О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
№ 705 31.07.2018 г. гр.Бургас
Бургаският окръжен съд, Първо гражданско и
търговско отделение, в закрито заседание на тридесет и първи юли две хиляди и осемнадесета
година, в състав:
Окръжен
съдия : Десислава Динкова
като
разгледа докладваното от съдията търговско
дело № 7 по описа за 2018 година, за да се произнесе по реда на чл. 374, вр.чл.140 вр.чл. 146, ал.
1 от ГПК, взе предвид следното:
Производството
е образувано по искова молба на ЕТ“Голям Дервент – 71 – Таня Иванова“ с ЕИК
********* със седалище и адрес на управление гр.Приморско, ул.“Опълченска“ №18,
против Община Приморско, представлявана
от кмета Димитър Германов, за осъждане на ответника да заплати сумата от 500
500 лв., представляваща стойност на сграда – търговски обект, изградена от
ищцата в общински терен по силата на договор за наем от 1992 год., ведно с
мораторна лихва за забава, считано от 18.01.2013 год., до окончателното
изплащане на главницата.
Съдът е изпратил препис от исковата молба и приложенията
към нея на ответника.
Постъпил е писмен отговор от Община Приморско.
Препис от отговора е бил връчен на ищеца с указание за
възможността за подаване на допълнителна искова молба. В срока по чл.372 от ГПК
е постъпила допълнителна искова молба. В срока по чл.373 от ГПК е подаден допълнителен отговор от ответника Община Приморско.
При това положение, с оглед осъществената двойна
размяна на книжа, съдът намира, че книжата по делото са разменени редовно.
Съдът
намира, че в настоящото определение следва да включи и проекта си за доклад по
делото на осн. чл.374, вр.чл.140, вр. чл.146 ГПК.
Проект за доклад:
Ищецът
твърди в исковата си молба, че на 07.07.1992 год. сключил с Община Царево договор за
наем на терен с площ от 110 кв.м., находящ се в гр.Приморско, на ул.“Трети
март“ , понастоящем попадащ в ПИ с идентификатор 58356.503.337 по КККР на
гр.Приморско. Заявява, че на 04.08.1998 год. сключил анекс към договора с
община Приморско – правоприемник на община Царево, с който наел допълнително
още 20 кв.м. Ищецът твърди, че в изпълнение на поетите задължения по
договора и въз основа на разрешение за
строеж №30/20.10.92 год. изградил постройка „Автогара и заведение за хранене“
по одобрен архитектурен проект от 16.10.92 год. Твърди, че обектът бил узаконен
с акт №3/07.05.93 год. на гл.архитект на община Царево, а на 24.02.2001 год. бил
издаден акт обр.15.
Ищецът
ЕТ твърди, че срокът на договора бил определен – 10 години, считано от сключването му, както и че след изтичането на
срока договорът се счита за продължен за неопределено време, ако наемателят
остане да ползва наетия имот без противопоставяне от страна на наемодателя.
Твърди се, че ползването на имота продължило до 18.01.2013 год., когато
ответникът отстранил ЕТ и разрушил сградата въз основа на заповед
№36/16.01.2013 год. Ищецът счита, че това поведение не освобождава ответника от
задълженията му по договора – р.V т.1 задължава наемодателя да заплати
обезщетение за претърпени загуби и пропуснати ползи, ако наемателят бъде лишен
от ползването на имота преди изтичането на наемния срок, както и да заплати
изградения обект на базата на чл.72 и сл. от ЗС. Ищецът се позовава и на р.V
т.5 от договора, според който наемодателят дължи заплащане на изградения обект
и ако договора не е развален от наемателя. Твърди се, че ищецът поканил
ответника да заплати стойността на изградения обект и след като ответникът не
изпълнил договорните си задължения, община Приморско дължи исковата сума.
Ответникът община Приморско е депозирал отговор,
с който исковата молба се оспорва изцяло.
Прави се възражение, че делото следва да се гледа по общия ред, а
не като търговски спор.
Заявява се, че исковата молба е нередовна, тъй като не е ясно на
какво основание се претендира сумата – за вреди, пропуснати ползи или за
стойността на изградения обект.
