че тогава двамата отишли
до „Райфайзенбанк” ЕАД, за да подаде ищецът молба, че е готов да купи имота,
като внесе 10 % от стойността му, а остатъкът да бъде преведен чрез банков
кредит от друга банка. Служителите на „Райфайзенбанк” ЕАД изчакали ищеца да
внесе 10 % от стойността на имота, но тъй като той не сторил това, банката
обявила имота за продан. По тези съображения моли да бъде отхвърлен предявеният
иск.
Съдът,
като съобрази събраните доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира
за установено следното:
Не е налице спор, а и от представения
договор се установява, че страните по делото сключили предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 30.10.2014 г., съгласно който ответникът,
в качеството му на продавач, се задължавал да продаде на ищеца, в качеството му
на купувач, следния недвижим имот, собственост на ответника, а именно: поземлен
имот № 138091, находящ се в землището на с. Мало
Конаре, общ. Пазарджик, с площ: 4 227 дка, за сумата от 42 270 евро.
Според чл. 2 от договора уговорената цена следвало да бъде изплатена на части:
при подписване на предварителния договор: 10 000 лв. – капаро, в брой, а
остатъкът до пълния размер на продажната цена – 37 170 евро, в деня на
сключване на окончателния договор. Изрично е отбелязано, че предварителният
договор служел като разписка за платената сума. В чл. 3 е посочено, че
прехвърлянето на имота с нотариален акт следвало да се извърши в срок до
05.06.2015 г. Съгласно чл. 5 продавачът се задължавал да прехвърли правото на
собственост върху имота в посочения по-горе срок, да предаде владението на
имота в деня на сключване на окончателния договор, да осигури и представи всички
документи, необходими за извършване на нотариалния акт и за вписването му, да
не прехвърля на други лица имота, да не учредява ограничени вещни права върху
имота, ипотеки, тежести, както и каквито и да било други вещни или облигационни
права за трети лица. От своя страна, купувачът се е задължил да заплати цената
при условията и в сроковете, уговорени в договора, както и да сключи
окончателен договор за покупко-продажба в посочения срок.
От приложената по делото разписка се установява,
че ищецът заплатил на ответника сумата от 1600 евро, част от остатъка от
37 170 евро по предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот
– поземлен имот № 138091 в землището на с. Мало Конаре, общ. Пазарджик.
Представено е удостоверение от ЧСИ
Георги Самарджиев, рег. № 885, с район на действие ОС Пазарджик, от което се
установява, че изп. д. № 572/2015 г. е образувано на
28.10.2015 г. въз основа на изпълнителен лист, издаден на 09.09.2015 г. от РС
Пазарджик на основание заповед за незабавно изпълнение по ч. гр. д. № 2700/2015
г. и изпълнителен лист, издаден на 09.09.2015 г. от РС Пазарджик на основание
заповед за незабавно изпълнение по ч. гр. д. № 2698/2015 г., със страни: взискатели – НАП, „Райфайзенбанк България” ЕАД и Община
Пазарджик, и длъжници: ЕТ „СИМ-91-С.Б.”, В.Н.Б. и С.М.Б..
Видно от обявление за публична продан № 1975/30.06.2016 г. на ЧСИ Георги
Самарджиев по изп. д. № 572/2015 г. от 01.08.2016 г.
до 01.09.2016 г. била насрочена публична продан на поземлен имот № 138091 в
землището на с. Мало Конаре, общ. Пазарджик, при начална цена от 38 745
лв. Посочено е, че имотът е съпружеска
общност на длъжниците С.М.Б. и В.Н.Б.. Също така от
обявлението се установява, че върху гореописания недвижим имот е вписана възбрана
в СВ – Пазарджик под вх. рег. № 10969/03.11.2015 г. по изп.
д № 572/2015 г. на ЧСИ Георги Самарджиев, както и че върху имота са учредени
три договорни ипотеки, вписани в СВ – Пазарджик под вх. рег. № 35/26.11.2009
г., вх. рег. № 33/26.11.2009 г., вх. рег. № 75479/11.09.2007 г. в полза на
„Райфайзенбанк България” ЕАД.
От показанията на свидетеля В.Б.–
съпруга на ответника, се установява, че двамата със съпруга ѝ били
изтеглили кредит от „Райфайзенбанк” и всички техни имоти били ипотекирани в полза
на банката, за да обезпечат изпълнението на кредита. Разказва, че имало случаи,
когато появилите се купувачи заплащали част от стойността на имота и банката
освобождавала ипотеката. Според показанията ѝ ищецът бил уведомен, че
имотът е ипотекиран, като той помолил да изчакат с окончателната сделка, тъй
като бил в процес на развод. Впоследствие станало ясно, че ищецът не разполагал
с парични средства, поради което трябвало да изтегли кредит. Свидетелката е
изяснила, че тъй като тя и съпругът ѝ не могли да погасяват кредита,
банката обявила кредита за изискуем и имотът бил изнесен на публична продан.
Твърди, че ако били внесли 15 000 евро, банката щяла да освободи имота от
ипотеката.
При
така установените фактически обстоятелства по делото, съдът приема от правна
страна следното:
За да възникне претендираното спорно материално право, следва да са се
осъществили следните материални предпоставки: 1. наличието на действително
облигационно правоотношение по предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот, сключен между ищеца и ответника; 2. ищецът да е заплатил на
ответника исковата
сума; 3. предварителният договор, въз основа на който е
дадена претендираната сума, да е развален.
В
разглеждания случай страните не спорят, че са сключили предварителен-договор за
покупко-продажба на недвижим имот, както и че в изпълнение на договора
ищецът-купувач е заплатил на ответника-продавач сумата от 13 129,33 лв. От
изявленията на страните става ясно, че ищецът е щял да изплати остатъка от
цената посредством банков кредит, какъвто не му бил отпуснат. Предвид всичко
изложено спорен се явява въпросът дали ищецът надлежно е упражнил правото си да
развали предварителния договор за покупко-продажба.
Според
Решение № 85 от 24.07.2015 г., постановено по гр. д. № 1207/2014 г., ВКС, III г. о.,
съдът тълкува договора съгласно изискванията на чл. 20 ЗЗД, издирвайки действителната
обща воля на страните, тълкувайки отделните уговорки във връзка едни с други и
всяка една в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на
договора, обичаите в практиката и добросъвестността. С оглед конкретиката на отделния казус, съдът тълкува договора,
изследвайки доколко буквалният смисъл на текста изразява действителната обща
воля на страните; как следва да се тълкува отделната уговорка предвид
систематичното ѝ място в договора и общия му смисъл; може ли отделната
уговорка да бъде тълкувана по аргумент за противното или за по-силното
основание; каква е обичайно възприетата практика в отношенията между страните
по договора. При изясняване на действителната обща воля на страните съдът може
да изследва и обстоятелствата, при които е сключен договорът; поведението на
страните преди и след сключването му – характера на преговорите за сключване на
договора; разменената кореспонденция във връзка с това и как са изпълнявани
задълженията по него след сключването му. Ограничението по чл. 164, ал. 1, т. 3 ГПК не е приложимо, когато спорът не е за наличието на съществуващо договорно
отношение, а за смисъла на постигнатите договорености. В този случай, когато
договорът не съдържа всички уговорки, свидетелски показания са допустими за
установяване на обстоятелствата, при които е сключен, както и каква е била
действителната обща воля на страните.
Поради
това, съдът, като съобрази уговорките на чл. 5, т. 1 и т. 5 от договора,
съгласно които продавачът се е задължил да прехвърли правото на собственост
върху имота в срок до 05.06.2015 г. и да не учредява ограничени вещни права
върху имота, ипотеки, тежести, както и каквито и да било други вещни или облигационни
права за трети лица, и показанията на свидетелката Б., съгласно които при
внасяне на определени суми банката давала съгласие за заличаване на учредените
ипотеки върху други техни имоти и продавали същите, достигна до извода, че и в
настоящия случай страните са уговорили купувачът-ищец да придобие имота чист от
ипотеки. В подкрепа на всичко това е и уговорената продажна цена от 42 270
евро, надвишаваща повече от два пъти началната цена при публичната продан –
38 745 лв. Поради това се явява нелогично купувачът да се е задължил да
заплати такава цена за ипотекиран имот. Съдебната практика и теория приема, че
надлежно изпълнение на едно от основните задължения на продавача – да прехвърли
на купувача правото на собственост върху вещта, предмет на договора за
покупко-продажба, ще е налице, когато купувачът придобива имота в чист вид –
необременен с права на трети лица, противопоставими
на купувача. Ето защо съдът намира, че задължение на продавача-ответник е било
имотът да бъде освободен от всички тежести към момента на сключване на
окончателния договор.
Безспорно
е, че към датата, на която е следвало да се сключи окончателният договор –
05.06.2015 г., върху имота са били учредени три договорни ипотеки в полза на
„Райфайзенбанк” ЕАД. Недоказани се явяват твърденията на ответника, че ищецът
подавал молби до „Райфайзенбанк” ЕАД, с които изразявал готовност да внесе 10 %
от стойността на имота. В тази връзка ответникът не представи доказателства, че
ответникът се е задължил да внесе определена сума в банката, за да даде
съгласие последната за заличаване на възбраната. Действително ищецът не е разполагал
с възможност да заплати остатъка от цената, тъй като не му бил отпуснат кредит,
но задължението на ищеца за заплащане на цената е обусловено от поетото от
ответника задължение да прехвърли собствеността върху имота. В тази връзка
следва да се отбележи, че ищецът е изпълнил задължението си да заплати
уговореното капаро в размер на 10 000 лв., а остатъкът е трябвало да
изплати в деня на изповядване на сделката пред нотариус. В договора страните не
са уговорили изрично при кой нотариус и на коя дата следва да се явят за
сключване на окончателния договор – посочен е единствено краен срок. А както бе
посочено по-горе, към 05.06.2015 г., такъв не е могло да бъде сключен, тъй като
не са били заличени учредените ипотеки. Следователно едва
след изпълнение от страна на продавача на
задължението му да бъдат заличени учредените ипотеки, би възникнало основание за купувача за явяване
пред нотариус за сключване на окончателен
договор.
От този момент би станало изискуемо и задължението
му за плащане на остатъка от цената и при неизпълнение би изпаднал в забава.
Също така с този договор продавачът се е задължил освен да прехвърли с
нотариален акт правото на собственост в уговорения срок, но и да осигури и
представи всички документи, необходими при подписване на нотариалния акт. Ето
защо, за да бъде изправна страна по договора, ответникът е следвало да
представи и всички документи, необходими за сключване на окончателния договор.
По делото липсват твърдения, че е сторил това, както и доказателства в тази
насока.
Както бе изяснено по-горе, впоследствие
ответникът и съпругата му спрели плащанията по договора за кредит,
„Райфайзенбанк” ЕАД обявила кредита им за предсрочно изискуем, снабдила се с
изпълнителен лист по реда на чл. 417 ГПК и образувала изпълнително дело на 28.10.2015
г. Върху процесния недвижим имот била вписана
възбрана на 03.11.2015 г., след което бил изнесен и на публична продан.
Съгласно разпоредбата на чл. 453, т. 1 ГПК на взискателя и на
присъединилите се кредитори не могат да се противопоставят прехвърлянето и
учредяването на вещни права, които не са били вписани преди възбраната. Възбраната не
ограничава длъжника-собственик да се разпореди с този имот в полза на трето
лице, но това разпореждане не може да бъде противопоставено на кредитора и
новият собственик не би могъл да се противопостави на изпълнението върху имота
за удовлетворяване вземането на взискателя – по арг. от чл. 496, ал. 2, изр. 2 ГПК. От това следва, че след
насочването на принудително изпълнение върху имота за продавача е било
невъзможно да изпълни задължението си да прехвърли имота, необременен с
тежести, а и едно такова изпълнение е напълно безполезно за купувача.
С оглед
горното, съдът намира, че ответникът не е изпълнил задълженията си по договора
за осигуряване и представяне на всички документи, необходими за сключване на
окончателния договор, както и за освобождаване на имота от учредените договорни
ипотеки. За да претендира връщане на даденото при отпадане на основанието по
чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД – разваляне на договора
поради неизпълнение на основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД, ищецът следва да установи
надлежно упражнено право на разваляне, т. е. да докаже настъпването на някоя от
предпоставките по чл. 87 ЗЗД, пораждащи право на разваляне. При тази фактическа
обстановка е налице право за разваляне на предварителния договор по смисъла на
чл. 87, ал. 2 ЗЗД. В настоящия случай се установи, че след образуването на
изпълнителното дело изпълнението е станала невъзможно, тъй като имотът е бил възбранен в полза на банката и изнесен на публична продан,
а също така е налице и безполезност от едно бъдещо изпълнение. С подаване на
заявлението за издаване на заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК ищецът е
упражнил правото да развали сключения предварителен договор на основание чл.
87, ал. 2 ЗЗД и за него е възникнало правото да получи изплатената сума в общ
размер на 13 129,33 лв. Като последица
от това разваляне и предвиденото за него обратно действие по чл. 88 ЗЗД, на
основание чл. 55, ал. 1,
предл. 3 ЗЗД ищецът като купувач има право да претендира връщането на даденото от него по договора на отпаднало основание. Действително първоначално платената
от ищеца сума от 10 000 лв. представлява задатък,
но той може да се задържи от получилата го страна само ако тя е изправна. А
както бе посочено по-горе, ответникът не е изпълнил задълженията си по
договора.
Аргумент, че продавачът следва да върне платената
цена представлява и разпоредбата на чл. 192, ал. 1 ЗЗД, която предвижда, че ако купувачът е
знаел по време на продажбата за правата на третите лица, при съдебно
отстранение той може да иска само връщане на цената. При продажбата на вещ или имот, обременени с права на трети лица,
каквито са ипотеката и възбраната, купувачът разполага с възможността да
развали договора по съдебен ред, без да дава срок за изпълнение на продавача на
основание чл. 190, ал. 1 ЗЗД, както и да иска връщане на цената на основание
чл. 192, ал. 1 ЗЗД, в случай на съдебно отстранение, дори да е знаел за правата
на трети лица. При предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот
по чл. 19 ЗЗД купувачът не може да има по-малко права при очаквана (възможна) евикция от тези, предвидени в закона за купувача по договор за
покупко-продажба на вещ, обременена с права на трети лица, извършена с
нотариален акт. Ако купувачът би могъл да развали окончателен
договор за покупко-продажба на недвижим имот, обременен с права на трети лица и
да иска връщане на дадената цена при съдебно отстраняване, дори да е знаел за
правата на третите лица, следва да му се признае правото да поиска това и преди
да е сключен окончателен договор, на етапа на предварителния договор, при който
не е заплатена цялата продажна цена, а е платена само част от нея. (Така
Решение № 29 от 12.04.2010 г. по т. д. № 488/2009, ВКС, I т. о.).
По тези съображения следва да бъде уважен предявеният установителен иск за признаване за установено, че
ответникът С.Б. дължи на ищеца С.А. сумата от 13 129,33 лв.,
представляваща дадено на отпаднало основание по сключен предварителен договор
за покупко-продажба на недвижим имот, който е бил развален. Основателна се
явява и претенцията за присъждане на законната лихва от датата на подаване на
заявлението за издаване на заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК – 15.11.2016 г.
Съгласно т. 12 от ТР № 4/18.06.2014 г. на ВКС, ОСГТК, съдът, който
разглежда иска, предявен по реда на чл. 422, вр. чл.
415 ГПК, следва да се произнесе за дължимостта на
разноските, направени и в заповедното производство, като съобразно изхода на
спора разпредели отговорността за разноските както в исковото, така и в
заповедното производство. В заповедното производство ищецът е претендирал
разноски за платена ДТ в размер на 262,59 лв. и адвокатско възнаграждение в
размер на 840 лв. В противоречие със задължителните указания на т. 12 от ТР №
4/18.06.2014 г. на ВКС, ОСГТК, съгласно които по разноските, направени по
издаване на заповедта за изпълнение, се произнася съдът, разглеждащ установителния иск, с Определение № 180 от 05.04.2017 г. по
в. гр. д. № 189/2017 г. на ОС Пазарджик е отменена издадената заповед за
изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК в частта за разноските за
разликата над сумата от 658,23 лв. до сумата от 840 лв., представляваща
заплатено адвокатско възнаграждение, и е отхвърлена претенцията за разноски в
тази част. Въпреки това настоящият състав намира, че претендираното
в заповедното производство адвокатско възнаграждение в размер на 840 лв. се
явява прекомерно, поради липсата на фактическа и правна сложност на
производството по издаване на заповед за изпълнение. Ето защо следва да се
намали до предвидения минимум от 658,23 лв. В исковото производство ищецът е
направил разноски в общ размер на 1068,60 лв. – платена държавна такса в размер
на 262,60 лв., адвокатско възнаграждение в размер на 800 лв. и удостоверение от
ЧСИ в размер на 6 лв. Неоснователно е възражението на ответника за прекомерност
на адвокатското възнаграждение, тъй като същото е под минимума съгласно чл. 7,
ал. 2, т. 4 от Наредба № 1 от 09.07.2004 г. за минималните размери на
адвокатските възнаграждения. По тези съображения ответникът следва да бъде
осъден да заплати на ищеца сторените в заповедното производство разноски –
държавна такса: 262,59 лв. и адвокатско възнаграждение: 658,23 лв., както и в
исковото производство – държавна такса: 262,60 лв., адвокатско възнаграждение:
800 лв. и удостоверение от ЧСИ: 6 лв.
Така мотивиран, РС Пазарджик
Р Е Ш И:
ПРИЗНАВА
ЗА УСТАНОВЕНО
по иска с правно основание чл. 422, вр. чл. 415 ГПК, вр. чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД,
че С.М.Б., ЕГН: **********, адрес: ***, дължи на С.И.А., ЕГН: **********,
адрес: ***, сумата от 13 129,33 лв., платена на отпаднало основание по
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.10.2014 г.,
заедно със законната лихва от подаване на заявлението за издаване на Заповед за
изпълнение по чл. 410 ГПК – 15.11.2016 г., до окончателното заплащане на
вземането, за която сума е издадена Заповед № 2316 от 18.11.2016 г. за изпълнение
на парично задължение по чл. 410 ГПК по ч. гр. д. № 4028/2016 г. по описа на РС
Пазарджик.
ОСЪЖДА С.М.Б., ЕГН: **********, адрес: ***, да заплати на С.И.А.,
ЕГН: **********, адрес: ***, сумата от 920,82 лв. (включваща 658,23 лв.– адвокатско
възнаграждение и 262,59 лв. – държавна такса), представляваща разноски в
заповедното производство, и сумата от 1068,60 лв. (включваща 262,60 лв. – държавна
такса, 800 лв. – адвокатско
възнаграждение и 6 лв. – удостоверение
от ЧСИ), представляваща разноски в исковото производство.
Решението
подлежи на обжалване с въззивна жалба пред ОС
Пазарджик в двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: