№ 567
гр. С., 12.01.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 154 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и трети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Д.Б.А.
при участието на секретаря С.С.Ц.
като разгледа докладваното от Д.Б.А. Гражданско дело № 20211110134244
по описа за 2021 година
Производството по делото е образувано, въз основа на искова молба, подадена от В.
Д. В. против Ц. Ч. С., с която е предявен иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3-то от
ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца получената на отпаднало основание сума
в размер на 3 285,00 евро, ведно със законната лихва от 24.06.2016 г. до изплащане на
вземането.
Ищецът твърди, че на 24.06.2016 г. с ответницата, сключили договор, обективиран в
нотариален акт за покупко – продажба на недвижим имот, вписан в СВ гр.С., с вх. рег. №
38106 от 24.06.2016г., акт № 142, том LXXXVIII, дело № 27725/2016г. Цената по сделката
била определена в размер на 19 000 лева, платени от ищеца по банков път с платежно
нареждане рег. № 03114П- АБ- 6188 от 24.06.2016г. на ЦКБ. Поддържа, че на 11.07.2015г.
бил сключен предварителен договор, по който заплатил на ответницата в брой капаро за
сумата от 2000 евро. Едновременно с това ищецът твърди, че в деня на сделката заплатил на
ответницата в брой и сумата от 3 285 евро, за което плащане била издадена разписка.
Навежда твърдения, че съгласно предварителния договор цената на гараж № 7 била
определена на 15 000 евро. При сключване на окончателния договор цената по сделката
била определена в размер на 19 000 лева. Навежда твърдения, че със сключване на
окончателния договор за покупко- продажба действието на предварителния договор се
прекратявало. Поддържа още, че платените суми по предварителния договор били платени
на отпаднало основание и подлежали на връщане. Моли съда да постанови решение, с което
да осъди ответницата да му заплати сумата 3 285,00 евро, на отпаднало основание, заедно
със законната лихва от завеждане на исковата молба в съда на 16.06.2021г. до окончателното
й изплащане. Претендира разноски.
Ответникът оспорва предявения иск като неоснователен. Твърди, че между страните е
сключен предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот, в който е
уговорена покупната цена на недвижимия имот в размер на 15 000 лева. Твърди още, че
записаната цена в нотариалния акт сама по себе си не доказвала постигнато между страните
съгласие за по – ниска цена по предварителния договор и дължимо връщане на разликата
като съставляваща неоснователно обогатяване. Поддържа, че покупната цена на процесния
недвижим имот била за сумата в размер на 15 000 евро. Страните постигнали съгласие за
поетите от тях насрещни задължения по двете сделки и тези разлики били скрепени с
1
тяхната изрична договорна воля, като станали задължителни и надлежно обвързващи.
Поддържа, че настъпилото към настоящия момент пълно изпълнение на задълженията по
двата договора, предварителния и окончателния, изключвало връщане на даденото и
получено изпълнение, като такова на отпаднало основание, респ. при начална липса на
основание. Прави възражение за изтекла погасителна давност, като твърди, че от датата на
получаване на претендираната сума до предявяване на иска били изтекли повече от пет
години следователно правото да се търси принудително процесната сума в размер на
3 285,00 евро било погасено по давност. Претендира разноски съобразно договор за правна
защита и съдействие.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди доводите
на страните, с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено
следното от фактическа и правна страна:
Съгласно чл. 55, ал. 1 от ЗЗД който е получил нещо без основание или с оглед на
неосъществено или отпаднало основание е длъжен да го върне. При третия фактически
състав на чл. 55, ал. 1 ЗЗД основанието съществува при получаването на престацията, но
след това то е отпаднало с обратна сила. Текстът намира приложение при унищожаване на
договорите поради пороци на волята, при разваляне на договорите поради неизпълнение,
при настъпване на прекратително условие, когато сделката е сключена при такова условие, и
в други подобни случаи.
Предвид това фактите, подлежащи на установяване от ищеца са даване на сумата от
3285 евро, получаване на същата от страна на ответника, отпадане с обратна сила на
основанието, което е обусловило имущественото разместване.
В тежест на ответника е да докаже обстоятелствата, на които основава възраженията
си, включително и че е получил процесната сума на законово основание, поради което не
дължи връщането й.
С оглед наведеното в отговора на исковата молба възражение за давност, ищецът
следва да установи обстоятелства, установяващи спиране или прекъсване на давностния
срок.
Не е спорно между страните, а и от приетия по делото предварителен договор за
продажба на недвижим имот се установява, че на 11.07.2015 г. ответницата Ц. Ч. С., в
качеството на продавач, се задължила да продаде на ищеца В. Д. В., в качеството на
купувач, следния свой собствен недвижим имот, а именно: гараж № 7, находящ се в
/АДРЕС/, вход единствен, на първия (приземен) етаж от сградата, със застроена площ от
18,38 кв.м., при граници: от изток – магазин № 5, от запад – двор, от север – гараж № 6, от
юг – гараж № 8, заедно с 0.665 % идеални части от общите части на сградата и толкова
идеални части от правото на собственост върху дворното място, върху което е построена
сградата, находящо се в /адрес/, цялото с площ от 722 кв.м., съставляващо УПИ ХХХШ-991,
квартал 119, местността „Красно село-плавателен канал“, по плана на /адрес/, УПИ XXXII,
УПИ VI за детско заведение, УПИ XXXIV-1635, 993, за цена от 15 000 евро. Съгласно
клаузата на чл.10 от договора цената за покупко-продажба на имота ще бъде платена по
следния начин: сумата от 2000 евро се заплаща от купувача на продавача в брой срещу
разписка в деня на сключване на предварителния договор и представлява задатък (капаро)
по сделката по смисъла на чл. 93 ЗЗД. Остатъкът от цената се заплаща в деня на сключване
на окончателния договор за покупко-продажба.
Не е спорно между страните, а и от приетата по делото разписка се установява, че на
11.07.2015 г. ищецът В. Д. В. е предал на ответницата Ц. Ч. С. сумата 2000 евро,
представляваща задатък по сключения между страните предварителен договор за продажба
на недвижим имот от 11.07.2015 г.
Не е спорно между страните, а и от приетия по делото нотариален акт за покупко-
продажба на недвижим имот № 1, том II, рег. № 4876, дело № 136 от 24.06.2016 г. се
установява, че на 24.06.2016 г. Ц. Ч. С. е продала на В. Д. В. собствения си недвижим имот,
а именно гараж № 7, находящ се в /адрес/ във вход единствен, на първия (приземен) етаж на
сграда, а съгласно удостоверение за данъчна оценка етаж 0, със застроена площ от 18.38
кв.м, при граници: от изток – магазин №5, от запад – двор, от север – гараж №6 и от юг –
гараж №8, заедно с 0.665% идеални части от общите части на сградата и толкова идеални
части от правото на собственост върху дворното място, находящо се в /адрес/, цялото с
площ 722 кв.м., съставляващо урегулиран поземлен имот – парцел №ХХХIII-991 от квартал
№119, местността „Красно село-плавателен канал” по плана на гр. С., при граници по акт за
собственост: /улица/, Детски дом, наследници на И.К. и М.И., а по скица: /улица/ УПИ-
2
ХХХII общ., урегулиран поземлен имот VI – за детско заведение, УПИ XXXIV-1635, 993 за
продажна цена в размер на 19 000 лева, която цена се заплаща по банков път в деня на
подписване на договора, но преди вписването в Службата по вписвания. В пункт VI от
нотариалния акт е посочено, че участниците в нотариалното производство декларират, че
сумата, посочена в нотариалния акт като продажна цена, е действително уговореното
плащане по сделката.
Не е спорно между страните, а и от приетата по делото разписка се установява, че на
24.06.2016 г. ищецът В. Д. В. е предал на ответницата Ц. Ч. С. сумата 3285 евро,
представляваща плащане на част от цената по сключения между страните предварителен
договор за продажба на недвижим имот от 11.07.2015 г.
Не е спорно между страните, а и от приетото по делото платежно нареждане се
установява, че на 24.06.2016 г. ищецът В. Д. В. е наредил по банкова сметка на ответницата
Ц. Ч. С. сумата 19 000 лева с основание „цена за покупка на гараж № 7 /улица/.
Основният спорен въпрос по делото е каква е действителната воля на страните за
размера на продажната цена, респ. налице ли е симулативност по отношение на тази
договорна клауза, отговорът на който ще обуслови наличието, респ. липсата на основание за
задържане на получената сума.
Когато предмет на предварителния договор е продажбата на недвижим имот
задължителното договаряне обхваща описанието на вещта и цената. Договореното по тези
съществени елементи има обвързваща сила единствено при осъществяване на
преобразуващото право, регламентирано от чл. 19, ал. 3 ЗЗД, тъй като ако същественото
съдържание на окончателния договор не е уредено в предварителния, съдът няма да може с
решението си да замести окончателния договор. Този извод произтича от това, че не
страните сключват доброволно окончателния договор, а съдът осъществява едно тяхно
дължимо поведение, произтичащо от поетото с предварителния договор задължение. При
предварителния договор няма разместване на имуществени блага, което прави сделката
организационна, като целта му е да се придобие преобразуващото право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД,
т.е. да бъде сключен окончателния договор. Целта, обаче, на окончателния договор е
различна. И тъй като целените правни последици, а когато предмет на договора е недвижим
имот и вещната транслация се определят от окончателния договор, то и предварителния
няма, с оглед очертания му предмет задължителна сила по отношение на включените в него
елементи, които добиват своят завършен вид едва със сключването на окончателния.
Следователно, страните могат да променят съществените условия на окончателния договор,
визирани в предварителния договор, тъй като негов предмет е само постигане на съгласие
по това, че те се обвързват да сключат окончателен договор. В този смисъл е Решение № 118
от 06.10.2010 г. по т.д. № 1053/2009 г. на ВКС, І т.о., Решение № 86 от 18.07.2011 г. по т.д.
№ 682/2010 г. на ВКС, I т.о. и др.
Съгласно чл. 26, ал. 2, пр. 5 ЗЗД привидните договори са нищожни, като тази норма
следва да се тълкува във връзка с разпоредбата на чл. 17 ЗЗД. Привидността на договора е
обусловена от уговорка между страните, с която те прикриват действителната си воля чрез
сключването на съглашение за пред третите лица. Съгласието може да се изразява в липсата
на воля договорът да породи правни последици – абсолютна симулация или във воля
сделката да породи правни последици, различни от външно изявените – относителна
симулация. Законът разпорежда, че при относителната симулация се прилагат правилата за
прикритото съглашение, ако са налице изискванията за неговата действителност.
Съобразно формираната съдебна практика на ВКС, вкл. по реда чл.290 ГПК /Решение
№ 417 от 18.10.2012 г. по гр.д. № 568/2012 г. на ВКС, IV г.о., Решение № 1117 от 01.10.2008
г. по гр.д. № 4926/2007 г. на ВКС, ІІІ г.о., Решение № 890 от 06.10.2008 г. по гр.д.
№2746/2007 г. на ВКС, ІІІ г.о. и др./, когато страна по окончателен договор за покупко-
продажба иска да установи симулативността на посочената в него продажна цена, тя може
да направи това чрез обратно писмо или чрез друг документ представляващ начало на
писмено доказателство. Начало на писмено доказателство може да бъде и сключен между
страните и неоспорен предварителен договор с посочена в него различна по размер
продажна цена.Това е така защото няма пречка този документ да бъде съставен преди
сключването на окончателния договор и защото в него се съдържа изявление за продажната
цена не само от опровергаващата, но и от противната страна,което прави вероятно
твърдението за наличие на симулация. Предварителният договор обуславя допустимост на
свидетелски показания за пълното й доказване.
За установяване на твърдяната от ответника симулативност спрямо размера на
3
продажната цена са събрани гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетел М.Б.,
майка на ответницата Ц. С.. От показанията на свидетеля се установява, че през лятото на
2015 г. между В. В. и Ц. С. са сключени два предварителни договори за продажба на
апартамент и гараж, находящи се в /адрес/. Свидетелят споделя, че по професия е
строителен предприемач, поради което фактически е подпомагала дъщеря си при сключване
на сделките и договаряне на продажната цена. Споделя, че е присъствала при преговорите,
водени в жилището на ищеца, когато именно е уговорена цена за процесния гараж в размер
на 15 000 евро, като отрича да са водени преговори за намаляване на цената. Твърди, че
цената, посочена в нотариалния акт е различна от цената, посочена в предварителния
договор, защото ищецът е проявил желание да плати част от цената в брой. Съдът,
съобразявайки възможната заинтересованост на свидетеля по чл. 172 ГПК, намира, че следва
да кредитира изцяло показанията на свидетеля, доколкото същите се потвърждават от
останалия събран по делото доказателствен материал, възпроизвеждат лични преки
впечатления на свидетеля, а от друга страна са логични, последователни и
вътрешнонепротиворечиви.
При съвкупна преценка на събраните доказателства по делото и след извършена
преценка по чл. 20 ЗЗД съдът достига до извод, че действителната воля на страните по
договора за продажба е била продажната цена да е в размер на 15 000 евро, както това е
договорено с предварителния договор, като волята им е прикрита с посочената в
нотариалния акт симулативна клауза за продажна цена в размер на 19 000 лева. В този
смисъл са събраните гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетеля Б., както и
приетите по делото писмени доказателства – разписки и платежно нареждане за платена
цена в размер на 5285 евро и 19 000 лева, или общо 15 000 евро. В подкрепа на този извод е
и обстоятелството, че в деня на сключване на окончателния договор ищецът е платил освен
сумата посочена в нотариалния акт /19 000 лева/, още и процесната сума 3285 евро с
основание „плащане на част от цената по предварителен договор от 11.07.2015 г.“, което
само по себе си опровергава твърденията на ищеца, че страните са постигнали съгласие за
изменение на размера на продажната цена. От друга страна, вписаното в нотариалния акт
изявление, че сумата, посочена в акта като продажна цена, е действително уговореното
плащане по сделката не се ползва с обвързваща материална доказателствена сила, доколкото
законът придава такава единствено на фактите, обхванати от удостоверителното изявление
на нотариуса. Предвид това, съдът намира, че е налице привидност, респ. нищожност по
отношение размера на продажната цена, обективиран в нотариалния акт, доколкото
страните нямат воля да бъдат обвързани по този начин. С оглед нищожността на посочената
клауза отношенията между страните следва да се уредят съобразно дисимулираната
/прикритата/ сделка, обективирана в предварителния договор, а именно за продажна цена в
размер на 15 000 евро.
Отделно от горното, следва да се посочи, че в конкретния случай ищецът не доказа
действието на сключения между страните предварителен договор да е отпаднало с обратна
сила /в какъвто смисъл са наведените с исковата молба твърдения/, което би могло да
обуслови връщане на даденото при отпаднало основание. При наличие на обвързващ
страните двустранен договор към момента на извършеното плащане, който договор е
изпълнен, а не изцяло или частично развален, унищожен, да е настъпило прекратително
условие преди изпълнението или друго обстоятелство с обратно действие спрямо
договорната връзка, основанието по чл. 55, ал. 1, предл. 3-то ЗЗД е неприложимо.
По изложените съображения, настоящият съдебен състав намира, че процесната сума
3285 евро е получена на валидно правно основание от ответника, поради което предявеният
иск е неоснователен, което налага неговото отхвърляне.
По разноските:
С оглед изхода от спора и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК с право на разноски
разполагат ответникът. Съгласно представения договор за правна защита и съдействие /л. 28
по делото/ ответницата Ц. С. е сторила разноски в размер на 700 лева – уговорено и
заплатено в брой адвокатско възнаграждение. Следователно на основание чл. 78, ал. 3 ГПК
следва да й се присъдят разноски в размер на 700 лева.
Воден от горното, Софийски районен съд, 154 състав
РЕШИ:
4
ОТХВЪРЛЯ предявения от В. Д. В., ЕГН **********, с адрес: гр. С., /адрес/, против
Ц. Ч. С., ЕГН **********, с адрес: гр. С., /адрес/ иск с правно основание чл. 55, ал. 1, предл.
3-то от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати на ищеца получената на отпаднало
основание сума в размер на 3 285,00 евро, ведно със законната лихва от 24.06.2016 г. до
изплащане на вземането.
ОСЪЖДА В. Д. В., ЕГН **********, с адрес: гр. С., /адрес/ да заплати на Ц. Ч. С.,
ЕГН **********, с адрес: гр. С., /адрес/ на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата 700 лева,
разноски за производството.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
5