Претенцията се оспорва по основание и размер, като ответникът
твърди, че право на обезщетение за извършени подобрения в чужд имот има само
владелецът (чл.72 и 74 от ЗС), не и държателят. Ответникът заявява, че на ищеца
не са причинявани вреди – ЕТ не е претърпявал загуби от действия на общината. Сочи се, че
ответникът не е в неизпълнение на свои задължения, което да е основание за
предявяване на исковите претенции. Твърди се, че след прекратяване на договора
през 2003 год. ищецът е продължил да ползва имота до премахване на сградата,
без да заплаща наем или обезщетение, което е основание да се твърди, че се е
обогатил. Ответникът счита, че ищецът е бил държател по силата на договор за
наем, като дължимия наем за ползването на терена и сградата е бил за сметка на
разходите за изграждане на сградата. Сочи се, че увеличението се заплаща,
доколкото съществува към деня на постановяване на решението, а към момента на
предявяването на иска сградата не съществува и е съборена от 18.01.2013 год.
Ответникът не оспорва възникването на облигационна връзка от
договор за наем, както и че през 1992 и 1993 год. на физическото лице Таня
Иванова са били издадени строителни книжа.
Посочва, че на 21.04.1998 год. е съставен акт за общинска
собственост за част от терена - площад в гр.Приморско.
Не оспорва, че на 04.08.1998 год. с наемателя е сключен анекс, с
който са предоставени още 20 кв.м. за изграждане на складово помещение срещу
задължение за заплащане на месечен наем. Ответникът твърди, че с писмо от
04.11.2002 год. уведомил ищеца за изтичането на наемния срок и го поканил да
подпише анекс, но ЕТ направил писмени възражения и не подписал предложения
анекс. Затова с писмо от 03.02.2003 год., имащо характер на уведомление по
чл.238 от ЗЗД, общината уведомила ищеца, че счита договора за прекратен и го
поканила в срок от 1 м. да освободи общинския терен. Твърди се, че след
прекратяването на договора ищецът не освободил терена и не премахнал обекта.
Ответникът проследява кореспонденцията между страните и последвалите заповеди,
както и обжалването им, до премахването на сградата през 2013 год.
Ответникът счита за неоснователни твърденията на ищеца, че ма
право на заплащане на изградените подобрения на базата на чл.72 и сл. от ЗС,
т.е че има качеството на владелец. Твърди, че ищецът е упражнявал единствено
държане на част от изградената постройка. Твърди се, че според договора
изградената постройка е за сметка на дължимия наем, т.е строителните действия
за изграждане на помещението, вкл.вложените строителни материали, не
съставляват подобрения според ППВС №6/74 год.
Заявява се, че претенцията е неоснователна и поради това, че
наемодателят дължи стойността на подобренията в наетия имот само когато
извършването им е уговорено, или са необходими за ползването на имота по
предназначение и стойността им не е приспадната от наемната цена. Посочва се,
че когато страните са обвързани от договор за наем и наемателят направи
подобрения със съгласието на наемодателя, страните могат да уговорят за чия
сметка ще бъдат извършените разноски. Разноските могат да останат за сметка на
наемателя, при съгласието му да бъде компенсиран чрез по-благоприятни условия
на наемния договор и процесният случай според ответника е такъв - страните са постигнали съгласие, че
строителството е за сметка на наемателя и вместо да заплаща наемна цена ще
ползва имота за свои нужди.
Твърди се, че сградата е съборена от общината, тъй като за терена
е разработена инвестиционна програма с проект и строителни книжа, а наемателят
не е изпълнил задължението си за премахване след изтичане срока на наемния
договор и прекратяването му.
Заявява се, че претенцията е неоснователна и поради това, че
ищецът не може да се ползва от правата по чл.59 от ЗЗД – не е налице
обедняване, тъй като строителството на сградата е за сметка на наема.
Според ответника претенцията е неоснователна и поради това, че
сградата не е била довършена и е ползвана в нарушение на закона, без разрешение
за ползване. Това според него представлява договорно неизпълнение и е основание
за намаляване на стойността ѝ.
Претенцията се оспорва и с твърдения, че не се представят
доказателства за разходване на средства от търговеца за построяването на
сградата.
Твърди се, че наемодателят не дължи заплащане на изградения обект,
тъй като срокът на договора е изтекъл и общината е уведомила наемателя за това
е го е поканила да сключат нов договор или анекс. След като това не е било направено,
действието на договора е прекратено. Според изложеното в отговора искът е
неоснователен и защото ищецът не е изпълнил задължението си доброволно да
премахне сградата след прекратяване на договора.
Въвежда се твърдение, че претенцията е погасена по давност, тъй
като погасителната давност при вземания за извършени от държател в чужд имот
подобрения тече от датата на извършването им, а не от по-късен момент.
При условията на евентуалност се въвежда възражение за прихващане
със сумата от 600 000 лв. – неплатен наем за периода от 17.07.1992 год. до
18.01.2013 год. Заявява се, че ако се приеме, че ответникът дължи стойността на
сградата, ще е налице обогатяване на
ищеца за сметка на неплатения наем за терена и сградата.
Представят се доказателства и се правят доказателствени искания.
Ищецът ЕТ е депозирал допълнителна искова молба. Твърди, че
отношенията между страните се уреждат от облигационното, а не от вещното право.
Счита, че при условията на принципа за свобода на договарянето те са сключили
процесния договор за наем на 17.07.1992 год, подписали са анекс от 04.08.1998
год. и договорът за наем не е бил прекратен от ответника по надлежния ред до
разрушаването на сградата на 18.01.2013 год.
Ищцата заявява, че е изправна страна по договора, а ответникът не
е. Счита, че за да не изпълни последният задълженията си по р.V т. 1 – 5 от
договора е приложил властнически, а не гражданскоправни способи, за да премахне
сградата, без и до сега да заплати стойността ѝ при условията на чл.72 от
ЗС съгласно р.V т. 1-5.
Намира за неоснователно възражението за погасителна давност и
счита, че такава е започнала да тече от премахването на сградата.
Подробно проследява кореспонденцията между страните. Заявява, че
не е бил сключен нов анекс след отправената ѝ покана от 2002 год. Твърди,
че е ползвала имота с правно основание – договор за наем и анекс. Счита, че
прекратяването на договора, на което се позовава ответника, не се е
осъществило. Заявява, че всички действия, след становището на ЕТ от 2006 год.,
са били насочени не към изпълнение на задълженията на ответника по раздел V, а
към осуетяване на това изпълнение чрез предприемане на властнически действия по
премахването на обекта. Позовава се на решенията на съда във връзка с обжалване
на заповедите, издавани от кмета на община Приморско.
Твърди, че възникването на инвестиционна инициатива за терена не
освобождава ответника от задълженията му по р.V т.1 – 6 и не го прави
изправна страна по договора.
Възразява по приемането на възражението за прихващане със сумата
от 600 000 лв., тъй като задължение за заплащане на наем не е било
договаряно между страните и не произтича от клаузите на договора от 17.07.92
год. р.ІV. Ако възражението бъде допуснато, счита, че следва да се има предвид,
че помещения №1 и 3 не са ползвани от ищеца, а от ответника.
Ответникът е депозирал
отговор на допълнителната искова молба, с която поддържа доводите си, че ищцата
не е имала качеството на добросъвестен владелец , поради което разпоредбите на
чл.72-74 от ЗС не са приложими в отношенията между страните.
Посочва се, че исковете са неоснователни, тъй като ищецът не е
изпълнил разпоредбите на §4 - §8 от ПЗР на ЗОбС и с предявената молба цели да
извлече полза от собственото си противоправно поведение. Ответникът твърди, че
по отношение на процесния договор следва да бъде съобразена разпоредбата на §7
ал.1 от ПЗР на ЗОбС, според който наемното правоотношение за имоти, частна
общинска собственост, възникнало до 01.06.1996 год., запазва действието си до
края на договорения срок, но не повече от 3 години от влизане в сила на ЗОбС
или най-късно наемното правоотношение следва да се счита за прекратено с
изтичане на тригодишния срок по §7 – след 01.06.99 год. правата по наемния
договор са погасени по силата на закона. Ответникът твърди, че след тази дата
процесния договор представлява договор с изтекъл срок на настаняване, което е
основание за прекратяване на наемното правоотношение. Следвало е община
Приморско да прекрати договора, след като отношенията се уреждат от специалния
закон – ЗОбС, който не предвижда отдаване под наем на общинско имущество
безсрочно. Ответникът посочва, че срокът на договора е бил 10 години и по това
страните не спорят. Счита, че след като срокът е изтекъл наемните отношения могат да се прекратят с
едностранно изявление по чл.238 от ЗЗД и след изтичане на едномесечния срок,
даден с предизвестието. Според ответника с писмо изх.№2040/04.11.2002 год.,
получено на 20.11.2002 год. ищцата е била уведомена за изтичането на срока и е
била поканена за предоговаряне на отношенията, но е възразила по новите
условия. С писмо изх.№247/03.02.2003 год., имащо сила на уведомление по чл.238
от ЗЗД, общината уведомила ищеца ЕТ, че договорът за наем е прекратен и е
отправила покана с едномесечен срок да освободи общинския терен. Заявява се, че
след прекратяването на договора ищецът не е освободил терена и не е премахнал
постройката.
Ответникът счита, че заплащане на построеното не се дължи, тъй
като ищецът е упражнявал държане по силата на договор за наем, а дължимият наем
е бил за сметка на разходите по построяването на сградата. Посочва се, че се
претендират вреди към 18.01.2013 год., а към този момент договорът е бил
прекратен по силата на закона на 01.06.1999 год.
Ответникът заявява, че твърдението на ищеца за заплащане на наем
за терена е неоснователно и заблуждаващо. Твърди, че след прекратяването на
договора по силата на закона между страните не е възникнало ново облигационно
отношение, въпреки, че от ответника са правени многократни опити за това, а
извършеното плащане на наемни вноски не доказва съществуващо наемно
правоотношение, тъй като от кореспонденцията между страните ясно личи
намерението на ответника теренът да бъде освободен , което в крайна сметка е
осъществено, тъй като ищецът е държал терена без правно основание. Още веднъж се
посочва, че вложените средства са за сметка на дължимия наем, а и след
прекратяването на договора през 2003 год. до премахване на сградата ищецът ЕТ е
ползвал терена и сградата без да заплаща наем или обезщетение. Посочва се, че
представените вносни бележки се отнасят за допълнителния терен, предоставен на
04.08.1998 год., когато е сключен анекс, с който ищецът се задължава да заплаща
наем за терен от още 20 кв.м. за изграждане на складово помещение.
Предявеният основен иск има своето правно основание в чл.79 ал.1
предл.първо от ЗЗД, вр.чл.231 ал.2 от ЗЗД за присъждане на стойността на обект, изграден от наемателя в
терена на наемодателя по договор за наем от 17.07.1992 год., ведно с
обезщетение за забава. Съединената претенция следва да бъде конкретизирана от
ищцата по размер, доколкото такава конкретизация липсва в исковата молба.
Обезщетението за забава, дължимо от момент преди подаването на исковата молба,
става предмет на делото, поради което следва да се посочи от ищеца, както и да
се заплати дължимата за това държавна такса в размер на 4% върху цената на
иска.
Възраженията на ответника имат своето
правно основание в чл.110 и чл.103 от ЗЗД.
По отправеното
възражение за прихващане на основание чл.103 от ЗЗД, съдът намира следното: в
случая горното е едновременно и материалноправно и процесуално действие, като
от гледна точка на първото е способ за изпълнение на две насрещни задължения до
размера на по- малкото от тях чрез едностранно волеизявление. От гледна точка
на второто- несамостоятелно средство за защита срещу предявен иск. По
вземанията, заявени с възражение за прихващане, се формира сила на пресъдено
нещо – чл.298 ал.4 от ГПК, следователно, за да се осъществи валидно произнасяне
на съда е необходимо ответникът да изложи фактическите си твърдения и да
отправи до съда петитум, съответстващ на тези фактическа твърдения, както ако
би предявил искова молба. При липса на яснота какво вземане се предявява с
възражението за прихващане, от осъществяването на какви факти е породено и
какъв е неговия размер, съдът не е в състояние да го разгледа. Ответникът не е
посочил как е образувана сумата и от осъществяването на какви факти за него е
възникнало правото да я получи. Претендира се като наем, но същевременно в
отговорите на исковите молби се заявява, че след момента на прекратяването на
договора ползването на терена е продължило. Затова на ответника следва да се
дадат указания в горната насока, както и да му се укаже, че следва да посочи
как е формирана сумата от 600 000 лв., дали представлява престация,
дължима по договора като наемна цена, или представлява обезщетение, като и в
двата случая трябва да изложи фактите, от осъществяването на които е породено
правото му.
Настоящата претенция следва да бъде
разгледана по реда на глава тридесет и втора от ГПК „Производство по търговски
спорове“. Настоящата сделка е търговска по смисъла на чл.286 ал.1 от ТЗ, а дори
и да е налице съмнение, трябва да бъде приложено предположението по чл.238 ал.3
от ТЗ.
На ищеца
следва да бъде указано да посочи банкова сметка – *** по чл.127 ал.4 от ГПК.
На доказване подлежат спорните по делото
факти и връзките между тях, като всяка от страните следва да докаже пълно и
главно фактите и обстоятелствата, на които основава своите искания и
възражения.
Страните не спорят, че ищецът ЕТ е
изпълнил задължението си да построи обекта по р.ІІ чл.1 от договора, както и че
е отстранен от терена и сградата на 18.01.2013 год., когато сградата е
разрушена.
Страните спорят по какъв начин и кога е
прекратена договорната връзка.
При така въведените твърдения и
оспорвания, ищецът носи тежестта да докаже стойността на обекта към момента на
събарянето на сградата.
Ответникът носи тежестта да докаже
прекратяването на договорната връзка към сочения от него момент, както и своите
правоизключващи, правоунищожаващи и правопосагяващи възражения.
Липсват неподлежащи на доказване факти и обстоятелства.
На основание чл.146 ал.4 от ГПК следва
да бъдат приети представените при предварителната размяна на книжа от страните писмени
доказателства, като относими и допустими,
с изключение на заключението на в.л.Добрев, което е процесуално недопустимо
доказателство. Искането на ищеца за допускане на гласни доказателства следва да бъде конкретизирано, за да бъде извършена
преценка за относимост и допустимост.
Следва да бъде назначена поисканата от ищеца
съдебна технико-икономическа експертиза, която да отговори на въпросите, поставени в
исковата молба.
По искането на ответника за назначаване
на експертиза съдът ще се произнесе след изпълнение на указанията, дадени във
връзка с възражението за прихващане и според това дали ще бъде прието за
разглеждане.
Мотивиран от горното, на основание
чл.374, вр. чл.146, ал.1 ГПК Бургаският окръжен съд
О П
Р Е Д
Е Л И :
ПРИЕМА за разглеждане предявения от ЕТ“Голям Дервент – 71 –
Таня Иванова“ с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.Приморско,
ул.“Опълченска“ №18, против Община
Приморско, представлявана от кмета Димитър Германов, за осъждане на ответника
да заплати сумата от 500 500 лв., представляваща стойност на сграда – търговски
обект, изградена от ищцата в общински терен по силата на договор за наем от
1992 год., ведно с мораторна лихва за забава, считано от 18.01.2013 год., до
окончателното изплащане на главницата.
ОСТАВЯ БЕЗ
УВАЖЕНИЕ възражението на ответника за
разглеждане на делото по общия ред.
ДОКЛАДВА на страните т.дело №7/2018 год. съобразно проекта за
доклад в мотивната част на настоящото определение.
УКАЗВА на ищеца в седмичен срок от връчване на съобщението да
посочи размера на обезщетението за забава, което претендира, и да внесе
държавна такса в размер на 4% върху него.
УКАЗВА на ищеца в седмичен срок от връчване на съобщението да посочи банкова сметка – *** по чл.127 ал.4
от ГПК.
УКАЗВА на ответника в седмичен срок от връчване на
съобщението, с препис за насрещната страна, да посочи как е формирана сумата от 600 000 лв., дали представлява
престация, дължима по договора като наемна цена, или представлява обезщетение,
като и в двата случая трябва да изложи фактите, от осъществяването на които е
породено правото му.
УКАЗВА на ответника, че ако не изпълни горните указания
възражението за прихващане няма да бъде разгледано.
ОБЯВЯВА за безспорно между страните, че ищецът ЕТ е изпълнил
задължението си да построи обекта по р.ІІ чл.1 от договора, както и че е
отстранен от терена и сградата на 18.01.2013 год., когато сградата е разрушена.
ПРИЕМА
представените от страните писмени доказателства с исковата, допълнителната
искова молба и отговора, с изключение на експертизата, изготвена от в.л.Добрев.
УКАЗВА на ищеца в седмичен срок от
съобщението, с препис за ответника, да посочи какви факти и обстоятелства ще
установява със свидетелски показания.
НАЗНАЧАВА съдебна технико-икономическа експертиза по
писмени данни (строителните книжа, намиращи се в делото), която да отговори на въпросите, поставени в
исковата молба, и да се извърши от в.л.Тодорка Чанкинова.
ОПРЕДЕЛЯ депозит в размер на 400 лв.,
вносим ищеца в седмичен срок от връчване на съобщението.
ОБЯВЯВА на страните, че по искането на
ответника за назначаване на съдебно-икономическа експертиза ще се произнесе в
съдебното заседание.
НАСРОЧВА делото за разглеждане в
открито съдебно заседание на 09.10.2018 г. от 14.30 часа, за които дата и час
да се призоват страните.
ДА СЕ
ВРЪЧАТ на страните преписи от
настоящото определение, като на ищеца ведно със същото да се връчи препис от
допълнителния отговор.
Определението е
окончателно.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: